21-03-23.15 Relevant stuk 3 Exploitatieplan Nieuwe Rietgraaf e.0. 2e herziening def

4.6

Resultaat exploitatieopzet

In tabel 9 in paragraaf 4.6 is het resultaat van de exploitatieopzet weergegeven. Hieruit blijkt dat de netto contante kosten minus de bijdragen van derden lager zijn dan de netto contante opbrengsten. Op basis hiervan kunnen de netto contante kosten volledig worden verhaald.

4.7 Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden 4.7.1 Algemeen De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten verhaald worden tot maximaal het niveau van de opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt macro-aftopping genoemd. Om ook de eventuele onrendabele delen te kunnen ontwikkelen voorzien de artikelen 6.18 en 6.19 Wro in een systeem waarbij er een binnenplanse vereveningsmethodiek wordt toegepast om dit mogelijk te maken. Bij de verdeling van de kosten wordt rekening gehouden met de opbrengstpotentie van de betreffende grond per categorie. Per onderscheidende eigenaar wordt de opbrengstpotentie omgerekend naar een percentage waarmee wordt bepaald welk deel van de kosten wordt verhaald op deze betreffende eigenaar, zie tabel 10 in paragraaf 4.7. Naast bovengenoemde methodiek is er om een exploitatiebijdrage te kunnen uitrekenen per bouwperceel of bouwplan tevens de bijdrage per gewogen basis eenheid bepaald, hieronder volgt een beschrijving van deze methodiek.

Pagina 40 van 42

Exploitatieplan De Nieuwe Rietgraaf e.o. tweede herziening

4.7.2 Gewogen basiseenheden In het plangebied komen verschillende functies voor zoals woningen, agrarisch gebied en kassen. Deze functies worden uitgedrukt in verschillende hoeveelheidsoorten bij voorbeeld een aantal, m² of bvo's. Deze hoeveelheidsoorten kunnen niet zomaar bij elkaar worden opgeteld. De verhaalbare kosten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Bij de verdeling van de kosten wordt rekening gehouden met de opbrengstpotentie van de betreffende grond en vindt er dus een verdeling plaats naar draagkracht (zie tabel 11). Per onderscheiden categorie wordt een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte. Door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor worden gewogen eenheden vastgesteld. De gewogen eenheden in het exploitatiegebied worden bij elkaar opgeteld. De totaal verhaalbare kosten (art 6.16 Wro) worden gedeeld door het aantal gewogen eenheden om het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid te kunnen bepalen. Om de exploitatiebijdrage te kunnen bepalen is afhankelijk van de feitelijke situatie sprake van twee aftrekposten: 1. De toegerekende verhaalbare kosten worden gecorrigeerd met de inbrengwaarde van de grond onder de bouwkavel.

Deze wordt in mindering gebracht bij een exploitatiebijdrage ten behoeve van een omgevingsvergunning voor het bouwen of een posterieure overeenkomst; 2. De inbrengwaarde onder de openbare ruimte. Deze wordt niet in mindering gebracht bij een exploitatiebijdrage ten behoeve van een omgevingsvergunning voor het bouwen. De verwerving van deze gronden (door de gemeente) dient afzonderlijk te geschieden. Bij een posterieure overeenkomst kan deze verwerving eventueel wel deel uitmaken van de overeenkomst en daarmee in de exploitatiebijdrage zijn verdisconteerd. De correctie voor zelf uit te voeren werkzaamheden is ingevolge artikel 6.19 b Wro beperkt tot door de vergunningaanvrager op dat moment reeds gemaakte kosten. Er kan dus geen aftrek plaatsvinden voor later door de vergunninghouder nog zelf te maken kosten. Voor dat laatste zal artikel 6.22 Wro moeten worden toegepast, of een posterieure overeenkomst moeten worden gesloten.

Pagina 41 van 42

Exploitatieplan De Nieuwe Rietgraaf e.o. tweede herziening

Bijlagen Bijlage 1: Exploitatiegebied tekening nr. 20090827 25.06 EX03 Bijlage 2: Grondgebruik tekening nr. 20161130 25.18 FT02 Bijlage 3: Fasering totaal tekening nr. 20161130 25.18 FA01 Bijlage 3a: Fasering Fase I tekening nr. 20161130 25.18 FA02 Bijlage 3b: Fasering Fase II tekening nr. 20161130 25.18 FA03 Bijlage 3c: Fasering Fase III tekening nr. 20161130 25.18 FA04 Bijlage 3d: Groene buffer tekening nr. 20170524 25.18 GB01 Bijlage 4: Kwaliteitsniveau gebouwen tekening nr. 20160119 25.18 KG01 Bijlage 5: Eigendommen tekening nr. 20160107 25.18 EI01 Bijlage 6: Beginsituatie tekening nr. 20160107 25.18 BS01 Bijlage 7: Nog te verwerven percelen tekening nr. 20160107 25.18 EI01 Bijlage 8: Bestemmingsplan De Nieuwe Rietgraaf e.o. Bijlage 9: Beeldkwaliteitsplan Park 15 – Overbetuwe 1 september 2015 Bijlage 10: Borgingsdocument Landlord-Principe Bijlage 11: Grondexploitatie De Nieuwe Rietgraaf e.o. per 1-1-2019 Bijlage 12: Plankostenscan bij herziening exploitatieplan per 1-1-2019 Bijlage 13: Inkoop en aanbestedingsbesluit gemeente Overbetuwe 2019 Bijlage 14: Taxatierapport Inbrengwaarde De Nieuwe Rietgraaf/Park 15 Logistics 26 mei 2016

Pagina 42 van 42