Raadsvoorstel 'Vaststellen bestemmingsplan Tappersheul III - bedrijventerrein en sportvoorzieningen' - Bijlage 4 (Toelichting - bijlage 2).pdf

KERNRANDZONEVISIE TAPPERSHEUL III OUDEWATER

KuiperCompagnons 07.11.19 werknummer 619.121.90

Opgave

Linschoten

Oudewater ligt in het Groene Hart in de meanderbocht waar de Lange Linschoten samenkomt met de Hollandse IJssel en wordt omsloten met ruim bemeten open landschap. De kernrand van de het stadje is beeldbepalend en vormt een belangrijke overgang van stad naar landschap. Polder Noord-Linschoten

Polder Zuid-Linschoten

Er spelen verschillende ontwikkelingen in de oostelijke kernrandzone Tappersheul III, zoals de mogelijke verplaatsing van het zwembad en de 200m skeelerbaan vanaf de Statenlandlocatie naar de locatie Tappersheul III en de mogelijke ontwikkeling van een nieuwe sporthal. Naast de verplaatsing van het zwembad en de skeelerbaan betreft het ook de gewenste uitbreiding van het bedrijventerrein Tappersheul III op de overgang naar het veenweidelandschap. De gemeente wil in samenspraak met de Provincie een gedegen ruimtelijke kernrandzonevisie voor het plangebied Tappersheul III dat ligt aan de de oostelijke kernrand van Oudewater vanaf de polderwetering tot aan de Broekkade.

Hollandse Ijssel

De kernrandzonevisie gaat uit van een visie voor de overgang van de kern en het landschap waarin de nieuwe functies een plek dienen te krijgen. De sportvoorzieningen hebben vooral een sociale betekenis voor de kern. De toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde van de zone zijn van belang om een duurzame kernrand voor de toekomst te borgen. Een belangrijk onderdeel van de op te stellen visie zijn ook de stad-landverbindingen, de landschappelijke inpassing, de zichtlijnen en de te realiseren watercompensatie.

Montfoort

Oostelijke kernrandzone Tappersheul III

Lange Linschoten

Polder Groot Hekendorp

Oudewater

De kernrandzonevisie is een ruimtelijke visie waarin geregeld is waar en onder welke randvoorwaarden ontwikkelingen mogelijk zijn en recreatieve, landschappelijke en natuurdoelen kunnen worden gerealiseerd. De visie is een toetsingskader voor ruimtelijke initiatieven.

Context ligging plangebied: kernrandzone grenzend aan het open veenweidelandschap

Beleid Kernrandzone PRS In het provinciaal beleid, de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn de ruimtelijke ambities opgenomen die bijdragen aan het aantrekkelijk houden van de leefomgeving in de toekomst. Middels het rode contouren beleid en de regels vanuit de PRV wordt gestreefd die ruimtelijke ambities te kunnen volbrengen. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie heeft de provincie aangegeven dat kwaliteit centraal staat en stimuleert gemeenten een integrale kernrandzonevisie op te stellen waarin de ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt vastgelegd én hoe dat kan worden verbeterd. Daarnaast is het de bedoeling om voor de huidige en toekomstige ontwikkelingen ruimtelijke kaders aan te geven. De kernrandzone-oost Tappersheul III in Oudewater biedt de mogelijkheid om op deze locatie nieuwe stedelijk gelieerde functies, zoals de sportvoorzieningen, te realiseren, mits wordt bijgedragen aan kwaliteitsverbetering. Het gaat hier namelijk om functies met een sociaal karakter voor de kern. Verder zorgt de watercompensatie (vanuit de Lange Linschoten) die in het gebied dient te worden gerealiseerd ook voor een positieve bijdrage aan de ontwikkeling van de kernrandzone.

Ook het versterken van aangename verblijfsmogelijkheden, goede verbindingen met zowel de kern als met bestaande ommetjes en een landschappelijke fraaie overgang tussen stedelijk gebied en het omliggende buitengebied zijn belangrijke uitgangspunten voor de ontwikkeling van de kernrandzonevisie. Daarnaast is een duurzame invulling van de kernrandzone essentieel om te voorkomen dat het over een paar jaar weer op de schop gaat.

Historische ontwikkeling oostelijke kernrandzone • Ontstaan vesting Oudewater 1100 (onderdeel Oude Holllandse Waterlinie), stadsrechten 1265, stedelijke groei heeft hoofdzakelijk na 1950 aan de noordzijde van de stad plaatsgevonden. • Bedrijventerrein Tappersheul is grotendeels ontwikkeld in de jaren ‘70. het oostelijk deel is ontwikkeld begin van deze eeuw. Het bedrijventerrein ontleent aan haar naam aan het buurtje Tappersheul. • In de landschapszone is de historische kavelstructuur van de Linschoter Noord-polder nog herkenbaar aanwezig 1560

1950

1990

2019

• Aan de noordzijde van de kernrandzone en het bedrijventerrein ligt de historische Broekkade en aan de zuidzijde de polderwetering

Landschappelijke context • Oudewater ligt aan Hollandse IJssel en de Lange Linschoten en is uitgegroeid in het open veenweidegebied van het Groene Hart • Oudewater heeft 2 karakters: • historische vesting, compacte en besloten kern met markante kerktorens, touwslagerij, etc. • dorpse uitbreidingswijken grenzend aan de polder

Polder Noord-Linschoten

Polder Papenkop en Diemerbroek Polder Zuid-Linschoten

• Karakteristiek: Oudewater aan de Hollandse IJssel en door weidsheid omsloten • Het plangebied grenst aan de open veenweidepolder Noord-Linschoten met de karakteristieke opstrekkende verkaveling • Het plangebied ligt opgespannen tussen de polderwetering en de markante groene achterkade, de Broekkade. Deze lange polderlijnen: polderwetering en achterkade vormen een krachtig lijnenspel in de open polderruimte met een eigen schoonheid

Polder Klein Hekendorp

• De bestaande landschapszone is een bufferzone/overgangszone tussen kern en buitengebied en heeft een half-open karakter • Tussen het bestaande bedrijventerrein en de nieuwe uitbreidingswijken ligt een groen tussengebied wat de verschillende polders met elkaar verbindt

Polder Groot Hekendorp

OUDEWATER

DOOR WEIDSHEID OMSLOTEN

groene beplante achterkaden

KERNKWALITEITEN POLDER

water, weide en wilgen

polderweteringen

Openheid Waard met linten en beplante achterkaden Veenweidekarakter (cope-ontginning) Landschappelijke diversiteit Rust & stilte

open polderlandschap

Ruimtelijke en functionele opbouw Oudewater • Concentratie van maatschappelijke en centrumvoorzieningen in de historische stadskern • Het bestaande bedrijventerrein is als een aparte enclave los van het woongebied ontwikkeld • Het groene tussengebied tussen de bedrijven en de nieuwe uitbreidingswijken bevat diverse maatschappelijke functies, zoals sportvoorzieningen en volkstuinen • Enkele maatschappelijke voorzieningen zoals het zwembad en de skeelerbaan kunnen indien mogelijk worden verplaatst naar de kernrandzone-oost • Vanuit het woongebied en het bedrijventerrein zijn weinig zichtlijnen naar het open landschap • Zichtlijnen naar Oudewater met de kerktorens, de schoorsteen van de touwslagerij als oriëntatiepunten

silhouet zuidzijde; kleinschalige bebouwing in groene mantel met kerktorens en schoorsteen touwslagerij als hoogtepunten

Gezicht op Oudewater

2 gezichten: historische vesting versus groene kernrandzones aan de polder Kansen voor een nieuw kernrandsilhouet oost silhouet noordzijde; kernrand begrensd met beplante achterkade

verkenning nieuw kernsilhouet oostzijde; duurzame landschapszone met ruimte voor recreatie, waterberging ecologie, sportvoorzieningen en bedrijfskavels

Recreatieve routes & eetbaar Oudewater • Beperkte toegankelijkheid en aansluiting van recreatieve routes vanuit de landschapszone naar het woongebied en het bedrijventerrein • Relatie tussen landschapszone en groene tussengebied mist • Beperkte toegankelijkheid veenweidelandschap. De Broekkade is verbonden met het middels een bruggetje. Er is een wens om de kade verder toegankelijk te maken, maar vanwege de verschillende eigenaren van de kade is dit lastig • De gebruikswaarde van de landschapszone is zeer extensief • In het groene tussengebied is vanuit het bredere stadsinitiatief Eetbaar Oudewater een eet- en beweegtuin gerealiseerd op het Toleind, met een parcours bestaande uit een 5-tal trimtoestellen in een eetbaar landschap met fruitbomen en allerlei eetbare planten en kruiden voor ‘wildplukken’ (bermsnacken)

Legenda AANPASSEN

Ecologie • De lange polderlijnen: de boezemvaarten, polderweteringen en molenvlieten zijn de dragers van de natte ecologische structuur, de achterkaden, dwarskaden en tiendwegen van de droge ecologische structuur • In de landschapszone zijn diverse natuurwaarden te vinden en is de biodiversiteit hoog door diversiteit in beplanting en afwisseling van landschapselementen • De landschapszone is deels leefgebied van de heikikker met paddenpoelen, struweelbeplanting, ruig grasland, etc. • Het plangebied dient deels als leef- en rustgebied voor één ransuil. De groene Broekkade en bomen langs de Iepenweg worden mogelijk gebruikt door de ransuilen als verbindingselement /vliegroute tussen hun verblijf-, rust- en foerageergebieden.

Kernkwaliteiten studiegebied

1 5

1

Veenweidelandschap: • Openheid veenweidegebied • Karakteristieke strokenverkaveling (cope-ontginningen) • Zichtlijnen • Koeien in de wei/weidevogels in de open weidegebieden

2

Landschapszone: • Half-open landschappelijke zone met ecologische en recreatieve verblijfskwaliteit • Diverse landschapselementen, zoals bosjes, boomgroepen, sloten, poelen, grasland en struinpaden • Deels leefgebied heikikker en ransuil

3

Groene tussengebied: • Verbindt het woongebied en bedrijventerrein • Maatschappelijke functies: supermarkt, volkstuinen, sportvoorzieningen, etc. • Waterpartijen en wandelpaden • Eetbaar Oudewater en beweegtuin

4

Polderwetering • Natte ecologische structuur

5

Broekkade als begrenzing groene kernrand • Beplante groene achterkade • Deels toegankelijk tot aan Landschapszone • Droge ecologische structuur

6

Polderlint aan Kerkwetering

2

Bedrijventerrein TAPPERSHEUL

4 6

3

KERNRANDZONE

Weinig relatie met het open polderlandschap

Tappersheul heeft weinig relatie met het landschap

Landschapszone Tappersheul - polderwetering

Waterpartij groen tussengebied

Beplante Broekkade

OMGEVING

Eetbaar Oudewater & beweegtuin

Landschapszone woongebied: wonen aan het landschap

Aandachtspunten huidige situatie • Landschapszone is nu alleen ingericht als afscherming van het bedrijventerrein en heeft hierdoor bewust weinig zichtrelaties op het landschap • Beperkte toegankelijkheid van de landschapzone zowel vanuit de kern als het landschap • Geen relatie tussen landschapszone en het groene tussengebied bij Toleind • Iepenweg wordt teveel gebruikt als vrachtwagenparkeerterrein

Landschapszone als afscherming bedrijventerrein – weinig zichtrelaties en beperkte toegankelijkheid

Iepenweg met vrachtwagen parkeren

Geen verbinding tussen Toleind en Landschapszone

Ontwikkelingen • Uitbreiding bedrijventerrein Tappersheul met ca 3 ha het landschap in • Compensatie leef- en rustgebied heikikker • Compensatie leef- en rustgebied ransuil • Verplaatsing zwembad en 200m skeelerbaan vanuit Statenland naar kernrand-oost • Zwembadinitiatief vanuit bewoners • Mogelijke ontwikkeling sporthal i.c.m. nieuw zwembad • Ruimte voor extra watercompensatie Waterschap (3500 m2 of 5000 m2?) vanuit Linschoten De nieuwe voorzieningen worden geplaatst in de huidige landschapszone. De huidige landschapszone schuift hierdoor op. Dit betekent dat er een nieuwe landschapszone dient te worden ontwikkeld aan de rand van de nieuwe voorzieningen.

Kernrandzonevisie De kernrandzonevisie is er op gericht bestaande kwaliteiten te handhaven en te versterken en om nieuwe initiatieven beter in samenhang te kunnen beoordelen. De visie geeft hiermee het raamwerk voor nieuwe ontwikkelingen. Binnen het raamwerk ontstaan er mogelijkheden om nieuwe initiatieven een plek te geven.

Wat is een kernrandzone?

gebruikswaarde belevingswaarde toekomstwaarde

•

Een overgangszone tussen de bebouwde kom en het buitengebied met daarin ruimte voor diverse (lokale) functies, zoals stedelijk gelieerde functies op het gebied werken, recreatie en ontspanning.

•

De voorzieningen in de overgangszone (kernrandzone) dienen ruim ingebed te worden in een landschappelijk raamwerk dat aansluit bij de landschappelijke kenmerken van het gebied.

•

Ook dienen er goede recreatieve aansluitingen te worden gerealiseerd die het recreatieve gebruik van de zone versterken.

Kansen voor de nieuwe kernrandzone oost •

Landschapszone als polderpark, half-open landschapszone met ecologische en recreatieve kwaliteit

•

Zichtrelaties landmarks en bijzondere plekken in de kern en het landschap behouden

•

Nieuw sportcluster koppelen aan sportvoorzieningen in groen tussengebied Toleind

•

Inspannen: sport en ontspannen: natuurbeleving in de landschapszone

•

Zwembad mogelijk in combinatie met sporthal als blikvanger

•

Verkenning mogelijkheid zwembad vlonder/landschapsbalkon aan de polder

•

Vrije zichtrelaties naar de polder

•

Voortbouwen op bestaande landschapsstructuren en landschapselementen: polder, water, weide, wilgen, bosjes, etc.

•

De polder beleven: robuust agrarische poldersfeer

•

Historie zichtbaar: polderpatroon, polderkade, polderwetering

•

Ruimte voor avontuurlijk en natuurlijk spelen (griendje, wilgenkunst, etc.)

•

Ruimte voor watercompensatie op gebiedseigen wijze

•

Het water beleefbaar maken

•

Verblijfsplek en route creëren in de nieuwe landschapszone parallel aan het veenweidelandschap

•

Toegankelijkheid vergroten en routes verbinden vanuit het woongebied en het bedrijventerrein met de nieuwe landschapszone

•

Forse bedrijfsgebouwen omzomen met groene massa waardoor eenheid ontstaat en afscherming van de bedrijven naar het landschap

DUURZAME KERNRAND

BOUWSTENEN VOOR EEN DUURZAME KERNRANDZONE NATUURINCLUSIEF

ecologische oevers, poelen voor voortplantingswater heikikker, landhabitat: ruigtes, kruidige gewassen, griend, rietvelden, etc. 2 kunstnesten groene kade voor de ransuil, inheemse vegetatie, biodiversiteit, natuurbeleving, natuurlijk spelen, struinpaden

DUURZAAM WATERSYSTEEM

hemelwaterberging, zichtbaar afkoppelen, verschillende watertypen versterken (wetering, poelen, slotenpatroon)

DUURZAME TERREININRICHTING

minimaliseren verharding, maximaal ruimte voor groen, duurzame verlichting, elektrische oplaadpunten, grasparkeren, struinpaden

DUURZAME VOORZIENINGEN

duurzaam materiaalgebruik, groene daken, gescheiden afvalinzameling, geïntegreerde zonnepanelen, etc.

BOUWSTENEN VOOR DE NIEUWE LANDSCHAPSZONE Polderlandschap Poldersingel Buitenpaden Poelen Bosjes, ruigtes, grienden Vochtig kruiden grasland Poldersloten

Visiekaart kernrandzone Tappersheul III

Visie kernrandzone Tappersheul III •

Ontwikkelen landschappelijke overgangszone tussen landschap en kern waarin de nieuwe functies (bedrijven en sportcluster) landschappelijk ingepast worden middels streekeigen landschapselementen

•

Nieuwe ecologische landschapszone ontwikkelen als natuurgebied waarin streekeigen landschapselementen zijn opgenomen, zoals natte graslanden, rietlanden, brede sloten met natuurlijke oevers en poelen voor waterberging, broekbosjes, grienden, boomgaard (eetbaar Oudewater) en recreatieve wandelpaden, bruggetjes, enkele verblijfsplekken en avontuurlijke spelen. De nieuwe landschapszone dient als ecologische stapsteen en als groene bufferzone voor natuur en recreatie/beleving en ontneemt het deels het zicht op de nieuwe bedrijfskavels

•

Ruimte voor natuur en ecologie in de landschapszone: nieuw leefgebied voor de heikikker (compensatie paddenpoelen), verbinden en versterken van groene structuren, nieuw leefgebied voor de ransuil: plaatsen 2 kunstnestplaatsen Broekkade

•

Versterken waterstructuur: in de landschapszone ruimte voor watercompensatie creëren met behoud en versterking van zoveel mogelijk bestaande waterstructuren

•

Nieuw polder-/buitenpad als doorgaande recreatieve wandelroute parallel aan het landschap vanaf het bestaande bruggetje aan de Broekkade naar de bestaande landschapszone nabij de polderwetering met goede verbindingen vanuit het woongebied en het bedrijventerrein met de nieuwe landschapszone en het landschap

•

Ruime groene bufferzone en verbinding tussen bedrijfskavels en nieuw sportcluster in aansluiting op het bestaande groene tussengebied en met zicht op het polderlandschap

•

Sportcluster en bedrijfsverzamelgebouw als bijzondere bebouwingsaccenten in het verlengde van het groene tussengebied in de nabijheid van de tennis, fitness, skatebaan, etc.

•

Onderscheid in inspannen en ontspannen Inspannen: sportcluster, Ontspannen nieuwe landschapszone: natuurbeleving

•

Iepenlaan ontwikkelen als groenblauwe drager tussen bestaand bedrijventerrein en de nieuwe uitbreiding, met behoud van bestaande waterstructuur

•

Zichtlijnen het landschap in, vanuit de bestaande dwarswegen (eventueel gekoppeld aan ontsluiting bedrijfskavels)

•

Groen en duurzame bedrijfsgebouwen, sportvoorzieningen en terreininrichting

heikikker

LANDSCHAPSZONE RUIMTE VOOR ECOLOGIE, WATER & NATUUR BELEVEN

INSPIRATIEBEELDEN SPORTCLUSTER ZWEMMEN, ZONNEN, SPORTEN & SKEELEREN