rv Afwijking woonbeleid Noord IJsselkade 17 (200410).pdf

Raadsvoorstel Opsteller Vliet, Maarten van Vergadering van 13 februari 2026 Kenmerk Z/25/090287 / D/25/200410 Portefeuillehouder Bernadette Schomaker Portefeuille Ruimtelijke ordening en Volkshuisvesting, inclusief implementatie Omgevingswet Onderwerp Afwijking woonbeleid Noord IJsselkade 17

Inleiding Op dit moment ligt er een plan voor de herontwikkeling van de Noord-IJsselkade 17 dat ruimtelijk haalbaar lijkt. Verder zitten 9 appartementen van 42 t/m 72 vierkante meter in het plan. Hiermee zijn deze relatief betaalbare appartementen (op basis van hun oppervlakte) een belangrijke toevoeging aan de woningvoorraad van Oudewater. Echter, er is een impasse ontstaan in de planvorming. Vanuit de meegegeven kaders uit de Woonvisie en de aangenomen motie volkshuisvestingsbeleid (aangenomen in de raadsvergadering van 11 november 2021) zijn voorwaarden meegegeven over het toepassen van een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding op betaalbare koopwoningen en een instandhoudingstermijn van 15 jaar voor betaalbare huurwoningen. Vanwege de nood aan betaalbare woningbouw, de wens van de ontwikkelaar om de woningen te ontwikkelen zonder instandhoudingstermijn, zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding en het feit dat het plan financieel onder druk staat is het college van mening het niet toepassen van deze eisen rechtvaardig is om het bouwen van betaalbare woningen van de grond te krijgen. Daarnaast is het college via juridisch advies tot de conclusie gekomen dat het toepassen van zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding op particuliere grond alleen kan op vrijwillige basis en niet als verplichting kan worden opgelegd.

Omdat het voorstel afwijkt van de eerdere wens van de gemeenteraad wordt deze afweging aan u voorgelegd.

De raad besluit 1. In te stemmen met het niet opnemen van instandhoudingstermijnen, zelfbewoningsplicht of anti-speculatiebeding in de anterieure overeenkomst voor de herontwikkeling van Noord-IJsselkade 17 (Oude Stomerij).

De bevoegdheid van de raad komt voort uit de volgende wet- en/of regelgeving 1. Artikel 147 gemeentewet.

Beoogd effect 1. Het realiseren van passende en betaalbare woningen bij herontwikkeling van de oude stomerij aan de Noord IJsselkade.

Argumenten 1.Er wordt betaalbare woningbouw gerealiseerd waar veel behoefte aan is.

De Woonvisie Oudewater 2020-2025 stelt geen betaalbaarheidseisen aan kleine (particuliere) ontwikkelingen. Echter, de gemeenteraad heeft in eerdere raadsbehandelingen aangegeven betaalbare woningen in kleinere ontwikkelingen belangrijk te vinden. In eerdere plannen van de Noord IJsselkade zaten woningen in het dure segment. Vanuit woonbeleid is aangegeven dat de voorkeur uitgaat naar een groter aandeel betaalbare woningen en meer differentiatie aan woningen op basis van oppervlakte. Hier heeft de ontwikkelaar gehoor aan gegeven door appartementen van verschillende oppervlaktes op te nemen in het plan. Op basis van de oppervlakten van de woningen valt het merendeel van de woningen in de categorie betaalbaar. De meeste woningen worden naar verwachting verkocht. Dit wordt niet vastgelegd, omdat het een particuliere ontwikkeling betreft. Met de realisatie van het voorliggende plan worden woningen gerealiseerd met het volgende programma:

Het programma bestaat uit de volgende 9 woningen: • o Één woning van 41-43m2 o Vier woningen van 47-51m2 o Één woning van 54-56m2 o Één woning van 66-68m2 o Één woning van 59-61m2 o Één woning van 70-72m2 2.Het aangezicht/leefbaarheid van de binnenstad verbetert en de haalbaarheid van het plan verbetert. De Oude Stomerij staat al enige tijd leeg en het pand is niet in goede staat. Door herontwikkeling verbeterd het aangezicht en de leefbaarheid van de binnenstad. Het plan staat financieel onder druk. De ontwikkelaar heeft dit met open boeken aangetoond aan de gemeente en dit is door gemeentelijke adviseurs bevestigd. 3.De ontwikkelaar wil de woningen eerst lokaal aanbieden. De ontwikkelaar biedt de woningen eerst lokaal aan. Over de duur van het aanbieden moeten nog afspraken worden gemaakt (bijvoorbeeld dat de woningen eerst 3 maanden lokaal moeten worden aangeboden).

Kanttekeningen 1.Er wordt afgeweken van de wens van de gemeenteraad. In de Woonvisie Oudewater 2020-2025 is bepaald dat bij ontwikkelingen op gemeentegrond zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding wordt toegepast. Echter, bij punt 5 van de aangenomen motie volkshuisvestingsbeleid in de raadsvergadering van 11 november 2021 is het college opgedragen zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding af te spreken in anterieure overeenkomsten voor koopwoningen in particuliere projecten. Echter, vanwege de nood aan betaalbare woningbouw, de wens van de ontwikkelaar om de woningen te ontwikkelen zonder instandhoudingstermijn, zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding en het feit dat het plan financieel onder druk staat, is het college van mening dat het niet toepassen van deze eisen rechtvaardig is om het bouwen van betaalbare woningen van de grond te krijgen. Het niet opnemen van deze eisen biedt de ontwikkelaar flexibiliteit. Daarnaast is het college via juridisch advies tot de conclusie gekomen dat het toepassen van zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding op particuliere grond alleen op vrijwillige basis kan en niet als verplichting mag worden opgelegd.

Financiën n.v.t.

Uitvoering Na het nemen van het raadsbesluit wordt op basis van de uitkomst toegewerkt naar de afronding van het haalbaarheidstraject van de Noord IJsselkade (Oude stomerij) en toegewerkt tot aanvraag van de omgevingsvergunning.

Communicatie n.v.t.

Samenhang met eerdere besluitvorming n.v.t.

Bijlagen Bijlage 1: Tekeningen en plattegronden Noord IJsselkade (D/25/202151) Bijlage 2: Woonvisie Oudewater 2020-2025 (D/25/202153) Bijlage 3: Motie volkshuisvestingsbeleid (D/25/202153) Bijlage 4: Doelgroepenverordening (D/25/202184) Bijlage 5: Raadsbesluit Afwijking woonbeleid Noord IJsselkade (D/25/202586)