D01.3 2026-02-20_C_Plesmanplantsoen-6_Omwonenden_Presentatie_fractiebezoeken_v1.0.pdf

Ontwerpplan Plesmanplantsoen 6 Oudewater Gespreksdocument – onzorgvuldigheden in planvorming & gevolgen voor omwonenden

Korte tijdlijn

15-12-2020

Aanwonenden Noord Linschoterkade geven aan interesse te hebben het perceel te kopen Initiatiefnemer koopt Plesmanplantsoen 6

26-10-2021

Informatieavond door initiatiefnemer & architect

14-06-2022

Publicatie voorontwerp bestemmingsplan (ter inzage)

25-07-2022

Zienswijze omwonenden op voorontwerp ingediend

11-04-2023

(Vermeend) positief advies MooiSticht o.b.v. Mandaat

11-12-2023

Publicatie ontwerp bestemmingsplan Inspraak: feitelijke onjuistheden kenbaar gemaakt in Forum Ruimte ‘Mediation’ gesprek met Gemeente en Initiatiefnemer

2019–2020

30-01-2024 26-03-2024 07-05-2024 01-07-2025 04-12-2025

Plesmanplantsoen 6

Zienswijze omwonenden op ontwerp ingediend Agendapunt Plesmanplantsoen 6 Forum Ruimte vervalt vanwege ingetrokken advies MooiSticht Herzien advies voltallige commissie MooiSticht Locatie (beschermd stadsgezicht)

Gevolg plannen voor direct aanwonenden: Verlies privacy en verlies vrij uitzicht • Volume gebouw niet in verhouding tot aangrenzende woningen aan Noord Linschoterkade. • Gebouw komt dicht op erfgrens (ca. 3,5 m), waardoor directe inkijk ontstaat in tuinen en achterkamers. • Uitzicht vanuit achterkamers/tuinen ernstig beperkt door volume gebouw. • Privacy- en creëren Draagvlak (participatie) zijn in haalbaarheidsonderzoek als belangrijke aandachtspunten door gemeente benoemd, maar niet opgelost. • Gemeente stelt: ‘Bij ontwikkelingen in binnenstedelijk gebied is inkijk en vermindering van privacy onvermijdelijk’; Oudewater is echter geclassificeerd als ‘weinig stedelijk’ (CBS); daarnaast is locatie aan rand binnenstad gesitueerd.

Achtergevel dichtbij belendende bebouwing

Zicht/inkijk vanaf achtertuinen

Inzichten/visie omwonenden m.b.t. perceel Plesmanplantsoen 6. • Doelstelling sessie is informeren van raadsleden over de inzichten en visie van omwonenden op de huidige plannen m.b.t. Plesmanplantsoen 6. • Vooropgesteld: wij zijn niet tegen bouwen, maar wel tegen voorgestelde volumineuze gebouw. • De huidige inrichting verdient geen schoonheidsprijs en vraagt zeker om verbetering, maar wel binnen de geldende beleids- en welstandskaders. • Voorkomen verregaande inbreuk privacy en daaraan gekoppeld derving woongenot en waarde vermindering woningen. • Waar zouden aanwonenden wel achterstaan? Nieuwbouw met volume passend bij bestaande aangrenzende bebouwing en participatie bij het ontwerp. • Huidige bestemmingsplan geeft richting aan nieuwe ontwikkelingen: Kleinschalige stadswoningen, parkeren volledig op eigen terrein.

Fragmenten uit Welstandsnota Oudewater

Fragmenten uit vigerende bestemmingsplan

Aandachtspunten uit haalbaarheidsonderzoek door gemeente • In Haalbaarheidsonderzoek noemt gemeente voorwaarden en aandachtspunten waar initiatiefnemer aan moet voldoen, wil de gemeente medewerking verlenen. • Punten uit het onderzoek waarmee initiatiefnemer niets heeft gedaan: • ‘Privacy is in het geding door het plan: van belang is rekening te houden met Draagvlak’ • Draagvlak: In geval het plan veel impact voor de omgeving heeft – dan in breder verband op interactieve wijze de omgeving hierbij betrekken • Parkeren: Het is belangrijk om rekening te houden met de 'Nota Parkeernormen’; toch wordt op voorhand voorgesteld ‘af te wijken van het parkeerbeleid, door parkeernormen af te kopen’. Zeer belangrijk uitgangspunt i.r.t. de haalbaarheid is standpunt van gemeente dat plan in de omgeving past. Omdat de stedenbouwkundige motivatie door de Second Opinion als niet geldig wordt beschouwd, is de belangrijkste drager van de haalbaarheid weggevallen. Enkele fragmenten uit het Haalbaarheidsonderzoek door de gemeente dd 9-09-2021

Stedenbouwkundige motivatie: Second Opinion: verkeerde vergelijking • Stedenbouwkundige motivatie gemeente: “Appartementen gebouw van twee lagen is ruimtelijk inpasbaar, gezien maat en schaal van omliggende bebouwing”.

• Deze motivatie leunt op vergelijking met app. complex aan de Van der Griendstraat; de vergelijking is onterecht: • Het ligt namelijk buiten Beschermd stadsgezicht • Heeft geen affiniteit met Beschermd stadsgezicht • Voldoet niet aan de Plus-systematiek die juist Gerefereerd appartementencompex (nr 10-19) buiten beschermd stadsgezicht leidend hoort te zijn. • De stedenbouwkundige Second Opinion oordeelt dat : • Vergelijking met bebouwing buiten Beschermd Stadsgezicht ongeschikt is en toetsing mist aan de eigenlijke identiteit van het gebied. • Gemeente stelt dat plan vervolgontwikkelingen moet aanmoedigen; door ontbreken gebiedsvisie / beeldkwaliteitskader wordt precedent geschapen dat de lat voor toekomstige ontwikkelingen in de gehele historische kern van Oudewater kan verlagen met alle consequenties van dien. • Commissie Ruimtelijke Kwaliteit is te laat en te smal ingezet.

Afwijken van geldend plan: zwaarwegende reden ontbreekt • Vraag Progressief Oudewater aan wethouder: Afwijken van het vigerende bestemmingsplan vraagt zwaarwegende motivatie richting omwonenden (rechtszekerheid). • Gemeente geeft als zwaarwegende reden de stelling: twee lagen is ruimtelijk inpasbaar. • Eerder genoemde Second Opinion toont aan dat deze stelling niet correct is, waarmee motivatie af te wijken van het vigerende bestemmingsplan wegvalt

Raadsnotitie T-887 – beantwoording schriftelijke vragen Progressief Oudewater

Oorspronkelijke welstandsadvies op oneigenlijke gronden (via mandaat) • Oorspronkelijke positieve welstandsadvies is o.b.v. mandaat tot stand gekomen (mandaat stempel). • Hierbij tevens verkeerde gebiedscode gebruikt en verzuimd aan te geven dat het ‘beschermd stadsgezicht’ betreft. • Bij beschermd stadsgezicht geldt zwaarder niveau van welstand en hoort beoordeling plaats te vinden door een voltallige commissie. • Door deze onjuistheid is initiële mandaat advies ingetrokken en is bespreking van plan in Forum Ruimte 1 juli 2025 geannuleerd.

Mandaatstempel op positief advies

Welstand: gebiedscode H1.3 (Plesmanplantsoen)

Route plan in Beschermd stadsgezicht

Reactie gemeente op vermelding onjuist advies in zienswijze • In de zienswijze (mei 2024) voeren omwonenden aan dat eerste welstandsadvies ten onrechte in mandaat is afgehandeld. • In de gemeentelijke reactie wordt gesteld dat MooiSticht de plannen heeft getoetst en dat dit niet in mandaat is gedaan. • Genoemde toetsen zijn echter niet alle officieel, ten minste één betreft een informeel verzoek ‘er even naar te kijken’. • Feit dat er een document met mandaatstempel ligt en het initiële mandaat advies ongeldig is verklaard, weerlegt dit argument van de gemeente.

Reactie gemeente over mandaat-afdoening in zienswijze

Fragment uit verslag Coördinatiecommissie dd 23-08-2021: De ‘Toetsing’ door CRK MooiSticht.

2e Advies MooiSticht. Second Opinion: bouwplan voldoet niet aan geldende criteria. • MooiSticht heeft als kader voor tweede advies van gemeente meegekregen dat een tweelaags gebouw ‘passend’ is, waardoor de Commissie het volume van het gebouw niet heeft meegewogen in haar advies. • Verordening Commissie Omgevingskwaliteit & Erfgoed Oudewater stelt echter dat de commissie, ondanks het gestelde kader, in haar recht stond het volume van het gebouw wel ter discussie te stellen, gezien het feit dat het plan nog in ontwerp stadium is. • In hun Second Opinion advies concludeert CRK Mooi Noord Holland: • het ontwerpbestemmingsplan zo eng begrensd is • integrale visie op cluster als geheel ontbreekt • Inpassing in dit deel van het beschermd stadsgezicht vraagt om uitspraken over de cultuurhistorische context • dat het bouwplan niet voldoet aan de geldende criteria en derhalve niet aan een goede omgevingskwaliteit. Relevante passages uit Verordening Commissie O&E

Parkeren op eigen terrein: Second Opinion: 4 plaatsen niet haalbaar • Initiatiefnemer gaat uit van 4 parkeerplaatsen op eigen terrein. • Maatvoering is krap (o.a. 2,30 m i.p.v. gangbare 2,50 m) en extra ruimte langs muren ontbreekt. • Resultaat: onpraktisch parkeerterrein; in de praktijk maximaal 3 plekken. • Second Opinion door extern verkeersbureau onderschrijft dit: • Vakken zijn te smal, niet conform richtlijnen CROW / NEN. • Vakken langs een muur moeten 0,15 meter breder zijn. • Vooruit inrijden betekent achteruit uitrijden en vice versa. • Alleen ‘expert’ bestuurder kan auto op bovenste parkeerplaats parkeren, in praktijk zal obstakelvrees dit verhinderen. • Gezien feit dat moderne auto’s steeds omvangrijker worden, maakt parkeerterrein niet toekomstbestendig.

In-/uitrijden en maatvoering parkeerterrein

Linker parkeerplaats pal voor slaapkamerraam

Afkoop: onderschatting → afwenteling op Plesmanplantsoen • Initiatiefnemer heeft een parkeereis van 6 berekend • Initiatiefnemer denkt 4 parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren • Initiatiefnemer denkt 2 plaatsen af te kopen. • Dia ‘Parkeren op eigen terrein’ toont aan dat er slechts 3 parkeerplaatsen op eigen terrein passen. • Er zullen derhalve 3 plaatsen afgekocht moeten worden • Wij denken dat de parkeereis niet 6 maar 7, berekend door advocatenkantoor Zwinkels. Second Opinion door onafhankelijk adviesbureau op het gebied parkeren in voorbereiding. • Er zullen derhalve waarschijnlijk 4 plaatsen afgekocht moeten worden • En verder: privé parkeerterrein is lastig bereikbaar en krap; bewoners zullen bij voorkeur kiezen voor openbaar parkeerterrein (P2), gesitueerd aan de voorkant van het complex. • Gevolg: structureel extra hoge parkeerdruk in een omgeving waar de parkeerdruk toch al extreem hoog is.

Openbare parkeerplaatsen Plesmanplantsoen: 131 vs werkelijkheid • In toelichting bij plan wordt gesproken over 131 openbare parkeerplaatsen in aan Plesmanplantsoen. • Ook meldt toelichting parkeerdruk 94% op maatgevend moment • Feitelijk waren het 54 ten tijde van het opstellen plan, per december 2025 zijn het er 60 door herinrichting P-terrein. • Deze fout is door omwonenden in zienswijze ingebracht en door gemeente geaccepteerd en opgenomen in de ‘Staat van wijzigingen’. • Dit ruim 2 keer lagere aantal openbare parkeerplaatsen betekent echter een ruim 2 keer hogere relatieve toename parkeerdruk door afkoop op een parkeerterrein met een parkeerdruk van 94%. • Wij zijn van mening dat dit tot heroverweging van de mogelijkheid tot afkoop van parkeerplaatsen zou moeten leiden.

131 openbare parkeerplaatsen, parkeerdruk 94%

Staat van wijzigingen: naar 52 (bijlage j)

een parkeereis resteert waaraan niet (volledig) op eigen terrein Parkeerdruk: afkoop past niet voldaan kan worden:

• Haalbaarheidsonderzoek gemeente stelt: voor het plan is het belangrijk rekening te houden met Nota parkeernormen • In het zelfde onderzoek wordt op voorhand voorgesteld af te wijken van de Nota Parkeernormen!? • Parkeernormen noemen afkoop alleen als (lokale) druk incl. afkoop ≤ 75%; vorige dia toont een parkeerdruk van 94%.. • De Nota noemt naast de afkoop nog een optie als er een rest parkeereis is: Verkleinen van de ontwikkeling zodat parkeereis lager is en in parkeerbehoefte kan worden voorzien. • Reminder doel Nota Parkeernormen: bij nieuwe ontwikkelingen de parkeerdruk in de openbare ruimte niet te laten verhogen! • Wethouder Schomaker heeft de initiatiefnemer gevraagd een eigen parkeerdrukonderzoek te doen; ook dat geeft een parkeerdruk van tussen de 86% (straal 250m) en 91% (100m)! • Ook hier zien wij een reden tot heroverweging van het plan

Fragmenten uit haalbaarheidsonderzoek dd 9-09-2021

Fragment uit Nota Parkeernormen Oudewater 2021

Fragmenten uit Parkeerbeleid Oudewater 2021

Vragen aan de Oudewaterse politiek • Wij vragen heroverweging van de haalbaarheid van dit plan gezien het feit dat diverse oorspronkelijke uitgangspunten, die de basis waren voor dit plan, niet juist of ongeldig zijn, een en ander ondersteunt door Second Opinions: • De Stedenbouwkundige motivatie, de belangrijkste steunpilaar van dit plan • Welstandadvies Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (MooiSticht) • Parkeerdruk verhogende werking op een locatie waar al extreme hoge parkeerdruk heerst. • Verbinden van een consequentie aan de uitslag van het door wethouder Schomaker geëiste onderzoek: dit toon een hoge parkeerduk aan (86-91%)! • Het lastig bereikbare en onpraktische parkeerterrein. • Daarnaast vragen wij een onafhankelijk proces voor de beoordeling van zienswijzen, zodat deze neutraal worden beoordeeld. Wij vragen ons namelijk af of de beoordeling van de zienswijzen voldoende onafhankelijk en op afstand van de planvorming heeft plaatsgevonden. In de beantwoording zijn diverse inhoudelijke punten naar ons oordeel onvoldoende overtuigend weerlegd, waaronder het welstandsadvies op mandaat en de stedenbouwkundige motivatie.

Feedback • Vragen? • Wat vind u van deze informatie? • Adviezen?