Startnotitie Kerkwetering.pdf

Startnotitie Kerkwetering

Voorlopige projectnaam: Kerkwetering Ambtelijk opdrachtgever:

Jethro Michel

Bestuurlijk opdrachtgever: het college van B&W, vertegenwoordigd door Bob Duindam, wethouder …… <portefeuille> Voorgenomen projectleider:

Startnotitie Kerkwetering Oudewater Versie: 1.0 Datum: 6 oktober 2021

Christel Muller

Inhoud:

1. Aanleiding en huidige situatie 2. Gewenste situatie en urgentie 3. Voorlopige projectopdracht 4. Kansen, risico’s, draagvlak 5. Globale projectaanpak 6. Projectorganisatie 7. Kosten, baten en dekking 8. Vervolgstappen

Startnotitie Kerkwetering Versie: 1.0 Datum: 14 oktober 2021

pagina 2 van 8

Deze startnotitie is goedgekeurd door:

Ambtelijk opdrachtgever:

Bestuurlijk opdrachtgever:

Projectleider:

Jethro Michel

Bob Duindam

Christel Muller

<datum>

<datum>

<datum>

Startnotitie Kerkwetering Versie: 1.0 Datum: 14 oktober 2021

pagina 3 van 8

1. Aanleiding en huidige situatie Oudewater kent, net als landelijk het geval is, een forse woningnood. Inwoners willen graag in Oudewater blijven wonen en hebben moeite om een woning in Oudewater te vinden. Binnenstedelijke locaties zoals Oranje Bolwerk en de Westerwal zijn nu in ontwikkeling. Desondanks zal de woningnood blijven. De Woonvisie 2020-2025 beschrijft een jaarlijkse behoefte van uitbreiding met circa 30 woningen over de periode 2020-2040. Hieruit ontstaat de noodzaak om de plancapaciteit vanaf 2023 te vergroten (na 2028 ontbreekt het zelfs aan bouwlocaties). Deze woningbouw realiseren aan de randen van de kernen, buiten de rode contour, biedt hiervoor kansen. De locatie Kerkwetering is als potentiële woningbouwlocatie buiten de rode contour in 2012 opgenomen (maximalisatiekaart Wonen) in de Structuurvisie. In het regionaal programma van de U-16 is Kerkwetering opgenomen als uitbreidingslocatie buiten de rode contour, waar tussen 2025 en 2040 gefaseerd maximaal 500 woningen gebouwd kunnen worden. Deze uitgangspunten zijn overgenomen in het Provinciale Programma Wonen & Werken. Besluitvorming hierover heeft op 5 oktober 2021 plaatsgevonden. Dit provinciale besluit vormt het echte startsein voor woningbouwontwikkeling op Kerkwetering. 2.

Gewenste situatie en urgentie De gewenste situatie bestaat uit het onder eigen regie (=actief grondbeleid) realiseren van uiteindelijk maximaal 500 woningen op Kerkwetering: Programmering conform de Woonvisie 2020-2025 Fasering van circa 30 woningen per jaar Om in 2025 de eerste bouw te kunnen laten starten moeten nu de volgende hoofdprocessen doorlopen worden: 1. Strategiebepaling (mogelijke) grondaankopen 2021 2. Vaststellen ambitiedocument 2e helft 2021 3. Sluiten van overeenkomsten met grondeigenaren 2021-2022 3a. Financieel kader = haalbaarheidsberekening 2e helft 2021 3b. Opstellen Grondexploitatie (voorwaarden: projectplan, programma, civieltechnisch inzicht, schetsontwerp) Vaststelling door Raad 2e helft 2022 4. Inrichting participatietraject 5. Opstellen Stedenbouwkundig Masterplan, Stedenbouwkundige Visie, BKP 6. Doorlopen bestemmingsplanprocedure (of procedure cf nieuwe Omgevingswet) 7. Civieltechnische voorbereiding Bovenstaande opsomming is geen chronologische, processen kennen veel raakvlakken en zullen nauw aan elkaar verwant doorlopen worden. 3.

Voorlopige projectopdracht Het instellen van een projectorganisatie en daarbij horend het opstellen van een projectplan voor de locatieontwikkeling Kerkwetering te Oudewater, met focus het zuidelijke gedeelte buiten de hindercirkel, met als hoofddoel: Ontwikkeling van een woongebied van ca 500 woningen in de periode 2025-2040 op de locatie Kerkwetering. Vooralsnog zal de focus liggen op het zuidelijke deel van Kerkwetering, waar naar verwachting maximaal 280 woningen gerealiseerd kunnen worden.

Startnotitie Kerkwetering Versie: 1.0 Datum: 14 oktober 2021

pagina 4 van 8

4. Kansen, risico’s, draagvlak Kansen Realisatie van Kerkwetering draagt bij aan de behoefte omschreven in de Woonvisie 20202025 en biedt de mogelijkheid om in (eventueel gedeeltelijke) eigen regie een kwalitatief hoogwaardige en innovatieve nieuwe woonwijk aan Oudewater toe te voegen. Een aanpassing en mogelijke uitbreiding van de bestaande Woningbouwimpulsregeling kan komende jaren zorgen voor een bijdrage vanuit het Rijk voor deze specifieke ontwikkeling. De provincie Utrecht kent het Programma Versnelling Woningbouw, hieruit kan eventueel ook ondersteuning geboden worden (in de vorm van o.a. subsidie, expertise of samenwerking). Op termijn kan deze ontwikkeling een positief eindsaldo opleveren voor de gemeente Oudewater. Daar is in deze fase echter nog geen zekerheid over te geven en afhankelijk van onder andere de aankoopkosten, marktontwikkelingen en beleidsontwikkelingen. Een ontwikkeling en bestendiging van nieuw en bestaand natuurgebied kan als meekoppelkans zich voordoen met dit project. Risico’s: 1. Weerstand uit directe omgeving 2. Financiële haalbaarheid / kwetsbaarheid als gevolg van benodigde (voor)investeringen door de gemeente als gevolg van de keuze voor actief grondbeleid. De voorinvestering heeft invloed op de financiële positie van de Gemeente Oudewater. Op grond van het BBV mogen voorbereidingskosten worden toegerekend aan de grondexploitatie.

De voorwaarden hiervoor zijn dat de kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst (Wro/Bro), de kosten moeten binnen 5 jaar hebben geleid tot een actieve grondexploitatie (anders afboeking ten laste van het jaarresultaat) en het plan moet bestuurlijke instemming hebben (raadsbesluit). 3. De VPB is geen kostenpost voor de nog op te stellen GREX, maar mogelijk (bij een positief exploitatieresultaat) wel een kostenpost voor de gemeente. 4. Civieltechnisch dure locatie: gebied met bodemdaling, klimaatadaptief bouwen zeer noodzakelijk, waterberging, kan om forse investeringen vragen. 5. Binnen het beoogde projectgebied is een intensieve varkenshouderij aanwezig. Deze creërt een hindercirkel.Vooralsnog kunnen buiten de hindercirkel maximaal 280 (eerste schatting) woningen worden gerealiseerd. In de toekomst zal hier een oplossing voor gevonden moeten worden. Tot 2034 kan in het zuidelijk deel met een gestage stroom van circa 30 woningen per jaar ontwikkeld worden. 6. Verdeelde grondeigendommen en actieve marktpartijen kunnen er voor zorgen dat de ontwikkeling niet geheel in eigen regie ter hand genomen kan worden. Dit kan het halen van beleidsdoelen onder druk zetten en kan leiden tot minder mogelijkheden om winst te realiseren. Het kan het ontwikkelproces ook compliceren. 7.

Capaciteit gemeentelijke organisatie: zowel qua beschikbare uren als het beschikken over de nodige specialistiche kennis. Draagvlak Politiek: aanwezig / groot Ambtelijke organisatie: aanwezig / groot Omgeving: wisselend, onder woningzoekenden groot, onder direct omwonenden veel kleiner.

Startnotitie Kerkwetering Versie: 1.0 Datum: 14 oktober 2021

pagina 5 van 8

5. Globale projectaanpak en –organisatie Projectfase

Activiteiten

Definitie

• • • •

•

Q4-december/ Q1 2022

• • •

Civieltechnische voorbereiding Uitgifte 1e bouwveld (selectie) Uitwerking en vergunning 1e bouwveld

• • • •

Start bouw 1e bouwveld Uitgifte 2e bouwveld (selectie) Etc. Overdracht projectresultaat aan lijnorganisatie

2022- 2023 2023 – Q1 en Q2 2023 – 2024 2025 2025 2025 - Q1 en Q2

• •

Evaluatie

Q3- december

Q1 2022 Doorlopend 2022

•

Borging en overdracht Afronding

Samenstellen projectteam Strategiebepaling grondaankoop Collegebesluit Evt raadsbesluit Wvg College -> Raadsbesluit Opstellen en goedkeuring projectplan College -> Raadsbesluit Evt grondbiedingen / onderhandelingen Participatietraject Ontwerpfase: Stedenbouwkundig Masterplan – Visie College -> Raadsbesluit Bestemmingsplanprocedure College -> Raadsbesluit Sluiten overeenkomst(en) College -> Raadsbesluit

Voorbereiding •

Uitvoering

Doorlooptijd of voorlopige data Q3 – september Q3 – oktober

2022 2021/2022

n.t.b.

• Oplevering projectresultaat aan opdrachtgevers n.t.b. • Décharge en ontbinding projectgroep • Evaluatie met opdrachtgevers en projectleden n.t.b. N.B. het gaat hier om de evaluatie van het verloop van het project, dus van het proces, NIET om de evaluatie van het projectresultaat (het product).

6. Projectorganisatie •

Vorm: Directieproject op basis van complexiteit en/of politieke gevoeligheid. Ambtelijk Opdrachtgeverschap bij Directeur Ruimte

•

Aansturing: Regiegroep op basis van complexiteit en/of politieke gevoeligheid, Ontwikkeling van Kerkwetering is grootste gebiedsontwikkeling binnen Oudewater voor de komende jaren (decennia zelfs). Samenstelling: Portefeuillehouder, gemeentesecretaris, Directeur Ruimte (optioneel: teammanager RBP, Vastgoed en/of RP), projectleider, projectsecretaris

•

Participatie/inspraak: Direct omwonenden: (o.a. klankbordgroep, informatie-avonden, ateliers) Inwoners/woningzoekenden: (o.a. klankbordgroep, informatie-avonden, ateliers) Belanghebbenden: o.a. HDSR, Staatsbosbeheer, Provincie Utrecht, MooiSticht Samenstelling projectgroep:

•

Startnotitie Kerkwetering Versie: 1.0 Datum: 14 oktober 2021

pagina 6 van 8

Vaste projectteamleden Projectleider RBP Projectsecretaris RBP Planeconoom Vastgoed Jurist Vastgoed Stedenbouwkundige RP Planoloog RP Communicatie Adviseur Beleid R&B Adviseur Duurzaamheid RBP Verkeerskundige R&B ODRU Wonen RBP Financieel adviseur 7. Kosten, baten en dekking Ambtelijke capaciteit Functie

Afdeling

Taken (o.a.)

Uren*

Tarief €

Projectleider

RBP

- Projectplan opstellen - Integrale projectleiding

500

91,53

200 10

91,53 91,53

10

91,53

60

91,53

60

91,53

Projectsecretaris Adv. duurzaamheid Adv. Wonen

RBP RBP RBP

Stedenbouwkundige

RP

Planoloog

RP

Planeconoom

Vastgoed

- Ondersteuning - Advisering in startfase - Advisering mbt woningbouwprogramma - Advisering in ontwerpfase - Advisering in ontwerpfase en bestemmingsplan - Advisering aankoopstrategie - financieel kader - GREX

Totaal €

45765,00 18306,00 915,30 915,30 5491,80

5491,80

150

91,53 13729,50

Vastgoedjurist

Verkeerskundige Adv. R&B Adviseur Communicatie en participatieadvies Totalen

Vastgoed

R&B R&B ODRU Comm

- Opstellen Intentieovereenkomst(en) - Opstellen anterieure overeenkomst - Advisering in ontwerpfase - Advisering in startfase - Advisering mbt milieu Communicatie en participatieadvies

150

91,53 13729,50

10

91,53

120 20

91,53 91,53

60

91,53

915,30 15480,00 1830,60 5491,80 € 128.061,90

* Inschatting definitiefase, inclusief alle reeds gemaakte uren van 2021.

Startnotitie Kerkwetering Versie: 1.0 Datum: 14 oktober 2021

pagina 7 van 8

Benodigde onderzoeken In deze fase is het noodzakelijk om al bodemonderzoeken te laten doen om de grondbiedingen voor te kunnen bereiden. Hiervoor is een bedrag van maximaal €10.000,- benodigd. Daarnaast is advisering rondom strategische aankoop noodzakelijk. Hiervoor is een bedrag van maximaal €10.000,- benodigd. Grondexploitatie Ten behoeve van het projectplan worden na vaststelling van de startnotitie de financiële mogelijkheden (wel/niet haalbaar) en risico’s in beeld gebracht. In het kader van onderhandelingen en grondbiedingen is al een verdiepingsslag nodig, vooruitlopend op het opstellen van de GREX. Aandachtspunt is dat de GREX een langere looptijd dan de maximale 10 jaar kent. Daarom zal in het vervolgtraject onderzocht worden of er mogelijkheden zijn om de GREX op te delen (bijvoorbeeld eerst apart voor het zuidelijke deel) en risico-mitigerende maatregelen te treffen waarmee aan de voorwaarden vanuit de commissie BBV voldaan kan worden. Gevolgen voor de begroting Er is voorfinanciering noodzakelijk: 1e voorbereidingskrediet I: tot en met projectplan (uren en onderzoeken, zoals hierboven beschreven) 2e voorbereidingskrediet II: projectplan 3e voorbereidingskrediet III: aankoop gronden / tot vaststelling Grondexploitatie Er dient een verliesvoorziening voor de Grex (bij negatief resultaat) te worden getroffen.

Kosten en baten Het totaal aan kosten (=het voorbereidingskrediet) tot aan het projectplan bedraagt; Ambtelijke inzet: € 128.061,90 Benodigde onderzoeken: € 20.000,00 Totaal voorbereidingskrediet: € 148.061,90 De baten volgen uit de later vast te stellen Grex. 8. Vervolgstappen Wat is de volgende stap na het vaststellen van de startnotitie? Wie beslist erover (college en/of raad?) Vervolgstap: zie 5 globale projectaanpak Het projectplan wordt eerst in het college en daarna in de raad vastgesteld in Q1 2022. Wanneer is het projectplan klaar en hoeveel uren/geld gaat dat kosten (voorbereidingskrediet)? Streven: december 2021 in college, januari 2022 in de Raad. De kosten om te komen tot het projectplan zijn opgenomen in deze startnotitie.

Startnotitie Kerkwetering Versie: 1.0 Datum: 14 oktober 2021

pagina 8 van 8