D23099881_forum 4 april Koopgarant_versie 4 april.pdf

Betaalbare koopwoningen Oudewater forum, 4 april 2023

KoopGarant – aanleiding presentatie •

Oplevering woningen rondom de bouwvak 2023

•

Taxatie m.b.t. KoopGarant mag maximaal zes maanden voor oplevering zijn – taxaties zijn nu bekend

•

Daarmee ook langjarige financiële consequenties voor gemeente inzichtelijk

•

Waarmee de contouren voor het afbakenen van de doelgroep scherper zijn geworden

•

In combinatie met marktveranderingen, met name de (hypotheek)rente: andere/nieuwe inzichten let op: het is een model met variabelen

•

Per 1 april 2023 aangepaste randvoorwaarden KoopGarant

•

Er is een Kamerbrief gestuurd door minister over aanstaande Huisvestingswet – initiatieven Rijk

Gemeente Oudewater - 2

Aanleiding en doel: maatschappelijk gebonden eigendom - 10 woningen aan te kopen in project Oranje Bolwerck - Deze langjarig beschikbaar houden voor de doelgroep (later, concreet: starter

• College heeft afspraak met ontwikkelaar gemaakt:

- Gemeente koopt 10 woningen à €150.000,-; - Vrij om door-verkoopprijs te bepalen als gemeente

koopwoningmarkt, niet ouder dan 35 jaar) - Voor Oudewaternaren (binding) - Geen (korte termijn) speculatiewinst - Maatschappelijk gebonden eigendom (MGE)

Gemeente Oudewater - 3

raadsbesluit 8 februari 2021

Betaalbare Koopwoningen met KoopGarant - de hoofdlijnen •

Koopgarant is gebaseerd op erfpacht, canon eeuwigdurend afgekocht

•

Gemeente laat woningen taxeren (twee onafhankelijke taxateurs)

•

Gemeente geeft een procentuele korting aan de koper (max 50%, veelal tussen 10-33%)

•

Verkoop? Koper moet verplicht te koop aanbieden aan gemeente Termijn: samen te bespreken en opnemen in koopovereenkomst (3-5 maanden)

•

Gemeente koopt verplicht terug

•

Aandeel waardeontwikkeling staat in vaste verhouding tot bij verkoop verleende korting (1:1)

•

‘Echte’ starterswoning: geen luxe, weinig mogelijkheden tot verbetering

•

Uitgangspunt: regel dit in een op te richten B.V. Raadsbesluit 7 juli 2022

Gemeente Oudewater - 4

KoopGarant: voor- en nadelen Partij

Voordelen

Nadelen

Koper

-

Goede woning, weinig kosten Vermogensopbouw (aflossing) Waardeontwikkeling markt

-

Beperkte marktstijging Negatieve vermogensopbouw bij slechte markt

Gemeente

-

Woningen voor doelgroep Regie op prijsstelling in toekomst Evt. winstopbouw (in toekomst)

-

Balansratio’s (schuldquote en solvabiliteit) kunnen verslechteren → Beslag op algemene reserve Kosten dienstverlening: inkopen / zelf doen

Gemeente Oudewater - 5

-

Betaalbare Koopwoningen: voorbeeld waardestijging Voorbeeld opbouw prijs nieuwbouw

Voorbeeld terugkoopprijs + 15% (zonder woningverbetering)

Marktwaarde

€278.000,-

Marktwaarde bij terugkoop

€ 320.000,-

Koperskorting 40%

€111.000,-

Waardeontwikkeling

€ 42.000,-

(€320.000 - €278.000) Deel waardestijging 60% voor de koper Uitgifteprijs

€167.000,-

€ 25.000,-

(40% voor de gemeente)

Terugkoopprijs (uitgifteprijs + waardestijging) (€167.000,- + € 25.000)

€192.000,-

Afgeronde bedragen

Bij waardestijging profiteert bewoner meer dan gemeente, bij waardedaling heeft bewoner een groter verlies. Idee hierbij: langjarig stijgen de prijzen, waarmee bewoner per saldo een voordeel heeft.

Gemeente Oudewater - 6

Betaalbare Koopwoningen: voorbeeld waardedaling Voorbeeld opbouw prijs Nieuwbouw

Voorbeeld terugkoopprijs bij neergang woningmarkt (- 15%)

Taxatiewaarde

€ 278.000,-

Marktwaarde bij terugkoop

Koperskorting 40%

€ 111.000,-

Waardeontwikkeling (€ 278.000 - € 236.000)

Uitgifteprijs

€ 167.000,-

€ 236.000,-

- € 42.000,-

Deel waardedaling (40% voor de gemeente) 60% voor de koper

€ 25.000,-

Terugkoopprijs Afgeronde bedragen

(€ 167.000 - € 25.000)

€ 142.000,-

Bij waardestijging profiteert bewoner meer dan gemeente, bij waardedaling heeft bewoner een groter verlies. Idee hierbij: langjarig stijgen de prijzen, waarmee bewoner per saldo een voordeel heeft.

Gemeente Oudewater - 7

Taxatie woningen | Korting • Tussen €267.500,- en €287.000,• Leidt bij maximale korting van 50 % tot €133.750,- en €143.500,• En bij 40% korting tot €160.200,- en €171.000,-

Gemeente Oudewater - 8

Doelgroepen | leencapaciteit NIBUD (begin maart 2023) • startend MBO 4, (basis verpleegkundige): €1.950,- netto per maand maximale hypotheek → 137.800,-

• 1 x modaal = €40.000,- bruto per jaar = €2.100 netto maand (gemiddeld agent) maximale hypotheek → €166.000,• Na enkele jaren werken €45.000 per jaar bruto = €2.360 netto per maand: maximale hypotheek → € 186.780,-

• Let op: ook VVE-kosten (1e jaar €80,- per maand)

Gemeente Oudewater - 9

Taxatie €278.00,Korting 40% → €167.000,= €111.000,- korting

Doelgroepen | afwegingen • (Tenminste) Modaal inkomen nodig voor verkrijgen hypotheek passend bij deze taxatie • Is (goed) mogelijk voor twee persoonshuishouden, maar lastig voor eenpersoonshuishouden – bereik je dan je doelgroep?

• De woninggrootte is beperkt voor twee of meer personen: kans op relatief hoge mutatiegraad • Het woonproduct bleek tijdens vorige woningmarktdip kwetsbaar • Doelgroep die te veel verdient voor sociale huur maar te weinig voor ‘reguliere’ markt heeft het ook moeilijk – deze regeling kan hen helpen • Hoe dan ook: Huishoudens krijgen tegen goede voorwaarden een kans die ze anders niet zouden hebben gehad

Gemeente Oudewater - 10

Uitgangspunten – kosten - KoopGarant kosten

eenmalig bij mutatie

jaarlijks

Opstartkosten

licentie, dossierbeheer

€25.000,-

Startkosten project

OpMaat, makelaar, notaris, taxatie

€ 5.500,-

Mutatiekosten

Per woning

Beheerlasten BV

jaarlijks

€10.750,-

Beheersvergoeding

jaarlijks

€ 650,-

Apparaatskosten

jaarlijks

€20.000,-

€ 6.500,-

Rentelasten; gemiddeld *)

€44.000,-

Totaal jaarlijks

€75.400,-

*) Eerste jaren geen rentelasten, later loopt het op. Naast rentelasten ook rentederving.

Gemeente Oudewater - 11

Lange termijn financiële consequenties – Oranje Bolwerck Oranje Bolwerck € 2,0

Miljoenen

Opbrengsten Kosten

€ 1,0

Saldo

-€ 1,0

2051

2050

2049

2048

2047

2046

2045

2044

2043

2042

2041

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

Start

-€ 2,0

In het model is sprake van 1 verhuizing per vijf jaar per woning → over 25 jaar worden er vijftig huishoudens bediend.

Gemeente Oudewater - 12

Lange termijn financiële consequenties – Westerwal Westerwal Miljoenen

€ 2,0

Opbren gsten

€ 1,0 -

-€ 1,0

2051

2050

2049

2048

2047

2046

2045

2044

2043

2042

2041

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

Start

2023

-€ 2,0

25 jaar - 35 huishoudens

Gemeente Oudewater - 13

Relatie grondprijs en ambities: vestzak - broekzak? • Afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar kennen een relatie: tussen de grondprijs en de voorwaarden (ambities) die gemeente heeft. • De grondprijs is de opbrengst voor de gemeente bij grondverkoop aan een ontwikkelaar. • De stichtingskosten van de woningen blijven dezelfde voor de ontwikkelaar, ongeacht de grondprijs. • Als de grondprijs te hoog is i.r.t. de stichtingskosten (teveel financiële risico’s vraagt van ontwikkelaar) dan wordt er niet ontwikkeld. Dus de maatschappelijke ambities (bij Oranje Bolwerck: de voordelig aangekochte woningen) zijn verdisconteerd in de grondprijs.

Gemeente Oudewater - 14

In dit fictieve voorbeeld: €30.000,- minder grondopbrengst voor gemeente, in relatie tot afspraken over gemeentelijke wensen.

Aandachtspunten KoopGarant 1. Criteria (lokale gebondenheid, leeftijd etc.) door gemeente te bepalen: is nog kwetsbaar 2. Bij hoogte verkoopprijs, ook rekening houden met VVE-kosten 3. Inzet gemeentelijke capaciteit (ook bij uitbesteding): Afspraken in Dienstverleningsovereenkomst 4. Eigen organisatie (begrip, kennis, financiën, capaciteit) 5. A-B-C-constructie werkt bij: - wachtlijst - meerdere maanden opzegtermijn - terugkooptermijn vastleggen

Gemeente Oudewater - 15

Planning September

Verkopen afgerond

Juli-september

Woningen worden opgeleverd

30 juni

Voorbereidingen afgerond

1 juni

Loting door notaris

9-27 mei

Inschrijvingsperiode gegadigden

30 april

Verkoopproces is ingericht, verkoopbrochure is gereed

18 april

Collegebesluit

4 april

forum Ruimte

23 maart

Langjarige financiële doorrekening ‘definitief’ gemaakt

Gemeente Oudewater - 16

EINDE

Gemeente Oudewater - 17