Ambtelijk advies amendement 11A1 opkoopbescherming.pdf
Tekst van het document
RAADSNOTITIE
Datum
: 12 december 2024
Kenmerk
: toezegging T-935 (eerste deel)
Portefeuillehouder
: Bernadette Schomaker
Opsteller
: Maarten van Vliet
Onderwerp
: ambtelijk advies amendement opkoopbescherming
In het forum ruimte van 10 december is ambtelijk toegezegd met een advies te komen m.b.t. de opkoopbescherming en het daarvoor ingediende amendement. Ambtelijk advies: Amendement opkoopbescherming ontraden, want er wordt weinig effect verwacht van deze maatregel en het voorstel kan vanaf 2026 financieel niet worden gedekt.
1. Is het amendement technisch uitvoerbaar? Het korte antwoord is ja.
•
•
•
Het artikel voor opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening van de gemeente Utrecht is als basis genomen. Daarop zijn enkele aanpassingen gedaan zoals de invoeringsdatum (Utrecht had eerder een opkoopbescherming) en het hanteren van de NHG-norm als grenswaarde voor de opkoopbescherming in plaats van de 60% regel. In Utrecht geldt namelijk de regel dat altijd 60% van de woningen in de bestaande koopvoorraad (gebaseerd op WOZ-waarde) onder de opkoopbescherming moet vallen. Als de gemeente Oudewater deze regel hanteert valt de prijsgrens voor opkoopbescherming hoger uit dan de NHG-grens. Over het algemeen geldt: Hoe hoger de prijsgrens voor de opkoopbescherming, des te moeilijker dit juridisch is te verantwoorden (mocht iemand bijvoorbeeld bezwaar indienen). Dit wordt ook vermeld in de VNG handreiking opkoopbescherming. Met het hanteren van de NHG-grens wordt circa 56% van de koopwoningen in de gemeente Oudewater beschermd (op basis van WOZ-waarde). Deze informatie is opgehaald bij de registratiebeheerder WOZ.
2. Is het amendement praktisch uitvoerbaar en wat kost het? Het is zeer onzeker of het amendement praktisch uitvoerbaar is.
•
•
Er is een bedrag gevraagd m.b.t. het verlenen van vergunningen, toezicht en handhaving op de opkoopbescherming. Het team vergunningen, toezicht en handhaving geeft aan dat budget een begin is, maar dat het in de huidige arbeidsmarkt lastig is geschikt personeel te vinden. Een risico is hier dus dat de gemeente op korte termijn niet in staat is om te handhaven op eventuele zaken m.b.t. opkoopbescherming. Het team heeft op dit moment al capaciteit tekort. De druk op het team vergunningen, toezicht en handhaving wordt steeds groter naar mate meer beleidsinstrumenten worden ingevoerd (aangezien veel beleidsinstrumenten ook een handhavingscomponent hebben). Afhankelijk van de aard en omvang van een handhavingszaak kan hier veel tijd in op gaan.
Toezicht en handhaving zullen de meldingen oppakken en overgaan tot handhaving als blijkt dat sprake is van een overtreding (er is uitgegaan van een kengetal van 10 meldingen/zaken en 10 vergunningsaanvragen voor verhuur per jaar). Hier worden de volgende kosten voor geschat: o
€18.000 per jaar voor handhaving Pagina 1 van 2
o
€21.150 per jaar voor toezicht
o
€3.000 eenmalig voor implementatie van vergunningsproces
o
€3.000 per jaar voor vergunningen
o
€2.000 per jaar (jaarlijks schaarste onderzoek in kadaster transacties)
In totaal komt het neer op €45.150 aan jaarlijks terugkerende kosten en €3.000 eenmalige kosten. De afdeling financiën is gevraagd advies te geven op het voorgestelde budget: Financieel gezien kan het amendement in 2025 incidenteel worden gedekt, omdat in de programmabegroting 75K aan het begrotingssaldo is toegevoegd en de septembercirculaire voor 2025 positief is. Echter, de kosten zijn structureel en de programmabegroting laat vanaf 2026 een aanzienlijk tekort zien, waardoor deze extra kosten niet kunnen worden gedekt.
3. Is de opkoopbescherming effectief? Landelijk zijn veel maatregelen genomen die het verhuren van woningen (financieel) minder aantrekkelijk maken zoals de wet betaalbare huur, wet vaste huurcontracten en wet goed verhuurderschap. Lokaal is ook het paraplubestemmingsplan aangenomen. Hiermee is het verkameren van een woning naar onzelfstandige wooneenheden zonder vergunning verboden. Er ligt ook een landelijk wetsvoorstel om inkomsten uit verhuur zwaarder te belasten (al is er een negatief RvS advies op de wetsvoorstel gegeven). Daarnaast is de overdrachtsbelasting voor starters afgeschaft en biedt de gemeente Oudewater startersleningen aan. In de eerder getoonde kadastercijfers is te zien dat de positie van starters ten opzichte van investeerders sterk is verbeterd. Met deze maatregelen opgesomd is het de vraag wat opkoopbescherming voor ‘extra’ effect heeft. Eerder is gesteld dat 56% van de koop woningen in de gemeente door de opkoopbescherming worden beschermd. Het is belangrijk de nuance te geven dat gemeente onder bepaalde omstandigheden verplicht is een vergunning af te geven voor de verhuur van een woning (VNG handreiking opkoopbescherming):
-
Verhuur aan eerste- en tweedegraads familie (bijv. kinderen, kleinkinderen, (stief)broers en (stief)zussen, zwagers); Als er sprake is van een dubbelbestemming (bijv. als de woning verbonden is aan een winkel- of kantoorpand); Als er sprake is van tijdelijke verhuur onder de leegstandswet (max. 12 maanden en eigenaar gaat woning na afloop weer bewonen); Bestaande panden die worden verhuurd, mogen in verhuurde staat blijven.
4. Is de data waarop het voorstel is gebaseerd betrouwbaar en wat is er gedaan om die data te updaten? Het advies baseert zich op de kadasterdata van de periode 2018-2022. Voor deze periode is vanuit de woningmarktregio U10 een opdracht uitgezet. Aangezien dit niet structureel wordt gedaan is geen recentere data beschikbaar. Daarnaast is er in oktober dit jaar met lokale makelaars gesproken. Zij bevestigen het beeld dat zij op dit moment vrijwel geen beleggers zien op de woningmarkt. Tijdens het forum ruimte zijn twijfels geuit of dit voldoende informatie is om betrouwbare conclusies te trekken. Gezien de enigszins verouderde kadastercijfers zijn die twijfels begrijpelijk. Echter, gezien de signalen van makelaars en de landelijke maatregelen die zijn genomen is de verwachting dat de opkoop niet is toegenomen. Ambtenaren werkzaam voor de woningmarktregio U10 geven noemen het invoeren van opkoopbescherming bovenop eerder genoemde maatregelen ‘mosterd na de maaltijd’. Er is contact geweest met de gemeente Lopik. Zij willen graag een kadasteronderzoek uitzetten om data op te halen m.b.t. opkoopbescherming. Hiervoor wordt een offerte gevraagd om deze opdracht gezamenlijk uit te zetten. De geschatte kosten liggen nu op jaarlijks €2.000.
Pagina 2 van 2