Document · PDF

Bijlage 4 aanvullend rapport BOEI 4 juni 2020.pdf.pdf

Forum Ruimte 15 februari 2022, gemeente OudewaterBij agendapunt: 4: Herontwikkeling de Klepper8.038 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

HAALBAARHEIDSONDERZOEK Herbestemming Patronaat st. Antonius Oudewater 04 Juni 2020 (scenario 2b (herzien) (conceptversie)

Inhoudsopgave

1. 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Voorwoord Achtergrond en vraagstelling Betrokken partijen Uitgangspunten en kaders

1. 1 2 3 5

Herbestemmingsconcept en mogelijke functies

3. 3.1 3.2

Scenario’s Programma van Wensen Scenario’s

9 9 10

4. 4.1 4.2

Subsidiemogelijkheden Rijk Provincie

11 11 12

Colofon

Over BOEi

Bijlagen

1. Inleiding 1.1

Voorwoord

De Klepper, gelegen aan Kapellerstraat in Oudewater, is een markant rijksmonumentaal gebouw in het centrale hart van de Stad. Opgericht als het st. Antonius Patronaat vervulde het gebouw een belangrijke functie in de persoonlijke ontwikkeling van de jeugd in het roomskatholieke leven van ca. een eeuw geleden. Nu, meer dan 100 jaar later, bestaat het gebouw nog steeds in z’n oorspronkelijke glorie en is in de loop der tijd, mee veranderd met de behoeften in de tijd. Van Patronaat, via filmhuis, verenigingsgebouw naar feestzalencentrum De Klepper. Vele Oudewaternaren koesteren warme herinneringen aan de activiteiten in het centrale hart van Oudewater. Het gebouw vormt dan ook een belangrijke identiteit voor de inwoners en voor de stad Oudewater.

Ondanks dat Klepper de tand des tijds heeft doorstaan, voldoet het gebouw niet meer aan de technische een maatschappelijke eisen van deze tijd en verloedering dreigt. Substantiële investeringen zijn nodig om het rijksmonument weer vitaal onderdeel uit te kunnen laten maken van de bruisende Oudewaterse gemeenschap. Om de oude pracht opnieuw verder te brengen in de tijd heeft de gemeente Oudewater de ambitie om De Klepper te herbestemmen tot ‘huiskamer van de stad’.

2 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

1.2

Achtergrond en vraagstelling

BOEi is gevraagd om een haalbaarheidsonderzoek te verrichten naar de herbestemming van De Klepper in Oudewater. Het gaat daarbij in het bijzonder om de haalbaarheid van het realiseren van de ‘Huiskamer van de stad’ in de Klepper waarbij de bibliotheek een belangrijke positie inneemt. In het Forum Samenleving van 3 februari 2020 heeft het college van B&W drie scenario’s voor de doorontwikkeling van De Klepper aan de raad voorgelegd ter besluitvorming met een duidelijke voorkeur voor scenario 2b (sociaal-maatschappelijke bestemming in combinatie met kantoorfuncties). De raad onderschreef dat de keuze van het college voor scenario 2b voor de Klepper, als ontwikkelrichting voor het bereiken van de huiskamer van de stad in een bruisend stadscentrum.

Daarnaast verzocht de raad om door te denken op het ontwikkelconcept, samen met de huidige en (potentiële) toekomstige gebruikers en op de financiële haalbaarheid. Het betreft dan met name het nog breder betrekken van huidige en toekomstige gebruikers en inwoners van Oudewater en de financiële haalbaarheid. Op deze aspecten wordt in dit rapport nader ingegaan.

3 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

1.3

Betrokken partijen

Bij dit project zijn verschillende partijen betrokken, met als voornaamste:

• • • • • • • • • •

College B&W gemeente Oudewater: initiatiefnemer haalbaarheidsonderzoek; Gemeente Oudewater; Vastgoedbedrijf: huidige eigenaar van gebouw de Klepper en de ondergrond; Gemeente Oudewater; Stadsteam: toekomstig gebruiker van de Klepper (voorbehoud); Gemeente Oudewater; Sociaalteam: toekomstig gebruiker van de Klepper (voorbehoud); Bibliotheek Groene Hart: Toekomstig gebruiker van de Klepper (voorbehoud); Verenigingen Sjoud, the Sound, Ambassade stad Gods, OJO, Artozona: huidige gebruikers van de Klepper; Sociaal cultureel ondernemers Oudewater; potentiële exploitant(en) van de Klepper; Inwoners Oudewater; toekomstige gastgebruikers van de Klepper; Hanratharchitect; bij dit onderzoek betrokken architect. BOEi; herbestemmer van cultureel erfgoed; uitvoerder haalbaarheidsonderzoek;

Op basis van het voorkeurs vlekkenplan scenario 2b zijn er gesprekken gevoerd met de bibliotheek, de huidige vaste gebruikers (verenigingen), de afdeling burgerzaken en de gemeentesecretaris als verantwoordelijke voor het ambtelijk apparaat. Doel was om op basis van hun wensen en de (on)mogelijkheden van het concept ‘Huiskamer van de Stad’ te komen tot een programma van eisen voor verschillende gebruiker(s)doelgroepen. Daarnaast is er door middel van een interview met wethouder Walther Kok in de IJsselbode in mei 2020 een participatietraject opgestart om de inwoners van Oudewater te betrekken en betrokken te houden. Tot 1 juni kon iedereen, dus alle Oudewaternaren actief meedenken en hun ideeën voor de invulling van De Klepper indienen. Er hebben verkennende gesprekken plaatsgevonden met enkele (sociaal-culturele) horecaondernemers uit Oudewater die in principe belangstelling hebben voor de exploitatie van de ‘Huiskamer van de stad’ in de Klepper. Deze gesprekken hebben geleid tot een verfijnd overzicht van wensen en eisen die verwerkt zijn in een bijgesteld verkennend ruimtelijk vlekkenplan en een aangepaste kostenraming.

4 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

1.4 Uitgangspunten en kaders Om de haalbaarheid van een nieuwe functie als ‘Huiskamer van de stad’ bondig te onderzoeken heeft BOEi, in samenwerking met de projectleider van de gemeente Oudewater, verschillende overleggen gevoerd met de betrokken partijen. Op deze wijze is gewerkt naar uitgangspunten en kaders die aan de voorgenomen herbestemming gebonden zijn. Hieronder is per partij aangegeven wat hun uitgangspunten en eventuele kaders zijn. Het hoofduitgangspunt voor het college van Oudewater is om te komen tot een maatschappelijke herbestemming van het rijksmonumentale gebouw door transformatie tot een accommodatie die op een eigentijdse duurzame wijze functioneert als ‘huiskamer van de stad’; Een herbestemming met een sociaal-culturele en sociaal-maatschappelijk functie gecombineerd met commerciële functies brengt voor het stadje Oudewater meerdere ruimtelijke, economische en maatschappelijke belangen met elkaar in balans. Deze herbestemming met een overwegend maatschappelijk karakter brengt dan ook meer dan alleen een profijtelijke herbestemming.

College B&W gemeente Oudewater Kaders

•

Een belangrijk kader van het onderzoek is naast het bereiken van integrale maatschappelijke doelstellingen met de economische koppelkansen, ook het bereiken van de financiële haalbaarheid voor de herbestemmingsinvestering en een duurzaam solide exploitatie. Gemeente Oudewater is op zoek naar investeringsmogelijkheden, subsidies, laagrentende lening of een ‘geldpotje’ en ook naar een eventueel alternatief exploitatiemodel, zodat het gemeentelijk vastgoedbedrijf meer focus kan aanbrengen in haar kerntaken. Het College heeft in samenwerking met BOEi en Hanrath architect meerdere ruimtelijke functionele scenario’s uitgewerkt. Naar aanleiding van het raadsforum van 3 februari 2020 heeft het college opnieuw een functioneel ruimtelijk vlekkenplan laten uitwerken. Dit vlekkenplan is het uitganspunt als voorkeursscenario van onderhavige haalbaarheidsstudie.

Uitgangspunten

•

Uit het aanvullende onderzoek ‘Haalbaarheidsonderzoek beheer en exploitatie ‘Huiskamer van de stad Oudewater’ in verenigingsgebouw de Klepper’(bijlage), volgt het advies om de exploitatie vooralsnog in gemeentelijke regie te behouden om daarmee de maatschappelijke doelstellingen maximaal te kunnen accommoderen en faciliteren. Daarnaast kan op deze wijze sturing gegeven worden aan het accommoderen van gemeentelijke diensten in elkaars nabijheid in het centrum van de stad en daarmee ander gemeentelijk vastgoed eenvoudiger vrijgespeeld worden om evt. te verkopen.

Commissie ruimtelijke kwaliteit en Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) Kaders

•

De architectonische kwaliteit en de hoge monumentale waarden van het gemeenschapsgebouw dienen behouden te blijven. Dit betekent dat bouwkundige maatregelen niet overal mogelijk zullen zijn. In de initiatieffase worden vooral de toekomstige gebruiksmogelijkheden verkend en die voeren dan ook de boventoon. In de haalbaarheidsfase worden de commissie ruimtelijke kwaliteit en de RCE aangehaakt om gebouw-technische ingrepen in het gebouw te bespreken.

5 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

Bibliotheek Het Groene Hart Kaders

o Het Programma van Wensen dat de bibliotheek heeft opgesteld is taakstellend. Uit de eerste studie blijkt dat er in het ontwerpproces nog een aantal essentiële wensen opgelost moeten worden. Met name de gebouwtoegankelijkheid is een kritische component die nog aandacht nodig heeft voor verdere verbetering. Wanneer dit Programma van Wensen niet volledig gerealiseerd kan worden, zullen de partijen onderling moeten besluiten of het ontwerp voor hen voldoende toereikend is. Uitgangspunten

De bibliotheek stelt zich ten doel een maatschappelijke bijdrage te leveren aan de persoonlijke ontwikkeling van kinderen én volwassenen (Life Long Learning), en aan het bevorderen sociaal maatschappelijk binding in de samenleving. Daarmee staat ze in zekere zin in de traditie van het oorspronkelijke Patronaat st. Antonius in de Klepper. Dit, in aanvulling op de generieke bijdrage van de ‘bibliotheek nieuwe stijl’ Kennis, kunde en vaardigheden voor iedereen te bevorderen.

verenigingen Oudewater Uitgangspunten

•

Hoewel de verenigingen die we gesproken hebben de huidige voorziening voldoende acceptabel vinden, is er besef en begrip dat de huidige situatie in de Klepper op langere termijn onhoudbaar is vanuit gebouwtechnisch en financieel oogpunt. Het merendeel van de verenigingen wil ook graag in de nieuwe gebruikssituatie, gebruik blijven maken van de voorzieningen in de Klepper. De afvaardiging van de verenigingen heeft zich proactief opgesteld en in samenwerking met een afvaardiging van de verenigingen is het vlekkenplan bijgesteld en geactualiseerd o.b.v. het ingebrachte wensen programma. Daardoor is er een voldoende draagkrachtige basis ontstaan om een ontwerpproces verder vorm te gaan geven.

Bewoners Oudewater Uitgangspunten

•

Door de wereldwijde covid-19 crisis is het afgelopen periode niet mogelijke geweest om fysieke contactmomenten te organiseren. Via de gangbare lokale media is de bevolking van Oudewater opgeroepen om actief mee te denken en om ideeën aan te dragen om het gebruiksconcept in de Klepper nog sterker en robuuster te maken. Omdat de leefbaarheid onder druk staat, vraagt de Oudewaterse samenleving om actie op een korte termijn. Een doel is om maatschappelijke voorziening zo snel mogelijk te realiseren, maar ook om vast te houden aan ‘traditionele waarden’ bijv. om ‘het jaarlijkse carnavalsfeest’ mogelijk te blijven maken in De Klepper. De consultatieronde heeft een aantal ideeën geoogst die verwezenlijkt kunnen worden binnen de contouren van het geactualiseerde vlekkenplan. Volgens BOEi kan een toekomstige invulling van de Klepper, wat deze ook zal zijn, alleen succesvol zijn wanneer de gemeenschap zich hierin kan vinden. Communicatie met de stadsgemeenschap blijft daarom een belangrijk punt.

6 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

BOEi Kaders

Gemeente Oudewater heeft aangegeven ook de mogelijkheid te willen onderzoeken om De Klepper af te stoten aan een investeerder met een sociaal-cultureel profiel. Hoewel BOEi op andere vraagstukken elders ook als sociaal-cultureel investeerder optreed, met als doel om het cultureel erfgoed in Nederland te kunnen behouden, heeft BOEi onderhavig haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd met een rol als adviseur. Vanuit ethisch oogpunt kan en wil BOEi niet gelijktijdig een dubbele rol vervullen als adviseur en ook als beoogd investeerder.

7 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

2. Herbestemmingsconcept en mogelijke functies Onderhavig haalbaarheidsonderzoek geeft antwoord op de vraag of het onderbrengen van ‘huiskamer van de stad’in de Klepper (maatschappelijk en financieel) haalbaar is. Dit vervolg van het haalbaarheidsonderzoek richt zich daarom specifiek op een toekomstige functie als gemeenschapsgebouw met zowel maatschappelijke en commerciële functies (zowel ruimtegebruik voor sociaal-maatschappelijke, sociaal-culturele instellingen en ook commerciële partijen) . Uit het eerder uitgevoerd markt- en haalbaarheidsonderzoek door BOEi in 2019 volgt dat het leidende ontwikkelconcept uitgangspunten van de O4 (Ontmoeten, Ontspannen, (persoonlijk) Ontwikkelen en Ondernemen doeltreffende functiedragers zijn voor de toekomst van de Klepper die prima aansluiting vinden bij, en voortbouwen op, de identiteit van het gebouw en van Oudewater. De dragende thema’s voor het Herbestemmingsconcept: Toekomst bouwen op het Verleden & Kompas voor de Huiskamer van Oudewater Verbindingskracht Door de geschiedenis van zowel Oudewater alsook het Patronaat te ontsluiten in het gebouw houden we de verbindingskracht van touw en water vast en de meer dan 750-jarige geschiedenis levend voor toekomstige generaties. Erfgoedplein De bijdrage van de Klepper aan een levendige binnenstad wordt versterkt door het gebouw een open en levendige uitstraling te geven.

Door de kracht van (het gebruik van) de gebouwen aan de Visbrug te combineren ontstaat een versterking van de stedelijke kwaliteit. Innovatieve en creatieve werkplaats Door de oorspronkelijke functies van het Patronaat te vertalen naar het nu, in combinatie met de mogelijkheden van de bibliotheek ‘nieuwe stijl’ ontstaat de mogelijkheid om een plek te maken waar het uitwisselen van informatie en kennis centraal staat waar het actieve/ ondernemende klimaat van Oudewater kan groeien.

8 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

3. Scenario’s In dit hoofdstuk worden de geschetste mogelijkheden, die Patronaat De Klepper biedt, als maatschappelijk gebouw uitgewerkt in voorkeurs scenario 2b.

3.1 Programma van Wensen Het Programma van Wensen is meegegeven vanuit de huidige en beoogd toekomstige gebruikers van De Klepper, inclusief daarbij behorende globale ruimtebehoefte. Omdat in de initiatieffase de kaders en wensen nog diffuus zijn, is op basis van diverse gefragmenteerde informatie vanuit meerdere invalshoeken het geactualiseerde vlekkenplan samengesteld. Dit actuele vlekkenplan is vervolgens ter toetsing voorgelegd bij de beoogde toekomstige gebruikers ter beoordeling. Op hoofdlijnen kunnen de geconsulteerde partijen zich vinden in het actuele vlekkenplan, waarbij een ieder in voldoende mate zijn of haar ruimtewensen verwezenlijkt zou kunnen worden. De grootste ruimtes uit het programma zijn als volgt:

9 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

3. Scenario’s 3.2

Scenario’s

BOEi heeft voorafgaand aan het Forumoverleg van februari 2020, meerdere vlekkenplannen aangedragen, waaraan in samenwerking met Hanratharchitect en gemeente Oudewater is gewerkt. Hieruit heeft het college van B&W scenario 2b gekozen als richtinggevend voorkeursscenario om dit verder te verkennen in samenspraak met alle belanghebbenden. Het vlekkenplan bij het voorkeursscenario heeft als basis gediend voor het voeren van dialoog met de betrokken partijen. Daaruit is in samenspraak met alle direct betrokken partijen het volgende vlekkenplan uit gefilterd. (zie ook bijlage)

10 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

Scenario 2b Daglichttoetreding De voornaamste ontwerpopgave betreft de daglichttoetreding tot het gebouw. Vele gevels vertonen een gesloten karakter en grenzen aan bebouwde belendingen. Anderzijds is het niet wenselijk dat het monumentale gevelaanzicht drastisch veranderd wordt. Centrale, open ruimten met prettig binnenklimaat. Bij maatschappelijke gebouwen gaat het vaak om gebouwen met open ruimten waarin groepen mensen samen komen. Deze ruimten dienen - vanwege aantrekking van publiek - comfortabel en aantrekkelijk te zijn. Een prettig en verantwoord binnenklimaat speelt hierbij een belangrijke rol. Daglichttoetreding, een goede temperatuur en luchtkwaliteit liggen hieraan vaak ten grondslag. Bij de realisatie van het ideale binnenklimaat is het niet wenselijk dat concessies worden gedaan aan het comfort van het gebouw. Daglicht: goed voor concentratie en creativiteit Daglicht heeft een positief effectief op onder meer de gemoedstoestand, het concentratievermogen en de creativiteit van mensen. Iets wat zeker in deze tijd een must is. Daar komt nog bij dat ‘producten’ beter tot hun recht komen bij daglicht dan bij kunstverlichting, hetgeen bijvoorbeeld belangrijk is bij productpresentaties.

De haalbaarheid van een dergelijke glaskap is globaal onderzocht door een leverancier van glasdaken (Kingspan light+air) en dient in de ontwerpfase nader onderzocht te worden op bouwfysische aspecten. Om het uitzicht en de relatie met buiten te verbeteren worden de ramen ter hoogte van de gevel aan het parkeerplein vergroot. Op de bovenste laag is vanaf de nok het halve dakvlak en loopbrug verwijderd en vervangen door een glazen dakkap. Daardoor kan van bovenaf veel daglicht tot in het hart van het gebouw doordringen.

Referentie glasdak Stork Hengelo; beeld Kingspan Light + air Referentie glasdak; beeld Brakel Atmos Energiehuishouding Een tweede ontwerpopgave betreft de energiehuishouding. De ambitie is om energiebehoefte van de maatschappelijke ruimten in de Klepper zoveel mogelijk te beperken en deze in ieder geval sterk te verbeteren ten opzichte van de huidige situatie. De glaskap die voor daglichttoetreding wordt aangebracht laat zonlicht toe en genereert daarmee warmte die vooral in de zomer tot een ongunstig binnenklimaat kan leiden. Echter, indien deze warmte eerder wordt afgevangen en wordt opgeslagen door middel van een warmtepomp kan de overtollige warmte in de winter worden aangewend om het gebouw te verwarmen. Verwarming vindt plaats d.m.v. een warmtepomp en koeling via de vloerverwarmingsregisters. Zo wordt het systeem benut om de vloer te koelen. Hiermee wordt de vloertemperatuur op een constante ‘lage’ temperatuur gehouden, en de warmteaccumulatie in het gebouw beperkt. De balansventilatie met warmteterugwin-unit moet zorgen voor een ‘fris’ gebouw. Nader onderzocht moet worden of de glazendakkap gecombineerd kan worden met geïntegreerde zonnecellen op het glas. Licht en energie worden door deze ingreep beide opgelost. De haalbaarheid van dit oplossingsvoorstel moet in het ontwerpproces nog nader onderzocht worden.

11 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

Vlekkenplan De ruime hoogte van de grote zaal is benut door een tussenverdiepingsvloer van de voormalige filmprojectorruimte te vergroten, om zo het bruikbare vloeroppervlak substantieel te vergroten en de ruimten multifunctioneler te maken. Zoals hieronder afgebeeld bestaat de indeling uit de begane grond en een eerste en tweede verdiepingsvloer. Praktisch alle ruimten worden ontsloten aan het centrale atrium in het hart van het gebouw. Zowel het gebouwdeel van het voormalige Patronaat en het bouwdeel waar Bodega zich bevindt zijn beiden uit een andere bouwperiode. De grote uitdaging doet zich voor daar de vele gebouwniveauverschillen te overbruggen, zodanig dat er een voldoende goed toegankelijk gebouw ontstaat. Voorgesteld wordt om de aanwezige niveauverschillen te overbruggen met hellingbanen, grenzend aan het lichtatrium.

Figuur 2: vlekkenplan 1 begane grond

Eerste verdieping

zolder

Tweede verdieping

12 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

4. Subsidiemogelijkheden 4.1

Rijk

Brim/Sim Wanneer een rijksmonument niet primair een woning is, kan er voor dat monument een subsidie worden aangevraagd voor planmatig onderhoud. De instandhoudingssubsidie is bestemd voor reguliere (sober en doelmatige) onderhoudskosten op basis van een 6-jarig onderhoudsplan. De maximale subsidiabele kosten bedrage bij gebouwde monumenten over de gehele periode van 6 jaar maximaal 3% van de herbouwwaarde van het monument. Om in aanmerking te komen voor subsidie moeten de subsidiabele instandhoudingskosten over de periode van 6 jaar boven een norm vallen. Voor gebouwde monumenten zoals de Klepper is dit €6000,- . Het maximaal te ontvangen subsidiebedrag is €36.000,- De herbouwwaarde is terug te vinden in de verzekeringspolis van het Rijksmonument bij de gebouweigenaar. (vooralsnog onbekend bij gemeentelijk vastgoedbedrijf) . Subsidieregeling stimulering herbestemming monumenten Het Rijk kent naast een regeling voor het onderhoud van monumenten, ook een regeling om herbestemming verder op weg te helpen. Het rijk kan een bijdrage leveren in de kosten voor een onderzoek naar de haalbaarheid van een herbestemming (eerste onderzoek of een vervolgstap in het proces). De subsidiabele kosten zijn voor de haalbaarheidsonderzoeken maximaal €25.000,-. Voor 70% van deze subsidiabele kosten kan subsidie worden aangevraagd.

Dit herbestemmingsonderzoek is mede tot stand gekomen door inzet van deze subsidieregeling.

Restauratiefondshypotheek De restauratiefondshypotheek is bedoeld voor de financiering van de restauratie van een rijksmonument. Voor de grote restauraties is er ook de restauratiefondsplus-hypotheek. De restauratiefonds-hypotheek betreft een annuïtaire lening over een periode van 30 jaar, met een rentevastperiode van 10 jaar. De hypotheek kent gunstige rentecondities: ca 5% onder de marktrente met een minimum van 1,5%.

Milieu-investeringsaftrek (MIA) Wanneer een organisatie een gebouw wil renoveren tot een duurzaam gebouw, bestaat de mogelijkheid om met de MIA te profiteren van een investeringsaftrek die kan oplopen tot 36% van het investeringsbedrag. Dat komt bovenop uw gebruikelijke investeringsaftrek. Het gebouw moet wel zijn voorzien van een GroenVerklaring, een BREEAM-NL certificaat, een LEED certificaat, een gevalideerde GPR Gebouw-berekening of een Slimbouwen keurmerk. Het is onzeker of het voor onderhavig project realistisch is om hier aanspraak op te maken. In de ontwerpfase moet dit nader onderzocht worden.

13 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

4.2

Provincie

Uitvoeringsprogramma binnenstedelijk ontwikkelen Utrecht 2017-2021 Ten aanzien van binnenstedelijke ontwikkelingen, in dorpen en steden, hebben Gedeputeerde Staten op 15 december 2016 is door Provinciale Staten van Utrecht het beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling vastgesteld. Waar mogelijk worden de mogelijkheden die het Innovatieprogramma Fysiek Leefomgeving (ILF) en Integraal Gebiedsontwikkeling Programma (IGP) betrokken. Het IFL geeft projectsubsidies om een impuls te geven aan actuele maatschappelijke opgaven, bijv. in kleine kernen. Het IGP ontdersteunt de realisatie van gebiedsontwikkelingen waarin meerder grote provinciale beleidsdoelen (kantoren, werken, innovatie) bij elkaar komen. De provincie heeft de regeling verankert in de algemene subsidieverordening en komt graag in gesprek. In onderhavig haalbaarheidsonderzoek is er nog geen gesprek gehouden met de subsidiespecialist voor deze subsidie van de provincie en dient in een vervolgfase aan de orde te komen.

Subsidieregeling Cultuur en Samenleving cultuurnota 2021-2022 de tweejarige subsidieregeling in het kader van de Cultuurnota 2021-2024 is gericht op het bieden van een basis voor professionele makers en nieuwe culturele initiatieven, waardoor deze zich in continuïteit kunnen door ontwikkelen. De tweejarige regeling is een investering in een pluriforme en vernieuwende sector op de langere termijn. Er is in 2021-2022 0,3 miljoen euro beschikbaar voor deze subsidieregeling. Voor tweejarige subsidies in het kader van de Cultuurnota geldt een aparte besluitvormingsprocedure welke plaatsvindt na het besluit over de vierjarige subsidies. Dat heeft als voordeel dat aanvragers die subsidiabel worden bevonden maar buiten het budgettair kader vallen alsnog een aanvraag voor tweejarige subsidies kunnen indienen – uiteraard op voorwaarde dat zij aan de daarvoor geldende voorwaarden voldoen. Een ander voordeel is dat de commissie in de afweging bij de beoordeling van de tweejarige subsidieaanvragen zich beter kan verhouden tot het culturele landschap dat zich op basis van de vierjarige subsidie Cultuurnota 2021-2024 heeft gevormd. In onderhavig haalbaarheidsonderzoek is er nog geen gesprek gehouden met de subsidiespecialist voor deze subsidie van de provincie en dient in een vervolgfase aan de orde te komen.

Erfgoedparels; provincie Utrecht Deze subsidieregeling wordt eind juni 2020 bekend gemaakt en er kan vervolgens op ingetekend worden. Een indicatie van de subsidievoorwaarden kon op 4-6-2020 nog niet verstrekt door de provincie.

14 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

5. Financieel Financiële analyse is vanwege privacygevoelige informatie in het publieke belang achterwege gelaten.

15 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

7. Conclusies en aanbevelingen 7.1

Conclusies

De gemeente Oudewater heeft afgelopen jaar in samenwerking met andere organisaties veel werk verzet om de Klepper een nieuwe bestemming te geven. In dit proces blijkt een nieuwe bestemming als ‘Huiskamer van de stad’(maatschappelijke accommodatie) zeer potentieel. Zowel sociaal-maatschappelijke, sociaal-culturele en commerciële functies onder één dak zijn vertegenwoordigd, bevordert de leefbaarheid in het stadje. Daarnaast houdt dit het lokale voorzieningenniveau op peil en verbind alle leeftijdscategorieën met elkaar. Bovendien is het huidige gemeenschapsgebouw dringend aan restauratie en verbouw toe, om het rijksmonument als identiteitsicoon van Oudewater te kunnen behouden. en past een dergelijke mix van functies overwegend binnen de kaders van het vigerende het bestemmingsplan. Tevens wordt de leegstand van het rijksmonument opgelost en het verval gekeerd. In nauwe samenwerking met BOEi en Hanratharchitect heeft gemeente Oudewater meerdere functionele vlekkenplannen opgesteld, waaruit het college een voorkeursscenario heeft voorgedragen. De voornaamste ontwerpuitgangspunten betreffen toegankelijkheid, daglichttoetreding en klimaathuishouding. Hanratharchitect lost deze uitgangspunten op door het ontwerpen van een glazen dakconstructie in de nok tussen de oudbouw van het voormalige Patronaat en het bouwdeel uit de jaren 60.

Dit creëert voldoende daglicht en zorgt voor een verbetering van het binnenklimaat. De toegankelijkheid wordt bereikt door een centraal te positioneren liftinstallatie en d.m.v. centraal gelegen hellingbanen om de vele gebouw niveauverschillen te overbruggen. BOEi heeft een bouwkostenbegroting en exploitatiemodel opgesteld voor dit vlekkenplan. Daaruit blijkt dat realisatie van dit ontwerp, naast de bekende bouwtechnische factoren, financieel en bouwtechnisch onrendabel is voor een volledige maatschappelijke functie. Het technische programma is vervolgens afgeschaald(voorstel) en de bouwkosten zijn geoptimaliseerd.

Om te onderzoeken of een financieel haalbaar scenario mogelijk is, heeft BOEi in samenwerking met Hanratharchitect en de gemeente Oudewater verkend wat de investeringsbandbreedte kan zijn om een haalbaar plan te bereiken. Een kostentechnische bezuiniging lijkt voorcalculatorisch mogelijk, onder andere door het in stand houden, m a a r o o k h e t o p t i ma l i s e r e n van het glazen dak, en het instand houden van het interieur in de grote zaal. Ook het t o e p a s s e n v a n een gasgestookte CV ketel zorgt voor een financiële bezuiniging. Waarbij het gevolg is dat er wel concessies gedaan worden aan het klimatologische comfortniveau. Het transformeren van de Klepper in een Multifunctionele maatschappelijke Accommodatie blijkt uit globale berekening mogelijk te kunnen worden, bij het realiseren van de aangehouden parameters, het afgeschaalde programma van wensen en de geoptimaliseerde bouwkosten. Voordeel is wel dat het markante gebouw niet alleen behouden blijft, maar zelfs gebruikt en beleefd wordt door de generatie van de toekomst als centrale verbindingsplek binnen Oudewater.

20 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

Geconcludeerd kan worden dat het realiseren en exploiteren van de Klepper Haalbaar kan worden, bij de aangehouden parameters, zoals opgenomen in de financiële ramingen. Dat de gemeente de gehele financiering op haar neemt, omdat zij veel betere leningscondities kan krijgen dan marktpartijen en mogelijk een deel van de opbrengst van verkoop van het gemeentekantoor kan in brengen ter dekking van het tekort. Dat verenigingen genoegen moeten nemen met een kleiner oppervlak aan gebruiksruimte tegen gereduceerde tarieven en mogelijk een wat meer marktconforme bijdrage gevraagd wordt voor het ruimtegebruik per tijdslot als tegemoetkoming. (bijv. door zelfwerkzaamheid bi de verbouwmogelijkheden).

7.2

Aanbevelingen

De eerste vervolgstap is het vaststellen van de gehanteerde financiële en technische uitgangspunten en het beschikbaar stellen van projectbudget voor het nemen van de volgende processtap in het herbestemmingsproces. Het organiseren van de projectfinanciering door de gemeente. Variabelen zijn onder meer, het rentepercentage van de af te sluiten leningen, het Programma van Wensen afschalen, het inbrengen van residuele grondwaarde van de verkoop van het stadkantoor, een taakstellende bezuiniging op de bouwkosten & bijkomende kosten en mogelijke optimalisatie van kosten door subsidies. Er zal samen met de toekomstige gebruikers een definitief functioneel vlekkenplan en inrichtingsplan moeten worden vastgesteld, waarbij sprake moet zijn van consensus tussen betrokken stakeholders en de inbreng van alle direct betrokkenen op de afgeschaalde technische (en financiële) uitgangspunten. Uitgezocht dient te worden hoe het beoogde programma past binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplanregels.

21 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

8. Colofon Dit haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd in opdracht van gemeente Oudewater. Auteurs Jeroen Pijnenburg Tamara Duvivier

BOEi BOEi

BOEi Postbus 2641 3800 GD Amersfoort Bezoekadres: Lieve Vrouw ter Eem Klooster Daam Fockemalaan 22 3818 KG Amersfoort Tel E-mail

033 760 0660 info@BOEi.nl

22 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

9. Over BOEi

De Nationale Maatschappij tot Restaureren en Herbestemmen van Cultureel Erfgoed, kortweg BOEi, is een non-profit organisatie die als doelstelling heeft: het behoud van industrieel erfgoed door herbestemming. Zij doet dit vanuit verschillende invalshoeken: als investeerder, als ontwikkelaar maar ook als adviseur. De mogelijkheid tot herbestemmen kan op alle soorten gebouwen van toepassing zijn, bijvoorbeeld fabrieken, kazernes, scheepswerven, oude magazijnen en loodsen enzovoort. Ook boerderijen en kerken kunnen herbestemd worden. Daartoe heeft BOEi mede Boerderij en Landschap opgericht en werkt BOEi samen met Stichting Behoud en Herbestemming Religieus Erfgoed om het herbestemmen van kerken een impuls te geven. Het maakt hierbij niet uit of deze gebouwen nu beschermd zijn door de overheid of dat het publiek en/of de eigenaar het monument de moeite van behouden waard vindt.

Organisatie BOEi is opgericht op initiatief van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. BOEi is een vennootschap met aandeelhouders: AM, RaboVastgoed N.V., Stichting Vrienden van BOEi, NS Stations, Bank Nederlandse Gemeenten, Vesteda, Triodos Bank, VolkerWessels en het Oranje Fonds. Het bestuur van BOEi bestaat uit een Raad van Commissarissen met 7 leden en een onafhankelijk voorzitter. De werkwijze van BOEi is de stadsherstelformule: onderzoek de haalbaarheid van herbestemming, voorkom verval, zoek er een passende (economische) gebruiker bij, koop het pand of complex en restaureer het, zodat het gebouw of complex behouden blijft. Restauratie en herbestemming worden gefinancierd uit subsidies, laagrentende en marktconforme leningen, eenmalige bijdragen en uit gestort aandelenkapitaal van de aandeelhouders. Daarnaast ontvangt BOEi jaarlijks financiële steun van de BankGiro Loterij

Dagelijkse bedrijfsvoering De organisatie en dagelijkse bedrijfsvoering van BOEi zijn ondergebracht bij Fondsenbeheer Nederland te Hoevelaken. Fondsenbeheer ondersteunt naast BOEi nog drie andere fondsen: Stichting Nationaal Restauratiefonds, het Nationaal Groenfonds, Boerderij en Landschap en Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. Boerderij en Landschap is een 100% dochter van BOEi.

BOEi Postbus 2641 3800 GD Amersfoort 033 760 0660 info@BOEi.nl www.BOEi.nl

23 Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

Bijlagen: I II II III IV V VI VII

Vlekkenplan scenario 2b Haalbaarheidsonderzoek beheer en exploitatie ‘Huiskamer van de stad Oudewater’ in verenigingsgebouw de Klepper. Overzicht Oppervlakte en BTW Overzicht Bouwkosten casco restauratie Overzicht Bouwkosten scenario 2b Overzicht restauratiekosten Overzicht Investerings- en Exploitatiekosten Managementsamenvatting

Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

Bijlage I

Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

Bijlagen: I II II III IV V VI VII

Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

Haalbaarheidsonderzoek Model beheer en exploitatie ‘Huiskamer van de stad Oudewater; in verenigingsgebouw De klepper Opdrachtgever Gemeente Oudewater Referentie Concept rapportage Samenstelling Jeroen Pijnenburg

14 februari 2020

Model Beheer en Exploitatie Huiskamer van de Stad in De Klepper te Oudewater

INHOUD 1

Inleiding

2 2.1 2.2

Definities

5 5 5

Exploitatie Beheer

Huidige situatie sociaal-cultureel centrum De Klepper Oudewater Opzet beheer en exploitatie

6 6

*Gemeentelijk huisvestingsbeleid gemeenschapshuizen

5 5.1 5.2 5.3

Modellen beheer en exploitatie Model 1 – Maximaal faciliteren in huisvesting Model 2 – Gemeente als eigenaar Model 3 – Minimale rol gemeente

8 8 10 12

Advies

3 3.1 4

14 februari 2020

Model Beheer en Exploitatie Huiskamer van de Stad in De Klepper te Oudewater

2. Definities 2.1 Exploitatie Onder exploitatie wordt verstaan: alle werkzaamheden die te maken hebben met het verhuren van de ruimten van het verenigingsgebouw met als doel een zo hoog mogelijke bezettingsgraad te realiseren met activiteiten die binnen de doelstelling van het gemeenschapshuis vallen. Dit in relatie tot de begrote opbrengsten en een sluitende exploitatie.

2.2 Beheer Onder beheer worden alle werkzaamheden verstaan die de activiteiten in het verenigingsgebouw mogelijk maken. Hierbij maken wij onderscheid tussen huisvesting, diensten en middelen: • Huisvesting Onder huisvesting vallen zaken die samenhangen met het ter beschikking hebben van het gebouw, zoals onderhoud, belastingen, heffingen en verzekeringen. • Diensten Dit zijn voorzieningen die verbonden zijn met het gebruik van de accommodatie en samenhangende ondersteuning van de werkzaamheden. Het beteft: schoonmaak, inkoop van energie, afvalverwerking, coördinatie, administratie, programmering, gastheerschap, bedrijfshulpverlening, etc. • Middelen Deze worden gevormd door de voorzieningen die nodig zijn voor de directe uitvoering van de activiteiten in de accommodaties. Dit betreft onder meer data- en telecommunicatie en inventaris.

14 februari 2020

Model Beheer en Exploitatie Huiskamer van de Stad in De Klepper te Oudewater

3. Huidige situatie verenigingsgebouw De Klepper Momenteel worden op meerdere locaties in de Stad Oudewater sociaal culturele activiteiten ontplooid. In sporthal de Eiber, in het muziekhuis. In het Cultuurhuis is onder andere de bibliotheek gevestigd. In het haalbaarheidsonderzoek is het uitgangspunt dat een deel van de sociaal-culturele activiteiten verhuizen naar het gemeenschapshuis en de huidige locatie in het Cultuurhuis wordt verlaten. Het verenigingsgebouw De Klepper is het gebouw en de grond volledig in eigendom bij de gemeente Oudewater. Het horecagedeelte dat door de gemeente is verhuurd aan de horeca-onderneming van dhr. A. van Hemert. Dhr. A. van Hemert beschikt over een volledige vergunning op grond van de Drank- en Horecawet waaraan geen beperkende voorwaarden zijn verbonden. Per 1 maart 2020 eindigt de huurovereenkomst tussen gemeente Oudewater en de onderneming van dhr. A. van Hemert.

3.1 Opzet beheer en exploitatie In de huidige situatie is het vastgoedbedrijf van de gemeente Oudewater verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie van het verenigingsgebouw in Oudewater. De gemeente Oudewater heeft het technische gebouwbeheer gedelegeerd bij Botop; dhr Wim Westland. Deze zorgt dat klein technisch onderhoud wordt uitgevoerd. Het gemeentelijk vastgoedbedrijf is verantwoordelijk voor schoonmaak, de inkoop van energie, etc. De grote zaal in de Klepper en de naastgelegen kleine ruimte genaamd Bodega worden verhuurd aan de horecaonderneming van Hemert, die op haar beurt haar eigen tariefstelling en de roostering van ruimten bepaald. Diverse ruimten worden verhuurd aan individuele verenigingen en/of instellingen, tegen zogenoemde ‘symbolische’ gesubsidieerde tarieven. Opvallend is dat vele ruimten in De Klepper een ‘eigen bar’ hebben waar de barinkomsten ten goede komen aan het de kas van desbetreffende vereniging. Volgens gemeentelijke informatie is de verhuur op zichzelf niet kostprijsdekkend om het verenigingsgebouw duurzaam in stand te houden. Het groot onderhoud en de restauratie is en blijft de verantwoordelijkheid van gemeente Oudewater, als gebouweigenaar. Door de gemeenteraad zijn er al financiële middelen gereserveerd, waarbij die ontoereikend zijn om de noodzakelijk investeringen uit te kunnen voeren.

Gemeente Oudewater heeft bepaald om het gebruik, waaronder het beheer en de exploitatie model van alle maatschappelijk vastgoed in Oudewater eens kritisch te bekijken en een begin te maken met het verenigingsgebouw De Klepper.

14 februari 2020

Model Beheer en Exploitatie Huiskamer van de Stad in De Klepper te Oudewater

14 februari 2020

Model Beheer en Exploitatie Huiskamer van de Stad in De Klepper te Oudewater

4. Gemeentelijk beleid op maatschappelijk vastgoed Een heldere visie op het activiteitenprogramma en op het beheer en exploitatie is een noodzaak wanneer er besluiten genomen moeten worden over het beheer van gebouwen. De gemeente is momenteel haar beleid op het bezit en gebruik op gemeentelijk vastgoed aan het opstellen. Een belangrijk uitgangspunt van de gemeente is dat de Klepper als ‘huiskamer van de stad’ een basisvoorziening voor de stad vormt. Het belangrijkste doel is het bevorderen van de sociale cohesie in de kern door ontmoeting en het stimuleren van maatschappelijke participatie. Uit een globale analyse van de huidige situatie is een aantal elementen te halen die bij de beleidsvorming van belang zijn.

• Lage bezetting Er is sprake van een lage bezetting van ruimten in De Klepper. Diverse ruimten zijn exclusief verhuurd aan verenigingen of maatschappelijke instellingen, Veelal wordt 1 of 2 avonden in de week gebruik gemaakt van de gehuurde ruimte, tegen uiterst gunstige tarieven. Op avonden dat ruimten niet gebruikt worden, zouden andere verenigingen of instellingen gebruik moeten kunnen maken van ruimten in het verenigingsgebouw. In het haalbaarheidsonderzoek wordt daarom kritisch gekeken naar de toekomstige ruimte behoefte. • Samenwerking Voor een goede bezetting, benutting en exploitatie van De Klepper (en ander gemeentelijk vastgoed) is het noodzakelijk dat verschillende verenigingen gaan samenwerken en hun gebruik (van collectieve) ruimten zoveel als mogelijk op elkaar afstemmen. Daarnaast dient ook gekeken te worden naar het gebruik van ander maatschappelijk vastgoed (sporthallen, scholen en commerciële ruimten); • Commerciële exploitatie Verenigingsgebouw De Klepper heeft de mogelijkheid om commerciële activiteiten te ontplooien (carnavalsfeest; rouw- en trouw-bijeenkomsten) door de onvoorwaardelijke horecavergunning van De Klepper. Het verenigingsgebouw is daarmee een mengvorm geworden van wat voorheen een pure maatschappelijke voorziening was.

Uit gemeentelijke financiële informatie blijkt dat deze commerciële component echter onvoldoende is voor een gezonde gebouwexploitatie voor de lange termijn. Hierdoor is de gemeente genoodzaakt op structurele basis een financiële bijdrage te leveren. In het volgende hoofdstuk worden de mogelijkheden voor beheer beschreven. Om een keuze voor één van de modellen te kunnen maken, dienen de uitgangspunten van de gemeente helder te zijn. De bovengenoemde constateringen, tezamen met de in het vorige hoofdstuk behandelde aandachtspunten en aanleidingen leiden tot de volgende uitgangspunten die worden gehanteerd bij het vinden van de meest geschikte vorm van beheer en exploitatie van de nieuwe ‘huiskamer van de stad’ in de Klepper: - Het eigendom van De Klepper is geen voorwaarde voor de gemeente, eigendom van grond lijkt wel een vereiste; - De toekomstige exploitant is integraal verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie van de Klepper, inclusie het groot onderhoud; - De nieuwe beheer- en exploitatieopzet dient voldoende waarborgen te bevatten voor de instandhouding van het gebouw, waardoor ad hoc financiering door de gemeente in de toekomst niet aan de orde is. - De nieuwe exploitant heeft een aantoonbaar profiel van en ervaring met sociaal-cultureel ondernemerschap. Actieve werving van (nieuwe) activiteiten, duidelijkere tariefstelling (sociaal & commercieel).

Samenwerking met andere aanbieders in de stad Oudewater. Het verenigingsgebouw functioneert nu overwegend reactief en online marketing ontbreekt of is slechts in beperkte mate aanwezig.

14 februari 2020

Model Beheer en Exploitatie Huiskamer van de Stad in De Klepper te Oudewater

5. Modellen beheer en exploitatie In dit hoofdstuk worden drie mogelijke modellen voor beheer en exploitatie van verenigingsgebouw De Klepper uiteengezet. Per model onderscheiden we 4 taken/rollen, die in de onderstaande afbeelding zijn weergegeven: - Beheer en exploitatie: dagelijkse bedrijfsvoering in het verenigingsgebouw; - Groot onderhoud; in stand houden van het verenigingsgebouw; - Eigendom opstal; - Eigendom grond.

Beheer en exploitatie Beheer van verenigingsgebouw (schoonmaak, energie, gastheerschap, etc.) Verhuur en roostering van ruimten Uitbaten van horeca Klein, dagelijks onderhoud.

Groot onderhoud Eigendom opstal Eigendom grond

5.1 Model 1 – Maximaal faciliteren in huisvesting Algemeen In dit Model zorgt de gemeente Oudewater voor de volledige facilitering in huisvesting van de activiteiten van het verenigingsgebouw. Voor beheer en exploitatie wordt een exploitant ingeschakeld.

14 februari 2020

Model Beheer en Exploitatie Huiskamer van de Stad in De Klepper te Oudewater

Eigendom Het volledige eigendom ligt bij één partij: De gemeente Oudewater Beheer en exploitatie De verantwoordelijkheid voor beheer en exploitatie van het verenigingsgebouw ligt volledig bij de exploitant. De gemeente heeft geen directe invloed op de verhuur en activiteiten in de accommodatie; indirect subsidieert zij wel een aantal partijen die gebruik maken van de accommodatie (toneelvereniging Artozona, jongerenvereniging The Sjoud). De exploitant dient zich als ondernemer op te stellen, omdat hij volledig verantwoordelijk is voor het financiële resultaat. De gemeente kan randvoorwaarden stellen aan bijvoorbeeld de tariefstelling, maar dient zich bewust te zijn dat dit het vrije ondernemerschap kan belemmeren. Overeenkomsten De gemeente sluit een exploitatieovereenkomst met de exploitant die laatstgenoemde het recht geeft de accommodatie voor een bepaalde termijn te beheren en te exploiteren. Financiële stromen Partijen zijn financieel verantwoordelijk voor hun eigen onderdelen. De gemeente subsidieert een aantal partijen die gebruik maken van het verenigingsgebouw. Voordelen Nadelen • Grotere rol voor de gemeentelijke • Heldere taakverdeling organisatie, terwijl gemeente de koers heeft • Maximale invloed op het vastgoed. Discussies ingezet om een meer faciliterende overheid over de staat van het gebouw en groot te zijn. onderhoud zijn niet aan de orde.

• Eigendom opstal is voor gemeente geen • Indien een exploitant niet voldoet, hoeft de vereiste. gemeente alleen een nieuwe partij aan te • Gemeente wil kosten voor groot onderhoud trekken voor beheer en exploitatie zonder en organisatie bij voorkeur buiten de deur dat een traject van verwerving van vastgoed leggen. hoeft plaats te vinden.

Optimalisaties De nadelen van dit model hebben betrekking op de grotere verantwoordelijkheden die de gemeente gaat krijgen bij het verenigingsgebouw. Een optimalisatie kan zijn om een derde partij te betrekken die het groot onderhoud verzorgt (professionele vastgoedbeheerder). Mogelijk dat een derde partij ook geïnteresseerd is in het eigendom van het opstal, maar dit beperkt de invloed van de gemeente in sterke mate.

14 februari 2020

Model Beheer en Exploitatie Huiskamer van de Stad in De Klepper te Oudewater

5.2 Model 2 – Gemeente als eigenaar Algemeen In dit model beperkt de gemeente zich tot het eigendom van de grond en opstal. De exploitant van het verenigingsgebouw wordt naast beheerder en exploitant ook verantwoordelijk voor het groot onderhoud van de accommodatie.

Eigendom Het volledige eigendom ligt bij één partij: De gemeente Oudewater Beheer en exploitatie De verantwoordelijkheid voor beheer en exploitatie van het verenigingsgebouw ligt volledig bij de exploitant. Daarnaast is de exploitant verantwoordelijk voor het groot onderhoud van de accommodatie. Aangezien de gemeente inzicht wenst in de opgebouwde onderhoudsreserve van de exploitant, kan dit in de te maken afspraken meegenomen worden. De exploitant dient zich als ondernemer op te stellen, omdat hij volledig verantwoordelijk is voor het financiële resultaat. De gemeente kan randvoorwaarden stellen aan bijvoorbeeld de tariefstelling, maar dient zich bewust te zijn dat dit het vrije ondernemerschap kan belemmeren. Overeenkomsten De gemeente sluit een exploitatieovereenkomst met de exploitant die laatstgenoemde het recht geeft de accommodatie voor een bepaalde termijn te beheren en te exploiteren en het groot onderhoud van de accommodatie te verzorgen. Financiële stromen De verwachting is dat de exploitant de kosten voor beheer en exploitatie kan dekken uit de verhuur van ruimten en horecaopbrengsten. Voor aanvullende kosten (zoals groot onderhoud) is dan geen dekking beschikbaar. De gemeente dient hierdoor een exploitatiebijdrage te leveren aan de exploitant; dit zal een algemene bijdrage zijn, niet specifiek gericht p het groot onderhoud.

De gemeente kan uiteraard wel voorwaarden stellen aan de bijdrage. Ten slotte subsidieert de gemeente een aantal gebruikers van het verenigingsgebouw.

14 februari 2020

Model Beheer en Exploitatie Huiskamer van de Stad in De Klepper te Oudewater

Voordelen • Heldere taakverdeling. • Indien een exploitant niet voldoet, hoeft de gemeente alleen een nieuwe partij aan te trekken voor beheer en exploitatie (inclusief groot onderhoud), zonder dat een traject van verwerving van vastgoed hoeft plaats te vinden.

Nadelen • Beheer en exploitatie vraagt om duidelijk andere competenties dan vastgoedbeheer; dit kan van invloed zijn op interesse van partijen. • Grotere rol voor de gemeente dan in de huidige situatie. • Eigendom opstal is voor gemeente geen vereiste. • De gemeente kan alleen controleren of de exploitant voldoende middelen heeft opgebouwd voor het groot onderhoud. De staat van het onderhoud en het uitgavenpatroon voor groot onderhoud zijn een verantwoordelijkheid van de exploitant. • Bij wisseling van exploitant kan de staat van onderhoud in relatie tot de opgebouwde onderhoudsvoorziening een aandachtspunt zijn.

Optimalisaties De vraag is of het onderbrengen van de verantwoordelijkheid voor het groot onderhoud bij de exploitant gewenst is. Voor een succesvolle beheer en exploitatie van maatschappelijk vastgoed zijn andere competenties vereist dan voor vastgoedbeheer. Zeer waarschijnlijk zal een exploitant een contract afsluiten met een derde partij die het groot onderhoud op zich neemt. Een optimalisatie kan zijn dat de gemeente en exploitant samen een partij inhuren die verantwoordelijk wordt voor het groot onderhoud van het gemeenschapshuis. De gemeente beperkt zich dan tot het eigendom en de exploitant kan zich focussen op het beheer en de exploitatie.

14 februari 2020

Model Beheer en Exploitatie Huiskamer van de Stad in De Klepper te Oudewater

5.3 Model 3 – Minimale rol gemeente Algemeen In dit model is de rol van de gemeente minimaal; alleen de grond onder het gemeenschapshuis is in eigendom van de gemeente. De exploitant wordt eigenaar van de opstal, verantwoordelijk voor de intandhouding (met name groot onderhoud) en voert het beheer en de exploitatie van het verenigingsgebouw.

Eigendom Het eigendom van de grond ligt bij de gemeente Oudewater, het eigendom van de opstal bij de exploitant. Beheer en exploitatie De verantwoordelijkheid voor beheer en exploitatie van het verenigingsgebouw ligt volledig bij de exploitant. Daarnaast is de exploitant verantwoordelijk voor het groot onderhoud van de accommodatie. Aangezien de gemeente inzicht wenst in de opgebouwde onderhoudsreserve van de exploitant, kan dit in de te maken afspraken meegenomen worden. De gemeente De exploitant dient zich als ondernemer op te stellen, omdat hij volledig verantwoordelijk is voor het financiële resultaat. De gemeente kan randvoorwaarden stellen aan bijvoorbeeld de tariefstelling, maar dient zich bewust te zijn dat dit het vrije ondernemerschap kan belemmeren. Overeenkomsten Aangezien de grond in eigendom is van de gemeente en de exploitant eigenaar is van de opstal, dient een recht van opstal verleend te worden. Een alternatief is dat de gemeente de grond in erfpacht uitgeeft; hier dient dan een erfpachtovereenkomst voor opgesteld te worden. Financiële stromen De verwachting is dat de exploitant de kosten voor beheer en exploitatie kan dekken uit de verhuur van ruimten en horecaopbrengsten. Voor aanvullende kosten (zoals groot onderhoud) is dan geen dekking beschikbaar.

De gemeente dient hierdoor een exploitatiebijdrage te leveren aan de exploitant; dit zal een algemene bijdrage zijn, niet specifiek gericht p het groot onderhoud. De gemeente kan uiteraard wel voorwaarden stellen aan de bijdrage.

14 februari 2020

Model Beheer en Exploitatie Huiskamer van de Stad in De Klepper te Oudewater

voordelen • Heldere taakverdeling. • Sluit aan bij uitgangspunten gemeente om alleen de grond in eigendom te hebben.

Nadelen • Beheer en exploitatie vraagt om duidelijk andere competenties dan vastgoedbeheer; dit kan van invloed zijn op de interesse van partijen. • De mogelijkheden om een – aanzienlijke – investeringsbijdrage te leveren, zijn een aandachtspunt. Het gebouw is immers in eigendom van een andere partij. • De gemeente kan alleen controleren of de exploitant voldoende middelen heeft opgebouwd voor het goot onderhoud. De staat van het onderhoud en het uitgavenpatroon voor groot onderhoud zijn een verantwoordelijkheid van de exploitant. • Indien een exploitant niet voldoet, maar de gemeente de voorziening wel wil behouden, zijn de sturingsmogelijkheden beperkt.

Optimalisaties ‘De exploitant kan een aparte entiteit opzetten die de verantwoordelijkheid voor het vastgoed op zich neemt (eigendom en instandhouding).

14 februari 2020

Model Beheer en Exploitatie Huiskamer van de Stad in De Klepper te Oudewater

6. Advies In mijn optiek is model 1 de meest geschikte optie voor de gemeente Oudewater. Hoewel de gemeente heeft aangegeven dat het in eigendom hebben van de opstal geen eis is en het groot onderhoud bij voorkeur bij de exploitant wordt gelegd, zien wij in dit model de belangen voor de lange termijn van de gemeente Oudewater en haar maatschappelijke instellingen het meest geborgd. •

De gemeente hecht veel waarde aan het hebben van een verenigingsgebouw dat functioneert als de huiskamer van de stad om sociaal maatschappelijke binding in Oudewater te waarborgen. Zij kan door het eigendom van het gebouw hierop sturen. Bij het eventueel (gedwongen) stoppen van een exploitant hoeft de gemeente alleen op zoek te gaan naar een nieuwe partij die beheer en exploitatie uitvoeren. Er is geen sprake van eigendomsoverdracht en doordat de gemeente verantwoordelijk is voor het groot onderhoud, is het gebouw ook in een goede staat;

•

Aangezien de gemeente het groot onderhoud liever niet zelf wil uitvoeren, kan de gemeente de directe verantwoordelijkheid hiervoor neerleggen bij een derde professionele vastgoed beherende partij. Met deze partij kunnen aan de hand van een meerjarenonderhoudsplanning afspraken gemaakt worden over de onderhoudswerkzaamheden en heeft de gemeente tijdig zicht op de uitgaven aan onderhoud.

•

Onze verwachting is dat partijen die geïnteresseerd kunnen zijn in het uitvoeren van het beheer en de exploitatie van het gemeenschapshuis minder geschikt zijn om het groot onderhoud ook uit te voeren. Het verleden heeft dit m.i. ook bewezen;

•

Het advies is dan ook om de partij die beheer en exploitatie op zich neemt niet het groot onderhoud uitvoert. De exploitant kan zich volledig richten op het beheer en de exploitatie van het verenigingsgebouw.

•

De investeringsbijdrage van de gemeente in renovatie/restauratie is geen aandachtspunt, aangezien de opstal in eigendom is van de gemeente. Indien het eigendom van de opstal bij een andere partij ligt, dienen duidelijk afspraken gemaakt te worden over de bijdragen en de mogelijke consequenties van doorverkoop.

14 februari 2020

Model Beheer en Exploitatie Huiskamer van de Stad in De Klepper te Oudewater

Bijlagen: I II III IV V VI VII VIII

Onder voorbehoud goedkeuring Directie BOEi

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeenteraad.oudewater.nl/api/v1/meetings/436/documents/13721