21-11-09.10 Relevant stuk 7 ONTWERP-VERGUNNING Toelichitng-Bijlagen Ruimtelijke Onderbouwing Park15_Bijlagen_bij_de_toelichting_
Tekst van het document
| Bijlagen
od205 | omgevingsvergunning Ruimtelijke onderbouwing Reclamemast Park15
Inhoudsopgave Bijlagen bij de toelichting
5
Bijlage 1
Beeldkwaliteitsplan Park15
7
Bijlage 2
Visie op reclamevoering A15
65
Bijlage 3
Quickscan Flora en Fauna
79
Bijlage 4
AERIUS berekening
107
Bijlage 5
Quickscan bodem
123
3
od205 | omgevingsvergunning Ruimtelijke onderbouwing Reclamemast Park15
Bijlagen bij de toelichting
5
od205 | omgevingsvergunning Ruimtelijke onderbouwing Reclamemast Park15
Bijlage 1
Beeldkwaliteitsplan Park15
7
Park15 - Overbetuwe B e e l d k w a l i t e i t s p l a n d e f i n i t i e f
1 september 2015
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
2
Aanleiding
Voor u ligt het geactualiseerde beeldkwaliteitsplan voor Park15. Waarom een actualisatie van het beeldkwaliteitsplan? Op 26 januari 2010 is het beeldkwaliteitsplan Betuws Bedrijvenpark (inmiddels Park15 genaamd) door de raad van de gemeente Overbetuwe vastgesteld als aanvulling op de Welstandsnota. Dit document bevatte de richtlijnen voor de inrichting van zowel de openbare ruimte als de bedrijfskavels van het park. Als gevolg van een Raad van State procedure en gewijzigde marktomstandigheden is de daadwerkelijke start van de realisatie van Park15 een aantal jaren vertraagd. De afgelopen jaren zijn, mede als gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden, de specifieke wensen van de bedrijven die zich op Park15 willen en mogen vestigen op onderdelen gewijzigd. Zo is bijvoorbeeld in de logistieke markt sprake van schaalvergroting en clustering van bedrijven. Om aan deze actuele behoefte van bedrijven te kunnen voldoen en te streven naar een regionale logistieke hotspot is het beeldkwaliteitsplan geactualiseerd. Dit heeft geresulteerd in een verschuiving van de ring naar het noorden. De mogelijkheid voor deze verschuiving was in het vigerende bestemmings- en beeldkwaliteitsplan al opgenomen. Daardoor kunnen ook grotere kavels worden aangeboden. Op welke delen van het park heeft de actualisatie betrekking? De wijzigingen hebben uitsluitend betrekking op de uitgeefbare kavels.
Ongewijzigd zijn de groene randen van het Park en de zorgvuldige overgang naar de Oosterhoutsestraat, de Griftdijk en de Danenberg. De groene rand langs de A15 zelf is ook ongewijzigd, maar door de verschuiving van de ring naar het noorden ontstaat achter de groene rand aan de A15 een openbare weg waaraan bedrijven zich ook met een voorzijde kunnen presenteren. Wat is er gewijzigd in dit geactualiseerde beeldkwaliteitsplan? Bij een eerste bouwplantoets bleek dat het vigerende beeldkwaliteitsplan niet voldoende voorzag in specifieke actuele wensen van bedrijven. Ook qua opbouw en presentatie van de randvoorwaarden bleek het beeldkwaliteitsplan niet voldoende helder en eenduidig toepasbaar. In het geactualiseerde beeldkwaliteitsplan is daar extra aandacht aan besteed door de kaders makkelijker leesbaar en toepasbaar te maken met behoud van de oorspronkelijke kwaliteit. Dit heeft geresulteerd in het introduceren van zogenoemde kavelpaspoorten die per zone in één afbeelding alle specifieke randvoorwaarden voor die betreffende kavel weergeven. De algemene randvoorwaarden die daarnaast voor alle kavels gelden, staan vermeld in de bijlage. Daarnaast komen de regels welke reeds opgenomen zijn in het vigerende bestemmingsplan niet opnieuw terug in dit beeldkwaliteitsplan, dit voorkomt dubbelingen. Tot slot is de naam van het park gewijzigd van Betuws Bedrijvenpark naar Park15 .
v as t ges t eld op 1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t p l a n
3
Leeswijzer
Na de inleiding waarin het waarom en het hoe wordt beschreven, is het beeldkwaliteitsplan volgens de volgende principes opgebouwd: 1 Van buiten (de omgeving) naar binnen Omdat de landschappelijke inpassing van Park15 vanaf het allereerste begin een hele belangrijke rol speelt, wordt in de eerste 3 hoofdstukken beschreven en verbeeld waar Park15 ligt, hoe het zich voegt in het landschap en hoe de randen van het park zijn vormgegeven. 2
Openbaar gebied gescheiden van particuliere kavels
Openbaar gebied: hoofdstuk 4 In het openbaar gebied wordt de ruimtelijke kwaliteit en de continuïteit gewaarborgd en de structuur van het park vastgelegd. Het beheer van deze gronden is in handen van de VVE (ofwel de Coöperatieve Vereniging van Eigenaars) binnen Park15. Hoe dit eruit gaat zien leest en ziet u in hoofdstuk 4. Uitgeefbare gronden: hoofdstuk 5 en 6 In Hoofdstuk 5 wordt omschreven hoe het park is ingedeeld in vier zones. Deze indeling heeft met name te maken met de ligging van de kavels. De kavels kunnen liggen op een bijzondere locatie zoals de Danenhof, een sterlocatie bij de entree of aan de westzijde of juist in de interne zone, de overige gedeelten van het park. In hoofdstuk 6 worden tenslotte de randvoorwaarden per zone verbeeld en beschreven. 3 Overige algemeen geldende regels in de bijlage In bijlage 1 is een standaard catalogus opgenomen van inrichtingselementen als hekken, hagen en reclame die voor alle zones gelden.
note: alle afbeeldingen zijn weergaves van bestaande situaties en/of vormen impressies van de te realiseren beeldkwaliteit
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
4
Inhoudsopgave
1
Inleiding
5
2
Identiteit Park15
6
3
Kwaliteiten in de randen rond het park
7
3.1
Noord: de A15-zone
8
3.2
Oost: aansluiting op rijks- en provinciale weg
12
3.3
Zuid: de Groene Buffer
14
3.4
West: de Danenberg en de Betuwse Bongerd
16
Kwaliteit openbare ruimte binnen het park
18
4.1
de Rietgraaf
18
4.2
de Ring
22
4.3
de Tertiaire ontsluiting
24
4.4
de Bedieningsstraten
25
4.5
de Grote linie
26
4.6
de Danenhof
28
4.7
de Kleine linie
30
4
5
6
Zonering
32
5.1
indeling van de vier zones
32
5.2
de randen van de zones
34
5.3
bouwhoogten per zone
36
5.4
uitleg bestemmingsplanregel: bouwen voorgevel evenwijdig aan ontsluitingsweg 36
Randvoorwaarden per zone
37
6.1
de Danenhof
38
6.2
Sterlocaties
40
6.3
Interne zone - algemeen
42
6.3.1
Interne zone, kavels grenzend aan de Ring
42
6.3.2
Interne zone: kavels grenzend aan de Rietgraaf
44
6.3.3
Interne zone: kavels grenzend aan de Ring en de Rietgraaf en een minimale grootte van 2 ha46
6.3.4
Interne zone: kavels grenzend aan overige straten
48
6.4
De werklandschappen
50
Bijlage I: Catalogus standaardelementen
3 52
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
5
1
Inleiding
Voor u ligt het beeldkwaliteitsplan van Park15, gemeente Overbetuwe. Dit document is opgesteld door op ten noort blijdenstein, architecten en adviseurs en Urbanintervista in opdracht van Park15 B.V.
de zones
In de gemeente Overbetuwe wordt een bedrijventerrein gerealiseerd voor de regio Arnhem-Nijmegen. Naar aanleiding van de uitkomsten van diverse onderzoeken, is voor dit bedrijvenpark een gebied aangewezen, gelegen aan de A15 met een bruto oppervlak van totaal 120 hectare. Het maximaal uitgeefbaar oppervlak voor bedrijven bedraagt 85 hectare netto. Park15 is als geïntegreerde ontwikkeling met de omliggende gebieden en in het bijzonder de Danenberg ontworpen. Voor de realisatie van het bedrijvenpark zijn uitgangspunten en randvoorwaarden geformuleerd met alle betrokken partijen, overheid, bewoners en omwonenden, belanghebbenden en marktpartijen. Park15 B.V. formuleerde in haar Ontwikkelingsvisie voor het bedrijvenpark de onderstaande missie en doelstellingen: “Park15 moet het voorbeeld worden voor de nieuwe duurzame generatie bedrijventerreinen in Nederland: tijdloos met behoud van waarde op lange termijn, veilig, met een kwalitatief goede verkeersontsluiting, milieuvriendelijk met een reëel ambitieniveau voor zorgvuldig ruimtegebruik, een
infrastructurele elementen
goede beeldkwaliteit, zorgvuldig ingepast in haar directe omgeving met groen en water en stimulerend voor aantrekkelijk openbaar leven op straat.” Het beeldkwaliteitsplan vertaalt enerzijds de doelstelling in de identiteit en de aangeboden kwaliteit van de openbare ruimte binnen het bedrijvenpark en haar directe omgeving. Daarnaast vormt het beeldkwaliteitsplan het toetsingskader voor de bebouwing en de inrichting van de uit te geven kavels. Hierdoor weten initiatiefnemers en alle betrokkenen op voorhand welke kwaliteitseisen worden gesteld. Daarnaast zal de welstandscommissie (het CRK) bouwplannen toetsen aan de vastgelegde randvoorwaarden uit dit document. Ook is het een leidraad voor de supervisor. In dit document wordt de visie beschreven die aan dit plan ten grondslag ligt, voor zover deze niet is vastgelegd in het
landschappelijke elementen
bestemmingsplan. Uitgangspunten zijn beoogde kwaliteit, identiteit en duurzaamheid. De identiteit vindt aanleiding in bestaande en te ontwikkelen kwaliteiten in de directe omgeving. Afspraken over het architectonisch beeld van de inrichting van de onbebouwde ruimte (zowel openbare als private ruimte) in het park en de aanliggende bebouwing en het beheer van het gebied borgen een duurzame kwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan geeft informatie over de kwaliteit van de randen van het gebied en de openbare ruimte binnen het park. De uit te geven gronden zijn onderverdeeld in een zonering. Afhankelijk van de situering van de kavel (aan Ring, Rietgraaf, beide, of overige wegen) is per zone een kavelpaspoort opgesteld die aangeeft aan welke specifieke randvoorwaarden moet worden voldaan voor zowel de bebouwing als de inrichting van het bedrijfsperceel. Algemene eisen staan in de bijlage vermeld. Bedrijven kunnen op basis van de zonering een keuze maken voor de ideale vestiging van hun bedrijf. Clustering van beeldverwante bedrijven wordt gestimuleerd omdat dit de identiteit van de betreffende zone versterkt en de samenhang van het park als geheel.
het plangebied
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
6
2
Identiteit Park15
Voor Park15 is een doordachte kwaliteit als uitgangspunt geformuleerd. Een bedrijventerrein met zorgvuldig geformuleerde eisen aan de bebouwing en de inrichting van de onbebouwde ruimte. Een bedrijvenpark waarvan de kwaliteit door een intensief beheer op peil wordt gehouden. Een bedrijvenpark dat positief bekend staat. Daarom presenteert Park15 zich in eerste instantie als één geheel. Niet de presentatie van de individuele bedrijven langs de A15 staat centraal, maar het park als geheel. Het park presenteert zich binnen de zorgvuldig vormgegeven randen, langs de A15, aan de oostkant naar de Griftdijk, aan de zuidkant met een zorgvuldige ingerichte groene bufferzone richting Oosterhout en aan de westkant door een subtiele overgang tussen Park15 en het te ontwikkelen landschapspark de Danenberg. Park15 staat voor landschappelijke kwaliteit, geeft vorm aan één van de entrees van de regio en biedt werkgelegenheid in een groene regio. Samenhang tussen de inrichting van de openbare ruimte en de inrichting van de uit te geven kavels is essentieel om een landschappelijk ingericht bedrijventerrein te kunnen maken. De Rietgraaf, de Grote Linie, de Ring en de randen vormen in dat verband de belangrijkste grote landschappelijk ingerichte ruimten. Binnen het bedrijvenpark staat de mens centraal, de werkende, bezoekende en recreërende mens.
De structuur van Park15 en de openbare ruimte is daarom vormgegeven vanuit een menselijke schaal. Binnen het park speelt de individuele presentatie van de bedrijven een belangrijke rol. In het park vormen de Rietgraaf en de Grote Linie de belangrijkste openbare ruimten. Met de Rietgraaf is een oude waterloop als belangrijke ruimtelijke drager in het plan opgenomen. Het karakter van de Rietgraaf is landschappelijk. Vrijwel haaks hierop loopt de Grote Linie met een meer stedelijk karakter, waarbij de bestaande hoogspanningsmasten als objecten in de uitwerking zijn opgenomen. De Grote Linie eindigt aan de noordzijde bij de Danenhof, een gebied met hoogwaardige bedrijven aan de A15. De profielen en de inrichting van de verschillende wegen zijn afgestemd op de verkeerssoort. Zo wordt het verkeersbeeld van de Rietgraaf voornamelijk bepaald door personenauto’s en fietsers. Bestemmingen voor vrachtverkeer liggen primair aan de Ring. Op de eerste kruising in het park worden de verkeerssoorten in hoofdzaak gescheiden. Aan de Ring liggen de grootste kavels voor grote bedrijven met veel opslag, overslag en transport. Hier vinden logistieke bedrijven en productiebedrijven huisvestingsoplossingen.
De zuid- en westrand van het park zijn ontworpen als een zorgvuldige overgang tussen het bedrijvenpark aan de ene kant en het dorp Oosterhout, de bebouwing langs de Oosterhoutsestraat en het te ontwikkelen landschapspark de Danenberg aan de andere kant. In de randen is ruimte gereserveerd voor kleinschalige bedrijven. De bebouwing kan bestaan uit meerdere kleinere gebouwen, maar eventueel ook één of meerdere bedrijfsverzamelgebouwen. Een aantal gebouwen staat solitair in de rand. Tussen Oosterhout en Park15 wordt een bufferzone gerealiseerd. De uitwerking en inrichting van de bufferzone vormen een onderdeel van de planontwikkeling van het bedrijvenpark. In de bufferzone is een aantal werklandschappen en woonlandgoederen gesitueerd die in maat, schaal en architectuur passen in de overgang tussen Oosterhout en Park15. Aan de westzijde is een drietal werklandschappen opgenomen in de uitbreiding van de Betuwse Bongerd, een mozaïek van boomgaarden met verschillende fruit- en notenbomen op de overgang naar het landschapspark de Danenberg.
plangebied kaart
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
7
3
Kwaliteiten in de randen rond het park
Park15 wordt omgeven door een viertal verschillende gebieden met elk eigen kwaliteiten. Waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van bestaande kwaliteiten, waar wenselijk wordt het beeld van de randen verder uitgewerkt tot nieuwe landschapsvormen. De vier gebieden zijn: A.
Noord: A15-zone
B.
Oost: aansluiting op rijks- en provinciale weg
C.
Zuid: de Groene Buffer
D.
West: Betuwse Bongerd, grenzend aan landschapspark de Danenberg
externe randen van het plangebied
A
noord: A15
B
oost: entree
C
zuid: buffer
D
west: Betuwse Bongerd, grenzend aan de Danenberg particuliere kavels: niet behorende bij de inrichting van Park15 BV
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
8
3.1 Noord: de A15-zone
3 4 1
2
de A15-zone
Park15 ligt aan de zuidzijde van de A15. De A15 verbindt Rotterdam in de toekomst via een nieuwe aansluiting op de A12 met Duitsland. Park15 zal zich aan de A15 ingetogen als één geheel presenteren en is onderdeel van de totale A15-zone ter plaatse van de stadsregio Arnhem-Nijmegen. Niet de individuele panden met individuele reclames vragen de aandacht van de passerende automobilist, maar het park als geheel en zijn landschappelijke inpassing presenteert zich naar de A15. Tussen de rijksweg en het park is een zone van 100 meter vrij (uit het hart van de A15) van bebouwing. In deze zone wordt een nieuw landschap aangelegd dat informeert over de aanwezigheid van een bedrijventerrein. Een doorgaande lage dijk (zie profiel) en rijen populieren van één soort, hoogte en kleur vormen de belangrijkste elementen. Het gebied achter de dijk ligt laag en speelt een rol in de waterretentie. Dit “nat-en-dras-land” wordt ingezaaid met bloeiende zomerplanten. De populieren staan onder een hoek ten opzichte van de bebouwing, waardoor een interessant spel tussen open en dicht en tussen afscherming en zichtbaarheid ontstaat. De schermen worden onderbroken voor twee bijzondere plekken. Vanuit het westen biedt de Grote Linie, de watergang onder de hoogspanningleiding een venster op het interieur van het bedrijvenpark.
Vanuit het oosten biedt een landmark in de vorm van en kustwerk en/of uitzichtspunt ter hoogte van de Kleine Linie een onderbreking van de bomenschermen. Reclamevoorziening(en) wordt op passende locaties in dit beeld opgenomen, op de gebouwen en eventueel op 1 centrale voorziening tussen de populierenschermen. In de uitgangspunten voor de inrichting van de A15-zone is ruimte opgenomen voor de inpassing van windmolens. Bijzondere plekken aan de A15:
doorsnede dijklichaam van de A15-zone
1. Danenhof: gebied met solitaire bouwblokken omgeven door groen. 2. de Grote Linie: zichtlijn over de watergang tot diep in het bedrijvenpark. Op de kop van de Grote Linie is ruimte voor een solitaire massa (landmark). 3. de Kleine Linie: ter plaatse van de Kleine Linie wordt, als verlengde van het voetpad, een kunstwerk en/of uitzichtspunt geplaatst ter onderbreking van de dijk. 4. de Entree: de lijnbeplanting wordt zoveel mogelijk doorgezet aan de oostgrens van de bebouwing langs de A15, onder de windturbine. Een watergang op de gemeentegrens markeert de grens van het plan. De inrichting van de gronden ten oosten van de plangrens zullen landschappelijk, groen worden ingericht zonder het zicht op de bebouwing op de oostelijke sterlocatie te belemmeren. De getoonde watergangen/oevers in de principe-profielen zullen in nader overleg met het waterschap verder worden uitgewerkt.
houten en/of metalen vlonders in het “nat-en-dras-land” van de A15-zone
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
9
zicht op Park15 vanaf de A15
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
10
De getoonde profielen betreffen principe profielen
profiel A15-zone inclusief A15 en de Ring Noord
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
11
3 1
2
de A15-zone met bijzondere plekken en zichtlijnen
R
: mogelijke plek voor gevelreclame op de bebouwing zichtbaar vanaf de A15
vogelvlucht vanaf A15 op Park15
R5
R4
R3
R2
R1
4
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
12
3.2 Oost: aansluiting op A15 en Griftdijk
De oostgrens van Park15 ligt op de grens met de gemeente Nijmegen. De inrichting zal worden afgestemd met de plannen van de gemeente Nijmegen. Voor de ontsluiting van Park15 zal de huidige aansluiting op de A15, afslag 38, worden aangepast. De ruimte rond de afslag heeft een open karakter. Deze openheid wordt gebruikt om Park15 te presenteren naar de bezoekers van het bedrijvenpark. De bestaande beplanting langs de Griftdijk en de bestaande waterpartij kunnen hierin een belangrijke rol spelen. Het beeld van Park15 wordt hier bepaald door het profiel van de Rietgraaf, de ruggegraat van Park15. De beplanting langs de Rietgraaf voorziet in bomenschermen vanaf de hoofdontsluiting tot aan de bufferzone, waarachter de bebouwing zichtbaar is. De bomen bestaan uit knotwilgen langs de Rietgraaf en bomen, zoals de es.
entreegebied
knotwilgen langs de Rietgraaf
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
13
afslag 38
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
14
3.3 Zuid: de Groene Buffer
impressie gebruik groene buffer
Aan de zuidzijde wordt Park15 begrensd door de Groene Bufferzone. Een gebied tussen de bestaande bebouwing aan de Stationsstraat, de Oosterhoutsestraat en het bedrijvenpark. De bufferzone heeft primair tot doel voldoende afstand te scheppen tussen de bestaande bebouwing en het nieuwe bedrijventerrein. De bufferzone krijgt, conform de Landschapsvisie van buro H+N+S, een nieuw, gevarieerd coulissenlandschap met water, elzenhagen en dijklichamen met verschillende soorten bomen in de vorm van bongerds. De inrichting van de bufferzone is kleinschalig en divers, hierdoor ontstaat een nieuw mozaïeklandschap. De bestaande bebouwing aan de noordzijde van de Oosterhoutsestraat wordt ingepast in het mozaïeklandschap. Het nieuwe landschap biedt daarnaast ruimte aan een viertal werklandschappen en een drietal woonlandgoederen. In de werklandschappen vindt bedrijvigheid plaats in een omgeving
inrichting bongerds in groene buffer
waar de nadruk op het groen ligt en een kwalitatieve relatie met de omliggende omgeving wordt aangegaan. Aan deze nieuwe bebouwing worden hoge beeldkwaliteitseisen gesteld, zie paragraaf 6.4. De zone is gedeeltelijk toegankelijk voor langzaam verkeer, fietsers en voetgangers.
voorbeeldinrichting bongerds in groene buffer
profiel B1
zuidrand: de groene buffer
De getoonde profielen betreffen principe profielen
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
15
impressie woonlandgoederen in groene buffer
impressie inrichting landschap groene buffer
impressie werklandschappen in groene buffer
impressie inrichting landschap groene buffer
impressie inrichting landschap groene buffer
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
16
3.4 West: de Danenberg en de Betuwse Bongerd
Het gebied de Danenberg is 205 hectare groot en ligt ten westen van het bedrijvenpark, tussen Slijk-Ewijk en Oosterhout. Aan de noordzijde grenst het gebied aan de A15 en aan de zuidzijde aan de Waal. De ontwikkeling van Park15 is direct gekoppeld aan de ontwikkeling van de landschapsvisie voor de Danenberg. Door het gebied wordt het fijnmazige netwerk van fiets- en wandelroutes uitgebreid en versterkt. Er ontstaat een verwevenheid en een aanhechting tussen het bedrijvenpark, de bufferzone, de Betuwse bongerd met de omgeving. De Rietgraaf vormt de belangrijkste verbinding tussen de twee gebieden. Langs de Rietgraaf wordt een doorlopend pad voor fietsers en voetgangers aangelegd. De doorlopende beplantingslijnen van knotwilgen en riet versterken de verbinding. Deze route vormt tevens één van de calamiteitenontsluitingen. Tegen de Danenberg aan wordt in Park15 een kleinschalig landschap ontwikkeld met wonen en natuurontwikkeling. Een archeologische vindplaats is in de uitwerking ingepast. In Park15 vormt een bestaande bongerd, de “Betuwse Bongerd”, aanleiding voor een nieuw bongerdlandschap, bestaande uit een aaneenschakeling van verschillende bongerds met verschillende fruit- en eventueel notenbomen. In het bongerdlandschap wordt de bestaande bebouwing ten oosten van de Nieuwedijk gerespecteerd en ingepast.
Daarnaast biedt het bongerdlandschap ruimte voor een drietal werklandschappen. De werklandschappen moeten aan hoge beeldkwaliteitseisen voldoen, zie paragraaf 6.4.
inrichtingsvoorstel overgangsgebied naar de Danenberg
inrichtingsvoorstel Betuwse bongerd: diverse fruit- en notenbomen
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
17
impressies Betuwse bongerd
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
18
4
Kwaliteit openbare ruimte binnen het park
4.1 de Rietgraaf
De ruimtelijke kwaliteit binnen Park15 is gekoppeld aan de beleving van het park. De Rietgraaf vormt de belangrijkste entree en de hoofdas van Park15. De kwaliteit van de Rietgraaf wordt doorgezet via de Grote Linie naar de Danenhof. De profielen en de inrichting van de verschillende wegen zijn afgestemd op de verkeerssoort. Zo wordt het verkeersbeeld van de Rietgraaf voornamelijk bepaald door personenauto’s en fietsers. Bestemmingen voor vrachtverkeer liggen primair aan de Ring. Door voor het vrachtverkeer een eigen ring aan te leggen wordt het vrachtverkeer op de Rietgraaf beperkt. Op de eerste rotonde in het park worden de verkeerssoorten in hoofdzaak gescheiden. De ruimtelijke kwaliteit wordt in hoge mate bepaald door de inrichting en vormgeving van het openbare, niet uitgeefbare gebied. De Rietgraaf, de Grote Linie, de Ring en de randen van Park15, zetten de standaard voor de verdere invulling van het gebied. Tezamen vormen ze een groen raamwerk waarbinnen de bedrijfsactiviteiten kunnen plaatsvinden.
De Rietgraaf geeft vorm aan de belangrijkste entree en hoofdas van Park15. Een oude waterloop, de Rietgraaf, is gekozen als ruimtelijke drager voor dit profiel. Het water van de Rietgraaf is gelegen in een eigen profiel met knotwilgen, overstromingsvlakken voor retentie, riet als oeverbeplanting en een doorgaand pad voor fietsers en voetgangers. Dit kleinschalige profiel vormt onderdeel van het grotere Rietgraafprofiel met wegen aan weerszijden voor de hoofdontsluiting van het park. De oevers van de Rietgraaf worden verbonden met bruggen en duikers. De verkeersstructuur van Park15 is zo opgezet dat de meeste vrachtwagens op de eerste splitsing kiezen voor de ring naar de grootschalige kavels voor logistiek en grootschalige productiebedrijven. De landschappelijke kwaliteit van de Rietgraaf wordt ondersteund en vormgegeven door de situering van extra groen op de bedrijfskavels, van hagen tot afschermend groen in het geval van achterkanten. Het profiel varieert in breedte. Nabij de entree van het bedrijvenpark bestaat het profiel uit een dubbele rijbaan met middenberm. Na de rotonde wordt dit een enkele rijbaan met middenberm, deze rijbaan vormt de hoofdroute van het park. Aan weerszijden van de rijbaan bevinden zich groenstroken van 4 meter breed. In deze groenstroken staan bomen, zoals de Canadese populier. Deze bomenrij loopt voor een deel door in de Danenberg.
Langs de percelen aan de noordzijde loopt een voetpad. Aan de noordzijde van de Rietgraaf ligt een fietspad, dat een onderdeel van een doorgaande route vormt. Hier bevindt zich ook de zonneweide. Aan de zuidkant van de Rietgraaf is een secundaire ontsluitingsweg aangelegd ten behoeve van de bedrijven in dit deel van het plangebied. Incidenteel kan deze ontsluitingsweg met bruggen aan de primaire ontsluitingsweg gekoppeld worden. De helling naar de Rietgraaf loopt hier flauw af. De ontsluiting wordt begeleid door bomen, zoals de es. Tussen het voetpad en de kavelgrens bevindt zich een groenstrook van gras van circa 2,40 meter breed. De groenstroken tussen de rijbanen en het voetpad worden als grasperken aangelegd. De breedste stroken zijn ook bestemd voor boombeplanting. Ook de zonneweide wordt als grasperk aangelegd, waarbij tevens ruimte is voor wilde veldbloemen. De oevers van de nieuwe Rietgraaf bestaan uit zachte oevers. Aan de oevers is ruimte voor rietbeplanting. Langs de oevers staan in een rij bomen. Het betreft hier knotwilgen, die ook in het profiel van de Danenberg terugkomen. De getoonde watergangen/oevers in de principe-profielen zullen in nader overleg met Het Waterschap verder worden uitgewerkt.
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
19
basisprofiel van de Rietgraaf met aan weerszijden voorkanten van bedrijven
uitsnede van de Rietgraaf
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
20
A: Profiel met watergang
Aan de noordzijde van de Rietgraaf liggen de grootste kavels met de hoogste milieucategorie*. Het basis profiel op de voorgaande pagina is in principe het standaard profiel. Echter bij grote kavels met relatief veel laaden losverkeer of met een logistieke functie is het in het belang van de ontsluitingsstructuur van Park15 dat het zwaardere vrachtverkeer bij voorkeur via de Ring en niet via de Rietgraaf rijdt. Dit heeft als consequentie dat de hoofdingang van deze bedrijven ook aan de Ringzijde liggen. Met als gevolg dat er een functionele zijde (met laad- en losdocks) of een achterzijde aan de Rietgraaf ontstaat. Omdat de Rietgraaf een belangrijke landschappelijke drager is van Park15 worden achterkanten verplicht afgeschermd met een extra groenzone van tenminste 10 meter breed op eigen terrein. De inrichting van deze 10 meter zone kan op drie wijze worden ingevuld. Hiervoor is separate afstemming nodig met de verkoper. B: Profiel met parkeren onder sedumdak
-
conform profiel A: met een watergang,
-
conform profiel B: met een sedumdak waardoor de 10 meter zone verhard kan worden en als parkeerstrook kan worden gebruikt **
-
of conform profiel C: met een groenzone met opgaand groen die zicht op achterkanten afschermt.
* Aan de zuidzijde van de Rietgraaf is deze situatie ook mogelijk maar is de bouwhoogte en de milieucategorie iets beperkter. ** indien de zone van 10 meter grenzend aan het openbare profiel van de Rietgraaf aantoonbaar noodzakelijk is voor een goede verkeersafwikkeling van het terrein kan deze zone bij uitzondering worden afgeschermd door een ligusterhaag van minimaal 2,5 m hoog. Hiervoor is separate afstemming nodig met de verkoper.
C: Profiel met afschermende groenstrook
De getoonde profielen betreffen principe profielen
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
21
impressie hoofdrijbaan van de Rietgraaf (noordzijde- van oost naar west)
impressie ventweg van de Rietgraaf (zuidzijde- van oost naar west)
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
22
4.2 de Ring
De Ring is als een ringvormige ontsluiting rond de Rietgraaf gelegd. Aan de Ring liggen onder andere de grootschalige bedrijven. De exacte ligging van de Ring zal pas bij de uitgifte aan de hand van de gewenste kavelmaten worden bepaald. Het verkeersaanbod op de Ring zal voor een belangrijk deel uit vrachtverkeer bestaan. De Ring heeft een asymmetrisch beplantingsprofiel en is vormgegeven als een groene laan. Aan de inrichting van de kavels en de aanliggende bebouwing worden eisen gesteld die passen bij het karakter en de kwaliteit van de Ring. Het profiel van de ontsluitingsring is 24 meter breed. Deze bestaat uit een enkele rijbaan met aan weerszijden een voetpad en een groenstrook die in breedte variëert. Langs de Ring wordt aan één zijde (de binnenzijde) het voetpad zo aangelegd dat dit ook door fietsers kan worden benut. Tussen het voetpad en de perceelgrens bevindt zich een groenstrook met een breedte van 2,70 meter en welke is afgezoomd met een haag langs de randen van de uit te geven kavels. Aan de binnenzijde van de Ring wordt op de grens met de perceelgrens een schanskorf van 50x30 cm geplaatst. De ontsluitingsring wordt tevens geaccentueerd door structurele boombeplanting: Een boom met een brede kroon (plataan) en een slank boomtype (zuileik). In het straatprofiel is geen ruimte voor opstelplaatsen van vracht- en personenauto’s.
Parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden.
uitsnede van de Ring
De getoonde profielen betreffen principe profielen
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
23
impressie van (de beplanting langs) de Ring noord (van oost naar west)
impressie van (de beplanting langs) de Ring zuid (van west naar oost))
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
24
4.3 de Tertiaire ontsluiting
De Rietgraaf en de Ring zijn door ligging, vorm en inrichting herkenbaar als hoofdaders door het park. Voor de bereikbaarheid van de verschillende kavels zijn drie tertiaire ontsluitingen aan de basisontsluiting toegevoegd. De tertiaire ontsluitingen vormen onderdeel van de herkenbaarheid van de verschillende zones met verschillende bebouwingskarakteristieken binnen het park. De tertiaire ontsluitingen liggen aan de zuidzijde van het park en spelen daarom een belangrijke rol in de overgang naar de bufferzone. De plaatsing van de bebouwing ten opzichte van de tertiaire ontsluitingen biedt grotere vrijheid dan langs de Rietgraaf en de Ring, er is hier immers geen sprake van rooilijnzones en alle rooilijnen liggen op minimaal 3 meter van de perceelsgrens. Op de kavelgrens zijn ook hekken mogelijk, de bebouwing begint vanaf 3 meter van de kavelgrens. Tussen het voetpad en de kavelgrens bevindt zich een groenstrook met een breedte van 2,70 meter.
uitsnede van de tertiaire ontsluiting
De getoonde profielen betreffen principe profielen
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
25
4.4 de Bedieningsstraten
Het derde niveau in de hiërarchie van de ontsluiting wordt gevormd door de bedieningsstraten die als insteken en doorsteken vormgegeven kunnen worden en overal in het park kunnen worden toegepast. Op de kaart is indicatief aangegeven waar mogelijke insteken/doorsteken en lussen de fijnmazigheid van de verkaveling kunnen vergroten. De mogelijkheden voor diversiteit van gebouwen, inritten en loading docks zijn hier het grootst.
uitsnede van de bedieningsstraten
De getoonde profielen betreffen principe profielen
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
26
4.5 de Grote Linie
De Grote Linie staat haaks op De Rietgraaf en maakt onderdeel uit van de Ring. De bestaande hoogspanningsmasten zijn ingepast in een nieuw waterprofiel met het karakter van een kanaal. Hierdoor ontstaat een profiel met een zakelijk karakter. Bomen op eigen kavel buiten de vrijwaringzone van de hoogspanningsleiding versterken dit artificiële karakter. De Grote Linie speelt, als bijzonder onderdeel van de Ring, een belangrijke rol in de bereikbaarheid van de Danenhof, het meest hoogwaardige deel van het bedrijvenpark. Het profiel van de Grote Linie bestaat uit rechte oevers. Aan de westzijde ligt een fiets-/wandelpad. Tussen de paden, het water en de perceelgrenzen liggen groenstroken. De groenstroken tussen de paden, het water en de perceelgrenzen worden aangelegd als grasperken. Het aanzicht van de groenstrook tussen het pad en het water is per seizoen verschillend. Door de aanplant van bloembollen (bijv. tulpen) en planten (bijv. lavendel) worden de seizoenen zichtbaar. Buiten de vrijwaringzone zullen op de uit te geven kavels langs de Grote Linie Italiaanse populieren op één lijn worden geplant. De getoonde watergangen/oevers in de principe-profielen zullen in nader overleg met Het Waterschap verder worden uitgewerkt.
uitsnede van de Grote Linie
De getoonde profielen betreffen principe profielen
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
27
impressie van de Grote Linie tussen de Rietgraaf en de zuidelijke ring (richting noord)
impressie van de Grote Linie tussen de Rietgraaf en de zuidelijke ring (richting zuid)
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
28
4.6 de Danenhof
Aan de noordwestzijde van de Grote Linie ligt de Danenhof. Een hoogwaardig deel van het bedrijvenpark. De inrichting van de openbare ruimte zal bedrijven aantrekken, die in staat zijn met functie en architectuur de gewenste kwaliteit te realiseren. Het profiel bestaat uit een gescheiden rijbaan met een groene middenberm. Op deze berm staan Essen op één lijn. Waar dit profiel exact komt te liggen hangt af van de uiteindelijke verkaveling van de Danenhof. In de openbare ruimte van de Danenhof wordt niet geparkeerd. Geparkeerde auto’s op eigen kavel staan uit het zicht vanaf de openbare weg.
uitsnede van de Danenhof
De getoonde profielen betreffen principe profielen
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
29
impressie van het Danenhof-profiel
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
30
4.7 de Kleine Linie
Als oostelijke tegenhanger van de Grote Linie ligt de Kleine Linie. De ligging wordt bepaald door een vrijwaringzone boven een gasleiding. De zone wordt ingericht als extra verbinding voor fietsers en voetgangers. Een dichte beplanting aan weerszijden van het fietspad maakt de verbinding tot een “geheim” pad. De struiken zijn lijsterbessen, hazelnoot en krent. Het pad eindigt bovenop het talud op een bijzonder uitkijkpunt. De groenstroken tussen de paden en perceelgrenzen worden beplant met maagdenpalm. Onder de bomen zijn 2 meter brede plantvakken. Op de rand van de kavelgrens, in het openbare gebied, worden ter afscherming haagbeuken geplant.
voorbeelden uitkijkpunt einde van van de Kleine Linie
uitsnede van de Kleine Linie met locatie uitzichtpunt
De getoonde profielen betreffen principe profielen
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
31
impressie van de Kleine Linie met lijsterbes, krent, hazelnoot
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
32
5 Zonering De uitgeefbare gronden van Park15 worden conform de visie van buiten naar binnen verdeeld in zones. De differentiatie van kenmerken van de openbare ruimte en de ligging ten opzichte van de randen vormen de aanleiding tot een differentiatie in zones binnen het beeldkwaliteitsplan. Elke zone biedt gericht mogelijkheden voor bedrijven voor het realiseren van passende bedrijfshuisvesting. Langs de noordrand liggen de zones die vanuit de A15 het meest in het zicht liggen en daardoor in zekere mate de presentatie van het bedrijvenpark naar haar omgeving vormgeven. Vanuit het westen is dat de Danenhof, vanuit het oosten is dat de sterlocatie 2a: bij de entree. Het Park wordt binnen haar grenzen doorsneden door twee infrastructurele elementen (zie ook de afbeeldingen op pagina 5). Waar deze lijnen de noordrand doorkruisen is ook aanleiding voor een verbijzondering. Bij de Grote Linie is dat een sterlocatie omdat deze door de opening in het talud zichtbaar zal zijn vanaf de A15. Bij de Kleine Linie wordt dit punt geaccentueerd door een uitzichtpunt, eventueel gecombineerd met een centrale reclamevoorziening. Dit punt zal voor de wandelaar en fietser die het park bezoekt een aanleiding vormen om even letterlijk “de blik te verruimen”en over de grenzen van Park15 heen kunnen kijken.
De overige gronden worden door de zorgvuldig vormgegeven randen van Park15 afgeschermd van haar omgeving en zijn daarom benoemd als interne zone.
5.1 Indeling van de vier zones Een overzicht van de zones: 1. de Danenhof 2. Twee sterlocaties, 2a bij entree en 2b bij Grote Linie 3. Interne zone 4. de Werklandschappen
zone 1: Danenhof zone 2: Sterlokaties zone 3: Interne zone zone 4: Werklandschappen
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
33
Zoneringskaart
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
34
5.2 de randen van de zones Park15 is zorgvuldig vormgegeven in relatie tot haar omgeving, getuige de landschappelijke randen. Dit wordt doorgezet in de randvoorwaarden voor de zones die grenzen aan deze randen voor zover dit van invloed is op het beeld van het park vanuit de omgeving. Dit geldt voor de Danenhof en de sterlocaties die zichtbaar zijn vanaf de A15 en voor de werklandschappen die liggen in de westelijke en de zuidelijke bufferzone. Binnen het park wordt de structuur bepaald door de Ring en de Rietgraaf. Daarom zijn er binnen de interne zone aanvullende eisen gesteld aan kavels die grenzen aan de Ring of de Rietgraaf. De voorkomende zones met bijhorende randen met aanvullende randvoorwaarden zijn 1.de Danenhof 2. Sterlocaties a
A15
b
de Ring
3. Interne zones •
de Ring
•
de Rietgraaf
zone 1: Danenhof zone 2: Sterlokaties zone 3: Interne zone zone 4: Werklandschappen
zonering kaart
rand: Ring rand: Rietgraaf
randen kaart
+
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
35
zonering en randen kaart
=
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
36
5.3 Bouwhoogten per zone (vastgelegd in het bestemmingsplan)
5.4 Uitleg bestemmingsplanregel: bouwen voorgevel evenwijdig aan ontsluitingsweg
Het principe van de maximale bouwhoogtes binnen het plangebied is afgeleid van de zichtlijn vanaf de bebouwing aan de
In Park15 is het uitgangspunt dat voorgevels evenwijdig gebouwd worden aan de ontsluitingswegen. Omdat er in het ste-
Oosterhoutsestraat, daarbij lopen zij op vanaf het zuiden naar het noorden. Dit principe bleek enerzijds te hoge en ongewenste
denbouwkundig plan van Park15 sprake is van veel wegen met krommingen wordt in onderstaande afbeelding de bedoeling
bouwhoogtes mogelijk te maken aan de A15 en anderzijds moeilijk vast te leggen in het bestemmingsplan. Waar mogelijk
van dit uitgangspunt nader geduid.
is daarom in het bestemmingsplan een vaste maximale bouwhoogte vastgelegd, zoveel mogelijk de zones volgend. Om een
In bijgaande afbeelding wordt de gevel verdeeld in facetten. Dit zijn rechte stukken gevel. De maat van een facet is daarbij
evenwichtige overgang te kunnen realiseren tussen bestaande bebouwing en het bedrijvenpark zijn de laagste gebouwen
niet bepaald. Doel van deze regel is immers dat de gebouwen zich richten op de weg en als het ware mee bewegen.
aan de groene bufferzone gesitueerd.
De eindpunten van de facetten moeten daarbij altijd op de gedefinieërde rooilijn liggen of in de bepaalde rooilijnzone aan
De maximale toelaatbare bouwhoogtes binnen het plan lopen op van 12 meter aan de zuidelijke zijde tot maximaal 25
de Rietgraaf (met een diepte van 8 meter).
(met een vrijstelling tot 30 m) en 28 meter aan de noordelijke zijde van het plangebied. De maximale bouwhoogtes zijn in onderstaande afbeelding aangeduid. Definities, kavelgrens, bebouwingsgrens en rooilijn. De kavelgrens is de grens van de uit te geven kavel. De bebouwingsgrens bepaalt het vlak binnen de kavelgrens waar gebouwd mag worden. Voor de bebouwingsgrens zijn alleen afspraken geformuleerd over de (voorgevel)rooilijn. De rooilijn regelt de afspraken rond de plaatsing van de voorgevel van het gebouw.
ontsluitingsweg kavelgrens rooilijn facet
facet eindpunt van een facet
facet
Bouwen in een gekromde rooilijn conform het principe “evenwijdig aan de ontsluitingsweg”.
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
37
6
Randvoorwaarden per zone
Park15 is in vier zones gedefinieerd. Per zone zijn randvoorwaarden aan de bebouwing aangegeven. De randvoorwaarden zijn direct gekoppeld aan de kavelgrootte (groter of kleiner dan 2 ha) en aan de ligging: aan de structurerende wegen: Ring, of Rietgraaf of aan overige straten. In de volgende pagina’s wordt per zone een principe kavel aangegeven met de randvoorwaarden. Onder een kavel wordt één bedrijfsperceel verstaan. De beoogde beeldkwaliteit is aanvullend in een aantal referentiebeelden weergegeven.
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
38
6.1 Danenhof
Randvoorwaarden aan de bebouwing Gebouw en architectuur De bedrijven van de Danenhof vormen samen een ensemble van gebouwen, sterk verbonden door samenhang in vorm, materiaal en kleur, geclusterd rond een ‘groen plein’. Zo vormen ze tezamen een moderne vertaling van een bedrijvenhof. Materialen en kleuren
Materiaal: Steenachtige materialen gecombineerd met transparante vlakken, gevelindeling primair vertikaal Kleur: toepassing van lichte, natuurlijke tinten, samenhang in kleur Rooilijn De Danenhof neemt een bijzondere plek in, in het geheel van Park15. Haar unieke locatie ligt op de plek waar het
Voor alle kavels geldt een minimale rooilijn van 3 meter van de perceelgrens.
landschapspark De Danenberg, de Betuwse Bongerd en het bedrijventerrein elkaar ontmoeten. Het zal een landmark worden en een eerste verwijzing naar Park15 voor reizigers vanuit het westen. Door de relatief hogere eisen aan de
Randvoorwaarden aan de inrichting van het terrein
beeldkwaliteit en de unieke plek zal hier meer dan in de rest van Park15 het accent liggen op arbeidsintensievere
Overgang openbaar- privé
bedrijfsactiviteiten (als bijvoorbeeld research & development), waarbij gebouwen en buitenruimte integraal worden
De nabijheid van de Danenberg vraagt om een integraal ontwerp van gebouwen en buitenruimte. De overgang van openbaar
ontworpen en de relatie met en uitzicht op De Danenberg een belangrijke rol spelen.
naar privé wordt bij voorkeur zacht, landschappelijk ingericht. Voor alle kavels in de Danenhof geldt een minimale eenduidige vormgeving. Indien een hek noodzakelijk is kan op de erfgrens een optioneel zwart spijlenhek van 1 of 2 meter hoog mogelijk worden geplaatst. Daarachter bevindt zich een verplichte haag of groenstrook met opgaand groen van 1 meter breed. De haag en/of het groen heeft een hoogte tussen de 1,5 en 2 meter zodat (vracht)auto’s en eventueel verhard oppervlak van de kavel aan het zicht van de openbare ruimte worden onttrokken. Parkeren en laden en lossen Geparkeerde auto’s en laden & lossen moeten bij de kavels van De Danenhof buiten het zicht van de openbare weg worden gesitueerd.
ontspannen rand
venster op A15
binnenstraat
eenheid in architectuur
integratie groen in gebouw
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
39
gebogen openbare weg (bijv. A15 zijde) min. 3 m
min. 3 m
openbare weg min. 3 m
openbare weg min. 3 m
min. 3 m
min. 3 m
min. 3 m
Kavel Kavel
Rooilijn voor laad- en losdocks en/of overheaddeuren plaats afhankelijk van soort en maat laad- en los voertuig
Rooilijn voor laad- en losdocks en/of overheaddeuren plaats afhankelijk van bebouwbaar soort en maat laad-oppervlak en los voertuig Maximaal Maximaal bebouwbaar oppervlak
Oriëntatie richting van representatieve voorgevel
Oriëntatie richting van representatieve voorgevel
Bij kromming in de weg: evel ontsluitingsweg conform * Bij kromming in evenwijdig de weg:aan gevel evenwijdig aanfacetregel ontsluitingsweg conform facetregel * Optioneel spijlenhek, 1 of 2 meter hoog, zwart, Heras spijlenhek of gelijkwaardig
Optioneel spijlenhek, 1 of 2 meter hoog, zwart, Heras spijlenhek of gelijkwaardig
Verplichte haag/opgaand groen, 1,5-2 meter hoog
Verplichte haag/opgaand groen, 1,5-2 meter hoog
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
40
6.2 Sterlocaties
Randvoorwaarden aan de bebouwing Gebouw en architectuur De gebouwen of het gebouw hebben een representatieve uitstraling met strakke horizontale of verticale rechte lijnen en steen- of metaalkleurige materialen. Deze straatwand zal een statig waterfront vormen. Indien er meer dan één gebouw wordt gerealiseerd dienen de gebouwen een onderlinge samenhang te vormen in karakter en hoogte. Materialen en kleuren
2a: Materiaal: Voor massa aan Rietgraaf geldt: steen- en of metaalachtige materialen gecombineerd met transparante vlakken, voor de daarachter gelegen massa is plaatmateriaal toegestaan Kleur: Voor massa aan Rietgraaf geldt: terracotta tot onverzadigd rood tot bruin, metallic en aluminium met bedrijfshallen In de strook langs de groenzone parallel aan de A15 liggen twee bijzondere kavels. Aan de oostzijde aan de rotonde ligt de
in grijstinten
entree kavel van Park15 (2a). Grenzend aan de afrit, de hoofdentree en de Rietgraaf is dit een beeldbepalende plek voor Park15.
2b: Materiaal: transparante materialen afgewisseld met metaal
De oriëntatie van de bebouwing en de inrichting van het terrein is van belang voor de uitstraling van het bedrijvenpark. Hier
Kleur: transparant, translucent, metallic en aluminium
ligt een bedrijf met arbeidsintensievere bedrijfsactiviteiten (als bijvoorbeeld research & development) voor de hand. Rooilijn
Aan de westzijde, grenzend aan de Grote Linie ligt een andere kavel (2b), die door zijn ligging aan de Grote Linie, en daarmee
Voor kavel 2a geldt een rooilijnzone aan de zijde van de Rietgraaf van 8 meter breed. Een voorgevel met een minimale breedte
aan een onderbreking in het groene dijklichaam langs de A15, in het zicht ligt. Gezien haar vorm is deze kavel uitermate
van 12 meter moet in deze rooilijnzone worden gebouwd. Aan de overige zijde geldt een minimale rooilijn van 3 meter.
geschikt voor een bijzonder vertikaal gebouw in een zorgvuldig vormgegeven kavelinrichting, een landmark.
Voor kavel 2b geldt aan alle zijden een minimale rooilijn van 3 meter. Randvoorwaarden aan de inrichting van het terrein
Overgang openbaar- privé Op de uitgeefbare kavel is een optioneel zwart spijlenhek van 1 of 2 meter hoog mogelijk. Laden en lossen voorbeelden van bijzondere geaccentueerde massa’s, horizontaal
voorbeelden van bijzondere geaccentueerde massa’s, vertikaal
Laden en lossen moet bij de kavels buiten het zicht van de openbare weg worden gesitueerd.
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
2a
41
2b
A15
A15 min. 3 m
A15
oriëntatie
min. 3 m
Grote Linie
Ring
Ring
min. 3 m max. 8 m breed
Kavel Maximaal bebouwbaar oppervlak
min. 3 m
Orientatie richting van representatieve voorgevel
Rietgraaf
Ring Kavel
In/uitrit mogelijkheid
min. 3 m
Rooilijnzone: min. 12 m. voorgevel bouwen (
max. 8 m breed
)
Maximaal bebouwbaar oppervlak Mogelijke scheidingslijn bij verdeling in twee percelen Primaire oriëntatie richting van representatieve voorgevel
min. 3 m
Secundaire oriëntatie richting van representatieve gevel (verplicht bij splitisng in twee kavels) In/uitrit mogelijkheid
Rietgraaf
Kavel Rooilijnzone: min. 12 m. voorgevel bouwen (
)
Maximaal bebouwbaar oppervlak Mogelijke scheidingslijn bij verdeling in twee percelen Primaire oriëntatie richting van representatieve voorgevel Secundaire oriëntatie richting van representatieve gevel (verplicht bij splitisng in twee kavels) In/uitrit mogelijkheid
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
42
6.3 Interne zone- algemeen
6.3.1 Interne zone- kavels grenzend aan de Ring
In het middelste, intern gerichte deel van Park15
Randvoorwaarden aan de bebouwing
domineert het gebruik. Dat wil zeggen dat de gebouwen
Materialen en kleuren
en terreinen functioneel zullen worden ingericht. Dit is
Materiaal: Plaatmateriaal gecombineerd met transparante
de meest geschikte plek voor grootschalige bedrijven,
vlakken, gevelindeling primair horizontaal
bijvoorbeeld logistieke of warehouses. Deze kunnen een
Kleur: geen primaire kleuren. Kleuren met geringe verzadiging,
meer industrieel karakter hebben omdat hier tevens in het
groen- & zilvergrijs, passend bij de natuurlijke omgeving,
noordelijke gedeelte, de hoogste milieucategorieën zijn
samenhang in kleur.
toegestaan (tot milieucategorie 4.2). Deze grote gebouwen richten zich met hun functionele zijde bij voorkeur naar de
Rooilijn
Ring of de bedieningsstraat.
Voor kavels kleiner dan 2 ha geldt een rooilijn van minimaal 3 meter uit de perceelsgrens. Voor grotere kavels (vanaf 2 ha) is een minimale rooilijn van 11 meter opgenomen. Dit heeft te maken met de schaal van de bebouwing en het effect daarvan
De randvoorwaarden aan de kavels worden bepaald door de ligging en door de kavelgrootte.
op de openbare ruimte. Bij grote kavels worden ook grotere gebouwen verwacht. Volgens het bestemmingsplan mag er aan
-
kavels die grenzen aan de Ring (6.3.1, pag. 42-43)
met name de noordzijde ook hoog worden gebouwd (maximaal 25 meter (en met vrijstelling van B&W 30 meter)). Indien
-
kavels die grenzen aan de Rietgraaf (6.3.2, pag. 44-45)
dergelijke gebouwen op 3 meter afstand van de perceelgrens worden gebouwd heeft dit een groot effect op het gevelbeeld.
-
kavels die zowel aan Ring als Rietgraaf grenzen (6.3.3, pag. 46-47)
Een grotere afstand van minimaal 11 meter is dan wenselijk om het gevelbeeld en de ruimte en lichtval in de wegprofielen
-
kavels die grenzen aan overige straten (6.3.4, pag 48-49)
goed te houden.
Voor de gehele interne zone gelden de volgende randvoorwaarden aan de bebouwing
Randvoorwaarden aan de inrichting van het terrein
Gebouw en architectuur
Overgang openbaar- privé
De gebouwen vormen eenduidige massa’s, hebben een abstracte architectuur en zijn minder rijk aan detaillering. De
De overgang van openbaar naar privé wordt voor alle kavels langs de Ring eenduidig vormgegeven: aan de binnenzijde van
compositie van gevels en architectuur worden bepaald op het niveau van het gebouw en niet op de functie, verdieping of
de Ring wordt een schanskorf van 0,5 bij 0,3 meter aangelegd. Aan de buitenzijde ligt een groene berm. Afhankelijk van de
bedrijfsonderdeel.
grootte van de kavel ligt de rooilijn, waar op of achter gebouwd moet worden, op 3 of op 11 meter. Op de uitgeefbare kavel s een optioneel zwart spijlenhek van 1 of 2 meter hoog mogelijk. Daarachter bevindt zich een verplichte haag of groenstrook
Aanvullende eisen voor kavels grenzend aan de groene buffer (3*)
met opgaand groen van 1 meter breed. De haag en/of het groen heeft een hoogte tussen de 1,5 en 2 meter zodat een deel
De bedrijfskavels die liggen in de gebieden met de aanduiding 3* vormen een overgangsgebied naar de groene buffer.
van de (vracht)auto’s en het verharde oppervlak van de kavel aan het zicht van de openbare ruimte wordt onttrokken.
Gezien de nabijheid van de groene buffer is een kleinere schaal van bedrijfsgebouwen gewenst. Bij gebouwen breder dan 12 meter is een geleding van de voorgevel verplicht. Elke 12 meter dient er een tussenlid te worden gemaakt dat minimaal
Laden en lossen
2 meter terug ligt.
Langs de Ring zullen met name de (grotere) bedrijven hun plek vinden. Voor de beeldkwaliteit van het park is het van belang
In deze zone wordt het gebruik van duurzame materialen voorgeschreven, bij voorkeur steenachtig, metaal, hout en glas.
dat het beeld vanaf de openbare weg niet teveel wordt gedomineerd door (vracht)auto’s. Om deze reden en om redenen van verkeersveiligheid moet het laden en lossen volledig op eigen terrein plaatsvinden. Dit houdt in dat overheaddeuren en loading docks op zodanige afstand van de perceelgrens worden gesitueerd dat het laden en lossen en de daarvoor benodigde manoeuvreerruimte op eigen terrein plaats kan vinden.
reclame als onderdeel gevel
combinatie met plaatmateriaal, hoofdrichting horizontaal accent in hoogte: max. 35 meter
ruimte voor industriële complexen
contrast tussen representatief en loods
min. 11 m
v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
43
Kavel kleiner dan 2 ha Ring
Kavel vanaf 2 ha Ring
min. 3 m
min. 11 m
min. 3 m
min. 3 m
min. 3 m min. 3 m
min. 3 m
min. 3 m
min. 3 m min. 3 m
min. 3 m
Kavel Kavel
Kavel
Maximaal bebouwbaar oppervlakoppervlak Maximaal bebouwbaar
Maximaal bebouwbaar oppervlak
Oriëntatie richting van representatieve voorgevel
Oriëntatie richting van representatieve voorgevel
gevel evenwijdig aan ontsluitingsweg conform facetregel *
Gevel evenwijdig aan ontsluitingsweg conform facetregel *
plaats afhankelijk soorten enlosdocks maat laad- en/of en los voertuig Rooilijn voorvan laadoverheaddeuren
Rooilijn voor laad- en losdocks en/of overheaddeuren plaats afhankelijk van soort en maat laad- en los voertuig Optioneel spijlenhek, 1 of 2 meter hoog, zwart, Heras spijlenhek of gelijkwaardig
Oriëntatie richting van representatieve voorgevel
Gevel evenwijdig aan ontsluitingsweg conform facetregel * rooilijn voor laad- en losdocks en/of overheaddeuren
plaats afhankelijk van soort en maat laad- en los voertuig Verplichte haag/opgaand groen, 1,5-2 meter hoog Optioneel spijlenhek, 1 of 2 meter hoog, zwart, Heras spijlenhek of gelijkwaardig Verplichte haag/opgaand groen, 1,5-2 meter hoog
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
44
6.3.2
Interne zone 3Kavels grenzend aan de Rietgraaf
Randvoorwaarden aan de bebouwing Gebouw en architectuur De Rietgraaf is de ruggengraat van het plan. De Rietgraaf heeft een zeer ruim profiel dat grotendeels groen is ingericht. De gebouwen die grenzen aan deze ruggegraat moeten daarom een representatieve uitstraling hebben. De gebouwen vormen samen een straatwand. De gebouwen vormen door hun materiaal- en kleurgebruik een onderlinge samenhang. Materialen en kleuren
Materiaal: Voor massa aan Rietgraaf geldt: steen- en of metaalachtige materialen gecombineerd met transparante vlakken, voor de daarachter gelegen massa is plaatmateriaal toegestaan Kleur: Voor massa aan Rietgraaf geldt: terracotta tot onverzadigd rood tot bruin, metallic en aluminium, voor de daarachter gelegen bedrijfshallen zijn grijstinten toegestaan. Rooilijnzone Langs de Rietgraaf geldt voor de voorgevels een rooilijnzone. De rooilijnzone is de zone waarin verplicht de representatieve voorgevel van een gebouw moet worden gepositioneerd om op deze manier een straatwand te vormen. In plaats van het stellen van één vaste rooilijn, mag de voorgevelrooijlijn liggen in een zone met een diepte. In het geval van de Rietgraaf is dat een zone van 8 meter diep, minimaal 3 meter van de perceelgrens tot maximaal 11 meter van de perceelgrens. Bi grotere kavels vanaf 2 ha kan zich de situatie voordoen dat een deel van de voorgevel weinig tot niet representatief is, bijvoorbeeld door een rij overheaddeuren. Dan is de eis dat deze wordt afgeschermd door een groenzone van minimaal 10 meter diep. Randvoorwaarden aan de inrichting van het terrein
Overgang openbaar- privé Op de uitgeefbare kavel is een optioneel zwart spijlenhek van 1 of 2 meter hoog mogelijk. Daarachter bevindt zich een verplichte haag of groenstrook met opgaand groen van 1 meter breed. De haag en/of het groen heeft een hoogte tussen de 1,5 en 2 meter zodat een deel van de (vracht)auto’s en het verharde oppervlak van de kavel aan het zicht van de openbare ruimte wordt onttrokken. Laden en lossen Voor de beeldkwaliteit van het park is het van belang dat het beeld vanaf de openbare weg niet teveel wordt gedomineerd door (vracht)auto’s. Om deze reden en om redenen van verkeersveiligheid moet het laden en lossen volledig op eigen terrein plaatsvinden. Dit houdt in dat overheaddeuren en loading docks op zodanige afstand van de perceelgrens worden gesitueerd dat het laden en lossen en de daarvoor benodigde manoeuvreerruimte op eigen terrein plaats kan vinden.
parkeren onder groen dak
invulling groenzone
max. 11 m. v as t ges t eld op1 s ept em ber 2015 Par k 1 5 Be e l d k w a l i t e i t s p l a n
oriëntatie
45
Kavel kleiner dan 2 ha Rietgraaf
Kavel vanaf 2 ha Rietgraaf min. 3 m. min. 3 m.
groenzone*
min. 3 m
min. 10 m
max. 11 m. max. 11 m. min. 3 m
oriëntatie
min. 3 m
min. 3 m
min. 3 m
min. 3 m
min. 3 m * opties invulling groenzone bij meer dan 5 loading docks naast elkaar - bomen en struiken - bomen en watergang min. 3 m - sedumdak ter afscherming parkeren Kavel Kavel Rooilijnzone: min.min. 12 m.12 voorgevel bouwen bouwen Rooilijnzone: m. voorgevel
min. 3 m
* opties invulling groenzone bij meer dan 5 loading docks naast elkaar - bomen en struiken - bomen en watergang - sedumdak ter afscherming parkeren
Maximaal bebouwbaar oppervlak
Kavel
Rooilijn voor laad- en losdocks en/of overheaddeuren plaats afhankelijk van soort en maat laaden losoverheaddeuren voertuig Rooilijn voor laaden losdocks en/of Oriëntatie richting van van representatieve plaats afhankelijk soort en voorgevel maat laad- en los voertuig
Rooilijnzone: min. 12 m. voorgevel bouwen
Maximaal bebouwbaar oppervlak
Gevel evenwijdig aan ontsluitingsweg conform facetregel * Oriëntatie richting van representatieve voorgevel
Optioneel spijlenhek, 1 of 2 meter hoog, zwart, Heras spijlenhek of gelijkwaardig
Gevel evenwijdig aan ontsluitingsweg conform facetregel * Verplichte haag/opgaand groen, 1,5-2 meter hoog
Maximaal bebouwbaar oppervlak Rooilijn voor laad- en losdocks en/of overheaddeuren plaats afhankelijk van soort en maat laad- en los voertuig Oriëntatie richting van representatieve voorgevel Gevel evenwijdig aan ontsluitingsweg conform facetregel *
Optioneel spijlenhek, 1 of 2 meter hoog, zwart, Heras spijlenhek of gelijkwaardig Verplichte haag/opgaand groen, 1,5-2 meter hoog
Optioneel spijlenhek, 1 of 2 meter hoog, zwart, Heras spijlenhek of gelijkwaardig Verplichte haag/opgaand groen, 1,5-2 meter hoog
B e e l d k wa l i t e i tsp l a n P a rk 1 5 va stg e ste ld o p 1 september 2015
46
6.3.3
Interne zone 3kavels grenzend aan de Ring en de Rietgraaf en een minimale grootte van 2 ha
Randvoorwaarden aan de bebouwing Gebouw en architectuur Zie 6.3. Materialen en kleuren
Materiaal: Plaatmateriaal gecombineerd met transparante vlakken, gevelindeling primair horizontaal Kleur: geen primaire kleuren. Kleuren met geringe verzadiging, groen- & zilvergrijs, passend bij de natuurlijke omgeving, samenhang in kleur. Rooilijn Het kan voorkomen dat er vraag is naar grotere kavels (van minimaal 2 ha groot) die door hun diepte zowel aan de Ring als
Op de extra grote kavels zullen grote gebouwen worden gebouwd. Aan de Ringzijde wordt dus de minimale afstand van
de Rietgraaf grenzen. Dan gelden in principe de regels voor zowel de zone grenzend aan de Ring als aan de Rietgraaf, dus
11 meter overgenomen voor grote kavels. Om de impact op de Rietgraaf enigszins beperkt te houden wordt er naast de
met een representatieve voorgevel aan de Rietgraafzijde. Dergelijke grote bedrijven zullen waarschijnlijk ook veel (vracht)
groenstrook van 10 meter ook een eis gesteld aan de afstand tot de bebouwing. Deze ligt op minimaal 20 meter van de
verkeer genereren. Dan is een ontsluiting via de Ring gewenst. Omdat er weinig bedrijven zijn die twee respresentatieve
perceelgrens.
voorgevels kunnen maken is er aan de Rietgraafzone een mogelijkheid tot afscherming van de bebouwing met een groenzone.
Randvoorwaarden aan de inrichting van het terrein
Overgang openbaar- privé Aan de Ring De overgang van openbaar naar privé wordt voor alle kavels langs de Ring eenduidig vormgegeven: aan de binnenzijde van de Ring wordt een schanskorf van 0,5 bij 0,3 meter aangelegd. Aan de buitenzijde ligt een groene berm. Bij deze relatief grote kavels ligt de rooilijn, waar op of achter gebouwd moet worden, op 11 meter van de perceelgrens. Op de uitgeefbare kavel is een optioneel zwart spijlenhek van 1 of 2 meter hoog mogelijk. Daarachter bevindt zich een verplichte haag of groenstrook met opgaand groen van 1 meter breed. De haag en/of het groen heeft een hoogte tussen de 1,5 en 2 meter zodat een deel van de (vracht)auto’s en het verharde oppervlak van de kavel aan het zicht van de openbare ruimte wordt onttrokken. Aan de Rietgraaf Indien het niet mogelijk is om aan de Rietgraaf een voorzijde te creëren is er de optie om een extra groenstrook van 10 meter (zie pagina 20) aan te leggen, conform de eis van de Rietgraafzone. Laden en lossen Voor de beeldkwaliteit van het park is het van belang dat het beeld vanaf de openbare weg niet teveel wordt gedomineerd door (vracht)auto’s. Om deze reden en om redenen van verkeersveiligheid moet het laden en lossen volledig op eigen terrein plaatsvinden.