Presentatie 'Koopgarant Oranje Bolwerck'.pdf

Betaalbare koopwoningen presentatie forum 21 september 2021

1 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

Oranje Bolwerck VO

Betaalbare koopwoningen raadsbesluit en afspraak 8 februari 2021 raad besluit: - 10 woningen aan te kopen in Oranje Bolwerk

- Deze langjarig beschikbaar houden voor de doelgroep - Voor Oudewaternaren (binding) - Geen (korte termijn) speculatiewinst

College B&W had afspraak met ontwikkelaar gemaakt: - Gemeente koopt 10 woningen à €150.000,- Inclusief parkeerplekken à €35.000,- Vrij om door-verkoopprijs te bepalen als gemeente

2 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

Betaalbare koopwoningen Verkende vormen 1. Eenmalige bijdrage 2. Anti-speculatiebeding 3. Koopstart

4. Koopgarant Belangrijkste nadeel van 1-3 t.o.v. koopgarant: - op langere termijn behouden van woning in goedkope/betaalbare

segment

3 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

Betaalbare koopwoningen ervaringen in het land

Twee ‘dominante’ modellen in Nederland: 1. BKZ: Betaalbare Koopwoningen Zaanstad 2. Koopgarant door stichting OpMaat Beiden ervaring met vergelijkbare koopregelingen en een aan de huidige marksituatie gerelateerd (nieuw) model ontwikkeld. Beide modellen lijken op elkaar qua opzet (verdeling ‘grond’ en ‘stenen’). Maar: BKZ is ingewikkelder qua berekeningswijze, heeft minder ervaring, heeft nog niet bedacht hoe andere partijen te kunnen ondersteunen. Presentatie gaat daarom in op Koopgarant van OpMaat.

4 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

KoopGarant in de gemeente Oudewater?

5 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

• Waarom KoopGarant in Oudewater? • Kernpunten KoopGarant • Perspectief KoopGarant

6 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

Waarom KoopGarant in Oudewater? • 1e project? Oranje Bolwerck: – Aankoop door gemeente voor prijs ruimschoots lager dan marktwaarde – Doorverkoop voor lage prijs aan starters / lagere inkomens

– Landurig bereikbaar houden voor doelgroep

• Hoe? – Terugkoop en verkoop met KoopGarant – Effect: ook bij volgende verkopen sturing op prijs en doelgroep

7 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

Wat is KoopGarant? • Korting (10-33,33% ) op marktwaarde • Zelfbewoningsplicht • Gegarandeerde terugkoop • Verrekenen koperskorting en waardedeling bij terugkoop

• Aandeel erfverpachter (gemeente) in waardeontwikkeling = 1,5 x perc. koperskorting (regelgeving BZK) • Waardeverbeteringen 100% voor koper • Uitgifte in erfpacht

8 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

Wat is KoopGarant?(2) • Erfpacht – Doel: aanbiedingsplicht in stand houden – Erfpacht- en KoopGarantbepalingen – Erfpacht eeuwigdurend gevestigd – Erfpachtcanon eeuwigdurend afgekocht

– Geen canon

• Marktwaarde bij verkoop en terugkoop: • via gevalideerde taxatie • onafhankelijke taxateur

9 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

Rekenvoorbeeld KoopGarant Marktwaarde bij verkoop

245.000

Marktwaarde bij verkoop

245.000

Koperskorting 24,49%

60.000

Koperskorting 24,49%

60.000

Verkoopprijs (Uitgifteprijs)

185.000

Verkoopprijs (Uitgifteprijs)

185.000

Marktwaarde bij terugkoop in jaar X

275.000

Marktwaarde bij terugkoop in jaar X

225.000

Waarde-effect verbeteringen

5.000

Waarde-effect verbeteringen

5.000

Overige waardeontwikkeling

25.000

Overige waardeontwikkeling

- 15.000

Terugkoopprijs

Terugkoopprijs Uitgifteprijs Waarde-effect verbeteringen Aandeel bewoner waardeontwikkeling 63,27% x 25.000 Terugkoopprijs 10 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

185.000

Oorspronkelijke verkoopprijs

185.000

5.000

Waarde-effect verbeteringen

5.000

15.816

Aandeel bewoner waardeontwikkeling 63,27% x - 15.000 205.816

Terugkoopprijs

- 9.490 180.510

KoopGarant en de koper • 1e stapje op de koopmarkt • Vermogensopbouw • Gegarandeerde koper (gemeente) • Waardedeling (bij waardestijging én waardedaling) • Waarde investeringen worden vergoed

11 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

KoopGarant en de gemeente • Toewijzingscriteria aspirant-kopers • Gegarandeerde terugkoop • Langdurig betaalbare koopvoorraad • Prijsbepaling bij verkoop • Vermogen in de toekomst • Fonds of algemene reserves? • Licentie OpMaat

• Zelf doen of uitbesteden?

12 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

KoopGarant

Betaalbaar kopen voor nu én later

13 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

OpMaat Plesmanstraat 2 3833 LA Leusden T 033 462 12 23 E info@opmaat.nl

www.opmaat.nl 14 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

Betaalbare koopwoningen

•

Erfpachtregeling niet nodig

•

Doelgroepenverordening in bestemmingsplannen (wel/niet)

•

Bij hoogte verkoopprijs, ook rekening houden met VVE-kosten

•

Inzet gemeentelijke capaciteit (ook bij uitbesteding)

•

Draagvlak binnen eigen organisatie (begrip, kennis, financiën, capaciteit)

•

Criteria (lokale gebondenheid, leeftijd etc.) door gemeente te bepalen

15 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

Betaalbare koopwoningen Financiële consequenties: drie aandachtspunten 1. Aankoop woningen: verlengde balans - gevolgen gemeentelijke balans: kans dat er 10 woningen tegelijkertijd

teruggekocht moeten worden is klein En daarbij: met A-B-C-regeling (drie maanden) is veel te voorkomen 2. Kosten voor begeleiding en inzet - 15% kosten i.r.t. opbrengsten verschil koop- verkoop = een inschatting + verschilt per situatie aan- en verkoopprijs → inzet stichting OpMaat, taxateur, notaris, ambtelijk 3. Financiële kwetsbaarheid koper indien deze niet aan financiële verplichting kan voldoen 16 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021

Betaalbare koopwoningen En verder… •

Koopgarant is een goed werkbare manier om doelstelling te bereiken

•

Afwegen: Uitbesteden / eigen organisatie opzetten / interne inzet = keuze Ter vergelijking: - BKZ (Zaanstad) heeft vijf medewerkers actief op het dossier - Ede gaat koopgarant toepassen voor 100 woningen: ze besteden uit

•

Leren van elders - Ede zoekt al uit: betekenis voor balans + vennootschapsbelasting etc.

•

Alleen of samen? - Woerden, U16, provincie.

•

Strategie nodig voor lange termijn - Oranje Bolwerck is in potentie een goede deal. - Hoe zit het bij andere projecten waarbij duurder ingekocht dan verkocht wordt? - Strategie: hoeveel, waar, hoe lang etc.

17 | KoopGarant in Oudewater – 21 september 2021