Notitie Koopgarant Oudewater 8 juni 2022.pdf

Notitie KoopGarant in Oudewater

Versie 8 juni 2022

-1-

Inhoud 1.

Aanleiding .................................................................................................................................................... - 2 -

2.

Het project Oranje Bolwerck en toekomstige projecten. ................................................................. - 3 -

3.

Betaalbare woningen en deze betaalbaar houden ........................................................................... - 3 -

4.

KoopGarant: de bepalende principes .................................................................................................. - 3 4.1 Koperskorting ........................................................................................................................................... - 4 -

4.2 KoopGarant en erfpacht............................................................................................................................. - 4 5.

De organisatie van KoopGarant: oprichting B.V................................................................................. - 4 -

6.

Doelgroepen, criteria en verkoopprijzen ............................................................................................. - 6 6.1 Verkoopprijs woningen.......................................................................................................................... - 6 -

7 Financiële consequenties gemeente ......................................................................................................... - 7 7.1 Twee rekenvoorbeelden ....................................................................................................................... - 7 8 Coördinatie verkoopvoorbereiding, verkoopproces en juridische afhandeling............................. - 9 8.1 Werkzaamheden OpMaat ..................................................................................................................... - 9 9. Conclusies ...................................................................................................................................................... - 10 APPENDIX werkzaamheden OpMaat .................................................................................................................. - 11 -

1. Aanleiding De behoefte aan betaalbare woningen is, net als elders in Nederland, groot in Oudewater. Naast de krapte op de markt waardoor er weinig woningen beschikbaar komen, zijn het met name de gestegen marktprijzen die het voor starters op de koopwoningenmarkt bijzonder moeilijk maken een woning te kopen en een start te maken met hun wooncarrière. Om deze doelgroep een klein duwtje te kunnen geven heeft de gemeenteraad van Oudewater besloten om in eerste instantie tien woningen te kopen van de projectontwikkelaar van het project Oranje Bolwerck. Als doelstellingen zijn daarbij geformuleerd dat de woningen langjarig voor de doelgroep beschikbaar moeten blijven, dat ze bedoeld zijn voor mensen uit of binding hebben met Oudewater en dat voorkomen moet worden dat deze kopers de gelegenheid krijgen om op korte termijn een dermate speculatiewinst te maken dat de betreffende woning niet meer beschikbaar is voor de beoogde doelgroep. In deze notitie worden de genoemde ambities nader uitgewerkt, met in eerste instantie de focus op Oranje Bolwerck, met daarbij oog voor toekomstige projecten. Met KoopGarant wil de gemeente invulling geven aan haar beleidsdoelstellingen om betaalbare woningen aan starters op de woningmarkt te kunnen bieden.

Het uiteindelijke doel daarbij is e en kostenneutrale situatie voor de gemeente waarbij gemeentelijke kosten worden gedekt maar er geen winstdoelstelling is. Om langjarig starterswoningen voor een betaalbare prijs te kunnen aanbieden, waarbij op termijn woningen worden verkocht onder de terugkoopprijs door de gemeente, zal er bij de eerste aankoop (of aankopen) een buffer moeten worden opgebouwd.

-2-

In de notitie staan we stil bij de te hanteren constructie, de gewenste organisatiestructuur, enkele scenario’s vanuit financieel perspectief en de criteria waaraan voldaan moet worden om in aanmerking te komen voor één van deze woningen. 2. Het project Oranje Bolwerck en toekomstige projecten. In het project worden 50 woningen gerealiseerd. Daarvan komen er 30 in de vrije sector op de markt, tien woningen worden voor tenminste 20 jaar verhuurd conform prijzen die gelden voor de sociale sector. En tien woningen worden gekocht door gemeente Oudewater en ‘betaalbaar’ verkocht aan kopers. De met de projectontwikkelaar overeengekomen inkoopprijs bedraagt €150.000,- (incl. BTW) per woning. In dat bedrag is per woning een basisniveau keuken1 en één parkeerplaats in de ondergrondse parkeerkelder inbegrepen. De hoogte van de doorverkoopprijs is vrij te bepalen door de gemeente. De afgesproken prijs bij Oranje Bolwerck is in de huidige markt een voordelige voor de gemeente. Het biedt gelegenheid om de ambitie waar te maken zonder dat er kredieten voor moeten worden vrijgespeeld. Naar verwachting zullen eventueel toekomstige aankopen niet eenzelfde voordelige uitgangssituatie kennen2. 3. Betaalbare woningen en deze betaalbaar houden Gemeentelijke woningbedrijven zijn er (nagenoeg) niet meer in Nederland.

Het beschikbaar stellen van goedkope (huur)woningen wordt verzorgd door de woningcorporaties. Op beleidsniveau heeft de gemeente altijd invloed gehouden via haar grond- en woonbeleid. Op basis daarvan zijn in het verleden afspraken gemaakt met projectontwikkelaars en woningcorporaties over prijsklassen in de woningbouw. Instrumenten die werden toegepast waren onder andere een eenmalige bijdrage om de grondprijs of koopprijs laag te houden en het toepassen van anti-speculatiebeding (veelal voor een periode van zeven tot tien jaar). Beide vormen bieden echter geen garantie voor het langjarig beschikbaar houden van de woningen. Een eenmalige bijdrage komt feitelijk geheel ten goede aan de eerste bewoner. Antispeculatie biedt evenmin harde garanties, zowel voor wat betreft de periode ná de afgesproken periode als wat betreft de clausules die vaak mogelijk zijn binnen bestaande afspraken. Projectontwikkelaars en woningcorporaties hebben de afgelopen decennia ook andere constructies aangeboden aan hun ‘consumenten’. Het model dat daarbij de meeste garantie bood op het langjarig betaalbaar houden van de voorraad is het model ‘KoopGarant’ 4. KoopGarant: de bepalende principes Zoals hierboven is aangegeven is een belangrijk principe dat de woningen door of namens de gemeente worden aangekocht.

Dat biedt gelegenheid om de woningen volgens een zelf te bepalen prijs door te verkopen, afwijkend (lager) dan de marktprijs, en zodanig dat ook (koop)starters en huishoudens met lagere inkomens kans maken op een woning. De gemeente garandeert bij de verkoop een terugkoop aan de bewoners. Dit kan met een KoopGarant-regeling. Door dit zo te organiseren blijft het mogelijk om ook bij een tweede en 1 Als de koper kiest voor een luxere keuken doet hij meteen een investering waardoor de waarde van de woning toeneemt. Een

zelf aangebrachte verbetering komt voor 100% bij de koper terecht. Gemeente dient zich dit te realiseren bij de doorverkoop. 2 Verderop in de notitie worden ter illustratie de projecten Oranje Bolwerck en een f ictief project naast elkaar gezet.

-3-

derde en eventueel latere (ver)koop invloed te blijven uitoefenen op de prijs en de doelgroep te blijven bedienen. Bij KoopGarant verkoopt de verkopende partij (de erfpacht van) een woning met korting op de marktwaarde. In ruil voor de korting en de ‘terugKoopGarantie’ vraagt de verkoper een deel van de toegenomen waarde van het huis. De omvang van de korting is door de verstrekker zelf vast te stellen. Het recht van erfpacht wordt eeuwigdurend afgekocht. De erfpachtconstructie zorgt er voor dat de gemeente 3 betrokken blijft als eigenaar en de woning (grond + opstal) dus niet zomaar verkocht kan worden. De verkoper van de woning geeft de koper bij verkoop de garantie dat deze de woning terugkoopt (terugkoopverplichting). Zowel de koper als de verkoper van de woning delen in de (positieve of negatieve) waardeontwikkeling bij toekomstige verkoop. De marktwaarde bij verkoop en terugkoop wordt bepaald via een gevalideerde taxatie door een onafhankelijke taxateur. Een zelfbewoningsplicht zorgt er voor dat de woning niet wordt (onder)verhuurd. Op die manier blijft behoud in het betaalbare koopsegment geborgd, mits de korting daartoe toereikend is. KoopGarant is een door de NHG goedgekeurde koopconstructie (zie: www.nhg.nl).

4.1 Koperskorting Binnen de landelijk gehanteerde vorm van KoopGarant is de hoogte van de korting die gegeven kan worden maximaal 33,3% van de getaxeerde waarde (daarbij is 10% korting het minimum). Voor nieuwbouw geldt daarbij een maximale waarde van € 240.000 inclusief korting (dus € 360.000 exclusief korting)4. Voor bestaande bouw wordt vaak de NHG-grens (€ 355.000 in 2022) als grenswaarde gehanteerd. Het aandeel van de erfverpachter (gemeente) in waardeontwikkeling = 1,5 x percentage koperskorting (regelgeving BZK). De door de eigenaar/bewoners toegepaste verbeteringen aan de woningen zijn voor 100% voor zijn rekening en ook de daaraan gewaardeerde waardestijging komt voor 100% ten goede aan de koper. 4.2 KoopGarant en erfpacht KoopGarant kent een erfpachtconstructie waarbij de koper een volledige hypotheek kan afsluiten. Het doel van de erfpacht is om de aanbiedingsplicht in stand te houden. De erfpacht wordt eeuwigdurend gevestigd waarbij er geen canon hoeft te worden voldaan. Binnen de KoopGarantregeling dient erfpacht ten behoeve van het construct en is niet gekoppeld aan het grondbezit als zodanig. 5. De organisatie van KoopGarant: oprichting B.V. De gemeentelijke organisatie is niet geëquipeerd om de uitvoering van de KoopGarant-regeling langjarig te begeleiden.

Enerzijds betreft het een eenmalige opzet van de organisatiestructuur wat een vrij grote inspanning vraagt, terwijl er anderzijds jaarlijks relatief weinig transacties te verwachten zijn waarbij het niet efficiënt is ambtelijke capaciteit in te richten. Het voorstel is daarom deze uitvoerende werkzaamheden onder te brengen bij een partij die er veel ervaring mee heeft. Stichting OpMaat is een dergelijke partij.

3

De provincie Utrecht onderzoekt de mogelijkheden die zij ziet bij het ondersteunen van gemeenten bij regelingen a la KoopGarant. In theorie zou ook de provincie een KoopGarant-regeling kunnen starten. Op het moment van schrijven is er nog niets besloten door de provincie. Er is wel al enkele keren contact geweest hierover. 4 Naar verwachting wordt deze grens in de loop van 2022 bijgesteld naar boven.

-4-

KoopGarant vraagt om een actieve rol van de gemeente. Om regie en strategie bij de gemeente te houden kan de (bloot) eigendom niet bij een externe partij worden neergelegd. Een gemeentelijke stichting of een gemeentelijke B.V. zijn twee opties om de regeling in te voeren zonder dat de woningen in de gemeentelijke administratie hoeven te worden opgenomen. Daarbij moeten afspraken worden gemaakt over het delen in de winst/verlies na verkoop van een woning zodat winst kan terugvloeien naar de stichting of de B.V. Bij een B.V. kan het vermogen later terugvloeien naar de aandeelhouder (i.c. de gemeente). Een stichting wendt bij opheffing haar vermogen aan zo veel mogelijk binnen de doelstelling. Het vermogen gaat dus niet zomaar naar de gemeente. Tussen beide rechtsvormen is vanuit financieel oogpunt geen groot verschil. De oprichting van een gemeentelijke B.V. ligt het meest voor de hand. Met een B.V. worden de investering en de exploitatie buiten de gemeentelijke begroting gehouden. Bij verliezen tellen deze niet mee met de totale schuldquote. Bij winst gaat de gemeente niet door de ondernemerspoort in het kader van de vennootschapsbelasting (vpb).5 De B.V. wordt een afzonderlijke entiteit waarbinnen de transacties rondom KoopGarant worden geadministreerd. Met deze constructie wordt voorkomen dat de aankoop van de tien woningen op de balans van de gemeente terecht komt.

In het kader van een door de gemeente op te richten Besloten Vennootschap dienen de volgende zaken te worden beoordeeld. Oprichting van de B.V. - statutaire naam - omschrijving van de doelstelling - te plaatsen / storten kapitaal (minimaal €1,-) - benoeming statutaire bestuurders en bevoegdheden van de bestuurder - een raad van commissarissen (toezichthouden op het bestuur) Voorstel voor invulling bestuurder: de gemeentesecretaris Oudewater6 Voorstel voor invulling raad van commissarissen: het college van b&w Oudewater Belastingplicht B.V. Een BV is belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (artikel 2 Wet op de vennootschapsbelasting). Dit betekent dat de ‘winsten’ die aan de B.V. ten goede komen aan de B.V. bij aan- en verkoop van de woningen belast zullen met vennootschapsbelasting. Dit geldt ook voor andere voordelen. Eventuele verliezen op aan- en verkoop zijn echter aftrekbaar. Het tarief vennootschapsbelasting bedraagt 15% tot een winst van €395.000,-. Hierboven bedraagt het tarief 25,8% (tarieven 2022). Voor het project Oranje Bolwerck betekent dit dat de aan- en verkoop van de woningen leidt tot een winst voor de B.V. Als blijkt dat in de jaren erna structureel verlies wordt gemaakt, dan is de B.V. echter niet vpb-plichtig.

Overdrachtsbelasting Als onderdeel van KoopGarant geldt de situatie dat een eigenaar/bewoners op het moment van terug verkoop dit verplicht moet doen aan de gemeente (aan de BV). De BV verkoopt dan het 5

De oprichting van een stichting kan ook. Twee nadelen daarvan zijn dat aantoonbaar moet worden gemaakt dat de stichting een volkshuisvestingsdoel heef t en dat bij het beëindigen van de stichting de middelen niet onvoorwaardelijk terug kunnen vloeien naar de gemeente. 6 De gemeente Zaanstad, waar meerdere met KoopGarant vergelijkbare regelingen lopen voor honderden woningen, kent een directeur-bestuurder van de B.V. in dienst van de gemeente en een raad van commissarissen van drie onaf hankelijke deskundigen uit de metropoolregio Amsterdam.

-5-

appartement aan een volgende koper. Dit gebeurt dan bij voorkeur in een zogeheten ABC-levering zodat de BV slechts kortstondig weer volledig eigenaar is. De terugkoop van verkoop onder voorwaarden zoals KoopGarant is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Kopers tot 35 jaar met woningen onder €400.000,- kennen bovendien al een startersvrijstelling. 6. Doelgroepen, criteria en verkoopprijzen KoopGarant is er vooral interessant om die doelgroepen te bedienen die zelf niet of nagenoeg niet in staat zijn om in de huidige markt een koopwoning te bemachtigen. Het gaat daarbij om lagere inkomens. KoopGarant biedt hen mogelijkheden. Voor de gemeente is KoopGarant eveneens interessant aangezien ze in haar woningbouwstrategie en -beleid regie houdt op de betaalbaarheid van woningen die onder KoopGarant vallen. Criteria die door de B.V. gehanteerd worden voor potentieel geïnteresseerden volgen uit de wens om lagere en middeninkomens te kunnen bedienen en om koopstarters uit de eigen gemeente een kans te geven. Daarbij wordt een relatie gelegd met de doelgroepenverordening binnen de gemeente. Criteria zijn, met voorrangsvolgorde: - Aantoonbaar hypotheek kunnen verkrijgen - Wonend in of economisch gebonden zijn aan de gemeente Oudewater - Geen koopwoning c.q. / m.a.w.

een huurwoning of onzelfstandige woonruimte achterlatend - Niet ouder dan 35 jaar op het moment van afsluiten van de koopcontracten 7. Uitgangspunt is dat de doelgroep voor deze koopwoningen huishoudens zijn met een inkomen waarvoor de gemeente beleid met behulp van KoopGarant wil maken, bijvoorbeeld een (gezins)inkomen van maximaal €45.014,00, prijspeil 2022-.8 6.1 Verkoopprijs woningen Voor de gemeente geldt dat er verkoop plaats vindt in twee fasen. In eerste instantie koopt de gemeente de woningen voor een vooraf overeengekomen bedrag van de projectontwikkelaar. Vervolgens verkoopt de gemeente de woningen aan de B.V. met een toeslag t.b.v. de dekking van door gemeente gemaakte kosten. De B.V. is het orgaan dat de woningen verkoopt aan de kopers. De verkoopprijs van de woningen dient gerelateerd te zijn aan de marktwaarde ervan vanwege de maximale te verlenen korting van 33,3%. De uiteindelijke verkoopprijs wordt daarom relatief laat (maximaal zes maanden voor verkoop) bepaald om zo dicht mogelijk bij de dan geldende marktprijs aan te sluiten. Daarnaast kan in specifieke gevallen rekening gehouden worden met verwachtingen die zijn gewekt in het verleden. Indexering op basis van bouwkostenstijging e/o marktontwikkeling van de woningprijzen is verdedigbaar, maar in redelijkheid tot oorspronkelijk genoemde bedragen 9.

7 Hiermee sluiten we aan op één van de criteria voor de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Als zodanig een ‘erken d’

criterium voor ‘starter’. Bij stellen dient tenminste één van de twee niet ouder te zijn. 8 Voor eenpersoonshuishouden geldt €40.765,- als grens. In de doelgroepenverordening van de gemeente wordt dit benoemd. Een modaal inkomen is in 2022 op €38.000 bruto gesteld. Eind april 2022 was een inkomen van grof weg €45.000,- nodig om een hypotheek van €215.000,- te verkrijgen. Met 1,5 x modaal is een hypotheek van ongeveer €270.000,- mogelijk. Dat is een bedrag waar KoopGarant zich in eerste instantie niet op richt. 9 Voor Oranje Bolwerck zou dat kunnen zijn: Was 150.000 + parkeerplaats ondergronds 25.000 + Indexering: 15% leidt tot 201.250,- Dat staat in verhouding tot een marktprijs van zo’n 4.000 – 4.250/m2. Een hoger marktprijs (5.000/m2) leidt tot een verkoopprijs van €250.000,- vóór korting.

-6-

7 Financiële consequenties gemeente De gemeente, als 100% eigenaar van de B.V., zal garant dienen te staan voor de kosten van de beheermaatschappij. De kosten vallen in drie categorieën uiteen: - Opstartkosten. Behalve de eenmalige opstartkosten, zoals een licentieovereenkomst met OpMaat (zie paragraaf 8 / appendix) en de inrichting van het dossierbeheer, zijn er ook opstartkosten per nieuw geacquireerd project. - Jaarlijkse beheerlasten. Dit zijn jaarlijks terugkerende kosten, zoals licentie abonnement en beheersvergoeding OpMaat en de beheerlasten van de B.V. zelf. - Mutatiekosten. Aan iedere terugkoop en doorverkoop zitten kosten verbonden, zoals makelaars- en notariskosten, taxatie en begeleiding OpMaat. Deze kosten staan los van het in- en verkoopresultaat van de diverse projecten. Indien woningen ‘verhandeld’ kunnen worden met een (kleine) winst bij de initiële verkoop, dan kunnen de vaste en variabele lasten voor enkele jaren of wellicht de gehele looptijd gedekt worden. Indien de woningen onder de inkoopprijs verkocht worden, kan de gemeente er voor kiezen om de woningen uit te ponden op het eerste moment dat deze weer te koop (aan de gemeente) worden aangeboden. Dit kan voordat de eerder beoogde beleidstermijn is bereikt of na afloop van deze termijn. De restwaarde van het vastgoed dekt dan de opgelopen tekorten.

Maar het initiële tekort zal in beginsel uit de aanwezige middelen in de B.V. gedekt moeten worden of anders voorgefinancierd vanuit de gemeente. 7.1 Twee rekenvoorbeelden Om enig grip op de financiële consequenties te krijgen staan hieronder twee rekenvoorbeelden uitgewerkt: één met Oranje Bolwerck dat kan starten met een positief saldo en één met een fictief voorbeeld dat met een negatief saldo start. Een negatief saldo is vanuit volkshuisvestingsdoelstelling goed te verantwoorden maar vraagt een financiële bijdrage vanuit de gemeente. Op termijn kan die bijdrage wellicht terug verkregen worden als de in bezit zijnde woningen worden uitgepond en een stijging van de marktwaarde hebben doorgemaakt. Een positief saldo blijft ook niet voor altijd positief. Het is van meerdere factoren afhankelijk: - De initieel te maken kosten en het startbedrag van de B.V. Dit in relatie tot het kortingspercentage dat gehanteerd wordt en de prijs die de B.V. betaalt aan de gemeente. - De mutatiegraad van de verkopen. Een hoge mutatiegraad betekent meer kosten. Een lage mutatiegraad brengt minder kosten met zich mee. Maar vanwege de vaste lasten van de B.V. is dit effect minder groot dan het negatieve effect bij een hoge mutatiegraad. - De looptijd van de KoopGarant-regeling.

Een kortere looptijd heeft tot gevolg dat er minder lang jaarlijkse kosten zijn, het tekort minder lang oploopt en de kapitaalslasten minder hard toenemen. Een exponentieel effect dat eerder wordt afgesneden door de exploitatie te sluiten. Een effect dat sterker is bij een negatieve exploitatie wanneer er gestart wordt met een negatief vermogen in de B.V. (de woningen duurder aan- dan verkopen) vanwege de oplopende kapitaalslasten. Oranje Bolwerck De gemeenteraad heeft een krediet ter hoogte van €1.500.000,- beschikbaar gesteld om tien appartementen in het project Oranje Bolwerck aan te kunnen kopen. Dit bedrag wordt voldaan aan -7-

de projectontwikkelaar rondom het moment van oplevering van de woningen. Voor die tijd heeft de gemeente de woningen al verkocht waarmee feitelijk kosten en opbrengsten in balans zijn. Gezien de voordelige aankoopprijs is het de verwachting dat de opbrengsten zelfs hoger zullen zijn dan de kosten. Dit biedt het project Oranje Bolwerck een vliegende start zonder dat het de gemeente geld kost en waarmee langjarig aan de doelstelling voldaan kan worden.

rekenvoorbeeld Oranje Bolwerck In bovenstaand rekenvoorbeeld is het basisuitgangspunt dat de eerste kopers een korting van 25% op de marktwaarde krijgen (€200.000,-), dat in starterswoningen de mutatiegraad iets hoger is dan gemiddeld: iedere vijf jaar is er een verhuisbeweging. En er wordt uitgegaan van een exploitatieperiode van 25 jaar. Het positieve saldo tussen kosten en opbrengsten wordt ieder jaar een beetje lager totdat na 25 jaar de woningen worden verkocht waarna er een positief saldo resteert10 - let op: dit is na verkoop van het vastgoed. De andere variabelen illustreren wat de verschillen kunnen zijn indien met andere uitgangspunten wordt gewerkt. Zie voor een volledig overzicht gedurende de looptijd bijlage 1. Fictief rekenvoorbeeld In dit fictieve project zijn aan de voorkant geen afspraken gemaakt met de ontwikkelaar over een KoopGarant-regeling. Stel dat er in 2019 afspraken zijn gemaakt over de prijs van tien woningen voor maximaal €200.000,- (prijspeil 2019). Met de prijsstijgingen in de bouw leidt dat volgens de nationaal gehanteerde indexering van het CBS tot een prijs van €225-235.000,- in mei 2022. De eerste kopers van deze woningen krijgen in dit rekenvoorbeeld 15% korting, resulterend in een prijs van bijna €200.000,- (op basis van €235.000,-).

Fictief rekenvoorbeeld De gehanteerde uitgangspunten (inclusief initiële kosten, aankoopprijs en koperskorting) maken dat er in dit voorbeeld al bij de start €35.000,- per woning moet worden toegelegd. Dit vertaalt zich naar een tekort na verkoop van het vastgoed van ruim €880.000,- in 2047 met de basis variabelen. Bijlage 1 laat zien wat de jaarlijkse consequenties zijn.

10

Van belang is dat de BV in de tussentijd positief blijft staan. Als er in de praktijk, in af wijking van het scenario, een negatief vermogen dreigt, kan dit worden af gewend door tussendoor eventueel een teruggekochte woning marktconf orm te verkopen. Daarnaast is het wenselijk dat de BV steeds zoveel eigen vermogen heef t dat ze in staat is om een teruggekochte woning tijdelijk in portef euille te hebben totdat deze is doorverkocht. Zo u dit niet mogelijk zijn, dan heef t de BV tijdelijk externe f inanciering nodig, of anders kan ze haar terugkoopverplichting niet voldoen.

-8-

De twee modellen naast elkaar:

Financiële relatie gemeente en B.V. i.r.t. plankosten De B.V. wordt een onafhankelijk gremium, gekoppeld aan de gemeente. De begroting van de B.V. drukt echter niet op de gemeentelijke balans waarmee een zogenaamde ‘verlengde balans’ wordt voorkomen. Aangezien de gemeente in het project Oranje Bolwerck afspraken heeft gemaakt met de projectontwikkelaar is zij het orgaan dat de woningen koopt. Vervolgens verkoopt de gemeente deze woningen door aan de B.V. De gemeente is niet verplicht dat voor hetzelfde bedrag te doen. Voorgesteld wordt om, tenminste, de gemaakte plankosten te verrekenen en de woningen voor €160.000,- aan de B.V. te verkopen. Deze iets verhoogde prijs t.o.v. de aankoopprijs biedt gelegenheid de plankosten te verrekenen. Tegelijkertijd blijft een relatief hoge buffer in de B.V. mogelijk waarmee de doelstelling van langjarig betaalbare koopwoningen aanbieden wordt geborgd. NB De hoogte van de uiteindelijke verkoopprijs heeft invloed op de hierboven gepresenteerde rekenvoorbeelden. In de B.V. kunnen meerdere projecten naast elkaar bestaan, waarbij het ene project een ‘winst’ oplevert waarbij een ‘verlies’ in ander project kan worden opgevangen. De mate waarin de gemeente bereid is dit te doen moet aan de hand van een risicoafweging worden bepaald.

Opgemerkt moet worden dat de twee projecten ieder een afzonderlijk kasstroomverloop hebben en het saldo ook bij Oranje Bolwerck na 25 jaar pas weer een positief saldo wordt bereikt na verkoop van het vastgoed. Een positief saldo kan in de B.V. blijven of worden afgedragen aan de gemeentelijke begroting. Het ligt in de rede te veronderstellen dat in beide gevallen de opbrengsten ten gunste van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid wordt aangewend. 8 Coördinatie verkoopvoorbereiding, verkoopproces en juridische afhandeling Nadat de gemeenteraad heeft ingestemd met de KoopGarant-regeling en een B.V. heeft opgericht neemt stichting OpMaat de coördinatie van de benodigde werkzaamheden over. OpMaat heeft jarenlange ervaring met KoopGarant en heeft haar organisatie er op ingericht. Daarmee ontlast ze de gemeentelijke organisatie, waarbij de gemeente via de B.V. de regie blijft houden: alle inhoudelijke en beleidsmatige keuzes over het verkoopproces stemt OpMaat af met de ambtelijk projectleider e/o met de bestuurder van de B.V. Ten behoeve van de werkzaamheden neemt de gemeente een licentieovereenkomst KoopGarant af bij OpMaat. 8.1 Werkzaamheden OpMaat 1. Voor de klantcontacten m.b.t. de verkoop met de (potentiële) kopers schakelt de gemeente / de BV een makelaar in.

Het ligt voor de hand dat dit de makelaar is die voor de ontwikkelaar de verkoop verzorgt, maar het kan ook een andere makelaar zijn. De makelaar wordt namens de gemeente door OpMaat aangestuurd. -9-

2. OpMaat stemt alle inhoudelijke en beleidsmatige keuzes over het verkoopproces, voor zover die nog niet zijn gemaakt in het raadsbesluit, af met de projectleider c.q. met degene die het bestuur voert van de BV. Een gedetailleerde beschrijving van de werkzaamheden staat opgenomen in de appendix. 9. Conclusies Om langjarig regie op de doelstelling t.b.v. het kunnen aanbieden van betaalbare koopwoningen voor starters te kunnen houden is de KoopGarant-regeling een interessant instrument voor Oudewater. Anders dan bij bijvoorbeeld een anti-speculatiebeding of KoopStart houdt de gemeente ook ná de eerste verkoop invloed op de prijs. Hoewel afhankelijk van meerdere factoren is daarbij de verwachting dat iedere nieuwe verkoop binnen de regeling aan een nieuwe eigenaar leidt tot een verlies voor de gemeente: er wordt duurder teruggekocht dan er vervolgens wordt doorverkocht. Door het oprichten van een B.V. wordt voorkomen dat de gemeentelijke balans wordt belast met winsten en verliezen. Op termijn kan de B.V. wel een winst afstorten aan de gemeente. Bij het alternatief, een stichting, is dit minder eenvoudig terwijl er geen noemenswaardige voordelen tegenover staan. In een B.V. kunnen ook ‘winstgevende’ projecten naast ‘verlieslijdende’ staan.

Wat een acceptabele verhouding hiertussen is, dient te worden afgewogen op basis van de kasstromen per project en in een risicoanalyse worden weergegeven. In het geval van Oranje Bolwerck kan de gemeente een start met positieve cijfers maken. In het geval van het fictieve voorbeeld geldt dat niet. De criteria waar kandidaten aan moeten voldoen om in aanmerking te komen voor een KoopGarant-woning worden door de B.V. opgesteld binnen de kaders van de doelgroepenverordening. Aanbevolen wordt de gemeentelijke organisatie niet te belasten met de benodigde toekomstige handelingen en dit uit te besteden aan een professionele organisatie. Stichting OpMaat is een dergelijke organisatie.

- 10 -

APPENDIX werkzaamheden OpMaat

Werkzaamheden t.b.v. coördinatie verkoopvoorbereiding, verkoopproces en juridische afhandeling Onderstaande werkzaamheden betreffen een voorlopige weergave. Definitieve afspraken worden gemaakt na een positief raadsbesluit. OpMaat voert namens de gemeente / de BV een aantal coördinerende en uitvoerende taken uit zodat het verkoopproces vlot en correct verloopt: 1. Taxatie Opdracht voor taxatie conform richtlijnen KoopGarant en taxatiebranche, vrij kort voor start verkoop (i.v.m. geldigheidsduur rapport van 6 maanden). 2. Vaststellen definitieve bedragen marktwaarde, koperskorting en uitgifteprijs De Uitgifteprijs te splitsen in koopsom (afkoopsom erfpacht) en aanneemsom. De aanneemsom a.d.h.v. het resultaat van de aanbesteding door de ontwikkelaar. 3. Opstellen concept-koopovereenkomst a.d.h.v. model OpMaat Hierbij afstemming met makelaar en ontwikkelaar m.b.t. opname van project-specifieke regelingen. 4. Afspraken met makelaar over inrichting verkoopproces De makelaar gaat werken aan de hand van de toewijzingsregels die door de gemeente / de BV zijn opgesteld. 5. Tijdens het verkoopproces beantwoordt OpMaat vragen van de makelaar over KoopGarant. 6. Nadat het verkoopproces is gestart en belangstellenden zich hebben ingeschreven, doet de makelaar aan de hand van de toewijzingscriteria een voorstel OpMaat toetst dit voorstel en stemt het af met de gemeente / de BV. 7.

Voor de geselecteerde kandidaten belegt OpMaat samen met de makelaar een informatiebijeenkomst (fysiek of online) 8. De makelaar zorgt voor de afronding en ondertekening van de koopovereenkomsten. OpMaat bewaakt namens de gemeente / de BV dat het proces tot en met de juridische levering correct en tijdig verloopt. OpMaat verstrekt hierbij het KoopGarant-aktemodel aan de notaris. OpMaat controleert de ontwerpakten en de afrekeningen. Dienstverlening na eerste verkoop Nadat de woningen zijn verkocht en geleverd, zijn binnen het proces van KoopGarant drie stappen/fases te onderscheiden: 1. De beheerfase 2. De terugkoop 3. De doorverkoop met KoopGarant OpMaat kan de gemeente / de BV ondersteunen bij deze stappen. We beschrijven de stappen en de mogelijke bijbehorende dienstverlening van OpMaat. Stap 1 – Beheerfase Dit is de periode dat de woningen verkocht zijn en bewoond worden door de KoopGaranteigenaren. De bewoners kunnen dan vragen hebben over KoopGarant. Het gaat dan vooral om vragen zoals verbouwing, aanvullende financiering, scheiding, terugkoop. OpMaat stemt vooraf - 11 -

voor een aantal situaties met de gemeente / de BV af welke antwoorden en keuzes akkoord zijn. OpMaat beantwoordt de vragen van de bewoners dan rechtstreeks, in incidentele gevallen na ruggenspraak met de gemeente / de BV. Stap 2 – De terugkoop Er komt een moment dat de bewoners de woning voor terugkoop aanbieden aan de gemeente / de BV. In de Erfpacht- en KoopGarant-bepalingen is bepaald hoe de terugkoop moet verlopen. Daarnaast gelden bepaalde termijnen voor de terugkoop. Wij kunnen de terugkoop volledig begeleiden. OpMaat treedt bij de terugkoop namens de gemeente / de BV op en communiceert dit ook duidelijk met de (verkopende) KoopGarant-eigenaar, taxateur en notaris. OpMaat heeft in het terug-koopproces de coördinerende rol én de uitvoerende rol. Werkzaamheden zijn: • het aansturen van de taxateur en de notaris; • het adviseren over te accorderen en te ondertekenen stukken zoals taxatierapport en overeenkomst; •

het bewaken van de termijnen;

•

aanspreekpunt voor de KoopGarant-eigenaar;

•

aanspreekpunt voor de taxateur;

•

aanspreekpunt voor de notaris;

•

het opstellen van de terugkoopprijsberekening;

•

het opstellen en (digitaal) laten tekenen van de terugkoopovereenkomst;

•

het ter verdere afwikkeling doorsturen van de getekende overeenkomst naar de notaris

• het controleren van documenten die door derden zijn opgesteld (taxatierapport, concept leveringsakte, concept afrekening). Stap 3 – De doorverkoop met KoopGarant De teruggekochte woning wordt weer met KoopGarant verkocht. Uitgangspunt is dat er zo weinig mogelijk tijd tussen de terug levering en doorverkoop zit. De gemeente/BV laat de doorverkoop uitvoeren door een lokale makelaar. OpMaat voert namens de gemeente/BV de verkoopcoördinatie uit. Dit houdt onder meer in: • binnen het met de gemeente/BV afgestemde verkoopkader vaststellen van korting, verkoopprijs en toewijzingscriteria; •

aansturing van de makelaar;

• controle van de door de makelaar opgestelde overeenkomst voordat deze ter ondertekening aan de gemeente/BV wordt voorgelegd; •

controle van de notariële concept afrekening en concept akte;

•

aanspreekpunt namens de gemeente/BV voor de verkoop voor alle betrokken partijen.

OpMaat zorgt er voor dat de verkopend makelaar en de notaris de beschikking krijgen over de meest actuele verkoopovereenkomsten/notariële aktes. Vooraf leggen de gemeente/BV en OpMaat het verkoopkader af, dat periodiek, bijvoorbeeld jaarlijks, wordt herzien. Hierin worden zaken vastgesteld als: • toewijzings-/selectiecriteria zoals inkomen, achter te laten woning. leeftijd, vitaal beroep; •

daarmee samenhangend: bandbreedte prijs, korting; - 12 -

• hoe te handelen met woningen die na terugkoop niet meer voor de doelgroep kunnen worden ingezet. Binnen het verkoopkader voert OpMaat de verkoopcoördinatie uit en verantwoordt dit achteraf. Bij zaken die niet zijn vastgelegd of waarover twijfel is, is er altijd overleg. Dossierbeheer, managementinformatie en procesbegeleiding Voor het kunnen uitvoeren van deze dienstverlening is het belangrijk dat zowel de gemeente / de BV als OpMaat toegang hebben tot de dossiers van de woningen. In deze dossiers zijn de overeenkomsten terug te vinden, maar bijvoorbeeld ook gespreksnotities en overige relevante stukken. OpMaat maakt voor het dossierbeheer, de terugkopen en doorverkopen gebruik van een online workflow-programma. De gegevens zijn en blijven eigendom van de gemeente / de BV. Na een eventueel einde van de overeenkomst met OpMaat blijven de gegevens beschikbaar voor de gemeente / de BV.

- 13 -