21-01-26.12 relevant stuk 1.1 Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal 2020

Figuur: Oude ontwikkelingsstrategie 2016

28

Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal

oktober 2020

Op 1 oktober 2019 heeft de raad van gemeente Overbetuwe ingestemd met de deelgebieden Klooster en Woongaard van Elst Centraal, als de voorkeurslocaties voor de nieuwbouw van een Multifunctioneel Sportcentrum. Het Klooster krijgt door Rijnstate een andere invulling dan oorspronkelijk beoogd en daarmee blijft deelgebied de Woongaard nog beschikbaar als voorkeurslocatie voor de invulling van maatschappelijke functies, zoals een Multifunctioneel Sportcentrum. Door de komst van ziekenhuisvoorziening Rijnstate is gebied De Woongaard, ingeklemd door scholencluster Westeraam/Lyceum, bedrijventerrein De Aam en het toekomstige Rijnstate, geen geschikte woningbouwlocatie meer. In deze huidige geactualiseerde ontwikkelingsstrategie wordt een nieuw ontwikkelingskader geschetst, zijnde Maatschappelijk gericht op Sport en Educatie. Het deelgebied Sport en Educatie is zeer geschikt als een verbindende schakel tussen het centrum van Elst en het oostelijk gelegen woongebied Westeraam en sluit goed aan bij de beoogde ontwikkeling van Rijnstate.

Figuur: Verbeelding Ruimtelijk Ontwikkelingskader deelgebied Sport en Educatie

De voorkeurslocatie voor de nieuwbouw van een Multifunctioneel Sportcentrum kan goed gecombineerd worden met andere maatschappelijke functies, zoals educatie. Het scholen cluster Lyceum en Westeraam kan versterkt worden door de uitbreiding deze functie. Zorg, gezondheid, sport en onderwijs zijn functies die elkaar versterken en waarmee de gebiedsontwikkeling Elst Centraal 2020 zich kan profileren en onderscheiden. Er is hier ruimte voor bijzondere gebouwen die de gebiedsontwikkeling Elst Centraal markeren In de figuur is een verbeelding weergegeven die een denkrichting biedt voor een mogelijke ontwikkeling voor deelgebied Sport en Educatie. 5.2.5 Deelgebied Bedrijven Elst Centraal

Deelgebied Bedrijven was ten tijde van de ontwikkelingsstrategie van 2016 bestemd voor de ontwikkeling van bedrijven en kantoren, zoals weergegeven op onderstaande tekening. Momenteel is een kantoorontwikkeling tot maximaal 5000 m 2 BVO voor lokaal (en regionale) kantoorgebruikers passend in Elst Centraal. Voor bedrijvigheid krijgt gemeente 29

Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal

oktober 2020

Overbetuwe de ruimte om lokale bedrijventerreinen te ontwikkelen – op basis van aantoonbare marktvraag (o.b.v. werkmilieu) en rekening houdend met bestaand aanbod (kunnen voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking).

Figuur: Oude ontwikkelingsstrategie 2016

Geconcludeerd kan worden dat vanwege het huidige beperkte aanbod van bedrijfskavels, deze ontwikkelrichting goed aansluit bij de marktvraag en hiermee blijft de ontwikkelstrategie van 2016 in grote lijnen gehandhaafd.. De bedrijfskavels in Elst Centraal dienen als verbindende schakel tussen de kern van de gebiedsontwikkeling Elst Centraal en de bedrijven op de De Aam.

Figuur: Verbeelding Ruimtelijk Ontwikkelingskader Bedrijven Elst Centraal

Om de uitstraling van het gebied richting Rijnstate te versterken liggen deze bedrijfskavels in een hoog kwalitatieve groene sfeer. De omvang van de bebouwing dient te worden afgestemd op de hier haalbare parkeervoorzieningen (op De Aam geldt een parkeerverbod in de openbare ruimte). Om dit gebied aan te laten sluiten op Rijnstate mag hier een hoogwaardige beeldkwaliteit in uitstraling van de bedrijfskavels worden verwacht. Dat maakt deze kavels optimaal voor bedrijven die hoogwaardige dienstverlening nastreven. De bedrijven sluiten aan bij bestemmingsplan ‘Elst, Bedrijventerrein De Aam’.

30

Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal

oktober 2020

5.2.6 Deelproject Vrijliggend Fietspad

De Nieuwe Aamsestraat is binnen het fietsnetwerk van Overbetuwe opgenomen als een hoofdfietsroute. De route maakt onderdeel uit van een groter netwerk en verbindt belangrijke voorzieningen zoals werklocaties, scholen en winkelcentra. Belangrijke kenmerken van een hoofdfietsroute zijn:  uitvoering bij voorkeur vrijliggend;  voorrang voor de fiets waar dat verkeerstechnisch mogelijk en verantwoord is. Met het aanleggen van deze vrijliggende fietspaden haken wij aan op het beleid. De door de gemeenteraad op 3 september 2019 goedgekeurde vrijliggende fietspaden langs de Nieuwe Aamsestraat en een gedeelte langs de Regenboog bieden goede routes voor de school gaande jeugd en de recreatieve fietser richting Park Lingezegen.

Figuur: Nieuwe vrijliggende fietspaden in de voorrang bij Regenboog en Nieuwe Aamsestraat

Door het aanleggen van vrijliggende fietspaden aan de oostzijde hoeven de fietsers niet te mengen met het autoverkeer. Dit levert een veiligere omgeving op voor de fietsers en ontstaat er meer duidelijkheid voor zowel de fietser als de auto. Ook leggen we een route aan vanaf de Regenboog naar het Auditorium. Hierdoor kunnen leerlingen rechtstreeks naar het Lyceum en Westeraam fietsen. Aan de westzijde komen duidelijke en veilige fietsroutes naar het station en het sport- en educatiecentrum in Westeraam. Vanuit de Oude Aamsestraat is met een ruime fietsoversteekplaats de weg over te steken naar het station. Ook is er een heldere en doorgaande route vanaf de Oude Aamsestraat naar de fietsonderdoorgang. Deze route is ook in omgekeerde richting te benutten om vanaf de Johan de Wittstraat het station te bereiken zonder de auto’s op de Van Oldebarneveltstraat te moeten passeren. De vrijliggende fietspaden in West en Oost zijn de aders die de centrale delen van de gebiedsontwikkeling Elst Centraal met elkaar verbinden: vanuit de Oude Aamsestraat naar het hart van Elst Centraal en vandaar naar de Nieuwe Aamsestraat en Regenboog (Westeraam/Lyceum) om te zorgen dat de volgende generatie veilig kan fietsen.

31

Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal

oktober 2020

Figuur: Nieuwe vrijliggende fietspaden in Elst Centraal

5.2.7 Samenvattend

De wijzigingen in de ontwikkelstrategie Elst Centraal 2020 ten opzichte van de ontwikkelstrategie van 2016 zijn als volgt:

Elst centraal Locatie

Beoogde Functie 2016

Beoogde functie 2020

Spoorlaan I

Gemengd/maatschappelijk Maatschappelijk/medische voorzieningen Tbv Rijnstate

Spoorlaan III Bedrijven (deel) Spoorlaan III Bedrijven (deel) Spoorlaan III Bedrijven

Maatschappelijk/medische voorzieningen Tbv Rijnstate Verkeer en groen Bedrijven

Klooster Noord Klooster Zuid

Wonen Wonen

Wonen Verkeer / verblijfsgebied / versterken OV

Spoorlaan II

Bedrijven

Bedrijven

Woongaard

Wonen

Sport en Educatie

Stationsplein West

Wonen

Verkeer / verblijfsgebied / wonen /groen Versterken OV

32

Tbv Rijnstate

Tbv de verkeersveiligheid

Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal

oktober 2020

6. Ontwikkelingsstrategie In dit hoofdstuk wordt de nieuwe ontwikkelingsstrategie voor Elst Centraal 2020 toegelicht op basis van de analyses en conclusies uit het voorgaande hoofdstukken. Deze ontwikkelingsstrategie geldt als een actualisatie gelet op de eerdere strategie uit 2016. De ontwikkelingsstrategie wordt uitgewerkt in de concrete vervolgrichtingen; deze worden besproken/weergegeven per vakdiscipline. De algemene uitgangspunten voor de ontwikkelingsstrategie Elst Centraal 2020 zijn gericht op het verkrijgen van flexibiliteit. Flexibiliteit is noodzakelijk voor Elst Centraal, omdat de omstandigheden en de toekomst zeker nog niet ‘vaststaan’. Flexibiliteit betekent het niet eerder nemen van beslissingen dan strikt noodzakelijk is:  Niet eerder geld uitgeven dan strikt noodzakelijk;  Niet eerder openbare ruimte definitief inrichten dan noodzakelijk;  Niet eerder kaders vaststellen dan dat ontwikkeling van deelgebieden voldoende interessant en haalbaar is. 6.1

Grondzaken en grondbeleid

Voor het aanleggen van de vrijliggende fietspaden aan de oost- en westzijde in Elst Centraal en de herinrichting openbare ruimte ziekenhuisvoorziening Rijnstate geldt een actief grondbeleid die qua investeringen en opbrengsten is vastgelegd in herziening van de grondexploitatie ‘Stationsplein West’ (G 071) per 26-01-2021 en een nieuwe actieve grondexploitatie ‘Elst Centraal 2020 / Rijnstate Oost’ per 26-01-2021. In de grondexploitatie Rijnstate Oost is sprake van uitgifte van gronden door de gemeente voor ziekenhuisvoorziening Rijnstate en 4 bedrijfskavels. In de grondexploitatie Stationsplein West’ (G 071) is sprake van uitgifte van gronden voor 2 woonkavels. Voor de overige fasen geldt een passief ofwel faciliterend grondbeleid. Hierbij moet opgemerkt worden dat ‘passieve’ fasen – ten opzichte van actief grondbeleid – beperkt stuurbaar zijn op het aspect van fasering. Bij faciliterend grondbeleid is sprake van minder zeggenschap door de gemeente, behoudens uiteraard de publiekrechtelijke rol.

De volgende uitgangspunten gelden dan voor Elst Centraal 2020:  het maximaal inzetten op de uitvoering van de vrijliggende fietspaden in Elst Centraal Oost;  het maximaal inzetten op de ontwikkeling van ziekenhuisvoorziening Rijnstate en de realisatie van de uitgifte van gronden door de gemeente overeenkomstig de grondexploitatie Rijnstate Oost per 26-01-2021;  het maximaal inzetten op de uitvoering van de herinrichting openbare ruimte ziekenhuisvoorziening Rijnstate;  het maximaal inzetten op uitvoering herinrichting openbare ruimte en vrijliggende fietspaden Stationsplein West overeenkomstig de herziening van de grondexploitatie Stationsplein West (G 071) per 26-01-2021;  Voor locatie Het Klooster is besloten de variant van Rijnstate met de hoofdentree aan de noordzijde verder uit te werken. Als gevolg daarvan wordt het zuidelijk deel van het terrein van locatie Het Klooster benut als parkeervoorziening voor bezoekers en patiënten. Hiertoe zijn een aantal percelen benodigd van VOF Westeraam II. Alle gronden zijn reeds gewaardeerd. Afspraken hiervoor worden uitgewerkt. Het zuidelijk deel van locatie Het Klooster is opgenomen in grondexploitatie Rijnstate Oost per 2601-2021

33

Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal



•

6.2

oktober 2020

Het noordelijk deel van locatie Het Klooster blijft beschikbaar voor woningbouw. Hiertoe is de gemeente bereid zijn perceel te verkopen aan VOF Westeraam II. Alle gronden zijn reeds gewaardeerd. Afspraken hiervoor worden uitgewerkt. Voor Klooster Noord geldt dan een passief ofwel faciliterend grondbeleid. Met VOF Westeraam II moet een zogenaamde anterieure overeenkomst opgesteld worden t.b.v. kostenverhaal vanuit de gemeente voor de ontwikkeling van Klooster Noord. De gemeente is in gesprek met de VOF Westeraam om ruimte te geven aan nieuwe functies. Financiën

Het financiële kader voor Elst Centraal is gelegen in de reeds bestaande grondexploitatie G 071, voor het laatst vastgesteld per 8-6-2020 tijdens de normale P&C-cyclus. Deze grondexploitatie wordt herzien op basis van de overwegingen ten aanzien van de verkeersveiligheid en bereikbaarheid station genoemd in paragraaf 5.3.3. De financiële consequenties staan benoemd in de memo ‘Herziening grondexploitatie Stationsplein West’ (20bij14488). Tevens wordt een nieuwe actieve grondexploitatie opgestart, zijnde ‘Elst Centraal / Rijnstate Oost’. Deze grondexploitatie behelst de actieve verkoop van gronden aan Stichting Rijnstate Ziekenhuis, de herinrichting openbare ruimte ziekenhuisvoorziening Rijnstate, de aanleg van het parkeerterrein op Klooster Zuid ten behoeve van patiënten, de ontwikkeling van Klooster Noord en de uitgave van kavels voor de bedrijven binnen Elst centraal. De financiële consequenties staan benoemd in de memo ‘Grondexploitatie Rijnstate Oost’ (20bij14489). De financiële consequenties voor Sport en Educatie zijn gedeeltelijk in beeld. In het project ‘Nieuwbouw Multifunctioneel Sportcentrum’ zijn de investeringsuitgaven uitgewerkt. De raad heeft ingestemd met een investering betreffende een Multifunctioneel Sportcentrum op 1 oktober 2019 (19rb000086). Dit is vastgelegd in de Kadernota 2020. Dit betreft exclusief aankoop gronden.

Financiële consequenties betreffende Educatie zijn nog niet bepaald. 6.3

RO-juridisch

De RO-juridische strategie voor Elst Centraal is als volgt: Er dient afstemming plaats te vinden over programmering van woningen en bedrijfsfuncties via het RPW resp. RPB mede gelet op de noodzakelijke onderbouwing via de ladder van duurzame verstedelijking.  Voor de bedrijven Elst centraal wordt hierbij als uitgangspunt genomen dat een algemeen bestemmingsplan opgesteld kan worden na het verkrijgen van een objectieve onderbouwing van marktbehoefte.  Voor het Stationsplein West wordt één bestemmingsplan voor de 2 wooneenheden opgesteld. 6.4

Civieltechnisch

De civieltechnische opgave is in eerste instantie gelegen in het aanleggen van de vrijliggende fietspaden aan de oost en westzijde in Elst Centraal en de herinrichting openbare ruimte ziekenhuisvoorziening Rijnstate. De begrenzing hiervan wordt gevormd door de exploitatiegrens zoals opgenomen in de herziening van de grondexploitatie

34

Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal

oktober 2020

Stationsplein West per 26-01-2021 en grondexploitatie Elst Centraal / Rijnstate Oost per 2601-2021. De volgende uitgangspunten en opgaven zijn van belang:  Voor de herinrichting openbare ruimte ziekenhuisvoorziening Rijnstate wordt een gedetailleerd faseringsplan opgesteld die aansluit op de opleverplanning van ziekenhuisvoorziening Rijnstate. De bereikbaarheid van functies blijft gewaarborgd en de mate van overlast blijft zo veel als mogelijk beperkt.  Niet eerder openbare ruimte definitief inrichten dan noodzakelijk. De overig delen van de openbare ruimte in Elst Centraal worden integraal ingericht met de betreffende deelgebieden. 6.5

Fasering

Voor de fasering van Elst Centraal 2020 zijn de uitgangspunten uit o.m. de paragrafen Grondzaken en grondbeleid en RO-juridisch van belang. Concreet betekent dit dat maximaal wordt gestuurd op de actieve ontwikkeling en realisatie van de ‘aanjagers’ voor de verdere integrale ontwikkeling van Elst Centraal 2020:  de vrijliggende fietspaden in Elst Centraal Oost;  ziekenhuisvoorziening Rijnstate;  herinrichting openbare ruimte ziekenhuisvoorziening Rijnstate;  herinrichting openbare ruimte en vrijliggende fietspaden Stationsplein West. Daarna worden opgepakt:  Uitgifte van 4 bedrijfskavels Elst Centraal via een nieuw bestemmingsplan;  Uitgifte van 2 grondgebonden woningen op het Stationsplein West faciliteren via een nieuw bestemmingsplan;  Ontwikkeling Klooster Noord faciliteren via een nieuw bestemmingsplan;  De ontwikkeling van het sport- en educatiecentrum kan verder worden uitgewerkt na afronding van de definitiefase in het project ‘nieuwbouw Multifunctioneel Sportcentrum en na goedkeuring raad. 6.6

Organisatie & middelen

Bij de uitvoering van de nieuwe ontwikkelingsstrategie voor Elst Centraal 2020 gelden de volgende uitgangspunten voor de organisatie en middelen:  Handhaven bestaande projectorganisatie met stuurgroep Elst Centraal/Rijnstate en projectgroep Elst Centraal. Indien nodig werkgroepen voor specifieke taken.  De projectgroep richt zich in eerste instantie op de realisatie van vrijliggende fietspaden, Rijnstate en de herinrichting openbaar gebied aan de oost en westzijde..  Het uitwerken van de deelgebieden Klooster Noord en bedrijven Elst Centraal wordt binnen het projectteam Elst Centraal opgepakt;  Het uitwerken van het sport- en educatiecentrum wordt binnen het projectteam project ‘Nieuwbouw Multifunctioneel Sportcentrum’ opgepakt;  De projectgroep opereert onder een senior procesmanager (regisseur) die de verschillende deelprojecten en (deel)projectleiders/regisseurs kan aansturen en de bestuurlijk opdrachtgever adviseert. De senior procesmanager draagt zorg voor integrale en geïntegreerde advisering op basis waarvan besluitvorming kan plaatsvinden.

35

Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal

oktober 2020

Colofon Bijdragen uit projectgroep Elst Centraal: C. van der Biezen L. Albers van der Linden M. Kuenen R. Keesmaat J. Dinissen F. Micelli V. Dinissen M. Spijker G. Wolters J. Bosch

En in samenwerking met: Bureau Maris

36

Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal

oktober 2020

7. Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.

Tekening plangebied Ruimtelijk Ontwikkelingskader Elst Centraal 2020 Exploitatiegebied Stationsplein West (grondexploitatie) Exploitatiegebied Rijnstate Oost (grondexploitatie) Verbeelding bestemmingsplan Rijnstate 2020

37

Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal

Bijlage 1

oktober 2020

Tekening plangebied

38

Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal

Bijlage 2

oktober 2020

Ruimtelijk Ontwikkelingskader Elst Centraal 2020

39

Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal

Bijlage 3

oktober 2020

Exploitatiegebied Stationsplein West

40

Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal

Bijlage 4

oktober 2020

Exploitatiegebied Rijnstate Oost

41

Actualisatie ontwikkelingsstrategie Elst Centraal

Bijlage 5

oktober 2020

Verbeelding bestemmingsplan Rijnstate

42