21-03-09.04 Informatiebijeenkomst aan de raad op 9 maart 2020 over concept Ontwikkelvisie Land van Tap.pdf

Informatiebijeenkomst college (IBC) aan raad op 9 maart 2020 Concept Ontwikkelvisie Land van Tap

Inhoud presentatie I.

Inleiding (historie-heden)

II. Concept Ontwikkelvisie, resultaat participatietraject III. Financiële haalbaarheid IV. Vervolgstappen (voorstel aan raad, argumenten, uitvoeringsplan en planning)

Historie -> heden (1) • Nota van Uitgangspunten, Beeldkwaliteitplan Centrum • Aankoop binnenterrein en tweekapper Rijksweg • Tijdelijke parkeren i.v.m. herinrichting winkelgebied • Reservering vanuit woningbouwprioritering • Opdracht: Herontwikkelen met woningbouw, parkeren en evt. centrumversterkende voorzieningen • Aankoop perceel ABN-AMRO • Wens raad: betrekken omgeving en andere stakeholders bij planontwikkeling

Historie -> heden (2) • Locatieonderzoeken (parkeren, centrumvoorziening, bodem, archeologie, waterhuishouding) • Participatietraject traject doorlopen -> resultaat wordt nu gepresenteerd • Financiële doorrekening, opties met consequenties • Ontwikkelvisie is geen uitvoeringsplan. Geen effect op begroting (cf BBV). • Vervolgstappen ná vaststelling raad

Ont wikkel visie L a nd van Tap R e sul t ate n p a r tic ip atie tra je c t

9 maar t 2 02 1

DEZE PRESENTATIE - Inhoud

• Het proces • Analyse: een gezamenlijk startpunt formuleren • Ontwerpend onderzoek • Resultaten ontwerpend onderzoek • Voorkeursmodel • Ontwikkelvisie: het ruimtelijke raamwerk

PROCES - Hoe zijn we tot de ontwikkelvisie gekomen?

Wat hebben we samen gedaan tot dusver? januaridecember 2019

Creatieve sessies met Fresh Forward.

maart juli 2020

Stedenbouwkundige verkenning Land van Tap in overleg met de Klankbordgroep.

8-24 mei 2020

De periode waarin de film en enquete ter beschikking

Wat komt er in de ontwikkelvisie Land van Tap?

Samenvatting van de resultaten. Vertaling uitkomsten creatieve verkenning met Fresh Forward Ruimtelijke analyse.

zijn gesteld.

Beschrijving van de drie modellen/concepten.

12 mei 2020

• Eerste digitale bijeenkomst waarin film en enquete werden gepresenteerd.

Beschrijving van het (digitale) participatietraject en de geleverde input (enquete, mail, input tijdens bijeenkomsten).

16 juni 2020

• Tweede digitale bijeenkomst, enqueteresultaten worden besproken en voorkeursmodel ter beoordeling aangeboden.

7 juli 2020

• Derde digitale bijeenkomst, besproken worden de feedback uit tweede digitale bijeenkomst en een doorkijk naar de inhoud van de ontwikkelvisie.

Beschrijving van het proces.

• Woordelijk beschreven • Enquete resultaten • Oogstkaart

Beschrijving van het voorkeursmodel en PvE. • Programma (parkeren, wonen, groen, etc) • Verschijningsvorm bebouwing en openbare ruimte • Bouwmassa • Ontsluiting • Financiele doorrekening

ANALYSE - Interpretatie resultaten creatieve sessies Resultaten Creatieve Sessies Verwelkomen Het ‘verwelkomen’ vertaalt zich onder andere in het maken van een groene omgeving met kwaliteit en uitstraling, géén standaard parkeerplaats, in een duidelijke en directe verbinding met het centrum, informatievoorziening en de mogelijkheid om even tot jezelf te komen na je reis.

Bron: Inspiratieboek ‘Uitkomsten creatieve verkenning Land van Tap’, december 2019

• Groene omgeving, geen standaard parkeerplaats • Parkeerplaats met kwaliteit en uitstraling • Directe en duidelijke verbinding naar het centrum • Informatievoorziening • Even acclimatiseren na een reis...even zitten, naar het toilet, kopje koffie...

ANALYSE - Interpretatie resultaten creatieve sessies Resultaten Creatieve Sessies Verbinden Het ‘verbinden’ vertaalt zich onder andere in het maken van een bijzondere route naar het centrum, een route die opvalt, het mogelijk maken van ontmoetingen en het tonen van wat Elst te bieden heeft. Het Sikkepaadje en de grote eik (de liefdesboom) worden als beeldbepalende elementen herkend. Verder zijn er ideeën als flexibele werkplekken, een pocket-parkje enzovoorts.

Bron: Inspiratieboek ‘Uitkomsten creatieve verkenning Land van Tap’, december 2019

• Directe verbinding naar de rest van het centrum -> bijzondere route • Ontmoeten, bijvoorbeeld in horeca voorziening • Ontmoeten in besloten en intieme setting. • Tonen van Elst, visueel laten zien wat Elst biedt (kunst, producten)

ANALYSE - Interpretatie resultaten creatieve sessies Resultaten Creatieve Sessies Verwonderen Het ‘verwonderen’ vertaalt zich onder andere in het realiseren van ‘spel’ elementen, het prikkelen van het kind in je, het Sikkepaadje als bijzondere (kunst)route, het versterken van de relatie met theater De Kik ook in de openbare ruimte. Een creatieve ontdekkingsplaats voor jong en oud.

Bron: Inspiratieboek ‘Uitkomsten creatieve verkenning Land van Tap’, december 2019

• Spelelementen, prikkelen van het kind in je • Informatie over Elst, hoe kom ik waar ik zijn moet, historie van Elst • Sikkepaadje als bijzondere route • Relatie met het Theater De Kik meer de ruimte geven, invloed in de openbare ruimte.

ANALYSE - Analyse huidige situatie

ANALYSE - Bestaande situatie in beeld (1:1000)

In beeld brengen van de kenmerken, kansen en knelpunten in de huidige situatie. Dit hebben we gedeeld met de klankbordgroep met als doel om allemaal met dezelfde bril naar de situatie te kijken.

Dorpsstraat

Onderzocht is o.a.:

ort Het F

PLANGEBIED

id

Olsterkampweg

Ri

nm ake rss tra at

jks we g

Zu

Het Wiel

Wa ge

• Historische ontwikkeling • Hoogte situatie • Bestaand groen • Ontsluitingen en parkeren • Functies • Bodemonderzoek • Archeologie • Waterhuishouding

ONTWERPEND ONDERZOEK - Drie modellen

Bebouwing Parkeren Openbare ruimte Groen en water

Ontsluiting

Model 1 Randen van het gebied, zowel noordoost als zuid. Centraal in het gebied. Parkeerplaats als belangrijkste groene ruimte, openbare ruimte hier rondom. Parkeerplaats als belangrijke groene ruimte, met bomen voor schaduw en infiltratie van regenwater. Van drie zijden naar centrale parkeerplaats.

Model 2 Noord-oostelijke rand van het gebied. Zuidelijke rand, tussen Wagenmakersstraat en Rijksweg Zuid. Pleintje tussen nieuwbouw en theater de Kik.

Model 3 Centraal in het gebied.

Bomencarré rondom parkeren. Waterdoorlatende verharding. Stedelijk groen en water op pleintje.

Bomen en groen rondom het gebouw, als overgang naar achterzijden omringende woningen, boomgaard bij Rijksweg Zuid. Parkeercircuit rondom, ontsloten vanaf Wagenmakersstraat en Rijksweg Zuid. Sikkepaadje als voetgangersverbinding naar het centrumgebied.

Parkeerroute tussen Wagenmakersstraat en Rijksweg Zuid. Sikkepaadje als voetgangersverbinding naar het centrumgebied.

Rondom, langs de randen. Rondom het gebouw en voor theater de Kik.

ONTWERPEND ONDERZOEK - Model 1

Theater de Kik Ontmoeten / kiosk / horeca

Monumentale eik 21 appartementen, 95 m2 bvo 3 lagen en groene gevels

128 P 32 P

Lager gelegen parkeerplaats, waterinfiltratie, halfverharding Biodiversiteit in beplanting

pad met pergola / colonnade rondom

7 patiowoningen, kavelgrootte ca 190 m2

13 P

15 P

Programma: • 21 appartementen (ca. 34P) (1,6p.w.) • 7 patiowoningen (ca. 12P) (1,6p.w.) • 47 parkeerplaatsen prive • 141 parkeerplaatsen openbaar 188 parkeerplaatsen

ONTWERPEND ONDERZOEK - Model 2

Theater de Kik 14 P

Paadje onder berceau

Monumentale eik

Plein met kiosk of horeca, waterelement, kunst, relatie met theater, groen met zitranden

26 P

16 stadwoningen, 3 lagen beuk 5,1m of 30 appartementen

114 P

Waterelement de Zeeg

Parkeren op halfverharding tussen hagen en bomencarré

13 P

Programma: • 16 stadswoningen (ca. 26P) (1,6p.w.) • 26 parkeerplaatsen prive • 141 parkeerplaatsen openbaar 167 parkeerplaatsen

ONTWERPEND ONDERZOEK - Model 3

Theater de Kik

Ontmoeten / verblijfplek met zitranden onder monumentale eik Bijzonder woongebouw in 3 en 4 lagen: 150 m2 centrum ondersteunende voorziening 35 appartementen (ca. 100 m2 bvo) rondom binnentuin De zeeg als waterelement

Pad door boomgaard

180 P

Parkeren op halfverharding Stedelijke ruimte met plantenbakken met zitelementen

Programma: • 35 appartementen (ca. 56P) (1,6p.w.) 180 parkeerplaatsen openbaar (waarvan 56 met dubbelgebruik ten behoeve van de woningen)

ONTWERPEND ONDERZOEK - Resultaten

De resultaten zijn gemeten middels een enquete waarin een waardering gegeven kon worden over verschillende aspecten van de drie modellen: • Bebouwing • Openbare ruimte • Parkeren • Groen en water • Resultaten creatieve sessies • Eerste indruk Daarnaast kon men open reacties geven.

Eerste indruk voorkeursmodel

model 1

model 2

model 3

model 2

model 3

Opsomming

model 1

ONTWERPEND ONDERZOEK - Resultaten verwerkt in oogstkaart Bebouwing • Afstand bestaande bebouwing • Bouwhoogte beperkt • Architectuur model 2 en 3 Openbare ruimte • Kleinschalige centrale ontmoetingsplek (pleintje) • Plek voor recreatie/sport/spelen • Voorziening niet concurrerend met centrum • Sikkepaadje met berceau (autovrij) • Groene overgang naar omliggende percelen • Zicht op openbare ruimte ivm sociale veiligheid Parkeren • Bereikbaarheid ingangen winkel, theater en drukkerij • Ontsluiting auto op aangrenzende wegen • Mogelijkheid tot rondgang (geen sluiproute) • Parkeren in het groen • Functionele parkeerplaats Groen- en waterstructuur • Referentie naar de zeeg in groen/water structuur • Groene uitstraling van het gebied • Behoud oude eik • Boomgaard structuur bij ingang Oogstkaart.

VOORKEURSMODEL - Schetsontwerp (1:1000)

Theater de Kik

Bijzonder woongebouw in 3 en evt 4 lagen: 150 m2 centrum ondersteunende voorziening 35 appartementen (ca. 100 m2 bvo) rondom binnentuin De zeeg als waterelement

Ontmoeten / verblijfplek met zitranden onder monumentale eik

Pad door boomgaard 180 P

Parkeren op halfverharding Stedelijke ruimte met plantenbakken met zitelementen

Programma: • 35 appartementen (gem. 1,8 pp/w) • 180 parkeerplaatsen in het gebied • 63 parkeerplaatsen tbv woningen, dubbelgebruik mogelijk

VOORKEURSMODEL - Sfeerbeelden Architectuur Afgeronde hoek (vriendelijk)

+ Groene gevel

(Past bij Elst, duurzaam)

+ Verwondering

+ Geleding van de gevel+ Levendige plint

(het mag best bijzonder zijn)

(Past bij Elst)

(geen dooie boel , wees welkom)

+ Afgeronde hoek (vriendelijk)

VOORKEURSMODEL - Sfeerbeelden De Zeeg

Sfeerbeelden bij het voorkeursmodel.

Centrale ontmoetingsruimte

VOORKEURSMODEL - Sfeerbeelden Parkeren

Sikkepaadje

Boomgaard

Sfeerbeelden bij het voorkeursmodel.

ONTWIKKELVISIE - Ruimtelijk raamwerk voor de ontwikkeling Zoekzone bebouwing, op afstand van omringende woningen Basishoogte, maximaal 3 lagen Zoekzone accent, tot 4 lagen Voorziening niet concurrerend met centrum

Ruimte voor recreatie/sport/spel, binnen het gebied

Sociale veiligheid, zicht op openbare

ruimte

Sikkepad, dragend element in het ontwerp, autovrij

Kleinschalige ontmoetingsplek, bij-

voorbeeld een pleintje of miniparkje.

Groene overgang, tussen omringende percelen en Land van Tap Groen parkeren, groene inrichting en aandacht voor optimalisatie Ontsluiting, op aangrenzende wegen Mogelijkheid tot rondgang, geen sluiproute

Bereikbaarheid ingangen, van de

winkel, theater en drukkerij

Boomgaard en parkeren, bij entree

vanaf de Rijksweg

Behoud en inpassing oude eik, als centraal onderdeel van de inrichting Groene uitstraling, een groen welkom voor het centrum van Elst De Zeeg, Verwijzing naar de Zeeg in de groen/water structuur

Resultaat participatietraject: voorkeursmodel (aangepast model 3):

Ontwikkelvisie, uitgangspunten vanuit participatietraject:

Financiële haalbaarheid (1) bepalend voor berekening: Veel kosten: • hoge boekwaarde i.v.m. perceel Rijksweg 18-20 • verwervingskosten perceel garageboxen • ontsluiting Rijksweg • veel openbare ruimte (parkeren centrum) • centrumkwaliteit openbare ruimte • meerkosten door archeologie • waterberging in en buiten plangebied

Financiële haalbaarheid (2) bepalend voor berekening:

Weinig opbrengsten: • laag bouwprogramma en 70% koopwoningen Knoppen waaraan men kan draaien: • meer bebouwing (groter oppervlakte en/of extra bouwlaag) en daardoor minder parkeren • ander programma (minder sociaal) • lager kwaliteitsniveau openbare ruimte • financiën: voor bovenwijkse voorzieningen (ontsluiting, parkeren, water buiten plangebied) bijdrage uit Fonds bovenwijks en/of GRP?

Financiële haalbaarheid (3) Opties vanuit financieel oogpunt.

1

2

3

4

5

Voorkeursmodel (3 bouwlagen). In totaal 4.000 m2 BVO: 35 appartementen waarvan 70% koop (24) en 30% sociaal (11). Voorkeursmodel (klein deel met 4 bouwlagen). In totaal 4.350 m2 BVO: 38 appartementen waarvan 70% koop (26) en 30% sociaal (12). Raming model 1 en model 2.

Voorlopig niets doen. Tijdelijk parkeerterrein handhaven, geen verbetering terrein garageboxen en verbinding Theater De Kik Definitief opknappen parkeerterrein. Realiseren waterberging, verwerven perceel garageboxen en verkoop kavel Rijksweg Zuid.

Resultaat excl. Plankosten

Opmerking/kanttekening

Ca.€ -8 à -9 ton

Uitkomst participatietraject. Voor integrale ontwikkeling is het terrein met garageboxen benodigd.

Ca.€ -6 à -7 ton

Uitkomst participatietraject, al wil men liever geen 4de bouwlaag. Klein deel 4e bouwlaag in noordoosthoek vond een aantal deelnemers een goede oplossing. Idem opm. bij optie 1. Modellen niet gekozen in participatietraject. Kosten zijn vergelijkbaar, maar opbrengst is lager. Minder optimalisatie mogelijkheden dan voorkeursmodel. Geen actie n.a.v. participatietraject. Wateroverlast neemt toe door ontbreken watervoorziening. Geen verbetering terrein garageboxen en verbinding Theater De Kik. Geen actie n.a.v. participatietraject. Centrum parkeren gerealiseerd. Verloren kans bouw woningen waaraan een groot tekort is. Omgeving verwacht dat verbinding vanaf Rijksweg op termijn wordt gerealiseerd.

Ca. €-1 mio

Ca. €-5 à -6 ton

Ca. €-1,5 à -2 mio

Voorstel aan raad 1. De Ontwikkelvisie Land van Tap vast te stellen; 2. Het college de opdracht te geven om in een uitvoeringsplan een sluitende exploitatie te onderzoeken.

Argumenten 1.1. Gelet op het tijdsverloop is het wenselijk om het ruimtelijk kader voor het LvT in de Nota van Uitgangspunten uit 2009 en het Beeldkwaliteitplan Centrum Elst uit 2010 te actualiseren. 1.2. Er wordt een concreet gevolg geven aan het participatietraject. 2.1. Op een aantal aspecten is nader onderzoek benodigd. 2.2. Handhaven huidige situatie heeft op termijn ook financiële consequenties.

Vervolgstap: opstellen Uitvoeringsplan met daarin: -> onderzoek naar een sluitende exploitatie (bijdrage uit Fonds bovenwijks, GRP, subsidie?); -> verkennen mogelijkheid om gemeentelijke percelen in concurrentie op de markt aan te bieden d.m.v. bijvoorbeeld een prijsvraag;

-> aanpak particuliere percelen en verdere onderzoeken, zoals de ontsluiting op de RijkswegZuid.

Planning Korte termijn: • Voorbereidende raad is verschoven (n.t.b. door de raad; • Raadsbehandeling is verschoven (n.t.b. door de raad. Lange termijn: • Er is op een aantal aspecten nadere studie benodigd. Gezien de financiële situatie op dit moment zal het nog een tijd duren voordat er een uitvoeringsplan ligt. • Ná de vaststelling van een uitvoeringsplan volgt de verdere planvorming en aanbesteding. Naar verwachting zal dit niet eerder zijn dan het jaar 2023.

Vragen?