Presentatie Auditcommissie - Nota Grondbeleid Oudewater 2024.pdf

Nota Grondbeleid Oudewater 2024

Inhoud • Types grondbeleid • Gereedschap • Het Grondbedrijf

*Veel informatie op de sheets om na te lezen

Gemeente Oudewater - 2

Types grondbeleid

Gemeente Oudewater - 3

Types grondbeleid Actief grondbeleid

Passief grondbeleid

Actief grondbeleid omvat alle fasen van het exploiteren van grond: van de eerste aankoop van gronden, sloop, bouw- en woonrijp maken tot en met de uitgifte/verkoop van bouwgrond. De gemeente heeft de grond in eigendom, of verwerft deze, en is actief betrokken bij de ontwikkeling van de grond. De uitvoering van de grondexploitatie en de daaraan verbonden kosten en risico's komen voor rekening van de gemeente. De gemeente is verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. De gemeente verkoopt de gronden aan particulieren en/of marktpartijen die deze gronden vervolgens binnen de grenzen van het planologisch kader ontwikkelen. Tot slot wordt de openbare ruimte ingericht, het gebied wordt woonrijp gemaakt. Het openbaar gebied wordt daarna beheerd en onderhouden door de gemeente.

Bij deze vorm van grondbeleid maakt de gemeente het mogelijk dat private partijen ruimtelijke ontwikkelingen kunnen realiseren. De aankoop, productie en uitgifte van (bouw)grond wordt overgelaten aan private partijen. De gemeente beperkt zich hierbij voornamelijk tot haar wettelijke (publieke) taak, zoals het vaststellen van een omgevingsplan, het voeren van een inspraakprocedure en het (eventueel) opstellen van een exploitatieplan of een andere verzekering van het kostenverhaal. De gemeente probeert de ruimtelijk gewenste situatie te realiseren zonder daarbij de beschikking(smacht) over de grond te hebben. Het kan eventueel nodig zijn om een grondpositie te verkopen. De gemeente schept randvoorwaarden waarbinnen de marktpartij de gewenste ruimtelijke ontwikkeling kan uitvoeren.

Gemeente Oudewater - 4

Types grondbeleid Samenwerkend grondbeleid Samenwerkend grondbeleid betekent dat de gemeente in samenwerking met private partijen de ontwikkeling realiseert, ook wel publiek-private samenwerking (PPS) genoemd. Hierbij probeert de gemeente in samenwerking met marktpartijen alle gronden binnen een plangebied in eigendom te krijgen, om de grondexploitatie gezamenlijk te voeren. De gronden worden vervolgens voor gezamenlijke rekening en risico ontwikkeld, en verkocht aan derden. De verdeling van de lusten en lasten behorende bij de ontwikkeling kan op verschillende manieren plaatsvinden, daarvoor zijn verschillende samenwerkingsvormen mogelijk. De gemeente heeft gedeelde regie op de ontwikkeling, aangezien zij samenwerkt met marktpartijen. De mate van regie en sturing is dan ook afhankelijk van het aandeel in de samenwerking en wensen en belangen van andere betrokken partijen. De financiële winsten en verliezen worden gedeeld tussen de partijen. Hiervoor worden doorgaans specifieke afspraken gemaakt in een samenwerkingsovereenkomst. Tot slot vraagt samenwerkend grondbeleid, net zoals bij actief grondbeleid, de nodige ambtelijke capaciteit en expertise.

Gemeente Oudewater - 5

Keuze grondbeleid Situationeel grondbeleid De gemeente Oudewater kiest voor situationeel grondbeleid. Dit houdt in dat per situatie een afweging wordt gemaakt welke vorm van grondbeleid (actief of passief) en welke grondbeleidsinstrumenten het meest geschikt zijn. Situationeel grondbeleid is daarmee geen aparte vorm van grondbeleid, maar een doordachte keuze tussen actieve of faciliterende (passieve) grondpolitiek. Een voorkeur voor slechts één vorm van grondbeleid zou niet passen bij de huidige complexe en dynamische samenleving en de daarmee samenhangende maatschappelijke uitdagingen. De keuze tussen de twee mogelijke vormen van grondbeleid en de bijpassende instrumenten vereist maatwerk. De historische keuzes van Oudewater laat zien dat er vaker gekozen wordt voor een situationeel grondbeleid, dat wil zeggen dat er zowel voor actief als passief gekozen kan worden. Dit ligt in lijn met wat hierboven is beschreven. In de afgelopen periode heeft Oudewater zowel actief als passief grondbeleid toegepast. Actieve projecten omvatten onder andere Oranje Bolwerck, Tappersheul III en mogelijk Kerkwetering in de toekomst. Voorbeelden van passieve projecten zijn bijvoorbeeld Schuylenburcht en Oranjepark II.

Gemeente Oudewater - 6

Gereedschap actief & passief

Gemeente Oudewater - 7

Gereedschap ‘actief’ Verwerving Uitgifte Grondprijsbeleid en -prijzen

Gemeente Oudewater - 8

Gereedschap ‘actief’ - Verwerving Minnelijke verwerving Voorkeursrecht Onteigening Stedelijke kavelruil

Gemeente Oudewater - 9

Gereedschap ‘actief’ Grondprijsbeleid en -prijzen Functioneel grondprijsbeleid

Grondprijsmethodes:

Bij actief grondbeleid hoort ook het voeren van grondprijsbeleid. In Oudewater hanteert men bij de uitgifte van grond in beginsel marktconforme prijzen. Bovendien differentieert Oudewater de grondprijzen op basis van de functie of bestemming van de grond. Dit noemen we functioneel grondprijsbeleid. Hierbij wordt rekening gehouden met de economische draagkracht van de bestemming, activiteiten of functie, en de locatie. Zo heeft een bestemming als een vrijstaande woning meer economische draagkracht dan een sociale huurwoning, wat resulteert in een hogere grondprijs voor de eerste. Ook bij zichtkavels op bedrijventerreinen bestaat de mogelijkheid dat deze een hogere grondwaarde hebben dan niet-zichtkavels.

• Residuele grondwaarde methode

Gemeente Oudewater - 10

• Kostprijsmethode • Comparatieve methode • Grondquote

• Inschrijving

Gereedschap ‘actief’ Grondprijsbeleid en -prijzen College stelt vast en informeert de gemeenteraad. Via de Grondprijsbrief worden de te hanteren grondprijsmethoden per soort bestemming gecommuniceerd. Met de Grondprijsbrief is de marktconformiteit van de grondprijzen geborgd. Voor de actuele gemeentelijke grondprijzen wordt verwezen naar de Grondprijsbrief.

Aan het begin van ieder nieuw kalenderjaar zal het college de geactualiseerde Grondprijsbrief vaststellen en als RIB aan de gemeenteraad versturen.

Gemeente Oudewater - 11

Gereedschap ‘passief’ Privaatrechtelijk spoor

Publiekrechtelijk spoor

Onder de Omgevingswet blijft het aangaan van anterieure overeenkomsten voor kostenverhaal de voorkeur hebben, vergelijkbaar met de situatie (voor 1 januari 2024) onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het privaatrechtelijke spoor blijft grotendeels ongewijzigd. Hierbij worden kostenverhaalafspraken vastgelegd in overeenkomsten tussen de gemeente en de initiatiefnemer.

Met de komst van de Omgevingswet worden alle gemeentelijke bestemmingsplannen gebundeld in één omgevingsplan, dat dient als instrument en grondslag voor het kostenverhaal. Locatie-eisen in het Omgevingsplan wijzen kostenverhaalgebieden en -regels aan. Het publiekrechtelijke spoor in de Omgevingswet houdt in dat het bevoegd gezag (meestal de gemeente) een beschikking oplegt als er geen anterieure overeenkomst is. De verschuldigde bijdrage wordt dan vastgesteld volgens de wet, het Omgevingsplan, de omgevingsvergunning of het projectbesluit. In plaats van te spreken over “aangewezen bouwplannen” zoals in de Wro, wordt in de Omgevingswet gesproken over “aangewezen activiteiten” voor het bebouwen of gebruiken van gronden, zoals opgenomen in het Omgevingsbesluit.

Gemeente Oudewater - 12

Het Grondbedrijf

Gemeente Oudewater - 13

Wat is het grondbedrijf? Onder de term grondbedrijf wordt verstaan het geheel van aspecten van herontwikkeling van grond op zowel bestuurlijk, inhoudelijk en financieel vlak. Maar wat is nu eigenlijk het grondbedrijf? In het verleden maakte de Gemeentewet en de op grond daarvan vastgestelde Gemeentelijke Comptabiliteitsvoorschriften 1982 onderscheid tussen takken van dienst en de algemene dienst. In de takken van dienst werden de bedrijfsmatige activiteiten van de gemeente geadministreerd en verantwoord. Met de komst van de nieuwe Gemeentewet in 1994 en de invoering van het Besluit comptabiliteitsvoorschriften 1995 is dit onderscheid in juridische zin vervallen. Het grondbeleid is sindsdien een integraal onderdeel van het gemeentelijke beleid en van de gemeentelijke financiële huishouding. De term "grondbedrijf" is echter nog gebruikelijk.

Gemeente Oudewater - 14

Wanneer is er sprake een grondexploitatie? Allereerst moet hiervoor grond in bezit zijn of worden aangekocht. Vervolgens kan deze grond geschikt gemaakt worden (bouwrijp maken) voor nieuwe functies en de realisatie van bebouwing. Dit geschikt maken kan betekenen dat oude bebouwing wordt gesloopt en dat de grond wordt gesaneerd en opgehoogd. Daarna wordt de bouwrijpe grond uitgegeven, de nieuwe bebouwing gerealiseerd en openbare ruimte aangelegd. Grondexploitaties bieden inzicht in de financiële verwachting voor de gemeente van de betreffende ruimtelijke plannen. Bij de ruimtelijke plannen bedragen de begrote kosten en opbrengsten miljoenen euro’s. Bij vaststelling van een plan (en bijbehorende grondexploitatie) stelt de gemeenteraad de kaders vast, waarbinnen de uitvoering van het project door het college dient plaats te vinden.

Gemeente Oudewater - 15

Actualisatie grondexploitaties (MPG) Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd moeten worden. De gemeente Oudewater zal dit gaan doen door middel van een Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). Dit MPG wordt jaarlijks samen met de jaarrekening aan de gemeenteraad aangeboden. Het MPG biedt transparant inzicht in de gemeentelijke grondexploitaties. De informatie in het MPG heeft vooral betrekking op de waardebepalende factoren in de grondexploitaties en hun ontwikkeling. Onder ‘waardebepalende’ vallen zaken zoals het programma, de planning (fasering), plankosten, (reken)parameters en (grond)prijzen. Op basis van deze factoren wordt een meerjarenprognose gemaakt van kosten, opbrengsten en resultaat. Daarnaast wordt in het MPG ook inzicht gegeven in de risico’s van de grondexploitaties en hoe deze gedekt worden.

Gemeente Oudewater - 16

Actualisatie grondexploitaties (MPG) Voor verliesgevende (negatieve) grondexploitaties moet een verliesvoorziening worden getroffen. Deze verliezen worden gedekt uit de Algemene Reserve (AR), zodra ze bekend zijn, meestal bij de opening of herziening van een grondexploitatie. De verliesvoorzieningen van een grondexploitatie worden bepaald op basis van het voorziene resultaat op eindwaarde. Bij herziening van de grondexploitaties wordt de verliesvoorziening aangepast op basis van het herziene resultaat, zolang dit nog negatief is. Hierdoor zal de verliesvoorziening voldoende zijn om het negatieve resultaat aan het einde van het project op te vangen. Bij actualisatie van de grondexploitatie en eventuele wijzigingen wordt de verliesvoorziening aangepast.

Gemeente Oudewater - 17

Risicomanagement Monte Carlo-simulatie: Bij de herziene grondexploitaties zijn uitgangspunten vastgesteld en geformuleerd. Bij deze uitgangspunten worden vervolgens variabelen geformuleerd met bandbreedtes waarbinnen afwijkingen kunnen ontstaan. Een voorbeeld is dat de plankosten 5% lager of hoger kunnen uitvallen. Wanneer alle variabelen en bandbreedtes zijn geformuleerd, de Monte Carlo-simulatie simuleert de waarschijnlijkheid dat de uitgangspunten zullen afwijken; hierbij worden in totaal 10.000 trekkingen gedaan. De beschreven procedure wordt voor iedere grondexploitatie verricht. Het resultaat van de simulatie is een grafiek met een standaardnormale verdeling waarin met een 95% waarschijnlijkheid het meest realistische saldo (eindwaarde) van een project en van de gehele portefeuille van grondexploitaties wordt weergegeven. Hierin is af te lezen wat met 95% waarschijnlijkheid het meest negatieve en het meest positieve resultaat van een grondexploitatie kan worden als gevolg van de opgegeven risico’s en de uitgangspunten in de grondexploitatie. De uitslag van de Monte Carlo-simulatie zal meegenomen in het weerstandsvermogen van de gemeente Oudewater.

Gemeente Oudewater - 18

Zijn er nog vragen?

Gemeente Oudewater - 19