rv Vaststelling grondexploitatie Statenland (210384).pdf

Raadsvoorstel Opsteller Jong, Jack de Vergadering van 10 februari 2026 Kenmerk Z/25/090811 / D/25/210384 Portefeuillehouder Vincent Bos Portefeuille Grondexploitatie Onderwerp Vaststelling grondexploitatie Statenland

Inleiding Het woningbouwproject Statenland is gelegen aan de zuidkant van Oudewater, grofweg ingeklemd tussen de N228, de Hollandsche IJssel en de Molenwal. Binnen het plangebied zijn thans gevestigd zwembad 'Ons Statenbad' van SBZO, de skeelerbaan en clubhuis van skeelervereniging SVO, de Broedkorf en een tijdelijke opvanglocatie voor Oekraïners. Het woningbouwproject beoogt invulling te geven aan de woningbouwopgave in de gemeente door maximaal 120 woningen te realiseren bestaande uit een gedifferentieerd woningbouwprogramma. Het uiteindelijke woningbouwprogramma wordt bepaald in een volgende fase wanneer het stedenbouwkundig plan wordt bepaald. De gemeente is volledig eigenaar van de grond binnen het te ontwikkelen plangebied. Voordat tot bouw kan worden overgegaan is de bedoeling het zwembad en de skeelerbaan te verplaatsen naar de locatie Tappersheul III. De Broedkorf en een particuliere woning aan de Molenwal worden ingepast in het plan, maar maken er geen onderdeel van uit. De toekomst van de opvanglocatie van de Oekraïners is op dit moment nog niet duidelijk en is afhankelijk van de ontwikkelingen van de oorlog in Oekraïne. De belangrijkste reden vroeg in het planproces te vragen de grondexploitatie te openen is gelegen in het feit dat we vroegtijdig de consequenties in beeld willen hebben van de projectopdracht en het ruimtelijk kader.

Dat geeft de mogelijkheid om in de volgende fasen van het planproces waar nodig bij te sturen en daar ook goede voortgang over te kunnen rapporteren. Met de vaststelling van de grondexploitatie wordt in dezelfde periode ook het ruimtelijk kader ter vaststelling aan het college voorgelegd. Na deze vaststelling wordt gestart met de volgende fase van het project waarbij wordt gewerkt aan een stedenbouwkundig plan, een beeldkwaliteitsplan en een inrichtingsplan voor de buitenruimte.

De raad besluit 1. De grondexploitatie Statenland Oudewater vast te stellen en te openen voor de uitwerking en ontwikkeling van Statenland op basis van de Nota grondexploitatie Statenland Oudewater (D/26/215484). 2. Op grond van artikel 87 Gemeentewet juncto artikel 5.1 lid 2 onder b Wet open overheid om

geheimhouding op te leggen op de Nota grondexploitatie Statenland Oudewater (D/26215484). 3. De in de grondexploitatie opgenomen budgetten hiervoor beschikbaar te stellen. 4. De kosten voor het verplaatsen van de bestaande skeelerbaan naar Tappersheul III (€ 1.100.000,-) ten laste te brengen van de grondexploitatie Statenland Oudewater. 5. De bijdrage in de kosten voor het verplaatsen van het zwembad naar Tappersheul III (€ 2.920.000,-) ten laste te brengen van de grondexploitatie Statenland Oudewater. 6. De aan deze locatie toe te rekenen en gemaakte kosten tot en met heden te activeren binnen deze grondexploitatie. 7. Voor de grondexploitatie Statenland een verliesvoorziening vast te stellen ter grootte van € 595.000,- negatief en dit bedrag te onttrekken uit de Algemene Reserve.

8. De financieel-technische effecten van dit besluit op de mutaties van de Algemene Reserve in 2026 te verwerken in de voorjaarsrapportage.

De bevoegdheid van de raad komt voort uit de volgende wet- en/of regelgeving Gemeentewet artikel 189, 87, juncto artikel 5.1 lid 2 onder b Wet open overheid.

Beoogd effect Met de vaststelling van de Grondexploitatie Statenland Oudewater is de gemeente in staat - conform de Nota Grondbeleid gemeente Oudewater 2024 - de meerjarige berekening van de te verwachten kosten en opbrengsten te bewaken. De grondexploitatieberekening sluit aan bij de gemeentelijke jaarrekening en wordt jaarlijks geactualiseerd op basis van nieuwe inschattingen van werkzaamheden en opbrengsten. Deze worden gepresenteerd in het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG).

Argumenten 1.1 Bijkomende kosten grondexploitatie Deze grondexploitatie wordt aan de kostenkant extra belast door de te maken kosten voor een bijdrage in het verplaatsen van het zwembad en de skeelerbaan. Voor het zwembad gaat het om kosten voor het slopen van het bestaande zwembad en een gemeentelijke bijdrage in de verplaatsingskosten voor de nieuwbouw, in totaal circa € 3.110.000,- (€ 2.920.000 verplaatsingskosten, circa € 190.000 sloop- en saneringskosten). Voor de skeelerbaan gaat het om de sloop van de bestaande baan en de aanleg van een nieuwe skeelerbaan op de locatie Tappersheul III ('nieuw voor oud'), in totaal circa € 1.190.000 (€ 1.100.000 kosten aanleg en € 90.000 sloopkosten). Verplaatsing van beide objecten is noodzakelijk om woningbouw op deze locatie mogelijk te maken. 1.2 Planontwikkelingskosten Tot en met 28 januari 2026 is in totaal € 247.000 aan kosten gemaakt voor de planontwikkeling. Met de vaststelling van de grondexploitatie Ontwikkeling Statenland wordt de boekwaarde ingebracht in de grondexploitatie. 1.3 Planologie (Omgevingsplan) Deze grondexploitatie wordt geopend voordat de herziening van het omgevingsplan ervan ten behoeve van het project Statenland, wordt vastgesteld.

Dat is een bewuste keuze omdat, we op basis van de inhoud van het ruimtelijk kader de initiële consequenties voor een grondexploitatie hebben bepaald en we vroegtijdig met het gemeentebestuur de consequenties afgestemd willen hebben . Dit geeft betere mogelijkheden om het project (bij) te sturen waar dat nodig is. Hierbij valt denken aan de volgende fase waarbinnen de stedenbouwkundige plannen worden opgesteld en later de aanbestedingsfase voor het selecteren van een projectontwikkelaar. 1.4 Risicoanalyse De projectcalculatie voldoet aan de interne standaarden ten aanzien van de risicoanalyse en er is een bij het project passende onzekerheidsreserve opgenomen. De risico's worden nader toegelicht in de geheime bijlage (Nota grondexploitatie Statenland Oudewater, D/26/215484). 1.5 Motie 'meer starterswoningen op Statenland' In de raad van 5 februari 2026 is de motie 'meer starterswoningen op Statenland' unaniem aangenomen om het nog niet toebedeelde segment (15%) zoals opgenomen in het ruimtelijk kader Statenland, in te vullen met betaalbare koopwoningen conform de doelgroepenverordening. Dit is in de Nota grondexploitatie Statenland Oudewater verwerkt en vertaald naar betaalbare woningen volgens de grondprijsbrief 2026 waarbij de V.O.N.-prijs voor dergelijke woningen gemaximaliseerd is op € 320.000,- (prijspeil 2026).

1.6 Toelichting op geheimhouding In de Financiële Verordening Oudewater 2023 is opgenomen in artikel 33, lid 5 dat het MPG, waar de grondexploitaties onder vallen, een vertrouwelijke status heeft. De grondexploitatie bevat financieel-economisch gevoelige informatie van

de gemeente. Ter bescherming hiervan dient er geheimhouding opgelegd te worden. Op de bijlage bij dit raadsvoorstel, de Nota grondexploitatie Statenland Oudewater (D/25/215484), ligt geheimhouding.

Kanttekeningen

Financiën De grondexploitatie bestaat op dit moment uit circa € 10,0 miljoen kosten en circa € 8,9 miljoen aan opbrengsten. Na verrekeningen van rente, kosten- en opbrengstenstijgingen kent deze grondexploitatie op dit moment een financiële eindwaarde van € 595.000,- negatief. De verdeling van de totale kosten en opbrengsten en het eindresultaat zijn te vinden in de geheime bijlage (Nota grondexploitatie Statenland Oudewater, D/26/215484). De grondexploitatie heeft een negatieve eindwaarde van € 595.000,-waarvoor om die reden bij opening van de grondexploitatie een verliesvoorziening van € 595.000,- getroffen moet worden. De zogenoemde Monte Carlo-simulatie is uitgevoerd en heeft een uitslag van € 2.338.000,- negatief. De uitgangspunten en volledige uitwerking zijn opgenomen in de geheime bijlage. De uitslag is € 1.742.000,- negatiever dan de verplichte verliesvoorziening van € 595.000. Deze uitslag van de Monte Carlo-simulatie wordt meegenomen in de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit van de gemeente Oudewater. Dit is in lijn met wet- en regelgeving en conform de Nota Grondbeleid Oudewater 2024 (D/24/157310). De gemeente verstrekt aan SBZO een bijdrage in de verplaatsingskosten van in totaal € 2.920.000,- uit de grondexploitatie.

Dit wijkt af van het besluit uit 2022, waarin besloten is om € 2.500.000,- als subsidie beschikbaar te stellen aan SBZO, dit bedrag ten laste te brengen van de Algemene Reserve en een aantal jaren later de Algemene Reserve weer aan te vullen met € 2.500.000,- uit de opbrengsten van Statenland. zoals vastgesteld in de raad van 25 januari 2022 (raadsvoorstel D/22/049468). Op basis van fiscaal advies is voor deze route gekozen. Het verschil tussen de twee bedragen (€ 420.000,-) is in lijn met het aangenomen amendement ‘Extra bijdrage SBZO’ op de Najaarsrapportage 2025. De begrote onttrekking uit de Algemene Reserve in 2026 van € 2.885.000,- en de latere storting in de Algemene Reserve van € 2.500.000,- komt hiermee dus ook te vervallen. Kort samengevat ziet het geprognosticeerd financieel overzicht er in een tabel als volgt uit: Resultaat grondexploitatie Statenland Oudewater

€ 595.000,- (negatief)

Amendement najaarsrapportage 2025

€ 420.000,-

Aanvullend tekort

€ 175.000,- (negatief)

Uitvoering Met de vaststelling van de grondexploitatie wordt het planproces vervolgd waarbij in de eerstvolgende fase het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en het inrichtingsplan openbare ruimte worden opgesteld. Voor het vervaardigen van deze plannen contracteren we een extern bureau die hier naar verwachting in Q2-2026 mee kan gaan starten. Dit is een intensieve planfase die we hopen in 2027 te kunnen gaan afronden. Hierna start de contracteringsfase waarbinnen we de aanbesteding opstarten voor het selecteren van een marktpartij het plan verder te ontwikkelen en te gaan realiseren.

Communicatie De nota Grondexploitatie Statenland Oudewater is geheim en wordt niet gedeeld.

Samenhang met eerdere besluitvorming 1. Vaststelling visie kernrandzone Oudewater zuid - Statenland door college van B&W (20.011701) 2. Vrijgave (concept) ruimtelijk kader voor participatie (D/25/182327)

Bijlagen 1. Nota grondexploitatie Statenland met documentnummer D/26/215484 (GEHEIM)