Beantwoording technische vragen CUSGP bij rv Noord-IJsselkade 17.pdf

Technische vragen ChristenUnie-SGP naar aanleiding van afwijking woonbeleid Noord-IJsselkade 17. 1. Wat is het huidige beleid van gemeente Oudewater wat betreft de instandhoudingstermijn van middenhuurwoningen? Hoe wijkt dit voorstel daarvan af? Welke gevolgen heeft dat? In de Woonvisie Oudewater 2020-2025 is een instandhoudingstermijn opgenomen van 15 jaar voor midden huurwoningen. Dit voorstel stelt een instandhoudingstermijn van 10 jaar voor. De gevolgen hiervan zijn dat de eigenaar-verhuurder de woning na 10 Jaar exploitatie de woning mag verkopen. Volgens het woonbeleid mag de midden huurwoning op dit moment ook meteen als betaalbare koopwoning worden verkocht. Wat betreft precedentwerking verwacht de gemeente niet dat dit grote gevolgen heeft, omdat deze ontwikkeling te maken heeft met bodemsanering (vervuilde grond)1, parkeren volledig op eigen terrein oplost, met een redelijk aandeel betaalbare woningen opgenomen in het plan. De kans dat er in Oudewater binnenstad een dergelijk plan voordoet dat aan dezelfde kenmerken voldoet achten zij zeer klein. 2. Wat is het huidige beleid van gemeente Oudewater wat betreft de zelfbewoningsplicht? Hoe wijkt dit voorstel daar precies van af? Welke gevolgen heeft dat? De Woonvisie stelt dat er zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding wordt toegepast bij nieuwbouw op gemeentegrond.

In een nadere motie volkshuisvestingsbeleid heeft de gemeenteraad aangegeven dat zij zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding toegepast wil hebben bij koopwoningen bij particuliere ontwikkelingen. Deze lijn wordt daarom ambtelijk gehanteerd. In de uitwerking wordt op dit moment voor zelfbewoningsplicht doorgaans een termijn van 3 jaar na eerste inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie gehanteerd als termijn. Het voorstel is nu om dit te verlagen naar 2 jaar omdat dit de ontwikkelaar meer reden geeft om de ontwikkeling te realiseren. Bodemverontreiniging in Oudewater, locatie: Noord-IJsselkade 17 (UT058900086) Planviewer, het Nationale Locatie Platform1 PowerPoint Template – Onderzoek gemeente Dordrecht2

Wat betreft precedentwerking verwacht de gemeente niet dat dit grote gevolgen heeft, omdat deze ontwikkeling te maken heeft met bodemsanering (vervuilde grond), parkeren volledig op eigen terrein oplost, met een redelijk aandeel betaalbare woningen opgenomen in het plan. De kans dat er in Oudewater binnenstad een dergelijk plan voordoet dat aan dezelfde kenmerken voldoet achten zij zeer klein. 3. Wat is het huidige beleid van gemeente Oudewater wat betreft het antispeculatiebeding? Hoe wijkt dit voorstel daar precies van af? Welke gevolgen heeft dat? De Woonvisie stelt dat er zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding wordt toegepast bij nieuwbouw op gemeentegrond. In een nadere motie volkshuisvestingsbeleid heeft de gemeenteraad aangegeven dat zij zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding toegepast wil hebben bij koopwoningen bij particuliere ontwikkelingen. Deze lijn wordt daarom ambtelijk gehanteerd. In de uitwerking wordt op dit moment voor het anti-speculatiebeding wordt doorgaans een termijn van 5 jaar na ondertekenen koopovereenkomst gehanteerd, omdat bouwtijd wordt geschat op 2 jaar en het anti-speculatiebeding hierdoor redelijk gelijk loopt met de zelfbewoningsplicht. Het voorstel is nu om dit te verlagen naar 3 of 4 jaar (in praktijk 2 jaar na bewoning) omdat dit de ontwikkelaar meer reden geeft om de ontwikkeling te realiseren.

Wat betreft precedentwerking verwacht de gemeente niet dat dit grote gevolgen heeft, omdat deze ontwikkeling te maken heeft met bodemsanering (vervuilde grond), parkeren volledig op eigen terrein oplost, met een redelijk aandeel betaalbare woningen opgenomen in het plan. De kans dat er in Oudewater binnenstad een dergelijk plan voordoet dat aan dezelfde kenmerken voldoet achten zij zeer klein. 4. Wat zijn de redenen voor het college om bij deze specifieke ontwikkeling op zoveel punten af te wijken van het vastgestelde beleid? Het plan staat volgens de ontwikkelaar financieel onder druk en heeft hierbij aangegeven dat zij alleen over wil gaan tot ontwikkeling zonder voorwaarden. Het college is het daar niet mee eens en een heeft daarom nu een versoepeling in het voorstel opgenomen. De risico’s van vasthouden aan het bestaande beleid staan beschreven in het planvoorstel. Het vasthouden aan bestaand beleid heeft geleid tot een impasse, vandaar dit voorstel nu aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. Bodemverontreiniging in Oudewater, locatie: Noord-IJsselkade 17 (UT058900086) Planviewer, het Nationale Locatie Platform1 PowerPoint Template – Onderzoek gemeente Dordrecht2

5. Welke afspraken over de betaalbaarheid van de woningen zijn of worden gemaakt in de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar? Welke afspraken zijn gemaakt of het huur- of koopwoningen betreft? Omdat het een relatief kleine particuliere ontwikkeling betreft gelden vanuit de Woonvisie 2020-2025 geen specifieke betaalbaarheidseisen. Een eerdere versie van het plan bestond met name uit woningen in een duurder prijssegment. Vanuit de ambtelijke organisatie is aangegeven dat het wenselijker is om een betaalbaardere mix aan te brengen in het plan. Dit heeft de ontwikkelaar in positieve zin uitgewerkt in het huidige plan. 6. Hoeveel punten krijgen deze woningen toegekend op basis van het Woning Waardering Stelsel? Vallen de huizen binnen de Wet betaalbare huur en moeten ze dus aan een maximaal huurbedrag voldoen? Dat valt op voorhand niet te zeggen, omdat dit afhankelijk is van veel verschillende factoren die nog niet bekend zijn of na realisatie ook nog kunnen worden toegevoegd. Zo levert het hoge energielabel van nieuwbouwwoningen erg veel punten op, maar ook kleinere ingrepen die extra punten binnen het WWS-puntenstelsel opleveren zoals een overdekte parkeerplek (in plaats van onoverdekt), een extra wastafel, een keuken langer dan 2 meter, verwarmingsinstallaties in de slaapkamer (niet verplicht volgens besluit bouwwerken leefomgeving).

Het WWS-puntenstelsel biedt bij nieuwbouw onvoldoende houvast om midden huurwoningen te garanderen zonder instandhoudingstermijn, omdat subtiele ingrepen de woning uit het puntenstelsel kunnen prijzen. Dit is mede de reden dat het college niet volledig wil afzien van een instandhoudingstermijn. De ontwikkelaar heeft tot dusver aangegeven dat de woningen voor het merendeel voor de verkoop zijn bedoeld, maar omdat het gaat om een kleine particuliere ontwikkeling zijn hier tot dusver geen afspraken over gemaakt. Wel is bij planvorming ambtelijk geadviseerd om appartementen met variërende – en daarmee ook kleinere oppervlaktes – toe te voegen (waardoor woningen als effect betaalbaarder zijn). Woningen van 42-71m2 worden daarmee als een mooie aanvulling gezien voor de woningvoorraad van Oudewater binnenstad. 7. Wat zijn de gevolgen als dit raadsvoorstel niet wordt aangenomen? Dit is te vinden bij ‘argumenten’ in het raadsvoorstel. De ontwikkelaar geeft onder andere aan dat zij willen terugvallen op een plan met woningen in duurder segment, Bodemverontreiniging in Oudewater, locatie: Noord-IJsselkade 17 (UT058900086) Planviewer, het Nationale Locatie Platform1 PowerPoint Template – Onderzoek gemeente Dordrecht2

omdat het toepassen van zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding in dit segment niet gebruikelijk is bij particuliere ontwikkelingen (bij gemeentegrond wordt dit bij verkoop opgelegd). De gemeente Dordrecht heeft in onderzoek van enkele jaren geleden geadviseerd het toe te passen op woningen tot de NHG-grens2. De gemeente Utrecht hanteert ook een grens voor betaalbare woningen bij het toepassen van een bewoningsplicht (die hoger ligt dan NHG, vanwege de context van de Utrechtse woningmarkt). Duurdere woningen worden zonder prijsafspraken verkocht. Hierdoor is er geen risico op speculatie en er worden geen betaalbare woningen aan de woningmarkt onttrokken.

8. Welke risico’s ziet het college op basis van dit voorstel voor precedentwerking richting andere projecten? Wat betreft precedentwerking verwacht de gemeente niet dat dit grote gevolgen heeft, omdat deze ontwikkeling te maken heeft met bodemsanering (vervuilde grond), parkeren volledig op eigen terrein oplost, met een mix van relatief kleinere (en dus in praktijk betaalbaardere appartementen). De kans dat er in Oudewater binnenstad een dergelijk plan voordoet met dezelfde kenmerken wordt laag ingeschat.

Bodemverontreiniging in Oudewater, locatie: Noord-IJsselkade 17 (UT058900086) Planviewer, het Nationale Locatie Platform1 PowerPoint Template – Onderzoek gemeente Dordrecht2