Beantwoording Technische vragen VVD inzake KoopGarant .pdf

Vragen Raadsvoorstel Koopgarant

1. Is de taxatie direct bindend (geen tweede taxatie) en is deze voor bezwaar ontvankelijk? Bij KoopGarant worden twee onafhankelijke taxateurs ingeschakeld die onderling tot overeenstemming over de taxatie dienen te komen. 2. Neemt de B.V. de woning pas over wanneer er een nieuwe koper is? Zo nee, hoe wordt in een krimpende markt de risico’s van leegstand opgevangen? Nee, de woningen worden overgenomen op een gezamenlijk te bepalen datum wanneer deze door de verkopers worden aangeboden. De wachtlijsten voor dergelijke goedkope woningen zijn lang – ook in een krimpende markt – aangezien te allen tijde er een aantrekkelijke vraagprijs wordt gehanteerd. Naar verwachting ontstaat er voor dit type woningen voor deze prijs geen leegstand. 3. Moet voor de eerste verkoop (na oplevering) eerst een taxatie worden uitgevoerd? Ja. 4. Welk percentage voor de korting overweegt het college toe te passen bij het Oranje Bolwerck? Dit is afhankelijk van de uitkomsten van de taxatie. Het college wil zo dicht mogelijk in de buurt blijven van de doelstelling van het betaalbaar houden van goedkope koopwoningen voor de doelgroep. Wettelijk mag de korting echter niet hoger zijn dan 33,3%. 5. Hoe wordt het percentage korting bij een 2 e, 3e en verdere verkoop bepaald? Zie vraag 4. 6.

Zijn er meerdere partijen om de uitvoering van de KoopGarant-regeling te begeleiden? Betrof dit een openbare aanbesteding? Zo ja, zijn de procedures correct gevolgd? Waarom is er voor Stichting OpMaat gekozen? In uw raad (forum) van 21 september 2021 is een presentatie gehouden waarbij de uitkomsten van de verkenning naar geschikte partijen om onze gemeente te begeleiden met KoopGarant zijn gedeeld. Naast stichting OpMaat is destijds ook BKZ -Betaalbare Koopwoningen Zaanstad- genoemd. Inhoudelijk was de regeling van BKZ ingewikkelder vanwege de andere wijze waarop met de canon wordt omgegaan. En organisatorisch was BKZ nog niet gereed om andere gemeenten te ondersteunen. Uw raad heeft ons destijds de opdracht gegeven om samen met OpMaat de koopgarantregeling voor onze gemeente verder uit te werken. Stichting OpMaat bestaat sinds 2004 als onafhankelijk expertisecentrum op het gebied van unieke verkoopoplossingen voor starterswoningen. Sindsdien begeleidden ze vooral

woningbouwverenigingen en projectontwikkelaars met diverse regelingen. 7. Bij verliezen ontstaat er een negatief resultaat op de deelneming en daarmee wordt het eigen vermogen aangetast, hiermee telt het resultaat van de BV dan toch indirect mee in de ratio’s van de gemeente? Mocht er sprake zijn van aanhoudende verliezen, waardoor er een negatief vermogen ontstaat, dan is de gemeente niet verplicht om het negatieve vermogen aan te zuiveren. Het negatieve vermogen moet echter op een of andere manier gefinancierd worden. De gemeente zou dan kunnen beslissen extra aandelenkapitaal te storten en/of een lening te verstrekken aan de BV. Als de BV uiteindelijk niet in staat is om haar verliezen goed te maken dan zal de gemeente daarop een verlies leiden. 8. Wordt de beoogde B.V. ingeschreven als ondernemer en daarmee omzetbelastingplichtig? Het is aannemelijk dat de beoogde B.V. zich als ‘ondernemer’ voor de omzetbelasting kwalificeert. De aan- en verkoop van de appartementen, gevolgd door (regelmatige) transactie uit hoofde van de terugkoopverplichting, vinden plaats in het economisch verkeer en daarmee als ondernemer. Met de Belastingdienst wordt nog vooroverleg gepleegd hierover. 9.

De ambtelijke organisatie is niet geëquipeerd om de uitvoering te begeleiden, waarom dan wel het hoofd van de ambtelijke organisatie als bestuurder aanwijzen? Is het niet verstandiger om dit elders te beleggen? Er is een verschil tussen besturen en uitvoeren. Het is met name het gebrek aan menskracht en de ervaring met de praktische werkzaamheden waarom wordt voorgesteld om OpMaat te laten ondersteunen. Strategische afwegingen horen binnen de gemeente gemaakt te kunnen worden. 10. Als RvC is het college van b&w beoogd, is het niet verstandiger om hier onafhankelijke commissarissen (met expertise) voor aan te wijzen om vormen (politiek) belangenverstrengeling te voorkomen? Het college acht onafhankelijke leden voor de raad van commissarissen op dit moment niet nodig en verwacht geen belangenverstrengeling. 11. Zijn de bestuurders en RvC onbezoldigd? Ja. 12. Waarom is de BV niet vpb-plichtig bij structureel verlies? De plicht staat toch los van het resultaat (even los van verrekenbare verliezen etc.)? De B.V. is per definitie belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting, ook al zou er sprake zijn van structurele verliezen (artikel 2 Wet op de vennootschapsbelasting). Een verlies in enig jaar mag worden verrekend met de winst van het daaraan voorafgaande jaar (carryback). Resterende verliezen zijn sinds 2021 onbeperkt verrekenbaar met toekomstige winsten (carry forward).

Hieraan is nog wel beperking verbonden. Deze geldt echter alleen in situaties dat in enig jaar meer dan €1.000.000 verlies kan worden gecompenseerd. Naar

verwachting zal de BV niet in een dergelijke situatie terecht komen. 13. De woningen worden gekocht voor € 150.000 inclusief BTW (notitie bladzijde 3), is deze terug te vorderen? Ervan uitgaande dat de BV omzetbelastingplichtig is de BTW begrepen in de koopsom van € 150.000 door de BV als voorbelasting terug te vorderen. Daar staat tegenover dat de BV bij de verkoop van de nieuwe appartementen over de koopsom omzetbelasting in rekening dient te brengen en af te dragen. Het betreft zogenaamd nieuw onroerend goed dat nog niet in gebruik is genomen. Op grond van artikel 11, lid 1, letter a, ten eerste van de Wet op de omzetbelasting is hierover omzetbelasting verschuldigd. 14. Waarom is het leeftijdscriteria opgenomen? Is dit niet discriminerend? Hiermee komt de gemeente tegemoet aan de wens van de raad om in de grote behoefte aan woonruimte voor met name jongeren te voorzien. De genoemde leeftijdsgrens is gelijk aan die waarbij het Rijk heeft bepaald dat er geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. 15. De terugkoop van verkoop onder voorwaarden zoals KoopGarant is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Is dit een garantie voor de lange termijn of de huidige situatie? Dit is de huidige wetgeving die geldt voor verkoop onder voorwaarden (dus ook voor corporaties en ontwikkelaars). Daarnaast zijn overheden ook volgens wetgeving vrijgesteld van overdrachtsbelasting. 16.

Op basis van welke uitgangspunten wordt de exploitatieperiode bepaald? Is er een minimum en een maximum? Wie mag daarover beslissen en moet dit op voorhand worden vastgezet? Er is op voorhand geen minimum of maximum exploitatieperiode. Voor de berekening van de financiële onderbouwing is uitgegaan van 25 jaar. Omstandigheden kunnen het college doen besluiten deze periode korter of langer te laten duren. Op voorhand vastzetten beperkt de flexibiliteit omtrent de besluitvorming hiervan en zal in praktijk mede afhankelijk zijn van de mutatiegraad van de woningen die per woning zal verschillen. 17. Indien de woningen voor € 160.000 aan de BV worden verkocht door de gemeente, ontstaat er een positief resultaat op de verkoop. Argumentatie is om de plankosten te dekken, hoe zijn deze plankosten in de begroting (en historische cijfers) van de gemeente verwerkt? Plankosten waren tot op heden onderdeel van de plankosteninschatting van het gehele project Oranje Bolwerck (raadsbesluit 8 februari 2021). Voorstel is om de projectleiding daarvan en die van KoopGarant los te gaan administreren. 18. Wat is er afgedekt als Stichting OpMaat failliet gaat of als de overeenkomst eenzijdig ontbonden wenst te worden? In de licentieovereenkomst is geregeld dat wanneer OpMaat haar werkzaamheden staakt en de werkzaamheden niet worden overgenomen door een derde de rechten vrijvallen.

Doelstelling zal altijd zijn de werkzaamheden en productrechten over te doen aan een opvolger.

19. Is er specificatie van de jaarlijkse kosten beschikbaar uitgesplitst naar kostensoort? Zie de bijlagen bij de notitie KoopGarant met de langjarige financiële onderbouwing. 20. In de bijlagen zit “Koopgarantmodel Woerden Oudewater”. Gaat Woerden ook gebruik maken van KoopGarant? Nee, daar is vooralsnog geen sprake van. De opstellers van het financiële model werken voor zowel Woerden als Oudewater en hebben, waarschijnlijk, uit automatisme deze naamgeving meegegeven. In toekomstige communicatie zal dit worden gecorrigeerd.