22-05-24.16 Raadsvoorstel Vaststellen bestemmingsplan “Heteren, Park Julianaweide”

Onderwerp: Vaststellen bestemmingsplan “Heteren, Park Julianaweide” Ons kenmerk: 2021-012599 Nummer. Elst, 22 maart 2022 AAN DE RAAD 1. Voorstel 1. Het “rapport zienswijzen en ambtshalve wijzigingen Ontwerpbestemmingsplan Park Julianaweide” vast te stellen; 2. Het bestemmingsplan “Heteren, Park Julianaweide” voor de ontwikkeling van 54 woningen aan de Julianaweg/Flessestraat te Heteren en het wijzigen van de bedrijfsbestemming in een woonbestemming aan de Julianaweg 13 te Heteren analoog en digitaal gewijzigd vast te stellen conform de wijzigingen genoemd in Rapport zienswijzen & Ambtshalve wijzigingen. 3. Het beeldkwaliteitsplan “Heteren, Park Julianaweide” als vervanging van de Welstandsnota Overbetuwe voor de genoemde locatie vast te stellen. 4. Geen exploitatieplan vast te stellen. 2. Inleiding Het voorliggende bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van 54 woningen aan de Julianaweg/Flessestraat te Heteren mogelijk. In het vigerend bestemmingsplan “HeterenIndoornik” is binnen het plangebied momenteel sprake van een overwegende agrarische en een bedrijfsbestemming. Daarnaast zorgt dit bestemmingsplan voor de omvorming van de bedrijfsbestemming naar een reguliere woonbestemming aan de Julianaweg 13. Op 19 maart 2019 is de prioritaire status verleend aan de woningbouwontwikkeling “Park Julianaweide, Heteren”.

Deze status is toegekend omdat het plan de leefbaarheid van Heteren sterk verbetert en bijdraagt aan de woningbouwprogrammering van de gemeente. Op 22 december 2020 is de intentieovereenkomst voor dit project aangegaan met Woningstichting Heteren (hierna: Woningstichting). De woningstichting heeft de ontwikkeling van het plangebied vervolgens overgedragen aan Veluwezoom Verkerk Bouw B.V. (hierna: exploitant). De Woningstichting zal wel eigenaar blijven van de grond die benodigd is voor de sociale huurwoningen en zal deze laten realiseren door exploitant. Dit is vastgelegd in de exploitatieovereenkomst met de gemeente tussen exploitant en gemeente als ook geborgd in onderlinge afspraken. Vervolgens zijn we overgegaan tot het starten van de procedure met de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan. Het ontwerp bestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen voor zienswijzen. Gedurende deze termijn zijn er zestien zienswijzen ingediend. Op onderstaande afbeelding wordt de beoogde woningbouwontwikkeling weergeven.

De woningen worden ontsloten middels de bestaande ontsluiting op de Flessestraat (ter hoogte van zalencentrum de Bongerd) en een toegangsweg op de Flessestraat ter hoogte van het kruispunt Flessestraat-Nachtegaalstraat. Daarnaast wordt een langzaamverkeersverbinding naar de Julianaweg gerealiseerd. Het geheel krijgt een parkachtige uitstraling door de bestaande groenstrook aan de Flessestraat middels wadi's en een ontmoetingsplaats te versterken en de aanleg van een extra groenstrook, met wadi's en speelruimte aan de westzijde van het plangebied. De wadi's zijn mede bedoeld als verblijf-, speel- en beleefruimte door ze in te richten met kleurrijke beplanting en een activiteitenveld. Bij hevige regenval of wateroverlast hebben de wadi's een waterbergingsfunctie. De parkeerruimte wordt zo veel mogelijk aan het zicht onttrokken door groenstructuren, hetgeen bijdraagt aan de parkachtige uitstraling van de ontwikkeling. Onderdeel van het plan is ook de wijziging van de bestemming van de aanwezige bedrijfsbebouwing aan de Julianaweg 13 te Heteren. Doordat het voorheen aanwezige loon- en grondverzetsbedrijf Gerritsen verhuisd is naar het bedrijventerrein Poort van Midden Gelderland zuid, zal tevens het woon- en leefklimaat in de omgeving van het plangebied verbeteren. De bedrijfsbebouwing wordt hiertoe grotendeels gesloopt.

De bedrijfsbestemming die nog op dit perceel ligt, zal middels voorliggend bestemmingsplan worden omgezet in een woonbestemming. 3. Doel en beoogd effect Doel is om te komen tot een nieuw bestemmingsplan voor het plangebied aan de Flessestraat/Julianaweg te Heteren, aangeduid als “Heteren, Park Julianaweide” en hierbij het perceel aan de Julianaweg 13 meenemende. Met besluit volgens het voorstel kan een volgende stap worden gezet in de bestemmingsplanprocedure. Het effect is dat er een actueel planologisch regiem gaat gelden waardoor op korte termijn woningen kunnen worden gebouwd. 4. Argumenten onskenmerk

2/6

1.1 De ingediende zienswijzen zijn op een zorgvuldige wijze beoordeeld en beantwoord. Eén van deze zienswijzen leidt tot aanpassingen aan het bestemmingsplan. De reactie op de zestien zienswijzen en de aanpassingen in het bestemmingsplan worden beschreven in het rapport zienswijzen & ambtshalve wijzigingen in de bijlage bij dit voorstel. 1.2 Ambtshalve wijzigingen geven aanleiding om dit bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Het beeldkwaliteitsplan “Heteren, Park Julianaweide” is als apart besluit ter inzage gegaan volgens voorstel. Buiten de separate publicatie van het beeldkwaliteitsplan is het beeldkwaliteitsplan ook voor de volledigheid toegevoegd aan de bijlage bij het bestemmingsplan. Echter, in de bijlage bij het bestemmingsplan is per abuis een concept versie van het beeldkwaliteitsplan toegevoegd. In voorliggend plan is alsnog de gepubliceerde een juiste versie van het beeldkwaliteitsplan in de bijlagen toegevoegd. Dit is ook zo beschreven in het rapport zienswijzen & ambtshalve wijzigingen in de bijlage bij dit voorstel. 2.1 Het in de overeenkomst vastgelegde en voorliggende woningbouwprogramma sluit aan bij de gemeentelijke woningbouwprogrammering. De ontwikkeling bestaat uit 25 rijwoningen, 19 appartementen, 8 twee-onder-eenkapwoningen en 2 vrijstaande woningen. Van deze woningen worden 23 woningen (43%) sociale huurwoningen.

De woningbouwsegmentering voor de woningen is als volgt: Huur Woningtype

Sociale huur tot liberalisatiegrens (2021: € 752,33)

appartement eengezinswoningen Totaal

19 4 23

Koop Woningtype

Eengezinswoningen Totaal

Goedkoop (sociaal) Aantal tot € 189.800

Middenhuur Aantal van liberalisatiegrens tot € 1.000,-

Dure huur (vrije sector) Vanaf € 1.000,-

Middelduur laag Aantal tussen € 189.800 en € 265.000

Middelduur hoog Aantal tussen € 265.000 en € 350.000

Duur Aantal boven € 350.000,-

11

10

10

11

10

10

2.2 Met dit bestemmingsplan verbetert het woon- en leefklimaat in de omgeving van het plangebied. Overige functies in het gebied worden niet belemmerd. onskenmerk

3/6

Doordat het voorheen aanwezige loon- en grondverzetbedrijf verhuisd is naar het bedrijventerrein Poort van Midden Gelderland Zuid, verbetert het woon en leefklimaat voor de omgeving. De vigerende bedrijfsbestemming wordt gewijzigd naar wonen. Tevens zal de loods achter de woning aan de Julianaweg 13, die nog een bedrijfsbestemming heeft, (deels) worden gesloopt en omgezet in een woonbestemming waardoor er geen belemmeringen (meer) zullen bestaan ten behoeve van het woon- en leefklimaat voor de te bouwen woningen. Met een aanduidingsvlak, zoals beschreven in de Nota beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen, zal binnen de woonbestemming enkel kleinschalige opslag van landbouwmachines mogelijk zijn tot een maximum van 50m². Eén van de voorwaarden is wel dat op het terrein erfafscheidingen worden gerealiseerd. 2.3 De voorgenomen ontwikkeling past goed in gemeentelijk beleid en visie. Daarnaast wordt er aangesloten bij de dorpse woonomgeving van Heteren. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een groot aantal sociale huurwoningen (43%) en sluit daarmee aan op de speerpunten uit de Woonagenda om de sociale huurvoorraad te versterken en een bijdrage te leveren aan het oplossen van de urgente huisvestingsnood. Tevens wordt er met de beoogde ontwikkeling een mix van woningen gerealiseerd, welke onder andere in het goedkopere segment vallen.

Er wordt ingespeeld op de behoeftes van woningzoekenden. Daarnaast draagt het plan bij aan een gevarieerde dorpse woonomgeving, een belangrijk speerpunt van de Omgevingsvisie Overbetuwe 2040. In het plan is extra aandacht besteed aan klimaatadaptatie en klimaatbestendigheid door een parkachtige omgeving met groene zones en wadi's te realiseren. 2.4 Er is een uitvoerig participatieproces doorlopen voor dit plan waarin verschillende alternatieven uitgewerkt en beoordeeld zijn. Vanuit dit participatieproces is voorliggend ontwerpbestemmingsplan tot stand gekomen. Voor dit bestemmingsplan is een participatieproces doorlopen. Middels informatiebijeenkomsten zijn direct omwonenden, de Dorpsraad, Brede school de Vogeltuin, de Oranjevereniging, binnensportverenigingen, zalencentrum de Bongerd en de huurdersvereniging op de hoogte gehouden. Tevens is er een werkgroep geformeerd met wie de exploitant en de Woonstichting in samenwerking met de gemeente diverse werksessies heeft gehouden om de ontwerpen te laten zien en wensen uit de omgeving te betrekken. Daarnaast heeft er een rondetafelgesprek plaatsgevonden en is er als vervolg daarvan gestart met een werksessie Klein Comité waarbij vanuit de Woningstichting en de gemeente verschillende scenario’s uitvoerig besproken zijn met de betrokken partijen.

Dit participatietraject is zo ingestoken vanwege de belangstelling en gesprekken aangaande het activiteitenveld. Het door de Dorpsraad gewenste activiteitenveld is niet haalbaar en wenselijk gebleken zoals ook beschreven is in het rapport ambtshalve wijzigingen en zienswijzen in de bijlage bij dit voorstel. De belangen van alle betrokken partijen zijn gewogen en dit heeft uiteindelijk geleid tot voorliggend bestemmingsplan.

2.5 De bestemmingsplanprocedure kan worden doorlopen, ondanks de uitspraak van de Raad van State inzake het PAS.

onskenmerk

4/6

Op 29 mei 2019 heeft de Raad van State een uitspraak gewezen inzake het PAS. Gevolg van deze uitspraak is dat alleen nog bestemmingsplannen in procedure kunnen worden gebracht als is onderbouwd dat er door de ontwikkeling geen significante effecten op stikstofgevoelige habitats optreden. Voor dit plan zijn AERIUS-berekeningen en voortoetsen uitgevoerd waaruit blijkt dat bij de voorgenomen ontwikkeling geen significante negatieve effecten op stikstofgevoelige habitats optreden. De voorgenomen ontwikkeling voldoet dan ook aan de landelijke en provinciale regelgeving. 3.1.Het ontwerpbeeldkwaliteitsplan ‘Park Julianaweide’ is door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit akkoord bevonden als toetsingskader (welstand) voor de omgevingsvergunning. Voor het betreffende gebied geeft de welstandsnota geen adequaat toetsingskader. Op grond van de stedenbouwkundige visie voor het gebied zijn beeldkwaliteitseisen geformuleerd voor een nadere architectonische uitwerking. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit heeft positief geadviseerd op het ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘Park Julianaweide’. Naar het oordeel van de commissie ligt er na vaststelling door de raad een volwaardig toetsingskader om de gewenste ruimtelijke kwaliteit voor het plangebied te waarborgen bij het verlenen van omgevingsvergunning(en) voor het realiseren van de ontwikkeling.

4.1 Het vaststellen van een exploitatieplan is niet nodig. Voor bestemmingsplannen waar een zogenaamd aangewezen bouwplan mogelijk wordt gemaakt (zoals in dit geval de bouw van woningen) is het vaststellen van een exploitatieplan verplicht, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd. Omdat met de initiatiefnemer een exploitatie- en planschadeovereenkomst is gesloten, is het kostenverhaal anderszins verzekerd, zodat geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld. 5. Kanttekeningen en risico’s 2.1 Op adres Julianaweg 13 in Heteren blijven bedrijfsactiviteiten aan huis mogelijk. Het voorheen aanwezige loon- en grondverzetbedrijf is verhuisd naar het bedrijventerrein Poort van Midden Gelderland Zuid. De wens van de indiener is om op locatie Julianaweg 13 kleinschalige aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten (niet milieuvergunningsplichtig) te blijven uitvoeren. Naar aanleiding van de zienswijze heeft contact plaatsgevonden tussen gemeente en indiener. In gezamenlijkheid is gekomen tot een oplossing die enerzijds voldoende borgt dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat en anderzijds tegemoet komt aan de wensen van de indiener.

Het bestemmingsplan is aangepast, zoals beschreven in de nota beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen, waardoor onder voorwaarden kleinschalige bedrijfsactiviteiten aan huis voortgezet mogen worden op het perceel Julianaweg 13 in Heteren. 6. Financiën Met de initiatiefnemer is een exploitatie- en planschadeovereenkomst gesloten. In beginsel worden alle gemeentelijke plankosten via deze overeenkomst verhaald op exploitant. Deze kosten betreffen de uren die de gemeente maakt ter begeleiding van het bestemmingsplan, beoordeling van onderzoeken, de projectcoördinatie, toezicht op de uitvoering, et cetera. Verder komt eventuele planschade voor rekening van de exploitant. 7. Duurzaamheid

onskenmerk

5/6

Duurzaamheid is onderdeel van de planvorming geweest en vindt zijn vertaling in het voorliggende ontwerp. 8. Vervolg Planning Als het bestemmingsplan door uw raad wordt vastgesteld, publiceren wij dit in Hét GemeenteNieuws en in het Gemeenteblad. Na deze bekendmaking ligt het bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage voor eventueel beroep. Het besluit tot vaststelling treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Communicatie De exploitant brengen we schriftelijk op de hoogte van uw besluit. Initiatiefnemer, interactievorm en rol gemeente De initiatiefnemer/exploitant is betrokken bij de totstandkoming van het bestemmingsplan. Zoals ook beschreven onder argument 2.4 en in het rapport zienswijzen en ambtshalve wijzigingen is er een uitvoerig participatieproces doorlopen door de ontwikkelaar voor dit plan. De gemeente is hier bij betrokken geweest. Hieruit is voorliggend bestemmingsplan naar voren gekomen waarin alle ingebrachte alternatieven en ontwerpen zorgvuldig zijn afgewogen. Ook het ingediende ontwerp naar aanleiding van de zienswijze is nogmaals beoordeeld en zorgvuldig afgewogen. Naar aanleiding van de zienswijze gericht op de kleinschalige bedrijfsactiviteiten aan huis is er door de gemeente in afstemming met de exploitant het gesprek aangegaan met de indiener.

Overeengekomen is het zoals voorgesteld op te nemen in voorliggend bestemmingsplan. Evaluatie n.v.t. HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS, de gemeentesecretaris de burgemeester P.J.E. Breukers R.P. Hoytink-Roubos 9. Relevante stukken 1. Bestemmingsplan toelichting en regels 2. Bestemmingsplan verbeelding 3. Bestemmingsplan bijlagen 4. Rapport zienswijzen & Ambtshalve wijzigingen 5. NAW-Lijst (NIET OPENBAAR) 6. Beeldkwaliteitsplan 7. Raadsvoorstel 8. Raadsbesluit Portefeuillehouder: Wethouder Wijnte Hol. De behandelend ambtenaar is Isabelle Reinders. Technische vragen dienen uiterlijk donderdagmorgen om 08:00 uur voor de betreffende politieke avond te worden gesteld via griffie@overbetuwe.nl

onskenmerk

6/6