Initiatiefvoorstel wijzigen woonvisie Oudewater 2020-2025.pdf

INITIATIEFVOORSTEL D/24/155330 Z/24/073194

Indiener:

CDA-fractie Oudewater

Datum:

20 augustus 2024

Portefeuillehouder: Wethouder B. Schomaker Portefeuille:

Ruimtelijke ordening en Volkshuisvesting

Contactpersoon:

D. Stapel

Onderwerp: Initiatiefvoorstel ‘Wijziging Woonvisie Oudewater 2020-2025’ De raad besluit: 1. in de “woonvisie Oudewater 2020-2025” wordt paragraaf 3.1 als volgt gewijzigd: “Gemeenten hebben een verantwoordelijkheid voor het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen tot € 47.699 (alleenstaanden) en € 52.671 (meerpersoons, peiljaar 2024). Deze huishoudens zijn voornamelijk afhankelijk van de sociale huurvoorraad en de goedkope koopvoorraad. Er moeten voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn, de verdeling ervan wordt afgesproken in de regionale huisvestingsverordening. Van alle huishoudens in de gemeente Oudewater behoort 39% (cijfer 2019) tot de doelgroep voor een sociale huurwoning. De druk op de sociale huurwoningmarkt is alleen maar toegenomen, mede door de veel grotere gestegen koopprijzen van woningen dan de voorgaande jaren. Daarnaast wordt de grens van de “betaalbare woningen” voor meer huishoudens op de woningmarkt onbereikbaar. Met name groepen met de lagere inkomens in onze samenleving zijn de dupe van deze ontwikkeling. Het is daarom nodig dat elk woningbouwproject en elk transformatieproject naar woningen bijdraagt aan in elk geval de opgave voor de sociale sector. Daarom wordt in elk nieuwbouwproject 30% in de sociale huursector gebouwd. Ook bij transformatie van andere gebouwen in woningen wordt 30% in de sociale huursector gerealiseerd.

Waar dit praktisch niet uitvoerbaar is wordt voor het tekort aan dit aantal sociale huurwoningen een bijdrage gestort, zoals deze bepaald is in de Verordening Woonfonds Oudewater. Bij projecten van 12 woningen of meer is een storting in het woonfonds niet mogelijk en zullen sociale huurwoningen binnen het project gerealiseerd moeten worden.” 2. Het eerste aandachtspunt op pagina 12 van de woonvisie wordt als volgt gelezen: “Bij alle nieuwbouw- en transformatieprojecten: 30% sociale huur”; Pagina 1 van 4

3. Het college opdracht te geven binnen twee maanden eventueel noodzakelijke (planologische) wijzigingen in procedure te brengen waardoor transformatieprojecten ook onder de werking van de woonvisie gaan vallen.

Inleiding: Op 5 oktober 2020 heeft de raad van Oudewater de Woonvisie Oudewater 2020-2025 vastgesteld. Het betrof de eerste woonvisie, waarin woon- en bouwbeleid is vastgesteld. Sinds de vaststelling is de (woon)wereld, meer dan op dat moment voorstelbaar was, ingrijpend veranderd. De raadsvergadering vond plaats in De Klepper, vanwege de corona-pandemie. De invasie van Rusland in Oekraïne moest nog plaats vinden met de daarmee gepaard gaande onzekerheid, grotere prijsstijgingen dan we gewend waren en stijgende loonkosten. Dit heeft de woningmarkt de laatste jaren in belangrijke mate bepaald. Woningprijzen zijn gigantisch gestegen, de prijs van betaalbare woningen van vandaag was in 2020 onvoorstelbaar. De herziening van de woonvisie wordt door het college in 2025 opgepakt. Met de hiervoor omschreven factoren is dat te laat. Tussentijdse bijsturing is nodig om met name te voorzien in de bouw van goedkope en betaalbare woningen. Het voorstel voorziet in het zeker stellen dat in elk bouwproject en transformatieproject wordt voorzien in een aandeel in de zeer grote opgave om goedkope/betaalbare woningen te bouwen. De bevoegdheid van de raad komt voort uit de volgende wet - en/of regelgeving: Artikel147a, eerste lid, van de Gemeentewet, geeft een raadslid het recht een voorstel voor een verordening of een ander voorstel ter behandeling in de raad in te dienen.

In artikel 29 van het Reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad van de gemeente Oudewater 2021 is dit initiatiefrecht verder uitgewerkt. Beoogd effect: In de vigerende woonvisie wordt het bouwen van sociale huurwoningen verplicht gesteld bij bouwprojecten vanaf 50 woningen. Dit houdt in dat bij kleinere woningbouwprojecten geen sociale huurwoningen worden toegevoegd. Datzelfde geldt voor transformatieprojecten, waarbij woningen gesplitst worden of b.v. winkels getransformeerd worden. Ook deze kleinere projecten moeten hun aandeel leveren in de grote (kwalitatieve) woningbouwopgave die in Oudewater uitgevoerd moet worden. Dat kan door in elk bouwproject 30% sociale huurwoningen op te nemen, in plaats van nu alleen bij projecten van 50 woningen of meer. In projecten, waarbij dit b.v. door de omvang niet te realiseren is, zal een afdracht in het Woonfonds Oudewater moeten worden gedaan. Hieruit kunnen bijdragen aan projecten worden gedaan, waar meer dan 30% aan sociale huurwoningen worden opgenomen. Argumenten: - Elk bouwproject moet bijdragen aan het vergroten van de beschikbare woningvoorraad, conform de beleidsdoelstellingen die de gemeenteraad heeft geformuleerd. De woonvisie geeft nu aan dat bij alle projecten vanaf 50 woningen 30% in de sociale huursector gerealiseerd gaan worden.

Dat betekent dat eerst de realisatie van 15 sociale huurwoningen in een project, verplicht wordt. Kleinere projecten, waar 30% geen 15 sociale huurwoningen oplevert, kennen de verplichting niet om bij te dragen in de huisvesting van huishoudens met een laag inkomen. Pagina 2 van 4

Met de in de inleiding beschreven veranderde wereld sinds 2020 (vaststelling woonvisie) is dat geen reëel uitgangspunt meer. - De realisatie van sociale huurwoningen wordt niet beperkt tot grote(re) bouwlocaties, die veelal vanuit de gemeente ontwikkeld worden. Ook particuliere bouwprojecten zullen hun aandeel in de totale woningbouwopgave moeten nemen en niet alleen de dure, financiëel interessantere markt bedienen. - Er zijn projecten waar geen reëel aantal sociale huurwoningen in te realiseren is. Deze situatie is vergelijkbaar met woningbouw- of transformatieprojecten waar niet op eigen terrein in parkeergelegenheid kan worden voorzien. Door het storten van een vastgestelde bijdrage in een “woonfonds” kan de verplichting “afgekocht” worden. Uit het woonfonds kunnen vervolgens bijdragen gedaan worden aan projecten waar meer dan de voorgeschreven 30% sociale huurwoningen wordt gerealiseerd. Bij een projectomvang van 12 woningen of meer is een dergelijke storting niet mogelijk en zullen daadwerkelijke sociale huurwoningen gerealiseerd moeten worden. - Het wachten op een herziening van de woonvisie aan de hand van een collegevoorstel gaat nog geruime tijd duren, waarbij nog niet zeker is of op dit punt een herziening aan de orde is.

Middels dit voorstel kan minimaal een jaar eerder bereikt worden dat alle bouwprojecten hun verantwoordelijkheid voor de totale volkshuisvestingsopgave nemen.

Kanttekeningen: De wens is dat alle bouwprojecten een fair share gaan nemen in de volkshuisvestingsopgave in onze gemeente. Dit geldt niet alleen voor nieuwbouwprojecten, maar ook voor transformatieprojecten. Dit speelt met name bij de transformatie van winkelpanden in woningen, maar kan ook aan de orde zijn bij woningsplitsingen. Dit voorstel beoogd niet aan deze transformatie een halt toe te roepen, alhoewel dat vanuit economisch oogpunt voor winkelpanden wellicht wel wenselijk zou zijn. Dit voorstel richt zich daar echter niet op. Bij het aannemen van dit voorstel wordt het college gevraagd binnen twee maanden eventueel noodzakelijke (planologische) wijzigingen in procedure te brengen waardoor deze transformatieprojecten ook onder de werking van de woonvisie gaan vallen. De wijziging van de woonvisie zal gepaard moeten gaan met het vaststellen van een Verordening woonfonds Oudewater, teneinde de nodige regelgeving vast te leggen. Een verzoek om ambtelijke bijstand hiertoe is tot op heden niet gehonoreerd. Om het instrument zo snel mogelijk zijn werking te geven zal een dergelijke verordening in de raadsvergadering van 7 november a.s. behandeld moeten worden. Mocht een dergelijk voorstel niet in samenwerking met de organisatie opgesteld kunnen worden, zal initiatiefnemer dit zelf oppakken. Financiën: Dit voorstel heeft geen directe financiële consequenties.

Communicatie: Niet van toepassing Samenhang met eerdere besluitvorming: Pagina 3 van 4

Bijlagen: -

Concept raadsbesluit

<SET:ONDVLG;Tempel_W;Verhoeve_P;0> De indiener: CDA-fractie Oudewater Namens de CDA-fractie

D. Stapel (raadslid)

Pagina 4 van 4