21-01-26.10 Relevant stuk 6 OBP Peperstraat Oosterhout bijlagenboek

l l

Bestemmingsplan Bijlagen bij toelichting

V

Oosterhout, Peperstraat

Bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Gemeente Overbetuwe Status:

Ontwerp

Datum:

2 Juni 2020

IMRO-Idn: NL.IMRO.1734.0240OOSTpeperstr-ONT1 gemeente

O v e r b e t u w e

Oosterhout, Peperstraat

Datum 2 Juni 2020

Correspondentieadres P o s t b u s 11 6662 A A ELST

Telefoon 0481 362 300

E-Mailadres info@overbetuwe. nl

bestemmingsplan Oosterhout,

Peperstraat

Inhoudsopgave

B i j l a g e n bij t o e l i c h t i n g Bijlage 1

Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Bijlage 2

Verkennend

Bijlage 3

H i s t o r i s c h o n d e r z o e k P e p e r s t r a a t 48

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek

Bijlage 5

Memo Bedrijven en milieuzonering

Bijlage 6

Locatiespecifiek onderzoek spuitzonering

Bijlage 7

Q u i c k s c a n externe veiligheid

Bijlage 8

C A R O L A - b e r e k e n i n g en verantwoording groepsrisico

Bijlage 9

Planbeoordeling externe veiligheid O m g e v i n g s d i e n s t

B i j l a g e 10

Waterhuishoudingsplan

B i j l a g e 11

Q u i c k s c a n flora e n f a u n a

B i j l a g e 12

N a d e r o n d e r z o e k flora e n f a u n a

B i j l a g e 13

A E R I U S berekening

B i j l a g e 14

Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek archeologie

B i j l a g e 15

Explosievenonderzoek

B i j l a g e 16

Beeldkwaliteitsplan

B i j l a g e 17

Onderzoek verkeerseffecten

B i j l a g e 18

Rapport inspraak en vooroverleg

B i j l a g e 19

Besluit vormvrije m.e.r.-beoordeling

bodemonderzoek

bijlagen bij toelichting ( o n t w e r p )

bestemmingsplan 'Oosterhout, Peperstraat'

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

bijlagen bij t o e l i c h t i n g ( o n t w e r p )

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

Bijlage 1

Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking

bijlagen bij toelichting ( o n t w e r p )

bestemmingsplan Oosterhout, Peperstraat

bijlagen bij t o e l i c h t i n g ( o n t w e r p )

stee groep

Ľaddertoets Plan Pepers^

Stee G r o e p aan Klok O n t w i k k e l i n g B.V. J o r n M a t t h i j s s e 81 T w a n 9 mei

2017

Thissen

StöC

L a d d e r t o e t s Plan Peperstraat

groep

16.074

Inhoudsopgave 1

2

Inleiding

3

1.1

U w s i t u a t i e en v r a a g

3

1.2

Onze a a n p a k

4

1.3

Leeswijzer

4

Uitgangspunten

5

2.1

Ladder v o o r d u u r z a m e v e r s t e d e l i j k i n g

5

2.2

Relevante b e l e i d s k a d e r s v a n u i t r e g i o en p r o v i n c i e

6

2.3

P r o j e c t p r o f i e l : g r o n d g e b o n d e n h u u r - en k o o p w o n i n g e n in een

2.4

T r e d e 0: plan Peperstraat is een n i e u w e s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g

dorpse omgeving en d a a r m e e L a d d e r p l i c h t i g 2.5

Plan Peperstraat past binnen de Ladder 3.1

8

M a r k t r e g i o is de g e m e e n t e O v e r b e t u w e , r e g i o n a l e a f s t e m m i n g b i n n e n s u b r e g i o A r n h e m en o m g e v i n g

3

8

9

11

T r e d e 1: plan Peperstraat v o o r z i e t in een a c t u e l e r e g i o n a l e b e h o e f t e v o l d o e t d a a r m e e aan t r e d e 1

3.1.1

K w a n t i t a t i e v e a d d i t i o n e l e b e h o e f t e aan circa 890 w o n i n g e n in

3.1.2

K w a l i t a t i e v e a c t u e l e r e g i o n a l e b e h o e f t e aan g e d i f f e r e n t i e e r d

p e r i o d e 2017-2027

11 11

p r o g r a m m a m e t g r o n d g e b o n d e n w o n i n g e n in c e n t r u m - d o r p s e woonmilieus 3.2

T r e d e 2: plan Peperstraat ligt b u i t e n b e s t a a n d s t e d e l i j k g e b i e d ,

3.3

T r e d e 3: plan Peperstraat is p a s s e n d o n t s l o t e n en v o l d o e t

g e e n g e s c h i k t e a l t e r n a t i e v e n b i n n e n BSG d a a r m e e aan t r e d e 3

12 17 18

stee groep

L a d d e r t o e t s Plan Peperstraat 16.074

1

d

1.1 U w s i t u a t i e e n v r a a g O p de locatie Peperstraat ( H o g e W e i 2) in de g e m e e n t e O v e r b e t u w e w i l t u g r a a g w o n i n g e n o n t w i k k e l e n . U heeft de b e n o d i g d e g r o n d e n , g e l e g e n aan de w e s t k a n t v a n de kern O o s t e r h o u t , reeds in bezit. Het p l a n g e b i e d heeft in het v i g e r e n d b e s t e m m i n g s p l a n O o s t e r h o u t (2012) echter n o g g e e n w o o n b e s t e m m i n g . D a a r o m heeft u een n i e u w b e s t e m m i n g s p l a n n o d i g v o o r de b e o o g d e o n t w i k k e l i n g . Eerder w a r e n w e al b e t r o k k e n bij de p l a n v o r m i n g v a n dit p r o j e c t . A a n v a n k e l i j k w i l d e u 42 w o n i n g e n o n t w i k k e l e n . I n m i d d e l s heeft u het p r o g r a m m a t e r u g g e b r a c h t t o t 40 w o n i n g e n , c o n f o r m het w o n i n g a a n t a l dat een g r o e n e c o d e r i n g heeft g e k r e g e n in het s t o p l i c h t m o d e l . Ook heeft u het p r o g r a m m a nu beter a f g e s t e m d o p de k w a l i t a t i e v e w o n i n g b e h o e f t e , b i j v o o r b e e l d d o o r de o p n a m e v a n v r i j e s e c t o r h u u r w o n i n g e n in het p l a n .

Het b e o o g d e p r o g r a m m a is als v o l g t : 12 2 - o n d e r - 1 - k a p w o n i n g e n 3 3 - o n d e r - 1 k a p w o n i n g e n , w a a r v a n 2 h o e k w o n i n g e n en 1 t u s s e n w o n i n g 24 r i j w o n i n g e n , w a a r v a n 8 h o e k w o n i n g e n en 16 t u s s e n w o n i n g e n 1 vrijstaande w o n i n g F i g u u r 1: v o o r l o p i g s t e d e n b o u w k u n d i g plan P e p e r s t r a a t O o s t e r h o u t

Bron: Ingenieursbureau BOOT, 2017.

U b e n t zich b e w u s t v a n de n o o d z a a k o m dit plan te c h e c k e n en i n d i e n n o d i g te o n d e r b o u w e n o p basis v a n de Ladder v o o r d u u r z a m e v e r s t e d e l i j k i n g ( h i e r n a : L a d d e r ) . U w i l t d a a r o m v a n o n s , als o n a f h a n k e l i j k e p a r t i j , een L a d d e r t o e t s o p de b e o o g d e w o n i n g b o u w o n t w i k k e l i n g in O o s t e r h o u t .

stee groep

L a d d e r t o e t s Plan Peperstraat 16.074

U O V E R W E E G T UITBREIDING V A N HET P R O G R A M M A M E T VIER 2 - O N D E R - 1 - K A P W O N I N G E N U gaf aan dat de e i g e n a a r v a n het a a n g r e n z e n d e perceel (Peperstraat 48) o v e r w e e g t o m (gedeeltelijk) g r o n d e n te v e r k o p e n . Dit b i e d t u de r u i m t e o m u w p r o g r a m m a te v e r g r o t e n . U o v e r w e e g t in d a t g e v a l v i e r extra w o n i n g e n ( t w e e keer 2 - o n d e r - 1 - k a p w o n i n g ) te r e a l i s e r e n . Z o a l s v e r m e l d is het b e s t a a n d e p r o g r a m m a m e t 40 w o n i n g e n r e g i o n a a l a f g e s t e m d m e t een g r o e n e s t o p l i c h t c o d e r i n g . Een v e r r u i m i n g v a n het p r o g r a m m a heeft w e l l i c h t t o t g e v o l g dat u w plan o p n i e u w r e g i o n a a l m o e t w o r d e n a f g e s t e m d . In de L a d d e r t o e t s g a a n w e d a a r o m in eerste i n s t a n t i e uit v a n het p r o g r a m m a m e t 40 w o n i n g e n . W e l g e v e n w e aan of de v i e r extra w o n i n g e n e v e n g o e d in een b e h o e f t e ( k u n n e n ) v o o r z i e n . Het is u i t e r a a r d aan u of u d i t w i l t .

1.2

Onze aanpak

O m t o t de L a d d e r t o e t s te k o m e n , l o p e n w e de t r e d e n v a n de L a d d e r s y s t e m a t i s c h af. V o o r de L a d d e r t o e t s b e s c h r i j v e n en b e o o r d e l e n w e : «

T r e d e 0: n i e u w e s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g , m a r k t r e g i o en r e g i o n a l e a f s t e m m i n g .

«

T r e d e 1: v r a a g , a a n b o d en b e h o e f t e z o w e l k w a n t i t a t i e f als k w a l i t a t i e f .

«

T r e d e 2: w e l of g e e n b e s t a a n d s t e d e l i j k g e b i e d en m o g e l i j k e a l t e r n a t i e v e n .

«

T r e d e 3: p a s s e n d e o n t s l u i t i n g v a n de locatie.

De r e s u l t a t e n v a n de L a d d e r t o e t s w e r k t e n w e uit in v o o r l i g g e n d e r a p p o r t a g e . Deze k u n t u g e h e e l o f g e d e e l t e l i j k g e b r u i k e n als L a d d e r m o t i v e r i n g in de t o e l i c h t i n g v a n het b e s t e m m i n g s p l a n v o o r het p l a n Peperstraat.

1.3

Leeswijzer

In h o o f d s t u k 2 g a a n w e in o p de u i t g a n g s p u n t e n die w e h a n t e r e n v o o r p l a n Peperstraat. Hier a n a l y s e r e n w e r e l e v a n t e b e l e i d s k a d e r s en c h e c k e n w e t r e d e 0 (is er s p r a k e v a n een s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g ? ) . V e r d e r b e p a l e n w e in h o o f d s t u k 2 de m a r k t r e g i o v a n de b e o o g d e o n t w i k k e l i n g . De d r i e t r e d e n v a n de L a d d e r l o p e n w e v e r v o l g e n s s y s t e m a t i s c h af in h o o f d s t u k 3. Bij t r e d e 1 b e p a l e n w e of het plan v o o r z i e t in een a c t u e l e r e g i o n a l e b e h o e f t e . Bij t r e d e 2 g a a n w e in o p d e l i g g i n g v a n de p r o j e c t l o c a t i e , b i n n e n of b u i t e n b e s t a a n d s t e d e l i j k g e b i e d , en hoe m o g e l i j k h e d e n b i n n e n b e s t a a n d s t e d e l i j k g e b i e d zoal bezien m o e t e n w o r d e n . T r e d e 3 gaat o v e r de o n t s l u i t i n g v a n de p l a n l o c a t i e .

s l B t *

L a d d e r t o e t s Plan P e p e r s t r a a t

groep

16.074

5

2 Uitgangspunten 2.1

Ladder voor duurzame verstedelijking

De L a d d e r is d e m o t i v e r i n g s v e r e i s t e v o o r p l a n n e n d i e een n i e u w e s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g m o g e l i j k m a k e n . W i j n o e m e n d i t t r e d e 0. Pas als s p r a k e is v a n e e n n i e u w e s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g m o e t u d i e o n t w i k k e l i n g m o t i v e r e n v o l g e n s d e t r e d e n v a n d e Ladder. In het B r o artikel 3.1.6. lid 2 is g e r e g e l d d a t d e L a d d e r v a n t o e p a s s i n g is o p b e s t e m m i n g s p l a n n e n , i n p a s s i n g s p l a n n e n , w i j z i g i n g s p l a n n e n e n u i t w e r k i n g s p l a n n e n . D a a r n a a s t is d e L a d d e r v a n t o e p a s s i n g o p p r o v i n c i a l e v e r o r d e n i n g e n e n o p m e t d e ' u i t g e b r e i d e ' o m g e v i n g s v e r g u n n i n g s t r i j d i g g e b r u i k (als b e d o e l d in artikel 2.12, lid 1, o n d e r a, o n d e r 3 v a n d e W a b o ) . De L a d d e r is v e r a n k e r d in h e t Besluit r u i m t e l i j k e o r d e n i n g (Bro) artikel 3.1.6 lid 2.

De d r i e t r e d e n in artikel 3.1.6, lid 2 Bro zijn als v o l g t : BRO ARTIKEL 3.1.6 LID 2 " D e t o e l i c h t i n g bij e e n b e s t e m m i n g s p l a n d a t een n i e u w e s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g m o g e l i j k m a a k t , v o l d o e t aan d e v o l g e n d e v o o r w a a r d e n : a.

er w o r d t b e s c h r e v e n d a t d e v o o r g e n o m e n s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g v o o r z i e t in een a c t u e l e r e g i o n a l e behoefte;

b.

i n d i e n u i t d e b e s c h r i j v i n g , b e d o e l d in o n d e r d e e l a, blijkt d a t s p r a k e is v a n een a c t u e l e r e g i o n a l e b e h o e f t e , w o r d t b e s c h r e v e n in h o e v e r r e in d i e b e h o e f t e b i n n e n h e t b e s t a a n d s t e d e l i j k g e b i e d v a n de b e t r e f f e n d e r e g i o kan w o r d e n v o o r z i e n d o o r b e n u t t i n g v a n b e s c h i k b a r e g r o n d e n d o o r herstructurering, transformatie of anderszins, e n ;

c.

i n d i e n u i t d e b e s c h r i j v i n g , b e d o e l d in o n d e r d e e l b, blijkt d a t d e s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g niet b i n n e n het b e s t a a n d s t e d e l i j k g e b i e d v a n d e b e t r e f f e n d e r e g i o k a n p l a a t s v i n d e n , w o r d t b e s c h r e v e n in h o e v e r r e w o r d t v o o r z i e n in d i e b e h o e f t e o p locaties d i e , g e b r u i k m a k e n d v a n v e r s c h i l l e n d e m i d d e l e n v a n v e r v o e r , p a s s e n d o n t s l o t e n zijn o f als z o d a n i g w o r d e n o n t w i k k e l d . "

S c h e m a t i s c h ziet d i t er als v o l g t uit: Figuur 2: de treden v a n de Ladder Trede 0 Is er sprake van een nieuwe stedelijke

Hier checken we of de beoogde

ontwikkeling?

ontwikkeling Ladderplichtig is.

i

Nee. stop met de procedure of pas uw plan íodamg aan dat het past btj de regionale behoefte

y

Ja. ga naar trede 2

Tr*d*i i* er een regional* behoeft*? |

ï Tred* 2 is (een deel van) de regionale behoefte opt* vangen Urmen het bestaand stedelijk gebied

ja. u bent (voor dit deel) Uaar met de motivering Nee. ga naar trede ļ

1

Trede j zoek een trxatie di« multimodal ontsloten rs of kan worden voor d * resterend* regionale behoefte

B r o n : M i n i s t e r i e v a n l & M , 2012. B e w e r k i n g Stee g r o e p , 2016.

stee groep

L a d d e r t o e t s Plan Peperstraat 16.074

RELEVANTE BEGRIPPEN: Nieuwe

stedelijke

ontwikkeling

' R u i m t e l i j k e o n t w i k k e l i n g v a n een b e d r i j v e n t e r r e i n of z e e h a v e n t e r r e i n , of v a n k a n t o r e n , d e t a i l h a n d e l , w o n i n g b o u w l o c a t i e s of a n d e r e s t e d e l i j k e v o o r z i e n i n g e n ' (artikel 1.1.1 o n d e r i, Bro). Regio 'De r e g i o ' is niet nader g e d e f i n i e e r d in het Bro. Het gaat hier in onze o g e n - g e b a s e e r d o p de h a n d r e i k i n g v a n het Rijk en t i e n t a l l e n Raad v a n S t a t e - u i t s p r a k e n - o m de m a r k t r e g i o , die b e p a a l d w o r d t d o o r de r e l e v a n t e r e i k w i j d t e c.q. het v e r z o r g i n g s g e b i e d v a n de b e o o g d e f u n c t i e . W a a r ligt k o r t o m het z w a a r t e p u n t v a n de m a r k t c.q. w a a r t r e k t u k o p e r s of h u u r d e r s v a n een n i e u w b o u w w o n i n g v a n d a a n ? Bestaand

stedelijk

gebied

'Bestaand s t e d e n b o u w k u n d i g samenstel van b e b o u w i n g ten behoeve van w o n e n , dienstverlening, b e d r i j v i g h e i d , d e t a i l h a n d e l of h o r e c a , a l s m e d e de d a a r b i j b e h o r e n d e o p e n b a r e of sociaal c u l t u r e l e v o o r z i e n i n g e n , s t e d e l i j k g r o e n en i n f r a s t r u c t u u r ' (artikel 1.1.1. o n d e r h, Bro). Actuele

behoefte

De a c t u e l e b e h o e f t e w o r d t b e p a a l d d o o r de v r a a g de k o m e n d e t i e n jaar, o p basis v a n een actuele v r a a g r a m i n g , en het a a n b o d in h a r d e p l a n n e n te c o n f r o n t e r e n . V r a a g m i n u s a a n b o d is de b e h o e f t e . Harde

plancapaciteit

P l a n n e n w a a r i n r u i m t e r e s e r v e r i n g v o o r een s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g is o p g e n o m e n . V o o r de L a d d e r is v o o r a l de h a r d e p l a n c a p a c i t e i t v a n b e l a n g . Dit zijn p l a n n e n m e t een o n h e r r o e p e l i j k e p l a n s t a t u s m e t een directe of i n d i r e c t e b o u w t i t e l (uit te w e r k e n p l a n n e n ) .

2.2

Relevante beleidskaders vanuit regio en provincie

Hierna zetten w e de b e l a n g r i j k s t e v i g e r e n d e b e l e i d s k a d e r s u i t e e n , v o o r zover r e l e v a n t v o o r de o n t w i k k e l i n g v a n plan Peperstraat en de t o e t s i n g aan de Ladder. O m g e v i n g s v e r o r d e n i n g en -visie Gelderland Het accent v a n s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g e n v e r s c h u i f t v a n n i e u w b o u w naar het v i t a l i s e r e n v a n b e s t a a n d e g e b i e d e n en g e b o u w e n . Het gaat o m het t i j d i g a f w e g e n v a n k a n s e n en m o g e l i j k h e d e n o m b e s t a a n d e g e b o u w e n te b e n u t t e n bij o v e r w e g i n g e n v a n n i e u w e b e b o u w i n g . De p r o v i n c i e G e l d e r l a n d b e n a d r u k t in de O m g e v i n g s v i s i e het b e l a n g v a n t o e p a s s i n g v a n de Ladder o p r e g i o n a a l n i v e a u . Het G e l d e r s e w o o n b e l e i d gaat uit v a n r e g i o n a l e w o n i n g m a r k t e n .

D a a r o m p r o m o o t de p r o v i n c i e het w e r k e n m e t R e g i o n a l e W o o n a g e n d a ' s , een p r o c e s w a a r b i j alle r e l e v a n t e p a r t i j e n , zoals g e m e e n t e n , c o r p o r a t i e s , m a r k t p a r t i j e n en z o r g i n s t e l l i n g e n de k r a c h t e n b u n d e l e n o m g e z a m e n l i j k o p g a v e n o p de r e g i o n a l e w o n i n g m a r k t aan te p a k k e n . De p r o v i n c i e kiest d a a r i n v o o r een r e g i e r o l en stelt de k w a n t i t a t i e v e o p g a v e v o o r w o n e n per r e g i o v a s t . De s t a t u s v a n de k w a n t i t a t i e v e r e g i o n a l e o p g a v e is in de O m g e v i n g s v e r o r d e n i n g v a s t g e l e g d . Via artikel 2.1.1.1 kan de p r o v i n c i e o p t r e d e n : «

A l s p a r t i j e n in een r e g i o zich niet b e p e r k e n t o t het o n t w i k k e l e n v a n w o n i n g b o u w m o g e l i j k h e d e n in b e s t e m m i n g s p l a n n e n b i n n e n de k w a n t i t a t i e v e o p g a v e w o n e n .

«

W a n n e e r p a r t i j e n er niet in s l a g e n o m t o t ( b i n n e n ) r e g i o n a l e p r o g r a m m e r i n g te k o m e n .

«

Of w a n n e e r p a r t i j e n zich niet aan de a f s p r a k e n h o u d e n .

stee groep

L a d d e r t o e t s Plan Peperstraat 16.074

O M G E V I N G S V E R O R D E N I N G G E L D E R L A N D , ARTIKEL 2.2.1.1 N I E U W E W O O N L O C A T I E S 'In een b e s t e m m i n g s p l a n w o r d e n n i e u w e w o o n l o c a t i e s en de daar te b o u w e n w o n i n g e n slechts t o e g e s t a a n w a n n e e r dit past in het v i g e r e n d e d o o r G e d e p u t e e r d e S t a t e n v a s t g e s t e l d e K w a l i t a t i e f W o o n p r o g r a m m a s u c c e s s i e v e l i j k de d o o r G e d e p u t e e r d e S t a t e n v a s t g e s t e l d e k w a n t i t a t i e v e o p g a v e w o n e n v o o r de b e t r e f f e n d e r e g i o . '

Regionale Woonagenda en Stoplichtmodel Stadsregio A r n h e m

Nijmegen

De R e g i o n a l e W o o n a g e n d a ' s zijn de basis v o o r de u i t v o e r i n g v a n het p r o v i n c i a a l w o o n b e l e i d . De p r o v i n c i e w i l zo m e e r e v e n w i c h t t u s s e n v r a a g en a a n b o d o p de r e g i o n a l e w o n i n g m a r k t b e r e i k e n . De p r o v i n c i e G e l d e r l a n d s t u u r t o p r e g i o n a l e schaal naar a f s p r a k e n m e t g e m e e n t e n en w o n i n g c o r p o r a t i e s o v e r de ( n e t t o ) g r o e i v a n de w o n i n g v o o r r a a d . De k w a n t i t a t i e v e o p g a v e per r e g i o w o r d t v a s t g e s t e l d d o o r G e d e p u t e e r d e Staten. De g e m e e n t e n in de ( v o o r m a l i g e ) S t a d s r e g i o A r n h e m N i j m e g e n s p r a k e n in de W o o n a g e n d a 2014-2020 af dat zij g e m e e n t e l i j k e w o n i n g b o u w p r o g r a m m a ' s o n d e r l i n g en m e t de p r o v i n c i e a f s t e m m e n

1

op

2

s u b r e g i o n i v e a u . Per s u b r e g i o v i n d t a f s t e m m i n g o v e r w o n i n g b o u w p l a n n e n plaats via het z o g e h e t e n Stoplichtmodel voor Woningbouwprogrammering

Stadsregio A r n h e m N i j m e g e n (hierna: stoplichtmodel).

Doel is een f l e x i b e l e r e p l a n n i n g die r u i m t e b i e d t o m in te s p e l e n o p b i j v o o r b e e l d v e r a n d e r i n g e n in de m a r k t , b i j s t e l l i n g e n v a n p r o g n o s e s en v r i j k o m e n v a n p o t e n t i ë l e w o n i n g b o u w l o c a t i e s ( t r a n s f o r m a t i e ) . In dit s t o p l i c h t m o d e l zijn p l a n n e n g e p r i o r i t e e r d in d r i e c a t e g o r i e ë n . Dit leidt u i t e i n d e l i j k t o t de v o l g e n d e i n d e l i n g in d r i e k l e u r e n : « «

G r o e n e p l a n n e n ; p l a n n e n die het beste v o o r z i e n in de w o n i n g b e h o e f t e en passen b i n n e n de Ladder. O r a n j e p l a n n e n ; p l a n n e n d i e in de t o e k o m s t m o g e l i j k k u n n e n v o o r z i e n in de w o n i n g b e h o e f t e m a a r w a a r o v e r (nog) g e e n o v e r e e n s t e m m i n g is m e t g e m e e n t e n en p r o v i n c i e .

«

Rode p l a n n e n ; p l a n n e n die een g e m e e n t e w i l s c h r a p p e n , m o g e l i j k zijn d a a r v o o r n o g s t a p p e n n o o d z a k e l i j k o m dat te r e g e l e n .

U i t g a n g s p u n t d a a r b i j is dat het a a n t a l w o n i n g e n dat m o g e l i j k w o r d t g e m a a k t m e t g r o e n e p l a n n e n in een r e g i o niet m e e r m a g zijn d a n de r e g i o n a l e b e h o e f t e in de a f g e s p r o k e n t e r m i j n . W o o n a g e n d a O v e r b e t u w e 2020 In de W o o n a g e n d a 2020 w o r d e n k w a n t i t a t i e v e en k w a l i t a t i e v e o p g a v e n v o o r de w o n i n g m a r k t b e n o e m d . In de W o o n a g e n d a is h u i s h o u d e n s g r o e i in de g e m e e n t e O v e r b e t u w e afgezet t e g e n de p l a n c a p a c i t e i t 3

b e s c h i k b a a r in ' g r o e n e p l a n n e n ' (stand e i n d 2015). H i e r u i t blijkt dat er k w a n t i t a t i e f o p k e r n n i v e a u in c l u s t e r O o s t ( E l s t / O o s t e r h o u t / V a l b u r g ) in p r i n c i p e n o g r u i m t e is v o o r extra p l a n n e n in alle s e g m e n t e n . K w a l i t a t i e f blijkt uit d e c o n f r o n t a t i e v a n h u i s h o u d e n s g r o e i en g r o e n e p l a n n e n in cluster O o s t t o t 2020 b e h o e f t e aan z o w e l h u u r - als k o o p w o n i n g e n , v o o r a l in de m i d d e l d u r e en d u r e s e g m e n t e n . A l l e e n in het g o e d k o p e h u u r en k o o p s e g m e n t is v o l g e n s de W o o n a g e n d a g e e n r u i m t e m e e r . G e m e e n t e b r e e d w o r d t in O v e r b e t u w e een g r o e i e n d e h u u r v r a a g g e s i g n a l e e r d , v o o r a l in p e r i o d e 2020-2030. Dit k o m t g r o t e n d e e l s o m d a t de g r o e i e n d e g r o e p o u d e r e n in h o g e r e m a t e de v o o r k e u r g e e f t aan een h u u r w o n i n g . Het g a a t d a n z o w e l o m b e t a a l b a r e (tot l i b e r a l i s a t i e g r e n s ) als d u u r d e r e h u u r ( v a n a f liberalisatiegrens).

O p de k o o p m a r k t v e r w a c h t de g e m e e n t e o p korte t e r m i j n (tot 2025) n o g v r a a g naar e e n g e z i n s w o n i n g e n en v a n a f 2025 een t o e n e m e n d e v r a a g naar k o o p a p p a r t e m e n t e n . Een v e r k l a r i n g v o o r deze o m s l a g is dat v a n a f 2025 de b a b y b o o m e r s de w o n i n g m a r k t g a a n v e r l a t e n . Dan k o m e n er relatief v e e l e e n g e z i n s k o o p w o n i n g e n

Bron: Stophchtmodel voor woningbouwprogrammering stadsregio Arnhem Nijmegen. Subregio Arnhem en omgeving (april 2015) De drie subregio s in de regio Arnhem-Nijmegen zijn: de ü e m e r s , Nnmegen en omgeving en Arnhem en omgeving Groene plannen zijn volgens het stophchtmodel plannen die het beste voorzien in de woningbehoefte en passen binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking

StöC

Laddertoets Plan Peperstraat

groep

16.074

v r i j . V o o r a l in de g o e d k o p e r e s e g m e n t e n t r e e d t o p l a n g e r e t e r m i j n o n t s p a n n i n g o p . T e n o p z i c h t e v a n de h u i d i g e v o o r r a a d m o e t e n er d a a r o m niet te v e e l w o n i n g e n t o t C 200.000 w o r d e n t o e g e v o e g d . T o t 2030 b l i j f t er o v e r i g e n s w e l b e h o e f t e aan v r i j s t a a n d e w o n i n g e n en 2 - o n d e r 1 - k a p w o n i n g e n b e s t a a n . 2.3

P r o j e c t p r o f i e l : g r o n d g e b o n d e n h u u r - e n k o o p w o n i n g e n in e e n d o r p s e

omgeving

W e bekijken b e k n o p t de o m g e v i n g , l i g g i n g , o n t s l u i t i n g , en a n d e r e k e n m e r k e n v a n het p l a n , m e t een m a r k t b r i l . Dit v a t t e n w e kort en k r a c h t i g s a m e n in een p r o j e c t p r o f i e l . Dit d i e n t als basis v o o r d e L a d d e r t o e t s hierna. T a b e l 1: profiel plan P e p e r s t r a a t Kenmerk

Toelichting

Ligging

Ten westen van de kern Oosterhout.

Ontsluiting

Via De Hoge Hofstraat en Stationsstraat richting de Griftdijk. Aansluiting op A15 en N325.

Omgevingskwaliteit

Landelijk gebied, gedeeltelijk grenzend aan de kern Oosterhout en aan drie zijden omringd door

Vigerende bestemming

Agrarisch. Vigerend bestemmingsplan is Oosterhout 2012.

Beoogde bestemming

W o n e n . Maximaal 40 woningen.

Programma

Divers. Maximaal 40 woningen in verschillende prijsklassen, waarvan 16 rijwoningen, 8 hoekwoningen,

bestaande bebouwing.

12 2-onder-1-kapwoningen, 3 3-onder-1-kapwoningen en 1 vrijstaande woning. Van de 24 rij- en hoekwoningen gaat het om circa 20 vrijesectorhuurwoningen en circa 4 koopwoningen. Kwaliteit

Grondgebonden woningen in verschillende typen en prijsklassen. Dorps karakter.

Doelgroep

Divers, maar overwegend gezinnen.

Bron: Stee groep (2017).

2.4

T r e d e 0: p l a n P e p e r s t r a a t i s e e n n i e u w e s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g e n

daarmee

Ladderplichtig Is er s p r a k e v a n een n i e u w e s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g (NSO)? Dan is u w plan L a d d e r p l i c h t i g . Bij n i e u w e s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g e n w a a r v o o r een n i e u w b e s t e m m i n g s - , of w i j z i g i n g s p l a n m o e t w o r d e n g e m a a k t , a a n g e p a s t e n / o f g e a c t u a l i s e e r d m o e t n a m e l i j k de L a d d e r d o o r l o p e n w o r d e n . A r t i k e l 1.1.1. lid 1 s u b i v a n het Bro g e e f t de v o l g e n d e d e f i n i t i e v o o r een s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g : 'Ruimtelijke

ontwikkeling

woningbouwlocatie

van een bedrijventerrein

of andere

stedelijke

of zeehaventerrein,

of van kantoren,

detailhandel,

voorzieningen'.

W i j s c h a t t e n in dat het p l a n een n i e u w e s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g b e t r e f t . Relevant h i e r v o o r is of p l a n Peperstraat is aan te m e r k e n als w o n i n g b o u w l o c a t i e als b e d o e l d in het Bro. V o o r w o n e n ligt de o n d e r g r e n s o p 11 w o n i n g e n (ABRvS 16 s e p t e m b e r 2012, ECLI:NL:RVS:2015:2921). Dat b e t e k e n t dat een o n t w i k k e l i n g v a n a f 11 w o n i n g e n een n i e u w e s t e d e l i j k e o n t w i k k e l i n g is. Het plan Peperstraat m a a k t p l a n o l o g i s c h m a x i m a a l 40 w o n i n g e n m o g e l i j k en k w a l i f i c e e r t zich d a a r m e e als L a d d e r p l i c h t i g e w o n i n g b o u w l o c a t i e . O m te b e p a l e n of s p r a k e is v a n een N S O is d a a r n a a s t r e l e v a n t h o e de b e o o g d e o n t w i k k e l i n g zich v e r h o u d t t o t het v i g e r e n d b e s t e m m i n g s p l a n . O p d e locatie is n u g e e n s t e d e l i j k e f u n c t i e m o g e l i j k . Het p l a n g e b i e d m a a k t deel uit v a n het b e s t e m m i n g s p l a n O o s t e r h o u t (2012) en heeft een a g r a r i s c h e b e s t e m m i n g . Er t r e e d t m e t de o n t w i k k e l i n g v a n plan Peperstraat n i e u w r u i m t e b e s l a g en f u n c t i e v e r a n d e r i n g o p .

W i j t a x e r e n d a a r o m dat s p r a k e is v a n een N S O en d a t plan Peperstraat L a d d e r p l i c h t i g is.

slBt*

L a d d e r t o e t s Plan Peperstraat

groep

16.074

2.5

9

Marktregio is d e g e m e e n t e O v e r b e t u w e , regionale a f s t e m m i n g b i n n e n s u b r e g i o A r n h e m en omgeving

De p r i m a i r e m a r k t r e g i o v o o r u w plan Peperstraat bestaat in onze o g e n uit d e g e m e e n t e O v e r b e t u w e . Hierna l i c h t e n w e d a t t o e . Bij d e b e p a l i n g v a n d e m a r k t v r a a g v o o r p l a n P e p e r s t r a a t , en d a a r v a n a f g e l e i d d e a c t u e l e , r e g i o n a l e b e h o e f t e , is het n o o d z a k e l i j k o m n a d e r in t e z o o m e n o p d e a f b a k e n i n g v a n d e m a r k t r e g i o . Het g a a t bij d e Ladder o n d e r a n d e r e o m het v o o r k o m e n v a n p l a n o v e r s c h o t t e n o p d e ( r e g i o n a l e ) w o n i n g m a r k t . De o m v a n g v a n e e n m a r k t r e g i o v e r s c h i l t per o n t w i k k e l i n g en v a l t niet per d e f i n i t i e s a m e n m e t d e b e s t u u r l i j k e r e g i o ( s u b r e g i o A r n h e m en o m g e v i n g ) . Vooral v e r h u i s b e w e g i n g e n binnen O v e r b e t u w e en vanuit A r n h e m en Nijmegen

Een b e l a n g r i j k e i n d i c a t o r v o o r d e o m v a n g v a n d e m a r k t r e g i o is het aantal v e r h u i s b e w e g i n g e n b i n n e n en naar d e b e t r e f f e n d e g e m e e n t e . In veel g e v a l l e n k o m t d e m a r k t r e g i o v o o r een w o n i n g b o u w p r o j e c t o v e r e e n m e t d e kern of stad w a a r i n het p l a n ligt. M i g r a t i e g e g e v e n s v a n alle v e r h u i s d e p e r s o n e n o v e r d e p e r i o d e 0

2011 t / m 2015 t o n e n d a t 46 A v a n alle g e v e s t i g d e p e r s o n e n in d e g e m e e n t e O v e r b e t u w e u i t d e g e m e e n t e zelf k o m t . O p v a l l e n d is het d a t er een relatief g r o t e g r o e p v a n b u i t e n O v e r b e t u w e k o m t . Z o zijn er relatief 0

sterke v e r h u i s r e l a t i e s m e t d e g e m e e n t e n A r n h e m (13^o) en N i j m e g e n (l Zo). Een v e r k l a r i n g is d e g u n s t i g e l i g g i n g v a n O v e r b e t u w e , c e n t r a a l g e l e g e n t u s s e n d e s t e d e n A r n h e m en N i j m e g e n . H i e r d o o r kan O v e r b e t u w e een a a n t r e k k e l i j k e v e s t i g i n g s p l a a t s zijn v o o r m e n s e n g e o r i ë n t e e r d o p d e S t a d s r e g i o A r n h e m N i j m e g e n , m a a r m e t een m i n d e r s t e d e l i j k e w o o n v o o r k e u r . De kern O o s t e r h o u t ligt o v e r i g e n s v o o r a l g u n s t i g t e n o p z i c h t e v a n N i j m e g e n . De v e r h u i s r e l a t i e s w o r d e n g e t o o n d naar aantal en a a n d e e l in t a b e l 2. A l m e t al kan g e c o n c l u d e e r d w o r d e n d a t O v e r b e t u w e v o o r a l e e n ' o p e n ' w o n i n g m a r k t heeft. T a b e l 2: v e r h u i s d y n a m i e k g e m e e n t e O v e r b e t u w e n a a r h e r k o m s t , p e r i o d e 2011 t/m 2 0 1 5 Gemeente

komende verhuizingen Aantal

itgaande verhuizingen

Aandeel

Aantal

Aandeel

Overbetuwe

7.775

46 7o ũ

7.775

46 7o

Arnhem

2.154

137o

1.973

127o

ũ

0

Nnmegen

1.262

77o

1.186

77o

Lmgewaard

556

37o 0

547

37o

Renkum

353

27o

334

27o

Elders

4.897

29 7o

4.935

29 7o

Totaa

16.997

1007o

16.750

1007o

0

ũ

0

0

0

0

0

Bron: Stee Groep (2017) op basis van CBS migratiegegevens over de periode 2011 t/m 2015. 0

V a n d e k o p e r s v a n n i e u w b o u w k o o p w o n i n g e n k o m t circa Q'\ Zo u i t d e g e m e e n t e O v e r b e t u w e zelf. De n i e u w b o u w k o o p m a r k t heeft d a a r m e e een lokaler karakter d a n d e a l g e h e l e w o n i n g m a r k t in O v e r b e t u w e . Naast i n t e r n e v e r h u i s b e w e g i n g e n zijn er o p n i e u w v o o r a l sterke relaties m e t d e g e m e e n t e n A r n h e m en Nijmegen. T a b e l 3: h e r k o m s t k o p e r s v a n e e n n i e u w b o u w w o n i n g in O v e r b e t u w e ( p e r i o d e 2005 t/m 2014) Gemeente

Aantal

Aandeel

Overbetuwe

984

6ľ7o

Nijmegen

193

127o

Arnhem

161

107o

Lingewaard

38

27o

ū

0

ū

Neder-Betuwe

28

ľ/o

Elders

220

147o

Totaal

1.624

1ŨO»7o

Bron: B ZKAA/B I/ Neprom, 2016. B ewerking Stee Groep, 2017.

ū

slBt*

L a d d e r t o e t s Plan Peperstraat

groep

16.074

10

O n d a n k s de relatief g r o t e b u i t e n g e m e e n t e l i j k e v e r h u i s s t r o m e n , bestaat de p r i m a i r e m a r k t r e g i o v o o r het p r o j e c t Peperstraat in onze o g e n uit de g e m e e n t e O v e r b e t u w e . Dat k o m t in eerste i n s t a n t i e d o o r de a a r d en o m v a n g v a n het plan zelf. Het plan is m e t 40 w o n i n g e n b e s c h e i d e n v a n o m v a n g . Ook zijn de w o n i n g e n naar t y p e , p r i j s en u i t s t r a l i n g niet d u s d a n i g e x c l u s i e f v a n o p z e t , dat v a n een g r o t e r e r e i k w i j d t e m o e t w o r d e n u i t g e g a a n . W a t o o k m e e s p e e l t is in deze a f b a k e n i n g v a n de m a r k t r e g i o is dat er g e e n v e r s t o r e n d effect u i t g a a t v a n h a r d e p l a n n e n in g e m e e n t e n w a a r m e e een sterke v e r h u i s r e l a t i e bestaat (zie v o l g e n d hoofdstuk). Plan P e p e r s t r a a t is r e g i o n a a l a f g e s t e m d binnen de s u b r e g i o A r n h e m en omgeving a l s ' g r o e n ' plan

Z o a l s g e z e g d h e b b e n g e m e e n t e n in de ( v o o r m a l i g e ) S t a d s r e g i o A r n h e m N i j m e g e n in de W o o n a g e n d a 2014-2020 a f g e s p r o k e n dat zij g e m e e n t e l i j k e w o n i n g b o u w p r o g r a m m a ' s o n d e r l i n g en m e t de p r o v i n c i e 4

5

a f s t e m m e n o p s u b r e g i o n i v e a u . Per s u b r e g i o v i n d t a f s t e m m i n g o v e r w o n i n g b o u w p l a n n e n plaats via het zogeheten S t o p l i c h t m o d e l voor W o n i n g b o u w p r o g r a m m e r i n g Stadsregio A r n h e m N i j m e g e n (hierna: stoplichtmodel). De g e m e e n t e O v e r b e t u w e - h i e r i n ligt plan P e p e r s t r a a t - ligt s a m e n m e t de g e m e e n t e n A r n h e m , R o z e n d a a l , R e n k u m , R h e d e n en L i n g e w a a r d in de s u b r e g i o A r n h e m en o m g e v i n g . In deze s u b r e g i o is een o v e r e e n k o m s t g e s l o t e n o v e r het w o n i n g b o u w p r o g r a m m a t o t 1 j a n u a r i 2020. De g e m e e n t e n in de s u b r e g i o A r n h e m en o m g e v i n g m a a k t e n in 2014 inzichtelijk w e l k e p l a n n e n v o l d e d e n aan de k w a n t i t a t i e v e en v o o r a l kwalitatieve woonbehoefte. 6

In s u b r e g i o n a a l v e r b a n d is o v e r e e n s t e m m i n g bereikt o v e r de o p g a v e v a n 2014 t o t 1 j a n u a r i 20 20 . O p basis v a n deze kansrijke ' g r o e n e ' p l a n n e n heeft GS in 2015 de k w a n t i t a t i e v e o p g a v e w o n e n t o t 2020 v o o r de s u b r e g i o A r n h e m en o m g e v i n g v a s t g e s t e l d o p 6.497 w o n i n g e n .

7

U w plan Peperstraat heeft v o l g e n s het s t o p l i c h t m o d e l de c o d e r i n g ' g r o e n ' . D a a r m e e v o l d o e t het p l a n in 8

t e r m e n v a n het s t o p l i c h t m o d e l aan de s u b r e g i o n a l e w o n i n g b e h o e f t e . M e t de g r o e n e c o d e r i n g w o r d t niet 9

a u t o m a t i s c h o o k aan de B r o - L a d d e r v o l d a a n . D a a r o m kijken w e h i e r n a of het plan o o k aan de Rijksladder voldoet.

4

Bron: Stoplichtmodel voor woningbouwprogrammering stadsregio Arnhem Nijmegen. Subregio Arnhem en omgeving ( april 2015). De drie subregio's in de regio Arnhem-Nijmegen zijn: de Liemers, Nijmegen en omgeving en Arnhem en omgeving. Er w o r d t momenteel gewerkt aan nieuwe afspraken met een planningshorizon naar 2025. Bron: Woningmarktmonitor Gelderland (2015). U overweegt verruiming van het programma met 4 2-onder-1 -kapwoningen indien de eigenaar van het aangrenzende perceel besluit om de gronden te verkopen. Met deze aanpassing moet u wellicht opnieuw regionaal afstemmen omdat het plan nu een groene codering heeft voor realisatie van 40 woningen, in plaats van de dan beoogde 44 woningen. Zo doet het e r v o o r indeling in het stoplichtmodel niet toe of een plan juridisch hard of zacht is en w o r d t vooralsnog vijf jaar vooruit gekeken. Voor de Bro-ladder is de juridische hardheid van plannen juist w e l relevant en w o r d t gewerkt met een tijdshorizon van tien jaar. 5

6

7

8

9

slBt*

L a d d e r t o e t s Plan Peperstraat

groep

16.074

11

3 Plan Peperstraat past binnen de Ladder 3.1

T r e d e 1: p l a n P e p e r s t r a a t v o o r z i e t i n e e n a c t u e l e r e g i o n a l e b e h o e f t e

voldoet

d a a r m e e aan trede 1 V o o r t r e d e 1 m o e t w o r d e n a a n g e t o o n d d a t het p l a n v o o r z i e t in een a c t u e l e r e g i o n a l e b e h o e f t e . D a a r v o o r zetten w e eerst de h u i s h o u d e n s o n t w i k k e l i n g af t e g e n het h a r d e p l a n a a n b o d in d e m a r k t r e g i o , v o l g e n s 10

g e g e v e n s i n v e n t a r i s a t i e bij de g e m e e n t e en P r i m o s 2 0 1 6 . Zo b e p a l e n w e of het p l a n P e p e r s t r a a t v o o r z i e t in een k w a n t i t a t i e v e a c t u e l e r e g i o n a l e b e h o e f t e . D a a r n a c h e c k e n w e of de b e o o g d e o n t w i k k e l i n g o o k v o o r z i e t in een k w a l i t a t i e v e b e h o e f t e . 3.1.1 K w a n t i t a t i e v e a d d i t i o n e l e b e h o e f t e a a n c i r c a 8 9 0 w o n i n g e n in p e r i o d e 2 0 1 7 - 2 0 2 7 D o o r de h a r d e p l a n c a p a c i t e i t te c o n f r o n t e r e n m e t de a d d i t i o n e l e w o n i n g v r a a g b e r e k e n e n w e de k w a n t i t a t i e v e w o n i n g b e h o e f t e , zie o n d e r s t a a n d e t a b e l . H i e r u i t b l i j k t d a t er in de m a r k t r e g i o s p r a k e is v a n een k w a n t i t a t i e v e a d d i t i o n e l e b e h o e f t e v a n circa 890 w o n i n g e n v o o r de p e r i o d e 2017-2027. Plan P e p e r s t r a a t m a a k t p l a n o l o g i s c h 40 w o n i n g e n m o g e l i j k en v o o r z i e t d a a r m e e in een k w a n t i t a t i e v e a c t u e l e 11

regionale behoefte . T a b e l 4: h u i s h o u d e n s o n t w i k k e l i n g e n p l a n a a n b o d in de m a r k t r e g i o Gemeente

Woningvraag 2017-2027

Overbetuwe

1.600

Harde plancapaciteit

12

Zachte plancapaciteit

Additionele behoefte 2017-2027

1.090

890

710 |

Bron: Primosprognose 2016, ABF Research, woningbouwmonitor Overbetuwe (2016), bewerking Stee Groep (2017).

G e e n o v e r p r o g r a m m e r i n g bij r e g i o g e m e e n t e n m e t (relatief) s t e r k e v e r h u i s r e l a t i e s e n d a a r d o o r in principe geen v e r s t o r e n d e effecten op reguliere migratiestromen Naast de v r a a g - a a n b o d v e r h o u d i n g e n in O v e r b e t u w e c h e c k e n w e h i e r n a o o k de v r a a g - a a n b o d s i t u a t i e in g e m e e n t e n w a a r m e e (relatief) sterke v e r h u i s r e l a t i e s b e s t a a n . In de h u i s h o u d e n s p r o g n o s e zijn de m i g r a t i e c i j f e r s t u s s e n g e m e e n t e n al i n g e c a l c u l e e r d . D a a r m e e is d u s o o k b o v e n l o k a l e m i g r a t i e als o n d e r d e e l v a n de r e g i o n a l e b e h o e f t e m e e g e n o m e n in de g e p r o g n o s t i c e e r d e v r a a g per g e m e e n t e . O f w e l : in de v e r w a c h t e h u i s h o u d e n s o n t w i k k e l i n g v o o r O v e r b e t u w e is i m p l i c i e t de o

r e g i o n a l e b e h o e f t e v e r w e r k t . O v e r p r o g r a m m e r i n g in h a r d e p l a n n e n ( m e e r d a n ~\00 Zo v a n de v r a a g in h a r d p l a n a a n b o d ) bij g e m e e n t e n w a a r m e e O v e r b e t u w e een (relatief) sterke v e r h u i s r e l a t i e h e e f t , kan zo een v e r s t o r e n d effect h e b b e n o p deze ' r e g u l i e r e ' m i g r a t i e s t r o m e n . U i t de t a b e l h i e r n a blijkt e c h t e r d a t er o v e r a l l g e e n o v e r p r o g r a m m e r i n g in h a r d e p l a n c a p a c i t e i t is bij g e m e e n t e n d i e een v e r s t o r e n d effect kan h e b b e n o p de r e g u l i e r e m i g r a t i e s t r o m e n , zie o n d e r s t a a n d e t a b e l .

10

In deel 2 van het stoplichtmodel voor Woningbouwprogrammering Arnhem-Nijmegen zijn afspraken in subregionaal verband vastgelegd. Een van de afspraken is dat regionale afstemming w o r d t gebaseerd op de meest actuele Primos prognose. Ook in de Omgevingsverordening Gelderland (Art. 2.2) w o r d t de kwantitatieve opgave voor w o n e n op een actuele Primos prognose gebaseerd. Let w e l , zachte plannen die eerder hard w o r d e n gemaakt dan plan Peperstraat souperen Ladderruimte op. Dit kan consequenties hebben voor de ontwikkelmogelijkheden van plan Peperstraat. Dit geldt ook voor andere plannen die u zelf eerder hard maakt. Het gehanteerde woningbouwprogramma dateert van januari 2016. Volgens de gemeente is naar verwachting begin juni een eerste update van de woningbouwprogrammering beschikbaar en is de woningbouwmonitor 2017 naar verwachting eind september gereed. Vooralsnog zijn dit dus de meest actuele inzichten . 11

12

stee groep

L a d d e r t o e t s Plan Peperstraat 16.074

T a b e l 5: c h e c k v r a a g - a a n b o d v e r h o u d i n g e n in ' d e r e g i o ' Gemeente

Woningvraag 2017-2027

Harde plannen

13

Zachte plannen

Additionele behoefte 2017-2027

Arnhem

5.360

5.275

1.655

85

Nijmegen

6.500

5.745

5.710

755

Lingewaard

1.260

470

745

790

660

355

565

305

Neder-Betuwe

Bron: ABF Research, Primosprognose 2016, woningbouwmonitor Overbetuwe (2016) en woningmarktmonitor Gelderland, bewerking Stee Groep (2017).

In de g e m e e n t e n A r n h e m en N i j m e g e n , w a a r m e e de sterkste v e r h u i s r e l a t i e s b e s t a a n , is er v o l d o e n d e ' L a d d e r r u i m t e ' . Dit blijkt uit een c o n f r o n t a t i e v a n de w o n i n g v r a a g in p e r i o d e 2017-2027 en h a r d e p l a n c a p a c i t e i t v o l g e n s de w o n i n g m a r k t m o n i t o r G e l d e r l a n d . In de g e m e e n t e N i j m e g e n is zelfs n o g s p r a k e v a n een a d d i t i o n e l e b e h o e f t e aan r u i m 750 w o n i n g e n . Ook in o m l i g g e n d e g e m e e n t e n " L i n g e w a a r d en N e d e r - B e t u w e is g e e n s p r a k e v a n een o v e r s c h o t aan h a r d e p l a n n e n . K o r t o m , w e v e r w a c h t e n g e e n v e r s t o r e n d e e f f e c t e n o p de b e h o e f t e in O v e r b e t u w e en het plan Peperstraat. D a a r o m z o o m e n w e bij het b e p a l e n v a n de k w a l i t a t i e v e b e h o e f t e (zie hierna) in o p O v e r b e t u w e .

3.1.2 K w a l i t a t i e v e a c t u e l e r e g i o n a l e b e h o e f t e a a n g e d i f f e r e n t i e e r d p r o g r a m m a m e t g r o n d g e b o n d e n w o n i n g e n in c e n t r u m - d o r p s e w o o n m i l i e u s Naast een a f w e g i n g v a n de k w a n t i t a t i e v e b e h o e f t e , w a a r i n u w plan lijkt te v o o r z i e n , v r a a g t de L a d d e r o m een k w a l i t a t i e v e a f w e g i n g . Z o j u i s t c o n s t a t e e r d e n w i j dat er v o l d o e n d e k w a n t i t a t i e v e b e h o e f t e is in O v e r b e t u w e . Het b e o o g d e plan v o o r Peperstraat o m v a t het v o l g e n d e p r o g r a m m a : 10 2 - o n d e r - 1 - k a p w o n i n g e n (ca. C 333.500). 3 3 - o n d e r - 1 k a p w o n i n g e n , w a a r v a n 2 h o e k w o n i n g e n (ca. C 333.500) en 1 t u s s e n w o n i n g (ca. C 265.000). 2 2 - o n d e r - 1 - k a p w o n i n g e n m e t g e d r a a i d e kap (ca. C 348.500) 24 r i j w o n i n g e n , w a a r v a n 8 h o e k w o n i n g e n (ca. C 230.000) en 16 t u s s e n w o n i n g e n (ca. f 220.000). 1 v r i j s t a a n d e w o n i n g (ca. f 362.000). Prijsklassen zijn i n d i c a t i e f en w e e r g e g e v e n naar k o o p p r i j s (vrij o p n a a m ) . Circa 50^0 v a n het b e o o g d e p r o g r a m m a bestaat straks uit h u u r w o n i n g e n .

Het b e t r e f t r i j w o n i n g e n in de v r i j e s e c t o r h u u r . Het plan m a a k t een k w a l i t a t i e f d i v e r s p r o g r a m m a m o g e l i j k , w a a r m e e het kan i n s p e l e n o p d i v e r s e k w a l i t a t i e v e w o o n b e h o e f t e n . In deze p a r a g r a a f a n a l y s e r e n w e k w a l i t a t i e v e o p g a v e n in de w o n i n g b e h o e f t e v o l g e n s W o O N 2 0 1 5 en o n s S t e c - d o o r s t r o o m m o d e l . Eerst s p l i t s e n w e h u i s h o u d e n s o n t w i k k e l i n g in O v e r b e t u w e uit naar d o e l g r o e p e n . G r o e i of k r i m p v a n b e p a a l d e d o e l g r o e p e n heeft i n v l o e d o p de toekomstige kwalitatieve w o n i n g v r a a g .

13

Harde en zachte plangegevens regiogemeenten met relatief sterke verhuisrelaties afgeleid van Woningmarktmonitor Gelderland. Op basis van dit eerste overzicht lijkt g e e n sprake van overcapaciteit aan harde plannen waardoor reguliere migratiestromen worden verlegd. W e constateren w e l dat sprake is van een grote voorraad zachte plannen, zeker in de gemeente Nijmegen. Deze plannen souperen echter pas Ladderruimte op als ze eerder hard worden gemaakt dan uw plan. Uit de monitoringsrapportage W o n e n in Gelderland 2016 blijkt dat diverse Gelderse regio's werken met woningbouwafspraken tot 2025. Voor de regio Arnhem en omgeving lopen de huidige afspraken tot 2019 en zijn er nog geen vastgestelde woningbouwafspraken 14

slBt*

L a d d e r t o e t s Plan Peperstraat

groep

16.074

13

T a b e l 6: h u i s h o u d e n s o n t w i k k e l i n g g e m e e n t e O v e r b e t u w e n a a r d o e l g r o e p e n Doelgroepen

2017

2027

Ontwikkeling 2017-2027 J

Alleenstaanden t/m 24 jaar

260

230

Alleenstaanden t/m 34 jaar

560

500

-30 -60 -70

Stellen t/m 34 jaar

870

800

Gezinnen (en 1-ouderhuishoudens)

7.915

8.010

95

Alleenstaanden en stellen 35 t/m 54 jaar

2.175

2.070

-105

Alleenstaanden en stellen 55 t/m 74 jaar

5.310

5.905

595

Alleenstaanden en stellen 75plus

2.170

3.345

1.175

Overige huishoudens Totaal

85

90

5

19.345

20.950

1.605

Bron: Primosprognose 2016, bewerking Stee Groep (2017).

In de g e m e e n t e O v e r b e t u w e g r o e i e n de 55- en 7 5 - p l u s h u i s h o u d e n s relatief h a r d , m e t circa 600 en circa 1.200 h u i s h o u d e n s in de k o m e n d e t i e n jaar. De d o e l g r o e p g e z i n n e n g r o e i t b e p e r k t m e t circa 95 h u i s h o u d e n s , m a a r v o r m t o o k in 2027 de g r o o t s t e g r o e p . A d d i t i o n e l e b e h o e f t e a a n 210 tot 290 w o n i n g e n in c e n t r u m - d o r p s e w o o n m i l i e u s De g e m e e n t e O v e r b e t u w e bestaat v o o r a l uit c e n t r u m - d o r p s e , d o r p s e en l a n d e l i j k e w o o n m i l i e u s , z o w e l in de b e s t a a n d e v o o r r a a d

1 5

1 6

als q u a n i e u w b o u w p l a n n e n . O v e r i g e n s , Eist t y p e r e n w i j v a n w e g e de o m v a n g en 1 7

v o o r z i e n i n g e n a a n b o d e e r d e r als een g r o e n - k l e i n s t e d e l i j k w o o n m i l i e u . O p de W o n i n g b o u w m o n i t o r O v e r b e t u w e is p l a n Peperstraat a a n g e d u i d als d o r p s w o o n m i l i e u . W e a n a l y s e r e n h i e r n a o f er s p r a k e is v a n een a d d i t i o n e l e b e h o e f t e aan w o n i n g e n in c e n t r u m - d o r p s e 1 8

woonmilieus . A l s w e kijken naar de v o o r k e u r v a n ( v e r h u i s g e n e i g d e ) h u i s h o u d e n s naar w o o n m i l i e u s blijkt dat dat 30 t o t 0

35 Zo v a n de v e r h u i s g e n e i g d e h u i s h o u d e n s in de g e m e e n t e O v e r b e t u w e de v o o r k e u r g e e f t aan een c e n t r u m - d o r p s w o o n m i l i e u . In o n d e r s t a a n d e t a b e l v e r t a l e n w e d i t naar de v r a a g naar dit w o o n m i l i e u . In de p e r i o d e 2017-2027 is er v r a a g naar circa 480 t o t 560 w o n i n g e n in c e n t r u m - d o r p s e w o o n m i l i e u s , t e r w i j l er h a r d e p l a n n e n zijn v o o r circa 270 w o n i n g e n in c e n t r u m - d o r p s e w o o n m i l i e u s . Er resteert zo bezien een a d d i t i o n e l e b e h o e f t e aan 210 t o t 290 w o n i n g e n in c e n t r u m - d o r p s e w o o n m i l i e u s . T a b e l 7: I n d i c a t i e v e v r a a g n a a r c e n t r u m - d o r p s e w o o n m i l i e u s in d e m a r k t r e g i o Gemeente Overbetuwe J

"/o voorkeur voor

Woningvraag

Potentiële vraag

Centrum-dorpse wonen

centrum-dorps wonen

2017-2027

centrum-dorps wonen

in harde p l a n n e n

o

30-35 Zo

|

1.600

|

480-560 |

19

Additionele behoefte

270 |

210-290

Bron: ABF Research, Primosprognose 2016; Wo0n2015 (doorsnedes: Nederland, provincie Gelderland, gemeenten met 20.000 tot 50.000 inwoners binnen landsdeel Oost en weinig stedelijke gemeenten binnen landsdeel Oost)., Woningbouwmonitor Overbetuwe (2016). Bewerking Stee Groep (2017).

15

Bron: ABF woonmilieutypologie (gebaseerd op indeling Wo0N2015). Bron: Woningbouwmonitor Overbetuwe (2016). Onder de indeling groenstedelijke woonmilieus vallen zowel groen-stedelijke als groen-kleinstedelijke woonmilieus. Eist heeft ruim 21.500 inwoners, een groot voorzieningenaanbod en een hogere dichtheid dan kernen als Zetten. Volgens de ABFwoonmilieutypologie (13-deling) passend bij het groen-kleinstedelijk woonmilieu. Zowel dorpse als centrumdorpse woonmilieus volgens ABF woonmilieutypologie. De plannen in Eist-Centrum en Eist-Westeraam die op de Woningbouwmonitor Overbetuwe zijn gelabeld als centrum-dorps zijn in onze visie meer groen-kleinstedelijk, daarom hebben w e deze plannen hier niet tot centrum-dorpse woonmilieus gerekend. 16

17

18

19

slBt*

L a d d e r t o e t s Plan Peperstraat

groep

16.074

14

Z e l f s a l s g e h e l e h a r d e p l a n c a p a c i t e i t uit g r o n d g e b o d e n w o n i n g e n b e s t a a t r e s t e e r t er a d d i t i o n e l e b e h o e f t e a a n 3 1 5 tot 3 9 5 g r o n d g e b o n d e n w o n i n g e n In o n d e r s t a a n d e t a b e l b r e n g e n w e de p o t e n t i ë l e v r a a g naar w o n i n g t y p e in b e e l d . De v o o r k e u r v o o r een g r o n d g e b o n d e n w o n i n g ligt in de g e m e e n t e O v e r b e t u w e t u s s e n 64 en 69^o. Dit b e t e k e n t in de p e r i o d e 2017-2027 een a d d i t i o n e l e v r a a g v a n circa 1.025 t o t 1.105 g r o n d g e b o n d e n w o n i n g e n . Het h a r d e p l a n a a n b o d is niet u i t g e s p l i t s t naar w o n i n g t y p e . Echter, zelfs w a n n e e r de g e h e l e h a r d e p l a n v o o r r a a d uit g r o n d g e b o n d e n w o n i n g e n bestaat (circa 710 w o n i n g e n ) resteert er een a d d i t i o n e l e b e h o e f t e aan 315 t o t 395 g r o n d g e b o n d e n w o n i n g e n . T a b e l 8: p o t e n t i ë l e v r a a g n a a r g r o n d g e b o n d e n w o n i n g e n in d e m a r k t r e g i o Gemeente

Additionele woningvraag

X voorkeur voor

Potentiële vraag

2017-2027

grondgebonden woning

grondgebonden woningen

Overbetuwe

1.600

64-69 7o 0

1.025-1.105

Bron: AB F Research, Primosprognose 2016; Wo0n2015 (doorsnedes: Nederland, provincie Gelderland, gemeenten met 20.000 tot 50.000 inwoners binnen landsdeel Oost en weinig stedelijke gemeenten binnen landsdeel Oost). B ewerking Stee Groep (2017).

Met e e n g e d i f f e r e n t i e e r d p r o g r a m m a v o o r z i e t plan P e p e r s t r a a t n a a r v e r w a c h t i n g in e e n a d d i t i o n e l e behoefte naar woningtype Z o a l s blijkt uit o n d e r s t a a n d e t a b e l h e e f t de m e e r d e r h e i d v a n de v e r h u i s g e n e i g d e h u i s h o u d e n s een v o o r k e u r v o o r een r i j w o n i n g / t u s s e n w o n i n g of een v r i j s t a a n d e w o n i n g . O o k h e e f t een relatief g r o o t g e d e e l t e v a n de h u i s h o u d e n s in O v e r b e t u w e de v o o r k e u r v o o r een h o e k w o n i n g of 2 - o n d e r - 1 k a p w o n i n g . T a b e l 9: v o o r k e u r g r o n d g e b o n d e n w o n i n g in de m a r k t r e g i o u i t g e s p l i t s t n a a r w o n i n g t y p e Woningtype

"/o voorkeur naar type grondgebonden woning

Potentiële vraag per type grondgebonden woning

Rij/tussenwoning

31-36 Zo

325-380

Hoekwoning

14-19 7o

150-200

2-onder-1-kapwoning

M-22%

180-230

Geschakelde woning

ũ-5%

0-55

Vrijstaande woning

26-Sr/o

275-325

Totaal

0

0

0

88-113 7o

930-1.195

Bron: AB F Research, Primosprognose 2016; Wo0n2015 (doorsnedes: Nederland, provincie Gelderland, gemeenten met 20.000 tot 50.000 inwoners binnen landsdeel Oost en weinig stedelijke gemeenten binnen landsdeel Oost). B ewerking Stee Groep (2017).

Plan P e p e r s t r a a t m a a k t een d i v e r s p r o g r a m m a m o g e l i j k m e t rij- en h o e k w o n i n g e n , 2- en 3 - o n d e r - 1 k a p w o n i n g e n en een v r i j s t a a n d e w o n i n g . D a a r m e e kent het plan een g e d i f f e r e n t i e e r d p r o g r a m m a en lijkt

20

het te k u n n e n v o o r z i e n in een k w a l i t a t i e v e w o n i n g b e h o e f t e . S t e e d o o r s t r o o m m o d e l : l a n g e r e t e r m i j n grote v r a a g n a a r a p p a r t e m e n t e n / n u l t r e d e n w o n i n g e n V o o r g e n o e m d e b e h o e f t e r a m i n g e n h o u d e n n o g g e e n r e k e n i n g m e t de b e s t a a n d e w o n i n g v o o r r a a d . M e t o n s S t e c - d o o r s t r o o m m o d e l p r o b e r e n w e de o n t w i k k e l i n g v a n de k w a l i t a t i e v e w o n i n g v r a a g v e r d e r te d u i d e n . W e a n a l y s e r e n d a a r v o o r de v r a a g naar w o n i n g t y p e en e i g e n d o m . Let w e l : het m o d e l is i n d i c a t i e f , zie kader. Nu nog a d d i t i o n e l e v r a a g n a a r g r o n d g e b o n d e n w o n i n g e n , m a a r o p t e r m i j n v o o r a l nultredenwoningen/appartementen Uit een c o n f r o n t a t i e v a n w o o n v o o r k e u r e n v a n ( v e r h u i s g e n e i g d e ) h u i s h o u d e n s , h u i s h o u d e n s o n t w i k k e l i n g v o l g e n s P r i m o s 2 0 1 6 en de b e s t a a n d e w o n i n g v o o r r a a d blijkt dat er o p korte t e r m i j n (tot en m e t 2020) n o g v r a a g is naar g r o n d g e b o n d e n w o n i n g e n . Plan P e p e r s t r a a t kan i n s p e l e n o p deze v r a a g .

Een relatief sterke t o e n a m e v a n o u d e r e d o e l g r o e p e n en j u i s t a f n a m e v a n j o n g e r e d o e l g r o e p e n en g e z i n n e n heeft o p l a n g e r e t e r m i j n echter effect o p de k w a l i t a t i e v e w o n i n g b e h o e f t e . O u d e r e n h e b b e n d o o r g a a n s een s t e r k e r e v o o r k e u r

20

Het planaanbod van de gemeente Overbetuwe is niet nader uitgesplitst naar woningtype, daarom is een accurate confrontatie per type grondgebonden woning n i e t t e maken.

slBt*

L a d d e r t o e t s Plan Peperstraat

groep

16.074

15

v o o r n u l t r e d e n w o n i n g e n en a p p a r t e m e n t e n , t e r w i j l v o o r a l g e z i n n e n een sterke v o o r k e u r h e b b e n v o o r g r o n d g e b o n d e n w o n i n g e n . D o o r deze d e m o g r a f i s c h e o n t w i k k e l i n g e n is er o p l a n g e r e t e r m i j n v o l g e n s het m o d e l v o o r a l v r a a g naar n u l t r e d e n w o n i n g e n en a p p a r t e m e n t e n . K o r t o m , m e t g r o n d g e b o n d e n w o n i n g e n k u n t u d u s in een a d d i t i o n e l e b e h o e f t e v o o r z i e n , zeker o p korte t e r m i j n . V a n u i t l a n g e t e r m i j n p e r s p e c t i e f m a a k t u u w plan echter sterker d o o r e r v o o r te z o r g e n dat deze w o n i n g e n zo veel m o g e l i j k l e v e n s l o o p b e s t e n d i g (te m a k e n ) zijn. F i g u u r 3: p o t e n t i ë l e v r a a g (jaarlijks) n a a r w o n i n g t y p e g e m e e n t e O v e r b e t u w e

-

2017

2018

2019

I IIMM

i GGB IAPP/NULTREDE

1

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Bron: Stee Groep (2017) op basis van WoON2015, Sysvow (2016) en Primos2016.

V r a a g n a a r alle s e g m e n t e n , z o w e l k o o p - a l s v r i j e s e c t o r e n s o c i a l e huur Z o a l s blijkt uit o n d e r s t a a n d e f i g u u r is er in de p e r i o d e 2017-2027 v r a a g naar w o n i n g e n in alle s e g m e n t e n , z o w e l k o o p w o n i n g e n als s o c i a l e - en v r i j e s e c t o r h u u r w o n i n g e n . O p k o r t e t e r m i j n (2017-2021) is v o l g e n s het d o o r s t r o o m m o d e l de v r a a g naar k o o p w o n i n g e n het g r o o t s t . De v r a a g naar z o w e l sociale- als v r i j e s e c t o r h u u r w o n i n g e n is o v e r l a n g e r e p e r i o d e (2017-2027) redelijk s t a b i e l . Ook uit de W o o n a g e n d a O v e r b e t u w e 2020 blijkt dat er v r a a g is naar alle s e g m e n t e n , z o w e l k o o p als sociale h u u r en v r i j e s e c t o r h u u r . F i g u u r 4: p o t e n t i ë l e v r a a g (jaarlijks) n a a r e i g e n d o m g e m e e n t e O v e r b e t u w e

200 150 -SH

100 50

VSH .KOOP

II I I I I I I I I I 2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Bron: Stee Groep (2017) op basis van WoON2015, Sysvow (2016) en Primos2016.

2024

2025

2026

21

U heeft het aantal h u u r w o n i n g e n in het plan v e r h o o g d , t e n koste v a n het a a n t a l k o o p w o n i n g e n . D a a r m e e heeft u het b e o o g d e p r o g r a m m a v r a a g g e r i c h t e r g e m a a k t . Plan P e p e r s t r a a t s p e e l t zo b e z i e n , m e t circa 20 k o o p - en circa 20 v r i j e s e c t o r h u u r w o n i n g e n in o p een k w a l i t a t i e v e v r a a g naar e i g e n d o m s s i t u a t i e in de gemeente Overbetuwe.

21

Betreft dus enkel de vraagkant, hard planaanbod is in deze figuur niet meegenomen.

StGC

Laddertoets Plan Peperstraat

groep

16.074

16

WERKING DOORSTROOMMODEL Het w o n i n g m a r k t - d o o r s t r o o m m o d e l is een d y n a m i s c h m o d e l dat j a a r l i j k s de v r a a g en het a a n b o d v a n w o n i n g e n t e g e n elkaar afzet. De b e s t a a n d e v o o r r a a d ( v o l g e n s S y s w o v ) , v e r h u i s g e d r a g en d e m o g r a f i s c h e o n t w i k k e l i n g e n l i g g e n h i e r a a n t e n g r o n d s l a g . Het m o d e l start m e t een s i t u a t i e s c h e t s v a n de v e r d e l i n g v a n h u i s h o u d e n s d o e l g r o e p e n ( v o l g e n s P r i m o s 2 0 1 6 ) o v e r de w o n i n g v o o r r a a d . V e r v o l g e n s s i m u l e e r t het m o d e l j a a r l i j k s v e r h u i z i n g e n o p basis v a n v e r h u i s - en w o o n w e n s e n uit de W o O N 2 0 1 5 - e n q u ê t e . Zo o n t s t a a t een v r a a g - a a n b o d - c o n f r o n t a t i e die per s a l d o een jaarlijkse o p g a v e o p l e v e r t .

INTERPRETATIE Het d o o r s t r o o m m o d e l is een t h e o r e t i s c h e b e n a d e r i n g m e t u i t k o m s t e n die als i n d i c a t i e f m o e t e n w o r d e n b e s c h o u w d . Het is een i d e a a l s c e n a r i o o p basis v a n v e r h u i s - en w o o n w e n s e n . De w o n i n g m a r k t is een a a n b o d m a r k t , w a a r d o o r h u i s h o u d e n s a n d e r g e d r a g k u n n e n v e r t o n e n d a n v e r w a c h t o.b.v. w o o n w e n s e n .

C o n c l u s i e s : plan P e p e r s t r a a t v o o r z i e t in e e n a c t u e l e r e g i o n a l e b e h o e f t e Plan Peperstraat s p e e l t in o p d i v e r s e k w a l i t a t i e v e b e h o e f t e n in O v e r b e t u w e . Er is de k o m e n d e t i e n j a a r n o g v r a a g naar z o w e l k o o p - als h u u r w o n i n g e n en er is s p r a k e v a n een a d d i t i o n e l e b e h o e f t e aan g r o n d g e b o n d e n w o n i n g e n in c e n t r u m - d o r p s e w o o n m i l i e u s in de m a r k t r e g i o . T e v e n s is er k w a n t i t a t i e f v o l d o e n d e ' L a d d e r r u i m t e ' , en lijkt er k w a l i t a t i e f o o k v o l d o e n d e r u i m t e , o m plan Peperstraat uit te b r e i d e n m e t v i e r w o n i n g e n , zoals u o v e r w e e g t i n d i e n a a n g r e n z e n d e g r o n d e n k u n n e n w o r d e n a a n g e k o c h t . V e r r u i m i n g v a n het p r o g r a m m a heeft w e l l i c h t t o t g e v o l g d a t u w plan o p n i e u w regionaal moet w o r d e n afgestemd. Let w e l : o p l a n g e r e t e r m i j n lijkt er v o o r a l b e h o e f t e aan n u l t r e d e n w o n i n g e n / a p p a r t e m e n t e n .

H o e w e l het d o o r s t r o o m m o d e l i n d i c a t i e f is, s c h a t t e n w i j in d a t naar de t o e k o m s t t o e r e k e n i n g m o e t w o r d e n g e h o u d e n m e t een a f n e m e n d e v r a a g naar g r o n d g e b o n d e n ( k o o p ) w o n i n g e n . D o o r a a n p a s s i n g v a n het o o r s p r o n k e l i j k e p r o g r a m m a heeft u h i e r o p al g e d e e l t e l i j k i n g e s p e e l d . Het g e d i f f e r e n t i e e r d e p r o g r a m m a heeft een g r o t e r 0