Inspreekreactie E. Schoonderwoerd Forum Ruimte 02122025.pdf

Inspreekreactie Forum Ruimte Betreft: Raadsbesluit Afwijking woonbeleid Noord IJsselkade 17 Oudewater Datum: 2 december 2025 Graag willen wij (Jan en Erik Schoonderwoerd) als initiatiefnemer van het woningbouwplan Noord IJsselkade 17 inspreken met betrekking tot het raadsbesluit Afwijking woonbeleid. Achtergrond Het pand Noord IJsselkade 17 ook wel bekend als “de oude stomerij” staat al tientallen jaren leeg en is een rotte kies in de mooie binnenstad van Oudewater. Het pand is vervallen en staat inmiddels op instorten met bijbehorende gevaren. De afgelopen tijd is er ook meerdere keren ingebroken met als doel overnachting. Dit heeft onlangs ook geleid tot een arrestatie. Daarnaast is er een grote saneringsopgave vanwege de bodemvervuiling vanuit de stomerij. Als Oudewaternaren wilden Jan en ik dit project graag oppakken om er iets moois voor van te maken voor Oudewater. De voorgaande ontwikkelaar Bebouw zag het na meer dan 10 jaar planontwikkeling niet meer zitten en wilde het project verkopen inclusief alle bijbehorende uitdagingen. Het pand is door ons in 2022 aangekocht en we zijn gelijk voortvarend aan de slag gegaan met de planontwikkeling en sanering. Ook zijn er gesprekken gevoerd met de buurt vanuit participatie. De buurt ziet ook graag dat het pand wordt herontwikkeld naar woningen.

Ondanks een voorspoedige start met de ruimtelijke ordening ambtenaar van de gemeente Oudewater heeft het project na haar vertrek (begin 2023) ongeveer 2,5 jaar stil gestaan vanwege gebrek aan “ambtelijke capaciteit” en de verplaatsing van het dossier naar Woerden. Ondanks dat het project op de prioriteitenlijst stond. Gelukkig is het plan dit jaar in een stroomversnelling gekomen en ligt er een door de gemeente haalbaar geacht plan. Hierbij hebben wij het plan wel moeten terugschalen met minder en kleinere appartementen ten opzichte van het oorspronkelijke plan. Verder hebben wij de sanering verder in gang gezet en is deze zo goed als afgerond. Plan Ons plan voorziet in “kleinere” appartementen, variërend in oppervlak tussen 42m2 en 71m2 voor zowel de categorieën koop als huur. In de Gemeente Oudewater is hier grote behoefte aan met als doelgroepen starters, 1 persoonshuishoudens en senioren. Dit is voor ons als Oudewateraren ook aanleiding geweest om het project op te pakken met dit woonprogramma. Tot onze verbazing worden ons bij dit kleine particuliere plan beperkende eisen opgelegd, zoals de zelfbewoningsplicht/anti-speculatiebeding en de instandhoudingstermijn voor betaalbare huurwoningen. Bij aanvang van het project is ons aangegeven dat er geen bijzondere eisen zouden gelden vanuit het woonbeleid.

Deze voorwaarden kwamen voor ons als een verrassing en wij hebben als initiatiefnemer aangegeven hiermee niet akkoord te kunnen gaan vanuit haalbaarheidsoverwegingen en beoogd gebruik. Het betreft een kleinschalig project met slechts 9 appartementen met vele uitdagingen, waaronder in het bijzonder de bodemsanering met hoge kosten. De financiële haalbaarheid van het project is en blijft voor ons eveneens een grote uitdaging.

Op dit moment is er een verlies, waarbij wij onze eigen kosten en uren niet eens hebben meegerekend. De bouwkosten zijn ongeveer met 20% gestegen en daarnaast is er een kleiner woonprogramma ontstaan. In overleg met de makelaar en aannemers hebben we een reële kosten-/inkomstenraming gemaakt om de haalbaarheid inzichtelijk te krijgen. Indien gewenst kunnen jullie hier ook inzicht in geven. Afwijking woonbeleid Voor ons is het belangrijk om flexibiliteit te hebben bij zowel koop als huur, mede in het kader van de financiële haalbaarheid. De opgelegde eisen hebben voor ons negatieve financiële consequenties. Daarnaast willen wij flexibel blijven bij het maken van keuzes in het project, waaronder het deels houden van de appartementen ten behoeve van huisvesting van familieleden (zoals bijvoorbeeld onze ouders, die in Oudewater wonen, dan wel onze kinderen die graag ook de gelegenheid krijgen om in dit mooie stadje te gaan wonen). Wij begrijpen dat de genoemde eisen gelden bij projecten waar de grond in eigendom was van de gemeente (zoals eerder het Oranje Bolwerk), danwel bij projecten van de woningcorporatie. Maar dit betreft een project welke wij als particulier initiatiefnemer hebben opgepakt met alle bijbehorende kosten en risico’s.

Zo is het vreemd dat er zelfs een anti-speculatiebeding wordt opgelegd waarbij bij doorverkoop met een meeropbrengst een percentage aan de gemeente moet worden afgedragen, terwijl de gemeente geen partij is of is geweest in de ontwikkeling en financieel ook niets heeft bijgedragen al dan niet in de vorm van prijsreducties of subsidies. Verder is het vreemd dat wij worden genoodzaakt om bij verhuur gebonden te zijn aan een instandhoudingsperiode, terwijl het categoriseren als koop ook gewoon mogelijk is. Dit is niet met elkaar te verenigen en ook niet passend bij een dergelijk kleinschalig project. Daarnaast zouden de eisen niet gelden wanneer wij vrije sector woningen zouden realiseren, terwijl de gemeente bij voorkeur graag het voorgestelde programma gerealiseerd ziet. Wanneer de gemeente blijft vasthouden aan de eisen zullen wij genoodzaakt zijn om alsnog vrije sector appartementen te realiseren of luxe vrije sector woningen vergelijkbaar met de Westerwal. Een andere optie blijft de herontwikkeling van de huidige bedrijfslocatie. Het mag duidelijk zijn dat deze opties niet onze voorkeur hebben en dat we graag een mooi plan realiseren, waar ook juist binnen de Oudewaterse gemeenschap veel vraag naar is.

Voorstel initiatienemer Graag zouden wij voorliggend project willen realiseren, maar hiervoor vragen wij u dan ook de door Gemeente Oudewater genoemde eisen volledig te laten vervallen (gezien de specifieke casus), waardoor wij een aantrekkelijk woonprogramma kunnen realiseren voor Oudewater en haar inwoners. Wij zijn bereid ons te conformeren aan de kleinere oppervlaktes van de appartementen met een bandbreedte en dat wij ons gaan inspannen om de appartementen primair aan Oudewaternaren te verkopen, dan wel te verhuren. Dit kan door middel van het eerst lokaal aan te bieden voordat het landelijk via Funda wordt aangeboden.