D01.1 Uitkomsten haalbaarheidsfase Toekomstbestendig verenigingsgebouw De Boezem.pdf

Uitkomsten haalbaarheidsfase Toekomst bestendig verenigingsgebouw de Boezem 16 december 2025 Inleiding Om te komen tot een toekomst bestendig verenigingsgebouw voor Hekendorp zijn er in 2025 verschillende zaken uitgezocht, stappen gezet en keuzes gemaakt. In deze rapportage informeren wij u (het dorp en de gemeente) daarover. Deze punten geven een duidelijk beeld van de haalbaarheid van dit plan en de volgende te nemen stappen. Een aantal zaken zijn het afgelopen jaar helaas nog niet uitgezocht. Als comité hebben we nauwelijks tot geen ambtelijke bijstand gehad om uit te zoeken hoe zaken ingebed kunnen worden binnen de gemeentelijke organisatie. Dit hadden we graag verder uitgezocht zodat we die oplossingen ook nu zouden kunnen voorleggen. Ondanks deze beperking is er wat ons betreft voldoende basis om door te kunnen met de volgende stap. In deze rapportage geven we aan welke uitgangspunten we hierbij willen hanteren en vragen wij aan u (het dorp en de gemeente) om met een besluit / uitspraak richting te geven aan de volgende te nemen stap. Context In 2024 is bijgevoegde startnotitie (bijlage 1) opgesteld. In de startnotitie is een plan van aanpak beschreven van zeven stappen om te komen tot een toekomstbestendig verenigingsgebouw voor Hekendorp.

De zeven stappen zijn: 1- Verkenningsfase 2- Richting bepalen (uitkomsten bijlage 4) 3- Haalbaarheidsfase 4- Keuze 5- Ontwerpfase 6- Voorbereidingsfase 7- Bouwfase Samen (het dorp en de gemeente Oudewater) zijn we gestart met de eerste stap: de verkenningsfase. De resultaten hiervan zijn in januari 2025 gepresenteerd en besproken met het dorp. De bewoners en de politiek van Oudewater waren hier in groten getale aanwezig om richting te bepalen. En die was duidelijk: Nieuwbouw van de Boezem op de plek van de huidige (leegstaande) school. De volgende (de derde) stap was de haalbaarheidsfase. De uitkomsten van de haalbaarheidsfase kunt u lezen in deze rapportage. Met deze rapportage vragen wij het dorp en de politiek om richting te geven aan de volgende stap: de ontwerpfase.

Haalbaarheid - Optimalisatie Ruimtelijke programma van eisen Er zijn verschillende bijeenkomsten geweest met de huidige en potentiële gebruikers en het bestuur van Stichting verenigingsgebouw Hekendorp. Belangrijke vraag die we ons daarbij hebben gesteld is om een balans te vinden tussen aan de ene kant de gewenste ruimtes en faciliteiten en aan andere kant de noodzakelijke voorwaarden om de rol van “huiskamer van Hekendorp” daadwerkelijk te kunnen vervullen. Onder leiding van een architect hebben we daar met elkaar kritisch naar gekeken. Op basis van de opbrengst van deze avonden hebben we met elkaar geconcludeerd dat een aantal ruimtes kunnen worden samengevoegd. Door deze optimalisatie is het gelukt om het totale gewenste bouwvolume met 18% te reduceren. De resultaten van deze stap zijn terug te vinden in bijlage 2 - Omgeving Er is een avond georganiseerd waarvoor we de direct omwonenden van de huidige locatie van de school, de locatie voor de nieuw te bouwen Boezem, hebben uitgenodigd om hun vragen en aandachtspunten voor nieuwe boezem te stellen en te bespreken. Dit hebben we aanvullend op de eerdere dorpsbijeenkomst georganiseerd omdat de direct aanwonende andere vragen en wellicht specifieke zorgen hebben die niet gelden voor de rest van het dorp. De avond is constructief en positief verlopen waar er uiteraard vragen waren over bijvoorbeeld de bouw en parkeren.

De algemene stemming was zeer positief over het realiseren van de toekomstige Boezem op deze locatie. - Subsidies / dorpendeal, Op initiatief van het comité en de gemeente is er een oriënterend gesprek geweest met de provincie. Dit jaar is er t.b.v. de kleine kernen een subsidie beschikbaar (dorpendeal), met als opbrengst een mondelinge duidelijke verwachting dat nieuwbouw van de Boezem in aanmerking komt voor een provinciale bijdrage van € 200.000,- Belangrijk voor het slagen van een dergelijke aanvraag is dat de gemeente positief staat tegenover de gewenste ontwikkeling. Met een positief besluit van de gemeenteraad en/of het college op het aangaan van de volgende stap is de verwachting dat deze subsidie aangevraagd en toegekend kan worden. - Subsidies / Vitaliteit Kleine Kernen Vanuit het comité is er overleg geweest met de provincie in het kader van Vitaliteit Kleine Kernen. Dit overleg heeft geleid tot een subsidie aanvraag bij de provincie voor de realisatie van nieuwe kasten en koelruimte bij en achter de bar. Gedachte daarbij is dat deze investeringen (in ieder geval grotendeels) meegenomen kunnen worden naar de nieuw te realiseren Boezem. De subsidieaanvraag loopt en de verwachting is dat de toekenning elk moment kan worden gegeven. - Koffieochtend Belangrijke wens t.a.v. de nieuw te realiseren Boezem is dat het gebouw de huiskamer van Hekendorp zal worden.

Gezien de inrichting, faciliteiten en grootte (verwarming, geluid, ‘gezelligheid’,…) is dat in het huidige gebouw niet goed mogelijk. Desondanks zijn we er, gezien de behoefte, nú al mee gestart: er is iedere woensdagochtend een koffieochtend. Doel is om gezellig een bakkie te doen en elkaar te ontmoeten in De Boezem. - Mogelijke opbrengsten woningbouw We hebben een lokale projectontwikkelaar gevraagd om t.b.v. de woningen (vrijblijvend) een raming te maken van de mogelijke grondopbrengsten (bijlage 3a en 3b). Uitgangspunt hierbij is de gehanteerde inpassingstekening met totaal 9 koopwoningen in het middensegment zoals gepresenteerd in de bijeenkomst in januari 2025.

Financieringsopzet Onderstaande financieringsopzet komt uit op een totale investering van ruim 2 miljoen euro. Hierin zitten alle kosten van sloop, bouwrijp maken, realisatie en inrichting. Om dit bedrag te dekken denken wij aan 6 dekkingsbronnen. Per onderdeel wordt aangegeven wat de uitgangspunten en aannames zijn die we hierbij hebben gehanteerd. Financieringsopzet nieuwe Boezem Investering A. Investering gebouw o.b.v. geoptimaliseerd PvE B. Inrichting C. Sloop en bouwrijp maken Totale investering

€ € € €

1.720.000 200.000 100.000 2.020.000

Dekking 1a. Opbrengst woningbouw locatie huidige Boezem 1b. Opbrengst woningbouw locatie huidige school 2. Dorpendeal 3. Andere Subsidies 4. Acties / Sponsering / Zelfwerkzaamheid 5. Eigen bijdrage Boezem 6. Bijdrage gemeente Totale dekking

€ € € € € € € €

193.000 148.000 200.000 100.000 354.000 25.000 1.000.000 2.020.000

incl. btw (met uitzondering opbrengsten woningbouw) prijspeil 2025

BTW en fiscaliteit Uitgangspunt van de financieringsopzet is ‘inclusief btw’ en hiermee kosten verhogend. In de verdere uitwerking zal dit moeten worden verfijnd. Wij zien onder andere mogelijkheden voor het terugvragen van de btw over de investeringsmiddelen. Daarnaast zou in bovenstaande optelling strikt genomen ook de btw over de opbrengsten van de woningbouw opgenomen kunnen worden. Hier hebben we voor nu niet voor gekozen omdat we de fiscale aspecten hiervan eerst willen onderzoeken voordat dit als positief effect wordt opgenomen. De optelling gaat nu uit van het scenario dat er geen voordeel te behalen is op het gebied van btw en fiscaliteit.

Kosten A. Investeringsraming o.b.v. geoptimaliseerd PvE In het geoptimaliseerde PvE (bijlage 2) is de keuze gemaakt een aantal ruimtes samen te voegen. Dit heeft tot gevolg dat er een besparing heeft plaats gevonden in het bouwvolume. Het geoptimaliseerde bouwvolume komt uit op 2.064m³. In het originele PvE was dit nog 2.527m³ wat een besparing van het bouwvolume oplevert van 18,3% Een kleiner gebouw zal verhoudingsgewijs iets duurder zijn maar in dit stadium wordt dat niet als substantieel gezien. Uitganspunt is dat de totale stichtingskosten van de nieuwe Boezem ook met 18,3% zullen dalen. Zoals aangegeven in onderstaande tabel komt de originele kostenraming uit op ruim € 2,1 miljoen incl. btw. Hierbij is uitgegaan van de investeringsraming zonder kosten voor het verwerven van de grond van de gemeente. De te hanteren stichtingskosten in deze rapportage komen hier mee uit op € 2,1 miljoen – 18,3% = € 1.720.000 ,- incl. btw. Op basis van het geoptimaliseerde PvE betekent dit een kostenreductie van € 385.000,- ten opzichte van de originele raming.

Origineel PvE Geoptimaliseerde PvE Totaal

m³ excl. btw incl. btw 2.527 € 1.740.000 € 2.105.400 2.064 € 1.421.195 € 1.719.646 463 € 318.805 € 385.754

B. Inrichting Voor de inrichting is een stelpost opgenomen van € 200.000,-. De huidige inrichting is net als het gebouw oud en gedateerd. De nieuwe Boezem zal een fris en nieuw uiterlijk krijgen waarbij onder andere gedacht moet worden aan de bar, de keuken, stoelen, tafels en het toneel. De 2 ton zien wij als een taakstellende stelpost voor het stichtingsbestuur. C. Sloop en bouwrijp maken Zowel de huidige boezem als de school zullen moeten worden gesloopt en de grond zal bouwrijp gemaakt moeten worden. De sloop en het bouwrijp maken van de huidige Boezem zijn opgenomen in de residuele grondwaarde berekening van die locatie. Gezien de school op dit moment eigendom is van de gemeente is deze in de residuele grondwaarde berekening buitenbeschouwing gelaten. In de totale kostenraming is hier wel een stelpost voor opgenomen van € 100.000,- Uitgangspunt is dat het woonrijp maken onderdeel is van het woningbouwprogramma.

Dekking 1. Opbrengst woningbouw Op basis van bijgevoegde bijlage 3a en 3b is de residuele grondwaarde berekent op € 193.000,- voor de grond van de huidige Boezem. De grondopbrengsten voor de locatie van de huidige school is berekent op € 148.000,Uitgangspunt van de berekening is dat we uitgaan van een vrije verkoopwaarde. Dit is een belangrijk uitgangspunt van deze haalbaarheidsstudie. Uiteraard kan de gemeente ervoor kiezen om een aantal beleidswensen rondom woningbouw van toepassing te verklaren op deze woningbouwontwikkeling. Dit zal leiden tot minder opbrengsten. Binnen deze voorgestelde financieringsopzet zal dit direct leiden tot een hogere bijdrage van de gemeente. 2. Dorpendeal Gesprekken gevoerd met de provincie. Veel kans op deze dorpendeal. € 200.000,- lijkt zeer reëel. Belangrijk dat de gemeente uitspreekt dat deze ontwikkeling gewenst is. 3. Andere subsidies We zien mogelijkheden voor andere subsidies. Op dit moment loopt een subsidieaanvraag om in de huidige situatie kastruimte en koeling achter de bar aan te pakken. Dit willen we zo inzetten dat bij een mogelijke verhuizing een deel mee kunnen nemen naar de nieuwe Boezem. € 100.000,- lijkt ons (naast de dorpendeal) reëel. Uiteraard wordt er gekeken of meer mogelijk is. 4. Acties / Sponsering / Zelfwerkzaamheid We stellen ons tot doel om minimaal € 354.000,- op te halen met acties, sponsering en zelfwerkzaamheid.

We denken daarbij aan sponsering van de inrichting, loterij voor de nieuwbouw, de fooienpot die nu al op de barstaat, etc. Zelfredzaamheid zien we met name rondom de sloop en het bouwrijp maken van de huidige gebouwen en bij de afbouw van het nieuwe gebouw. 5. Eigen bijdrage Boezem Stichting verenigingsgebouw de Boezem blijft zich voornamelijk richten op het beheren en exploiteren van het gebouw zoals het nu is. Dit brengt al voldoende uitdagingen met zich mee. Op basis van de huidige exploitatie is de verwachting dat er vanuit de eigen exploitatie € 25.000,- kan worden bijgedragen aan de realisatie van de nieuwe Boezem.

6. Bijdrage gemeente We gaan uit van een bijdrage van € 1.000.000,- door de gemeente Oudewater. Dit is een eenmalige bijdrage waarna het dorp weer 70 jaar vooruit kan. De afgelopen 70 jaar (met één uitzondering van een energiebijdrage tijdens corona) heeft De Boezem bewezen de ‘eigen broek op te kunnen houden’. Dat gaat ook de komende 70 jaar lukken. Met deze investering kan Hekendorp dus weer 70 jaar verder. Net als 70 jaar geleden.

Telegraaf 29 december 1956

Risico / Aandachtspunten / verder uitwerking Zoals aangegeven in de inleiding zijn een aantal zaken helaas nog niet uitgezocht. Dit zijn zaken die we graag met ambtelijke ondersteuning hadden opgepakt. Wij snappen echter dat er wel aandachtspunten en (juridische) haken en ogen zijn te benoemen die om uitwerking vragen. Hiervoor is een (beperkte) inzet van een aantal disciplines binnen de ambtelijke organisatie noodzakelijk. Risico’s en aandachtspunten waar we in ieder geval over in gesprek moeten zijn: - Didam-arrest De grond onder school is eigendom van de gemeente. Uitgangspunten is dat de opbrengsten ten goede komen van De Boezem. Gezien het zogeheten Didam-arrest moet hier juridisch een mouw aangepast worden. Dit is mogelijk, denk daarbij bijvoorbeeld aan een besluit van algemeen belang door de gemeenteraad. - Wet markt en overheid en/of staatsteun De gemeente mag niet één partij bevoordelen ten opzichte van een andere. Wij denken dat het te beargumenteren is dat daar hier geen sprake van is. Geen verglijkbare organisatie als stichting verenigingsgebouw Hekendorp heeft namelijk het dit doel, dus is er geen risico tot het verstoren van de markt. Ook dit moet juridisch goed geregeld worden. Ook hier is wellicht een besluit van algemeen belang nodig van de gemeenteraad. - Bijdrage gemeente Uitgangspunt is een gemeentelijke bijdrage.

Dit kan als een eenmalige bijdrage zijn maar als de wens er is vanuit de gemeente om deze te kunnen activeren in de begroting zal hier ook een bezit aan verbonden moeten zijn. Een mogelijkheid om dit te organiseren is bijvoorbeeld een HARVO (huur afhankelijk recht van opstal). In hoeverre wenselijk zal de komende periode moeten worden uitgezocht. - Bouwheer, BTW en fiscaliteit Vraag is wie optreedt als bouwheer. Het stichtingsbestuur is bereid deze taak op zich te nemen. In hoeverre dit BTW en fiscaal gezien de beste oplossing is, is de vraag. Graag gaan wij in gesprek met de gemeente om de juiste organisatie hiervoor uit te werken. - Ambtelijke capaciteit De gemeente geeft tot nu toe stellig aan dat er geen ambtelijk capaciteit beschikbaar is. Dit terwijl aan het dorp door de wethouders alle ondersteuning is toegezegd om het project Boezem op te pakken. Dit is voor ons als initiatiefnemers zeer frustrerend. Dat is ook voor de andere dorpelingen frustrerend. ”We zijn een jaar verder! Waar blijft de gemeente?” Het comité Red de Boezem wil zo snel mogelijk vormgeven aan de wensen van hun dorp. Wij zijn graag bereid om nog een stap naar voren te zetten. Wij zien mogelijkheden om projectmanagement, planvorming en voorbereiding besluitvorming zelf op te pakken. De rol van de gemeente hoeft daarbij niet anders te zijn dan bij andere bouwprojecten die door derden worden aangevraagd.

Er is echter wel medewerking (en dus een beperkte ambtelijke inzet) nodig om tot de juiste afspraken te komen. Tot nu toe is het nog niet gelukt om hier enige gesprek over te voeren.

Vervolgstappen Zoals aangegeven in de inleiding zien wij als comité voldoende basis voor de volgende stap. Om tot een definitieve keuze te komen vraagt dit gezien de genoemde aandachtspunten op onderdelen nog wel om verdere uitwerking. Dit betekent dat we in de ontwerpfase een tussenstap inbouwen. De komende periode zal er gestart worden met het maken van een schetsontwerp waarin we ook willen kijken naar bijvoorbeeld de planologische knelpunten (parkeren). Op basis van de verdere uitwerking, bijbehorende aangescherpte kostenraming, gehanteerde uitgangspunten en het gesprek met de gemeente hierover zullen wij direct na de zomer van 2026 een tussenproduct aanleveren op basis waarvan de financiële kaders kunnen worden vastgelegd in de gemeentebegroting. Om deze tussenstap de kunnen zetten is er wel een besluit / richtinggevende uitspraak nodig op basis van het voorliggende document. We willen de gemeenteraad van Oudewater dan ook verzoeken om het volgende besluit vast te leggen in een motie: Het college wordt verzocht om: 1. Het comité Red de Boezem te verzoeken de planvorming verder vorm te geven en uiterlijk in september 2026 terug te komen met een verder uitgewerkt voorstel zodat in de raadsvergadering over de begroting van 2027 een definitief financieel kader kan worden vastgesteld. 2.

De door de gemeenteraad in 2025 beschikbaar gestelde € 40.000,- beschikbaar te stellen aan het comité Red de Boezem om de juiste stappen daadwerkelijk te kunnen nemen. 3. Ambtelijke capaciteit beschikbaar te stellen voor het uitwerken van de risico’s en aandachtspunten zoals verwoord in de uitkomsten van de haalbaarheidsfase. 4. Een positief advies te geven voor het aanvragen van de dorpendeal bij de provincie Utrecht. Genoemde planvorming gebeurt daarbij op basis van de volgende uitgangspunten: • Nieuwbouw van de Boezem vindt plaats op de locatie van de voormalige basisschool. • De opbrengsten van de grond onder de huidige Boezem en de school komen geheel ten goede van de nieuw te realiseren Boezem. • Onderdeel van de planvorming is het realiseren van 9 koopwoningen in het middensegment. • De verdere uitwerking vindt plaats op basis van een te verwachten bijdrage van de gemeente Oudewater van € 1.000.000,Met bovenstaande acties en uitgangspunten kunnen wij in september 2026 met een haalbaar en uitvoerbaar plan komen. 16 december 2025, Hekendorp Stichting verenigingsgebouw Hekendorp en comité Red de Boezem.

Bijlage 1: Definitieve startnotitie, 17 september 2024 Bijlage 2: Optimalisatie PvE nieuwe Boezem, 20 november 2025 Bijlage 3a: Residuele grondwaarde 5 woningen, 2 december 2025 Bijlage 3b: Residuele grondwaarde 4 woningen, 2 december 2025 Bijlage 4: Uitkomsten Verkenningsfase, presentatie 31 maart 2025 Bijlagen bij de presentatie verkenningsfase zijn terug te vinden op de website https://www.platformhekendorp.nl/de-boezem/ en/of bij de agendastukken van de commissie Samenleving 31 maart 2025