Westerwal Ontwerp 18-11-2021.pdf

Bestemmingsplan Westerwal ONTWERP

Gemeente Oudewater

Oktober 2021

bestemmingsplan Westerwal

EDOK-RO

EDOK-RO Van Breugelplantsoen 81 3771 VN Barneveld  06 – 1395 0955 @ info@edok-ro.nl  www.edok-ro.nl

Documenttitel

: Bestemmingsplan ‘Westerwal’

Gemeente

: Oudewater

Contact

: www.oudewater.nl

Opdrachtgever

: Westerwal Wonen BV

Status :

: Ontwerp

Datum

: 18-10-2021

Opsteller

: EDOK-RO

2

(ontwerp)

bestemmingsplan Westerwal

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding Ligging plangebied De bij het plan behorende stukken Geldend planologisch kader Leeswijzer

7 7 7 8 8 8

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Planbeschrijving Cultuurhistorie Historie Huidige situatie Beoogde ontwikkeling Duurzaamheid

9 9 11 12 13 14

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Ruimtelijk beleidskader Inleiding Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

17 17 17 18 20

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14

Omgevingsaspecten Beschermd stadsgezicht Woningbehoefte Milieuzonering Externe veiligheid Waterhuishouding Geluid Archeologie Flora en fauna Bomen Effect Analyse Stikstof Luchtkwaliteit Bodem Verkeer en parkeren Vormvrije m.e.r.-beoordeling

23 23 24 27 29 31 31 33 35 38 38 39 40 42 43

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4

Juridische planbeschrijving Algemeen Bestemmingsregels Algemene regels Overgangs- en slotregels

47 47 47 48 48

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

49 49 49

Bijlagen

51

Bijlage 1

Cultuurhistorie Westerwal

53

Bijlage 2

Beschermd stadsgezicht

55

Bijlage 3

Beeldkwaliteitsplan

57

Bijlage 4

Bedrijven- en milieuzonering

59

Bijlage 5

Externe veiligheid

61

Bijlage 6

Watertoets

63

(ontwerp)

3

bestemmingsplan Westerwal Bijlage 7

Akoestisch onderzoek

65

Bijlage 8

Ontwerp Hogere Grens Waarde

67

Bijlage 9

Archeologisch onderzoek BO + IVO

69

Bijlage 10

Archeologisch advies document

71

Bijlage 11

Boorstaten

73

Bijlage 12

Oplegvel adviesdocument Archeologie

75

Bijlage 13

Quickscan natuurtoets

77

Bijlage 14

Stikstofberekening

79

Bijlage 15

Vleermuis onderzoek

81

Bijlage 16

Huismus onderzoek

83

Bijlage 17

Bomen Effect Analyse

85

Bijlage 18 Actualiserend milieukundig (water)bodem- en asbest-onderzoek en aanvullend bodemonderzoek

87

Bijlage 19

Verkeer en parkeren

89

Bijlage 20

Samenvatting Participatie Westerwal Oudewater

Regels

91

93

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

95 95 99

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Bestemmingsregels Gemengd Groen Tuin Verkeer en Verblijfsgebied Water Wonen Waarde - Archeologie 1 Waarde - Archeologie 2 Waarde - Cultuurhistorie

101 101 103 105 107 109 111 113 115 117

Hoofdstuk 3 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15 Artikel 16

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

119 119 121 123 125 127

Hoofdstuk 4 Artikel 17 Artikel 18

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

129 129 131

Bijlagen

133

Bijlage 1

Staat van Bedrijfsactiviteiten

135

Bijlage 2

Parkeernormen

137

Verbeelding

4

139

(ontwerp)

bestemmingsplan Westerwal

Toelichting

(ontwerp)

5

bestemmingsplan Westerwal

6

(ontwerp)

bestemmingsplan Westerwal

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Voor de Westerwal, het deels braakliggend terrein en deels industriegebied tegen het historische centrum van Oudewater is in 2019 een stedenbouwkundige visie opgesteld, welke na een zorgvuldig en integraal proces in mei 2020 is vastgesteld door de raad. Het gebied wordt ontwikkeld onder andere ten behoeve van 98 woningen, circa 175 parkeerplaatsen, twee sloepenhavens met botenhelling, een botenloods en bijbehorende ontsluitingen. Aangezien dit niet mogelijk is binnen de regels van het geldende bestemmingsplan is onderhavig bestemmingsplan opgesteld om dit alsnog mogelijk te maken.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied zoals op onderstaande afbeelding is weergegeven is gelegen nabij het historische centrum van Oudewater.

Ligging plangebied in Oudewater Navolgende afbeelding geeft de situatie anno 2021 weer, met in het midden van de cirkel het terrein en de bebouwing van de Machinefabriek De Hollandsche IJssel.

Luchtfoto plangebied

(ontwerp)

7

bestemmingsplan Westerwal

1.3

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Westerwal" bestaat uit de volgende stukken:  verbeelding (tek. nr.NL.IMRO.0589.BPWesterwal-ON01);  regels;  en deze toelichting bij de verbeelding en regels. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten samen worden "gelezen". Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het bestemmingsplan zeker te stellen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

1.4

Geldend planologisch kader

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan "Stadskern 1980". Voor het plangebied gelden de bestemmingen 'BEDRIJVEN', 'WATER', 'VERKEER', GROENVOORZIENINGEN' en 'WOONDOELEINDEN'.

Uitsnede geldend bestemmingsplan

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de voorgenomen plannen. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Om tot een gedegen planontwikkeling te komen zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, die inzicht geven in de ontwikkelingsmogelijkheid van het gebied. Hoofdstuk 4 geeft een samenvatting van de uitgevoerde onderzoeken. Hoofdstuk 5 gaat in op de bijbehorende planologisch-juridische regeling en hoofdstuk 6 gaat tot slot in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

8

(ontwerp)

bestemmingsplan Westerwal

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Cultuurhistorie

Oudewater is een historische Utrechtse stad met meer dan 750 jaar stadsrechten, een uitgebreid historisch verleden en een rijk centrum. De stad is ontstaan waar de rivier de Linschoten meanderend uitkomt in de Hollandsche IJssel. Aan de westkant van de Hollandse IJssel ligt de Westerwal, ten tijde van de Oude Hollandsche Waterlinie de westkant van de fortificatie en de wallenstructuur, die zo vormend is gebleken voor Oudewater. De Westerwal is sinds lange tijd ook een industrieel gebied en verschilt daarmee van karakter met de kleinschaliger binnenstad. Vele industriële functies hebben bijgedragen aan het industriële karakter van het gebied. De Westerwal is een nu deels braakliggend terrein en deels een industriegebied. Op dit moment wordt een deel van het plangebied gebruikt als werkterrein voor de Machinefabriek den Hollandsche IJssel, de fabriek die sinds 1875 op deze locatie is gevestigd. Het plangebied is via de smalle straat Westerwal (1.) met de binnenstad verbonden en via een small landhoofd (2.) met de Zwier Regelinkstraat.

Aan de Hollandsche IJssel heeft Oudewater haar meest publieke zijde en is haar geschiedenis zichtbaar verbonden met de belangrijke rivier. Vanuit het zuiden is het perspectief op de kerktoren aan het water pittoresk, bijzonder en van een constante waarde gedurende meerdere eeuwen. Komend over de rivier vanaf de noordzijde ontvouwt zich via de Westerwal een prachtig en heel ander perspectief tot dit binnenstedelijk hart. Dit perspectief over het water maakt het vesting-verleden voelbaar en de industriële geschiedenis logisch en tastbaar. Zie voor meer informatie Bijlage 1 Cultuurhistorie Westerwal.

(ontwerp)

9

bestemmingsplan Westerwal Westerwal 17 - Gemeentelijk monument Het pand Westerwal 17 betreft het huidige kantoor van de Machinefabriek de Hollandsche IJssel. Het pand is rond 1911 gebouwd als elektriciteitscentrale. In 1947 is het pand verbouwd tot kantoor en is tot op heden in gebruik als kantoorpand van BV Machinefabriek De Hollandsche IJssel.

Het gebouw betreft een in rode baksteen opgetrokken eenlaags pand, onder gekoppelde schilddaken. Het linkerdeel is de voormalige woning. Midden boven de goot zit een dakkapel. Naast de woning bevindt zich de voormalige machinekamer. Het gebouw is aangewezen als gemeentelijk monument.

In hoofdstuk 4.1 wordt nader ingegaan op de cultuurhistorie in relatie tot het beschermd stadsgezicht en het gemeentelijk monument.

10

(ontwerp)

bestemmingsplan Westerwal

2.2

Historie

Oudewater: een prachtige, historische Utrechtse stad met meer dan 750 jaar stadsrechten en een rijk historisch verleden van industrie, handel, scheepsvaart en militairen. Met een pittoresk centrum waar de rivier de Linschoten doorheen meandert en dat grenst aan de Hollandsche IJssel. Aan de westkant van de Hollandse IJssel ligt de Westerwal, de naam zegt het al: in tijden van de Oude Hollandsche Waterlinie de westkant van de fortificatie en wallenstructuur die kenmerkend is voor Oudewater. De Westerwal is sinds lange tijd ook een industrieel gebied en verschilt daarmee van karakter met de kleinschaliger binnenstad aan de andere kant van het water. De olieslagerij/koekenfabriek, veevoerbedrijf, scheepswerf en de machinefabriek hebben bijgedragen aan het industriële karakter van het gebied. De nabijheid van de binnenstad en de rijke historie van de Westerwal maken het tot een gebied met grote potentie om de binnenstad te verrijken met een gebied met een eigen karakter in een combinatie van wonen, verblijven, werken en industrie. Waterstructuur Voor Oudewater als vestingstad, is de historische waterstructuur van grote cultuurhistorische waarde. Op de afbeeldingen is te zien dat het plangebied Westerwal onderdeel was van de vestingwerken rondom Oudewater.

Sinds de vestingwallen werden afgebroken tussen 1870 en 1880 en een industriële periode aanbrak met de Machinefabriek, de Olieslagerij en later de Brinkers veevoer fabriek, is op een aantal plekken de historische waterstructuur verstoord geraakt door demping of verplaatsing van het water.

Situatie in 2002 met reconstructie van de vestingwerken na 1672 (groen) en 1746 (geel). Hier is te zien welke terreinen niet vergraven zijn. Ook onder de wallen (geel en groen) kan ongeroerde grond liggen. (BBA,2002) Historisch-ruimtelijke ontwikkeling In de 16e eeuw maakte het plangebied nog geen deel uit van de stad. Het grensde aan de westzijde van de stad bij de brug over de Hollandse IJssel, ervan gescheiden door de Hollandse IJssel. Na de verwoesting door de Spaanse troepen in 1575 werd de stad voorzien van fortificaties met bastions en ravellijnen. Daarbij werd, als onderdeel van de versterking voor de toegang naar de stad over de IJssel, het deel van de Westerwal aangelegd waar de bedrijfsgebouwen van o.a. Brinkers zouden verrijzen. Een klein verdedigingswerk als uitbreiding van de versterking de Westerwal kwam in het laatste kwart van de 17e eeuw tot stand op de IJsseldijk, waar de IJssel de omwalling kruiste. In 1816, bij de opheffing van de Oude Hollandse Waterlinie, werd de vesting rondom Oudewater opgeheven en overgedragen aan Domeinen, en vervolgens in 1826 aan de stad, op voorwaarde dat de vestingwerken binnen een bepaalde tijd gesloopt zouden worden. Kort na 1850 werd begonnen met de afbraak van de poorten en wallen en werden de grachten gedeeltelijk gedempt.

(ontwerp)

11

bestemmingsplan Westerwal Industriële ontwikkeling Met de opkomst van de industriële bedrijvigheid in de 2e helft van de 19e eeuw trad een ontwikkeling naar meer grootschalige productie in. In de periode 1851 tot 1862 werd de Hollandse IJssel boven Gouda tot de doorslag (Nieuwegein) gekanaliseerd, waardoor de aanliggende steden een scheepvaartverbinding stroomopwaarts naar Utrecht en stroomafwaarts met Capelle aan de IJssel en Rotterdam kregen. In Oudewater vormde de touwslagerij als min of meer industriële activiteit tot circa 1860 een belangrijke inkomstenbron. Omstreeks 1880 kwam in Oudewater nieuwe bedrijvigheid tot ontwikkeling die gebruik maakte van stoomkracht. Westerwal had over water een uitstekende ontsluiting via de Hollandse IJssel. Het terrein kende al bebouwing; woonpanden langs de toegangsweg en aan de kade de scheepswerf Stofberg en soldatenbarakken. Aan de Westerwal werden rond 1900 gevestigd de machine fabriek 'De Jongh & Co'(1872), olieslagerij 'Fa. H.W. Verloop & Co' (1880; vanaf 1955 overgegaan in Brinkers), de stoomwasserij 'Fa. de Jongh en Co' (1884) en de graanmaalderij 'Six' (1913). In deze eeuw hebben diverse uitbreidingen en vernieuwingen en samenvoegingen van de fabrieken plaatsgevonden. Dit is ten koste gegaan van enige woonbebouwing ter plekke: een in 1873 gebouwde notariswoning aan de Westerkade moest in 1936 plaats maken voor een loods.

De soldatenbarakken werden bedrijfsruimte van Six. Stedenbouwkundige aspecten Binnen de totale stedelijke structuur van Oudewater is het gebied de Westerwal perifeer, maar nog juist binnen het stedelijk gebied gelegen. Het beeld van de Westerwal wordt bepaald door 19e en 20e eeuwse bedrijfspanden. De IJssel vormt een belangrijk bindend element tussen de Westerwal en het oudere stadsgebied, zowel in visueel-ruimtelijk als in structurerend opzicht. Daarbij speelt het karakter van de Noord IJsselkade als gebied waar eveneens watergebonden bedrijvigheid (pakhuizen e.d.) was gevestigd een bindende rol. De Westerwal onderscheidt zich van deze bedrijvigheid zowel door de aard als door een grotere schaal van de bebouwing. Beide hallen van de machinefabriek domineren door hun bouwhoogte en -volume sterk het beeld vanaf de IJssel.

2.3

Huidige situatie

De locatie is gelegen nabij het historische centrum van Oudewater. De Westerwal bestaat deels uit braakliggend terrein en deels uit industriegebied.

Foto's bestaand gebied

12

(ontwerp)

bestemmingsplan Westerwal

2.4

Beoogde ontwikkeling

Voor het plan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (Bijlage 3). Industrieel erfgoed De Westerwal kenmerkt zich vanuit de historie door zijn militaire en industriële karakter. Een plek van handel, verdediging en productie. Initiatiefnemers hebben daarom de kans aangegrepen om voor de herinrichting van de Westerwal, het rijke verleden van de Westerwal ervaarbaar maken. Uitgangspunten van het ontwerp De uitgangspunten bij het ontwerp zijn: 1. Vergroten leesbaarheid van de oorspronkelijke waterstructuur. 2. Een groene zoom met een verbindend vesting pad. 3. In beleving en bereikbaarheid onderdeel van de binnenstad. 4. Geleding in drie eigen karakteristieke gebieden.

Voor het plan zijn de architectenbureaus HansBeen Architecten en Monadnock in samenwerking met West 8, gevraagd de plannen verder uit te werken. De plannen van de architecten zijn door Mooisticht op hoofdlijnen zeer positief beoordeeld. Het plangebied is verdeeld in vier deelplannen: Brinkers, de Blekersgracht, het Industrieel Kwartier en de Scheg (zie navolgende afbeelding).

(ontwerp)

13

bestemmingsplan Westerwal Het plangebied is in te delen in een drietal karakters.  De Brinkers locatie.  Het Industrieel kwartier samen met het deelgebied Blekersgracht.  De Scheg. Elk van deze gebieden krijgt een eigen accent in de inrichting van de openbare ruimte. Oevers Het herstel van een deel van de oude waterstructuur is het krachtigste middel om de cultuurhistorie van het gebied zichtbaar te maken. Door de lijnen van de voormalige vestingwerken zoveel mogelijk zichtbaar te maken, wordt de historische waterstructuur die zo kenmerkend is voor Oudewater weer zichtbaar. Door het realiseren van een insteekhaventje en het publiek toegankelijk maken van kades, worden de recreatieve waarden van het gebied verhoogd. De brug Met een vaste brug wordt de Westerwal stevig verbonden met de binnenstad.. Het zal op die manier zowel Westerwal als de binnenstad versterken. Cultuurhistorische elementen De lange geschiedenis van de Machinefabriek den Hollandsche IJssel krijgt een plek in het gebied door sculpturale objecten uit de fabrieksgeschiedenis te tonen. Architectuur Vier deelgebieden met ieder hun eigen karakter worden onderscheiden in het plan. In het Beeldkwaliteitsplan wordt weergegeven wat de uitgangspunten per deelgebied zijn.

2.5

Duurzaamheid

Toetsingskader Het provinciaal beleid is gericht op een energieneutrale leefomgeving in 2040. In de Omgevingsvisie Provincie Utrecht (2021) en het Programmaplan Energietransitie 2020-2025 zijn de plannen en ambities beschreven. Verder zijn maatregelen en doelstellingen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (Herijking 2016). Hierin staat voor nieuwe ontwikkelingen binnen het stedelijk gebied dat het ruimtelijk plan een beschrijving moet bevatten van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Bij zowel bouw als renovatie is het van belang dat nagedacht wordt over het gebruik van alternatieve vormen van energie en energiebesparende technieken. Hiermee dragen ruimtelijke plannen bij aan het doel van 10% duurzame energiegebruik in 2020 zoals verwoord in de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (Herijking 2016). Gemeentelijk beleid De gemeenteraad van Oudewater heeft op 11 juli 2019 de Energie Agenda Oudewater aangenomen in de raad. Hierin is onder andere het uitgangspunt Energieneutraal bij nieuwbouw opgenomen. Energie neutrale nieuwbouw Er worden geen woningen meer gebouwd die niet aan de gestelde bouweisen in het duurzaamheidsbeleid voldoen. Er worden daarom slechts nog vergunning verstrekt voor de bouw van nieuwbouwwoningen die energie-neutraal zijn of dat met kleine aanpassingen kunnen worden.

Dit houdt in dat tijdens het ontwerp en de bouw van woningen reeds rekening gehouden moet worden met de mogelijkheid tot plaatsing van (extra) duurzame oplossingen zoals zonnepanelen, een warmtepomp et cetera. Het doel hiervan is om voortaan slechts nog gasloze, nul-op-de-meter nieuwbouw te realiseren. Om dit te bereiken wordt een duurzaamheidstoets in de bouwvergunning opgenomen. Onderzoek en conclusie All-Electric & Bijna Energie Neutrale woningen Alle woningen worden gasloos en All-Electric gerealiseerd.

14

(ontwerp)

bestemmingsplan Westerwal De woningen worden in basis volgens de BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) normen gerealiseerd. Dit wordt bereikt door de woningen te voorzien van:  Een goed geïsoleerde schil, met hoge isolatiewaardes en goede kierdichting.  Een slim ventilatie systeem, bijvoorbeeld balansventilatie of CO2-gestuurde ventilatie.  Vloerverwarming ook geschikt voor koeling in de zomer.  D.m.v. een luchtwarmtepomp wordt warm tapwater en warmte / koeling voor de vloerverwarming opgewekt.  Opwekking van elektriciteit uit duurzame zonne-energie d.m.v. PV-panelen. De startersappartementen worden All-Electric gerealiseerd, met verwarming door elektrische radiatoren en een efficiënt systeem voor de opwekking van warm tapwater door middel van een doorstroomtoestel in combinatie met douche WTW, waarmee de warmte uit het gebruikte douche-water wordt teruggewonnen. Optioneel kunnen kopers ook nog kiezen voor bijvoorbeeld extra PV-panelen, waardoor de woningen conform de BENG berekening kunnen voorzien in het zelf opwekken van de gebouw gebonden energie, en daarmee energieneutraal zijn volgens de BENG-normering.

Doordachte bouwkundige en architectonisch inpassing van installaties Waar mogelijk worden woningen gerealiseerd met een (gedeeltelijk) plat dak, zodat daarop de benodigde installaties, zoals zonnepanelen en de buitenunit voor de warmtepomp, zoveel mogelijk uit het zicht (vanaf ooghoogte op de straat) kunnen worden aangebracht. Er wordt onderzocht hoe het dak van de parkeerloods, die wordt gerealiseerd ter plaatse van het huidige terrein van de Machinefabriek, zoveel mogelijk benut kan worden om PV-panelen op aan te brengen voor de omliggende woningen. Circulair bouwen Bij de bouw van de woningen wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van bio-based of herwinbare materialen en veel voorkomende grondstoffen. Dat wil zeggen materialen die een natuurlijke oorsprong hebben en een zo laag mogelijke milieubelasting, zoals kalkzandsteen, hout en metselwerk (klei). Bij sloop van de bestaande gebouwen worden materialen gerecycled/ hergebruikt. Zo kunnen de stalen rails en stalen spanten van de bestaande hallen (gedeeltelijk) worden hergebruikt in de woningen en/of bijvoorbeeld bij de inrichting van het groene binnengebied dat zal worden aangelegd ter plaatse van het huidige terrein van de Machinefabriek. (Gezeefd) puin en beton kunnen worden verwerkt als ophoog materiaal, puinverharding onder wegen of als grondstof voor nieuw beton.

Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal een MilieuPrestatieBerekening worden toegevoegd. De onderstaande duurzaamheidsmaatregelen worden in ieder geval genomen:  Zo veel mogelijk Biobased materialen.  Toepassen van recyclebare materialen (steenwol, kalkzandsteen en sandwichelementen in hellend dak)  Beperken van materiaalgebruik (onder andere door extra hoge geluidsisolatie tussen de verblijfsruimtes door een scheidingswand met een hoger soortelijke gewicht toe te passen)  Efficiënt ruimtegebruik  Prefab elementen zoals geprefabriceerde dakelementen, bergingen, kapla kozijnen, etc. Klimaatadaptatie Het huidige Machinefabriekterrein is grotendeels verhard en niet publiek toegankelijk. In het nieuwe plangebied wordt een groen binnengebied gerealiseerd. Het groene binnengebied wordt zoveel mogelijk klimaatadaptief ingericht. Daarnaast zal de inrichting het thema "natuurlijk spelen" stimuleren. Door het toepassen van een wadi, een hand bedienbare waterpomp voor het oppompen van regenwater en speelgroen zoals klauterstruiken, klimbomen en speelboomstammen kunnen kinderen op een natuurlijke manier spelen in hun eigen leefomgeving. Hiermee wordt bovendien voorzien in waterberging op eigen terrein en wordt oververhitting van de wijk tegengegaan.

(ontwerp)

15

bestemmingsplan Westerwal

16

(ontwerp)

bestemmingsplan Westerwal

Hoofdstuk 3 3.1

Ruimtelijk beleidskader

Inleiding

De gemeente is in principe vrij in de keuze van het te voeren beleid. De wetgeving in Nederland gaat er wel vanuit dat er rekening wordt gehouden met het beleid van hogere overheden, vooral daar waar het bovenlokale of regionale belangen betreft. De gemeente is niet verplicht om dit beleid te volgen, maar een afwijking daarvan moet wel duidelijk gemotiveerd worden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op relevant rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) “Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig” opgesteld. Het bijbehorende Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro / Amvb Ruimte) is in werking getreden op 17 december 2011. Hierna wordt kort de doelstelling van dit nieuwe beleid samengevat. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker vooropzet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijks betrokkenheid. Een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid is nodig om die nieuwe aanpak vorm te geven. De verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zijn gedateerd door nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen die onder andere ontstaan omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden.

Deze structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de ‘kapstok’ voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In 2020 is, ter voorbereiding op de Omgevingswet, de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI geeft een 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' en richt zich op een aantal urgente maatschappelijke opgaven. Daarbij wordt met name gericht op grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Prioriteiten liggen bij klimaatbestendige keuzes, bijvoorbeeld op het gebied van het watergebruik. Versterken van de economie. Bouwen aan aantrekkelijke en gezonde steden. Versterking van de natuur en landbouw. Toets aan Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en aan de Nationale Omgevingsvisie Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van de provincies en gemeenten zitten en laat verstedelijkings- en landschapsbeleid over aan de provincies en gemeenten. De SVIR gaat niet in op inbreidingsmogelijkheden van individuele initiatieven waarvan in het onderhavige geval sprake is. In de NOVI wordt deze lijn min of meer gevolgd, waarbij wel meer sprake is van samenwerking tussen Rijk, provincies en gemeenten.

De binnenstedelijke ontwikkeling, rekening houdend met duurzaamheid, klimaatbestendigheid en aantrekkelijkheid past goed binnen de uitgangspunten van de NOVI. 3.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regelt de doorwerking van nationale belangen op ruimtelijk gebied in gemeentelijke bestemmingsplannen door het stellen van de juridische kaders. Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte. Het besluit is per 17 december 2011 in werking getreden. In het Barro zijn opgenomen:  het Project Mainportontwikkeling Rotterdam;  militaire terreinen en -objecten;

(ontwerp)

17

bestemmingsplan Westerwal  de Wadden;  de kust (inclusief primaire kering);  de grote rivieren;  de Werelderfgoederen.  reserveringen uitbreidingen weg en spoor;  veiligheid vaarwegen;  het netwerk voor elektriciteitsvoorziening;  de buitendijkse uitbreidingsruimte in het IJsselmeer;  bescherming van de (overige) primaire waterkeringen;  reservering voor rivierverruiming Maas;  de Nationaal Natuur Netwerk (NNN). Toets aan Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Voor het plangebied gelden geen nationale belangen waarmee rekening gehouden hoeft te worden. Dit bestemmingsplan voldoet aan het Barro. 3.2.3

Ladder van duurzame verstedelijking - Woningbouwprogramma

In de SVIR wordt tevens de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. Voorheen bestond de ladder uit drie treden die doorlopen moesten worden ter verantwoording van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, maar per 1 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen van kracht geworden. Eén van de belangrijkste is dat de drie treden worden losgelaten. Feitelijk is er nog maar één trede: "er dient gemotiveerd worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte." In paragraaf 4.2 wordt hier nader op ingegaan.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Provinciale Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening (2021)

Op 10 maart 2021 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening vast. Beiden zijn in werking getreden op 1 april 2021. De Interim Omgevingsverordening is nodig omdat de Omgevingsverordening alleen onder de Omgevingswet in werking kan treden. Met de Interim Omgevingsverordening kunnen plannen en ambities eerder vorm gegeven worden. De Omgevingsverordening zal rond de zomer van 2021 ter inzage liggen en eind 2021 vastgesteld worden. In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich mee brengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels. Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen: a. extra woningen die gebouwd moeten worden; b. toename van werkgelegenheid; c. toename van verkeer; d. energietransitie; e. klimaatverandering; f. verandering in de landbouw; g. versterking van natuur en recreatief groen.

Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is. Uitwerking beleid in 7 thema's

18

(ontwerp)

bestemmingsplan Westerwal De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's: 1.

Stad en land gezond

Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren. 2.

Klimaatbestendig en waterrobuust

Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte). 3.

Duurzame energie

Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water. 4.

Vitale steden en dorpen

Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier / Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park / Rijnsweerd. 5.

Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar

Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen. 6.

Levend landschap, erfgoed en cultuur

Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners. 7.

Toekomstbestendige natuur en landbouw

Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw. Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur. Uitvoering In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Oudewater is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten

(ontwerp)

19

bestemmingsplan Westerwal van bestaande OV-knooppunten in de regio. Plangebied Dit bestemmingsplan maakt een toename van het aantal woningen binnenstedelijk mogelijk. Dit sluit aan bij een belangrijke beleidsopgave. 3.3.2

Provinciale Ruimtelijke Verordening

Op 12 december 2016 hebben Provinciale Staten van Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Verordening Utrecht 2013 (Herijking 2016) vastgesteld (afgekort PRV). Deze verordening is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wro. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De verordening bevat daartoe bepalingen die bij het opstellen van gemeentelijke bestemmingsplannen in acht moeten worden genomen. De verordening heeft alleen betrekking op nieuwe plannen en besluiten. 3.3.3

Toets aan de Provinciale Structuurvisie en Verordening

Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van 98 woningen mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied van Oudewater. Het woningaanbod zal bestaan uit:  17 appartementen  6 levensloopbestendige appartementen  73 gezinswoningen  2 vrijstaande woningen Tevens worden circa 175 autoparkeerplaatsen, twee gebouwde stallingsvoorzieningen voor fietsen en twee sloephavens met botenhelling en botenloods gerealiseerd. Het openbaar gebied wordt ingericht, rekening houdend met cultuurhistorische waarden, door groene oevers, bomen en groene hagen. De verandering van het gebied draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. De nieuw te bouwen woningen zullen voldoen aan de nieuwste duurzaamheidseisen, zoals aardgasvrij bouwen, waardoor de belangrijkste, eerste stap is gezet naar CO2-neutraal/nul-opmeter. Uit oogpunt van klimaatbestendigheid wordt zo veel mogelijk groen en waterberging gerealiseerd. Ook wordt de hemelwaterafvoer afgekoppeld van het rioolstelsel en aangesloten op het oppervlakte water. Gezien het voorgaande zorgt de nieuwe situatie voor een kwaliteitsverbetering in het binnenstedelijk gebied, waarmee het plan past in het provinciaal beleid. 3.3.4

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten zoals verwoord in de Provinciale Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Structuurvisie Oudewater 2005-2025

De structuurvisie beschrijft de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de periode 2005-2015. Hoewel de visie gedateerd is bevat deze nog wel relevantie informatie over te realiseren woonfuncties. Zo wordt gesteld dat de jaarlijkse nieuwbouw erg laag is en dat er zeer weinig woningen zijn die volledig zijn toegespitst op senioren. In de looptijd van de structuurvisie is behoefte aan ongeveer 500 woningen, wat neerkomt op 25 tot 30 woningen per jaar. Het merendeel van deze woningen moet gerealiseerd worden door middel van herontwikkeling en inbreiding. Toets aan de Structuurvisie Oudewater Dit plan maakt 98 woningen mogelijk door middel van inbreiding. Het plan is dus passend in de Structuurvisie.

20

(ontwerp)

bestemmingsplan Westerwal

3.4.2

Woonvisie Oudewater 2020 - 2025

In de woonvisie heeft de gemeente haar ambitie, doelstellingen en beleid vastgelegd voor het wonen. In de woonvisie is aandacht voor die doelgroepen waarvoor niet zomaar de juiste woning beschikbaar is. De woonvisie Oudewater biedt het kwantitatieve en kwalitatieve kader voor verfijning, monitoring en indien nodig bijstelling van de woningbouwplanning voor Oudewater. In de gemeente Oudewater is de druk op de woningmarkt de laatste jaren sterk toegenomen. De koop-prijzen zijn sterk gestegen en de wacht- en zoektijd voor een sociale huurwoning neemt toe. Er kan nauwelijks gebouwd worden voor doelgroepen die op zoek zijn naar een woning, als gevolg van de strenge voorwaarden die de provincie aan woningbouw stelt. Mensen met een laag- en middeninkomen komen daardoor maar moeilijk aan een woning en zijn soms zelfs, tegen hun wil, genoodzaakt om naar buiten Oudewater te verhuizen. Uit de woonvisie komt duidelijk naar voren dat het noodzakelijk is om de plancapaciteit van af 2023 te vergroten. Dit kan op een aantal manieren:  Binnenstedelijk bouwen: dit zijn locaties in de kernen waarvan de functie verdwenen is (bijvoorbeeld bedrijven, showrooms) of waarin functies zitten die beter op een anderen plek kunnen zitten (bijvoorbeeld in de buurt van uitvalswegen).  Kansen voor woningbouw aan de randen van de kernen: buiten de rode contour.

 Verdichting van woningbouwplannen met oog voor de Oudewaterse maat.  Mogelijkheden in de bestaande bouw in de binnenstad. In paragraaf 4.2 wordt nader ingegaan op de woningbehoefte en het woningprogramma. Goedkope koopwoningen In navolging op het gemeentelijk beleid is in het project specifiek aandacht besteed aan goedkope koopwoningen voor starters, deze doelgroep vraagt specifieke aandacht om een kans te maken op eigen huisvesting. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de realisatie en instandhouding van deze goedkope koopwoningen. 3.4.3

Welstandsnota Oudewater

In de welstandsnota staat aan welke regels een bouwaanvraag moet voldoen. In de hele gemeente Oudewater gelden welstandsregels. Voor monumenten en panden binnen het beschermd stadsgezicht zijn deze regels strenger. De planlocatie valt binnen gebiedsklasse C van de Welstandsnota. Hiervoor geldt dat het gebied van belang is vanwege de hoofdstructuur van het stratennet, benevens de hoogte van de bebouwing. Het heeft een bijzonder niveau van welstand. Nieuwe ontwikkelingen dienen zich in het historische stratenpatroon te voegen en zich voor wat betreft de hoogte aan de bestaande bebouwing aan te passen. Voor nieuwbouw geldt dat eigentijdse architectuur met hoge kwaliteit de voorkeur heeft boven traditionele architectuur. De belangrijkste welstandscriteria voor de bouwmassa zijn:  de hoofdbebouwing is georiënteerd op de straat en staat in een rechte, de weg volgende rooilijn;  streven naar afwisselende bouwhoogtes, passend in de omgeving en het toepassen van een zicht- baar hellende kap;  de bebouwingswand is samengesteld uit in maatvoering verschillende bouwmassa’s;  accenten op straathoeken toegestaan In aanvulling op de welstandsnota is het mogelijk om een beeldkwaliteitsplan op te stellen voor een ontwikkellocatie.

Voor dit gebied is een beeldkwaliteitsplan vastgesteld Toets aan de Welstandsnota Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van een nieuw wooncomplex mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied van Oudewater. Voor deze ontwikkeling (zie Bijlage 3).

(ontwerp)

21

bestemmingsplan Westerwal

3.4.4

Conclusie

Het gemeentelijk beleid staat de planontwikkeling niet in de weg. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten zoals verwoord in de structuurvisie, woonvisie en welstandsnota en is vastgelegd in een vastgesteld Beeldkwaliteitsplan.

22

(ontwerp)

bestemmingsplan Westerwal

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Beschermd stadsgezicht

De historische stedenbouwkundige totaliteit van Oudewater, bepaald de oorspronkelijke structuur en de historische bebouwing heeft er voor gezorgd dat Oudewater is aangewezen op basis van de Monumentenwet als beschermd stadsgezicht. Het totale stadsgezicht is onder te verdelen in drie klassen (A, B en C) waaraan voor elk gebied een verschil in waardering voor het historisch karakter en schoonheid is toe te kennen.

Voor Westerwal geldt klasse C. De waardering voor klasse C is als volgt gewaardeerd: gebied van belang vanwege de hoofdstructuur van het stratennet, benevens de hoogte van de bebouwing. Nieuwe ontwikkelingen moeten zich in het bestaande stratenpatroon voegen en zich voor wat betreft de hoogte aan de bestaande bebouwing aanpassen. Met de voorwaarden van het beschermd stadsgezicht is bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en het voorliggend bestemmingsplan nadrukkelijk rekening gehouden. De bebouwingshoogte van de nieuw te realiseren bebouwing vormt zich in het stedelijk weefsel en doet geen afbreuk aan de historische kwaliteit van het beschermd stadsgezicht. In de nieuwbouwplannen is aansluiting gezocht op eerder aanwezige panden, zoals bijvoorbeeld het terugbouwen van het pand de Olieslager.

(ontwerp)

23

bestemmingsplan Westerwal Rondom het gemeentelijk monument Westerwal 17 ontstaat in de nieuwe gebiedsindeling een passende ruimte, waarin de kwaliteit van het gemeentelijk monument meer tot zijn recht komt. De nieuwe woonbebouwing is op een andere wijze vormgegeven dan de oude combinatie van industriële bebouwing. In plaats van een samengesteld cluster van verschillende gebouwen, in verschillende hoogtes, is nu gekozen voor een meer eenduidige vormgeving, op wat grotere afstand van het gemeentelijk monument. Daardoor ontstaat voor het monument een breder straatprofiel. Verder draagt het herstel van een deel van de oude waterstructuur bij aan de kwaliteit van deze plek en de zichtbaarheid van het gemeentelijk monument. De monumentale waarden worden hiermee niet geschaad. De straat Westerwal is goed ingepast in de ontwikkeling en krijgt door het opnemen van twee min of meer haakse bochten weliswaar een enigszins gewijzigde ligging, maar voegt zich daarmee nog steeds goed naar de hoofdstructuur van het stratennet en doet daarmee geen afbreuk aan het beschermd stadsgezicht. De ligging van de brug over de Hollandsche IJssel is nog niet precies bekend. De positionering en de vormgeving van deze brug zal worden afgestemd op het beschermd stadsgezicht. In het voorliggende bestemmingsplan zijn hier regels voor opgenomen.

Het nieuwe plan houdt rekening met de hoogte van bebouwing en de hoofdstructuur van het stratennet, daarmee wordt voldaan aan de voorwaarden voor klasse C van het beschermd stadsgezicht. Het plan doet met deze nieuwe invulling geen afbreuk aan het beschermd stadsgezicht. Voor meer informatie zie Bijlage 2 Beschermd stadsgezicht.

4.2

Woningbehoefte

Vanuit Rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid komt het belang van woningbouw naar voren. Op deze locatie is met 98 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de woningbehoefte en de programmering. Kwantitatieve woningbehoefte Uit Locatieonderzoek en Woningmarktanalyse is naar voren gekomen dat de regionale behoefte aan woningen tot 2040 circa 104.000 woningen bedraagt. Voor de Gemeente Oudewater is de woningbehoefte berekend op 685 woningen (2018 tot 2040). Van deze 685 is voor de periode 2018 2023 de woningbehoefte ingeschat op circa 135 woningen en nog eens 185 woningen voor de periode tot en met 2028. Woningmarktmonitor Provincie Utrecht In april 2019 heeft er een update van de provinciale woningmarktmonitor plaatsgevonden en zijn de ontwikkelingen op de koop- en de huurmarkt geactualiseerd (Companen, Actualisatie cijfers plancapaciteit, koop- en huurmarkt). De provincie Utrecht heeft in de Provinciale Structuurvisie 2013-2028 (PRS) de ambitie opgesteld om in die periode 68.330 woningen te realiseren. Dit komt neer op een gemiddelde bouwproductie van 4.500 woningen per jaar. In de periode 2013 tot en met 2018 zijn er ruim 28.000 woningen gerealiseerd. In de periode 2019-2028 ligt er nog een opgave van 40.255 woningen om de PRS-ambitie te halen.

Op basis van de planmonitor is de plancapaciteit per 1-1-2019 geïnventariseerd. Hieruit blijkt dat de totale plancapaciteit in de provincie ruim 79.600 woningen bedraagt. Op basis van de woningbehoefte en de benodigde plancapaciteit kan inzichtelijk worden gemaakt of de huidige plannen voldoende zijn om in de behoefte te voorzien. Daarbij is onderscheid gemaakt in harde en zachte plancapaciteit. Onder harde plancapaciteit worden plannen verstaan die zijn vastgesteld of met grote zekerheid zullen worden vastgesteld. Onder zachte plancapaciteit vallen plannen die potentie hebben maar waarvan nog niet zeker is of ze daadwerkelijk worden gerealiseerd. Dit zijn bijvoorbeeld plannen waar een stedenbouwkundige visie voor in de maak is, een haalbaarheidsverzoek voor is ingediend of waar een visie op de kernrandzone voor opgesteld moet worden.

24

(ontwerp)

bestemmingsplan Westerwal Door de provincie is circa 20% bestempeld als harde plancapaciteit en 80% als zachte plancapaciteit. De grote opgave in de komende periode ligt dan ook in het omzetten van zachte plancapaciteit naar harde plancapaciteit. Dat geldt ook voor de regio West-Utrecht waar Oudewater deel van uitmaakt. Hier is onvoldoende harde plancapaciteit (circa 1.780 woningen) om in de woningbehoefte (circa 2.300 woningen) te kunnen voorzien.

PRS-programma, realisatie en restant programma (bron: Actualisatie woningmarktmonitor) Inmiddels is gebleken dat alle plancapaciteit nodig is om in de actuele behoefte te kunnen voorzien. Uit de update blijkt dat sprake is van een krappe woningmarkt in de regio West-Utrecht. Er is sprake van stijgende gemiddelde verkoopprijzen en een dalend aantal transacties. Ook het aanbod aan te koop staande woningen blijft dalen. De verhouding tussen het aantal verkochte woningen en het te koop staande aanbod is een belangrijke indicator om de druk op de koopmarkt te bepalen. Door het aantal woningen dat te koop staat te delen door het (gewogen) aantal transacties ontstaat inzicht in het aantal potentiële woningen waar een koper uit kan kiezen. Het omslagpunt van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt ligt volgens marktkenners bij circa 8 woningen. In de regio West-Utrecht kan per 1 januari 2019 uit ongeveer 4 woningen worden gekozen en in Oudewater uit 3,5 woningen. Uit de kwalitatieve analyse blijkt dat behoefte is in alle segmenten, maar vooral aan appartementen (koop en huur) en betaalbare grondgebonden woningen (huur en koop).

Prognose saldo vraag aanbod naar woningtype 2018-2023 (Bron: Regionale woningmarktanalyse)

(ontwerp)

25

bestemmingsplan Westerwal Actieagenda woningmarkt 2018-2021 (2018) Uit de provinciale Actie Agenda Woningmarkt 2018-2021 (2018) blijkt dat er in de provincie Utrecht onvoldoende plannen zijn om in de woningbehoefte te voorzien. Uit het bijbehorende onderzoek Wonen in provincie Utrecht (2017) komt naar voren dat er in onvoldoende mate harde plannen zijn om te kunnen voorzien in de woningbehoefte. De druk op de woningmarkt in Utrecht is hoog. Er is meer plancapaciteit nodig met concreet zicht op de uitvoering. Verder wordt geconstateerd dat de lage en middeninkomens in de knel zitten en moeilijk toegang hebben tot de woningmarkt, dat de doorstroming stagneert en dat de kansen om bestaande gebouwen te transformeren naar woningen en in te breiden onvoldoende worden benut. Binnen de provincie begon de aantrekkende koopwoningmarkt vooral in de gemeente Utrecht, maar door een gebrek aan aanbod zijn de prijzen in omliggende gemeenten ook gestegen. Hierdoor komt de betaalbaarheid voor onder meer starters en middeninkomens in gevaar. De gemiddelde woningbouwproductie in de provincie Utrecht bedroeg in de afgelopen jaren circa 4.000 à 5.000 woningen per jaar.

Hoofdambitie om de woningmarkt meer in evenwicht te brengen, is het realiseren van een woningbouwproductie van 7.000 woningen per jaar de komende drie jaar met een bij de woningmarktbehoefte passende differentiatie, met name binnenstedelijk en van een goede en duurzame kwaliteit. Mede door het aantrekken van de woningmarkt loopt het woningtekort echter op. In de crisistijd is er te weinig gebouwd waardoor er nu een achterstand is. Het overgrote deel van de woningbouwopgave wordt de komende jaren binnen de huidige zogenaamde rode contour gerealiseerd. De provincie gaat in kaart brengen waar binnenstedelijk en op reeds geplande uitbreidingslocaties de kansen liggen. Op basis daarvan gaat ze voor de lange termijn afspraken maken om de woningbouwproductie op peil te kunnen houden. De druk op de woningmarkt overstijgt de gemeentegrenzen. Daarom is in 2019 een locatie- en woningbehoefteonderzoek gedaan in de woningmarktregio van 16 Utrechtse gemeenten (de U16). Dit onderzoek is een bouwsteen voor het Ruimtelijk Economisch Programma van de U16. Hierin zullen afspraken gemaakt worden over de regionale programmering voor de verstedelijkingsopgave (binnen de kaders van de Ruimtelijk Economische Koers). Daarnaast gaan het Rijk, de provincie Utrecht en 16 gemeenten in de regio Utrecht langjarig samenwerken om de woningbouwproductie te versnellen en de betaalbaarheid te vergroten.

De totale woningbehoefte is voor de gemeente Oudewater tot en met 2028 berekend op 320 woningen. Dit betekent dat er een woningbehoefte is van gemiddeld 29 woningen per jaar, waarvan 9 sociale huurwoningen. Deze woningbouw vindt voornamelijk plaats in Oudewater. Op basis van de woningbehoefte, wordt de benodigde plancapaciteit bepaald. De ervaring leert namelijk dat 30% van de woningbouwplannen wordt uitgesteld. Om in de woningbehoefte te kunnen voorzien, wordt gerekend met een overmaat aan plancapaciteit van 30%. Om te kunnen voldoen aan de behoefte van 29 woningen per jaar, zullen er per jaar 38 woningen in de planning moeten staan. Dit betekent dat er behoefte is aan een (harde) plancapaciteit in de gemeente Oudewater van 760 woningen tussen 2020 en 2040.

Benodigde plancapaciteit

2020 - 2023

2024 - 2028

2029 - 2040

114

190

456

Kijkend naar huidige plannen in de gemeente Oudewater, is te zien dat tot 2023 voldoende plancapaciteit beschikbaar is om in de behoefte te voorzien (inclusief het gebied Westerwal). Wel valt op dat bijna de helft van de harde plancapaciteit sociale huurwoningen betreft (53 van de 117 woningen). Na 2023 is er een te kort aan harde plancapaciteit. Van de zachte plancapaciteit is bekend dat ongeveer de helft wordt gerealiseerd. Dit betekent dat voor de periode na 2023 nieuwe locaties gevonden moeten worden. Toetsing Betaalbaarheid is een belangrijk thema in Oudewater. Met het voorliggend plan worden 98 woningen gebouwd.

26

(ontwerp)

bestemmingsplan Westerwal Het woningaanbod zal bestaan uit:  17 appartementen  6 levensloopbestendige appartementen  73 gezinswoningen  2 vrijstaande woningen De focus ligt op lokaal woningzoekenden. De nieuw te realiseren woningen dragen verder bij aan de hoofdambitie om de woningmarkt meer in evenwicht te brengen door de bouw van betaalbare appartementen op een binnenstedelijke locatie. Hierover zijn in de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt. Het voorliggend plan is in lijn met het provinciaal en gemeentelijk beleid.

4.3

Milieuzonering

4.3.1

Algemeen

Nieuwe functies kunnen milieuhinderlijk zijn voor omringende woningen dan wel bedrijven. Er dient een beoordeling plaats te vinden of de nieuwe functie wel milieuhygiënisch inpasbaar is. Er dient daarom beoordeeld te worden of in de omgeving van het plangebied functies voorkomen die gehinderd kunnen worden door onderhavig project of waarvan het project juist hinder ondervindt. De (indicatieve) lijst “Bedrijven en Milieuzonering 2009”, uitgegeven door de Vereniging van Nederlandse gemeenten, geeft weer wat de richtafstanden zijn voor milieubelastende activiteiten. In deze publicatie worden de indicatieve richtafstanden gegeven voor de vier ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. Bij het bepalen van de richtafstanden wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten:  het betreft gemiddeld moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;  de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstypen ‘rustige woonwijk’ en rustig buitengebied’;  de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten;  bij activiteiten met ruimtelijk duidelijk te onderscheiden deelactiviteiten kunnen deze activiteiten desgewenst als afzonderlijk te zoneren activiteiten worden beschouwd, bijvoorbeeld bij de ligging van de activiteit binnen zones met een verschillende milieucategorie.

Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. Een rustig buitengebied is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor bijvoorbeeld geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend. Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype

(ontwerp)

27

bestemmingsplan Westerwal De gegeven richtafstanden zijn in het algemeen richtafstanden en geen harde afstandseisen. Ze moeten daarom gemotiveerd worden toegepast. Dit betekent dat geringe afwijkingen in de lokale situatie mogelijk zijn. 4.3.2

Onderzoek

In maart 2021 is door Peutz een onderzoek Bedrijven- en milieuzonering uitgevoerd. In navolgende afbeelding is de bedrijvigheid rondom het plangebied weergegeven. Weergegeven is de maximaal toegestane milieucategorie die op grond van het bestemmingsplan ter plaatse is toegestaan.

Situering bedrijvigheid nabij plangebied met aanduiding milieucategorie (2 rood omcirkelde zijn geen onderdeel van dit bestemmingsplan) In navolgende tabel zijn de gegevens van de in de vorige afbeelding weergegeven locaties nader uiteengezet, inclusief de richtafstand. Uit de afbeelding wordt ook duidelijk dat sprake is van een gemengd gebied, de directe aansluiting op het centrumgebied van Oudewater, met horeca, winkels en recreatieve activiteiten versterkt het karakter van het gemengde gebied nog verder.

28

(ontwerp)

bestemmingsplan Westerwal Uit de milieuzoneringsanalyse blijkt dat geen van de omliggende bedrijven een richtafstand heeft die de beoogde woningbouw overlapt. De beoogde woningen zijn op basis van de richtafstanden voor gemengd gebied op voldoende afstand van de bestaande bedrijvigheid gesitueerd. Hoewel de richtafstand niet overschreden wordt, is de aanwezigheid van het LPG-tankstation aan de Goudsestraatweg een aandachtspunt in het kader van het aspect externe veiligheid. De beoogde woningen worden gesitueerd buiten de 10-6-contour die aan de orde is voor wat betreft het plaatsgebonden risico (zie figuur 3.1), maar (deels) binnen de invloedsafstand van 150 meter voor wat betreft het groepsrisico. De invloed van de woningbouw op de hoogte van het groepsrisico dient derhalve berekend te worden. Ook dient de toename van het groepsrisico verantwoord te worden. In paragraaf 4.4 wordt hier nader op ingegaan. 4.3.3

Conclusie

Op basis van de voorliggende quickscan wordt geconcludeerd dat voor wat betreft de inpasbaarheid van de beoogde woningbouw van het plan "Westerwal" te Oudewater, de beoogde woningen conform de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering op een verantwoorde afstand van omliggende bedrijvigheid gesitueerd worden. Dit aspect is dus geen belemmering voor de realisatie van het plan. Het uitgevoerde onderzoek is als Bijlage 4 Bedrijven- en milieuzonering toegevoegd aan dit plan.

4.4

Externe veiligheid

4.4.1

Algemeen

Wettelijk kader Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt. Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt. Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

(ontwerp)

29

bestemmingsplan Westerwal Circulaire effectafstanden LPG-tankstations In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. In beginsel zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 60 meter en geen zeer kwetsbare objecten binnen een effectafstand van 160 meter toegestaan. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk. Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg) Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet. Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen. 4.4.2

Onderzoek

In maart 2021 is door Peutz vanwege het nabij gelegen LPG-tankstation een onderzoek externe veiligheid uitgevoerd. Woningen dienen als kwetsbare objecten te worden beoordeeld. De effectafstand van het LPG-tankstation bedraagt 60 meter vanaf het vulpunt. De dichtstbijzijnde nieuwbouwwoning in het bestemmingsplan is gelegen buiten de effectafstand van 60 meter. Hiermee wordt voldaan aan de afstandseis van 60 meter voor (beperkt) kwetsbare objecten. In het onderzoek van Peutz is één woning opgenomen, die is gelegen binnen 50 meter van het vulpunt, maar deze woning maakt géén onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Daarmee wordt met dit bestemmingsplan voor alle woningen voldaan aan de afstandseis van 60 meter voor (beperkt) kwetsbare objecten. Een groot deel van de geprojecteerde woningen is gelegen binnen de zone van 160 meter. Dit betekent dat in principe voorkomen moet worden dat ter plaatse sprake zal zijn van zeer kwetsbare objecten. Uit de rekenresultaten van het onderzoek blijkt dat in de toekomstige situatie (na realisatie van 98 woningen) het groepsrisico wijzigt. Het groepsrisico wijzigt van 0,016 maal de oriëntatiewaarde naar 0,21 maal de oriëntatiewaarde. Dit betekent een significante toename van het groepsrisico. Het groepsrisico blijft overigens (ruim) onder de oriëntatiewaarde. De toename van het groepsrisico dient door het bevoegd gezag te worden verantwoord.