rv Vaststellen beeldkwaliteitsplan Oranjepark 2 (213886).pdf

Raadsvoorstel Opsteller Jong, Jack de Vergadering van 10 februari 2026 Kenmerk Z/25/092938 / D/26/213886 Portefeuillehouder Bernadette Schomaker Portefeuille Ruimtelijke ordening en Volkshuisvesting, inclusief implementatie Omgevingswet Onderwerp Vaststellen beeldkwaliteitsplan Oranjepark 2

Inleiding In 2009 is De Woningraat gestart met de verkenning van de nieuwbouw van woningen in het noordelijk deel van het Oranjepark. Na diverse tussenstappen heeft de gemeenteraad van Oudewater op 11 juli 2024 ingestemd met stedenbouwkundige uitgangspunten. Deze uitgangspunten liggen ten grondslag aan het voorliggend beeldkwaliteitsplan, dat als bijlage is toegevoegd. Het beeldkwaliteitsplan wordt het toetsingskader voor de nieuwbouw van De Woningraat en de benodigde aanpassingen aan dit deel van het Oranjepark daarvoor. Het concept van dit plan is recentelijk met een positief resultaat getoetst door Welstandscommissie MooiSticht. Hiervan is een verslag als bijlage bijgevoegd. De beoogde nieuwbouw van circa 50 woningen valt binnen het vigerend bestemmingsplan 'Kern', vastgesteld in 2006, en past binnen de bestemming 'Wooncomplex'. Dit bestemmingsplan is een conditionerend plan. Voor voor de nieuwbouw is geen bouwcontour opgenomen in het bestemmingsplan en dat is wel nodig. Het wijzigen van een bouwvlak in wat nu het omgevingsplan is verloopt onder de Omgevingswet via een formeel verzoek aan de gemeente dat doorgaans samenvalt met de aanvraag van de omgevingsvergunning, gevolgd door een uitgebreide procedure (afdeling 3.4 Awb). Deze procedure omvat vooroverleg, een formeel verzoek, zienswijzen en uiteindelijk besluitvorming door de gemeenteraad.

Separaat te benoemen stichting Dierenpark De Wulverhorst. Op basis van een intentieovereenkomst met de De Woningraat exploiteren zij dit dierenpark binnen het Oranjepark. Binnen het inrichtingsplan van de nieuwbouw (opgenomen in het beeldkwaliteitsplan) blijft het dierenpark op de huidige locatie gehandhaafd. Daarover heeft De Woningraat het gesprek gevoerd met stichting Dierenpark De Wulverhorst. Gemeente heeft op 9 februari 2026 ook een overleg gehad met stichting Dierenpark De Wulverhorst. Er zijn afspraken gemaakt waarbij de stichting een opgave zal maken van de kosten die benodigd zijn om het dierenpark op te knappen en is afgesproken te onderzoeken of de inzet van FermWerk mogelijk is als structurele oplossing voor een bijdrage in het dagelijks beheer van het dierenpark. Ook wordt een overleg geïnitieerd tussen de stichting, De Woningraat en de gemeente over de situatie tijdens de bouwfase. Onderdeel van de vastgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten en opgenomen in het beeldkwaliteitsplan is het kwaliteitsniveau van het Oranjepark binnen het plangebied. De Woningraat stelt zich op het standpunt dat het Oranjepark - dat in de praktijk een openbare functie heeft - niet naar de maatstaf van het beeldkwaliteitsplan te kunnen vormen en onderhouden. De Woningraat wenst zich volledig te richten op haar kerntaak, het realiseren en exploiteren van betaalbare woningen.

Om die reden heeft het college op 16 december 2025 besloten het eigendom van het noordelijk deel van het Oranjepark, dat geen onderdeel is van de nieuwbouw, 'om niet' in eigendom van De Woningraad over te nemen op het moment dat het plan is gerealiseerd.

De raad besluit 1. Het beeldkwaliteitsplan Oranjepark 2 vast te stellen (D/25/209289).

De bevoegdheid van de raad komt voort uit de volgende wet- en/of regelgeving Artikel 4.19 Omgevingswet en titel 4.3. Algemene wet bestuursrecht.

Beoogd effect Met de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan Oranjepark 2 ontstaat er een toetsingskader voor nog uit te werken bouwplannen, zowel voor de nieuwbouw als voor de buitenruimte (het park).

Argumenten 1.1 Beeldkwaliteitsplan stelt duidelijk kader voor toetsen voor uit te werken plannen Het beeldkwaliteitsplan schetst de kaders waarbinnen nieuwbouwplannen, voor zowel woningen als de buitenruimte, ontwikkelt mogen gaan worden. Deze kaders hebben betrekking op ruimtelijke inpassing, (beeld)kwaliteit en overig. 1.2 Behoud van Dierenpark De Wulverhorst Ook met stichting Dierenpark De Wulverhorst zijn de plannen besproken, vooral samen met De Woningraat. Zoals nu ook opgenomen in het beeldkwaliteitsplan is het uitgangspunt het dierenpark op de huidige locatie te handhaven. De Woningraat en de gemeente zetten het overleg met de stichting voort. Onderwerpen die daarbij nog aan bod komen zijn de situatie tijdens de bouw en de situatie nadat de bouw is afgerond. Ook wordt met de stichting afgestemd wat de status is met het beheer en onderhoud, hoe daar in toekomst mee wordt omgegaan en op welke wijze de gemeente hen daarbij kan ondersteunen. 1.3 De vraag naar nieuwe woningen De grote belangstelling naar nieuwe woningen is ook wel gebleken op de informatiebijeenkomst over het beeldkwaliteitsplan op 20 januari 2026, vooral ook door senioren. In dat opzicht is het nieuwbouwplan van De Woningraat een positieve aanvulling op de toekomstige sociale (huur)woningvoorraad.

Kanttekeningen Het college vraagt in relatie tot het beeldkwaliteitsplan ook aandacht voor de bestaande fietsbrug tussen de Prins Bernardstraat en het Van Zyllpad of anders een bredere fietsroute tussen Cultuurhuis en De Eiber. Deze aandachtspunten zijn inmiddels al onderwerp van gesprek binnen de uitwerking van de plannen.

Financiën Dit betreft een initiatief van De Woningraat. Aan de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan zijn voor de gemeente geen kosten verbonden. De kosten voor de nieuwbouw, zowel de woningbouw zelf als de herinrichting van het park om de nieuwbouw en het parkeerterrein, zijn voor rekening van De Woningraat. Dit geldt ook voor de gemeentelijke plankosten.

Uitvoering Na vaststelling van het beeldkwaliteitsplan werkt De Woningraat zijn plannen voor de nieuwbouw verder uit. Uiteindelijk wordt de omgevingsvergunning aangevraagd. De geplande nieuwbouw past wel binnen het vigerend omgevingsplan (voorheen: bestemmingsplan) voor wat betreft de bestemming. Binnen het omgevingsplan zijn geen bouwcontouren gedefinieerd voor het beoogde plan. Hierop zal het omgevingsplan moeten worden aangepast. Dit wordt binnen de procedure voor de aanvraag omgevingsvergunning als deelproces aangepast. Naar verwachting is de nieuwbouw in 2029 gereed.

Communicatie Op 20 januari 2026 zijn de omgeving en belanghebbenden geïnformeerd over het beeldkwaliteitsplan. Van deze bijeenkomst is een participatieverslag gemaakt die als bijlage is bijgevoegd (D/26/216331). Het resultaat van de bijeenkomst heeft, ook na afstemming met De Woningraat, niet geleid tot aanpassingen op het beeldkwaliteitsplan. De reden hiervoor is dat het beeldkwaliteitsplan over het algemeen goed is ontvangen. Uit het resultaat van de bijeenkomst zijn wel enkele belangrijke aandachtspunten te destilleren voor de vervolgprocessen zoals de uitwerking van de bouwplannen van De Woningraat, de aanpassing van het Omgevingsplan en het Inrichtingsplan voor de buitenruimte. De belangrijkste aandachtspunten zijn de zorg voor een goede inpassing van de nieuwbouw in zijn omgeving met aandacht voor de uitstraling van de nieuwbouw, de consequenties van de bouwhoogte, zichtlijnen bestaande en nieuwe bouw en een goede invulling van het park. Tot slot maakt men zich ook zorgen over de parkeersituatie in de buurt. Echter met de aanleg van een nieuw parkeerterrein, geheel volgens de normen van het gemeentelijk parkeerbeleid, wordt voorzien in de benodigde parkeerplaatsen voor de nieuwbouw.

Samenhang met eerdere besluitvorming 12/10/2021: besluit college: aangaan intentieovereenkomst Oranjepark Oudewater voor de realisatie van woningbouw (D/21/036423) 11/07/2024: besluit raad: vastgesteld stedenbouwkundige randvoorwaarden (D/24/144559) 16/12/2025: besluit college: vrijgave concept beeldkwaliteitsplan Oranjepark 2 voor participatie (D/25/207908)

Bijlagen 1. Participatieverslag (D/26/216331) 2. Definitief beeldkwaliteitsplan (D/25/209289 3. Verslag MooiSticht (D/25/208973)