D01.7 2026-02-20_H_Uitkomst_haalbaarheidsverzoek - Plesmanplantsoen 6 - 09-09-2021 (geredigeerd).pdf
Tekst van het document
ZON LK Ô
W X el ”
gemeente WOERDEN
ee ú
Arco Architecten B.V. Donkere Gaard 1-4 3421 AS OUDEWATER
oerden
dean 3440 AA Woerden Telefoon 14 0348 Fax (0348) 42 84 51
gemeentehuis@woerden.nl www.woerden.nl
Onderwerp:
Uitkomst haalbaarheidsverzoek
BTW-nummer NL0017.21.860.B.02 ER
en
(voorwaardelijk haalbaar)
IBAN-nummer NL41BNGH0285009672
Uw Kenmerk:
Uw
brief
geregistreerd
Documentnr.:D/21/034557
Behandeld
el
(geanonimiseerd)
Zaaknr.: Z/21/022399
Geachte
Datum: 9
van:
onder
door
nr:
september 2021
n.v.t. / doorkiesnummer: 1 0348-42
(geanonimiseerd) 1E (geanonimiseerd)
19 juli 2021 hebben wij uw verzoek ontvangen voor het onderzoeken van de haalbaarheid realiseren van vier appartementen op het adres Doctor Plesmanplantsoen 6 in Oudewater.
Op
van
het
1. In principe medewerking onder voorwaarden is haalbaar Op basis van uw informatie hebben wij uw verzoek op hoofdlijnen beoordeeld. Uw verzoek voorwaarden voor de brief leest u meer over de bevonden. in deze onder voorwaarden Verderop te ontwikkelen. Als aan deze u ervoor kiest om verder van uw als verdere uitwerking plan, voorwaarden wordt voldaan, dan kan de gemeente overwegen om medewerking te verlenen aan uw en plan. Uiteraard gelden naast de genoemde voorwaarden ook altijd de formele indieningsvereisten, haalbaar onder is, hangt kunnen nog nadere voorwaarden worden gesteld. Of uw plan daadwerkelijk andere af
van
de uitkomst
van
de
benodigde planologische procedure.
2. Uw plan is in strijd met het planologisch kader Uw plan betreft de oprichting van een kleinschalig appartementencomplex in het stedelijke gebied van Oudewater, aan het Doctor Plesmanplantsoen t‚.h.v. nummer 6. Om dit mogelijk te maken op het betreffende hoekperceel dient de bestaande woning te worden geamoveerd. Het ontwerp voorziet in 4 appartementen verdeeld over twee woonlagen. De appartementen aan de linkerkant van het complex kennen een gebruiksoppervlakte van 86 m? en de appartementen aan de rechterkant een gebruiksoppervlakte van 90 m?. Uw verzoek is beoordeeld op haalbaarheid omdat het in strijd is met de regels van een planologisch kader. Het door u gewenste plan ligt in het bestemmingsplan ‘Binnenstad’ (vastgesteld op 8 juni 2006). Dit bestemmingsplan is per 28 september 2017 opgegaan in de ‘Oudewater en landelijk gebied Hekendorp en Papekop’, welke uitgaat van de bestaande functies uit het bestemmingsplan. Het perceel heeft de bestemming ‘Erven’, ‘Archeologisch waardevol gebied’ en ‘Beschermd stadsgezicht’. Tevens kent het perceel de gebiedsaanduidingen ‘Wijzigingsbevoegdheid
beheersverordening
Woerden, hoofdstad
van
he
vena Hart
artikel 11 WRO' en ‘Zone B beschermd stadsgezicht’. De groene haag welke het perceel afschermt de straat kent de bestemming ‘Verblijfsgebied’. In de beheersverordening zijn er twee besluitvakken opgenomen, te noemen ‘Besluit-vlak Archeologie’ en ‘Besluitvlak Binnenstad’. ex
van
Uw
plan voldoet e
niet
aan
de
regels
e
deze
bestemming.
De
redenen hiervoor
zijn;
_ Woningen niet mogen worden gestapeld op het betreffende perceel (artikel 3, lid 1, onder h, van
e
van
het
bestemmingsplan);
Voor het bouwen binnen zone B geldt naast de bepalingen in lid 1 dat de horizontale en verticale maten zoals aanwezig op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van plan niet mogen worden gewijzigd (artikel 3, lid 8, van het bestemmingsplan);
het
_Dat in het verordening
gebied gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik; bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie. Uw plan voorziet in een groter bouwwerk (artikel 2, lid e, onder 1 en 2, van de beheersverordening).
Tevens is het voor het plan Oudewater 2021’. Hierover Als
belangrijk om rekening te houden met de ‘Nota Parkeernormen volgt verderop in de brief nadere toelichting.
u uw plan verder uitwerkt en een formele aanvraag indient kan de gemeente medewerking te verlenen, door middel van een planologische procedure.
overwegen
om
3. De
beoordeling van uw plan en de voorwaarden voor planuitwerking Bij onze beoordeling hebben we onder meer gekeken of uw plan ruimtelijk inpasbaar is en past in ruimtelijk beleid. Vervolgens hebben we onderzocht welke procedure van toepassing is om te kunnen afwijken van de regels van het bestemmingplan. Omdat uw plan in strijd is met de regels van het bestemmingsplan hebben we gekeken naar relevante beleidskaders. Ruimtelijke inpassing Wij hebben beoordeeld of uw plan in de omgeving past. We hebben daarbij onder meer naar de bestaande bebouwing gekeken. Vanuit stedenbouw worden uw plannen positief beoordeeld. Wel zijn er een aantal aandachtspunten en/-of suggesties naar voren gekomen. Gegeven uw perceel is gelegen in een gebied binnen Oudewater waar meer kleinschalige appartementencomplexen zijn gesitueerd, wordt uw voorgenomen planontwikkeling als passend in de omgeving gezien. Ten aanzien van de verschijningsvorm van het dak, wordt er als randvoorwaarde gesteld, dat het complex mag worden voorzien van een derde woonlaag in de vorm van een puntdak en-/of terugliggend dakvlak. Ten aanzien
van de groene haag aan de voorzijde van uw erf (gelegen in de bestemming ‘Verblijfsgebied') is er gesteld, dat deze kan worden verwijderd ten behoeve van de doorzichten van de toekomstig te realiseren appartementen. De kostenverdeling ten aanzien van dit voornemen wordt verderop in de brief onder het kopje financieel nader toegelicht. Verder ontstonden er vragen over de mate waarin de privacy van uw buren in het geding zou kunnen geraken als gevolg van uw voorgestelde plannen. Daarom is het van belang om rekening te houden met het aandachtspunt draagvlak.
Integrale gebiedsontwikkeling Ten behoeve van integrale gebiedsontwikkeling aan het Doctor Plesmanplantsoen is er gesteld dat het gebied er baat bij zou kunnen hebben, als het perceel van nummer 4 wordt meegenomen in uw planontwikkeling. Immers kan er dan in één keer een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld, middels een bestemmingsplanprocedure. De opslagruimte aan de achterzijde van het perceel op nummer 4 kent een opslagruimte voor privégebruik. Hiertoe hebben we telefonisch contact gehad. Het bleek dat u al naar de buren bent geweest om te vragen in hoeverre zij open zouden staan voor
in uw plannen. Hiertoe bleek er geen bereidheid te zijn. Daarom stellen wij als gemeente geen eisen omtrent integrale gebiedsontwikkeling, ten aanzien van uw plannen. Ofwel, het perceel van de buren hoeft niet meegenomen te worden in uw voorgestelde planontwikkeling.
integratie
Parkeren Vanuit parkeren wordt er gerefereerd naar het beleid zoals vastgesteld in de eerder benoemde Nota Parkeernormen Oudewater 2021. Uw huidige plan voorziet in de mogelijkheid om twee parkeerplaatsen op het perceel te realiseren, wat betekend dat de andere twee parkeerplaatsen dienen te worden voorzien aan de openbare weg. Op basis van berekening van onze beleidsadviseur parkeren is er beredeneerd dat er voor uw plannen tussen de 5,6 en 7,6 parkeerplaatsen benodigd zijn, afhankelijk van de doelgroep van de beoogde appartementen (bijvoorbeeld huur of koop). Dit tenzij er wordt afgeweken van het parkeerbeleid, door bijvoorbeeld de parkeernormen af te kopen. Daarom volgt er vanuit parkeren een voorwaardelijk akkoord. kwaliteit en Erfgoed (MooiSticht) In het kader van ruimtelijke kwaliteit en erfgoed (via MooiSticht, de voormalige welstandscommissie), is er gesteld dat de beoogde locatie aan de rand van het beschermd stadsgezicht baat heeft bij uw plannen. Er wordt ten aanzien van de planontwikkeling verzocht om belendingen aan te geven. Ook wordt er verzocht om meer aandacht te schenken aan de entreepartij van uw perceel. Ook wordt er verzocht om meer licht en uitzicht te bewerkstelligen in de hoekbalkons. Dit kan bijvoorbeeld doordat de groene haag in de toekomst wordt verwijderd.
Ruimtelijke
Milieu (ODRU) Vanuit milieu is het advies overwegend positief. Er ontstonden een aantal vragen over eventuele verstorende functies in de buurt, die een impact kunnen hebben op de leefkwaliteit van de toekomstige bewoners. Ook nu is er gekeken naar de naburig gelegen opslagruimte ter hoogte van kent deze opslag geen verstoring (zoals geluid of stank) van de nummer 4. Zoals zojuist benoemd dus er wordt dat hier geen problemen zullen ontstaan. leefkwaliteit, gesteld
verplicht gesteld vanuit de ODRU. Dit betreft een bodemonderzoek nieuwbouw) en een quickscan ecologie. Verder wordt er verzocht om duurzaam te klimaatbestendige inrichting. Hierover volgt meer onder het kopje duurzaamheid.
Een aantal onderzoeken worden
(vanwege sloop bouwen
met
een
en
4. Houdt u rekening met de volgende aandachtspunten Het is belangrijk dat u onderbouwt wat de gevolgen zijn van het plan. U kunt daarbij bijvoorbeeld denken aan verandering in bestaande en nieuwe oppervlakte en afmetingen, en de gevolgen voor bijvoorbeeld het parkeren. Hieronder geven we specifiek voor uw situatie enkele aandachtspunten mee voor deze onderbouwing. Als u hier rekening mee houdt in de uitwerking, vergroot dit de slagingskans en de doorlooptijd. Duurzaamheid U wordt aangemoedigd om bij te dragen aan de nationale doelstellingen omtrent duurzaamheid, onder meer door rekening te houden met een reductie in uw energiebehoefte (bijvoorbeeld door extra te isoleren) en door duurzame energie op te wekken (bijvoorbeeld door het gebruik van zonnepanelen). Naast dat u hiermee een bijdrage levert aan een beter milieu/klimaat, voorkomt u hiermee toekomstige kosten door nieuwe wet- en regelgeving en bewerkstelligt u een kostenbesparing. Voor vele maatregelen kunt u ook subsidie krijgen, bijvoorbeeld voor het opwekken van duurzame energie De gemeente kan u ondersteunen bij het vinden en fiscale aftrek voor extra isolerende maatregelen. informatie kunt u vinden op het online energieloket van van duurzame oplossingen voor uw plan. Meer De gemeente streeft naar een klimaatbestendig gemeente Woerden: www.jouwhuisslimmer.nl. die de Oudewater.
Naast de maatregelen gemeente neemt, zoals het aanleggen van greppels, uw regenpijp afkoppelen van het riool en het water we uw hard Zo kunt u hebben hulp nodig. of laten zakken in de tuin. Of vervang uw terrastegels door groen. Ook in een weg opvangen regenton kunt u een groen dak aanleggen. Wist u dat een groen dak, ook isoleert in de winter en verkoelt in de zomer? Hiervoor kunt u bij de gemeente subsidie krijgen. Kijk op www.oudewater.nl/klimaat voor meer informatie.
Ruimtelijke
kwaliteit en Erfgoed Het verzoek is nog niet voorgelegd aan de commissie voor Ruimtelijke kwaliteit en Erfgoed [RKE] (voorheen de Welstandscommissie). U heeft de mogelijkheid om het plan in het kader van ‘vooroverleg’ aan de commissie RKE voor te leggen. We verzoeken u om eerst met de gemeente contact op te nemen voordat u zelfstandig vooroverleg gaat voeren. Financieel In de toelichting
plan hoort ook een financiële paragraaf. Met uw voornemen is sprake zogenaamd ‘aangewezen bouwplan’ op grond van artikel 6.2.1 van de Wet ruimtelijke We ordening. zijn dan wettelijk verplicht om kosten te verrekenen, dit doet de gemeente bij voorkeur met een anterieure overeenkomst waarin kosten en privaatrechtelijke afspraken worden geregeld. In de exploitatieovereenkomst zal ook een regeling opgenomen worden over de afwikkeling van eventuele verzoeken voor tegemoetkoming en planschade. Meer informatie over de kosten kunt u vinden in de gemeentelijke nota Kostenverhaal, te raadplegen via www.oudewater.nl. van
en
motivatie
van
uw
een
Draagvlak Tegen een vergunning en planologische procedure kunnen belanghebbenden bezwaar maken. Om te voorkomen dat u vertraging oploopt door bezwaren, raden wij u aan eerst uw plannen met uw buren te bespreken voordat u een aanvraag om omgevingsvergunning indient. U bent als aanvrager verantwoordelijk voor het tijdig creëren van draagvlak. Dit voorkomt vaak langlopende juridische procedures. De wijze waarop u uw plan met de buren afstemt staat vrij. We gaan ervanuit dat u minimaal de buren tijdig informeert en in een voorkomend geval met veel impact voor de omgeving in breder verband op interactieve wijze de omgeving betrekt. —
—
5. Voor uw plan dient een bestemmingsplanprocedure te worden doorlopen Of uw plan daadwerkelijk haalbaar is, hangt onder andere af van de uitkomst van de
benodigde
planologische procedure. Bestemmingsplanprocedure Indien
voldoet aan de in deze brief gegeven voorwaarden voor de planuitwerking, en indien vervolgens uit het uitgebreide onderzoek blijkt dat dit nader uitgewerkte plan haalbaar is, kunt u een verzoek indienen om (een deel van) het bestemmingsplan te herzien. Dit wordt ook wel een zogenaamd ‘projectbestemmingsplan’ of ‘postzegelbestemmingsplan' genoemd. In deze procedure kunt u in overleg met de gemeente een bestemmingsplan opstellen. Een bestemmingsplan bestaat uit de onderdelen toelichting, regels en verbeelding. Het opstellen van een bestemmingsplan en het uitvoeren van de benodigde onderzoeken kunt u laten uitvoeren door een onafhankelijke adviseur in te huren. u
De gemeente begeleidt u daarnaast graag bij het opstellen van het conceptbestemmingsplan. De gemeente beoordeelt vervolgens het conceptbestemmingsplan en toetst de onderzoeksresultaten. Als hieruit blijkt dat er geen verdere belemmeringen zijn, kan de bestemmingsplanprocedure gestart worden met het plegen van overleg met relevante instanties en het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan. Vervolgens is het aan de gemeenteraad om het bestemmingsplan vast te stellen. De procedure eindigt met het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Om uw gewenste plan te kunnen realiseren, dient u vervolgens een aanvraag omgevingsvergunning in. De kosten voor de onderzoeken en het opstellen van het bestemmingsplan zijn voor u als aanvrager. Deze kosten vindt u in de legesverordening. Dit is boven op de legeskosten voor een omgevingsvergunning. Het is dus mogelijk om uw voornemen met een zogenaamde uitgebreide zelfstandige planologische procedure mogelijk te maken. Goedkeuring van deze planologische procedure is een bevoegdheid van de gemeenteraad.
Coördinatieverordening Oudewater 2010 De gemeente Oudewater heeft een coördinatieverordening. Deze verordening maakt het mogelijk om eventueel gelijktijdig met de planologische procedure een omgevingsvergunning bouwen te verlenen. Als u hiervan gebruik wilt maken, kunt u dit aangeven voordat u een verzoek indient om (een deel) van het bestemmingsplan te herzien of bij uw aanvraag om een omgevingsvergunning. Let op: per 1 juli 2022* wordt de Omgevingswet van kracht. Dit betekent dat een formele aanvraag omgevingsvergunning of een planologische procedure volgens de Wet ruimtelijke ordening op basis van de nieuwe regels van de Omgevingswet wordt behandeld. Voor complexe omgevingsvergunningaanvragen met uitgebreide procedure is leidend het moment van indiening van de aanvraag. Voor is het moment wanneer het ontwerp ter inzage wordt gelegd leidend. Dit betekent dat, gelet op de van omstreeks een half de bestemmingsplanverzoeken op uiterlijk 1 januari 2022*
een
bestemmingsplanprocedures
jaar, voorbereidingstijd schriftelijk en volledig onderbouwd moeten zijn ingediend. In de aanloop naar de invoering van de Omgevingswet worden de werkprocessen voor complexe initiatieven aangepast. Er komt meer aandacht voor het voortraject met u behulp van een intake- en omgevingstafel. Voor meer informatie over de wet en het overgangsrecht kunt stelsel en een nieuw van de start ook het terecht op www.iplo.nl. Met de invoering digitaal Omgevingswet Omgevingsloket, meer informatie over het nieuwe digitale stelsel met het Omgevingsloket vindt u op www.pre.omgevingswet.nl. ("of zoveel later, indien de wet opnieuw wordt uitgesteld). 6. Hoe nu verder? Uit bovenstaande blijkt dat het plan als voorwaardelijk haalbaar wordt beoordeeld. Als u aan de genoemde voorwaarden voldoet kunt u een bestemmingsplanprocedure voorbereiden. Wij raden u De gemeente begeleidt u ook graag bij aan om hiervoor met een deskundige contact op te nemen. deze procedures. Meer informatie over de procedures en gemeentelijke beleidskaders vindt u op onze website. Het is belangrijk dat u voldoet aan de in deze brief gegeven voorwaarden voor de planuitwerking, en dat u rekening houdt met de genoemde aandachtspunten.
Meer informatie over financiële overeenkomsten (zoals een anterieure overeenkomst) en gemeentelijke leges voor de betreffende procedures, kunt u raadplegen in de gemeentelijke nota Kostenverhaal, te raadplegen via www.oudewater.nl. Meer informatie over het haalbaarheidsverzoek, gemeentelijke beleidskaders informatie voor de uitwerking van uw plan vindt u op onze website.
en
andere
nuttige
7. Deze brief is geen formeel besluit Deze brief geeft de uitkomst van het haalbaarheidsverzoek en is niet aan te merken als een formeel besluit. Een definitief besluit wordt pas genomen wanneer een conceptbestemmingsplan in procedure wordt gebracht en een omgevingsvergunning wordt aangevraagd. U kunt daarom aan deze brief geen rechten ontlenen en bezwaar maken is niet mogelijk. 8. Hebt u nog vragen? Deze brief bevat veel informatie. Wij kunnen met ons in gesprek zou willen. Neemt u dan 0348 of via (geanonimiseerd)
Re
Met
veerden.nl.
voorstellen dat u hier vragen over heeft of hierover gerust contact met ons op via het telefoonnummer 14 ons
vriendelijke groet, burgemeester en wethouders,
namens
(geanonimiseerd) Beleidsadviseur RO
Deze
brief is automatisch
aangemaakt
en
daarom niet ondertekend.
enIn
_ 5
En
lj
5 oe
Es
a
el
12
oe
Ì
d
Ù
di
h
te
et
j
U
Û
_
Kal
ï
E
Lj z E
5
p
Ô
7 E
ne
Î
ri
=
Ee
Beel
so Al
eraf
A
ener
ï n
steld: ie
ele
ei
&
hk
bs
Ë
j
" vene En
ie
eos
zie
dM sine Buhler:
ea erst
Chai
N
ne
ri
n
n
u
re
L
A
nr
:
L
Ì
bel
t
hail
n
Ln
D
is
Ri
u
_
jk
i
n
i ais
A
u
Tj
mf H
il
Me
Bl
in
_
u
IJ
hi
Ì
u
u
|
ame
Ti
Ik
_ _
_
EE:
Ì
Di
Ì
IN
/