Beantwoording vragen ONAFH bij rv Afwijking woonbeleid Noord IJsselkade 17.pdf

Vragen aan de portefeuillehouder over: Afwijking woonbeleid Noord IJsselkade 17 Kenmerk: Z/25/090287 / D/25/200410 Vanuit de meegegeven kaders uit de Woonvisie en de aangenomen motie volkshuisvestingsbeleid (aangenomen in de raadsvergadering van 11 november 2021) zijn voorwaarden meegeven over het toepassen zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding op betaalbare koopwoningen en een instandhoudingstermijn van 15 jaar voor betaalbare huurwoningen. Dit is voor de ontwikkelaar onacceptabel. Vanwege o.a. bodemsanering en de verouderde staat van het pand zijn de plankosten hoog opgelopen. De ontwikkelaar wil geen van deze voorwaarden op de woningen, omdat dit nadelig is voor de verkoop en beheer van het vastgoed. 1. Hoe hoog zijn de plankosten opgelopen? Wat is het verschil t.o.v. eerdere plannen? 2. Hoe zijn volgens de ontwikkelaar de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding nadelig voor verkoop en beheer? 3. Welk effect wil de ontwikkelaar bereiken door het schrappen van deze voorwaarden, zowel voor zichzelf als voor de koper? De ontwikkelaar heeft hier tot op heden geen stukken voor aangeleverd. In afwijking van de Woonvisie Oudewater 2020-2025 en de Doelgroepenverordening Oudewater 2023 een instandhoudingstermijn van 10 jaar toe te passen voor midden huurwoningen bij de ontwikkeling NoordIJsselkade (Oude Stomerij). 2.

Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding toe te passen op de ontwikkeling Noord-IJsselkade (Oude Stomerij) voor een periode van 2 jaar na bewoning, waarbij eventuele afdracht van het anti-speculatiebeding voor 50% ten goede komt aan de ontwikkelaar en 50% aan de gemeente. 4. Als het college besluit om af te wijken van de woonvisie, hoe zorgt het college ervoor dat een uitzondering op de visie niet de norm wordt? De ontwikkeling betreft een herontwikkeling van een bedrijfspand met zwaar vervuilde grond. De ligging in het beschermd stadsgezicht, de slechte staat van het berdrijfspand en de bodemsanering die heeft plaatsgevonden maken de situatie niet snel één op één vergelijkbaar met een andere ontwikkeling. 5. Welk beoogd effect heeft het realiseren van deze 9 woningen op de parkeerdruk in de binnenstad? Argumenten 1. Er wordt betaalbare woningbouw gerealiseerd waar veel behoefte aan is. Uitgangspunt is dat het parkeren op eigen terrein wordt opgelost. Dit lijkt mogelijk, maar hangt nog af van de definitieve woningcategorieën. 6. Wat is de beoogde verkoopprijs van de woningen? Er is geen beoogde verkoopprijs afgesproken. Wel is er gestuurd op meer variatie aan plattegronden in het plan zodat er meer kleinere – en dus betaalbaardere – appartementen in het plan worden gerealiseerd (42-71m2 met buitenruimte). 7.

Wat is het financieel voordeel, uitgedrukt in euro's, voor de koper wanneer de gemeente afziet van de zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding

De woningen worden verkocht/verhuurd voor de marktwaarde van een dergelijke woning (tenzij de ontwikkelaar besluit ze goedkoper te verkopen/verhuren, maar dat is niet erg waarschijnlijk). Hierdoor is er geen financieel voordeel voor de koper. Dit is ook niet het effect van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding. Het effect is dat de woning wordt bewoond door de koper zelf en niet wordt gekocht om snel door te verkopen meer winst omdat de markt nu heel krap is. In het geval dat de woning wordt doorverkocht met veel hogere prijzen dan de CPI-prijsontwikkeling (speculatie) wordt hier een boete op geïnd om te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van net opgeleverde nieuwbouwwoningen. 8. In hoeverre zijn er al plannen voor de Oude Wasserij? Ziet het collegemogelijkheden om de ontwikkelaars de Oude Stomerij en de Oude Wasserij in samenhang te laten ontwikkelen? In het verleden zijn er diverse pogingen gedaan, zowel vanuit de gemeente als vanuit de ontwikkelaar. De eigenaar van het pand heeft duidelijk aangegeven geen interesse te hebben in een herontwikkeling en wil hier ook niet meer over in contact treden.