rv Aanpassing Huisvestingsverordening gemeente Oudewater (157181).pdf

Raadsvoorstel Opsteller Vliet, Maarten van Vergadering van 1 oktober 2024 Kenmerk Z/24/071424 / D/24/157181 Portefeuillehouder Bernadette Schomaker Portefeuille Ruimtelijke ordening en Volkshuisvesting, inclusief implementatie Omgevingswet Onderwerp Aanpassing Huisvestingsverordening gemeente Oudewater

Inleiding Per 1 juli 2023 is de nieuwe Huisvestingsverordening gemeente Oudewater 2023 (hierna: Huisvestingsverordening) in werking getreden. Het voorstel is om in de Huisvestingsverordening (D/24/157259) een aantal aanpassingen doorvoeren, met name vanwege het implementeren van de wijzigingen in de Huisvestingswet die per 1 januari 2024 van kracht zijn. Voor de aanpassingen in de Huisvestingsverordening is regionaal (U10) een aantal gezamenlijke afspraken gemaakt. Hierbinnen is ruimte voor lokaal maatwerk. Daarnaast worden enkele optimalisaties doorgevoerd. De aanpassingen in de Huisvestingsverordening dragen bij aan het borgen van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimten, zodat iedereen de mogelijkheid krijgt om een woning te vinden met een prijs die past bij zijn/haar inkomen. De aanpassingen zijn op regionaal niveau (U10) afgestemd. Sinds de aangepaste Huisvestingswet die 1 januari 2024 is ingegaan, is het verplicht om de voorgestelde aanpassingen in de Huisvestingsverordening ter advies voor te leggen aan de Gedeputeerde Staten. Dit advies is aangevraagd bij de Gedeputeerde Staten van de Provincie Utrecht. De adviesaanvraag (D/24/157227) en het ontvangen advies (D/24/157226) is te vinden in de bijlagen.

De raad besluit De 'Huisvestingsverordening gemeente Oudewater 2024' vast te stellen.

De bevoegdheid van de raad komt voort uit de volgende wet- en/of regelgeving Artikel 147, eerste lid, en artikel 149 van de Gemeentewet.

Beoogd effect Een geactualiseerde Huisvestingsverordening.

Argumenten 1.1. Met de aanpassingen borgen we dat de wijzigingen in de Huisvestingswet die sinds 1 januari 2024 van kracht zijn geïmplementeerd worden. Regionaal is afgesproken dat de Huisvestingsverordening uiterlijk 1 januari 2025 van kracht is.

1.2. Een vergunningplicht voor betaalbare nieuwbouwkoopwoningen (max. prijs €390.000) kan mogelijk bijdragen aan een goede verdeling van woningen. De vergunningplicht zorgt ervoor dat woningen terecht komen bij huishoudens met een inkomen dat past bij de koopprijs. Het aanhouden van de NIBUD-inkomensnorm bij de vergunningplicht voor betaalbare nieuwbouwkoopwoningen zorgt voor eenduidigheid. Voor het verkrijgen van een vergunning geldt een maximale inkomenseis. De bijpassende inkomensgrenzen zijn gebaseerd op de NIBUD-norm voor inkomens en bijbehorende maximale hypotheek. Deze worden jaarlijks geactualiseerd/geïndexeerd. Regionaal is afgesproken om deze norm aan te houden om daarmee zoveel mogelijk aan te sluiten bij de wetgeving (waar ook de NIBUD -norm wordt gebruikt). Het artikel voor de vergunningplicht wordt opgenomen in de huisvestingsverordening. In nadere regels wordt uitgewerkt hoe met een aanvraag wordt omgegaan. Voortgang op deze uitwerking wordt teruggekoppeld in de jaarbrief wonen 2025. 1.3. Het verlenen van voorrang bij betaalbare nieuwbouwkoopwoningen via een Experimentenregeling geeft de ruimte om te experimenteren met nieuwe maatregelen. De ruimte is 10% van het aanbod betaalbare nieuwbouwkoopwoningen dat in een gemeente wordt opgeleverd.

Door te werken met een Experimentenregeling voordat definitieve maatregelen worden genomen over voorrang bij nieuwbouw betaalbare koop wordt meer ervaring opgedaan met deze nieuwe maatregel. De uitvoering voor het verlenen van voorrang is ingewikkeld, omdat er voor deze woningen geen centrale wachtlijst is zoals bij sociale huur. Samen met ontwikkelaars moet bij specifieke projecten worden gekeken hoe dit het beste ingeregeld kan worden. De experimentenregeling voor nieuwbouwkoopwoningen kan pas worden ingezet nadat de vergunningplicht voor nieuwbouwkoopwoningen is ingesteld. 1.4. Vastleggen dat maximaal 50% van de woningen op basis van binding met voorrang mag worden toegewezen geeft woningzoekenden met binding een grotere kans op het vinden van een woning. Met de aanpassing van de Huisvestingwet is het maximumpercentage van 25% voor lokale voorrang losgelaten. Dit percentage valt nu samen met regionale binding. Met andere woorden, de 50% voorrang voor woningzoekenden met binding geldt voor zowel woningzoekenden met regionale als lokale binding. Voor de Huisvestingsverordening leidt dit alleen tot een technische wijziging, het maximumpercentage voor het geven van voorrang aan woningzoekenden met binding van 50% is opgenomen.

Met de regio is afgesproken de monitoring van binding vorm te geven om inzicht te krijgen in de percentages van woningzoekenden die door middel van binding voorrang krijgen. 1.5. Voorrang verlenen aan de vrijwillige brandweer draagt bij aan behouden/verkrijgen voldoende bemensing op brandweerposten. De brandweerpost zit net beneden de streefformatie. Het doel is dat de vrijwillige brandweer de streefformatie bereikt. Door brandweervrijwilligers voorrang te geven op basis van economische binding hebben zij een grotere kans op een woning in de gemeente Oudewater. De brandweerpost werkt volgens het ‘vrije-instroom-principe: er is geen vaste bezetting aanwezig is op de post, maar de post wordt bemenst met vrijwilligers die opkomen vanaf huis- of werkadres. Hierdoor zijn de brandweervrijwilligers in de kernen gebiedsgebonden. Vanuit de brandweer is het signaal afgegeven dat voorrang voor brandweervrijwilligers kan helpen. 1.6. Aanpassen toewijzing van woningen aan grote huishoudens maakt toewijzing eerlijker. In de praktijk komen woningen met 7 of 8 kamers niet of nauwelijks beschikbaar. Door de bezettingsnormentabel in te korten naar 6 kamers vallen alle huishoudens van 6 of meer personen in de dezelfde categorie en worden woningen vanaf 6 kamers toegewezen aan ‘grote’ huishoudens met de langste wachttijd in plaats van het grootste huishoudens. 1.7.

De tweetrapsvoorrang vergroot de kans dat seniorenwoonruimte terecht komt bij een passende doelgroep. Het toevoegen van de tweetrapsvoorrang voor de doelgroep 55-65 jaar vergroot kans dat een seniorenwoonruimte terechtkomt bij een passende doelgroep. Bij de tweetrapsvoorrang wordt bij seniorenwoonruimte in eerste instantie gesorteerd op woningzoekenden van 65+. Levert dit geen geschikte kandidaat op, dan is de seniorenwoonruimte ook passend voor woningzoekenden van 55 tot 65 jaar. Redenen voor deze aanpassing zijn onder andere: de grotere verhuisbehoefte van de 55-64- jarigen t.o.v. de 65-plussers en de bijdrage die het verhuizen van de doelgroep 55-65jarigen kan leveren aan de doorstroming binnen de gemeente. 1.8. Het nut en de noodzaak voor het instellen van een Opkoopbescherming kan niet voldoende worden aangetoond. Voorwaarde voor het invoeren van een opkoopbescherming is dat sprake is van aantoonbaar nut hiervan en noodzaak hiervoor. Uit cijfers van het Kadaster, opgevraagd door de Woningmarktregio U10, is gebleken dat tussen 2018 en 2020 bij ongeveer 13% van alle verkooptransacties sprake was van opkoop. In 2021 en 2022 was dit percentage aanzienlijk lager, namelijk 3%. Gelet daarop is nut en noodzaak van opkoopbescherming niet aantoonbaar gebleken.

Daarnaast is de afgelopen jaren zowel landelijke- als lokale regelgeving ingevoerd die het verhuren van woningen minder aantrekkelijk maakt.

Kanttekeningen 1.1. Het instellen en de implementatie van een vergunningplicht voor nieuwbouwkoopwoningen vergt tijd en inzet. Voor het instellen van een vergunningplicht voor nieuwbouwkoopwoningen (prijsgrens €390.000) is een proces nodig als het gaat om het aanvragen van de vergunning en capaciteit voor de behandeling van een vergunningaanvraag. De implementatie van dit proces vraagt de nodige voorbereiding, mede omdat het gaat om een (landelijk) nieuwe regeling. Zowel het opzetten van een systeem waarmee de vergunning kan worden aangevraagd als het verlenen van de vergunningen vraagt capaciteit van de afdeling VTH. Het verlenen van de vergunningen zal vooral in pieken aan de orde zijn (wanneer een woningbouwproject met betaalbare nieuwbouwkoopwoningen wordt opgeleverd). Het uitgangspunt is dat dit past binnen de huidige capaciteit. Mogelijk staat dit op gespannen voet met andere werkzaamheden. Dit moet verder uitgewerkt worden binnen de organisatie. Een vergunningplicht wordt daarom op z'n vroegst 1 januari 2026 ingevoerd. 1.2. Het ontbreken van een vergunning maakt de koop niet ongeldig. De wet regelt niet dat bij het ontbreken van een vergunning de koop ongeldig is. Het kan dus voorkomen dat iemand een woning koopt en er geen vergunning wordt afgegeven maar de koop ook niet meer ongedaan kan worden gemaakt.

Er moet gezamenlijk met ontwikkelaars voor worden gezorgd dat dit zoveel mogelijk wordt voorkomen, bijvoorbeeld door inzet op communicatie over deze verplichting en te stimuleren dat ontbindende voorwaarden in de modelovereenkomsten worden opgenomen. 1.3. Onbekend is hoeveel betaalbare koopwoningen nu terecht komen bij hogere inkomens. We monitoren niet bij wie betaalbare koopwoningen terecht komen. Het is daardoor niet te zeggen of middeninkomens nu echt achter het net vissen bij de oplevering van betaalbare nieuwbouwkoopwoningen. Met de vergunningplicht borgen we wel dat alle betaalbare koopwoningen bij de juiste doelgroep terecht komen. Door navraag te doen bij makelaars verkennen we of het invoeren van een vergunningplicht voor nieuwbouwkoopwoningen een effectieve en efficiënte maatregel is. 1.4 Woningcorporaties maken zich zorgen over lokale voorrang. In een brief heeft het Regioplatform Corporaties Utrecht haar zorgen kenbaar gemaakt over het verlenen van lokale voorrang. De brief gaat in op het inperken van regionale woonruimteverdeling, het recht op vrije vestiging, onrechtvaardigheid in woonruimteverdeling en uitvoerbaarheid voor woningcorporaties. De brief is als bijlage toegevoegd aan het voorstel (D/24/157225)

Financiën De huidige aanpassingen in de Huisvestingsverordening hebben geen financiële gevolgen. Eventuele uitwerking van een vergunningensysteem voor betaalbare koopwoningen of het invoeren van een opkoopbescherming heeft wel financiële gevolgen. De opkoopbescherming is in dit voorstel niet opgenomen. De vergunningplicht voor betaalbare koopwoningen wordt uitgewerkt in nadere regels. Financiële gevolgen op dit onderwerp wordt in de P&C cyclus aan de gemeenteraad voorgelegd.

Uitvoering Na het aannemen van de verordening worden nadere beleidsregels aangepast als de nieuwe verordening dit vereist. Daarnaast wordt op de vergunningsplicht voor betaalbare koopwoningen een inhoudelijke verdiepingsslag gemaakt. Dit wordt in Q1 volgend jaar aan de gemeenteraad teruggekoppeld in de jaarbrief wonen. De aanpassingen in de huisvestingsverordening zijn afgestemd met woningcorporatie 'De Woningraat'.

Communicatie De gewijzigde verordening wordt gecommuniceerd via de gemeentelijke website. Daarnaast wordt deze gepubliceerd in het Gemeenteblad en op de website Overheid.nl.

Samenhang met eerdere besluitvorming n.v.t.

Bijlagen Bijlage 1: Adviesverzoek provincie Utrecht - D/24/157227 Bijlage 2: Advies provincie Utrecht Huisvestingsverordening gemeente Oudewater - D/24/157226 Bijlage 3: Signaal zorgen RWU - D/24/157225 Bijlage 4: Huisvestingsverordening gemeente Oudewater - D/24/157259 Bijlage 5: Raadsbesluit Huisvestingsverordening gemeente Oudewater - D/24/157228 Bijlage 6: Was-wordt lijst aanpassingen Huisvestingsverordening - D/24/157538