Vragen PO bij Raadsinformatiebrief Ruimtelijk Kader Statenland.pdf

Onderwerp Datum Toelichting Door

Ruimtelijk Kader Statenland – betaalbaarheid, borging en financiële koppeling zwembad Forum Ruimte 27 januari 2026 Vragen over betaalbaarheid, borging en financiële koppeling zwembad Fractie Progressief Oudewater

Geacht college, Progressief Oudewater maakt zich zorgen over het realiseren en borgen van voldoende betaalbare woningen in Statenland. Wij zien betaalbaar wonen als de grootste prioriteit in Oudewater. Maar we constateren financiële druk op dit woningbouwprogramma door (stijgende) kosten rondom het zwembad. Statenland biedt ruimte om een aantal knelpunten in Oudewater op te lossen, namelijk: betaalbare woningen voor jongeren en starters, een parkeervoorziening om de binnenstad te ontlasten en woningen voor senioren om ‘van groot naar beter’ waar te maken. Wij constateren op basis van de voorliggende stukken echter het volgende: 1. In het concept Ruimtelijk Kader Statenland is het woningbouwprogramma uitgewerkt met o.a. 15% sociale huur, 10% middenhuur en ‘Overig 15% programma nader te bepalen’. 2. In dezelfde stukken staat dat de grondexploitatie door woningbouw ruimte moet bieden voor ‘noodzakelijke kosten’, waaronder (in elk geval) nieuwbouw/verplaatsing zwembad, verplaatsing skeelerbaan en de inrichting van de openbare ruimte, met een grote onzekerheidsmarge op het resultaat. 3.

In de Raadsinformatiebrief wordt benoemd dat uit de opbrengst van de nog op te richten grondexploitatie (naast reguliere locatiekosten) ook kosten worden gemaakt voor de verplaatsing van zwembad en skeelerbaan, dat dit van invloed kan zijn op ambities, en dat de doorrekening ‘vooralsnog een gering positief resultaat’ laat zien. 4. In de Prestatieafspraken 2025 (gemeente, corporatie, huurdersorganisatie) en de Woonvisie 2020-2025 staat dat in de jaarlijkse totale nieuwbouwplanning (o.a. Kerkwetering, Statenland) 30% sociale huur wordt opgenomen. Tegen deze achtergrond stellen wij de volgende vragen. Vragen Normenkader sociale huur: 30% versus 15%

1. Erkent het college dat in de Prestatieafspraken 2025 en in de Woonvisie 2020-2025 is vastgelegd dat in de jaarlijkse totale nieuwbouwplanning (waaronder Statenland) 30% sociale huur wordt opgenomen? o Zo nee: welk actueel normenkader hanteert het college dan wél (documentnaam, datum, besluitvormend orgaan) en waarom prevaleert dat boven de 30%-norm? 2. Het concept Ruimtelijk Kader Statenland noemt 15% sociale huur. Welke keuze maakt het college? Kies één van onderstaande opties en onderbouw met aantallen: • (A) Statenland wordt aangepast naar ≥30% sociale huur; of • (B) Statenland blijft op 15%, maar het tekort wordt volledig, project-specifiek en tijdgebonden gecompenseerd; of • (C) het college wijkt bewust af van de afspraak 30% sociale huur, met expliciete onderbouwing en besluitroute. 3. Indien het college kiest voor optie B (compensatie): lever dan een compensatietabel met per project (projectnaam, fase, start/opleverjaar, aantallen sociale huur) waaruit blijkt dat de 30%-afspraak in de totale planning alsnog wordt gehaald. (Zonder deze tabel is het antwoord niet controleerbaar; wij vragen het college dit daarom als verplicht onderdeel van de beantwoording te leveren.) Programma borgen: aantallen, minima en besluitmomenten 4.

Geef de raad inzage (bij 100 én bij 120 woningen) in een programmatabel met absolute aantallen per segment (sociale huur, middenhuur, betaalbare koop, middeldure koop, dure koop, etc.) aan wat de plannen zijn. Neem daarbij op: o per segment: minimum (ondergrens) en streefwaarde, én o per segment: wat is hard geborgd (ja/nee) en waar (instrument/contract/planregel) 5. Over ‘Overig 15% programma nader te bepalen’: a) Wat is de beoogde inhoudelijke invulling (welk segment/segmenten)? b) Wanneer valt hierover het besluit (datum/kwartaal) en wie is bevoegd (college/raad)? c) Is het college bereid om dit ‘overig’ vooraf te labelen als buffer voor méér betaalbaarheid (sociaal en/of middenhuur) en daarmee uit te sluiten dat dit bij financiële tegenvallers verschuift naar duur of duurder (ja/nee, graag motiveren)? Borging en handhaafbaarheid: van ambitie naar afdwingbaarheid

6. Het concept Ruimtelijk Kader verwijst naar inzet van instrumenten zoals doelgroepenverordening, zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding. Lever de raad een borgingsmatrix (max. 2 pagina’s) waarin per segment staat: a) welk instrument wordt toegepast, b) waar dit juridisch wordt vastgelegd (bijv. tender/uitgiftevoorwaarden, erfpacht/koopakte met kettingbeding, anterieure overeenkomst, omgevingsplanregel, vergunningvoorschrift), c) instandhoudingstermijn, en d) handhaving en sancties (controlefrequentie, boete/terugkoop/ontbinding/kettingbeding-handhaving). 7. De Doelgroepenverordening bevat instandhoudingstermijnen en ook een mogelijkheid om die ‘ten gunste van de aanvrager’ aan te passen. a) Kan het college bevestigen welke instandhoudingstermijnen het voor Statenland hanteert voor sociale huur en (betaalbare/middeldure) huur? b) Kan het college toezeggen dat het eventuele toepassing van de afwijkingsmogelijkheid (verkorting) niet inzet zonder voorafgaande raadsmelding met onderbouwing (ja/nee)? 8. In de beleidsbeschrijving wordt gesproken over opkoopbescherming en inzet van zelfbewoning/antispeculatie. a) Welke concrete maatregelen worden in Statenland ingezet om vastgoedbelegging/short-stay/verhuurconstructies te voorkomen? b) Hoe wordt dit gecontroleerd (data/registratie/steekproeven) en welk sanctiepad geldt bij overtreding? 9.

Biedt het ruimtelijk kader Statenland de mogelijkheid voor de volgende ambities die hoog op de maatschappelijke prioriteitenlijst staan? a) Een appartementencomplex voor starters en jongeren? (naar het voorbeeld van project 1828 in Gouda, https://gouda.1828.nu/, Statenland ligt pal naast OV-voorzieningen, dus dit zou een logische locatie zijn.) Zo nee, waarom niet? b) Een extra parkeervoorziening om de binnenstad te ontlasten (eventueel verdiept met daarboven woningen)? Zo nee, waarom niet? c) Een woonvoorziening voor ouderen, zodat de ambitie ‘van groot naar beter’ voor ouderen mogelijk is? Zo nee, waarom niet? Zwembad/skeelerbaan en grondexploitatie: kostenstijging voor rekening van starters

10. Lever een overzicht van alle kosten(posten) die volgens het college (direct of indirect) worden gedekt uit de (toekomstige) grondexploitatie Statenland, uitgesplitst in: • • • • •

reguliere locatiekosten, kosten verplaatsing/nieuwbouw zwembad, kosten verplaatsing skeelerbaan, openbare ruimte, risicoreservering/onzekerheidsmarge, inclusief raming, bandbreedte en planning.

11. De raadsinformatiebrief spreekt over een doorrekening met ‘gering positief resultaat’ en dat de extra kosten van invloed kunnen zijn op ambities. Geef de raad inzicht in: a) de kern-aannames van de doorrekening (opbrengsten/grondwaarden, kosten, rente/parameters, fasering), en b) een gevoeligheidsanalyse (minimaal: +5% en +10% kosten; +1%-punt renteparameter; 1 jaar vertraging), en c) een expliciete duiding wat dit doet met de ruimte voor sociale huur/middenhuur/betaalbare koop. 12. Welke expliciete beslisregel hanteert het college bij grex-tegenvallers? Beantwoord minimaal met ja/nee op: a) blijft het minimumaandeel sociale huur en middenhuur overeind (ja/nee; zo nee: waarom niet)? b) mag ‘overig 15%’ naar duur verschuiven (ja/nee; zo ja; waarom)? c) is het college bereid vast te leggen dat betaalbaarheid niet als sluitpost wordt gebruikt (ja/nee; zo nee: waarom niet)? Extra bijdrage € 420.000 SBZO en relatie met Statenland 13. Er is in de politieke discussie rond het zwembad gesproken over een extra (eenmalige) bijdrage van €420.000 voor SBZO. a) Kan het college bevestigen welk besluit hierover is genomen (datum, besluitnummer, dekking)? b) Kan het college expliciet bevestigen of deze bijdrage (of een deel daarvan) (in)direct wordt toegerekend aan/terugverdiend via de grondexploitatie Statenland (ja/nee)? 14.

Indien het antwoord op 12b ja is: a) geef de exacte boekingsregel (kostensoort/grexpost), b) geef het effect op het grex-resultaat, én

c) reken dit om naar effect (meerprijs, kostprijs, huurprijs) per woning bij 100 en 120 woningen d) reken dit om naar het effect op de verdeling van aantallen per woningcategorie. Rol van raad en juridische status: wanneer kan de raad nog sturen? 15. Welke juridische status geeft het college aan het Ruimtelijk Kader (beleidskader/beleidsregel/anders) en wat betekent dit concreet voor de mogelijkheid om later af te wijken van het programma en de betaalbaarheidsambitie? 16. Lever een besluitmomentenlijst (product, bevoegd orgaan, wat ligt dan vast?) waarin expliciet is opgenomen op welke momenten de raad nog kan sturen op: a) minimale aantallen sociaal/middenhuur/betaalbare koop, en b) de financiële koppeling tussen zwembadkosten en Statenland (welke keuzes zijn dan nog open en welke al niet). Tot slot 17.

Is de conclusie gerechtvaardigd dat urgente maatschappelijke prioriteiten zoals: a) betaalbare woningen voor jongeren en starters in Oudewater, b) een extra parkeervoorziening om de binnenstad te ontlasten, en c) betaalbare seniorenwoningen om ‘van groot naar beter’ mogelijk te maken, niet mogelijk zijn, omdat bij de exploitatie van Statenland de financiële dekking voor de bouw van een zwembad en de verplaatsing van de skeelerbaan leidend zijn? Verzoeken om stukken (bij de beantwoording aan te leveren) Wij verzoeken het college om de beantwoording te voorzien van de volgende bijlagen/overzichten: 1. Programmatabel Statenland in aantallen bij 100 en 120 woningen, incl. minima/streefwaarden en borging per segment. 2. Borgingsmatrix instrumenten (doelgroepenverordening, zelfbewoning, antispeculatie, etc.) inclusief handhaving/sancties. 3. Overzicht kostenposten zwembad/skeelerbaan/openbare ruimte die (in)direct in Statenland-grex landen, incl. bandbreedtes/risicoreservering. 4. Doorrekening/grondwaardemodel: kern-aannames en de gevoeligheidsanalyse (scenario’s).

5. Beslisregel/college-uitgangspunt hoe wordt omgegaan met grex-tegenvallers zonder betaalbaarheid van woningen te laten wegdrukken. 6. Besluitmomentenlijst (raad/college) voor de resterende planproducten. Verzoek wijze van beantwoording (ter voorkoming van ontwijking) Wij verzoeken het college om: • bij vraag 2 expliciet A/B/C te kiezen; • bij vragen waar om een ja/nee-antwoord verzocht, ook met ja of nee te antwoorden (met motivering); • de gevraagde tabellen/memo’s als onderdeel van de beantwoording toe te voegen. Erik Honkoop Progressief Oudewater