A15.1 Grondprijsrief 2025.pdf

Grondprijsbrief 2025

Inleiding De grondprijsbrief gaat in op de grondprijzen zoals de gemeente Oudewater die in 2025 hanteert voor de uitgifte van gronden met verschillende functies. De Nota Grondbeleid van de gemeente Oudewater dient als onderlegger bij deze grondprijsbrief. Als onderdeel van het grondbeleid, hanteert de gemeente Oudewater bij uitgifte van grond marktconforme uitgifteprijzen. De Nota Grondbeleid geeft per categorie op hoofdlijnen weer welke methode gebruikt wordt om de grondprijs te bepalen. Op basis van de nota wordt jaarlijks door het college een grondprijsbrief vastgesteld waarin de te hanteren grondprijzen aan bod komen. Naast de grondprijzen worden zaken als fondsbijdragen, uurtarieven en de prijsklassen van de woningen in deze grondprijsbrief weergegeven.

Prijzen Alle in deze grondprijsbrief genoemde bedragen zijn exclusief BTW en/of overdrachtsbelasting en exclusief alle overige overdrachtskosten, tenzij anders vermeld. De genoemde wijze en hoogte van prijsbepaling gelden voor alle nieuwe aanbiedingen die gedaan worden na 1 januari 2025 en waarover nog geen prijsafspraken zijn gemaakt.

Projectmatige woningbouw

1

Categorie

Bandbreedte

Grondprijs

Toewijzing

Sociale huur

Maandhuur tot € 731,93

€ 21.911

Maandhuur van € 731,93 tot € 900,07

€ 28.218

Regionale Uitgangspunt gestapelde bouw: huisvestingsverordening buitenruimte maximaal 10 m² per woning. Afwijkingen in overleg (onafhankelijk van gekozen huurprijsniveau) Verrekening bij onttrekking aan sociale woningvoorraad2.

Opmerkingen

Middeldure huur

Maandhuur vanaf € 900,08 tot € 1.184,811

Residuele waardemethode

Projectafhankelijk

In de verkoopovereenkomst wordt een termijn vastgelegd voor instandhouding van de middeldure huur. Verrekening bij onttrekking aan middeldure huur woningvoorraad2.

Vrije sector huur

Maandhuur vanaf €1.184,82

Residuele waardemethode

Door verhuurder

Grondprijs gebaseerd op verkoopwaarde als koopwoning.

Betaalbaar 1

Tot € 305.000 VON*

Residuele waardemethode

Loting door notaris

In de verkoopovereenkomst wordt een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding opgenomen.

Betaalbaar 2

€ 305.001 tot € 405.000 VON*

Residuele waardemethode

Loting door notaris

In de verkoopovereenkomst wordt een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding opgenomen.

Middelduur

€ 405.001 tot € 505.000 VON*

Residuele waardemethode

Loting door notaris

In de verkoopovereenkomst wordt een zelfbewoningsplicht opgenomen.

Duur

>€ 505.001 VON* Residuele waardemethode

Loting door notaris

In de verkoopovereenkomst wordt een zelfbewoningsplicht opgenomen.

Er geldt een tijdelijke opslag van 10% op de maximale huurprijs volgens het WWS. ² Onttrekking sociale/ middeldure huur woningvoorraad: 1) Verkoop/uitponding van woning(en), zie de Woonvisie, 2) verhuur boven de liberalisatiegrens/ bovengrens middenhuur 3) herontwikkeling tot niet sociale/ niet-middenhuur woningbouw. * VON-prijs is gebaseerd op een volwaardig woning (een woning en buitenruimte, inclusief parkeergelegenheid, die geheel voor bewoning gereed is, inclusief afgewerkte binnenmuren, bij de v.o.n. prijs passende stelposten voor keuken en sanitaire voorzieningen).

Bij grotere projecten wordt door de gemeente een minimale residuele grondwaarde bepaald op basis van het te realiseren programma. Er kan ook gekozen worden voor een taxatie door een makelaar. Na de waardebepaling van de gronden, wordt aan een aantal ontwikkelaars een bieding gevraagd. Deze bieding wordt getoetst door de gemeente. Na overeenstemming wordt de koopsom vastgelegd. Na realisatie van het programma danwel de feitelijke uitgifte wordt overeenkomstig de vastgestelde afspraken tussen partijen verrekend.

Particuliere woningbouw Bij de verkoop van kavels voor individueel en collectief opdrachtgeverschap (PO en CPO) wordt een vaste kavelprijs gehanteerd. Deze wordt bepaald aan de hand van ligging, kavelgrootte, bouwvolume en architectonische eisen. Daarbij wordt mede gelet op prijzen van vergelijkbare kavels in de regio (comparatieve methode). Categorie

Wijze grondprijsbepaling

Opmerkingen

PO/CPO

Residuele- en comparatieve waardemethode.

Op basis van de specifieke ligging, kavelgrootte, bouwvolume en architectonische eisen wordt de grondprijs bepaald.

Categorie

Wijze grondprijsbepaling

Opmerkingen

Bedrijventerrein

Comparatieve waardemethode. Per geval wordt een passende grondprijs bepaald. Voorts wordt bij de prijsstelling gekeken naar schaarste en locatie.

Naast de grondprijs wordt een bijdrage kabels en leidingen in rekening gebracht. Uitgangspunt is dat de bebouwingscapaciteit van de uit te geven kavel de grondslag vormt voor de prijsbepaling. Bij de uitgifte van kavels voor bedrijventerreinen zal aan het college een advies worden voorgelegd voor grondprijs en bijpassende uitgiftevoorwaarden die aansluiten op de doelstellingen van de gemeente en het convenant bedrijventerreinen.

Kantoren

Residuele waardemethode (vaste prijs per m² BVO).

Uitgangspunt is dat de bebouwingscapaciteit van de uit te geven kavel de grondslag vormt voor de prijsbepaling.

Detailhandel, horeca en leisure (vrijetijdsvoorzieningen)

Residuele waardemethode + comparatieve methode (vaste prijs per m² VVO).

Maatschappelijke voorzieningen

€ 286 per m² BVO en/of kaveloppervlakte.

Overige

In de contracten wordt een beding opgenomen dat deze grond bij het verliezen van de maatschappelijke functie ook weer tegen de oorspronkelijke grondprijs terugkomt naar de gemeente. Bij maatschappelijke voorzieningen moet gedacht worden aan medische en paramedische functies (artsen, tandartsen, fysiotherapeuten, apotheken)/ hulpdiensten (politie/ brandweer)/ commerciële sportvoorzieningen (fitness e.d.)/ kinderdagverblijven/ religieuze voorzieningen/ traforuimtes etc.

Categorie

Wijze grondprijsbepaling

Opmerkingen

Snippergroen

€ 201 per m²

In Oudewater wordt gewerkt middels de ‘Beleidsregels en Voorwaarden verkoop snippergroen Oudewater februari 2018’, bekend onder registratie 18i.01541. Elk verzoek wordt getoetst aan het genoemde Omgevingsplan. Alleen grond met de functie snippergroen komt eventueel voor verkoop in aanmerking. Indien het perceel snippergroen groter is dan 50 m² geldt de vastgestelde snippergroenprijs niet. In dat geval wordt de prijs vastgesteld aan de hand van de mogelijkheden die er zijn met de grond.

Verkoop reststroken aan ontwikkelaars t.b.v. bouwplannen

€ 620 (handhaven) per m² met een minimale koopsom van € 6.000 per transactie

Het komt regelmatig voor dat ontwikkelaars voor het realiseren van hun bouwplan een strookje grond nodig hebben. Bij de percelen groter dan 100 m² kan een afwijkende grondprijs worden bepaald, (bijkomende) kosten voor o.a. het verleggen van kabels en leidingen en het aanleggen van inritten zijn voor rekening van de koper.

Verkoop gronden aan overheidsorganen t.b.v. openbaar gebied zoals wegen en water

Minimaal € 3,50 per m²

Hierbij moet gedacht worden aan verkoop van grond aan waterschappen (bijvoorbeeld kades) en provincie ten behoeve van de aanleg van infrastructurele werken. In de contracten wordt een beding opgenomen dat deze grond bij verkoop als eerste tegen de oorspronkelijke prijs moet worden aangeboden aan de gemeente.

De verkoopprijzen van overige gronden die niet in deze grondprijsbrief zijn genoemd, worden door het college vastgesteld.

Verhuur grond -

Tuingrond wordt verhuurd aan particulieren voor € 8,15 per m² per jaar. Enkel onder bijzondere omstandigheden is verhuur mogelijk, het uitgangspunt is verkoop van tuingrond. Landbouwgrond wordt toegewezen door middel van inschrijving voor periodes van 3 jaar. Gronden onder maatschappelijke doeleinden worden kostendekkend verhuurd. Tevens zal voor de opstallen een afhankelijk opstalrecht gevestigd moeten worden. Jachtrecht wordt verhuurd voor een bedrag van €25,00 per ha. per jaar, de contracten hebben een looptijd van 6 jaar. In deze periode zal geen indexering plaatsvinden, de huurprijs wordt 1x per 6 jaar verhoogd.

Recht van opstal Voor het realiseren van inritten op gronden in eigendom van de gemeente Oudewater heeft u toestemming van de gemeente nodig. De gemeente zal, als zij toestemming verleent, daar soms de voorwaarde aan verbinden dat een recht van opstal wordt gevestigd. De vergoeding voor dit recht van opstal bestaat uit een symbolisch bedrag van € 1,- en eenmalige administratiekosten á € 400,- per opstalrecht. De notariële en overige bijkomende kosten zijn eveneens voor rekening van de aanvrager (opstalhouder). Het beheer en onderhoud komt voor rekening van de aanvrager.

Rente Indien er in een overeenkomst met de gemeente wordt gesproken over rente wordt bedoeld de wettelijke rente (ex art. 6:119a BW) tenzij in de overeenkomst uitdrukkelijk een andere rente wordt omschreven.

Vergoeding van gemeentelijke kosten bij bouwplannen Als de gemeente een bouwplan beoordeelt, worden er door de gemeente kosten gemaakt. Deze kosten brengt de gemeente in rekening bij de initiatiefnemer (= de indiener) van het bouwplan. De kosten kunnen betrekking hebben op bijvoorbeeld onderzoeken, aanpassingen van openbaar gebied en toetsing/advisering door ambtenaren. Voor een uitgebreide toelichting op bedoelde kostenvergoeding verwijzen wij u naar de ‘Nota Kostenverhaal’ op www.oudewater.nl.

Uurtarieven Bij het verrichten van werkzaamheden (toetsing/advisering e.d.) door medewerkers van de gemeente worden de volgende uurtarieven gehanteerd: Werkzaamheden

Tarief per uur

Projectmanagement

€ 175

Stedenbouw/ ruimtelijke ordening/ verwerving/juridisch/ gronduitgifte/ planeconomie/ civiele techniek/ cultuurtechniek/

€ 153

Communicatie/ directievoeren

€ 134

Projectmanagementassistent/ landmeten/ vastgoedinformatie/ bestekschrijven

€ 121

Toezichthouden/ tekenen

€ 107