Raadsvoorstel 'Vaststellen bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater' - Bijlage 3 (Bestemmingsplan).pdf

    


Gemeente Oudewater     

Regels

De Schuylenburcht

Inhoudsopgave Regels

3

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten

5 5 9

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Tuin Artikel 4 Groen Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied Artikel 6 Water Artikel 7 Wonen - Zorgwonen

11 11 12 13 14 15

Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 8 Anti-dubbeltelregel Artikel 9 Algemene bouwregels Artikel 10 Algemene afwijkingsregels Artikel 11 Algemene wijzigingsregels Artikel 12 Overige regels

17 17 18 19 20 21

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 13 Overgangsrecht Artikel 14 Slotregel

23 23 24

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

2 - 24

Regels

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

3 - 24

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

4 - 24

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan:

het bestemmingsplan 'De Schuylenburcht' met identificatienummer NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01 van de gemeente Oudewater.

1.2

bestemmingsplan:

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5

aan-huis-gebonden beroep

een vrij beroep, waarvan de activiteiten niet publiek gericht zijn, dat op kleine schaal in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning primair haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Zoals arts, notaris of advocaat;

1.6

achtererf

de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn achter de achtergevel van het hoofdgebouw of achter een denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan.

1.7

antennedrager

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

1.8

antenne-installatie

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

1.9

bebouwing

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

5 - 24

1.10

bedrijf

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

1.11

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak.

1.12

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.13

bevoegd gezag

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.14

bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1.15

bouwen

het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten.

1.16

bouwgrens

de grens van een bouwvlak.

1.17

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.18

bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel.

1.19

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

1.20

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

6 - 24

1.21

dakkapel

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst;

1.22

detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder uitsluitend aan de bestemming ondergeschikte detailhandel is begrepen;

1.23

dienstverlening

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reisen uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen.

1.24

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.25

geluidsluwe buitenruimte

een bij een woning behorende buitenruimte, gelegen aan de geluidsluwe zijde, waarbij geldt dat het geluidsniveau niet hoger mag zijn dan 5 dB dan bij de geluidsluwe gevel.

1.26

geluidsluwe gevel

een bij een woning behorende gevel met een lager geluidsniveau, waarbij geldt dat het geluidsniveau op deze luwe gevel niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde voor elk van de te onderscheiden geluidsbronnen.

1.27

hoofdgebouw

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.28

horeca

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren worden verstrekt, al dan niet voor consumptie ter plaatse; waaronder uitsluitend aan de bestemming ondergeschikte horeca is begrepen in de vorm van een: a. café (café, bar). b. restaurant (restaurant, koffie-, en theehuis, lunchroom, juicebar); en naar de aard daarmee vergelijkbare bedrijven.

1.29

kantoor

een voorziening gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

7 - 24

1.30

kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Activiteitenbesluit, en voor zover de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij hoort.

1.31

nutsvoorzieningen

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1.32

overkapping

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1.33 a. b.

peil

de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer voor gebouwen indien de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer ligt tussen 0 en 0,15 m boven het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein; in alle andere gevallen is dit de bovenkant van het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

1.34

praktijkruimte

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

1.35 a. b.

voldoende parkeergelegenheid

waarbij in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor parkeren; de beoordeling of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, zoals gesteld onder sub a., wordt op basis van de door de CROW vastgestelde richtlijnen (publicatie 381 - december 2018, of de meest actuele uitgave), dan wel aan de hand van de van toepassing zijnde beleidsregels van de gemeente Oudewater ten aanzien van parkeren bepaald.

1.36

voorgevel

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of ''uitstraling'' als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1.37

zorgwoning

een woning of wooneenheid, bestemd voor verzorgd wonen, waarbij extramurale verzorging, verpleging, begeleiding en hotel- en welzijnsdiensten vanuit een professionele zorgverlenende organisatie wordt geboden

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

8 - 24

Artikel 2

Wijze van meten

Bij het toepassen van deze regels wordt als volgt gemeten/gerekend:

2.1

afstand

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot bouwperceelsgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

2.2 a. b.

2.3

bouwhoogte van een antenne-installatie in geval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie; in geval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftinstallaties, installaties voor energieopwekking en -opslag, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. Bij ondergrondsbouwen: vanaf peil tot aan de bovenkant van de laagst gelegen afgewerkte vloer onder peil van een bouwwerk/gebouw.

2.4

breedte, lengte en diepte van een bouwwerk

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren; bij afwezigheid van een gevel: de rand van het bouwwerk geprojecteerd op het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.5

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een ander, daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.6

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.7

vloeroppervlakte

de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580.

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

9 - 24

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

10 - 24

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Tuin

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen; b. zij- en achterpaden; c. bijbehorende nutsvoorzieningen; d. water; e. in- en uitritten en andere ondergeschikte verhardingen; f. parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein'.

3.2

Bouwregels

3.2.1 Algemeen Op deze gronden mag ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd: a. met het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken; b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met dien verstande dat:: 1. de bouwhoogte van erfafscheidingen voor of ten hoogste 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw en het denkbeeldige verlengde daarvan bedraagt ten hoogste 1 m; 2. de bouwhoogte van erfafscheidingen elders bedraagt ten hoogste 2 m; 3. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m. 3.2.2 Balkons Voor balkons gelden de volgende regels: a. Balkons mogen alleen aan de verdieping worden gebouwd. Verder geldt dat: 1. een balkon uitsluitend mag worden aangebracht ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding balkon';

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

11 - 24

Artikel 4 4.1

Groen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen'aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groen, water, speelvoorzieningen en voet- en fietspaden; b. nutsvoorzieningen; c. parkeervoorzieningen en verharding ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van verkeer - parkeren'.

4.2

Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m; c. in afwijking van het bepaalde onder b., mag ten behoeve van lichtmasten hoger worden gebouwd tot een maximum van 5 m.

4.3

Afwijken van de gebruiksregels

4.3.1 Parkeervoorzieningen Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1 Bestemmingsomschrijving teneinde parkeervoorzieningen en veranderingen van de bestaande, aan deze bestemming grenzende wegen toe te staan, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. de afwijking is noodzakelijk ten behoeve van een optimale verkeersafwikkeling dan wel in verband met de parkeerbehoefte binnen het gebied; b. de verkeersveiligheid in het gebied mag niet in het gedrang komen; c. een toename van de aantasting van het woon- en leefklimaat is niet toegestaan; d. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan het ruimtelijk beeld van het openbaar (groen)gebied; e. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan het gebruik van belendende percelen.

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

12 - 24

Artikel 5 5.1

Verkeer - Verblijfsgebied

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. verblijfsgebied en de bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals b. groen; c. parkeervoorzieningen; d. nutsvoorzieningen; e. reclame-uitingen; f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

5.2

Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling, de wegaanduiding of de verlichting, bedraagt ten hoogste 3 m.

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

13 - 24

Artikel 6 6.1

Water

Bestemmingsomschrijving

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. water en oeververbindingen; b. water ten behoeve van de waterhuishouding en oevers; c. bruggen, duikers en steigers; alsmede voor: d. bouwwerken, zoals balkons en constructies bij hoofdgebouwen ten dienste van de woonfunctie van de aangrenzende bestemming.

6.2

Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: 6.2.1 Algemeen a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan ten behoeve van de verkeersregeling of de verlichting en bruggen bedraagt ten hoogste 3 m. 6.2.2 Balkons In afwijking van het bepaalde onder 6.2.1 Algemeen mogen balkons worden gebouwd en gelden de volgende regels: a. een balkon mag uitsluitend worden aangebracht ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding balkon'; b. de afstand van de onderzijde van balkons bedraagt minimaal 100 centimeter tot het waterpeil.

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

14 - 24

Artikel 7 7.1

Wonen - Zorgwonen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - Zorgwonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.

het wonen daaronder begrepen verzorgd wonen, waarbij extramurale verzorging, verpleging, begeleiding en hotel- en welzijnsdiensten vanuit een professionele zorgverlenende organisatie wordt geboden, met de daarbij behorende: b. gemeenschappelijke verblijfsruimtes; c. ondersteunende zorgfuncties; d. ondergeschikte kantoorruimtes voor het zorgpersoneel; e. ondergeschikte bedrijfsruimtes, waaronder mede begrepen:; 1. ondergeschikte detailhandel; 2. ondergeschikte horeca; f. scootmobiel- en fietsenstalling(en); g. overige bouwwerken; h. toegangswegen en verhardingen; i. groenvoorzieningen; j. tuinen en erven; k. water. l. parkeervoorzieningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein';

7.2

Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: 7.2.1 Hoofdgebouwen a. hoofdgebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd; b. de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte; c. er zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan; d. per woning dient tenminste te worden voorzien in een geluidsluwe gevell en een geluidsluwe buitenruimte. 7.2.2 a. b. c. d. e. f. g. h.

Bijbehorend bouwwerk

de afstand van een bijbehorend bouwwerk tot de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt ten minste 1 m; de afstand van een bijbehorend bouwwerk tot perceelsgrenzen bedraagt 0 m of ten minste 1 m; de goothoogte van een aan het hoofdgebouw gebouwd bijbehorend bouwwerk bedraagt ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,30 m; de goothoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk bedraagt ten hoogste 3 m; de bouwhoogte van een met het hoofdgebouw verbonden bijbehorend bouwwerk bedraagt ten hoogste 5 m; de bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk bedraagt ten hoogste 4,5 m; de diepte van een met het hoofdgebouw verbonden bijbehorend bouwwerk, gemeten vanuit de gevel van het hoofdgebouw waaraan het bijbehorend bouwwerk wordt gebouwd, bedraagt ten hoogste 3 m; de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste 50% van het zij- en achtererf.

7.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde a. de bouwhoogte van erfafscheidingen voor of ten hoogste 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw en het denkbeeldige verlengde daarvan bedraagt ten hoogste 1 m; b. de bouwhoogte van erfafscheidingen elders bedraagt ten hoogste 2 m; c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, bedraagt ten hoogste 3

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

15 - 24

m.

7.3

Specifieke gebruiksregels

7.3.1 Bedrijfsruimte Ten aanzien van het bepaalde in lid 7.1 Bestemmingsomschrijving onder e. geldt dat de ondergeschikte bedrijfsruimtes uitsluitend zijn toegestaan op de begane grond. 7.3.2 Oppervlakte De bedrijfsvloeroppervlakte van de bedrijfsruimtes, genoemd onder 7.3.1 Bedrijfsruimte mag in totaal niet meer bedragen dan 300m².

7.4

Afwijken van de gebruiksregels

7.4.1 Afwijken zorgerelateerde en ondergeschikte functies Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid:: a. 7.1 Bestemmingsomschrijving onder a. en c. voor het toestaan dat de daar genoemde functies voor anderen dan de bewoners worden opengesteld voor medegebruik; b. 7.1 onder e. voor het toestaan dat de daar genoemde ondergeschikte functies worden opengesteld voor medegebruik als voorziening voor de buurt. 7.4.2 Voorwaarden voor het verlenen van de omgevingsvergunning Een omgevingsvergunning zoals bedoeld in 7.4.1 Afwijken zorgerelateerde en ondergeschikte functies wordt slechts verleend, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. van het bepaalde in 7.3 mag niet worden afgeweken; b. geen afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving; c. geen onevenredige toename van de verkeersbelasting optreedt in de omgeving; d. er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

16 - 24

Hoofdstuk 3 Artikel 8

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

17 - 24

Artikel 9

Algemene bouwregels

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingen, aanduidingsgrenzen en regels worden overschreden door: a. tot gebouwen behorende stoepen, stoepranden, trappenhuizen, galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken en andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt; b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding niet meer dan 2 m bedraagt; c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt..

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

18 - 24

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels 10.1

Maten en percentages

Het bevoegd gezag kan – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is – bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor: a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%; b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot. De omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

19 - 24

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels 11.1

Overschrijding bestemmingsgrenzen

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

20 - 24

Artikel 12 Overige regels 12.1

Parkeerregelgeving

Indien een aanvraag om een omgevingsvergunning aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan parkeerplaatsen wordt de omgevingsvergunning slechts verleend indien; a. in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor parkeren; b. de beoordeling of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, zoals gesteld onder sub a., wordt op basis van de door de CROW vastgestelde richtlijnen (publicatie 381 - december 2018, of de meest actuele uitgave), dan wel aan de hand van de van toepassing zijnde beleidsregels van de gemeente Oudewater ten aanzien van parkeren bepaald.

12.2

Laden of lossen

Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan laad- en losvoorzieningen wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen of voor een gebruiksverandering slechts verleend indien; a. in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het laden en lossen van goederen, aan, in, of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan; b. van voldoende mate van laad- en losvoorzieningen voor het laden en lossen van goederen zoals bedoeld in sub a. is sprake indien is voldaan aan de normen zoals opgenomen in het ASVV 2012 (uitgave van het CROW), dan wel het geldende ASVV 2012 (uitgave van het CROW) zoals dat geldt op het tijdstip van indiening van de aanvraag als bedoeld in sub a. voor het bouwen en/of voor een gebruiksverandering en/of afwijking of het uitwerken of het wijzigen.

12.3

Afwijkingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de leden 12.1 en 12.2: a. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, of b. voor zover op andere wijze in de benodigde parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

12.4

Voorwaarden voor afwijken

Afwijken van de regels, als bedoeld in 12.1 en 12.2 is slechts mogelijk, indien het verlenen van de omgevingsvergunning niet leidt tot; a. aantasting van de samenhang in het straat- en bebouwingsbeeld; b. verkeersonveilige situaties; c. een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk en niet sociaal controleerbaar is; d. beperking van de gebruiksmogelijkheden op aangrenzende gronden en/of binnen andere bestemmingen.

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

21 - 24

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

22 - 24

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht 13.1

Overgangsrecht bouwwerken

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt: a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: b. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 1. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan; c. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%; d. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

23 - 24

Artikel 14 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan De Schuylenburcht'.

(ontwerp) De Schuylenburcht NL.IMRO.0589.BPDeSchuylenburcht-ON01

24 - 24

B ijla gen 1.

Bezonningsstudie

2.

Beeldkwaliteitsplan

3.

3A, 3B en 3C Bodem en asbestbodemonderzoeken

4.

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

5.

5A en 5B Watertoets

6.

6A en 6B Quickscan ecologie en aanvullend onderzoek

7.

Stikstofberekening

8.

Reactienota n.a.v. de inspraak

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1 . 1 Aan leidin g Woonzorgcentrum de Schuylenburcht ligt in de wijk Klein Hekendorp aan de rand van het centrum van Oudewater. Het huidige complex, gebouwd in 1973, voldoet niet meer aan de hedendaagse wensen en eisen en is toe aan vernieuwing. Woningbouwvereniging De Woningraat heeft het voornemen om op deze locatie een nieuw wooncomplex te ontwikkelen. Het nieuwe complex bestaat uit 4 bouwdelen waarvan de twee zuidelijke bouwdelen zijn verbonden met een 1-laags tussenlid. De nieuwe ontwikkeling zal aansluiten bij de huidige en toekomstige woonvraag in Oudewater. Het woningaanbod zal bestaan uit sociale huurwoningen en reguliere appartementen. In totaal zullen er 69 appartementen worden gerealiseerd waarvan 48 driekamer woningen en 21 tweekamer reguliere appartementen. Op basis van de beheersverordening ‘Oudewater en landelijk gebied Hekendorp en Papekop’ en de regeling zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Kern' is de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk. De geldende regeling dient hiervoor herzien te worden. Op 11 juni 2020 heeft de gemeenteraad in zijn openbare vergadering het beeldkwaliteitsplan de Schuylenburcht vastgesteld. Het voorliggende bestemmingsplan is uitwerking van het beeldkwaliteitsplan en vormt de juridisch-planologische regeling die de voorgenomen ontwikkeling mogelijk maakt.

1 . 2 Ligging en b egren z ing p la ngeb ied Het plangebied is gelegen aan de westzijde van Oudewater in de wijk Klein Hekendorp. Het plangebied wordt begrensd door de Hekendorperweg, de Heemraadsingel en de Joh. J. Vierbergenweg. Het plangebied is ten opzichte van het voorontwerp bestemmingsplan iets gewijzigd: de ten westen van de Hekendorperweg gelegen parkeerstrook is nu ook opgenomen in het plangebied.

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 4

Ligging plangebied (bron: google maps)

Begrenzing plangebied (bron: google maps)

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 5

1 . 3 G eldend bes t emm in gsp la n Voor het plangebied aan de Hekendorperweg is de beheersverordening ‘Oudewater en landelijk gebied Hekendorp en Papekop’ (NL.IMRO.0589.BVOudewater-BVA1) van toepassing. Om een actueel planologisch kader te behouden is een beheersverordening vastgesteld. Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad van Oudewater op 28 september 2017. Het gaat in een beheersverordening uitsluitend om de bestaande situatie, zowel de ‘waarneembare’ bestaande situatie en de planologisch bestaande situatie. Het plangebied heeft op basis van de beheersverordening de aanduiding 'Kern'. Voor dit gebied is de regeling zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Kern' van kracht, vastgesteld op 8 juni 2006. Het plangebied heeft op basis van het bestemmingsplan ‘Kern’ de bestemming ‘Wooncomplex’, de bestemming ‘Tuinen’, de bestemming ‘Groenvoorzieningen’ en de bestemming ‘Water’. De maximale bouwhoogte binnen de bestemming ‘Wooncomplex’ bedraagt 12 meter. Op de gronden aangewezen voor bestemming ‘Tuinen’, ‘Groenvoorzieningen’ en ‘Water’ mogen geen hoofdgebouwen worden gebouwd. Toets aan beheersverordening en bestemmingsplan regels Het initiatief betreft de ontwikkeling van een nieuw wooncomplex met 69 appartementen waarvan 48 driekamer woningen en 21 tweekamer reguliere appartementen. Het nieuwe wooncomplex

wordt

deels

gesitueerd

binnen

de

bestemmingen

‘‘Tuinen’,

‘Groenvoorzieningen’ en ‘Water’ en heeft een maximale bouwhoogte van ca. 18 meter. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de regeling van de beheersverordening ‘Oudewater en landelijk gebied Hekendorp en Papekop’. Het initiatief is op basis hiervan niet uitvoerbaar. Een uitsnede van de verbeelding (bestemmingsplan ‘Kern’ is hieronder weergegeven.

Uitsnede bestemmingsplan ‘Kern’ (bron: gemeente Oudewater) Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 6

1 .4 Le es w ijz er De bestaande en toekomstige situatie wordt in hoofdstuk 2 beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het beleid beschreven dat relevant is voor deze ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid beschreven, waarbij aandacht wordt gegeven aan de financiële haalbaarheid,

de

milieutechnische

randvoorwaarden

en

de

planologische

randvoorwaarden. Daarna wordt in hoofdstuk 5 een toelichting gegeven op de regels. In hoofdstuk 6 nader ingegaan op de economische uitvoerbaarheid. Tot slot volgt in hoofdstuk 6 de inspraak, het overleg en de zienswijzen.

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 7

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2 . 1 B est aan de s it ua t ie p lan geb ied De driehoekvormige kavel van Schuylenburcht wordt gevormd door de doorgaande J.J. Vierbergenweg aan de oostzijde, de Heemraadsingel aan de noordzijde en de Hekendorperweg aan de westzijde. Schuylenburcht ligt binnen een overgang van twee groen- en waterstructuren. De oude Kerkwetering langs de J.J. Vierbergenweg komt vanuit het noorden samen met de groen- en waterstructuur van de wijk. De huidige kavel wordt aan de zuid- en westzijde begrensd door de Hekendorperweg terwijl de groen- en waterstructuur doorloopt en visueel een groter gebied vormt rondom Schuylenburcht. Het gebouw Schuylenburcht was een solitaire massa in het groen. Het gebouw Schuylenburcht bestond uit vier bouwlagen in de westvleugel en twee bouwlagen in de noordvleugel. In het gebouw waren 55 zorgappartementen aanwezig. Het wooncomplex Schuylenburcht heeft een tijd lang leeggestaan en is nu gesloopt. De omgeving is parkachtig aangelegd met gras en bomen. Direct tegen het gebouw aan lag een smalle tuin met wat beplanting en kleine heesters. De tuin aan de J.J. Vierbergenweg is dichter beplant en werd uitsluitend gebruikt door de bewoners. De tuin van de Schuylenburcht was aan de zijde van de Hekendorperweg afgesloten met een schutting. Via de noordzijde van de locatie was de tuin wel toegankelijk.

Ontsluiting van het plangebied vindt plaats op de Hekendorperweg. Het parkeren vond plaats op maaiveld, in het plangebied waren 43 parkeerplaatsen aanwezig.

Het gebouw Schuylenburcht voor de sloop (bron: Van Hoogevest Architecten)

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 8

2 . 2 St edenb ou wkun dige c on text Oudewater is gelegen midden in het Groene Hart en wordt omringd door agrarisch groen. De wijken Klein Hekendorp en Brede Dijk zijn uitbreidingen van de stad op voormalig agrarisch gebied. De richting van de oorspronkelijke ontginningsstructuur is deels terug te zien in de structuur van de wijken. De uitlopende lintbebouwing rond de Goudse straatweg volgt de richting van de Hollandse IJssel. Klein Hekendorp heeft een homogene, orthogonale structuur. De wijk is opgebouwd in een traditionele blokken en strokenverkaveling. Schuylenburcht is naast onderdeel van Klein Hekendorp ook onderdeel van de zone tussen Klein Hekendorp en de oude stad. Deze zone rondom de J.J. Vierbergenweg kenmerkt zich door hogere en grotere volumes. Oudewater bestaat voor een groot deel uit grondgebonden woningen van 2 tot 3 bouwlagen veelal met een traditionele zadelkap. Hiertussen zijn een aantal hoogte accenten, veelal gekenmerkt door een andere functie of typologie. Dit zijn onder andere zorgcentra, kerkgebouwen, industrieloodsen en school gebouwen. Het oude centrum heeft een hogere dichtheid en gemiddeld hogere bouwhoogte dan de omliggende wijken. De variatie in bouwhoogte is hier groter. De Grote Kerk en de St. Franciscuskerk vormen de hoogte accenten. Klein Hekendorp en de Brede Dijk zijn homogeen in structuur en bouwhoogte.

De opzet van de wijk met repeterende elementen zorgt hiervoor. Binnen Klein Hekendorp is het huidige Schuylenburcht met 4 tot 5 lagen een hoogte accent, passend bij de typologie van galerijflat. Architectuur De architectuur in de wijk is zowel in vorm als materiaal vrij homogeen. Kleurgebruik en materialisering zijn ingetogen en passend bij de trend in de jaren ‘70. Schuylenburcht en de vier naastgelegen blokken met rijwoningen wijken hiervan af met hun rode baksteen. Groen Aan de randen van de wijk en langs de Heemraadsingel zijn de meest opvallende groenstructuren te zien. Daartussen staan nauwelijks noemenswaardige bomen of bomenrijen. De locatie van Schuylenburcht, op de plek waar de Heemraadsingel en de J.J. Vierbergenweg samenkomen, is dan ook een van de meest groene plekken van de wijk. Langs de Heemraadsingel en op de locatie zelf zijn de bomen redelijk los verspreid. Er staan onder meer essen, elzen en in de ‘tuin’ van de Schuylenburcht (sier-) fruitbomen en een grote berk. De haagbeuk op de hoek van de Heemraadsingel en Hekendorpweg en drie Kersenbomen binnen de tuin zijn benoemd als waardevol op de gemeentelijke ‘beschermde bomen kaart’. Langs de J.J. Vierbergenweg staan 3, niet helemaal complete bomenrijen. Deze bestaan deels uit essen (aan de kant van Klein Hekendorp), en deels uit platanen.

Het plangebied wordt aan twee zijden omsloten door water: de Heemraadsingel Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 9

en de restanten van de Kerkwetering. De oevers van beide waterlopen zijn natuurlijk en groen aangelegd.

Stedenbouwkundige structuur (bron: Van Hoogevest Architecten)

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 10

2 . 3 St edenb ou wkun dige u it gangspu nt en Voor de locatie Schuylenburcht zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld die een transformatie mogelijk maken van de bestaande inrichting en bebouwing naar een woongebied voor circa 65 appartementen in de goedkope (huur)sector met aanvullende maatschappelijk

(zorg)voorzieningen.

Gestreefd

wordt

naar

een

ensemble

van

aantrekkelijke alzijdige woongebouwen in een parkachtige setting van water en beplanting, dat een verbinding vormt tussen de grotere schaal van de zone langs de provinciale weg en de bestaande bebouwing van Klein Hekendorp De structuur van de wijk volgt de oorspronkelijke ontginningsstructuur van het landschap. Door deze structuur in het plangebied door te zetten ontstaat een stedenbouwkundige eenheid. Tevens geeft deze richting een zeer gunstige oriëntatie van de woningen op de zon. Oriëntatie De structuur van de wijk volgt deels de oorspronkelijke ontginningsstructuur van het landschap. Door deze structuur in het plangebied door te zetten ontstaat een stedenbouwkundige eenheid. Tevens geeft deze richting een zeer gunstige oriëntatie van de woningen op de zon. Alzijdigheid De locatie heeft een alzijdig karakter. Deze alzijdigheid wordt gewaarborgd en duidelijke achterkanten worden vermeden. Het huidige gebouw blokkeert het zicht in twee richtingen. In de nieuwe situatie doorsnijden zichtlijnen het plangebied. Ook wordt rekening gehouden met het zicht vanuit de woningen aan de Heemraadsingel en de J.J. Vierbergenweg. De groen- en waterstructuur wordt zoveel mogelijk als een doorlopend landschap opgevat. Ensemble & ritme De wens om de bouw gefaseerd uit te voeren leidt logischerwijs tot een opsplitsing van het programma in meerdere, kleinschalige volumes.

De stroken- en stempelstructuur van de wijk wordt in ritme en richting voortgezet. Het ritme van kopgevels langs de J.J. Vierbergenweg kan in het plan voortgezet worden. Een ensemble van meerdere volumes biedt de kans om de buitenruimte onder te verdelen in meer publieke en meer private gebieden. Bouwhoogte Schuylenburcht ligt op een overgang van wijk naar stad. In bouwhoogte zal het aansluiting zoeken op beide schaalniveaus. Hoogteaccenten langs de J.J. Vierbergenweg zoeken aansluiting bij de grote schaal van andere gebouwen langs deze weg. Verder sluit het aan bij het ritme vanuit de wijk en versterkt het de variatie binnen het nieuwe ensemble.

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 11

2 . 4 To ekoms t ige s itu at ie p la ngeb ied Het gebouw De Schuylenburcht is inmiddels gesloopt. Het gebouw van woningcorporatie De Woningraat had zijn functie als verzorgingstehuis verloren door vernieuwde wetgeving op het gebied van (intramuraal) wonen & zorg. Het gebouw met kleine onzelfstandige appartementen was door haar bouwkundige techniek niet geschikt voor het

verbouwen

naar

zelfstandige,

duurzaam

bewoonbare

appartementen.

De

initiatiefnemer heeft het pand dan ook laten slopen en wil daarvoor met name nieuwe, levensloopbestendige appartementen bouwen. Het hospice verhuist naar Kerkwetering 11 te Oudewater. De invulling van de nieuwbouw is binnen de bouwvlekken opgelost die zijn bepaald in de door de gemeente opgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden. Ook is de input van omwonenden meegenomen in de verfijning van de positie van de verschillende gebouwdelen. Het gehele nieuw te bouwen complex bestaat uit 4 bouwdelen waarvan de twee zuidelijke bouwdelen zijn verbonden met een 1-laags tussenlid. Elk bouwdeel heeft een eigen interne ontsluiting en entree. Type woningen Het woningaanbod zal bestaan uit sociale huurwoningen en reguliere appartementen. In totaal zullen er 69 appartementen worden gerealiseerd waarvan 48 3-kamer woningen met een oppervlakte tussen de 65m2 en 85m2 en 21 2-kamer reguliere appartementen van 50m2. De reguliere appartementen zullen gegroepeerd worden rondom een gezamenlijke woonkamer en kunnen, bij het verdwijnen van de zorgfunctie, ook als zelfstandig appartement worden verhuurd. Op de begane grond zijn 5 hoofdentrees die toegang geven tot de interne trappenhuizen en liften. Bergingen zijn zo gunstig mogelijk gepositioneerd om lange blinde gevels te voorkomen.

Oriëntatie De woningen zijn ten opzichte van elkaar en ten opzichte van de bestaande woningen zo georiënteerd dat uitzicht en privacy zoveel mogelijk worden gewaarborgd en schaduwwerking wordt voorkomen. Elke woning heeft een eigen buitenruimte in de vorm van een uitkragend balkon. Wat de effecten van het plan op de bezonning van de nabij gelegen panden is, is onderzocht. Deze bezonningsstudie is te vinden in bijlage 1 bij deze toelichting. Bouwhoogte Passend

binnen

de

stedenbouwkundige

randvoorwaarden,

structuurvisie

en

architectonische uitgangspunten is er binnen het complex gekozen voor een opbouw in bouwhoogte van het niveau van de buurt en wijk naar het niveau van de stad. Van 3 bouwlagen aan de zijde van de Heemraadsingel naar maximaal 6 bouwlagen aan de J.J. Vierbergenweg.

Parkeren Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 12

Parkeren zal op maaiveld worden opgelost. Er is een parkeernorm aangehouden van 1,3 parkeerplaats per appartement. In totaal zullen er 90 p.p. worden gerealiseerd. Een uitgebreidere omschrijving van de toekomstige parkeersituatie is te vinden in paragraaf 4.5 van deze toelichting. De bestaande parkeerplaatsen aan de Hekendorperweg worden zoveel mogelijk behouden en alleen worden herstraat. Fietsparkeren zal in de bergingen van de woningen gebeuren. Nabij de verschillende entrees zullen voorzieningen komen voor korte termijn fietsparkeren. Groen en water De verschillende gebouwdelen zullen deels in het water staan. De uitloop van de Kerkwetering wordt in stand gehouden en verbreed in samenhang met de totale groenstructuur en de nieuwbouw. Bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden. De als ‘waardevol’ aangeduide solitaire haagbeuk op de hoek van de Heemraadsingel en Hekendorperweg krijgt in de nieuwe situatie meer groeiruimte. De drie Sierkersen langs het water (die ook als ‘waardevol’ zijn aangeduid) zullen vanwege de gewenste verbreding van het water en de gewenste stedenbouwkundige opzet niet op de huidige locatie kunnen blijven staan. Om te kijken of deze verplantbaar zijn, is hiervoor is een boomeffectrapportage opgesteld (zie bijlage 1A en 1B). Uit deze rapportage blijkt dat de bomen niet verplantbaar zijn.

Daarom zullen binnen het plangebied 3 nieuwe, grotere bomen worden geplant. Duurzaamheid Het nieuw te bouwen complex zal voldoen aan de nieuwste duurzaamheidseisen, zoals aardgasvrij bouwen, waardoor de belangrijkste, eerste stap is gezet naar CO2neutraal/nul-opmeter. Uit oogpunt van klimaatbestendigheid zo veel mogelijk groen en waterberging gerealiseerd. Ook wordt de hemelwaterafvoer afgekoppeld van het rioolstelsel.

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 13

Toekomstige situatie (bron: Van Hoogevest Architecten)

ten) Toekomstige situatie (bron: Van Hoogevest Architecten) Indicatieve weergave bouwplan (bron: Van Hoogevest Architecten)

Indicatieve weergave bouwplan (bron: Van Hoogevest Architecten)

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 14

Indicatieve weergave bouwplan (bron: Van Hoogevest Architecten)

Indicatieve weergave bouwplan (bron: Van Hoogevest Architecten)

Indicatieve weergave bouwplan (bron: Van Hoogevest Architecten)

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 15

Hoofdstuk 3 Beleidskaders De gemeente is in principe vrij in de keuze van het te voeren beleid. De wetgeving in Nederland gaat er wel vanuit dat er rekening wordt gehouden met het beleid van hogere overheden, vooral daar waar het bovenlokale of regionale belangen betreft. De gemeente is niet verplicht om dit beleid te volgen, maar een afwijking daarvan moet wel duidelijk gemotiveerd worden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op relevant rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid. 3 . 1 R ijksbeleid 3 . 1 .1 Stru ctuu rv is ie Infr as tru ctuu r en Ru imt e Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft een nieuwe structuurvisie opgesteld Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) “Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig”. Het bijbehorende Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro / Amvb Ruimte) is in werking getreden op 17 december 2011. Hierna wordt kort de doelstelling van dit nieuwe beleid samengevat. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker vooropzet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden.

Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijk betrokkenheid. Een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid is nodig om die nieuwe aanpak vorm te geven. De verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zijn gedateerd door nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen die onder andere ontstaan omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. Deze structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de ‘kapstok’ voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In deze structuurvisie schetst het Rijk ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028. De forse bezuinigingsopgave maakt dat er scherp geprioriteerd moet worden. De financiële middelen zijn de komende jaren beperkt en private investeerders zijn terughoudender. Hierdoor vertragen projecten, worden deze heroverwogen of zelfs gestopt. Daarnaast werkt de huidige wijze van financiering van gebiedsontwikkeling niet meer.

Nieuwe

verdienmodellen

en

andere

kostendragers

zijn

nodig

om

gebiedsontwikkeling weer van de grond te krijgen. Tegelijkertijd vragen grote opgaven op het gebied van concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid om rijk betrokkenheid. Toets aan Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 16

Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van de provincies en gemeenten zitten en laat verstedelijkings- en landschapsbeleid over aan de provincies en gemeenten. De SVIR gaat niet in- op uitbreidingsmogelijkheden van individuele initiatieven waarvan in het onderhavige geval sprake is. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) regelt de doorwerking van nationale belangen op ruimtelijk gebied in gemeentelijke bestemmingsplannen door het stellen van de juridische kaders. Het Barro is ook wel bekend als de AMvB Ruimte. Het besluit is per 17 december 2011 in werking getreden. In het Barro zijn opgenomen: •

het Project Mainportontwikkeling Rotterdam;

•

militaire terreinen en -objecten;

•

de Wadden;

•

de kust (inclusief primaire kering);

•

de grote rivieren;

•

de Werelderfgoederen.

•

reserveringen uitbreidingen weg en spoor;

•

veiligheid vaarwegen;

•

het netwerk voor elektriciteitsvoorziening;

•

de buitendijkse uitbreidingsruimte in het IJsselmeer;

•

bescherming van de (overige) primaire waterkeringen;

•

reservering voor rivierverruiming Maas;

•

de Nationaal Natuur Netwerk (NNN).

Toets aan Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Voor het plangebied gelden geen nationale belangen waarmee rekening gehouden hoeft te worden. Dit bestemmingsplan voldoet aan het Barro. 3 . 1 .3 La dder v an duu rza me v erst edelijk in g In de SVIR wordt tevens de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond. Voorheen bestond de ladder uit drie treden die doorlopen moesten worden ter verantwoording van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, maar per 1 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen van kracht geworden. Eén van de belangrijkste is dat de drie treden worden losgelaten. Feitelijk is er nog maar één trede: "er dient gemotiveerd worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte." Het betreft ontwikkelingen zowel binnen als buiten stedelijk gebied. Het realiseren van een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet nadrukkelijk gemotiveerd worden.

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 17

In het Bro is overigens geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak (ABRvS 28 juni 2017; ECLI: NL: RVS: 2017: 1724) dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden Toets aan de Ladder van duurzame verstedelijking Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van een nieuw wooncomplex mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied van Oudewater. Het woningaanbod zal bestaan uit sociale huurwoningen en reguliere appartementen. In totaal zullen er 69 appartementen worden gerealiseerd waarvan 48 driekamer woningen en 21 tweekamer reguliere appartementen. Het huidige wooncomplex, gebouwd in 1973, bestaande uit 55 zorgappartementen is inmiddels gesloopt. Per saldo zal er een toename zijn van 14 appartementen in het plangebied. Het toevoegen van 14 appartementen wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Woonbehoefte Oudewater Oudewater is een aantrekkelijke plek om te wonen en te leven en moet dit ook in de toekomst zo blijven. In de woonvisie Oudewater 2016-2020 'vitale stad en samenleving' is omschreven wat er voor nodig is om dat te bereiken.

In het woningmarktonderzoek is geconstateerd dat er behoefte is aan diverse woonvormen voor ouderen. De mogelijkheid tot het wonen met begeleiding in Oudewater is mede afhankelijk van de zorg die gegeven kan worden. De gemeente streeft hierbij naar de mogelijkheid voor mensen om in Ouderwater te kunnen blijven wonen, ook als zorg en begeleiding nodig is. Uitgangspunt hierbij is dat er naast zorggeschikte woningen ook voldoende aanbod aan kwalitatief goede intramurale woonplekken moet zijn. Het gaat om kleinschalige, eigentijdse vormen van wonen met zorg. Het woningprogramma voor de gemeente Oudewater is 300 woningen. Dit programma kan via binnenstedelijke woningbouw worden gerealiseerd, onder andere in de projecten Noort Syde II, De Schuylenburcht en Westerwal. Het programma van het nieuwe wooncomplex gaat uit van 69 levensloopbestendige en zorggeschikte huurappartementen. De appartementen zijn traploos te bereiken en zorg op afroep is mogelijk. De woningen zijn niet alleen voor senioren of mensen met een zorgvraag, want het complex wordt ook aantrekkelijk en bereikbaar voor andere doelgroepen. Met dit initiatief wordt een bouwplan ontwikkeld met de focus op plaatselijke woningzoekenden. De nieuwe ontwikkeling sluit aan bij de huidige en toekomstige woon- en zorgvraag in Oudewater. 3 . 1 .4 Conc lus ie

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 18

Het Rijk staat de planontwikkeling, gezien het karakter van het plan, niet in de weg. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten zoals verwoord in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 19

3 . 2 P rov inc iaa l b eleid 3 . 2 .1 Pr ov in c ia le S truc tuur v is ie 2 0 13- 20 28 Op 12 december 2016 hebben Provinciale Staten (PS) van Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (Herijking 2016), hierna PRS, vastgesteld. In de PRS legt de provincie het ruimtelijke beleid voor de periode 2013-2028 vast. De herijking van het provinciaal ruimtelijk beleid heeft tot doel dat het geheel van ruimtelijk beleid en bijbehorende regels weer actueel is. In de herijking zijn diverse wijzigingen opgenomen. De grotere beleidswijzigingen betreffen de onderwerpen experimenteerruimte, duurzame energie, kernrandzones, detailhandel en landbouw. Gemeenten kunnen binnen dit beleid onder meer woningen bouwen, natuur aanleggen, bedrijven huisvesten of recreatievoorzieningen ontwikkelen. Het ruimtelijke beleid van de provincie heeft als uitgangspunt: lokaal wat kan, regionaal wat moet. Gemeenten krijgen hierdoor meer ruimte om, binnen gestelde kaders, zelf beslissingen te nemen. Ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop. Provinciale Staten willen de provincie aantrekkelijk houden om te wonen, werken en recreëren. De met vele regiopartijen opgestelde Strategie Utrecht 2040 is daarbij de stip aan de horizon. Het ruimtelijk beleidsvizier is daar op gericht.

De doelen uit Strategie Utrecht 2040 vragen om een integrale aanpak die voor het ruimtelijk beleid resulteert in vier pijlers: •

een duurzame leefomgeving

•

beschermen kwaliteiten;

•

vitale dorpen en steden;

•

dynamisch landelijk gebied.

De pijlers ‘duurzame leefomgeving’ en ‘beschermen kwaliteiten’ leggen de basis waarbinnen de ontwikkelingen in de ‘vitale dorpen en steden’ en het ‘dynamisch landelijk gebied’ plaats kunnen vinden. Het samenspel tussen deze pijlers leidt tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats: •

Accent op de binnenstedelijke opgave

•

Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied

Binnenstedelijke woningbouw In het ruimtelijk beleid maken we de hoofdkeuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling. Ons streven is dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom vinden wij het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit. Wij willen stimuleren dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren. Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 20

Bodem en water De provincie wil overstromingen voorkomen. Daarom verplichten ze bij nieuwe grootschalige bouwlocaties en nieuwe kwetsbare en vitale objecten en infrastructuur in het ruimtelijk plan aan te geven hoe rekening gehouden wordt met randvoorwaarden vanuit waterveiligheid (overstromingsrisico’s). Grote delen van de provincie liggen in overstroombare gebieden van Nederrijn, Lek en het Eemmeer. Het is belangrijk dat kwetsbare en vitale objecten en grootschalige woonwijken en bedrijventerreinen bestand zijn tegen overstromingen. Voor buitendijkse gebieden geldt dit ook voor kleinschalige woonwijken en bedrijventerreinen. Door een goed doordachte locatiekeuze en inrichting kunnen de gevolgen van een overstroming aanzienlijk beperkt worden. De door de provincie opgestelde 'Handreiking Overstromingsrobuust Inrichten' helpt om via het ruimtelijk spoor wonen en werken in gebieden met overstromingsrisico’s veiliger te maken. 3 . 2 .2 P ro v in c ia l e Ru imt elijk e V er o rden in g Op 12 december 2016 hebben Provinciale Staten van Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Verordening Utrecht 2013 (Herijking 2016) vastgesteld (afgekort PRV). Deze verordening is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wro. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau.

De verordening bevat daartoe bepalingen die bij het opstellen van gemeentelijke bestemmingsplannen in acht moeten worden genomen. De verordening heeft alleen betrekking op nieuwe plannen en besluiten. Stedelijk gebied Bij zowel het bouwen als renoveren van kantoren en woningen en bedrijfsruimten als het herstructureren of aanleggen van woonwijken en bedrijventerreinen is het van belang dat gemeenten en initiatiefnemers nadenken over het gebruik van alternatieve vormen van energie en energiebesparende technieken (onder andere toepassen van restwarmte, Warmte Koude Opslag en aardwarmte). Hiermee dragen ruimtelijke plannen bij aan het doel van 10% duurzame energiegebruik in 2020 zoals verwoord in de PRS. Om kleinschalige binnenstedelijke ontwikkelingen niet onnodig te belasten met regelgeving is het artikel gericht op uitleglocaties en transformaties. Dit neemt niet weg dat andere locaties deze aandacht niet behoeven.

3 . 2 .3 T o ets aan de P rov inc ia le St ru ctuur v is ie en Vero r den in g Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van een nieuw wooncomplex mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied van Oudewater. Het woningaanbod zal bestaan uit sociale huurappartementen en reguliere appartementen. In totaal zullen er 69 appartementen worden gerealiseerd waarvan 48 driekamer woningen en 21 tweekamer reguliere appartementen. Het voormalige wooncomplex, gebouwd in 1973, bestaande uit 55 zorgappartementen is inmiddels gesloopt. Per saldo zal er een toename zijn van 14 appartementen in het plangebied. In de woonvisie Oudewater staat de herontwikkeling

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 21

van De Schuylenburcht expliciet aangeduid als herontwikkelingslocatie. De verandering van het gebied draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Het nieuw te bouwen complex zal voldoen aan de nieuwste duurzaamheidseisen, zoals aardgasvrij bouwen, waardoor de belangrijkste, eerste stap is gezet naar CO2neutraal/nul-opmeter. Uit oogpunt van klimaatbestendigheid wordt zo veel mogelijk groen en waterberging gerealiseerd. Ook wordt de hemelwaterafvoer afgekoppeld van het rioolstelsel en aangesloten op het oppervlakte water. De waterberging wordt vergroot door het verbreden van de sloot langs de Joh. J Vierbergenweg op eigen terrein.

Gezien het voorgaande zorgt de nieuwe situatie voor een kwaliteitsverbetering in het binnenstedelijk gebied, waarmee het plan past in het provinciaal beleid.

3 . 2 .4 Conc lus ie Het provinciaal beleid staat de planontwikkeling niet in de weg. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten zoals verwoord in de Provinciale Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

Toelichting – Bestemmingsplan Schuylenburcht Oudewater

24 april 2021 22

3 . 3 G em een t elijk b eleid 3 . 4 .1 Stru ctuu rv is ie Oude wat e r 200 5- 20 25 De structuurvisie beschrijft de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de periode 20052015. Hoewel de visie gedateerd is bevat deze nog wel relevantie informatie over te realiseren woonfuncties. Zo wordt gesteld dat de jaarlijkse nieuwbouw erg laag is en dat er zeer weinig woningen zijn die volledig zijn toegespitst op senioren. In de looptijd van de structuurvisie is behoefte aan ongeveer 500 woningen, wat neerkomt op 25 tot 30 woningen per jaar. Het merendeel van deze woningen moet gerealiseerd worden door middel van herontwikkeling en inbreiding. Toets aan de Structuurvisie Oudewater In de structuurvisie staat De Schuylenburcht expliciet aangeduid als een voorziening voor ouderen die niet meer naadloos aansluit bij de vraag. De woningen zijn niet meer van deze tijd. Er zijn te kleine kamers, de technische staat van het pand in onvoldoende en het aanbod is te eenzijdig. Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van een nieuw wooncomplex mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied van Oudewater. Het woningaanbod zal bestaan uit sociale huurappartementen en reguliere appartementen. In totaal zullen er 69 appartementen worden gerealiseerd waarvan 48 driekamer woningen en 21 tweekamer reguliere appartementen.

Het huidige wooncomplex, gebouwd in 1973, bestaande uit 55 zorgappartementen is inmiddels gesloopt. Per saldo zal er een toename zijn van 14 appartementen in het plangebied. Het programma van het nieuwe wooncomplex gaat uit van 69 levensloopbestendige en zorggeschikte huurappartementen. De appartementen zijn traploos te bereiken en zorg op afroep is mogelijk. De woningen zijn niet alleen voor senioren of mensen met een zorgvraag, want het complex wordt ook aantrekkelijk en bereikbaar voor andere doelgroepen. Met dit initiatief wordt een bouwplan ontwikkeld met de focus op plaatselijke woningzoekenden. De nieuwe ontwikkeling sluit aan bij de huidige en toekomstige woon- en zorgvraag in Oudewater. Er kan dus geconcludeerd worden dat deze ontwikkeling een bijdrage levert aan het nastreven van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling, zoals beschreven in de Structuurvisie Oudewater 2005-2025.