A15.5 Bijlage 4 Intentieovereenkomst - Biedboek De Klepper.pdf

1

BIEDBOEK “DE KLEPPER” KAPELLESTRAAT N° 1-3 OUDEWATER

Biedboek Transformatie De Klepper

Oudewater, 1 december 2022

2

T 035 – 647 08 79 E info@redres.nl

Scan de QR-code en bezoek ook de miniwebsite: www.denieuweklepper.nl Hilversum/ Oudewater december 2022,

De vermelde informatie is van algemene aard en is niet meer dan een uitnodiging om een onherroepelijk bod uit te brengen. Dit document ten behoeve van de verkoop door middel van een vrijwillige gesloten inschrijving/ biedingsprocedure van gebouw De Klepper gelegen aan de Kapellestraat 1-3 te Oudewater en is met grote zorg samengesteld. Desondanks kunnen geen garanties gegeven worden met betrekking tot de volledigheid, juistheid of actualiteit van de verstrekte informatie in dit biedboek. Aan de inhoud van deze informatie kunnen géén rechten worden ontleend.

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

3

Inhoud 1.1. De Klepper: Inleiding en context..................................................................................................... 4 1.2. Informatie en onderzoek................................................................................................................. 7 1.3. Programma van eisen.................................................................................................................... 10 1.4. Inschrijving en selectie .................................................................................................................. 15 1.5. Tot slot ........................................................................................................................................... 18 2. Bijlagen ............................................................................................................................................. 19

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

4

1.1. De Klepper: Inleiding en context Introductie De Klepper is van groot belang voor de Oudewaterse samenleving. Het is een pand met geschiedenis. Als patronaatsgebouw, als bioscoop en als huiskamer voor verenigingen. Het was ook een plek voor feesten, partijen en condoleances. Inwoners van Oudewater hebben een band met De Klepper. Door de jaren heen is de staat van het pand verslechterd en is steeds meer duidelijk geworden dat het pand vernieuwing nodig heeft om voort te blijven bestaan. Al in het coalitieprogramma van 2018 `Voor Oudewater, mèt Oudewater! Voortvarend, verbindend en vernieuwend’ wordt De Klepper benoemd als kans om maatschappelijk vastgoed doelmatig in te zetten. Die ontwikkelingsrichting wordt in het Hoofdlijnenakkoord 2022-2026 voortgezet. De raad van de gemeente Oudewater heeft in februari 2022 op hoofdlijnen het programma voor de nieuwe Klepper vastgesteld. De raad kiest voor een maatschappelijke invulling waar de bibliotheek, loketfuncties en gemeentelijke werkplekken deel van uitmaken, samen met ondersteunende horeca. De nieuwe Klepper moet weer een ontmoetingsplaats worden voor de Oudewaterse samenleving.

Een huiskamer van de stad! Vastgoedbezit is voor de gemeente geen doel op zich en het (her)ontwikkelen van vastgoed behoort niet tot de gemeentelijke kerntaken Daarom is de gemeente van mening dat herbestemming van De Klepper in beginsel overgelaten dient te worden aan een marktpartij.

Ligging en omgeving De Klepper ligt aan de Kapellestraat 1-3 te Oudewater. In het historische stadscentrum, schuin tegenover het stadhuis en in het verlengde van de Visbrug. Het stadscentrum kenmerkt zich door de vele rijksmonumenten. Ook het water is niet weg te denken uit het centrum van Oudewater. Oudewater is immers ontstaan op de plek waar de Hollandse IJssel en de Lange Linschoten elkaar treffen. Oudewater ligt centraal in het Groene Hart op zo’n 35 kilometer van zowel Rotterdam als Utrecht. Sinds 1970 maakt Oudewater deel uit van de provincie Utrecht.

Historie Het pand is in 1916 gebouwd als R.K. Patronaatsgebouw `St. Antonius’. Rooms-katholieke jongens die de basisschool hadden afgerond kregen hier hun middelbaar onderwijs. Omstreeks 1950 was het pand behoorlijk in verval geraakt. De grote zaal werd inmiddels ook buiten de Rooms-Katholieke gemeenschap gebruikt voor vergaderingen. Er was ruimtegebrek en herstelwerkzaamheden waren nodig. Om het ruimtegebrek tegen te gaan is dat jaar Kapellestraat 3 aangekocht door de kerk. In eerste instantie om de vrouwelijke jeugd onder te brengen. In de periode 1951-1956 kwam hier verandering in toen het pand een grootschalige restauratie heeft ondergaan. Kapellestraat 1 en 3 werden samengevoegd. Hierin werd onder andere een filmhuis gevestigd om meer inkomsten te kunnen genereren.

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

5 In de periode 1977-1997 heeft het pand Jeugdcentrum TJOU gehuisvest. In de loop van deze periode zijn er nieuwe aansluitingen gemaakt tussen de Kapellestraat 1 en 3. Dit is bijvoorbeeld terug te zien in de glazen overkapping en de corridor. Na 1997 is Partycentrum De Klepper ontstaan. Het pand wordt dan ingezet voor feesten en partijen, maar behoudt met het podium ook de mogelijkheid om toneelvoorstellingen te houden. De overige ruimten in het pand worden grotendeels verhuurd aan lokale verenigingen. In 2016 is het eigendom van de toenmalige stichting naar de gemeente overgegaan.

Ambitie, streefbeeld en kader De gemeente ambieert het ontwikkelen van een plek waar de Oudewaterse gemeenschap samenkomt. Een brede maatschappelijke functie waarin de bibliotheek, een passende ondersteunende horecagelegenheid en de podiumfunctie als dragers fungeren, maar waar ook maatschappelijke en gemeentelijke dienstverlening plaatsvindt. Daarnaast is er ruimte voor werkplekken voor het gemeentebestuur en de ambtelijke staf. Een belangrijke voorwaarde is dat het ruimtegebruik in De Klepper sterk wordt verbeterd. De huidige indeling van afzonderlijk toegankelijke ruimten met enkelvoudig gebruik moet worden vervangen door een concept waarin meervoudig en flexibel ruimtegebruik het uitgangspunt is en toegankelijkheid van het pand is geborgd. Deze voorwaarden passen bij de kernwaarden die de gemeente ambieert voor de nieuwe Klepper: Ontmoeten, Ontspannen, Ontwikkelen en Ondernemen. Daarbij dient de herbestemming plaats te vinden aan de hand van de thema’s Verbindingskracht, Erfgoedplein, Innovatie en Creatieve leer- / werkplaats. Deze thema’s komen in het onderdeel ‘cultuurhistorie’ nader aan de orde. Het raadsbesluit van februari 2022 vormt het kader voor de herontwikkeling van De Klepper. De gemeenteraad heeft hierin drie richtinggevende keuzes gemaakt: 1.

Scenario 2b (sociaalmaatschappelijke bestemming in combinatie met kantoorfuncties) is het uitgangspunt voor herbestemming van De Klepper. 2. Er wordt ingezet op herontwikkeling van De Klepper door een marktpartij waarbij de herontwikkelingsopgave openbaar en transparant wordt aangeboden. 3. Indien herontwikkeling door een marktpartij niet tot een realiseerbaar (financieel haalbaar) plan leidt zal de gemeente de herontwikkeling van De Klepper zelf ter hand nemen. Met dit biedboek wordt de stap naar de markt gezet. Marktpartijen worden uitgenodigd hun plan en bod in te dienen. Voor wat betreft de (juridische) vorm van uitgifte heeft overdracht van het vol eigendom de voorkeur omdat daarmee maximaal ruimte wordt geboden aan geïnteresseerde partijen om te komen tot een haalbare planontwikkeling. Bovendien past behoud van het eigendom niet in de gemeentelijke visie op de vastgoedportefeuille.

Procedure op hoofdlijnen Doel van dit biedboek is de selectie van een partij die in staat is de herbestemming van De Klepper en de daaropvolgende exploitatie risicodragend op zich te nemen. Met de geselecteerde partij wordt een intentieovereenkomst afgesloten. In die intentieovereenkomst wordt het vervolgproces, dat moet leiden tot een ontwerp en een koopovereenkomst, vastgelegd. De gemeente is niet gehouden om naar aanleiding van de publicatie van dit biedboek met een partij een intentieovereenkomst aan te gaan en behoudt zich het recht voor de herontwikkeling van De Klepper zelf uit te voeren indien de ingediende plannen en/of aanbiedingen naar het oordeel van de gemeente niet realiseerbaar zijn.

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

6 Als leidraad voor deze tenderprocedure is dit biedboek opgesteld. De gemeente Oudewater heeft een aantal wensen op hoofdlijnen vastgelegd in een programma van eisen, opgenomen in dit biedboek. We nodigen de markt uit om op basis van dit programma van eisen een voorstel te doen voor de herontwikkeling van De Klepper. Dit biedboek bevat de daartoe noodzakelijke informatie, de onderdelen waaruit het voorstel dient te bestaan en op welke manier het voorstel wordt beoordeeld.

Tijdlijn De gemeente hanteert onderstaande data als indicatieve leidraad. Publicatie

8 december 2022

Kijkdag / bezichtiging

12 Januari 2023

Uiterlijke datum indienen vragen

17 februari 2023

Beantwoording gestelde vragen

24 februari 2023

Ontvangst plan en bieding

24 maart 2023

Selectie

April 2023

Collegebesluit en intentieovereenkomst

2 mei 2023

Uitwerken VO en DO

Mei - November 2023

Koopovereenkomst

December 2023

Raadsprocedure en definitief besluit

Januari – Februari 2024

Planologische procedure

Maart – Oktober 2024

Notariële overdracht

November 2024

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

7

1.2. Informatie en onderzoek Kadastrale informatie De gemeente Oudewater is sinds 2016 eigenaar van het perceel Oudewater B 5267 met daarop De Klepper. Dit eigendomsrecht omvat het volledige eigendom. Het kadastraal uittreksel vindt u terug in bijlage 1. In bijlage 2 is het eigendomsbewijs opgenomen.

Bouwkundige informatie, installaties en asbest De gemeente beschikt niet over actuele rapportages betreffende de bouwkundige staat, de gebouwinstallaties en de eventuele aanwezigheid van asbest. Als dergelijke rapportages gewenst of vereist zijn ligt de verantwoordelijkheid voor het verkrijgen hiervan bij de ontwikkelende partij.

Ondergrond Bodem Op de locatie van De Klepper heeft in het verleden geen bodemonderzoek plaatsgevonden. Deze informatie is af te lezen uit de geografische bodemkaart van de Omgevingsdienst regio Utrecht. Als een onderzoek gewenst of vereist is liggen de verantwoordelijkheid en het risico hiervoor bij de ontwikkelende partij.

Afbeelding 1. Geografische bodemkaart

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

8

Archeologie De gemeente Oudewater heeft in 2017 een archeologisch bureauonderzoek laten uitvoeren. In dit onderzoek wordt gesteld dat tot op heden nog geen archeologische vondsten zijn gedaan ter hoogte van Kapellestraat 1-3. In de nabije omgeving zijn echter resten bekend uit de 14e eeuw. Er zijn dan ook hoge archeologische verwachtingen voor wat betreft de periode late middeleeuwen B – Nieuwe tijd. Hierbij moet vooral gedacht worden aan resten van nederzettingen of dijklichamen. Bij bodemverstoring tot 30 centimeter onder maaiveld wordt geadviseerd verder onderzoek te doen. De geadviseerde methode is een proefsleuven onderzoek met doorstart naar opgravingen. Het volledige rapport vindt u terug in bijlage 3.

Kabels en leidingen Rondom Kapellestraat 1-3 zijn diverse kabels en leidingen aanwezig. De beheertekeningen hiervan zijn opvraagbaar. Nutspartijen kunnen verlangen dat bij verkoop van het object een zakelijk recht van opstal gevestigd wordt, waarbij de algemene voorwaarden van het betreffende nutsbedrijf van toepassing zullen zijn. De kosten hiervan zijn voor rekening van de ontwikkelende partij.

Bestemmingsplan De Klepper maakt onderdeel uit van bestemmingsplan “Binnenstad” vastgesteld op 8 juni 2006. Het pand heeft de enkelbestemming “horecadoeleinden” en daarnaast dubbelbestemmingen “archeologisch waardevol gebied” en “beschermd stadsgezicht”. Ook de beheersverordening “Oudewater landelijk gebied Hekendorp en Papekop” van 28 september 2017 is van toepassing op De Klepper. Het pand valt binnen het “Besluit-vlak Binnenstad”. Concreet betekent het dat een deel van het door de gemeente gewenste programma niet past binnen deze bestemming. Er zal een planologische procedure moeten worden doorlopen om de omgevingsvergunning bouwen en slopen te verkrijgen. Deze wordt behandeld door de gemeente, maar staat los van de uitgifte. De gemeente zal zich inspannen deze aanvraag zo spoedig mogelijk te behandelen. Hierbij dient verder rekening gehouden te worden met de monumentale status van het pand en de verplichte advisering door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Daarbij geldt de termijn van de uitgebreide procedure van 26 weken.

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

9 Naar verwachting treedt met ingang van 1 juli 2023 de Omgevingswet in werking. Mogelijk heeft dit consequenties voor de te doorlopen planologische procedure. Uitgebreide informatie over het bestemmingsplan kunt u terugvinden op www.ruimtelijkeplannen.nl

Afbeelding 2. Bestemming “Horecadoeleinden”

Monumentale waarde De gemeente Oudewater heeft in 2017 een bouwhistorische verkenning laten uitvoeren. In dit rapport wordt geconcludeerd dat enkel de gevels aan de Kapellestraat en het podium een monumentale waarde hebben. Door meerdere verbouwingen is deze waarde bij de rest van het gebouw beperkt. Het volledige rapport is terug te vinden in bijlage 4. De Klepper (het hoofdgebouw) is aangewezen als rijksmonument. Het pand heeft een grote historische waarde die behouden dient te blijven. Als bijlage 5 is toegevoegd het uittreksel uit het rijksmonumentenregister.

Overige informatie Meetstaat en plattegronden Als separaat document zijn de meetstaten en plattegronden van De Klepper beschikbaar. De metrages zijn gemeten overeenkomstig NEN 2580.

Zakelijke lasten, energielabel Gelet op de beoogde transformatie zijn oude gegevens niet relevant. De functie en bebouwing zullen grotendeels worden gewijzigd waardoor de lasten eveneens zullen wijzigen.

Fotorapportage Als separaat document is een fotorapportage beschikbaar.

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

10

1.3. Programma van eisen Programma De herbestemming van de monumentale Klepper moet leiden tot een eigentijds en duurzaam pand dat functioneert als `Huiskamer van de stad’. Het pand dient culturele, sociaal-maatschappelijke en gemeentelijke functies te huisvesten. Inzet is dat de programmering leidt tot balans tussen ruimtelijke, maatschappelijke en economische belangen.

Eigendom en Exploitatie Het volledige eigendom wordt, na het doorlopen van het verkooptraject, overgedragen aan de ontwikkelende partij. Deze krijgt daarmee de ruimte om de gemaakte plannen tot uitvoering te brengen. Voortbordurend op deze eigendomssituatie is de ontwikkelende partij verantwoordelijk voor de exploitatie van het pand. Dit kan door de ontwikkelende partij zelf worden uitgevoerd, dan wel worden uitbesteed aan een derde (exploiterende) partij. In deze keuze staat de ontwikkelende partij vrij.

Beoogde gebruikers, vierkante meters, voorzieningen Een doordachte mix van functies is van belang om het concept ‘Huiskamer van de stad’ te laten slagen. Zoals eerder in dit biedboek aangehaald is een brede invulling beoogd overeenkomstig het door de gemeenteraad vastgestelde scenario 2b. In dit scenario is plek voor de navolgende functies: a. Bibliotheek b. Horeca c. Grote zaal met podium d. Loket stadsteam en politie e. Loket burgerzaken f. Ruimte voor verenigingen g. Gemeentebestuur en ambtelijke staf In het onderstaande wordt elke functie toegelicht. Als bijlagen 6 en 7 zijn toegevoegd de eerdere door Boei in opdracht van de gemeente gemaakte rapportages. Deze dienen als inspiratie en voorbeeld maar fungeren niet als toetsingskader bij de beoordeling van in te dienen plannen. Deze rapportages geven ook een indicatie voor de benodigde ruimte per functie. Een overzicht hiervan is weergegeven op pagina 9 van bijlage 7. Ad a. Bibliotheek Centraal element in de toekomstige programmering en belangrijke drager voor de nieuwe Klepper is de bibliotheek. Met het onderbrengen van de bibliotheek in de nieuwe Klepper wordt invulling gegeven aan de harde wens om de bibliotheek terug te brengen naar het stadscentrum van Oudewater. Het gebruik als bibliotheek stelt specifieke eisen aan de inrichting van een ruimte.

Hierbij valt te denken aan de indeling, looproutes, een klantenbalie en ruimte voor opslag. In eerdere concept plannen is uitgegaan van een ruimtegebruik van ca. 390 m².

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

11 Een aantal aandachtspunten (niet-limitatief) wordt op voorhand meegegeven: • Toegankelijkheid en routing voor rolstoelen, kinderwagens, boekenkarren; • Positionering van doelgroepen (bijvoorbeeld jongste jeugd) ten opzichte van horeca / bar; • Afbakening dan wel synergie tussen klantenservicebalie en horeca / bar; • Bevoorradingsroute van buiten; • Interne routing en verwerking van vervoerskratten en materialen; • Kansen en/of beperkingen gecombineerd gebruik van de grote zaal; • Mogelijkheden voor ontvangst van groepen; • De locatie van werk-, studie- en stilteplekken; • Mogelijkheden voor presentatie en expositie. Een vertegenwoordiging van de bibliotheek wordt als belangrijke beoogde gebruiker betrokken bij de beoordeling van de in te dienen plannen. Ad b. Horeca De horecagelegenheid is een onmisbare schakel in de vernieuwde klepper. Er dient een verbinding gelegd te worden met de bibliotheek zodat hier een wisselwerking ontstaat. Logische positionering van werk- en studieplekken is van belang. Het horecaconcept moet traffic opleveren; het wordt een ontmoetingsplek voor inwoners en bezoekers van Oudewater. Verstrekking van maaltijden is toegestaan. Ad c. Grote zaal met podium De grote zaal blijft behouden in de nieuwe Klepper.

Dit is niet alleen van belang vanwege de rijksmonumentale bescherming van onder andere het podium maar ook om recht te doen aan de historische betekenis van deze (feest)zaal voor de lokale bevolking. Het gebruik van de grote zaal voor theater- en toneelvoorstellingen en voor andere lokale feestelijkheden (zoals carnaval) ligt voor de hand. Uiteraard is er grote verwevenheid in de exploitatie van de grote zaal en de horeca, maar ook het eventuele medegebruik door en voor de bibliotheek vraagt om creatieve en praktisch uitvoerbare oplossingen. Ad d. Loket Stadsteam en Politie Voor het gebruik door het stadsteam, de eerstelijnsvoorziening voor hulpvragen op sociaalmaatschappelijk gebied, is een programma van eisen bekend. Deze is onder bijlage 8 terug te vinden. De Politie heeft in Oudewater een “Politiepost klein”. Dit wil zeggen dat de Politie op deze locatie niet frequent aanwezig is, maar dat er wel werkruimte dient te zijn voor 2 á 3 wijkagenten. Ca. 50 m² voldoet en er dient gebruik te kunnen worden gemaakt van algemene vergaderruimtes, een pantry en sanitaire voorzieningen. Ad e. Loket burgerzaken Voor het te realiseren loket Burgerzaken is – vanwege de wettelijke eisen t.a.v. beveiliging en privacy - een concreet programma van eisen beschikbaar, toegevoegd als bijlage 9. Ad f.

Verenigingsruimten Ook in de getransformeerde Klepper is het bieden voor ruimte aan plaatselijke verenigingen een wens. Anders dan nu het geval is zullen dit geen afzonderlijke ruimtes per vereniging worden. De gemeente kiest hier voor multifunctionele ruimtes die door de verschillende verenigingen gedeeld kunnen worden. In geen van deze ruimtes wordt een eigen bar toegestaan en er is geen exclusief gebruik. Wel dient er opbergruimte beschikbaar te zijn. Voor wat betreft de toedeling van deze ruimtes is het geen vanzelfsprekendheid dat de huidige gebruikers terugkomen.

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

12 Ad g. Gemeentebestuur en ambtelijke staf In beginsel dient binnen De Klepper ruimte beschikbaar te zijn voor gebruik door het gemeentebestuur. Daarbij moet worden gedacht aan werkplekken voor de burgemeester, gemeentesecretaris, drie wethouders en de griffier. Daarnaast is vergaderruimte nodig voor de collegevergaderingen en zijn spreekruimten nodig voor de individuele leden van het gemeentebestuur. Ook is een aantal werkplekken benodigd voor de ambtelijke staf. De huisvestingsbehoefte voor bestuur en ambtelijke staf kan op flexibele wijze worden vorm gegeven. Algemene opmerking Belangrijk voor het welslagen van de maatschappelijke herbestemming van De Klepper is slim en efficiënt gebruik van de in het pand beschikbare ruimte. Gecombineerd gebruik van spreekruimten en werkplekken door de gebruikers van het gebouw ligt voor de hand net als het gecombineerde gebruik van ontvangst- en klantenservicebalies. Desondanks wordt onderkend dat sprake is van een ambitieus programma, gelet op de beschikbare oppervlakte en uitdagingen op onder andere bouwkundig en installatietechnisch vlak. Indien sprake zou moeten zijn van een prioritering van te huisvesten functies geldt de hiervoor gehanteerde volgorde.

Cultuurhistorie De cultuurhistorische waarde betreft volgens de bouwhistorische verkenning op materieel gebied vooral de voorgevel van het pand en het podium. Deze onderdelen zijn monumentaal en dienen bewaard te blijven. Op immaterieel gebied zijn er drie thema’s van toepassing op de herbestemming van De Klepper. Verbindingskracht, erfgoedplein en innovatieve & recreatieve werkplaats kennen alle drie een verwijzing naar het verleden van Oudewater. Deze elementen staan ook in de toekomst centraal. Verbindingskracht staat voor de verbondenheid die zowel de stad als het patronaatsgebouw kende door “touw en water”. In de 750-jarige geschiedenis van Oudewater zijn dit twee belangrijke bindende factoren die moet worden doorgeven naar toekomstige generaties. Met het erfgoedplein wordt gedoeld op het plein voor De Klepper. Hier zijn naast De Klepper het oude stadhuis en de Visbrug aan gelegen. Door De Klepper een open en levendig karakter te geven zal dit plein en daarmee de stedelijke kwaliteit van Oudewater versterkt worden. Net zoals vroeger moet het uitwisselen van informatie en kennis weer centraal komen te staan in De Klepper. De bibliotheek “nieuwe stijl” zal hierin de drager zijn. Het actieve en ondernemende klimaat in Oudewater kan hierdoor groeien.

Duurzaamheid en toegankelijkheid De gemeente Oudewater conformeert zich aan het klimaatakkoord. Dit betekent dat panden per 2050 klimaatneutraal dienen te zijn. Omdat De Klepper na de herbestemming gedurende lange tijd geen renovatie zal ondergaan wenst de gemeente hier een hoog doel te stellen. Volledig gasloos is het streven. Het pand kent in de huidige situatie grote interne hoogteverschillen. De nieuwe Klepper dient voor iedereen volledig toegankelijk te zijn. Rolstoeltoegankelijkheid is een vereiste. Ook dient er rekening gehouden te worden met genderneutraliteit. Denk hierbij vooral aan de toiletten.

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

13

Parkeren De gemeenteraad heeft in 2021 de nota parkeernormen 2021 vastgesteld. Deze is als bijlage terug te vinden bij dit biedboek (bijlage 10). De precieze parkeerbehoefte is afhankelijk van de uiteindelijke invulling van het pand. Mocht deze invulling er een zijn waarvoor meer parkeerplaatsen nodig zijn dan voor het huidige gebruik dan is sprake van saldering waarbij voor een eventueel resterend tekort een storting plaatsvindt in het parkeerfonds.

Contractuele uitwerking Doel van dit biedboek is de selectie van een partij die in staat is de herbestemming van De Klepper en de daaropvolgende exploitatie risicodragend op zich te nemen. Met de geselecteerde partij wordt een intentieovereenkomst afgesloten. In die intentieovereenkomst wordt het vervolgproces, dat moet leiden tot een ontwerp en een koopovereenkomst, vastgelegd. In de intentieovereenkomst wordt vastgelegd hoe en onder welke voorwaarden de geselecteerde partij het plan verder uitwerkt en hoe partijen beogen te komen tot een koopovereenkomst. In de te zijner tijd te sluiten koopovereenkomst worden afspraken gemaakt over tenminste de volgende aspecten: • •

• • • • • • • • •

De verkoop van het vol eigendom, leeg en ontruimd en in de huidige staat; Het doen van onderzoek naar in ieder geval bouwkundige staat, asbest, installaties, bodemgesteldheid, bodemverontreiniging, archeologie, kabels en leidingen voor rekening en risico van koper; De realisatie van het programma voor rekening en risico van de koper; Het te hanteren tijdpad; De wijze van exploitatie door of onder verantwoordelijkheid van de koper; De borging van de cultuurhistorische waarde door de koper; De door de gemeente te verstrekken huurgarantie; Het gebruik van ruimte ten behoeve van de bibliotheek en andere gebruikers en de financiering daarvan; De (betaling van de) koopsom en het fiscale regime; Het moment van levering na onherroepelijke omgevingsvergunning; De ontbindende danwel opschortende voorwaarden.

Huurgarantie De gemeente is bereid in de koopovereenkomst een huurgarantie overeen te komen. Deze huurgarantie houdt in dat de gemeente de ruimten benodigd voor de bestuurlijke en ambtelijke huisvesting en ook voor de publieke dienstverlening tegen een marktconform tarief kan huren voor een periode die in uw bieding naar voren dient te komen. Daarbij geldt een ondergrens van 10 jaar, met daarna een optie tot verlenging met tijdsblokken van steeds 5 jaar waarbij opzegging tegen het einde van een tijdvak mogelijk is met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 18 maanden. Een eventuele huurovereenkomst zal volgens ROZ model zijn.

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

14

Optimalisatie voorstel De gemeente Oudewater streeft naar een haalbare herontwikkeling door een marktpartij. Daarom bestaat voor geïnteresseerde partijen de gelegenheid voorstellen tot optimalisatie te doen met als doel versterking van de businesscase. Deze optimalisatievoorstellen kunnen betrekking hebben op: • • • •

Het combineren van de exploitatie van de nieuwe Klepper en de exploitatie van het Stadhuis*, bijvoorbeeld op het vlak van (flexibel) ruimtegebruik, horeca en catering; Het combineren van functies binnen de nieuwe Klepper om te komen tot efficiënt ruimtegebruik (flexibel en meervoudig ruimtegebruik); Het toepassen van innovatieve oplossingen voor klimaatbeheersing, daglichttoetreding en gebouwtoegankelijkheid; Het wijzigen van de bouwmassa, voor zover monumentale waarden niet worden aangetast.

*Het Stadhuis aan de Visbrug 1 te Oudewater dateert uit 1588, is rijksmonument en heeft een vloeroppervlak van ca. 388 m². Het Stadhuis wordt momenteel gebruikt voor bestuurlijke en ceremoniële bijeenkomsten van de gemeente, als trouwlocatie en als stadsmuseum.

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

15

1.4. Inschrijving en selectie Beschrijving proces Het proces zal bestaan uit een inschrijvings- en een selectiefase. De inschrijvingsfase zal grotendeels in samenwerking met Redres de Bouwkunstmakelaar plaatsvinden. Geïnteresseerde partijen krijgen in deze fase de mogelijkheid hun interesse kenbaar te maken en na een kijkmoment hun plan voor herbestemming van De Klepper in te dienen. In de selectiefase beoordeelt de gemeente de ontvangen plannen en wordt bepaald welk plan de voorkeur geniet. Na besluitvorming door het college van burgemeester en wethouders wordt met de geselecteerde partij een intentieovereenkomst gesloten. Het staat het college vrij om te besluiten met geen enkele partij een intentieovereenkomst aan te gaan. Alvorens partijen hun interesse kenbaar maken is er de gelegenheid De Klepper te bezoeken. Dit bezoek zal plaatsvinden op een nader af te stemmen datum en tijdstip. Aanmelding hiervoor verloopt via Redres. Vragen dienen vervolgens ontvangen te zijn vóór de in de planning genoemde datum en tijd. Deze vragen mogen gericht worden aan info@redres.nl. Vragen die later ontvangen worden, worden niet in behandeling genomen. Ingediende vragen en antwoorden worden anoniem gepubliceerd op de datum zoals vermeld in de planning.

Vragen die ertoe strekken om min of meer concrete plannen of ideeën te toetsen aan de in deze selectieleidraad aangegeven kaders voor herbestemming worden terzijde gelegd. Contact over alle vragen, klachten en opmerkingen in het kader van deze procedure kunnen eveneens worden gesteld aan verkopend makelaar.

Aanmelding en bijbehorende stukken Aanmeldingen dienen vóór de in de planning aangegeven datum en tijdstip ontvangen te zijn. Aanmeldingen die onvolledig en/of te laat zijn of anderszins niet voldoen aan de gestelde eisen worden niet in behandeling genomen. De aanmelding dient per e-mail te worden verzonden aan info@redres.nl met in de titel de vermelding ‘Inschrijving De Klepper’. De ontvangst van een aanmelding wordt bevestigd door verzending van een ontvangstbevestiging per e-mail. Bij de aanmelding dienen de volgende documenten in elk geval te worden aangeleverd: - Aanmeldformulier (bijlage 11) - Biedingsformulier (bijlage 12) - Uittreksel KvK en UBO’s - Beschrijving achtergrond aanmelder (bijlage 13) - Planbeschrijving* - Bieding**

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

16 *In de planbeschrijving omschrijft u: • de inhoud van het plan; • hoe het plan voldoet aan de gemeentelijke ambities; • hoe wordt omgegaan met de cultuurhistorische waarde van het pand en de plek; • hoe in samenwerking met de beoogde gebruikers tot een flexibel, meervoudig, efficiënt en betaalbaar ruimtegebruik in het pand wordt gekomen; • op welke wijze de ambities qua duurzaamheid en gebouwtoegankelijkheid worden gerealiseerd; • wat het beoogde niveau van oplevering / afwerking is en met welke demarcatie ten opzichte van de beoogde gebruikers rekening is gehouden; • op welke wijze de exploitatie wordt vormgegeven en welke derden daarbij eventueel worden ingeschakeld; • eventuele voorstellen tot optimalisatie; • de businesscase met beschrijving van de investeringsraming op hoofdlijnen, de wijze van financiering daarvan en de exploitatieraming; • met welke tijdplanning rekening is gehouden; • welke eventuele voorbehouden gelden. ** In het bod beschrijft u: • de geboden koopsom.

Selectiecriteria en weging De inschrijvingen worden beoordeeld op een combinatie van het ingediende herontwikkelings/herbestemmingsplan en de daarbij behorende bieding. Als een inschrijvende partij ook een voorstel tot optimalisatie doet bestaat de mogelijkheid om twee separate plannen en twee separate biedingen in te dienen, zonder en met optimalisatie. Deze inschrijvingen worden dan separaat beoordeeld. Ten aanzien van de inschrijving gelden drie ontvankelijkheidseisen: 1. Alle in paragraaf 1.4 genoemde formulieren en verklaringen zijn ingediend en rechtsgeldig ondertekend. 2. De inschrijvende partij voldoet met het plan tenminste aan het programma zoals bedoeld in de categorieën a tot en met e van paragraaf 1.3. Dat betekent dat het plan tenminste moet voorzien in realisatie en exploitatie van bibliotheek, horeca, grote zaal met podium, loket stadsteam en politie en loket burgerzaken. 3. De inschrijvende partij voldoet met het plan tenminste aan de cultuurhistorische basisvereisten, namelijk behoud van voorgevel en podium en gratis openstelling bij Open Monumentendag en op andere bijzondere momenten. Indien niet voldaan wordt aan deze drie eisen is het plan niet ontvankelijk en wordt de inschrijving buiten behandeling gelaten (knock-out criterium).

Vervolgens vindt de beoordeling plaats op basis van de volgende onderdelen: Onderdeel Ambitie Bij de beoordeling van dit onderdeel zijn onder andere de volgende aspecten van belang: - In hoeverre worden de gemeentelijke ambities ingewilligd? - Komt de ontwikkelaar tot een plan dat zowel flexibiliteit, meervoudigheid, efficiëntie en betaalbaarheid borgt? Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

Maximaal aantal punten 40

17 - Hoe wordt het erfgoed benut en versterkt? - Welke duurzaamheids- en toegankelijkheidsmaatregelen worden genomen? Exploitatie - Voor welk(e) exploitatiemodel(len) wordt gekozen en wat is de beoogde financiële rol van de gemeente daarin? - Wordt de lokale bevolking of lokale partijen betrokken bij de transformatie of bij de exploitatie? - Welke rol hebben gebruikers bij de planvorming en in de exploitatiefase? Bod Bij de beoordeling van dit onderdeel zijn onder andere de volgende aspecten van belang: - Wat is de hoogte van het bod? - Welke voorbehouden worden aan dat bod gekoppeld? - Van welke bouwkundige kwaliteit is de geplande renovatie/transformatie en van welke kwaliteit is het afwerkingsniveau? - Is het plan qua logistiek en planning realistisch en uitvoerbaar? - Kan de ontwikkelende partij bogen op succesvolle ervaring met vergelijkbare projecten? Totaal maximaal aantal punten

40

20

100

Voor alle hiervoor genoemde onderdelen worden punten toegekend tot een maximum van 100. De inschrijving met het hoogste aantal punten eindigt als eerste; de inschrijving met het daaropvolgende aantal punten eindigt als tweede, enzovoort.

Selectiecommissie De beoordeling vindt plaats door een (advies)commissie met de volgende samenstelling: • Teamleider vastgoed (gemeenten Woerden en Oudewater – voorzitter) • Adviseur team financiën (idem) • Adviseur namens sociaal domein (idem) • Adviseur namens kcc/loket burgerzaken (idem) • Adviseur namens Redres • Adviseur namens de bibliotheek Inschrijvende partijen, mits ontvankelijk, worden in staat gesteld hun plan toe te lichten ten overstaan van de commissie en eventuele vragen van de commissie te beantwoorden. Bij deze presentatie zijn ook de meest betrokken leden van het college van burgemeester en wethouders aanwezig. De commissie brengt vervolgens advies uit aan het college en plaatst daarbij de inschrijvingen in een volgorde van voorkeur, overeenkomstig de uitkomst van de puntentoekenning. De commissie kan concluderen dat geen van de inschrijvingen voldoet aan de uitgangspunten van dit biedboek en kan adviseren met geen van de inschrijvende partijen een intentieovereenkomst aan te gaan. Het college van burgemeester en wethouders besluit over de inschrijvingen. Tegen dit besluit staat geen bezwaar open. De gemeente is niet gehouden om naar aanleiding van de publicatie van dit biedboek met een partij een intentieovereenkomst aan te gaan.

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

18

1.5. Tot slot Contractgegevens De inschrijvingsprocedure wordt begeleid door: Redres de Bouwkunstmakelaar t.a.v. de heer J.W. (Jan-Willem) Andriessen Witte Kruislaan 6 1217 AP Hilversum Telefoon: 035 – 647 08 78 Email: info@redres.nl

Vertrouwelijkheid De door inschrijvende partijen ingediende plannen en biedingen en onderliggende stukken worden eigendom van de gemeente Oudewater. Van de ingediende plannen wordt een samenvatting openbaar gemaakt; de biedingen en onderliggende financiële stukken worden niet openbaar gemaakt, met uitzondering van informatie die eventueel noodzakelijk is voor de bestuurlijke besluitvorming.

Vergoeding Aan inschrijvende partijen wordt geen vergoeding verstrekt.

Disclaimer Dit document is met grote zorg samengesteld. Desondanks kunnen geen garanties gegeven worden met betrekking tot de volledigheid, juistheid of actualiteit van de verstrekte informatie in deze prospectus. De vermelde informatie is van algemene aard en is niet meer dan een uitnodiging om een onherroepelijk bod uit te brengen. Aan de inhoud van deze informatie kunnen géén rechten worden ontleend. Dit biedboek is door Redres de Erfgoedexpert BV opgesteld in opdracht van de verkoper. De informatieverschaffing, bemiddeling, verkoop en de verdere afwikkeling geschieden onder verantwoordelijkheid van de verkoper. Tenzij anders vermeld, geldt dat de presentatie is samengesteld op basis van gegevens die van de eigenaar/ verkoper is verkregen. De makelaar aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Bieders hebben hiervoor een eigen onderzoekplicht. Om die reden stelt verkoper Bieder in de gelegenheid het gekochte vóór de koop, eventueel met door Bieder ingeschakelde deskundige(n), te bezichtigen. Vóór de levering biedt verkoper dezelfde gelegenheid. Deze onderzoekplicht van Bieder geldt ook voor de regelgeving van de overheid met betrekking tot het gebruik en de mogelijkheden van het gekochte. Oudewater / Hilversum, december 2022

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

19

2. Bijlagen 1. Kadastraal uittreksel met kaart 2. Eigendomsbewijs 3. Archeologisch bureauonderzoek 4. Bouwhistorische verkenning 5. Rijksmonumentomschrijving 6. BOEI eerste rapportage 7. BOEI tweede rapportage 8. Programma van eisen burgerzaken 9. Nota Parkeernormen 2021 Oudewater 10. Programma van eisen Stadsteam 11. Aanmeldformulier 12. Biedingsformulier 13. Beschrijving achtergrond aanmelder

Biedboek De Klepper Oudewater, 1 december 2022.

Bijlage 1: Eigendomsinformatie en kadastrale kaart BETREFT

Oudewater B 5267 UW REFERENTIE

FK/ GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

19-08-2022 - 09:29

S11134313991

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

18-08-2022 - 14:59

18-08-2022 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Oudewater B 5267 Kadastrale objectidentificatie : 027920526770000

Locaties Kapellestraat 1

3421 CT Oudewater Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen Verblijfsobject ID: 0589010000263972

KAPELLESTR 3 3421 CT OUDEWATER Kapellestraat 1 A 3421 CT Oudewater Verblijfsobject ID: 0589010000259250

Kapellestraat 1 B 3421 CT Oudewater Verblijfsobject ID: 0589010000259252

Kapellestraat 1 C 3421 CT Oudewater Verblijfsobject ID: 0589010000262634

Kapellestraat 1 D 3421 CT Oudewater Verblijfsobject ID: 0589010000264644

Kadastrale grootte 810 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 119697 - 448341 Omschrijving Cultuur

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Huisvestingswet 2014: Vaststelling huisvestingsverordening inzake vergunningenstelsel Basisregistratie Kadaster splitsing Betrokken (rechts)persoon Gemeente Oudewater Afkomstig uit stuk Hyp4 81048/00182

Ingeschreven op 19-04-2021 om 11:13

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Overig stuk Hyp4 83642/00046

Beperking op basis van een overheidsbesluit (handhaving)

Ingeschreven op 15-02-2022 om 14:14

BETREFT

Oudewater B 5267 UW REFERENTIE

FK/ GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

19-08-2022 - 09:29

S11134313991

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

18-08-2022 - 14:59

18-08-2022 - 14:59

BLAD

2 van 2

Publiekrechtelijke beperking Erfgoedwet: Afschrift van een inschrijving door minister OCW Basisregistratie Kadaster Betrokken (rechts)persoon De Staat (Onderwijs, Cultuur en Wetenschap) Vermeld in stuk Hyp4 72869/00136

Ingeschreven op 29-03-2018 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Afkomstig uit stuk Hyp4 82836/00105

Ingeschreven op 22-11-2021 om 09:00

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging)

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 67954/72

Hyp4 3194/6 Utrecht Aanvullend stuk Hyp4 68014/67

Ingeschreven op 22-03-2016 om 09:00 Ingeschreven op 01-09-1976 Ingeschreven op 01-04-2016 om 11:21

Is aanvulling op Hyp4 67954/72

Naam gerechtigde Gemeente Oudewater Adres Waardsedijk 219

3421 NE OUDEWATER Statutaire zetel OUDEWATER KvK-nummer 53878388 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

Kadastrale kaart

Uw referentie: FK/

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 500

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Oudewater B 5267

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 19 augustus 2022 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

Bijlage 2: Akten

Blad 1 van 9

-1-

AKTE VAN LEVERING (APPARTEMENTSRECHT) (met tenietgaan van de opstalrechten en de na uitgifte opstal ontstane splitsing in appartementsrechten)

Heden, eenentwintig maart tweeduizend zestien, verschenen voor mij, mr. Andries Jan Willem Kuiper, notaris te Oudewater: 1. A. de heer Gerard TRIJSSENAAR, (Nederlands Rijbewijs met nummer 4439734108, afgegeven te Oudewater op veertien juni tweeduizend zeven), geboren te Zeist op eenentwintig december negentienhonderdzevenenveertig, wonende te Hekendorperweg 16, 3421 VL Oudewater, gehuwd, B. mevrouw Jantina Willemiena DE KONING, (Nederlands Rijbewijs met nummer 4414477803, afgegeven te Oudewater op vier augustus tweeduizend elf), geboren te Schiedam op één mei negentienhonderdtweeënvijftig, wonende te Lijnbaan 34, 3421 JH Oudewater, thans ongehuwd en niet geregistreerd als partner, te dezen handelend in hun hoedanigheid van penningmeester respectievelijk secretaris van de stichting: STICHTING DE KLEPPER SOCIAAL CULTUREEL CENTRUM OUDEWATER, statutair gevestigd te Oudewater, feitelijk gevestigd Kapellestraat 1, 3421 CT Oudewater, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 41177075, STICHTING DE KLEPPER SOCIAAL CULTUREEL CENTRUM OUDEWATER, hierna te noemen: "de stichting", de stichting daarbij voorts handelend als rechtsopvolger krachtens juridische fusie van de voormalige stichting: STICHTING ACCOMMODATIE BEHEER OUDEWATER, destijds statutair gevestigd te Oudewater, feitelijk gevestigd Donkere Gaard 20, 3421 AT Oudewater, destijds ingeschreven in

het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 30183544, welke fusie heeft plaatsgevonden bij akte op twintig november tweeduizend twaalf verleden voor mr. M.G. Biemans-van Donkelaar, destijds notaris te Oudewater en welke fusie niet is ingeschreven ten Kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers; STICHTING DE KLEPPER SOCIAAL CULTUREEL CENTRUM OUDEWATER hierna te noemen "verkoper"; en 2. de heer Pieter VERHOEVE, geboren te Dordrecht op zevenentwintig juli negentienhonderdeenentachtig, wonende te Zuid-Linschoterzandweg 78 A, 3425 EP Snelrewaard, gemeente Oudewater, (identiteitskaart met nummer IP1H16301, afgegeven te Oudewater op achtentwintig juli tweeduizend veertien), gehuwd, te dezen handelend in zijn hoedanigheid van burgemeester van de

Onroerende Zaken Hyp4 : 67954/72 22-03-2016 09:00

-2-

publiekrechtelijke rechtspersoon: GEMEENTE OUDEWATER, statutair gevestigd te Oudewater, feitelijk gevestigd Waardsedijk 219, 3421 NE Oudewater, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 53878388, en voorts handelend ter uitvoering van het besluit van Burgemeester en Wethouders van vijftien december tweeduizend vijftien, van welk besluit een kopie aan deze akte wordt gehecht, en als zodanig de gemeente Oudewater ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigende, GEMEENTE OUDEWATER hierna te noemen "koper". De verschenen personen verklaarden: KOOP Verkoper en koper hebben in de maand december tweeduizend vijftien mondeling een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de hierna te vermelden registergoederen, gemelde koopovereenkomst wordt hierna aangeduid met "het koopcontract". LEVERING Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper bij deze aan koper, die bij deze aanvaardt. OMSCHRIJVING REGISTERGOEDEREN a.

het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de grote zaal met vide, garderobe, berging, sociëteit en verder aanbehoren, gelegen te 3421 CT Oudewater, Kapellestraat 1, 3, kadastraal bekend gemeente Oudewater, sectie B, complexaanduiding 6565, appartementsindex 1, uitmakende het een/derde (1/3e) onverdeeld aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het gebouw met ondergrond en verder aanbehoren, plaatselijk bekend Kapellestraat 1, 3 te Oudewater, ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend gemeente Oudewater, sectie B nummer 6565, groot acht are en tien centiare (8 a 10 ca), en b. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de verenigingsruimten met aanbehoren, gelegen te 3421 CT Oudewater, Kapellestraat 1, 3, kadastraal bekend gemeente Oudewater, sectie B, complexaanduiding 6565, appartementsindex 2, uitmakende het twee/derde (2/3e) onverdeeld aandeel in de hiervoor onder a. gemelde gemeenschap, blijkens aantekening op de kadastrale uittreksels is met betrekking tot Publiekrechtelijke Beperkingen aangetekend: Besluit op basis van monumentenwet 1988, betrokken bestuursorgaan: De Staat (Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen) ontleend aan: HYP4 12273/1 reeks Utrecht d.d. 16-10-2001; hierna aangeduid met "het verkochte" en/of "het appartementsrecht".

KOOPPRIJS VERKOCHTE De koopprijs bedraagt voor het verkochte een euro (€ 1,00). OMZETBELASTING Over de koopprijs is geen omzetbelasting verschuldigd. OVERDRACHTSBELASTING

-3-

De comparant sub 2, handelend als gemeld, doet hierbij namens de gemeente een beroep op artikel 15 lid 1 letter c van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. KWIJTING Koper heeft de koopprijs voldaan door betaling in contanten aan de verkoper ten tijde van de ondertekening van deze akte van levering. Verkoper kwiteert koper voor die betaling. VOORGAANDE VERKRIJGINGEN Het appartementsrecht onder a. werd aan STICHTING ACCOMMODATIE BEHEER OUDEWATER geleverd door inschrijving ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Utrecht op negentien november tweeduizend twee in het register hypotheken nummer 4, deel 12917 nummer 26, van een akte van levering – houdende kwijting voor de koopsom – op achttien november tweeduizend twee verleden voor mr. M.G. Biemans-van Donkelaar, destijds notaris te Oudewater, mede in verband met voornoemde akte van juridische fusie, op twintig november tweeduizend twaalf verleden voor voornoemde notaris Biemans-van Donkelaar, van welke akte geen afschrift werd ingeschreven ten Kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers. Het appartementsrecht onder b. werd oorspronkelijk aan verkoper, destijds nog genaamd: STICHTING SOCIAAL CULTUREEL CENTRUM OUDEWATER, als opstalrecht geleverd bij akte op zevenentwintig augustus negentienhonderd zesenzeventig verleden voor A.

Pak, destijds notaris te Oudewater, bij afschrift overgeschreven ten hypotheekkantore te Utrecht op één september negentienhonderdzesenzeventig in deel 3194 nummer 6, in welke akte partijen afstand hebben gedaan van het recht om ontbinding van de overeenkomst te vorderen op grond van het bepaalde in de artikelen 1302 en 1303 van het (oud) Burgerlijk Wetboek. De naam van verkoper werd gewijzigd bij akte van statutenwijziging op eenendertig december tweeduizend twaalf verleden voor voornoemde notaris Biemans-van Donkelaar. Blijkens een akte van splitsing in appartementsrechten, op achttien november tweeduizend twee verleden voor voornoemde notaris Biemans-van Donkelaar is het opstalrecht gesplitst in de appartementsrechten onder a en b genoemd. Een afschrift van gemelde akte van splitsing is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Utrecht op negentien november tweeduizend twee in het register hypotheken nummer 4, deel 12917 nummer 27. TENIETGAAN SPLITSING IN APPARTEMENTEN EN OPSTALRECHTEN Door de levering van het verkochte aan de koper, tevens zijnde de grondeigenaar, gaan zowel de verkochte appartementsrechten als het daaraan ten grondslag liggende opstalrecht hierbij teniet.

Koper verzoekt de Bewaarder van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers het grondperceel weer uitsluitend en volledig op naam van de gemeente Oudewater te stellen. BEPALINGEN KOOPOVEREENKOMST Voor zover daarvan in deze akte niet uitdrukkelijk is afgeweken, zijn op de koop en de

-4-

levering van toepassing de bepalingen vermeld in het koopcontract, waaronder: Artikel 1 Kosten De kosten wegens de levering en overdracht van het verkochte zijn voor rekening van koper. Artikel 2 Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat. 1. Verkoper levert aan koper appartementsrechten die: a. onvoorwaardelijk is en niet is onderworpen aan inkorting, ontbinding of aan welke vernietiging dan ook; b. niet bezwaard is met beslagen of rechten van hypotheken of inschrijvingen daarvan, dan wel met andere beperkte rechten, behoudens het: - op het verkochte onder a thans nog ingeschreven hypotheekrecht ten behoeve van: 1. de naamloze vennootschap: Rabohypotheekbank N.V., gevestigd te Amsterdam en 2.

de coöperatie: Coöperatieve Rabobank U.A., gevestigd te Amsterdam, zulks blijkens een akte van hypotheekstelling, op achttien november tweeduizend twee verleden voor voornoemde notaris Biemans-van Donkelaar, uit kracht van welke akte inschrijving werd genomen ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Utrecht op negentien november tweeduizend twee in het register hypotheken nummer 3, deel 13772 nummer 94; - op het verkochte onder b thans nog ingeschreven hypotheekrecht ten behoeve van voornoemde coöperatie: Coöperatieve Rabobank U.A., zulks blijkens een akte van schuldbekentenis met hypotheekstelling, op zevenentwintig augustus negentienhonderdzesenzeventig verleden voor voornoemde notaris Pak, uit kracht van welke akte inschrijving werd genomen ten hypotheekkantore te Utrecht op één september negentienhonderdzesenzeventig in deel 2012 nummer 104; blijkens een aan deze akte gehechte volmacht tot algehele doorhaling heeft de Rabobank te kennen gegeven dat zij geen vordering meer heeft uit hoofde van de hiervoor genoemde inschrijvingen; krachtens de inschrijving van deze akte zullen de beide hypothecaire inschrijvingen eveneens tenietgaan; c. niet bezwaard is met kwalitatieve verplichtingen; d. niet belast is met andere bijzondere lasten en beperkingen, behoudens de in deze akte vermelde. 2.

De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte dient heden plaats te vinden, in verhuurde staat zoals aan partijen bekend en niet ontruimd en verder in de feitelijke staat waarin het verkochte zich op heden bevindt, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper en behoudens normale slijtage, niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich bevond bij het tot stand komen van de koop.

-5-

Artikel 3 Baten en lasten, risico. Met ingang van heden komen de baten aan koper ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van het verkochte. Artikel 4 Titelbewijzen en bescheiden. De op het verkochte betrekking hebbende titelbewijzen en bescheiden als bedoeld in artikel 7:9 van het Burgerlijk Wetboek zijn, indien en voor zover verkoper deze in zijn bezit had, aan koper afgegeven. Artikel 5 Aanspraken. Voor zover de levering daarvan niet reeds heeft plaatsgehad, levert verkoper bij deze aan koper, die aanvaardt, alle in het koopcontract bedoelde aanspraken die verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van derden, waaronder begrepen architecten, constructeurs, bouwers, aannemers, onderaannemers, installateurs en/of leveranciers van het verkochte, of gedeelte(n) daarin/daarvan, alsmede de rechten uit eventuele premieregelingen, garantieregelingen en garantiecertificaten, alles voor zover deze regelingen overdraagbaar zijn en zonder dat verkoper tot enige vrijwaring gehouden is. Koper is thans bevoegd om de overdracht van de betreffende rechten te bewerkstelligen door mededeling te doen aan de personen jegens wie die rechten kunnen worden uitgeoefend. Artikel 6 Aanvaarding bijzondere lasten en beperkingen.

Koper aanvaardt uitdrukkelijk de hierna in deze akte vermelde bijzondere lasten en beperkingen, alsmede die bijzondere lasten en beperkingen die voortvloeien uit feiten die aan hem bekend zijn of aan hem bekend hadden kunnen zijn uit eigen onderzoek, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van hem verlangd mag worden. GARANTIES VAN VERKOPER Artikel 5 Verkoper garandeert het navolgende: a. verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte; b. voor zover aan verkoper bekend zijn er geen feiten die erop wijzen dat het verkochte enige verontreiniging – waaronder asbest – bevat die ten nadele strekt van het hiervoor omschreven voorgenomen gebruik door koper, of die heeft geleid, of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het registergoed, dan wel tot het nemen van andere maatregelen; voor zover aan verkoper bekend zijn er in het verkochte geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig; c. het verkochte is niet vrij van huur of pacht en niet vrij van andere aanspraken tot gebruik, niet leeg, niet ontruimd maar wel ongevorderd. d. het verkochte is niet betrokken in een ruilverkavelings- casu quo herinrichtingsplan

-6-

en is niet ter onteigening aangewezen; er is geen sprake van leegstand in de zin van de Leegstandswet noch van vordering van het registergoed krachtens de Huisvestingswet; e. voor verkoper bestaan ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht, behoudens de in deze akte vermelde; f. op het verkochte rusten de gebruikelijke zakelijke lasten, waarvan de verschenen en de lopende termijnen door verkoper zijn voldaan, respectievelijk door hem zullen worden voldaan; g. aan verkoper zijn van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte voorgeschreven of aangekondigd, welke nog niet zijn uitgevoerd; h. aan verkoper is betreffende het verkochte geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit, dan wel registerinschrijving bekend: 1. als beschermd monument in de zin van artikel 3, 4 of 6 van de Monumentenwet; 2. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 van de Monumentenwet; 3. door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht; i. aan verkoper is niet bekend dat het verkochte is opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing als bedoeld in de Wet Voorkeursrecht Gemeenten; j. aan verkoper is niet bekend dat met betrekking tot het verkochte een rechtsgeding, bindend advies of arbitrage aanhangig is; k.

aan verkoper is niet bekend dat ten aanzien van het verkochte beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 Wet Bodembescherming genomen zijn door het bevoegd gezag; l. aan verkoper zijn met betrekking tot het verkochte geen andere publiekrechtelijke beperkingen bekend dan hiervoor vermeld onder de omschrijvingen van het verkochte (Monumenten). ONTBINDENDE VOORWAARDEN UIT ONDERLIGGENDE OVEREENKOMSTEN Alle ontbindende voorwaarden die eventueel zijn overeengekomen in het koopcontract of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt. Noch verkoper noch koper kan zich terzake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen. TENIETGAAN BESTAANDE BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN In de akte waarbij het opstalrecht door de koper aan de verkoper werd verleend, zijn aan verkoper bijzonder verplichtingen opgelegd, en wel die vermeld in artikel II. sub A, B en C. lid 1 tot en met 19. In voormelde akte van levering, op achttien november tweeduizend twee verleden voor voornoemde notaris Biemans-van Donkelaar (deel 12917 nummer 26) waarbij het verkochte onder a werd geleverd aan voormelde stichting: STICHTING ACCOMMODATIE BEHEER OUDEWATER, werd door laatstgenoemde stichting aan de verkoper in deze een koopoptie verleend, zoals in die akte omschreven onder het kopje "Voorkeursrecht van koop".

-7-

Zowel de bijzondere verplichtingen vermeld in artikel II. sub A, B en C. lid 1 tot en met 19 als vermeld "Voorkeursrecht van koop" zijn thans volgens verklaring van partijen niet meer van toepassing. Verkoper verklaart dat hem overigens geen bijzondere lasten en beperkingen van civielrechtelijke aard bekend zijn. MODELREGLEMENT/AKTE VAN SPLITSING In verband met het tenietgaan van de appartementsrechten komen tevens te vervallen de bepalingen die zijn opgenomen in de akte van splitsing in appartementsrechten op achttien november tweeduizend twee verleden voor voornoemde notaris Biemans-van Donkelaar, van welke akte een afschrift is ingeschreven ten Kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Utrecht op negentien november tweeduizend twee in register Hypotheken 4, deel 12917 nummer 27, en het daarin van toepassing verklaarde modelreglement, welke bepalingen, evenals de verdere inhoud van de akte van splitsing en een eventueel huishoudelijk reglement, krachtens deze akte niet mee verbindend zullen zijn voor koper. VERENIGING VAN EIGENAARS De vereniging van eigenaars: Vereniging van Eigenaars "Vereniging van Eigenaars Kapellestraat 1 en 3 te Oudewater", gevestigd te Oudewater, functioneert thans niet; Door het tenietgaan van de appartementsrechten, zal de verenging van eigenaars worden uitgeschreven uit de registers van de Kamer van koophandel.

er zijn derhalve thans geen servicekosten verschuldigd, behoudens de premie voor de opstalverzekering, welke door de eigenaren tezamen wordt voldaan; ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT Verkoper beschikt niet over een energieprestatiecertificaat danwel een gelijkwaardig document als bedoeld in de Regeling energieprestatie gebouwen. Koper is hiermee akkoord gegaan. Partijen zijn ermee bekend dat er per één januari tweeduizend vijftien een dergelijk certificaat aanwezig dient te zijn. Ten tijde van het passeren van deze akte is deze niet aanwezig. Partijen zijn zich ervan bewust dat er sancties kunnen volgen, waaronder lasten onder dwangsom. Alle risico's ter zake zijn voor verkoper en verkoper zal op eerste verzoek voor zijn rekening en risico een dergelijk energieprestatiecertificaat nog leveren. Verkoper vrijwaart koper ter zake. DOORHALING HYPOTHECAIRE INSCHRIJVINGEN Partijen geven volmacht aan ieder van de medewerkers verbonden aan het kantoor van mij, notaris, om – voor zover nodig – namens hen de afstand van hypotheekrechten aan te nemen, voor zover deze thans nog ten laste van anderen dan koper mochten zijn ingeschreven op het verkochte en voorts terzake alles meer te doen wat te dezen nodig mocht zijn.

WOONPLAATS Verkoper en koper kiezen voor de uitvoering van deze akte, waaronder begrepen de inschrijving daarvan in de openbare registers, alsmede voor aangelegenheden betreffende de overdrachtsbelasting, woonplaats ten kantore van de bewaarder van deze

-8-

akte. SLOT AKTE De verschenen personen zijn mij, notaris, bekend. De identiteit van de verschenen personen is door mij, notaris, vastgesteld aan de hand van de daartoe bestemde documenten. WAARVAN AKTE is verleden te Oudewater op de datum in het hoofd van deze akte vermeld. De zakelijke inhoud van de akte is aan de verschenen personen opgegeven en toegelicht. De verschenen personen hebben verklaard in te stemmen met beperkte voorlezing van de akte en tijdig voor het verlijden een conceptakte te hebben ontvangen en van de inhoud van de akte te hebben kennis genomen en te zijn gewezen op de gevolgen, die voor partijen uit de akte voortvloeien. Deze akte is beperkt voorgelezen en onmiddellijk daarna ondertekend, eerst door de verschenen personen en vervolgens door mij, notaris, om negentien uur. Volgt ondertekening. UITGEGEVEN VOOR AFSCHRIFT (getekend:) mr. A.J.W. Kuiper. De ondergetekende, mr. Andries Jan Willem Kuiper, notaris te Oudewater, verklaart dat op de onroerende zaak waarop de vervreemding in dit stuk betrekking heeft, geen aanwijzing of voorlopige aanwijzing van toepassing is in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten. (getekend:) mr. A.J.W. Kuiper. De ondergetekende, mr. Andries Jan Willem Kuiper, notaris te Oudewater, verklaart dat dit afschrift inhoudelijk een volledige en juiste weergave is van de inhoud van het stuk waarvan het een afschrift is.

Blad 9 van 9

Verklaring: Het voorgaande stuk is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers op 22-03-2016 om 09:00 in register Onroerende Zaken Hyp4 in deel 67954 nummer 72. Een elektronisch document met voornoemde inhoud was gewaarmerkt met een digitale handtekening, die blijkens bijbehorend certificaat van KPN Corporate Market CSP Organisatie CA - G2 met nummer 101F06D968A370B3FE6B26B6297A6840 toebehoort aan Andries Jan Willem Kuiper. Naam bewaarder: Mr. B.H.J. Roes.

Onroerende Zaken Hyp4 : 67954/72 22-03-2016 09:00

Blad 1 van 3

-1-

AANVULLING BIJ INSCHRIJVING HYPOTHEKEN 4, DEEL 67954 NUMMER 72 PROCES-VERBAAL CONSTATERING EN VERBETERING (CLERICAL ERROR) Heden, vierentwintig maart tweeduizend zestien, ben ik, mr. Andries Jan Willem Kuiper, notaris te Oudewater, overgegaan tot het ambtshalve opmaken van een proces-verbaal met betrekking tot de verbetering van een zogenaamde clerical error als bedoeld in artikel 45, tweede lid van de wet op het Notarisambt. CONSTATERING VAN EEN CLERICAL ERROR. In de akte op eenentwintig maart tweeduizend zestien verleden voor mij, notaris, ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers op tweeëntwintig maart tweeduizend zestien in het register hypotheken nummer 4, deel 67954 nummer 72, werd door een kennelijke schrijffout/misslag op pagina twee abusievelijk een onjuistheid opgenomen. Het volgende staat vermeld: " a.