D01.2 2026-02-20_B_Plesmanplantsoen-6_Omwonenden_Argumentatie-met-bronnen_v1.0.pdf

Argumentatie aanwonenden Plesmanplantsoen 6, met bronnen Inhoud Argumentatie aanwonenden Plesmanplantsoen 6, met bronnen ..................................... 1 Aanleiding document ............................................................................................ 2 Bronvermeldingen ................................................................................................ 2 PowerPoint ........................................................................................................... 2 Voorwoord ........................................................................................................... 2 Visie aanwonenden .............................................................................................. 3 Inbreuk privacy ..................................................................................................... 5 Haalbaarheidsverzoek .......................................................................................... 6 Stedenbouwkundige motivatie: ............................................................................. 6 Zwaarwegende argumenten om af te wijken van het bestemmingsplan .................... 7 Gemandateerd advies ........................................................................................... 8 Feitelijke onjuistheid in reactie gemeente ...............................................................

8 Motivatie welstand ............................................................................................... 8 Haalbaarheid parkeerterrein op eigen terrein .......................................................... 9 Parkeereis .......................................................................................................... 10 Afkoop parkeerplaatsen ...................................................................................... 10 Actuele omvang parkeerterrein aan Plesmanplantsoen ......................................... 11 Parkeerdruk........................................................................................................ 11 Grote kans op schade belendende bebouwing...................................................... 12 Kwetsbare woningen ....................................................................................... 12 Vragen aan de gemeente ..................................................................................... 13 Samenvattingen Second Opionion’s .................................................................... 14 Second Opinion Stedenbouwkundige motivatie ................................................ 14 Second Opinion Ruimtelijke kwaliteit (welstand) ............................................... 17 Second opinion Parkeerplaats eigen terrein ...................................................... 18

Aanleiding document Aan de hand van dit document en bijbehorende Powerpoint presentatie informeren omwonenden van beoogde bouwlocatie aan Plesmanplantsoen 6 te Oudewater Oudewaterse politiek over de gevolgen van de plannen voor beoogde locatie, de inzichten m.b.t. de totstandkoming van deze plannen en de visie over eventuele alternatieven.

Bronvermeldingen Referenties naar online beschikbare bronnen zijn als klikbare hyperlinks in de tekst verwerkt; het verdient derhalve de voorkeur het document digitaal te lezen. Informatie die niet online beschikbaar is, zoals b.v. de Second Opinion rapportages wordt als bijlage vermeld. Deze documenten zijn beschikbaar gesteld tezamen met dit document. De Aanbiedingsbrief geeft een overzicht van aangeleverde stukken, inclusief bestandsnaam van betreffende stuk. In dit document worden volgende stukken als argumentatie bron gerefereerd: -

Second Opinion Motivatie Stedenbouw door Bastiaan Architect, Gerefereerd als ‘bijlage Second Opinion Steenbouw’ Second Opinion Advies Welstand door CRK Mooi Noord Holland Gerefereerd als ‘bijlage Second Opinion Welstand’ Second Opinion Haalbaarheid Parkeerterrein door BSVA Gerefereerd als ‘bijlage Second Opinion Parkeerterrein’ Uitkomst haalbaarheidsverzoek - Plesmanplantsoen 6 - 09-09-2021 Gerefereerd als ‘bijlage Uitkomt Haalbaarheidsonderzoek’ Welstandsnota Oudewater 2010 Gerefereerd als ‘bijlage Welstandsnota’

PowerPoint De informatie van dit document is samengevat in een PowerPoint t.b.v. presentatie aan Oudewaterse fracties. Deze informatieve sessie vonden plaats in de maanden januari en februari 2026. Betreffende PowerPoint is ook beschikbaar gesteld bij de aangeleverde stukken.

Voorwoord Na inspraak tijdens inspraak op 30 januari 2024 bij vergadering Forum Ruimte m.b.t. enkele ‘onzorgvuldigheden m.b.t. de plannen rond dit project volgde de toen net aangetreden wethouder ons naar de uitgang en beloofde ons goed naar de plannen te kijken. Zij gaf daarbij aan de indruk te hebben dat de plannen zorgvuldig tot stand zijn gekomen, vermoedelijk als zodanig geïnformeerd door de ambtenarenorganisatie.

Omwonenden stellen dat de planvorming onzorgvuldig is verlopen en dat bij de beoordeling en uitwerking onvoldoende is getoetst aan, en gemotiveerd afgeweken van, het geldende beleid en de welstands-/ruimtelijke kwaliteitskaders. Dit document onderbouwt dit met openbaar beschikbare informatie en meerdere second opinions van onafhankelijke externe deskundigen.

Visie aanwonenden Belangrijk te weten is dat omwonenden niet tegen bouwen zijn, maar wel tegen het enorme geplande volumieuze gebouw, dat een enorme invloed heeft op het woongenot van direct aanwonenden door inbreuk privacy en daarnaast niet past binnen de historische context van dit als Plus locatie geldende stuk Beschermde Stadsgezicht. Omdat huidige invulling van het gebied zeker geen schoonheidsprijs verdient is verbetering door nieuwbouw zeker een optie, maar moet daarbij wel voldoen aan geldende beleids- en welstandskaders die historische identiteit van het gebied waarborgen. Omwonenden denken daarbij aan moderne kleinschalige stadswoningen, zoals ook in 3.9 Nieuwe ontwikkelingen van het huidige bestemmingsplan specifiek voor Plesmanplantsoen is voorgesteld, namelijk kleinschalige stadswoningen, waarbij parkeren in zijn geheel op eigen terrein moet worden gerealiseerd. Wij denken daarbij in lijn met de nieuwe situatie aan de West IJsselkade waar een rij moderne ‘grachtenpanden’ zijn gerealiseerd. Aan het Plesmanplantsoen denken wij aan een rijtje moderne kleinschalige stadswoningen, enkel laags met kap op Plesmanplantsoen 6 en in de toekomst doorgetrokken op het daarnaast gelegen perceel Plesmanplantsoen 1, waarvoor een integraal plan voor de ontwikkeling van het gebied volgens de daarvoor geldende welstand criteria en procedures moet worden opgesteld.

Wij verwachten in het kader van participatie bij deze plannen in vroeg stadium betrokken te worden, waardoor er een breed draagvlak voor uiteindelijke te realiseren plannen zal ontstaan en daardoor snel gerealiseerd kunnen worden. Uitdaging hierbij blijft parkeren, gezien de al hoge parkeerdruk van 96% op maatgevend moment op het openbare stadparkeerterrein P2 aan het Plesmanplantsoen, is afkoop van parkeerplaatsen naar onze mening géén optie, en zal volledige invulling van de parkeereis op eigen terrein een eis (moeten) zijn. Onze mening wordt ondersteund door het Parkeerbeleid Oudewater 5.2: ‘bij nieuwe ontwikkelingen de parkeerdruk in de openbare ruimte niet te laten verhogen’. Wat hier een optie zou kunnen zijn dat er ten behoeve van de parkeergelegenheid voor deze rij woningen een eigen parkeerterrein wordt gerealiseerd binnen deze strook langs

het Plesmanplantsoen, b.v. (deels) op de hoek van het Perceel Plesmanplantsoen 6, tegenover het privé parkeerterrein van het appartementencomplex aan de Van der Griendstraat. Een en ander wordt ook als zodanig voorgesteld door Artikel 35.2.e van de voorschriften bij het huidige bestemmingsplan, waarin de gesteld wordt dat ‘ten behoeve van de functie dient, binnen het gebied waar de wijzigingsbevoegdheid van toepassing is, te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid’ Opgemerkt moet worden dat de genoemde richting voor nieuwe ontwikkelingen aan het Plesmanplantsoen, en de hierboven genoemde parkeergelegenheid, geënt zijn op een wijzigingsbevoegdheid die niet overgenomen is in de beheers verordening ‘Oudewater en landelijk gebied Hekendorp en Papekop’ in 2017. Ruimtelijk zou echter, naar ons idee, gesteld kunnen worden dat deze eerder gestelde kaders, die in de wijzigingsbevoegdheid als passend zijn gedacht voor nieuwbouw in de omgeving, een goed handvat bieden voor invulling van deze locatie. Deze kaders uit de wijzigingsbevoegdheid vormen weliswaar niet meer het vigerende toetsingskader, maar hebben nog altijd een zekere logica en zeggingskracht, zeker gezien het feit dat deze rekening houden met de historische context van het gebied.

Inbreuk privacy Door volume van het beoogde gebouw en daardoor de positionering van de achtergevel dicht op de erfafscheiding met de woningen aan de Noord Linschoterkade, ontstaat er in ruime mate inkijk in tuin en woning van aangrenzende bewoners, waardoor de Privacy en daarmee woongenot ernstig geschaad wordt.

Figuur 1 – Volume en positionering beoogde gebouw i.r.t. woningen Noord Linschoterkade

Figuur 2 - Schending privacy door omvang gebouw

Figuur 3 -Ernstige verstoring uitkijk door omvang gebouw

In reactie van gemeente op punt 3.5 Privacy omwonenden in de nota van beantwoording zienswijzen verklaart gemeente dat ‘Bij ontwikkelingen in binnenstedelijk gebied is inkijk en vermindering van privacy onvermijdelijk’. Het gaat hier echter niet om een gebruikelijke binnenstad situatie; Oudewater wordt door het CBS als weinig stedelijke gemeente geclassificeerd. Daarbij ligt de planlocatie aan de rand van de binnenstad, in een overgangszone waar eventueel binnenstedelijke karakter aanzienlijk minder uitgesproken is.

Figuur 4 - Planlocatie aan de rand van kern

Haalbaarheidsverzoek Belangrijk uitgangspunt in bijlage ‘Uitkomst_haalbaarheidsverzoek’, is ‘dat het plan in de omgeving past omdat vanuit stedenbouw het plan positief is beoordeeld’. Deze inpassing worst als niet passend beschouwd in bijlage ‘Second Opinion Stedenbouw’ en bijlage ‘Second opinion Welstand’. Samenvattingen van deze Second Opinion’s, zie betreffende bijlages of de samenvattingen Second Opinion Stedenbouwkundige motivatie en Second Opinion Ruimtelijke Kwaliteit verderop in dit document. Daarnaast wordt letterlijk gesteld ‘Uw verzoek is haalbaar onder voorwaarden’, ‘Als aan de voorwaarden wordt voldaan, kan de gemeente overwegen om medewerking te verlenen’. O.a. de volgende voorwaarden worden benoemd: •

•

•

Er wordt gesteld ‘Verder ontstonden er vragen over de mate waarin de privacy van uw buren in het geding zou kunnen geraken als gevolg van uw voorgestelde plannen. Daarom is het van belang om rekening te houden met het aandachtspunt draagvlak.’ => Privacy is niet is meegenomen in de plannen, noch is er een poging gedaan draagvlak te creëren bij omwonenden. Draagvlak: ‘U bent als aanvrager verantwoordelijk voor het tijdig creëren van draagvlak’. ‘In ieder geval met veel impact voor de omgeving - in breder verband op interactieve wijze de omgeving betrekt (participatie). => Direct aanwonenden en omwonenden zijn niet betrokken bij planvorming Er wordt gesteld dat het ‘belangrijk is om rekening te houden met de 'Nota Parkeernormen Oudewater 2021'. => Op voorhand wordt echter al voorgesteld om ‘af te wijken van het parkeerbeleid, door bijvoorbeeld de parkeernormen af te kopen’, zonder dit te motiveren. Dit, terwijl parkeerdruk in omgeving van beoogde locatie hoog is, nl 96%, zoals te zien in punt 3.2 Verkeer en Parkeren, Parkeerdrukonderzoek Binnenstad Oudewater in toelichting bij het ontwerpplan

Stedenbouwkundige motivatie: In antwoord op vragen door Progressief Oudewater, o.a. de vraag 2, wat de Stedenbouwkundige motivatie is voor deze plannen, stelt de gemeente in antwoord op vraag 2 in Raadsinformatiebrief: ‘Een appartementengebouw van twee lagen is hier ruimtelijk inpasbaar, gezien de maat en schaal van de omliggende bebouwing’. Men refereert hierbij wederom aan het appartementencomplex aan de andere kant van de Van der Griendstraat, dat buiten het Beschermd Stadsgezicht ligt.

Omwonenden hebben extern, onafhankelijk expertise bureau Bastiaan Architect en Consult gevraagd het plan en daarmee de stedenbouwkundige motivatie van de gemeente te toeten. Resultaat is vastgelegd in bijlage ‘Second Opinion Stedenbouw’; hierin wordt gesteld dat een vergelijking met bebouwing buiten Beschermd Stadsgezicht ongeschikt is omdat betreffende bebouwing geen affiniteit heeft met het beschermd stadsgezicht en niet voldoet aan de PLUS-systematiek die hier juist leidend hoort te zijn. Voor meer informatie: zie betreffende bijlage of de samenvattingen Second Opinion Stedenbouwkundige motivatie verderop in dit document. Daarnaast is ook externe Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Mooi Noord Holland gevraagd het plan te toetsen; ook de bijlage Second Opinion Welstand door CRK Mooi Noord Holland stelt dat ‘de verwijzing naar bebouwing buiten het beschermd stadsgezicht niet passend is; er dient juist aansluiting gezocht te worden met de bebouwing binnen het cluster van beschermd stadsgezicht’. Zie betreffende bijlage of de samenvattingen Second Opinion Ruimtelijke Kwaliteit verderop in dit document. Ook valt hiermee de drager van het haalbaarheidsonderzoek weg dat ook stelt dat stedenbouwkundig is aangegeven dat ‘het plan in de omgeving past omdat vanuit stedenbouw het plan positief is beoordeeld’.

Zwaarwegende argumenten om af te wijken van het bestemmingsplan Op 30-01-2024 heeft Progressief Oudewater de wethouder enkele schriftelijke vragen gesteld. Vraag 2 luidde: ‘Een bestemmingsplan moet rechtszekerheid bieden aan omwonenden. Afwijken is mogelijk op basis van zwaarwegende argumenten. Kan het college aangeven welke zwaarwegende argumentatie ten grondslag ligt aan afwijken van het vigerende bestemmingsplan op het Plesmanplantsoen?’ Op 29-12-2025 volgt het antwoord van de gemeente via raadsnotitie met kenmerk T-887: Een appartementengebouw van twee lagen is hier ruimtelijk inpasbaar, gezien de maat en schaal van de omliggende bebouwing. Men refereert hierbij wederom aan het appartementencomplex aan de andere kant van de Van der Griendstraat, dat buiten het Beschermd Stadsgezicht ligt. Beide in voorgaande hoofdstukje genoemde Second Opinion’s tonen aan dat de stedenbouwkundige motivatie niet passend is, waarmee betreffende motivatie niet geldig is als zwaarwegende reden af te wijken van het geldende bestemmingsplan. Daarmee is de reactie van de gemeente op de volgende punten in de nota van beantwoording zienswijzen niet (meer) van toepassing, gezien het feit dat bij al deze punten steeds de stelling dat een 2 laags appartement als passend wordt beschouwd als argument wordt gebruikt •

3.1 Bouwhoogte (3.x punten uit onze zienswijze)

• • • •

3.3 Afstand tot huidige woningen 3.4 Hoogte wijzigingsbesluit 3.6 Afwijking huidig plan ten opzichte van beheersverordening en bestemmingsplan 2.2 Vergissing bij Langburgwal uit de zienswijze van en bewoner van Van der Griendstraat (2.x punten uit zienswijze van andere aanwonende)

Gemandateerd advies Het oorspronkelijke positieve advies van CRK MooiSticht is niet tot stand gekomen na behandeling door de voltallige commissie, zoals ‘Welstandsnota_Oudewater_2010’ voorschrijft voor plannen in beschermd stadsgezicht. Zoals het mandaat advies laat zien; ‘In mandaat’ aangekruist, en voorzien van MooiSticht mandaatstempel. Dat dit niet de juiste weg is, bleek uit het feit dat de geagendeerde bespreking van de plannen voor Plesmanplantsoen 6 bij Forum Ruimte op 1 juli 2025 is komen te vervallen nadat MooiSticht het betreffende mandaat advies heeft ingetrokken. Het schema hier rechts uit de Gebruikershandleiding van bijlage ‘Welstandsnota’ geeft aan welke criteria toepassing zijn afhankelijk van de te doorlopen vergunningsprocedure; duidelijk te zien dat i.g.v. Beschermd Stadsgezicht de Commissie plannen moet toetsen op diverse types criteria en er een Beeldkwaliteitsplan noodzakelijk is voor (nieuw) te ontwikkelen gebied.

Feitelijke onjuistheid in reactie gemeente In de punten 3.10 in de nota van beantwoording zienswijzen voeren omwonenden aan dat oorspronkelijke welstandsadvies ten onrechte in mandaat is. In de reactie van de gemeente wordt gesteld dat toetsing van de plannen ‘niet in mandaat is gedaan’, wat zoals hierboven bewezen is dus niet juist is.

Motivatie welstand Nadat het oorspronkelijk mandaat advies door MooiSticht als ongeldig is verklaard heeft de gemeente MooiSticht gevraagd alsnog door de voltallige commissie te laten toetsen. De gemeente heeft MooiSticht hierbij als vast kader meegeven dat een tweelaags appartementencomplex passend wordt geacht, waardoor de commissie het volume van het gebouw niet heeft meegewogen in haar advies. Artikel 2.2.e in de Verordening op de gemeentelijk adviescommissie stelt dat het CRK (MooiSticht), ondanks gestelde kader, uit eigen beweging de grootte van het appartementencomplex, en daarmee het gestelde kader ter discussie had mogen stellen, dan wel daarover te adviseren, gezien het feit dat het plan nog in ontwerp is.

Om dit te toetsen is door de omwonenden aan de externe Commissie Ruimtelijk Kwaliteit ‘Mooi Noord Holland’ gevraagd de plannen voor Plesmanplantsoen 6 te toetsen. De conclusie van Mooi Noord Holland in bijlage ‘Second Opinion Welstand’ is als volgt: De commissie is van oordeel dat het bouwplan niet voldoet aan de geldende beoordelingscriteria en daarmee niet aan een goede omgevingskwaliteit. De commissie wil benadrukken, dat het bouwplan in haar ogen ook niet voldoet aan het criterium uit het ontwerpbestemmingsplan, dat het stadsbeeld of het straatbeeld ter plaatse niet onevenredig wordt of kan worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel en verbetering van dat stadsbeeld of dat straatbeeld slechts in geringe mate worden of kunnen worden verkleind. Zie betreffende bijlage of de samenvatting Second Opinion Ruimtelijke Kwaliteit verderop in dit document voor details over de beoordeling die tot deze conclusie heeft geleid

Haalbaarheid parkeerterrein op eigen terrein 3.6 van Nota parkeernormen stelt ‘In de basis wordt de parkeereis opgelost binnen de contouren van de ontwikkeling’, daarbij de voetnoot op dezelfde pagina: ‘Nieuwe parkeerplaatsen in een gebouwde voorziening moeten voldoen aan de meest actuele NEN-norm (op moment van schrijven NEN 2443)’. Dit betekent een breedte van 2,40 – 2,50 + 15 cm extra voor plekken langs een muur. Initiatiefnemer denk 4 parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren met een breedte van 2.30m, zonder 2x 15 cm extra voor de 2 parkeerplaatsen naast een muur Een en ander resulteert naar onze mening in een niet haalbaar, onpraktisch parkeerterrein dat niet aan de richtlijnen voldoet In praktijk zijn naar onze mening maximaal 3 parkeerplaatsen mogelijk. Om dit aan te tonen is Bureau Schoorstra Verkeerskundig Advies (BSVA) door omwonenden gevraagd de haalbaarheid van het geplande parkeerterrein te toetsen. De conclusie van BSVA in bijlage ‘Second Opinion Parkeerterrein’ is als volgt: De simulaties ondersteunen het feit dat de gehanteerde maatvoering niet voldoet. Alhoewel de gepresenteerde simulaties laten zien dat een auto in een aantal gevallen er dan langs kan, moet beseft worden dat dit een simulatie op papier is met een geoefende ervaren bestuurder. Zoals eerder aangegeven zal de gemiddelde bestuurder in de praktijk deze manoeuvre niet kunnen/willen maken.

De nabijheid van wanden, andere geparkeerde auto’s en de hoek van het naastgelegen pand leidt ertoe dat men afstand

houdt, obstakelvrees. Zie betreffende bijlage of de samenvatting Second Opinion Parkeerterrein verderop in dit document voor details over de beoordeling die tot deze conclusie heeft geleid. Ook de Second Opinion door Mooi Noord Holland spreekt hier over een ‘functioneel suboptimale parkeervoorziening door de noodzaak een smalle toegang achteruit in te rijden’.

Parkeereis Met ‘creatief boekhouden’ heeft initiatiefnemer de parkeereis teruggebracht naar 6. In punt 3.13 van de nota van beantwoording zienswijzen (bovenaan pag. 24), berekend advocaten kantoor Zwinkels dat de parkeereis 7 parkeerplaatsen is. Ook geeft de gemeente zelf in reactie op punt 3.12 in nota van beantwoording zienswijzen (midden pagina 21) aan dat de eis 7 is, maar men denk te kunnen salderen waardoor de eis 6 wordt. De voorwaarden voor Salderen beschouwend, punt 3.3. Nota Parkeernormen, is salderen in deze situatie naar onze mening niet mogelijk, een en ander mondeling bevestigd door Adviesbureau Omega, dat is gevraagd een Second Opinion m.b.t. de parkeerbalans op te stellen. Helaas is betreffende stuk nog niet beschikbaar op het moment van aanlevering van de stukken aan de griffie. Zodra betreffende bijlage ‘Second Opinion Parkeerbalans’ beschikbaar is (verwachting vóór 3 maart), zal deze aan de griffie aangeboden worden om bij de andere stukken op te slaan. NB: De openbaar toegankelijke nota van beantwoording zienswijzen berekent een parkeereis van 6. Er is een op dit moment (nog) niet openbaar beschikbare nieuwere versie van de nota beantwoording zienswijzen waarin initiatiefnemer de parkeereis verder terugbrengt naar 5. Ook deze nieuwe berekening zal getoetst worden door Adviesbureau Omega

Afkoop parkeerplaatsen De initiatiefnemer denk 2 plaatsen af te mogen kopen. Gezien de 2 punten hiervoor worden dat er 3 of zelfs 4. Daarnaast is het parkeerplaats achter het appartementencomplex onpraktisch qua inen uitrijden (zie bijlage Second Opinion Parkeerterrein). Niets is menselijker dan de weg van de minste weerstand te kiezen; bewoners zullen in praktijk de auto bij voorkeur op het openbare parkeerterrein aan het Plesmanplantsoen (P2) parkeren, dat vóór appartementencomplex is gesitueerd.

Actuele omvang parkeerterrein aan Plesmanplantsoen In paragraaf 3.2 van de Toelichting op het ontwerpplan onder kopje ‘Parkeerdrukonderzoek Binnenstad Oudewater ‘ wordt vermeldt dat het Plesmanplantsoen aan het Plesmanplantsoen 131 parkeerplaatsen telt, terwijl dat er in werkelijkheid slechts 54 zijn (per 12-2025 zijn het 60). Dit is in punt 3.20 in nota van beantwoording zienswijzen onder aangegeven; één van de 2 punten die hebben geleid tot aanpassingen van ontwerp bestemmingsplan zoals wordt vermeld onder de Staat van wijzigingen. Wat ons echter zorgen baart, ook zal dit getal worden aangepast, dit niet heeft geleid tot heroverweging van het plan, wat naar onze mening wel zou moeten gebeuren gezien dit ruim 2 keer lagere aantal een ruim 2 keer hogere relatieve belasting van lokaal beschikbare parkeerplaatsen door afkoop betekent.

Parkeerdruk In het verslag Coördinatiecommissie en in de bijlage ‘Uitkomst Haalbaarheidsonderzoek’ geeft de gemeente op voorhand al aan afkoop toe te staan zonder de reden hiervoor te motiveren, juist op een locatie waar de parkeerdruk op het maatgevende moment al 96% is. Gemeentelijk beleid is gericht op verlagen of tenminste niet doen toenemen van de parkeerdruk. Hoofdstuk 3.7 van nota parkeernormen geeft aan dat afkoop overwogen kan worden als de parkeer druk ter plaatse, inclusief de af te komen parkeerplaatsen niet boven de 75% komt; gezien de hierboven vermelde parkeerdruk geen optie. Naast de hierboven aangehaalde 96% toont óók het parkeerdruk onderzoek dat de initiatiefnemer op verzoek van de gemeente heeft laten doen aan dat de parkeerdruk in een straal van 250m 86% en in een straal van 100m 91% is. Het bevreemd ons dat de uitslag van dit onderzoek geen consequenties heeft; het toont immers aan dat de Parkeerdruk hoog is, te hoog om Afkoop te testaan Hoofdstuk 5.2 van Parkeerbeleid Oudewater beschrijft doel parkeernormen: niet op laten lopen parkeerdruk bij nieuwe ontwikkelingen.

Het document is duidelijk wat betreft het van parkeerbeleid / Parkeernormen:

Wat ons betreft meer dan voldoende bewijs dat afkoop geen optie is!

Grote kans op schade belendende bebouwing De bewoners van de woningen grenzend aan de beoogde bouwlocatie maken zich ernstig zorgen over de mogelijke gevolgen van de sloop- en bouwwerkzaamheden zo kort op hun woningen.

Kwetsbare woningen De historische woningen aan de Noord Linschoterkade en Amsterdamse Veer zijn gebouwd tussen 1870 en 1953 en zijn allen niet onderheid; zij zijn ‘op staal’ gebouwd; ofwel deze woningen staan rechtstreeks op de grond en zijn daardoor extreem gevoelig voor trillingen en verzakking Door de werkzaamheden diep in de grond, en trillingen door zwaar bouw verkeer zo dicht op deze woningen, is er een grote kans dat onherstelbare schade zal ontstaan. Ook is het mogelijk dat pas na een langere periode na voltooiing van de bouw alsnog schade kan ontstaan, door verzakkingen die ontstaan door zetting. Initiatiefnemer geeft aan het appartementencomplex zonder schade aan belendende gebouwen te kunnen realiseren. Wij betwijfelen dat, geloven niet in de slager die zijn eigen vlees keurt. Graag zouden wij een rapport van een onafhankelijk expertise bureau ontvangen, dat aantoont dat de voorgenomen bouw methodiek, maar ook de logistiek op en rond de bouwplaats geen schade veroorzaakt aan de belendende bebouwing.

Vragen aan de gemeente Wij vragen heroverweging van de haalbaarheid van dit pla,n gezien het feit dat diverse oorspronkelijke uitgangspunten, die de basis zijn voor dit plan, niet passend of ongeldig zijn, een en ander in voorliggende document. Wij hopen daarbij dat de raad tot dezelfde conclusie komt als aanwonenden; dat het voorliggende plan niet past en aanstuurt op een nieuw plan, zoals in hoofdstuk ‘Visie Aanwonenden is beschreven.

Samenvattingen Second Opionion’s Second Opinion Stedenbouwkundige motivatie NB: dit is een samenvatting uit ‘Second Opinion Omgevingskwaliteit, Oudewater, 22 okt 2025.pdf’ door Bastiaan Architect & Consult

1) Beleidskaders die in de second opinion zijn gebruikt A. Omgevingsplan / Bestemmingsplan •

Bestemmingsplan Binnenstad (vastgesteld 08-06-2006), artikel 10 Beschermd stadsgezicht (Zone B). (Historisch kader) Wijzigingsbevoegdheid met voorwaarden zoals o.a. goothoogte max 4 m en bouwhoogte max 7 m, en eis dat het straat- en stadsbeeld niet onevenredig wordt geschaad.

•

Ontwerpbestemmingsplan Plesmanplantsoen 6 + ontwerpomgevingsvergunning (planregels o.a. max 4 wooneenheden en bouwhoogte 7 m, en geen goothoogte vastgelegd).

•

Context: beheersverordening (2017) laat oude wijzigingsbevoegdheid niet “meelopen”; dus er is een nieuw plan nodig en dat is een volledige heroverweging die goed ruimtelijk onderbouwd moet worden.

B. Welstandsnota •

Welstandsnota Oudewater (herzien voorjaar 2010).

•

Locatie valt volgens de second opinion binnen beschermd stadsgezicht én een PLUS-welstandsniveau (gebiedstype H1.3) met zwaardere eisen aan massa, schaal, geleding, kapvorm en detaillering.

C. Rijkskader (zoals aangehaald in de planstukken en besproken in de second opinion) •

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro art. 3.1.6) wordt in de toelichting “omzeild” omdat het om 4 woningen gaat; de second opinion waarschuwt dat de gemeente tegelijk spreekt over aanmoedigen van méér toekomstige ontwikkelingen in hetzelfde gebied/blok.

D. Juridisch/planologisch uitgangspunt over rol welstand bij een ontwerpplan •

Bij een vastgesteld bestemmingsplan mag welstand de bouwmogelijkheden niet beperken; bij een ontwerp-bestemmingsplan (nog geen rechtskracht) mogen ruimtelijke kwaliteit/welstand juist meewegen bij het bepalen van bouwmogelijkheden.

2) Essentie van de second opinion – wat gaat er stedenbouwkundig mis? A. De gemeente hangt het plan op aan een “stedenbouwkundige kapstok” die niet klopt De second opinion zegt: er wordt in de gemeentelijke motivatie vooral gesproken in termen als “goed aansluiten op de omgeving”, maar zonder dat dit echt is onderbouwd met: •

analyse van het bouwblok (morfologie, historische identiteit, samenhang),

•

relatie met onderliggende beleidskaders (beschermd stadsgezicht + PLUSwelstand),

•

en zonder visie op de toekomstige ontwikkelingen die de gemeente zelf zegt te willen aanmoedigen.

B. Verkeerde referentie: vergelijken met bouwblok buiten beschermd stadsgezicht De toelichting refereert aan een bouwblok buiten het beschermd stadsgezicht; de second opinion stelt dat dit inhoudelijk mank gaat omdat: •

dat referentieblok geen affiniteit heeft met het beschermd stadsgezicht,

•

zelfs lager is (6 m i.p.v. 7 m),

•

en niet voldoet aan de PLUS-systematiek die hier juist leidend hoort te zijn.

C. De “eenheid” is het hele bouwblok, niet alleen dit ene kavel Het rapport benadrukt: de locatie ligt in een blok omsloten door Plesmanplantsoen / Biezenpoortstraat / Amsterdamse Veer-Noord Linschoterkade / Van der Griendstraat, met meerdere monumenten (rijks- en gemeentelijk). De historische structuur is geparcelleerd (voorgebieden met achtertuinen) en die samenhang moet je als vertrekpunt nemen. D. Geen beeldkwaliteitsplan/gebiedsvisie → dus geen “rem” op vervolg De second opinion zegt feitelijk: als je met dit plan toekomstige ontwikkelingen langs het Plesmanplantsoen wil “aanmoedigen”, dan moet je éérst een gebiedsvisie/beeldkwaliteitsplan of vergelijkbaar toetsingskader maken (goothoogtes, bouwhoogtes, kaphellingen, parcellering, massaopbouw). Dat ontbreekt nu. E. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit is te laat en te smal ingezet De kernkritiek: de commissie is vooral naar een project-eindbeeld getrokken, terwijl bij een ontwerpbestemmingsplan de commissie juist vroegtijdig zou moeten adviseren

over de kaders (maat, schaal, bouwhoogte, kapvorm, geleding), omdat die bouwmogelijkheden nog niet “vastliggen”. F. Precedentwerking: je maakt “de deur open” voor méér zonder borging Omdat de gemeente expliciet zegt dat dit plan toekomstige ontwikkelingen moet aanmoedigen, maar er géén integrale ruimtelijke verantwoording en géén beleidsmatige borging is voor de rest van het blok, ontstaat volgens de second opinion precedentwerking binnen het beschermd stadsgezicht: je legitimeert een nieuwe schaal/typologie zonder spelregels voor het vervolg.

Conclusie in 4 zinnen: 1. Dit ontwerpbestemmingsplan is geen zorgvuldig stedenbouwkundig besluit voor een kwetsbaar beschermd stadsgezicht met PLUS-welstand, maar vooral een beoordeling van één ingediend initiatief zonder integrale gebiedsanalyse. 2. De onderbouwing leunt op een ongeschikte vergelijking met bebouwing buiten het beschermd stadsgezicht en mist toetsing aan de eigenlijke identiteit van het bouwblok (morfologie, parcellering, monumentale context). 3. Omdat de gemeente tegelijkertijd stelt dat dit plan vervolgontwikkelingen moet aanmoedigen, maar er geen beeldkwaliteitsplan/gebiedskader is, wordt een precedent geschapen dat de lat in de historische kern structureel verlaagt met alle gevolgen van dien. 4. Juist bij een ontwerp-bestemmingsplan had de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit vroeg moeten meewegen in het formuleren van ruimtelijke kaders; nu is de commissie beperkt tot het “eindbeeld”, terwijl de raad nu de bouwrechten vastzet.

Second Opinion Ruimtelijke kwaliteit (welstand)

NB: dit is een samenvatting uit ‘260128_Second opinion advies Plesmanplantsoen 6_Oudewater.pdf’ door CRK Mooi Noord Holland

In de beoordeling op de laatste twee pagina’s stelt de Commissie voor Second Opinions (MOOI Noord-Holland) dat het plan inhoudelijk tekortschiet op juist de punten die in een rijksbeschermd stadsgezicht zwaar wegen. De commissie begrijpt de woningbehoefte en dat herontwikkeling van de “laagwaardige loodsen” te motiveren is, maar vindt het bevreemdend dat het ontwerpbestemmingsplan zo eng is begrensd, waardoor een integrale visie op het hele bouwcluster ontbreekt. Daardoor blijven belangrijke aspecten onderbelicht, zoals de cultuurhistorische context (met geparcelleerde bebouwing en oorspronkelijke achtererven richting Plesmanplantsoen), de herkenbaarheid van vestingwerken, én een integrale parkeeroplossing voor alle te verwachten ontwikkelingen in het gebied. Voor het concrete bouwplan noemt de commissie meerdere “in het oog springende” tekortkomingen: het gebouw is als monolithisch volume ontworpen, met een functioneel suboptimale parkeeroplossing (smalle toegang die achteruit ingereden moet worden). De planmatige verwijzing naar bebouwing aan de overzijde van de Van der Griendstraat vindt men niet passend omdat die buiten het beschermde stadsgezicht ligt; aansluiting moet juist gezocht worden bij de bebouwing binnen het cluster.

Verder sluit het plan volgens de commissie onvoldoende aan in maat en schaal door te weinig geleding, en ook het platte dak past niet bij de omgeving (tenzij een duidelijker geleding alsnog overtuigt). De gevels zijn te veel “doorgaande vlakken” met inpandige loggia’s: gevelgeleding en plasticiteit sluiten niet aan, er is te weinig onderscheid tussen voor- en achtergevel, en de historische structuur van achtererven blijft onvoldoende herkenbaar. Tot slot wijken kleur- en materiaalkeuze te sterk af van het cluster en het beschermd stadsgezicht; metselwerk is op zichzelf passend, maar niet in deze kleurstelling en met deze kozijnkleur. 260128_Second opinion advies Plesmanplantsoen… Conclusie van de commissie: het bouwplan voldoet niet aan de geldende criteria en dus niet aan een goede omgevingskwaliteit. De commissie benadrukt bovendien expliciet dat het plan óók niet voldoet aan het criterium uit het (ontwerp)bestemmingsplan dat het stads- of straatbeeld niet onevenredig mag worden aangetast en dat kansen op herstel/verbetering van dat stadsbeeld niet wezenlijk mogen worden verkleind.

Second opinion Parkeerplaats eigen terrein NB: dit is een samenvatting uit ‘N250018 simulatie nieuwbouw complex Oudewater.pdf’ door bureau Schoorstra Verkeerskundig Advies

Deze second opinion is een onafhankelijke verkeerskundige notitie van BSVA. Het gaat maar over één vraag: zijn de 4 geplande parkeerplaatsen achter het gebouw in de praktijk bruikbaar, of alleen ‘op papier’? Normenkader BSVA legt de tekening langs de meetlat van CROW/ASVV en NEN 2443. CROW hanteert bij haaksparkeren 2,50 meter vakbreedte en voldoende manoeuvreerruimte. NEN zegt: 2,30 is een minimum, maar dan moet je juist méér totale lengte hebben voor vak + rijbaan, en bij muren/vaste elementen moet je extra ruimte meenemen. Feiten uit het plan In het ontwerp zijn de vakken 2,30 breed, maar langs muur/vaste elementen zou dat 2,45 moeten zijn. En de totale maat vak plus manoeuvreerruimte is 10,30 meter; dat is 1,83 meter te kort t.o.v. de NEN-eis van 12,13 meter. Bij het achterste vak wordt het nog erger: als fietsen/containers er echt staan, blijft er maar 8,30 meter over. Wat laat de simulatie zien? BSVA heeft rijcurvesimulaties gemaakt met een standaard CROW-ontwerpauto. Op papier lukt er soms iets, maar alleen als je millimeters langs muren, containers en andere auto’s rijdt. BSVA zegt expliciet: dit is met een computer en een geoefende bestuurder; de gemiddelde bestuurder gaat dit niet willen of kunnen, mede door ‘obstakelvrees’. Vooruit inparkeren kan niet zonder steken; achteruit inparkeren is nog lastiger; en uitrijden uit het achterste vak vraagt veel steken.

Slot De conclusie van BSVA is helder: de maatvoering klopt niet en het achterste parkeervak is niet bruikbaar. En ‘fietsen/containers wegdenken’ maakt dat niet goed. Dat betekent: in de praktijk minder capaciteit op eigen terrein, dus afwenteling op openbare parkeerdruk. Als de raad wil dat ‘parkeren op eigen terrein’ echt klopt, dan is dit ontwerp verkeerskundig simpelweg niet overtuigend onderbouwd.