Extra uitwerking beleidsinstrumenten koopgarant en vereveningsfonds.pdf
Tekst van het document
Bijlage 1: Extra uitwerking beleidsinstrumenten 1. Instrument Koopgarant De raad heeft verzocht om het instrument Koopgarant bij Het wassende water toe te passen. In de motie M-137 (koopgarant kerkwetering) van 12 juni 2025 heeft de raad aangeven 25 koopgarant woningen te willen realiseren. Werkwijze De samenwerking met Stichting Opmaat wordt voortgezet voor de terugkoop van de woningen (Oranje Bolwerck en Het wassende water) Er wordt geen BV opgericht in overeenstemming met de argumenten uit de RIB van 31 oktober 2023 waarbij beargumenteerd werd dat er bij de keuze voor een BV te veel juridische, financiële en fiscale en organisatorische haken en ogen kleven. Daarbij is de keuze voor een BV onvoldoende toekomstbestendig. Wanneer er in een project koopgarant kan worden toegepast zullen de woningen direct worden geleverd door de gemeente. Capaciteit en Budget: Aankoop: Om 25 Koopgarantwoningen van 320.000 (prijspeil 2026, grondprijsbrief Oudewater) te kunnen aankopen als gemeente moet een eenmalig bedrag worden vrijgemaakt van 8 miljoen. Dit bedrag is nodig voor de voorfinanciering van deze huizen. Dit is onder voorbehoud van indexatie bij moment van verkoop. Instandhouding: Voor de instandhouding van de huidige 10 Koopgarant woningen bij het project Oranje Bolwerck is er een doorlopend budget van 40.000 euro vrijgemaakt.
Bij de verruiming van 25 Koopgarant moet er structureel 100.000 extra per jaar voor stichting Opmaat worden vrijgemaakt. Het totale budget komt daardoor op een totaal van 140.000 per jaar bij de toepassing van in totaal 35 Koopgarant woningen. Alternatief; De gemeente kan ook sturen op het betaalbaar houden van betaalbare koopwoningen door: 1. De termijn voor het anti-speculatiebeding te verhogen naar bijvoorbeeld 5 jaar. 2. Kleinere maar betaalbare woningen te bouwen waardoor woningen aantrekkelijk blijven voor de doelgroep starters. Het Volkshuisvestingsprogramma geeft als minimale eis 40 m2 voor een woning in de binnenstad en 50m2 voor in woning daarbuiten.
2. Instrument Vereveningsfonds Het uitgangspunt is dat bij de bouw van nieuwe woningbouwontwikkelingen van 12 woningen of meer minimaal 30% van de woningen in de sociale huursector is. Als een ontwikkelende partij bij wijze van uitzondering toestemming krijgt om minder dan 30% sociale huur te realiseren, dan krijgt hij de verplichting tot het doen een storing in een gemeentelijk vereveningsfonds. We stellen dit vereveningsfonds op. Hiervoor hanteren we de volgende uitgangspunten1: •
Het gaat om een vereveningsfonds voor sociale huurwoningen. Wanneer een ontwikkelende partij binnen een ontwikkeling van 12 t/m 49 woningen te weinig sociale huurwoningen realiseert, doet de ontwikkelende partij een afdracht per te weinig gerealiseerde woning. Bij ontwikkelingen van 50 woningen of meer is afwijking en gebruik maken van het vereveningsfonds niet mogelijk. Deze woningen dienen altijd te voldoen aan minimaal 30% sociale huur.
•
Voor het vereveningsfonds is de vorm van een bestemmingsreserve passend. We zorgen voor een beschikbare bestemmingsreserve voor de gelden in het vereveningsfonds.
•
De hoogte van de afdracht per woning stellen we bij verdere uitwerking van het vereveningsfonds vast. De hoogte van de afdracht kan afhankelijk zijn van het type en segment woning dat wordt gerealiseerd in plaats van de sociale huurwoning. Het uitgangspunt is dat het vereveningsfonds alleen aantrekkelijk is om te gebruiken wanneer het echt niet mogelijk is om minimaal 30% sociale huur te realiseren. In de basis is 30% sociale huur dus voor iedere woningbouwontwikkelingen van 12 woningen of meer het uitgangspunt. De afdracht per woning dient dus niet te laag maar tegelijkertijd wel realistisch te zijn.
•
Tegelijkertijd kunnen partijen een financiële bijdrage uit het fonds ontvangen wanneer zij meer betaalbare woningen bouwen dan de gestelde normen, dus meer dan 30% sociale huur in een project. De bijdrage kan uitgekeerd worden en de vorm van een subsidie.
•
We stellen bij verdere uitwerking van het vereveningsfonds vast wanneer een bijdrage uit het fonds kan worden gedaan. Hiervoor stellen we harde kaders en eisen op. Voorbeeld van op te nemen eisen zijn dat er meer dan 30% sociale huurwoningen in het project gerealiseerd worden en dat de sociale huurwoningen minimaal 25 jaar sociale huur woningen blijven.
•
We stellen voor een startkapitaal van ca. €300.000 op te nemen. Dit is niet essentieel voor een goede werking van fonds maar hangt af van de politieke keuze.
Tijdlijn: Uitvoering: doorlopend. Opstellen: 2026. Ingang: Per 1 januari 2027. Partners: Ontwikkelaars, corporaties. Capaciteit: Opstellen instrument. Bestaande uit: Verordening opstellen, opstellen methode bepalen hoogte afdracht, besluitvorming, publicatie, administratieve inrichting, regeling bestemmingsreserve, communicatie richting ontwikkelaars: Ca. 136 uur in totaal2. Gemeente Woerden. Uitvoering: Ca. 70 uur per jaar3. Alternatief: Er kan ook worden gekozen om sterker te sturen op de toepassingsgrens voor de betaalbaarheid eisen gesteld door de Wet versterking Regie. Voorgesteld wordt om de toepassingsgrens te verlagen van 50 woningen (huidige Woonvisie) naar 12 woningen. Hierdoor moet elk project vanaf 12 woningen sociale huurwoningen bouwen en in totaal 2/3de in het betaalbare segment. Wanneer het vereveningsfonds niet wordt inzet kan de gemeente er op deze manier voor zorgen dat elk project (vanaf 12 woningen) moet bijdragen aan de sociale en betaalbare woningbouwopgave.