RV Doelgroepenverordening Oudewater.pdf

Raadsvoorstel Opsteller Deutekom, Miranda van Vergadering van Kenmerk Z/22/036374 / D/22/048639 Portefeuillehouder Bob Duindam Portefeuille Bouwen en Wonen Onderwerp Doelgroepenverordening Oudewater

Inleiding In de Woonvisie Oudewater 2020 - 2025 is veel aandacht voor de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woonruimte voor lage en middeninkomens. Naast sociale huur- en koopwoningen is bij deze inkomensdoelgroepen behoefte aan huur- en koopwoningen in het betaalbaar segment en het middensegment. In de Woonvisie zijn vereiste percentages voor deze categorieën bij woningbouwontwikkelingen opgenomen. Tevens zijn in de Woonvisie de doelgroepen en prijssegmenten voor deze woningbouwcategorieën opgenomen. Om ervoor te zorgen dat deze woningen daadwerkelijk gerealiseerd worden, leggen we de woningbouwcategorieën vast in de 'Doelgroepenverordening Oudewater 2022', conform de Woonvisie. Op die manier kunnen de woningbouwcategorieën in de bestemmingsplannen vastgelegd worden. Tenslotte worden in de doelgroepenverordening ook de toewijzing en instandhoudingstermijnen voor de woningen opgenomen.

De raad besluit De 'Doelgroepenverordening Oudewater 2022' vast te stellen.

De bevoegdheid van de raad komt voort uit de volgende wet- en/of regelgeving - artikel 147, eerste lid, van de Gemeentewet,

Beoogd effect Door het vastleggen van deze bepalingen worden meerdere doelen bereikt: Het definiëren van maximale huur- en koopprijsgrenzen moet ervoor zorgen dat de woning ook daadwerkelijk betaalbaar is. Het definiëren van een doelgroep aan de hand van een maximale inkomensgrens per woningbouwcategorie moet ervoor zorgen dat de sociale-, betaalbare en middeldure woning ook daadwerkelijk terecht komt bij de huishoudens die daar behoefte aan hebben. Het vastleggen van de toewijzing van de woningen per categorie in de doelgroepenverordening.

Het vastleggen van een instandhoudingstermijn voor de woningbouwcategorieën moet ervoor zorgen dat deze woningen voor langere tijd beschikbaar blijven voor de doelgroep.

Deze doelgroepenverordening vormt de juridische basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. Om de doelgroepenverordening toe te passen in het betreffende bestemmingsplan op te stellen en de overeenkomsten met projectontwikkelaars.

Argumenten 1.1. Doelgroepenverordening borgt publiekrechtelijk het realiseren van betaalbare woningen De Wet en het Besluit Ruimtelijke Ordening maken het mogelijk om, naast privaatrechtelijke sturing door middel van o.a. overeenkomsten met ontwikkelaars, in bestemmingsplannen bepaalde woningbouwcategorieën op te nemen. De juridische basis hiervoor is een zogenaamde doelgroepenverordening. Publiekrechtelijke borging in bestemmingsplannen is belangrijk omdat aanvragen omgevingsvergunning daaraan worden getoetst.

1.2. Nieuwbouwwoningen worden uitsluitend beschikbaar gesteld aan de inkomensgroepen die daadwerkelijk behoefte hebben aan een bepaalde woningbouwcategorie. Door de sterk gestegen koop- en huurprijzen is het voor een groot deel van de huishoudens lastiger geworden om voor hen passende woonruimte te kunnen betalen. Zo is het kopen van een eengezinswoning voor de middeninkomens al bijna niet meer haalbaar. Dat geldt helemaal voor koopstarters die geen overwaarde van een eerdere woning kunnen meenemen. Om voor voldoende aanbod van passende woningen voor deze huishoudens te zorgen worden deze inkomensdoelgroepen in de doelgroepenverordening opgenomen. Op die manier wordt ervoor gezorgd dat wanneer er sociale-, betaalbare en middeldure huurwoningen en koopwoningen worden gebouwd deze ook daadwerkelijk terecht komen bij de doelgroep die daar het sterkste behoefte aan hebben.

1.3. Via de doelgroepenverordening worden eenduidige huur- en koopprijsgrenzen voor woningbouwcategorieën gehanteerd. Over het algemeen is voor ontwikkelaars duidelijk wat met sociale huur bedoeld wordt. De wetgever bepaalt de kaders, zoals een inkomensgrens en een maximale aanvangshuurprijs voor sociale huur. Over de andere woningbouwcategorieën is in de wet en regelgeving, nauwelijks iets bepaald. Aan die categorieën moet juist door de gemeente zelf een invulling gegeven worden. Voor ontwikkelaars wordt zodoende duidelijk wat in de gemeente Oudewater onder de verschillende woningbouwcategorieën wordt verstaan. Door als gemeente de prijsgrenzen te bepalen, wordt deze afgestemd op de doelgroepen die wordt bedient.

1.4. Woningen worden langdurig voor de doelgroep behouden Als het gaat om de segmenten sociale-, betaalbare en middeldure huurwoningen is in de verordening een lange instandhoudingstermijn opgenomen. Op die manier moeten deze woningen voor langere tijd voor de betreffende doelgroepen behouden blijven. Voor een woningcorporatie hoeft dat geen struikelblok te vormen. Zij hebben immers ook een strategie die gericht is op het langdurig behouden van sociale huurwoningen voor de doelgroep. Commerciële vastgoedbeleggers hebben de voorkeur voor meer flexibiliteit. Zij willen vaak de mogelijkheid behouden om van strategie te veranderen en hun bezit na verloop van tijd uit te ponden. Door een instandhoudingstermijn van 15 jaar op te nemen voor middeldure huur, dagen we vastgoedbeleggers uit om ook voor dit segment een langdurige exploitatie aan te houden. Voor de koopsegmenten schrijft de wet een minimale instandhoudingstermijn van 10 jaar voor. Dit laatste zou doormiddel van bijvoorbeeld een koopgarantconstructie kunnen.

1.5. De werkwijze op grond van deze doelgroepenverordening wordt bij invoering van de Omgevingswet gecontinueerd.

Met de komst van de Omgevingswet zal de Wet ruimtelijke ordening en daarmee het Besluit Ruimtelijke Ordening komen te vervallen. De werkwijze van het vastleggen van bepaalde woningbouwcategorieën en het definiëren van deze categorieën in een doelgroepenverordening kan echter worden voortgezet. In het ontwerp Besluit kwaliteit leefomgeving, als onderdeel van de Omgevingswet, worden de bepalingen die van belang zijn voor deze doelgroepenverordening overgenomen. Deze doelgroepenverordening zal zodoende ook na invoering van de Omgevingswet in werking blijven. Wanneer bijvoorbeeld door veranderende economische omstandigheden aanleiding is om de prijsgrenzen en inkomensgrenzen aan te passen. Kan de doelgroepenverordening door de gemeenteraad worden gewijzigd.

1.6. We maken gebruik van de verruiming van de prijsgrens voor sociale koopwoningen Lange tijd was in het Besluit Ruimtelijke Ordening bepaald dat een sociale koopwoning een koopprijs vrij op naam heeft van ten hoogste € 200.000. In de huidige markt kunnen echter nauwelijks ontwikkeling van woningen met een koopprijs van € 200.000. Daarom is recent de mogelijkheid gecreëerd om voor de categorie sociale koop de zogeheten kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te hanteren, door middel van een experiment op grond van de Crisis- en herstelwet. De gemeente Oudewater maakt onderdeel uit van de woondeal waar dit experiment in is opgenomen. Hierdoor is het mogelijk om koopwoningen van maximaal € 355.000 (kostengrens NHG duurzaam 2022) in de doelgroepenverordening op te nemen.

1.7. De lokale koopstarters de mogelijkheid bieden om een woning te kopen in de gemeente Oudewater. In de gemeente Oudewater ondervinden lokale starters en huishoudens met lage middeninkomens grote problemen om een woning te vinden. Door lange wachtlijsten en het inkomen bij een deel van de middeninkomens komen zij niet of nauwelijks in aanmerking voor een sociale huurwoning. Ook hebben zij grote moeite om een bestaande- of nieuwe woning te kopen. De gemeente is van mening dat de lokale koopstater in de gelegenheid moet zijn om een nieuwbouwwoning te kopen en niet alleen aangewezen zijn op de bestaande koopwoningen. De slagingskans vergroten we door manier van toewijzen op te nemen in deze doelgroepenverordening

Kanttekeningen 1.1. De woningen zullen marktconform worden aangeboden met koopgarantconstructie. De afgelopen jaren is er een flinke stijging van zowel de bouwkosten als woningprijzen. Een situatie waardoor vrijwel geen nieuwbouw koopwoningen tot € 225.000 kunnen worden gerealiseerd zonder hoge korting op de marktconforme waarde. Zonder een koopgarantconstructie wordt deze woning als ware cadeau gedaan aan de eerste koper. Door het opzetten van de koopgarantconstructie blijven deze woningen betaalbaar, ook voor de volgende kopers. Door de maximaal verkoopprijs van woningen tot €355.000 toe te voegen, biedt dit meer mogelijkheden om betaalbare en middeldure woningen te bouwen voor de middeninkomens. Ondanks het vermelde zal door de stijgende huismarktprijzen het noodzakelijk blijven om te gaan werken met een koopgarantconstructie. 1.2. De uitvoering van de doelgroepenverordening vraagt ambtelijke capaciteit. Naar verwachting zal toezicht van de regelgeving nodig zijn met name van het koop- en middeldure huursegment. De sociale huurwoningen zullen grotendeels in bezit van de woningcorporatie komen. Hun activiteiten zijn sterk gereguleerd waardoor gewaarborgd is dat we inzicht in hun activiteiten hebben. Als het gaat om commerciële verhuurders willen we toezien op de naleving doormiddel van de informatieplicht zoals omschreven in artikel 7 van de verordening.

Hierdoor krijgt de gemeente jaarlijks inzicht in de huurprijzen die worden gehanteerd. Van eventueel handhavend optreden zal alleen sprake zijn wanneer hieruit blijkt dat er woningen voor hogere huurprijzen worden verhuurd dan op grond van de verordening mogelijk is of wanneer signalen daarover de gemeente bereiken.

Helaas zijn ook op dit gebied geen voorbeelden bij andere gemeenten bekend, anders dan de enkele voorbeelden waarbij gemeenten alternatieve of aanvullende maatregelen hanteren. Het betekent dat nog uitgewerkt en ondervonden moet worden hoe met deze vragen van toezicht en handhaving omgegaan kan worden, dan wel in hoeverre we met alternatieve of aanvullende maatregelen onze doelstellingen wensen te bereiken.

1.3. Voorrang voor eigen inwoners is niet toegestaan, mits onderbouwd Wanneer een gemeente regelgeving maakt die ingrijpt op de woningmarkt kan deze regelgeving een inbreuk zijn op fundamentele rechten en vrijheden, zoals het vrije eigendomsrecht en de vrijheid van vestiging. Op grond van het Besluit Ruimtelijke Ordening kan een inkomensdoelgroep en kunnen instandhoudingstermijnen worden bepaald. De Huisvestingswet 2014 biedt op dit moment alleen de mogelijkheid voor de toewijzing van sociale huurwoningen. Maar in de kamerbrief van de minister van 17 november 2020 is aangegeven dat zij wil onderzoeken of de reikwijdte van de Huisvestingswet (weer) kan worden uitgebreid tot sociale koopwoningen. Het belemmeren van de vrije vestiging is op basis van het EU-Werkingsverdrag verboden. Er kunnen echter ‘dwingende redenen van algemeen belang’ zijn die voor kunnen gaan op de bepalingen van vrije vestiging. Deze moeten volgens het arrest Cassis de Dijon redelijk zijn, deze rechtspraak staat bekend als de rule of reason. Afwijking van het recht op vrije vestiging is op grond van de jurisprudentie mogelijk mits de gemeente dit sociale beleid motiveert en onderbouwt. Het betreft: 1. Beschrijven van het doel dat wordt nagestreefd. 2. Beschrijven dat het doel zonder een indirecte discriminatie en belemmering is. 3.

Beschrijven dat het gerechtvaardigd is door dwingende eisen van het algemene belang. 4. Beschrijven dat het doel niet verder dan noodzakelijk gaat. Ten aanzien van de punt 1 zit de onderbouwing in het voorstel verwerkt. Ten aanzien van het 2e 3e en 4e punt wordt aanvullend opgemerkt dat de gemeente geen ander middel ziet om het doel: de lokale woningzoekende die tevens koopstarter is, een kans te geven op te woningmarkt in Oudewater. De legitimatie hiervoor is dat de marktontwikkelingen op dit moment ertoe leiden dat samenlevingsverbanden onder grote druk staan en daarmee ook invloed hebben op de sociale cohesie in de gemeente. Het tekort aan woningen in de regio Utrecht en omliggende gemeenten blijft onverminderd groot. Dit en de relatief hoge koopprijzen van woningen in Oudewater leidt ertoe dat de lokale woningzoekend die tevens koopstarter is, niet aanbod komt. Om het recht op vrije vestiging in evenwicht te houden is bij de toewijzingscriteria een volgorde van toewijzing gehanteerd waarbij bij onvoldoende inschrijving per categorie ook de koopstarters en vervolgens huishoudens die voldoen aan de inkomenseisen, in aanmerking komen.

1.4 Niet in ieder nieuwbouwproject zal de doelgroepenverordening worden ingezet Wanneer de doelgroepenverordening is vastgesteld, zal in beginsel bij elk nieuwbouwproject worden bekeken in hoeverre deze kan worden toegepast. Toch zijn er ook voorbeelden denkbaar waarbij de doelgroepenverordening bewust niet wordt toegepast. Daarbij valt onder andere te denken aan projecten die specifiek gericht zijn op seniorenhuisvesting. In dat geval is het minder wenselijk om te sturen op de inkomensdoelgroepen. De woonlasten die een AOW-gerechtigde kan dragen zijn immers ook van andere factoren afhankelijk dan alleen het inkomen.

Financiën Het is niet mogelijk gebleken om op basis van ervaringen bij andere gemeenten inzicht te krijgen in de eventuele kosten die het werken met een doelgroepenverordening met zich meebrengen. Er zijn geen gemeenten gevonden die aan het vaststellen van een doelgroepenverordening ook een financieel gevolg hebben verbonden. Toch ligt het voor de hand dat het werken met de doelgroepenverordening een beslag legt op de ambtelijke capaciteit. Wanneer bij de vervolgstappen in de uitvoering van de doelgroepenverordening blijkt dat er incidenteel of structureel budget benodigd is, zal dat binnen de begrotingscyclus aan de gemeenteraad voorgelegd worden. Vooralsnog is hierover te weinig bekend om te kunnen onderbouwen wat mogelijke kosten zijn en wanneer deze zich aandienen.

Uitvoering Het toepassen van de doelgroepenverordening doormiddel van het opnemen van de betreffende bestemmingscategorieën in bestemmingsplannen of omgevingsvergunningen is een werkwijze die vorm zal moeten krijgen in de werkzaamheden van de gemeente bij woningbouwprojecten. De toepassing kan voor de raad inzichtelijk gemaakt worden door in het jaarlijkse overzicht van het woningbouwprogramma op te nemen in welke projecten de betreffende woningbouwcategorieën daadwerkelijk in het bestemmingsplan of omgevingsvergunning zijn vastgelegd. Tenslotte is er de verwachting dat de komende jaren nieuwe en aanvullende wettelijke mogelijkheden worden gecreëerd om sociale, betaalbare en middeldure woningbouw te realiseren en te behouden voor de doelgroep. Een voorbeeld is de Wet opkoopbescherming en de herziening van de Huisvestingswet waarin nieuwe mogelijkheden op het gebied van sociale en middeldure zijn. Op grond van een actie die is benoemd in de woondeal kan het ministerie worden benaderd voor wettelijke belemmeringen die zich voordoen bij de uitwerking van deze verordening.

Communicatie De inhoud van de doelgroepenverordening en de toepassing ervan in bestemmingsplannen of omgevingsvergunningen is behoorlijk technisch van aard. In de dagelijkse praktijk zijn het de gemeente en ontwikkelende partijen die met de doelgroepenverordening moeten werken. De doelgroepenverordening zal via www.officielebekendmakingen” worden gepubliceerd in het Gemeenteblad. En er zal een persbericht worden verstuurd.

Samenhang met eerdere besluitvorming N.V.T.

Bijlagen - Raadsbesluit (D22/048955)