D01.5 2026-02-20_E_Plesmanplantsoen-6_Omwonenden_Second-Opinion_Advies_Welstand_Mooi-Noord-Holland (geredigeerd).pdf

Commissie

voor

Second

Mm

Opinions

B Herman

P.

MOOI NOORDHOLLAND

Hartog

(geanonimiseerd) (geanoniJOudewater mise rd)

3421

ADVISEURS OMGEVINGSKWALITEIT

Geachte heer Hartog, De Commissie

voor Second Opinions van MOOI Noord-Holland heeft zich, op verzoek de heer H. Hartog, een oordeel gevormd over het positieve advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van Oudewater over het bouwplan Plesmanplantsoen 6 Oudewater.

van

Inleiding De

Datum

commissie werd gevormd door twee leden

de Commissies Omgevingskwaliteit uit organisatie, (geanonimiseerd) rchitect, (geanonimiseerd) architect en

onze

van

TTET

monumentendeskundige, met de vaste voorzitter van de commissie, de heer Onno Vlaanderen, architect. De commissie werd bijgestaan door (geanonimiseerd) beleidsmedewerker bij MOOI Noord-Holland en commissiesecretaris.

28-01-2026

Dossier MNH

26-01

Betreft

Overleg en beoordeling van

het plan hebben

Bij de zittingen via Teams waren e

de heer H. Hartog,

voorts

digitaal plaatsgevonden.

Bouwplan Plesmanplantsoen

aanwezig:

aanwonende,

6, Oudewater

aanvrager

van

de second opinion

en

bezwaarmaker; .

beleidsadviseur RO Gemeente Oudewater; (geanonimiseerd) nn

e

(geanonimiseerd) nitietiefnemer OON

e

(geanonimiseerd) architect

van

1/5

de ontwikkeling;

van

het

Blad

plan.

(geanonimiseerd) hebben tijdens de vergadering respectievelijk het planproces, de bezwaren

vit de buurt

en

het ontwerp nader

toegelicht.

Projectinformatie Het betreft

een

bouwplan

voor

positief Advies Ruimtelijke Kwaliteit

op een ingediend vier appartementen. Het volume is in naar het Plesmanplantsoen en op het gedacht. Het volume is onderdeel van de en

Monumenten

tweelaags bouwvolume uitgevoerd, richt zich met de entree achterliggend binnenerfis een parkeeroplossing bebouwing tussen Amsterdamse Veer/Noord-Linschoterkade, Biezenpoortstraat, Plesmanplantsoen en Van der Griendstraat. In dit cluster is ook een aantal gemeentelijke en rijksmonumenten gelegen. Aan het Amsterdamse Veer /Noord-Linschoterkade is de bebouwing kleinschalig (één laag met kap) en overwegend historisch, aan het Plesmanplantsoen is de schaal groter (tot twee lagen met kap) en niet historisch. Een deel van de bebouwing aan het Plesmanplantsoen bestaat uit in matige staat verkerende oodsen, waar in de nabije toekomst een herontwikkeling wordt verwacht. metselwerk

een

met

Het

plan ligt binnen het rijksbeschermd stadsgezicht Oudewater en past niet in het vigerende bestemmingsplan Binnenstad Oudewater (2006). Voorafgaand aan de planontwikkeling is voor dit specifieke kavel een ontwerpbestemmingsplan gemaakt waarin de bouwmogelijkheden zijn verruimd. Met name de bouwhoogte is hier vergroot van 7 meter met goothoogte 4 meter, naar 7 meter zonder voorgeschreven goothoogte. De bestemming wijzigt naar Wonen. Ook is het voorschrift vervallen, dat de voorgevel moet grenzen aan de bestemming Verblijfsgebied. Dit maakt het mogelijk hoofdbebouwing te realiseren op dit kavel, grenzend aan de bestemming Erven. Het bouwplan past wel binnen deze technische kaders van het ontwerpbestemmingsplan.

Emmastraat

111

1814 DP Alkmaar T072 520 44 59

info@mooinoord-holland.nl www.mooinoord-holland.nl

NL13RABO

0108

6361 35

BIC: RABONL2U KVK 41 19 80 31 BTW

0030 24 842 Bo1

Commissie

voor Second

Opinions

Beoordelingskader Het beoordelingskader wordt gevormd door het bestemmingsplan Binnenstad Oudewater (2006) het ontwerpbestemmingsplan Plesmanplantsoen 6 (2013) en de Welstandsnota Oudewater (versie mei 2010). ,

Relevante criteria: Bestemmingsplan Binnenstad Oudewater •

Artikel 28 Beschermd stadsgezicht De op de kaart voor Beschermd stadsgezicht aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het behoud het herstel en de ontwikkeling van de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden. Artikel 32 Hoogteaanduidingen De op de kaart achter een letter of combinatie van letters in geschreven Arabische cijfers niet geplaatst tussen haakjes en van elkaar gescheiden door een schuine streep geven – tenzij in hoofdstuk II anders is bepaald en behoudens eventuele vrijstelling – de maximaal toelaatbare goothoogte (cijfer voor de schuine streep) en bouwhoogte (cijfer na de schuine streep) van gebouwen in ,

•

,

Datum 28-01-2026

Dossier MNH 26-01

,

meters aan. Hier 4/7.

,

Ontwerpbestemmingsplan Plesmanplantsoen 6 •

Betreft Bouwplan Plesmanplantsoen 6 Oudewater Blad

Artikel 3 Wonen 3. 1 Bestemmingsomschrijving

2/5

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: o o

het wonen daaronder begrepen aan huis verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten ; bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals erven nutsvoorzieningen parkeervoorzieningen tuinen water en ,

,

,

,

,

toegangswegen. •

3. 2 Bouwregels Op de in 3. 1 bedoelde gronden mag

worden gebouwd en gelden de volgende

regels: hoofdgebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd ; het aantal woningen ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' ten hoogste het met de aanduiding genoemde aantal (hier 4) ; ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld': gestapelde woningen ; o o de voorgevel van hoofdgebouwen wordt in of achter de voorste bouwgrens van het bouwvlak gebouwd ; o de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte (hier 7) ; o de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte (m)' aangegeven goothoogte (hier geen nadere eis). Artikel 5 waarde Cultuurhistorie o 5. 2. 3 Voorwaarden voor een omgevingsvergunning ▪ De werken en werkzaamheden zoals in lid 5. 2. 1 bedoeld zijn slechts toelaatbaar indien de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden dan wel door de daarvan direct of indirect te o o

•

,

,

,

Emmastraat 111 1814 DP Alkmaar T 072 520 44 59

info @mooinoord-holland.nl www. mooinoord-holland. nl NL13RABO 0108 6361 35 BIC: RABONL2U KVK 41 19 80 31 BTW 0030 24 842 B01

Commissie

voor Second

Opinions

verwachten gevolgen het stadsbeeld of het straatbeeld ter plaatse niet onevenredig wordt of kan worden aangetast dan wel de mogelijkheden voor het herstel en verbetering van dat stadsbeeld of dat straatbeeld slechts in geringe mate worden of kunnen worden verkleind tenzij door het stellen van voorwaarden of anderszins zodanige aantasting kan worden voorkomen. ,

,

,

Welstandsnota Oudewater •

Hoofdstuk 5 Gebiedsgerichte criteria / H1. 3 Gemengde gebieden t. p. v. wallen Situering van het bouwwerk: o Aansluiten bij de aanwezige rooilijn: een doorgaans rechte de weg volgende rooilijn. o Aaneengesloten of clusters twee-onder-één-kap woningen en vrijstaande woningbouw ; o Blokken en woningen onderling: respecteren toegepaste zijdelingse afstand. o De op de straat gerichte oriëntatie handhaven. Hoofdvormen van het bouwwerk: o Toepassen van een heldere hoofdbouwvorm. o Bouwmassa qua vorm maat schaal en geleding aansluiten bij de belendende bouwmassa/massaopbouw. o De kapvorm dient aan te sluiten bij de aanwezige kapvorm in de bebouwingswand en heeft een heldere hoofdvorm. Gevelaanzichten van het bouwwerk: o De gevelopbouw gevelgeleding en plasticiteit dienen aan te sluiten bij gevelopbouw gevelgeleding en plasticiteit binnen bouwblok of cluster van seriematige vrijstaande of seriematige twee-onder-één-kap ,

•

,

•

,

Datum 28-01-2026

Dossier MNH 26-01

Betreft Bouwplan Plesmanplantsoen 6 Oudewater ,

Blad 3/5

,

,

,

woningen

Duidelijke indeling: de verschillende bouwlagen zijn te onderscheiden in de gevelopbouw. Materialisatie en detaillering van het bouwwerk: o Aansluiten bij kleur- en materiaalgebruik binnen bouwblok of cluster van seriematige vrijstaande of twee-onder-één-kap woningen. o Toegevoegde elementen zelfstandig vormgeven in de lijn van de architectuur van het geheel. o

•

Beoordeling Omdat het Ontwerpbestemmingsplan Plesmanplantsoen 6 nog niet is vastgesteld heeft de commissie niet alleen dit plan maar ook het vigerende bestemmingsplan in haar afwegingen betrokken en zich ook een oordeel gevormd over de in het ontwerpbestemmingsplan voorgenomen voorschriften. De juridische en procesmatige aspecten van de voorgenomen aanpassing zijn in deze beoordeling buiten beschouwing gelaten ; er is alleen gekeken naar de inhoudelijke kant. ,

,

De commissie kan zich de woningbehoefte in de gemeente goed voorstellen en heeft ook

begrip voor de wens om bouwinitiatieven te stimuleren voor de aangrenzende laagwaardige loodsen. Verruimen van de bouwhoogte en de mogelijkheid om hier Wonen te realiseren is daarom goed te motiveren.

Emmastraat 111 1814 DP Alkmaar T 072 520 44 59

info @mooinoord-holland.nl www. mooinoord-holland. nl NL13RABO 0108 6361 35 BIC: RABONL2U KVK 41 19 80 31 BTW 0030 24 842 B01

Commissie

voor Second

Opinions

Het is dan wel bevreemdend dat het ontwerpbestemmingsplan zo eng begrensd is. Hierdoor ontbreekt een integrale visie op dit cluster als geheel en blijft een aantal aspecten onderbelicht. Inpassing in dit deel van het beschermd stadsgezicht vraagt om uitspraken over de cultuurhistorische context met geparcelleerd uitgegeven ,

,

hoofdbebouwing aan de Amsterdamse Veer/Noord-Linschoterkade en achtererven richting Plesmanplantsoen. Een ander aspect is de herkenbaarheid van de oorspronkelijke vestingwerken in het weefsel. Ook ontbreekt een integrale parkeeroplossing voor alle voorgenomen bouwontwikkelingen. Als voorwaarde voor een omgevingsvergunning is in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen dat het stadsbeeld of het straatbeeld ter plaatse niet onevenredig wordt of kan worden aangetast dan wel de mogelijkheden voor het herstel en verbetering van dat stadsbeeld of dat straatbeeld slechts in geringe mate worden of kunnen worden verkleind tenzij door het stellen van voorwaarden of anderszins zodanige aantasting kan worden voorkomen. Voor een goede beoordeling van het nu voorliggende bouwplan moeten dan herstel en verbetering van het stadsbeeld in een ruimere context worden meegewogen. ,

Datum 28-01-2026

,

Het bouwplan bestaat uit een tweelaags volume ontworpen als een monolithisch geheel ,

het Plesmanplantsoen. Daarbij wordt gerefereerd aan de bebouwing aan de overzijde van de Van der Griendstraat. Op het binnenterrein is een parkeervoorziening gedacht die echter functioneel suboptimaal is door de noodzaak een smalle toegang achteruit in te rijden.

,

Dossier MNH 26-01

Betreft Bouwplan Plesmanplantsoen 6 Oudewater ,

met de entree aan

,

Blad 4/5

De commissie is van mening dat de verwijzing naar bebouwing buiten het beschermd stadsgezicht niet juist is. Voor behoud herstel en ontwikkeling van de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden dient juist aansluiting ,

,

gezocht te worden met de bebouwing binnen het deel dat wordt begrensd

door Amsterdamse Veer/Noord-Linschoterkade Biezenpoortstraat Plesmanplantsoen en Van der Griendstraat. De situering van het bouwvolume met een gebrekkige parkeertoegang aan de Van der Griendstraat is onvoldoende als eerste stap naar een integrale parkeeroplossing voor het grotere gebied. Het volume is weinig geleed waardoor het in maat en schaal onvoldoende aansluit bij de overige bebouwing binnen het cluster. Het voorgestelde platte dak sluit in maat en schaal ook onvoldoende aan op de omgeving. Of een plat dak wel acceptabel is wanneer het volume duidelijker geleed is zal onderzocht moeten worden. De gevels zijn ontworpen als doorgaande vlakken met inpandige loggia’s waardoor ook de gevelgeleding en plasticiteit onvoldoende aansluiten bij de overige bebouwing binnen het cluster. Bovendien is er weinig onderscheid tussen voor- en achtergevel. De historische context van de oorspronkelijke achtererven van de geparcelleerde bebouwing aan de Amsterdamse Veer/Noord-Linschoterkade blijft hierdoor onvoldoende behouden. Kleur- en materiaalkeuze sluiten niet aan op de rest van het cluster. Metselwerk is hier zeker passend maar de kleur ervan en ook de kleur van de kozijnen zijn te afwijkend. De aansluiting op de kleuren van de bebouwing aan de overzijde van de Van der Griendstraat zijn zoals eerder gemotiveerd niet relevant. ,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

Conclusie Op grond hiervan is de commissie van oordeel dat het bouwplan niet voldoet aan de geldende beoordelingscriteria en daarmee niet aan een goede omgevingskwaliteit.

Emmastraat 111 1814 DP Alkmaar T 072 520 44 59

info @mooinoord-holland.nl www. mooinoord-holland. nl NL13RABO 0108 6361 35 BIC: RABONL2U KVK 41 19 80 31 BTW 0030 24 842 B01

Commissie

voor

Second

ur

Opinions

De commissie wil

benadrukken, dat het bouwplan in haar ogen ook niet voldoet aan het criterium vit het ontwerpbestemmingsplan, dat het stadsbeeld of het straatbeeld ter plaatse niet onevenredig wordt of kan worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel en verbetering van dat stadsbeeld of dat straatbeeld slechts in geringe mate worden of kunnen worden verkleind. De commissie vertrouwt erop Voor de Commissie Onno

Vlaanderen,

voor

u

van

dienst

te

zijn geweest

met

haar

beoordeling.

Second Opinions,

voorzitter Datum

RR} (geanonimiseerd) secretaris

(geanonimiseerd) |

28-01-2026

Dassler MNH

26-01

Betreft

Bouwplan Plesmanplantsoen 6, Oudewater Blad

5/5

Emmastraat

111

1814 DP Alkmaar T072 520 44 59

info@mooinoord-holland.nl www.mooinoord-holland.nl

NL13RABO

0108

6361 35

BIC: RABONL2U KVK 41 19 80 31 BTW

0030 24 842 Bo1