B1. 19022026 Definitief concept Volkshuisvestingsprogramma Oudewater.pdf

Concept Volkshuisvestingsprogramma

Gemeente Oudewater 16 februari 2026 Concept

DATUM

16 februari 2026

TITEL

Concept Volkshuisvestingsprogramma

OPDRACHTGEVER

Gemeente Oudewater

AUTEUR(S)

Anne Oijevaar Ronald Camstra Jill Geurts

PROJECTNUMMER

589.102

STATUS

Concept

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Lokale kaders Regionale kaders Landelijke kaders Relevante trends in Oudewater Participatie

4 4 5 5 6 7

2 2.1 2.2

Leidende Principes Werken vanuit richtinggevende principes Thema’s volkshuisvestingsprogramma

9 9 11

3

Te realiseren nieuwbouw kwantitatief

12

4.

Te realiseren nieuwbouw kwalitatief

17

5

Beter benutten bestaande voorraad

22

6.

Aandachtgroepen

26

7. 7.1 7.2 8.

Leefbaarheid en duurzaamheid Leefbaarheid Duurzaamheid Uitvoeringsagenda Volkshuisvestingsprogramma

30 30 31 34

Oudewater is een stad met een eigen karakter. Al eeuwenlang vormt zij een herkenbare vestingstad in het Groene Hart. Het motto van Oudewater sluit hier naadloos bij aan: “Natuurlijk, Historisch en Kleurrijk” — de magie van de stad die het groene karakter, rijke historie en levendigheid benadrukt. Met ruim 10.000 inwoners kennen we elkaar, ontmoeten we elkaar en dragen we gezamenlijk zorg voor onze leefomgeving. Ook in Oudewater groeit de druk op de woningmarkt. Steeds meer mensen zoeken hier een thuis: jongeren die willen blijven, gezinnen die zich willen vestigen en ouderen die graag in hun vertrouwde stad oud willen worden. Tegelijkertijd willen we het open, landelijke karakter en de menselijke maat behouden die Oudewater zo aantrekkelijk maken. De woonopgave van vandaag vraagt daarom om scherpe keuzes. We staan voor de uitdaging om ruimte te bieden aan groei, zonder de essentie van de stad te verliezen. Duurzaamheid, betaalbaarheid en diversiteit in woonvormen zijn geen losse ambities, maar onlosmakelijk verbonden met de toekomstbestendigheid van Oudewater. Dit beleidsstuk beschrijft hoe wij die balans willen vinden. Het laat zien hoe wij, samen met inwoners en partners, bouwen aan de toekomst van Oudewater als vitale vestingstad: een stad waar het niet alleen goed wonen is, maar ook goed samenleven.

Want wonen in Oudewater gaat verder dan gebouwen en straten; het gaat over verbondenheid, ontmoeting en een gedeelde toekomst.

1 Inleiding Met het volkshuisvestingsprogramma geven we richting aan de toekomst: we zorgen voor een evenwichtige groei, behouden de leefbaarheid van onze stad en kernen en creëren woningen die passen bij de identiteit van onze landelijke gemeente. De huidige woonvisie in Oudewater loopt af en hierdoor wordt het tijd om de visie te herzien. We lopen hiermee vooruit op de aankomende Wet versterking Regie volkshuisvesting. Een vertaling hiervan zit in de vernieuwde en integrale aanpak: het volkshuisvestingsprogramma. Het volkshuisvestingsprogramma is een praktische uitwerking met concrete doelen, opgaven en maatregelen. Het is een verdere concretisering van de Omgevingsvisie Oudewater 2022-2040. Het vertaalt de brede ruimtelijke en maatschappelijke ambities uit de Omgevingsvisie naar gerichte acties en keuzes. Belangrijk hierbij is dat we de kaders uit de Omgevingsvisie volgen.

1.1 Lokale kaders Omgevingsvisie Oudewater 2022-2040 “De kernambitie is om een vitale, duurzame, sociale en inclusieve (gezonde) en veilige woon-, werk- en leefomgeving te borgen en te ontwikkelen. Ankerpunten hierin zijn haar eigen identiteit (onze waarden) in het landschap. Met deze kernambitie bevorderen we een toekomstbestendige samenleving en leefomgeving in Oudewater.” De visie op hoofdlijnen in de Omgevingsvisie Oudewater wordt verwoord in verschillende verhaallijnen. Een aantal verhaallijnen zijn relevant voor het woonbeleid: 1 Kleinschalige groei omwille van onze vitaliteit 2 Innige band met het landschap 3 Vitale, gezonde, veilige en sociale wijken en kernen

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

4

De huidige Omgevingsvisie bevat diverse keuzes en ambities die directe invloed hebben op het volkshuisvestingsprogramma: • Nadruk op bouwen voor jongeren, ouderen en levensloopbestendige woningen: ook in de gemeente Oudewater is er een grote druk op de woningmarkt door een tekort aan woningen. Er is een tekort aan woningen voor alle doelgroepen, maar specifiek voor jongeren en starters op de woningmarkt. Ook het aantal passende woningen voor senioren is te beperkt. De nadruk ligt dan ook op bouwen voor jongeren, ouderen en levensloopbestendige woningen. Zo ontstaat er doorstroming. • Landschap en cultuur: in stedenbouwkundig opzicht wil Oudewater aansluiten bij de landschappelijke en cultuurhistorische waarden en lokale identiteiten van de kernen. We werken aan nieuw VAB (Vrijkomende Agrarische Bebouwing) beleid en willen in de toekomst meer ruimte bieden aan kleinschalige initiatieven. • Woningbehoefte: voor Oudewater is de woningbehoefte berekend op 320 woningen tot en met 2030 en 530 woningen tot 2040 (met planuitstel van 30% wordt er gepland voor 760 woningen). • Bouwen in stedelijk gebied en passende uitbreiding: de woningbouw richt zich vooral op de kern Oudewater, met prioriteit voor bouwen binnen het bestaande stedelijke gebied. Omdat daar niet altijd voldoende ruimte is om aan de woningvraag te voldoen, wordt waar nodig ook uitgebreid buiten de rode contour.

• Plancapaciteit: Geschikte uitbreidingslocaties zijn: Het wassende water en Statenland waarvoor de provincie al groen licht heeft gegeven. Samen bieden zij een plancapaciteit van circa 760 woningen, ruim voldoende om de behoefte van 530 (richting 2040) woningen te dekken.

• Aandacht voor cultuur, verandering, groen en beweging: de bestaande en nieuwe woonbuurten dienen voortdurend aangepast te worden aan transities die spelen in de samenleving.

1.2 Regionale kaders Regionale Woondeal De landelijke kaders uit het Wetsvoorstel Versterking Regie op de Volkshuisvesting zijn regionaal uitgewerkt in de Woondeal Regio U10. De gemeente Oudewater heeft zich in de Woondeal Regio U10 gecommitteerd aan een gezamenlijke woningbouwopgave. Afgesproken is dat de U10 gemeenten en provincie voor de korte termijn (2030) sturen op 30 procent overprogrammering voor de realisatie van de woningbouwopgave in de regio. Er zijn recent belangrijke woningbouwlocaties uit de Regionale Woondeal opgeleverd, zoals Oranje Bolwerck. Een andere belangrijke locatie, namelijk Westerwal, is op dit moment in aanbouw.

1.3 Landelijke kaders Wetsvoorstel Versterking Regie op de Volkshuisvesting Na jaren van beperkte sturing is er steeds meer behoefte aan overheidsregie, ook op het gebied van wonen. Via de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting geeft de overheid kaders waarbinnen het gemeentelijk beleid zich moet bewegen. Met dit volkshuisvestingsprogramma lopen we voor op de Wet Versterking Regie, die waarschijnlijk in 2026 ingevoerd gaat worden. Verschillende elementen uit deze wet zijn voor het Oudewaterse woonbeleid relevant:

• Kernrandzones: het beleid voor kernrandzones richt zich op aantrekkelijke overgangen tussen bebouwing en landschap.

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

5

Strengere regels voor meer betaalbare woningbouw Er is vooral behoefte aan betaalbare woningen. Daarom gelden er strengere regels voor nieuwbouw: in gemeenten waar het aandeel sociale huur onder het landelijk gemiddelde zit, zoals Oudewater, moet minimaal 30 procent van het nieuwbouwprogramma uit sociale huur bestaan (sociale huurwoningen met een huur tot €900). Dit sluit aan bij de huidige woonvisie van Oudewater. Nieuw is dat er ook expliciete regels komen over de midden-categorie. In iedere gemeente moet minimaal tweederde deel van het woningbouwprogramma uit betaalbare woningen bestaan, naast de sociale huur betekent dat minimaal 37 procent voor de middeninkomens: middenhuurwoningen met een huur tussen €900 en €1.185 en betaalbare koop met een vrij op naamprijs tot maximaal €405.0001).

heeft de gemeente Oudewater een Huisvestingsverordening opgesteld die bij de toekomstige herziening meer toegespitst zal worden op aandachtsgroepen.

Huisvesting voor aandachtsgroepen en urgenten Bij de verdeling van sociale huurwoningen krijgen de meest kwetsbare groepen voldoende kans op woonruimte. De wet wijst daarom urgente groepen aan. Gemeenten geven in hun woonzorgvisie aandacht aan de huisvestingsopgave voor de aandachtsgroepen. Als aandachtsgroepen noemt de wet (naast ouderen > 65 jaar): • (Dreigend) dakloze mensen • Uitstromers intramurale (zorg)instellingen • Sociale urgenten • Medisch urgenten • Statushouders • Arbeidsmigranten • Studenten • Woonwagenbewoners

1.4 Relevante trends in Oudewater

De huidige woonzorgvisie wordt met de komst van de nieuwe wet vervangen door het volkshuisvestingsprogramma. Hierin nemen we de belangrijkste woonzorgopgaven zoals geformuleerd in de woonzorgvisie mee. Daarnaast

Naast een veranderende huishoudenssamenstelling, hebben we ook te maken met een grote druk op de Oudewaterse woningmarkt, zowel in de koop- als huursector. Sinds 2018 is de gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning in

Gelijkmatige spreiding van kwetsbare aandachtgroepen Daarnaast stuurt het Rijksbeleid op een meer gelijkmatige spreiding van kwetsbare groepen, om concentratie in bepaalde wijken te voorkomen, wat de veerkracht en leefbaarheid ten goede komt. Gemeenten en corporaties leveren daarom hun evenredige bijdrage (‘fair share’) aan een gelijkmatige spreiding over het land. Naast passende huisvesting gaat het ook om bijbehorende hulp en zorg. Dat is in het belang van zowel de kwetsbare inwoner zelf als hun woonomgeving/buren en de maatschappij.

Met 10.355 inwoners vormt Oudewater een relatief kleine gemeente, waar het landelijke karakter duidelijk voelbaar is. Het aantal huishoudens is de afgelopen 5 jaar met ongeveer 5% gegroeid, terwijl het inwoneraantal vrijwel stabiel bleef. Dit wijst op een toenemende ‘verdunning’ van huishoudens. We zien dan ook een duidelijke groei van een- en tweepersoonshuishoudens, zowel onder starters als onder ouderen. In 2024 bestond de woningvoorraad voor 79% uit eengezinswoningen en voor 21% uit meergezinswoningen (appartementen). Onze huidige woningvoorraad sluit nog niet op aan op de verandering van de huishoudenssamenstelling. Dit vraagt om een aangepast aanbod van woningtypes.

1 Deze prijsgrenzen (prijspeil 2025) gelden landelijk en worden jaarlijks geïndexeerd.

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

6

de gemeente Oudewater met 53% gestegen, en de gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning bedraagt inmiddels ruim 10 jaar. Ook hebben we te maken met vergrijzing. De vraag naar zowel nultredengeclusterd- en zorggeschikte woningen zal in de gemeente toenemen. Dit moeten we enerzijds realiseren in de bestaande en nieuwe voorraad, en anderzijds in betere doorstroom naar geschikte woningen voor ouderen.

duurzaamheid, wonen en zorg en betaalbaarheid. Via het burgerparticipatieplatform Denkmee Oudewater werden inwoners op de hoogte gehouden van de voortgang van het Volkshuisvestingsprogramma en kon men een terugkoppeling van de resultaten van de bewonersenquête inzien.

Deze ontwikkelingen vragen om gerichte aanpassing van het woningaanbod, zowel in nieuwbouw als in het beter benutten van bestaande woningen. Zo zorgen we ervoor dat er voldoende, geschikte en betaalbare woningen zijn, en dat wonen in Oudewater prettig is én blijft, voor iedereen. Op basis van bestaande cijfers en onderzoeken is voorafgaand aan het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma de opgave geformuleerd. Gecombineerd met de opgehaalde input in het participatietraject wordt deze opgave verder vertaald in dit programma naar concrete doelen en acties.

1.5 Participatie De betrokkenheid van stakeholders en inwoners bij het opstellen van dit volkshuisvestingsprogramma is essentieel. In bijeenkomsten met inwoners, de Raad en stakeholders (uit de marktsector, sociale huursector en het domein wonen, welzijn en zorg) is opgehaald welke thema’s er spelen en welke belangrijke signalen er meegenomen moeten worden in het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma. Daarnaast is er een gesprek gevoerd met Stichting 1575. Ook waren we als gemeente aanwezig op de weekmarkt in Oudewater om met inwoners te spreken over hun prioriteiten en wensen rondom het thema Wonen. Door middel van een bewonersenquête is geïnventariseerd hoe inwoners het wonen in Oudewater ervaren, en hoe ze denken over thema’s als

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

Figuur 1: gemaakt op basis van meest gebruikte woorden uit bewonersenquête

7

Resultaten We hebben inwoners gevraagd te reageren op de enquête over wonen. 279 mensen uit de gemeente Oudewater hebben de enquête ingevuld. De meeste respondenten waren afkomstig uit de kern Oudewater en behoorden tot de leeftijdscategorie 25 tot 54 jaar. Uit de enquête blijkt dat veel mensen zich zorgen maken over het tekort van woningen en de betaalbaarheid. Uit de enquête kwam naar voren dat 77% van de respondenten vindt dat voor starters moet worden gebouwd. Ook blijkt dat het overgrote merendeel (90%) van de respondenten aangeeft dat inwoners uit Oudewater voorrang moet krijgen bij het verkrijgen van een woning. 84 procent van de respondenten geven aan dat vitale beroepsgroepen zoals werknemers in de zorg of het onderwijs juist geen voorrang zouden moeten krijgen op de toewijzing van een sociale huurwoning. Inwoners moeten juist evenveel kans hebben op het verkrijgen van een sociale huurwoning. Uit de enquête blijkt ook dat veel mensen duurzaamheid een belangrijk aspect vinden in hun woonomgeving. 74 % van de respondenten geeft aan liever in een duurder en verduurzaamd huis te wonen dan in een goedkoper maar minimaal verduurzaamd huis. Ook blijkt uit de enquête dat inwoners liever de kern van Oudewater zien uitbreiden zodat het aanbod van woningen kan worden vergroot, ook al gaat dat ten kosten van het behouden van het landschap.

Dit geeft aan dat veel inwoners de druk op de woningmarkt op dit moment zien toenemen en dat ze oplossingen buiten de kern ook onderzoeken.

waarop te zien is dat de gemiddelde leeftijd om uit huis te gaan is gestegen naar 23.8 jaar (CBS, 2024). Een ander onderwerp dat veel besproken werd is de doorstroming en het ontbreken van een passend aanbod voor ouderen in Oudewater. Er een grote behoefte is aan aantrekkelijke woningen voor ouderen. Die woningen moeten over het algemeen wel voldoen aan een aantal voorwaarden zoals: ministens 2 slaapkamers, een ontmoetingsruimte en het moet financieel aantrekkelijk zijn om te verhuizen. Veel mensen op de weekmarkt zien een oplossing in het woningdelen en splitsen of alternatieve woonvormen zoals ‘knarrenhofjes’ of hospitaverhuur. In de gesprekken met bewoners tijdens de inloopavond en tijdens de bijeenkomst met betrokken stakeholders kwam naar voren dat er een grote bereidheid is van stakeholders om bij te dragen om oplossingen te vinden voor de knelpunten in Oudewater op het gebied van wonen. Verder hebben stakeholders en betrokken inwoners de mogelijkheid gekregen om te reageren op het ‘Visiegedeelte’ van dit Volkshuisvestingsprogramma. De reacties zijn verwerkt in dit document.

Op de weekmarkt in Oudewater is met 27 mensen gesproken. Een groot deel hiervan waren jongeren tot 30 jaar en ouderen vanaf 70 jaar. Hieruit kwam naar voren dat veel starters op de woningmarkt liever meer woningen willen zien die dan wel kleiner zijn. Veel jongeren geven aan nog thuis te wonen en zien in een gedeelde woning geen oplossing. Jongeren in Oudewater geven aan thuis te wonen en op deze manier te kunnen sparen om zo op een later moment uit huis te kunnen gaan. Dit wordt bevestigd door de landelijke cijfers

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

8

2 Principes Dit volkshuisvestingsprogramma neemt het volgende ‘ideale streefbeeld’ voor Oudewater als vertrekpunt. De komende jaren streeft Oudewater naar: ‘’Oudewater streeft ernaar dat inwoners in elke levensfase passende woonruimte kunnen vinden: of het nu gaat om meer ruimte of doorstroming. We willen jonge mensen de kans geven hier hun toekomst op te bouwen en zo de samenhang van onze gemeenschap te versterken. Ook willen we zorgen dat ouderen passend kunnen wonen. Wie in Oudewater is opgegroeid moet ook hier kunnen blijven wonen. We geven dit vorm door buurten gemengd in te richten met aandacht voor gemeenschapszin. In Oudewater hoort iedereen erbij, met oog voor ieders woonwensen en behoeften.’’

2.1 Werken vanuit richtinggevende principes De gemeente ziet het als haar taak om richting te geven aan de Volkshuisvesting en zo een passende woningvoorraad te stimuleren. Hierbij gebruikt de gemeente een aantal richtinggevende principes, die de focus leggen op mogelijkheden en niet op beperkingen. De kern van dit volkshuisvestingsprogramma bevat heldere uitgangspunten die het mogelijk maken om duidelijke keuzes te maken en focus aan te brengen in onze inzet, met het oog op effectiviteit en voldoende sturing. Onze gemeente is een kleine gemeente. Dat maakt dat we zorgvuldig moeten afwegen hoe wij onze ambtelijke capaciteit inzetten en welke acties en bijbehorende instrumenten daarbij horen. De richtinggevende principes sturen Oudewater richting het ideale streefbeeld waarbij elke inwoner prettig woont en leeft, en helpen ons prioriteiten te stellen.

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

Kernprincipe We richten ons op de mogelijkheden, niet op de beperkingen

Richtinggevende principes 1. We faciliteren de doorstroom op de woningmarkt 2. We vergroten de kansen voor de eerste stap op de lokale woningmarkt 3. We geven gemeenschapszin ruimtelijke vorm door gemengd wonen te stimuleren 4. We kijken naar de behoeftes van kleinere kernen 5. We zetten ons in voor aandachtgroepen 6. We richten ons op betaalbare koopwoningen Boven de richtinggevende principes hangt het kernprincipe ‘We richten ons op de mogelijkheden, niet op de beperkingen’. Het woonvraagstuk is niet gemakkelijk om op te lossen. Willen we hier meer voortgang in boeken en meer tempo in bereiken, dan vraagt dit een houding die gericht is op het boeken van resultaat en het wegnemen van belemmeringen. Uitgaan van wat wél kan of anders zorgen dát het kan, zowel vanuit de interne organisatie als vanuit de samenleving. Principe 1: We faciliteren de doorstroom op de woningmarkt De woningmarkt in Oudewater zit op slot. Er is weinig doorstroming omdat er onvoldoende geschikt aanbod is. We zetten het woonbeleid zo in dat meer mensen een volgende stap kunnen zetten in hun wooncarrière. Dit past bij het principe uit de Omgevingsvisie om de doorstroming voor alle aandachtgroepen te bevorderen. Dat kan zijn groter gaan wonen of juist inwoners stimuleren om te verhuizen naar een (kleinere) passende woning.

We richten het beleid hierop in: in de nieuwbouwprogrammering wordt rekening gehouden met de

9

verschillende woonwensen. Verder wordt ingezet op het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Principe 2: We vergroten de kansen voor de eerste stap op de lokale woningmarkt Starters komen in Oudewater moeilijker aan een woning, omdat het vrijkomende aanbod vaak niet aansluit bij de financiële mogelijkheden. We willen de lokale starters graag behouden in Oudewater. We hechten waarde aan een hechte gemeenschap waarin men naar elkaar omkijkt, en behouden daarnaast onze starters graag op de lokale arbeidsmarkt. Een uitgangspunt uit de Omgevingsvisie is dat er met name gebouwd moet worden voor de lokale behoefte en dat er extra inspanning geleverd moet worden om te bouwen voor starters. Het op peil houden van het aanbod van betaalbare koopwoningen en voldoende huurwoningen is dan ook een belangrijk speerpunt binnen dit principe. Principe 3: We geven gemeenschapszin ruimtelijk vorm door gemengd wonen te stimuleren In Oudewater wonen we sámen. Het bouwen aan én behouden van de hechte gemeenschap geven we ook ruimtelijk vorm, enerzijds door woningen in buurten meer op elkaar te oriënteren. Dit doen we bijvoorbeeld met gemeenschappelijke binnentuinen, of door het toevoegen van geclusterde woonvormen. We investeren in ontmoetingsplekken, zowel binnen als in de openbare ruimte.

Dit bevordert dat mensen elkaar ontmoeten en leren kennen; een belangrijke basis voor meer omzien naar elkaar. Daarnaast richten we ons op gemengd wonen. De Omgevingsvisie geeft aan dat het voorzieningenniveau passend bij de identiteit van Oudewater ook een belangrijke voorwaarde is om een aantrekkelijke woonomgeving te creëren. Door het bieden van divers woonaanbod creëren we een fysiek aantrekkelijke omgeving en stimuleren we een gemengde samenstelling van bewoners. We geven gemeenschapszin vorm door het stimuleren van bewonersinitiatieven.

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

Principe 4: We kijken naar de behoeftes van de kleinere kernen De gemeente Oudewater bestaat naast de stad Oudewater ook uit de kernen: Hekendorp, Papekop, en Snelrewaard. Uiteraard kennen deze kernen vanwege hun kleinere omvang minder voorzieningen dan de kern Oudewater. Dit heeft gevolgen voor inwoners wanneer zorg en de nabijheid van voorzieningen belangrijker worden. Ondanks dat kijken we vanuit het positieve naar wat wél kan in deze kernen. De Omgevingsvisie geeft aan dat om een aantrekkelijke en toekomstbestendige woningvoorraad te stimuleren we in stedenbouwkundig opzicht moeten aan te sluiten bij onze landschappelijke en cultuurhistorische waarden en de lokale identiteiten van iedere kern. De kernen vormen ten slotte een unieke en hechte gemeenschap. Om dat te behouden bouwen we in Hekendorp ook aan de randen van de kernen. Principe 5: We zetten ons in voor aandachtgroepen In Oudewater hoort iedereen erbij en doet iedereen mee. We hebben oog voor de verschillende aandachtsgroepen en hun woonbehoefte. De Omgevingsvisie geeft aan een tekort aan woningen voor alle aandachtgroepen is en dat er moet worden bijgebouwd voor alle aandachtgroepen. Voor ouderen spelen we in op de ontwikkelingen van de toekomst en we bieden passende woonruimte aan groepen die een zorgbehoefte hebben. Ook statushouders en arbeidsmigranten verdienen een goede plek om te wonen in Oudewater.

De huisvesting van arbeidsmigranten vraagt om meer regionale en landelijk regie. Regionaal om ervoor te zorgen dat Oudewater een passend en proportioneel aandeel in dit vraagstuk kan oppakken. Hiermee kunnen we lokaal de woonsituatie van arbeidsmigranten verbeteren. Dit om zo ongewenste zaken en overlast verder te verminderen. Leefbaarheid en een evenwichtige woonomgeving voor de hele gemeenschap staan hierbij centraal.

10

Principe 6: We richten ons op betaalbare koopwoningen In Oudewater is er veel behoefte aan betaalbare koopwoningen, met name voor starters en jonge gezinnen. Om die groep te kunnen behouden in Oudewater richten we ons op het betaalbare koopsegment. Dit past bij het principe uit de Omgevingsvisie om voldoende, betaalbare en geschikte wonignen voor alle aandachtgroepen te realiseren. Zowel het aanbod als de financieringsmogelijkheden voor het kopen van een eerste huis of een gezinswoning neemt steeds neemt meer af. Ook behouden we onze inwoners met een functie op de lokale arbeidsmarkt graag in onze gemeente. Zij spelen een belangrijke rol in onze samenleving, en zijn doorgaans aangewezen op het betaalbare segment. Daarom is het belangrijk om als gemeente speciale aandacht te hebben voor deze groep woningzoekenden en het aanbod van betaalbare koopwoningen te vergroten.

2.2 Thema’s volkshuisvestingsprogramma We werken vanuit de richtinggevende principes aan het woonbeleid voor Oudewater. We sluiten aan bij de hoofdstukindeling zoals die passend is voor een Volkshuisvestingsprogramma. Dit leidt tot de volgende thema’s: Thema 1: Nieuwbouw kwantitatief Thema 2: Nieuwbouw kwalitatief Thema 3: Beter benutten bestaande woningvoorraad Thema 4: Aandachtgroepen Thema 5: Leefbaarheid en duurzaamheid

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

11

3 Nieuwbouw kwantitatief (te realiseren) Wat willen we bereiken? Oudewater wil bijdragen aan de regionale woningbouwopgave door structureel in te zetten op voldoende en tijdige woningproductie. We streven naar een evenwichtige groei van onze woningvoorraad, waarbij we de kwantitatieve vraag in de regio vertalen naar realistische plannen en uitvoerbare projecten. Onze inzet is gericht op bouwen in het stedelijk gebied van de kern Oudewater met passende uitbreiding naar behoefte. Inbreiding heeft de voorkeur, maar uitbreiding met aantrekkelijke kernrandzones borgen de kwaliteit van het overgangsgebied tussen dorp of stad en het omliggende landschap in het buitengebied. Zo bouwen we stap voor stap aan voldoende woningen in de regio én behouden we een karakteristiek en aantrekkelijke woonomgeving in de gemeente Oudewater.

Vertrekpunt De druk op de woningmarkt in Oudewater neemt toe. Het huidige woningtekort in de regio (U16) ligt met 6,2% boven het gewenste niveau van 2% (bij een woningtekort van 2% spreekt men van een gezond evenwicht tussen het vinden van een passende woning en onnodig lange leegstand van woningen). Als gemeente staan we dus voor de opgave om het huidig tekort in te lopen.

onttrekkingen. Volgens de meest actuele woningbehoefteraming is de woningbehoefte berekend op 320 woningen tot en met 2030 en 530 woningen tot 2040. Tabel 1: Woningbehoefte (Omgevingsvisie Oudewater) en afspraken woningbouw (Woondeal Regio U10) Tot en met 2030 Tot en met 2040 Woningbehoefte Omgevingvisie

320

530

Te realiseren woningen conform woondeal

450

-

Bron: Omgevingsvisie Oudewater 2022-2040 en Woondeal 2022-2030 Regio U10

Als gemeente hebben we hierbij de ambitie om de vaart in de nieuwbouw voort te zetten. In 2024 zijn er al 130 nieuwbouwwoningen gebouwd. Onze huidige plancapaciteit lijkt voldoende voor de resterende opgave waar we voor staan. We streven naar 130% plancapaciteit om rekening te houden met mogelijke planuitval. Een groot deel van de woningen valt momenteel nog onder ‘zachte’ plannen. Het is dus belangrijk om te sturen op deze zachte plannen om de opgave te halen. Sturen op een gelijkmatige nieuwbouwproductie over de jaren is daarbij wenselijk om te stimuleren dat een zo groot mogelijk deel van de nieuwe woningen door de lokale vraag wordt geabsorbeerd. Daarnaast heeft geleidelijkheid positieve effecten op de leefbaarheid van de kernen.

In de afgelopen 12 jaar is de ontwikkeling van de woningvoorraad kleinschalig geweest, passend bij de gemeente. Gemiddeld worden er jaarlijks 62 nieuwe woningen toegevoegd aan het bestaande woningbestand en gaan er jaarlijks 17 uit het totale woningbestand ten gevolge van sloop of overige

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

12

Tabel 2: Gemeente Oudewater: resterende woningbouwopgave t/m 2030 afgezet tegen plancapaciteit Opgave t/m 130% Huidige Gerealiseerd Resterend 2030 plancapaciteit plancapaciteit 450

322

128

166

698

Om de bouwproductie te versnellen, moeten de bestaande woningbouwplannen daadwerkelijk worden uitgevoerd. Daarbij lopen we soms tegen belemmeringen aan zoals Raad van State procedures, bodemdaling en overbelasting van het elektriciteitsnet (netcongestie). Deze factoren vertragen de bouw en beperken waar en hoe we nieuwe woningen kunnen realiseren. Ons doel blijft om voldoende en tijdig nieuwe woningen te bouwen, maar de voortgang hangt af van hoe snel deze knelpunten worden opgelost. Op de volgende pagina wordt het woningbouwoverzicht van de gemeente Oudewater weergegeven. Naast het realiseren van voldoende nieuwbouwwoningen benadrukken we ook de noodzaak om de woningbouwproductie te versnellen. Door versnelling kan er worden ingespeeld op de huidige woningbehoefte en de druk op de woningmarkt. We zetten hierbij in op het versterken van samenwerking met ontwikkelaars en corporaties en maakt daarbij actief gebruik van beschikbare financiële regelingen en subsidies om projecten haalbaar en uitvoerbaar te maken. Tegelijkertijd blijft ruimtelijke kwaliteit geborgd: nieuwe woningen moeten passen binnen de karakteristieke dorpskernen en het omliggende landschap, zodat groei hand in hand gaat met behoud van de identiteit en leefbaarheid van de gemeente.

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

13

Tabel 3: Overzicht nieuwbouw kwantitatief Project

Status

Totaal aantal nieuw

Sociale huur

Middeldure huur

Dure huur

Betaalbare koop 1

Betaalbare koop 2

Middeldure koop

Dure koop

Zorg

Onbekend

Woning

Oudewater Stadskantoor

Hard

24

24

Plesmanplantsoen

Hard

4

Westerwal

Hard

40

Oranjepark

Zacht

48

48

Statenland

Zacht

115

17

12

Het wassende water

Zacht

350

105

35

2

2 40

17

34

23

12

105

105

Hekendorp Hekendorp kern uitbreiding

50

50

Hard

1

1

Noord-Linschoterzandweg 60, 61

Hard

2

Waardsedijk 106

Hard

1

Zacht Papekop Papekopperstraatweg 18 Snelrewaard

Totaal gemeente

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

635

2 1 170

47

0

19

139

25

54

24

157

14

Ontwikkeling van Het wassende water Het wassende water is in 2022 aangewezen als potentiële bouwlocatie voor woningbouw buiten de rode contour, aan de rand van de kernen. De ontwikkeling bestaat uit twee fasen. Fase 1 (zuidelijke deel) omvat 300 - 350 woningen. Fase 2 is een mogelijke uitbreiding. In totaal wordt tot 2040 uitgegaan van circa 500 woningen (250 vóór 2030 en 250 na 2030). Het plan sluit aan op de bestaande bebouwing en het karakter van Oudewater, met vooral grondgebonden woningen (twee lagen met kap) en accenten van gestapelde bouw van 4 tot 6 bouwlagen. De locatie past binnen de gemeentelijke voorkeur voor bouwen in kernen en kernrandzones, met respect voor het historische veenweidelandschap.

Ontwikkeling Statenland Statenland is een belangrijke woningbouwlocatie voor Oudewater, de locatie waar op dit moment het zwembad, een skeelerbaan en opvang voor Oekraïners is gevestigd. Voor de ontwikkeling van Statenland zal volgens de huidige plannen het zwembad en de skeelerbaan worden verplaatst naar Tappersheul lll. Op deze manier maken we plaats voor woningbouw (100 tot 120 woningen). Momenteel ligt het concept van het Ruimtelijk Kader voor aan de Raad en vindt er nog participatie plaats op het kader. Mobiliteit is een belangrijk onderwerp in het project Statenland. Vanwege de drukke weg waarlangs de woningbouw gaat plaatsvinden, zoeken we naar veiligere routes, onder andere richting de OV-halte.

Ontwikkeling Het wassende water fase 1 (zuidelijk deel)

Belangrijkste doelen • We bouwen minimaal 30 woningen per jaar en streven naar 50 woningen per jaar. • Het realiseren van woningen vindt zo veel mogelijk plaats binnen de bestaande kernen of in de zones rond de kern, zoals bij Het wassende water. Hierbij is er altijd aandacht voor de kwaliteit van het buitengebied.

Vanaf 2030 wordt gerekend op een uitgifte van circa 50 woningen per jaar, passend bij de doelstelling om structureel voldoende woningbouw te realiseren

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

Het toevoegen van voldoende woningen creëert meer aanbod waardoor de woningmarkt van slot komt en er beweging wordt gecreëerd. Wanneer we ervoor zorgen dat de juiste mensen in de juiste woningen terechtkomen, faciliteren we doorstroming. Het stellen van bovenstaande doelen is dan ook in lijn met de richtinggevende principes ‘We faciliteren de doorstroming op de woningmarkt’ en ‘We vergroten de kansen voor de eerste stap op de lokale woningmarkt’. Bouwen voor de lokale behoefte is belangrijk om kansen te creëren voor Oudewaterse starters op de woningmarkt. Daarnaast sluiten we aan op de ambities uit de Omgevingsvisie, door te bouwen voor de doelgroepen die met eigen middelen niet aanbod komen en door gelijktijdig de

15

doorstroming te bevorderen. We geven richting aan groei binnen en aansluitend op de bestaande kernen, met respect voor landschap, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit. We werken doelgericht aan het versnellen van de woningbouwopgave, passend bij de berekende woningbehoefte en de provinciale kaders.

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

16

4. Nieuwbouw kwalitatief (te realiseren) Wat willen we bereiken?

de gemeente vooruitlopend op de aanstaande Wet Regie Volkshuisvesting zorgen voor een aandeel van minimaal 30% sociale huurwoningen gemiddeld in de nieuwbouw. Figuur 2: Gemeente Oudewater: verdeling koop- en huursegment (2024)

We bouwen aan vitale en gemengde wijken en kernen, waar ruimte is voor jong en oud, voor huurders en kopers. Met een gevarieerd en kwalitatief aanbod spelen we in op de veranderende woonvraag. In onze gemeente streven we naar voldoende passende woonruimte voor starters en andere kleinere huishoudens. Daarbij leggen we sterk de nadruk op betaalbaarheid: een toegankelijke woningmarkt vraagt om voldoende betaalbare huur- en koopwoningen. Tegelijkertijd investeren we in kwaliteit, levensloopbestendige woningen voor ouderen en woonconcepten die samenleven stimuleren. Zo bouwen we stap voor stap aan een evenwichtige en toekomstgerichte woningvoorraad in Oudewater.

10%

21%

69%

Koopwoningen

Vertrekpunt De opgave ligt niet alleen bij het bouwen van meer woningen, maar ook in het bouwen van de juiste woningen. Voor starters is het lastig om een betaalbare woning te vinden. Daarnaast vraagt de toenemende vergrijzing om meer geschikte woonvormen voor ouderen. Het realiseren van een passend woningaanbod is daarom ook cruciaal. Op 1 januari 2024 had de gemeente Oudewater in totaal 4.465 woningen, waarvan 69% koopwoningen, 21% sociale huurwoningen en 10% in de particuliere verhuur. De huidige samenstelling van de woningvoorraad laat zien dat het aandeel koopwoningen groot is in de gemeente. Omdat het percentage sociale huurwoningen in Oudewater lager is dan het landelijk gemiddelde, zal

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

Sociale huur

Particuliere huur

Bron: CBS

In totaal moet het nieuwbouwprogramma van de gemeente Oudewater voor tweederde bestaan uit betaalbare woningen. Naast de 30% sociale huur betekent dit 37% in het middensegment. Het Rijk hanteert voor dit middensegment duidelijke grenzen: nieuwbouw koopwoningen tot € 405.000 (prijspeil 2025) vallen binnen het betaalbare segment, terwijl voor middenhuur een maximale huurprijs van € 1.184 per maand geldt (prijspeil 2025). Deze kaders dragen bij aan het realiseren van een evenwichtige en gemengde woningvoorraad, waarin zowel starters, jonge gezinnen als senioren een passende woning kunnen vinden. Betaalbaarheid is daarmee niet slechts een bijkomstigheid, maar een essentiële randvoorwaarde voor een toegankelijke

17

en toekomstbestendige woningmarkt in Oudewater, waar de woningprijzen de afgelopen jaren sterk zijn gestegen en boven het landelijk gemiddelde liggen. Definities • Sociale huurwoningen: met aanvangshuurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 932,93, prijspeil 2026), bij nieuwbouwplannen geldt dat de woning minimaal 25 jaar als sociale huurwoning wordt aangeboden, en die wordt toegewezen aan de doelgroep voor sociale huurwoningen volgens de Woningwet en ook aan aandachtsgroepen zoals uitstromers uit de beschermde opvang, urgenten en statushouders. • Middenhuurwoningen: met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en met een maximale prijs, gelijk aan 186 Woningwaarderingsstelselpunten (€ 1.228,07, prijspeil 2026). Hiermee sluiten we aan bij de bovengrens van de Wet regulering middenhuur. • Betaalbare koopwoningen in de goedkoopste prijscategorie (1): met een verkoopprijs van maximaal € 320.000, VON, prijspeil 2026, Indexatie vindt plaats in navolging van de betaalbare koopgrens. • Betaalbare koopwoningen (2) : met een verkoopprijs van maximaal € 420.000 VON (prijspeil 2026) vastgesteld door het Rijk en overgenomen uit de grondprijsbrief Oudewater 2026. De koopvoorraad bevat daarnaast relatief weinig betaalbare koopwoningen tot 390.000 (prijspeil 2024) (23%) en relatief veel woningen in het midden- en hogere prijssegment.

Dit vraagt om een zorgvuldige bijsturing in de programmering van nieuwbouwprojecten.

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

Door gericht te sturen op de juiste verdeling kan de gemeente bijdragen aan meer balans, waardoor ook op de langere termijn voldoende variatie in het woningaanbod wordt geborgd. Dit vraagt wel een bijsturing van de nieuwbouwprogrammering. De huidige plancapaciteit bedraagt 698 woningen, waarvan er 130 ‘hard’ zijn (met een ondertekende anterieure overeenkomst en/of een onherroepelijk omgevingsplan, en daardoor niet meer makkelijk te wijzigen) en 568 ‘zacht’ (nog geen definitieve status, dus meer mogelijkheden voor aanpassing). In de 130 woningen in de harde plannen zit momenteel geen enkele woning in het sociale huursegment. Van de 568 ‘zachte’ woningen zijn er 171 beoogd op sociale huur. Daarmee is van de 698 woningen in de plancapaciteit 24,5% een sociale huurwoning, dit zit nog onder de norm van 30% en vraagt om een bijsturing van de plannen. Er zijn 225 woningen beoogd op het middensegment, en zit daarmee met 33% onder de norm van 37%. Door bij te sturen in de richting van de gewenste prijscategorieën wordt niet alleen tegemoetgekomen aan de wettelijke normen, maar ook aan de maatschappelijke opgave om een inclusieve en leefbare woningmarkt voor alle inwoners van Oudewater te creëren.

Sinds 2018 is de gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning in de gemeente Oudewater fors gestegen, met ruim €180.000 in zes jaar tijd (van €340.000 in 2018 naar €521.000 in 2024), een stijging van 53%. Dit wordt enigszins, maar zeker niet volledig, gecompenseerd door een gemiddelde stijging van inkomens. In de periode 2018-2023 steeg volgens het CBS het gemiddelde inkomen van huishoudens in Oudewater met 29%. Ondanks deze compensatie is een groter deel van de woningvoorraad in de gemeente te duur geworden voor veel inwoners.

18

Figuur 3: Gemeente Oudewater. Gemiddelde verkoopprijs koopwoningen naar regio, 2018-2024 € 521.905

€ 550.000 € 500.000 € 450.000

€ 450.985

€ 400.000

€ 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 2018

2019

Nederland

2020

2021

Utrecht (PV)

2022

2023

2024

Oudewater

Bron: CBS

Naar verhouding is de gemiddelde verkoopprijs in Oudewater tussen 2018 en 2024 ook harder gestegen dan in Nederland, met als gevolg dat de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning in Oudewater in 2024 fors hoger lag dan het landelijke gemiddelde van €451.000. Door de toename van de gemiddelde verkoopprijs zijn koopwoningen steeds minder bereikbaar voor koopstarters en (lagere) middeninkomens.

Tabel 4: Gemeente Oudewater: kwalitatieve woningbehoefte naar eigendom, prijs en woningtype (prijspeil 2024) in 2024 t/m 2030 Toevoegingen Toevoegingen Totaal eengezins meergezins < Kwaliteitskortingsgrens 0 0 0 Tot aftoppingsgrens 0 60 60 Tot liberalisatiegrens 0 10 10 Midden huur 0 40 40 Dure huur 0 0 0 Totaal huur 10 110 120 ≤ 310.000 120 20 140 310.000-390.000 20 0 20 390.000-525.000 10 0 20 525.000-660.000 30 0 30 660.000-880.000 50 0 50 ≥ 880.000 20 0 20 Totaal koop 250 30 270 Totaal sociale huur 0 70 70 Totaal betaalbaar 140 130 270 Totaal nieuwbouw 260 140 400 Bron: ABF: Woningbehoefteonderzoek U10 – Oudewater (2024)

Onderzoek naar de kwalitatieve woningbehoefte (ABF2) laat zien dat er in de koopsector meer vraag is naar goedkope eengezinswoningen, met name tot €310.000 (zie tabel 4). De resultaten van de bewonersenquête sluiten hierbij aan. Op de vraag ‘Aan welk soort woningen is volgens u het grootste tekort in de gemeente Oudewater?’ antwoordden verreweg de meeste mensen ‘Eengezinswoningen – betaalbare koop’. Het rijk definieert betaalbare koop tot een grens van € 405.000, maar voor veel koopstarters met een modaal inkomen is dit niet financierbaar, zeker niet voor alleenstaanden. Er is behoefte

2 Woningbehoefteonderzoek U10 – Oudewater (ABF, 2024)

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

19

aan een goedkoper deelsegment binnen de betaalbare koop: goedkope koopwoningen tot €305.000. Om te voldoen aan deze behoefte richten wij ons als gemeente dan ook op het toevoegen van dergelijke goedkopere woningen in de koopsector om zo een gevarieerd woningaanbod te krijgen en lokale koopstarters een kans te geven. Dit doen we door bijsturing in de huidige (zachte) programmering en nemen wij dit als uitgangspunt in toekomstige plannen. We moeten ons daarbij beseffen dat, gezien de sterk gestegen bouwkosten, een goedkopere nieuwbouwwoning ook een kleinere woning betekent. De eis voor de minimale grootte van woningen is minimaal 50 m2, waar knelpunten ontstaan zoals voor woningen in de binnenstad kan er worden afgeweken naar een eis van minimaal 40 m2.

Figuur 4: Gemeente Oudewater: inkomensverdeling huishoudens 2023

Ook de druk op de sociale huursector neemt toe in Oudewater. Voor een sociale huurwoning bedraagt de gemiddelde inschrijfduur inmiddels ruim 13 jaar (2024, RWU regionale corporatie monitor). Het aantal reacties per sociale huurwoning sinds 2018 is meer dan verdrievoudigd. De inkomensverdeling benadrukt het belang van voldoende sociale huurwoningen in Oudewater. De kwalitatieve woningbehoefte (ABF) laat zien dat er in de huursector voornamelijk vraag is naar meergezinswoningen (appartementen) tot de aftoppingsgrens (15% van de totale bouwopgave) en in het middenhuur segment (10% van de totale bouwopgave). Als gemeente richten wij ons op het toevoegen van deze meergezinswoningen in de huursector om aan de kwalitatieve behoefte te voldoen. Dit doen wij door het gesprek te voeren met corporaties over programmering en waar nodig bij te sturen.

Bron: Lokale Monitor Wonen (2023)

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

De verdeling van de kwalitatieve opgave naar de verschillende prijsklassen in de huur en koop waar we ons als gemeente de komende periode op focussen, wordt weergegeven in tabel 5. Ook wordt de verdeling zoals die nu is geprogrammeerd in de woningbouwprogrammering (in harde en zachte plannen) weergegeven. De harde plannen zijn momenteel grotendeels gericht op het dure segment. Voldoende betaalbare woningen realiseren vraagt dus om sturing op de zachte plancapaciteit

20

Tabel 5: Gemeente Oudewater: percentuele verdeling kwalitatieve opgave Gewenste Verdeling in Verdeling in verdeling harde zachte plancapaciteit plancapaciteit Sociale huur 0% 30% 30 % Middensegment Huur middensegment Goedkope koop tot 305.000 Betaalbare koop 305.000-405.000 Duur segment Onbekend of overig* Totaal

37% 10%

15%

36% 0%

8%

15%

15%

3%

12%

0%

25%

33%

64%

6%

-

21%

28%

100%

100%

100%

* Bijvoorbeeld zorgwoningen

Daarnaast laten prognoses zien dat de vraag naar passende woonvormen voor ouderen sterk zal toenemen. Tot 2040 neemt de vraag toe met 325 nultredenwoningen, geclusterde woonvormen en zorggeschikte woningen. Van deze 325 woningen gaat het om 90 geclusterde woningen (waarvan 70 in de huursector en 20 in de koopsector). Deze cijfers maken duidelijk dat de gemeente Oudewater niet alleen moet inzetten op een kwantitatieve uitbreiding van het woningaanbod, maar ook op een kwalitatieve afstemming: het type en de betaalbaarheid van woningen moeten aansluiten bij de actuele en toekomstige woonbehoefte van alle inwoners, van starters en gezinnen tot ouderen en huurders in het midden- en sociale segment.

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

Er zijn diverse hulpmiddelen zoals een vereveningsfonds, koopgarantwoningen en startersleningen die ingezet kunnen worden om betaalbare woningbouw te realiseren of om de betaalbaarheid van woningen beter aan te laten sluiten op de behoefte.

Belangrijkste doelen • Het realiseren van voldoende betaalbare woningen. De gemeente streeft naar 67% betaalbare koop en huur in de nieuwbouw, waarvan 30% sociale huur. • Het realiseren van woningen die aansluiten bij de woonbehoeften van nu en in de toekomst, door te bouwen met aandacht voor kwaliteit, functionaliteit en geschiktheid voor verschillende doelgroepen. Door als doel te stellen om toe te werken naar 67% betaalbare koop en huur, met aandacht voor de gewenste kwalitatieve invulling, doen we recht aan de richtinggevende principes: ‘We faciliteren doorstroming op de woningmarkt’ en ‘We vergroten de kansen voor de eerste stap op de lokale woningmarkt’ en ‘We richten ons op betaalbare koopwoningen’. De doelen focussen op (vrijkomend) aanbod dat wél aansluit bij de koopkracht en wens van lokale woningzoekenden, ook van de Oudewaterse starters. Hiermee sluiten we ook aan bij belangrijke signalen die we opvangen onze gemeente. Op de vraag ‘Voor welke groep moeten er vooral nieuwe woningen worden gebouwd?’ in de bewonersenquête antwoordden verreweg de meeste mensen ‘Voor starters/jongeren’. Dit duit op de urgentie die wordt gevoeld voor deze groep. Daarnaast sluiten de doelen onder dit thema nauw aan bij de ambities uit de Omgevingsvisie om te bouwen voor jongeren, ouderen en andere aandachtgroepen die nu moeilijk passende woonruimte vinden.

Bouwen aan een gevarieerde, toekomstbestendige en landschappelijk passende woningvoorraad in Oudewater.

21

5.Beter benutten bestaande voorraad Vertrekpunt Wat willen we bereiken? De gemeente Oudewater wil zich niet alleen focussen op het realiseren van voldoende passend aanbod in de nieuwbouw maar ziet ook kansen in de bestaande woningvoorraad. We willen de beschikbare ruimte zo efficiënt mogelijk gebruiken en verkennen hierbij woonvormen zoals woningdeling, splitsing en optoppen van grotere woningen en complexen. Hierbij hebben we ook oog voor gemeenschapszin waarin omzien naar elkaar wordt gestimuleerd. Zo werken we stap voor stap aan een flexibel en toekomstbestendig woningaanbod waarin iedereen in Oudewater een passende plek kan vinden.

In Oudewater zien we een duidelijke groei van een- en tweepersoonshuishoudens, zowel onder starters als onder ouderen. Deze ontwikkeling vraagt om een aangepast aanbod van woningtypes. Onze huidige woningvoorraad sluit hier nog niet op aan. In 2024 bestond de woningvoorraad voor 79% uit eengezinswoningen en voor 21% uit meergezinswoningen. Om te komen tot een meer divers woningaanbod is het noodzakelijk om verschillende kleinere woonvormen toe te voegen. Om hierop in te spelen zetten we in op nieuwbouw, maar op korte termijn liggen ook kansen in het aanpassen van bestaande woningen. De gemeente oriënteert zich samen met stakeholders op mogelijkheden tot woningdelen en woningsplitsen. Daarnaast verkennen we innovatieve woonvormen die bijdragen aan een gevarieerd

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

woningaanbod en versterken we tegelijkertijd het principe van gemengd wonen. De gemeente streeft naar het wegnemen van onnodige belemmeringen in de (bouw)voorwaarden binnen de regelgeving, om zo het ombouwen van bestaande woningen naar kleinschalige woonvormen te bevorderen. In de gemeente Oudewater hebben vooral starters het lastig op de woningmarkt. Als we kijken naar de verhuisbewegingen naar leeftijdscategorie wordt de urgentie van een voldoende passende woningvoorraad nogmaals benadrukt. Het merendeel van de verhuisbewegingen binnen Oudewater betreft inwoners die al in de gemeente woonden (58%), wat aangeeft dat de lokale inwoner een prominente rol heeft in de woningmarkt. Daarnaast vestigen zich relatief veel nieuwe inwoners vanuit de gemeenten Utrecht en Woerden, terwijl degenen die Oudewater verlaten meestal ook naar deze gemeenten of andere plaatsen in de regio verhuizen. Het valt op dat de 30- tot 40-jarigen het grootste aandeel instromers in Oudewater vormen, gemiddeld zo’n 60 personen per jaar. De leeftijdsgroepen 20-25 jaar en 25-30 jaar kennen daarentegen de hoogste uitstroom uit de gemeente. Deze dynamiek laat zien dat jonge starters vaak de gemeente verlaten, terwijl jonge gezinnen en middelbare leeftijdsgroepen zich vestigen.

Om deze woningzoekenden te behouden en tegelijkertijd nieuwe huishoudens aan te trekken, is het essentieel dat het woningaanbod voldoende betaalbare starterswoningen biedt, met name in het koop- en middenhuur segment. Dit betekent dat bij zowel nieuwbouw en aanpassingen van bestaande woningen expliciet rekening gehouden wordt met de toegankelijkheid voor jonge huishoudens, zodat Oudewater aantrekkelijk blijft voor zowel starters als doorstromers en de woningmarkt in balans wordt gehouden. Het bevorderen van de doorstroom bij ouderen is dan ook een belangrijk speerpunt om de bestaande voorraad beter te benutten.

22

In de gemeente Oudewater is het aantal huishoudens in de periode 2019-2024 met ongeveer 5% gegroeid, terwijl het totale inwoneraantal vrijwel stabiel bleef. Dit wijst op een toenemende ‘verdunning’ van huishoudens. Er zijn meer kleinere huishoudens en een groeiend aandeel van een- en tweepersoonshuishoudens. De trends in huishoudenssamenstelling zijn zichtbaar: figuur 5 laat zien dat het aantal eenpersoonshuishoudens de afgelopen jaren is toegenomen. Het aantal gezinnen is afgenomen. Prognoses geven aan dat het aantal huishoudens tot 2030 met ongeveer 330 zal stijgen, vooral bij huishoudens van 75 jaar en ouder en bij de leeftijdsgroep 30 tot 44 jaar (zie tabel 6). Daarnaast wordt een groei verwacht bij alleenstaande huishoudens en eenoudergezinnen tot 2040.

Tabel 6: Gemeente Oudewater: prognose huishoudens naar leeftijd en samenstelling Aantal huishoudens Leeftijd

2024

2031

2041

20242031

20312041

<30

270

300

260

+30

-40

30-44

940

1.070

1.130

+130

+60

45-64

1.700

1.540

1.570

-160

+30

65-74

710

820

830

+110

+10

≥75

800

1.020

1.250

+220

+230

Alleenstaand

1.460

1.730

1.970

+260

+240

Eenouder

280

280

350

0

+70

Paar zonder thuiswonend kind(eren)

1.430

1.560

1.550

+140

-10

1.250

1.180

1.170

-70

-10

1300

Paar met thuiswonend kind(eren)

1200

Totaal

4.420

4.750

5.040

+330

+290

1100

Bron: ABF: Woningbehoefteonderzoek U10 – Oudewater (2024)

Samenstelling Figuur 5: Gemeente Oudewater: ontwikkeling type huishoudens 2018-2025, 1700 1600 1500 1400

2018

2019

2020

2021

2 pers hh Bron: CBS

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

2022

1 pers hh

2023

2024

Gezin

2025

Woningdelen Het beter benutten van de huidige woningvoorraad kan door middel van aanpassing naar meer kleinschalige woonvormen. Omdat we kansen zien in het beter benutten van de huidige voorraad, verkennen en inventariseren we de mogelijkheden voor splitsen en optoppen in onze gemeente. Samen met

23

betrokken stakeholders bekijken we mogelijkheden. Als gemeente staan we dan ook open voor kleinschalige woonvormen zoals woningdelen. Dat kan een oplossing bieden voor de veranderende samenstelling van huishoudens op de korte termijn. In Oudewater neemt de vergrijzing toe en staan de startende huishoudens onder druk. Hierdoor moet er flexibiliteit in het woningaanbod worden geboden. Door het stimuleren van kleinschalige (flexibele) en alternatieve woonvormen spelen we proactief in op de veranderende vraag en de woningvoorraad toekomstbestendig maken.

Figuur 6: De zeven woondeelvarianten (Platform31)

Woningdelen bestaat uit vele vormen. Kenniscentrum Platform31 onderscheidt zeven gradaties (zie figuur 6), waarbij de lichtere vormen alleen het delen op contractvorm omvatten en de zwaardere vormen ook een bouwkundige ingreep met zich meebrengen. Niet alle zeven varianten zijn in de Oudewaterse context even logisch of wenselijk. We richten ons de komende periode met name op de varianten 2 en 3; hospitaverhuur en friendscontracten verhuur. Woningdelen vraagt wel om duidelijke kaders en begrenzingen om te voorkomen dat het problemen op het gebied van leefbaarheid ontstaan. Een voorbeeld hiervan is de omgang met het aantal parkeerplekken. We blijven de leefbaarheid dan ook zorgvuldig bewaken bij elke mogelijke toepassing van woningdelen. Bron: Platform31

Leegstand Een ander belangrijk thema bij het beter benutten van de bestaande woningvoorraad is het tegengaan van leegstand. In tijden van woningtekorten is het onnodig leeg laten staan van panden ongewenst. Er zijn op dit moment geen aanwijzingen dat leegstand in Oudewater veel voorkomt. Cijfers zijn op punt ook niet altijd even betrouwbaar, omdat daar veelal alleen sprake is van ‘administratieve leegstand’ (er staat niemand op dat adres ingeschreven) en niet van daadwerkelijke leegstand (er woont niemand). Voor het tegengaan

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

24

van administratieve leegstand is het niet nodig om een leegstandsverordening in te voeren, daar volstaat toezicht en handhaving. Een leegstandsverordening brengt bovendien veel werk met zich mee, dit heeft daarom momenteel niet de prioriteit. Als gemeente houden we dit thema wel scherp in de gaten. We bekijken jaarlijks of de daadwerkelijke leegstand een ongewenste hoeveelheid aanneemt en overwegen dan om een leegstandsverordening in te voeren.

Belangrijkste doelen • Het creëren van een divers woningaanbod dat beter aansluit op de veranderende huishoudenssamenstelling.

• Zoeken naar mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten door middel van woningdelen, splitsen, optoppen en flexibele woonconcepten. Met deze doelen focussen we enerzijds op het principe ‘We vergroten de kansen voor de eerste stap op de lokale woningmarkt’. Door het toevoegen van kleinere woningen of innovatieve woonvormen spelen we in op passend aanbod voor starters. Daarnaast volgen we ook het principe ‘We faciliteren de doorstroming op de woningmarkt’. Door aanbod te creëren dat onder andere beter aansluit bij kleinere huishoudens, stimuleren we bijvoorbeeld ouderen door te stromen naar een kleinere maar passendere woning. Door zowel in de nieuwe als de bestaande voorraad meer divers woningaanbod te creëren, dragen we bovendien bij aan een gemengde en aantrekkelijke woonomgeving. Dit zien we in Oudewater als belangrijke factor voor toenemende gemeenschapszin. Daarmee volgen we ook het principe ‘We geven gemeenschapszin ruimtelijk vorm door gemengd wonen te stimuleren’. Met deze keuzes sluiten we aan bij ambities uit de Omgevingsvisie door te bouwen aan toekomstbestendig woningaanbod; voor jongeren én ouderen. Daarmee geven we invulling aan de ambities voor doorstroming, passende uitbreiding en het creëren van sterke, vitale woonkernen in Oudewater.

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

25

6.Huisvesting aandachtsgroepen Ouderen Wat willen we bereiken? Ouderen Oudewater is een gemeente waar inwoners wonen in een zorgzame en hechte leefomgeving, waarin de waarde van gemeenschapszin centraal staat. We streven ernaar dat inwoners zo lang mogelijk prettig en zelfstandig in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen, met passende ondersteuning wanneer dat nodig is. Daarom zetten we in op toekomstbestendige woonvormen, waarbij zorg en ondersteuning dichtbij en op maat beschikbaar zijn. Daarnaast stimuleren we doorstroming op de woningmarkt, zodat ouderen kunnen verhuizen naar een woning die beter aansluit bij hun levensfase. Op die manier komt er tegelijkertijd ruimte vrij voor starters en gezinnen, waardoor de woningvoorraad optimaal wordt benut en de leefbaarheid in alle kernen behouden blijft. Aandachtsgroepen Wij zetten ons in voor passende, veilige en betaalbare huisvesting voor aandachtsgroepen. Daarbij is er specifieke aandacht voor arbeidsmigranten, waarbij we streven naar huisvestingsoplossingen die bijdragen aan goede leefomstandigheden én een evenwichtige woonomgeving voor de gehele gemeenschap. In samenwerking met zorgaanbieders, woningcorporaties en maatschappelijke partners werken we aan het realiseren van voldoende, kwalitatief goede en toekomstbestendige woningen voor alle aandachtsgroepen.

Ons doel is een inclusieve en zorgzame gemeenschap, waarin acceptatie, wederzijds begrip en samenredzaamheid de basis vormen voor een sterke sociale structuur.

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

Het aandeel huishoudens ouder dan 85 jaar zal richting 2040 flink toenemen in Oudewater. Waar in 2023 4% van de huishoudens nog bestond uit personen van 85+ jaar zal dit in 2040 ruim 10% van de huishoudens zijn. Deze demografische ontwikkeling laat zien dat Oudewater kampt met een vergrijzing en groeiende behoefte naar passende woningen voor ouderen. De vraag naar zowel nultreden- geclusterd- en zorggeschikte woningen zal in de gemeente toenemen. De traditionele scheiding tussen een woning en de benodigde zorg vervaagt. Door een veranderde en groeiende zorgvraag verschuift de wens om langer zelfstandig thuis te wonen in de eigen buurt. Dit vraagt om meer samenwerking tussen zorgorganisaties, woningcorporaties en gemeenten om mensen langer in de samenleving te laten participeren. Omdat nieuwe oudere generaties doorgaans meer vermogend zijn realiseren we deze woonvormen, met het oog op de toekomst, voornamelijk in het koopsegment. Dit betekent het voldoende bijbouwen van deze woningen of herzien en aanpassing van de huidige voorraad. We beschikken in Oudewater over voldoende intramurale capaciteit. Er zijn de afgelopen jaren veel intramurale plekken gerealiseerd en ook in het Stadskantoor wordt extra intramurale capaciteit gerealiseerd.

Daarom richten we ons voor de toekomst met name op het realiseren van zelfstandige woonvormen voor ouderen, zoals geclusterde woningen en nultredenwoningen.

26

Tabel 7: Gemeente Oudewater: Prognose vraag naar woonvormen voor ouderen 2023 2030 2040 Nultreden 195 260 (+65) 330 (+135) Geclusterd wonen 210 250 (+40) 300 (+90) Zorggeschikt 110 150 (+40) 210 (+100) Totaal 515 660 (+145) 840 (+325) Bron: Regionaal woonzorg onderzoek; Woonzorgweter Companen

De prognose voor de vraag naar passende woonvormen voor ouderen is in tabel 7 weergegeven. Inmiddels zijn er al een aantal passende woningen voor ouderen gerealiseerd. Tabel 8 geeft resterende opgave weer. Te zien is dat er met name nog een opgave ligt in het realiseren van nultredenwoningen. Tabel 8: Gemeente Oudewater: resterende opgave woonvormen voor ouderen Opgave tot 2030 Gerealiseerd Resterend Nultreden

65

6

59

Geclusterd wonen

40

44

0

Zorggeschikt

40

34

6

Totaal

145

84

65

Naast voldoende ouderenhuisvesting het ook van belang dat ouderen gestimuleerd worden om door te stromen naar een passende woning. Hierdoor komen gezinswoningen vrij voor starters en jonge gezinnen. Door het bevorderen van doorstroming geven we gehoor aan een duidelijk signaal uit de Oudewaterse samenleving; een groot deel van de respondenten (73%) gaf in de bewonersenquête aan dat er meer gebouwd moet worden om de doorstroming te stimuleren (dat wil zeggen, appartementen voor ouderen zodat eengezinswoningen beschikbaar komen). Een verhuiscoach kan een sleutelrol spelen in het stimuleren van doorstroming, door ouderen te begeleiden bij de overstap naar een kleinere woning. Deze verhuiscoach gaat

589.102 | Concept Volkshuisvestingsprogramma

met de ouderen het gesprek en maakt hun bekend met de veranderende zorgvraag. De doorstroom van ouderen naar een kleine woningen vraagt ook om een bewuste keuze van de oudere inwoner zelf. Bewustwording over de woonsituatie zorgt ervoor dat ouderen meer en eerder nadenken over hun wenselijke toekomstige woonsituatie (ouderen die langer thuis blijven wonen of doorverhuizen naar een meer passende woning). Niet alleen de woning, maar ook nabijheid van voorzieningen, zoals eerstelijnszorg en supermarkt, speelt hierbij een rol. In Papekop en Snelrewaard is de bereikbaarheid van voorzieningen beperkt waardoor het voor inwoners moeilijker is om in de kernen te blijven wonen. Niet iedereen beschikt over een voldoende sterk netwerk of voldoende mobiliteit. Daarom zullen sommige inwoners moeten verhuizen naar de kern Oudewater of Hekendorp waar een beter en passender aanbod is. Ook voor deze inwoners zetten we in op ondersteuning bij het maken van passende woonkeuzes.

Aandachtsgroepen De gemeente Oudewater zet zich in voor het huisvesten van aandachtsgroepen, waaronder arbeidsmigranten. In 2023 woonden er in Oudewater ongeveer 325 arbeidsmigranten, voornamelijk afkomstig uit Polen (cijfers afkomstig uit onderzoek BMC in opdracht gemeente). Arbeidsmigranten leveren een belangrijke bijdrage aan onze economie en verdienen daarbij fatsoenlijke woonomstandigheden. De commissie-Roemer heeft hiervoor normen en uitgangspunten geformuleerd. Arbeidsmigranten wonen in Oudewater momenteel voornamelijk in de binnenstad, op het bedrijventerrein Tappersheul en op een aantal locaties in het buitengebied. De gemeente heeft speciale aandacht voor de groep arbeidsmigranten in de binnenstad, omdat overlast hier intensiveert. De

27

woonsituatie en leefomstandigheden van de arbeidsmigranten zijn de belangrijkste oorzaak van de overlast (BMC). Daarom staan wij als gemeente voor de opgave om deze groep een passende plek te creëren waar ze fijn kunnen wonen. We zetten in op spreiding van arbeidsmigranten en werken daarmee aan de leefbaarheid van de binnenstad. Hierin zien we als gemeente een gezamenlijke verantwoordelijkheid met de werkgever van de desbetreffende arbeidsmigrant. Samen zoeken we dan ook naar passende huisvesting voor arbeidsmigranten waarbij een voorwaarde is dat de onwenselijke vormen van huisvesting, met name de verkamering in de binnenstad, wordt tegengegaan. Naast arbeidsmigranten heeft Oudewater ook aandacht voor overige aandachtgroepen zoals uittreders uit zorginstellingen, statushouders, Oekraïners, woonwagenbewoners en studenten. Een aantal van deze groepen zullen verplicht gehuisvest moeten worden. In Oudewater zetten we in op voldoende sociale huurwoningen die beschikbaar kunnen worden gesteld om aandachtsgroepen te huisvesten. Daarbij streven we naar een evenwichtige woonomgeving in te richten waarbij aandachtsgroepen worden opgevangen en kunnen landen in onze gemeenschap. Vanwege de verplaatsing van de opvang voor Oekraïners op de huidige woningbouwlocatie Statenland zorgen we voor een alternatieve woonplek.