A14. Raadsinformatiebrief Advies college op haalbaarheidsfase De Boezem Hekendorp (218180).pdf

RAADSINFORMATIEBRIEF

Van college van burgemeester en wethouders Vergadering van 3 maart 2026 Kenmerk Z/26/096656 / D/26/218180 Portefeuillehouder Bernadette Schomaker Portefeuille Ruimtelijke ordening en Volkshuisvesting, inclusief implementatie Omgevingswet Opsteller Bijsterbosch, Erik Onderwerp Advies college op haalbaarheidsfase De Boezem Hekendorp

Kernboodschap Op 16 december 2025 heeft het stichtingsbestuur van verenigingsgebouw Hekendorp en het comité Red de Boezem (hierna: de Boezem) aan uw raad een brief gestuurd met daarin de uitkomsten van de door hen uitgevoerde haalbaarheidsfase voor een toekomstbestendig verenigingsgebouw voor Hekendorp. De Boezem wil herbouw van de Boezem op de locatie van de Goejanverwelleschool. Deze school staat op dit moment leeg. De school en de grond is gemeentelijk eigendom. De Boezem wil naar deze locatie vanwege de ligging in het dorp, de mogelijkheid om een grotere Boezem te bouwen en de mogelijkheid van het creëren van buitenruimte met behoud van de speeltuin. Zij wil haar huidige locatie (eigendom de Boezem) inzetten voor woningbouw. De Boezem heeft onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van het project en potentiële opbrengsten en kosten inzichtelijk gemaakt. Ook is geparticipeerd met het dorp en is er veel energie bij de het bestuur. Verzoeken vanuit de Boezem De Boezem wil vanuit de gemeenteraad een besluit of richtinggevende uitspraak over de volgende punten: 1. Het comité Red de Boezem te verzoeken de planvorming verder vorm te geven en uiterlijk in september 2026 terug te komen met een verder uitgewerkt voorstel zodat in de raadsvergadering over de begroting van 2027 een definitief financieel kader kan worden vastgesteld. 2.

De door de gemeenteraad in 2025 beschikbaar gestelde € 40.000,- beschikbaar te stellen aan het comité Red de Boezem om de juiste stappen daadwerkelijk te kunnen nemen. 3. Ambtelijke capaciteit beschikbaar te stellen voor het uitwerken van de risico’s en aandachtspunten zoals verwoord in de uitkomsten van de haalbaarheidsfase. 4. Een positief advies te geven voor het aanvragen van de dorpendeal bij de provincie Utrecht. Genoemde planvorming gebeurt daarbij op basis van de volgende uitgangspunten: 1. Nieuwbouw van de Boezem vindt plaats op de locatie van de voormalige basisschool. 2. De opbrengsten van de grond onder de huidige Boezem en de school komen geheel ten goede van de nieuw te realiseren Boezem. 3. Onderdeel van de planvorming is het realiseren van 9 koopwoningen in het middensegment. De verdere uitwerking vindt plaats op basis van een te verwachten bijdrage van de gemeente Oudewater van € 1.000.000,Reactie vanuit het College In deze raadsinformatiebrief (RIB) geeft het college haar overwegingen aan de gemeenteraad mee.

Het is te prijzen hoe pro-actief de Boezem tot op heden heeft opgetreden. Het College heeft veel bewondering en waardering voor de inzet van de vrijwilligers die zich inzetten voor de huidige Boezem en voor de ontwikkeling van een nieuwe Boezem. Er ligt veel informatie, welke is afgestemd met het dorp. Het College staat zeer positief tegenover het behoud en mogelijke herontwikkeling van de Boezem in Hekendorp, omdat dit essentieel is om de leefbaarheid en vitaliteit te behouden. Maar een nieuwe Boezem alleen is niet voldoende voor het behouden van de leefbaarheid. Voor het opstellen van een dorpsvisie heeft het Dorpsplatform de behoeften van de inwoners van Hekendorp geïnventariseerd. Daaruit blijkt dat er ook grote behoefte is aan nieuwe woningen voor starters, senioren en gezinnen, zodat dorpsbewoners in het dorp kunnen blijven wonen. Het College vindt het daarom belangrijk dat bij de ruimtelijke ontwikkelingen in Hekendorp gezocht wordt naar de optimale combinatie van de nieuwe Boezem met woningbouw. In de raadsvergadering van 5 februari 2026 is een motie aangenomen (Motie vreemd aan de orde van de dag: Nieuwbouw De Boezem in Hekendorp) waarin het college is opgedragen om € 40.000,- toe te kennen voor nadere uitwerking van de haalbaarheidsstudie door Comité Red de Boezem. En om op zo kort mogelijke termijn ambtelijke capaciteit beschikbaar te stellen c.q.

in te huren voor het beoordelen van de haalbaarheidsstudie en een positief advies te geven voor het aanvragen van de dorpendeal bij de provincie. Het College heeft aangegeven deze motie te ondersteunen, maar geeft wel aan de gemeenteraad mee dat er planologische, juridische, economische en capaciteitsrisico’s zijn aan de verzoeken vanuit de Boezem.

Toelichting Hieronder beschrijft het College de risico’s die het ziet door de nieuwe Boezem op de locatie van de huidige school te bouwen. 1) Planologische risico’s Het terrein van de oude school is in eigendom van de gemeente. Om de voortgang in de ontwikkeling van een nieuwe Boezem te behouden, heeft de gemeenteraad eerder besloten om geen ruimtelijke visie voor het gehele dorp op te stellen maar alleen voor het terrein van de oude school. In een ruimtelijke visie worden alle mogelijke scenario’s en daarmee samenhangende keuzes integraal op haar merites beoordeeld. Hoewel het goed mogelijk is om zonder een ruimtelijke visie te kiezen voor een enkel scenario, in dit geval de nieuwe Boezem op de locatie van de oude school, kan dit tot gevolg hebben dat niet optimaal gebruik wordt gemaakt van de beschikbare ruimte. Of met andere woorden, dat er meer mogelijk is met de bestaande ruimte. Het College vraagt De Boezem niet om woningbouw te realiseren, alleen om een plan te maken waar woningen kunnen komen. De uitwerking van de woningbouw wordt op een later moment uitgewerkt door de gemeente. 2) Juridisch De grond van het schoolterrein is van de gemeente. Door de gemeentelijke grond exclusief ter beschikking te stellen aan het Comité Red de Boezem wordt gehandeld in strijd met het Didam-arrest.

Dit is een belangrijke uitspraak van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778). Voor gemeenten betekent dit dat gemeenten niet zomaar grond of vastgoed één-op-één mogen verkopen aan een partij, tenzij: • Objectief vaststaat dat er maar één serieuze gegadigde is, én • dit goed gemotiveerd en vooraf openbaar wordt gemaakt. Als meerdere partijen geïnteresseerd kunnen zijn, moet de gemeente een openbare en transparante selectieprocedure organiseren met duidelijke, objectieve en toetsbare selectiecriteria en vooraf bekendmaken hoe de keuze wordt gemaakt. Als de gemeente toch rechtstreeks de grond aan het Comité Red de Boezem wil verkopen dan zullen we uitgebreid moeten kunnen motiveren waarom het Comité de enige geschikte kandidaat is en moet de gemeente een redelijke termijn bieden voor eventuele bezwaren. In het geval van Hekendorp is bekend dat er ook andere serieuze gegadigden zijn. Als zij bezwaren indienen kan dit tot ernstige vertraging van het project leiden. Een ander juridisch risico betreft het bouwheerschap. De Boezem kan veel zelf uitwerken, maar is geen projectontwikkelaar. Het een en ander dient goed vastgelegd te worden in contracten. Een grondige analyse van alle juridische risico’s is nodig. 3) Economische risico’s • 40.000 euro

De Raad heeft het College gevraagd om De Boezem €40.000 ter beschikking te stellen voor het verder uitwerken van de plannen. Het College is daartoe bereid, mits er wel duidelijke afspraken worden gemaakt over wat de Boezem dan gaat opleveren. De gemeente heeft zelf behoefte aan een uitgebreidere haalbaarheidsstudie die voldoet aan de randvoorwaarden van de gemeente die in Bijlage 2 zijn bijgevoegd. • Bijdrage van 1 miljoen euro De Boezem vraagt een bijdrage van € 1.000.000,- van de gemeente. Dit is exclusief de opbrengst van de woningen, de grond van het schoolterrein dat in eigendom van de gemeente is en de sloopkosten. Als de opbrengst van de woningen en de kosten voor sloop en bouwrijp maken wel worden meegenomen, dan zal dit een bijdrage van ongeveer € 1.341.000,- betreffen. Daarnaast betreft het een kavel van ca 1.700 m2. Daardoor komt de vraag van de Boezem neer op een bijdrage van € 1.341.000 + € 1.400.000 (1.700m2 x € 825*) = € 2.746.000,-. Daarmee valt de gevraagde bijdrage hoger uit dan uit de stukken van de Boezem blijkt. Dit is op basis van kengetallen en zonder nog echt te rekenen aan deze businesscase. De inbreng van grond van de Boezem is ook nog niet meegenomen.

Het is echter op dit moment niet zinvol om nu in detail op de berekeningen in te gaan, omdat eerst door de gemeente moet worden doorgerekend en de ramingen nog moeten worden voorzien van gedegen onderbouwd commentaar. De ontwikkeling moet ook passend gemaakt worden binnen de gemeentelijk beleidskaders, zoals het Volkshuisvestingsprogramma. • Dorpendeal De Boezem vraagt om een positief advies te geven aan de Dorpendeal. Het College zegt toe mee te werken aan alle mogelijke subsidietrajecten voor een bijdrage, ook vanuit de gemeente. De Dorpendeal kan door de Boezem worden aangevraagd bij de Provincie zodra het project meer zekerheid heeft gekregen, dat is na een uitspraak van de gemeenteraad. Hier dient 25% cofinanciering voor geregeld te zijn. 4) Capaciteitsrisico’s De gemeente heeft tot op heden geringe capaciteit beschikbaar gehad om zelf onderzoek te doen naar deze locatie of om (samen met het Comité) stappen te zetten in dit project omdat de beschikbare capaciteit wordt ingezet op andere grote ruimtelijke projecten. Dit leidt volgens de initiatiefnemers tot frustratie in het dorp en mogelijk tot het afhaken van de initiatiefnemers, Indien het vervolgtraject in gang wordt gezet, moeten samen met de gemeente diverse punten verder worden uitgewerkt, waarbij op basis van de uitkomsten de gemeenteraad ook zelf een standpunt zal moeten innemen.

Met name de gemeentelijke financiële consequenties moeten worden uitgewerkt. Immers dient een besluit van de raad, naast een integrale afweging, ook vergezeld te gaan van dekking. Ook zal gekeken moeten worden naar optimalisatie van de plannen, de woningbouw, de ontwikkelvorm, stedenbouwkundige kaders et cetera. Een (beknopte) visie op de gekozen locatie zou kunnen helpen om inzichten en kaders helder te krijgen. Hiervoor is ook capaciteit bij de gemeente benodigd, Want ook al werkt de Boezem de plannen zelf verder uit, er is altijd capaciteit nodig van de gemeente omdat ruimtelijke plannen altijd integraal moeten worden getoetst door meerdere expertises binnen de ambtelijke organisatie, Om dit project een stap verder te krijgen, is de volgende inschatting voor capaciteit gemaakt. Indien de keuze wordt gemaakt om de school locatie zonder nader onderzoek toe te kennen aan de Boezem, dan zal de voor de initiatieffase en definitiefase minder uren nodig zijn. Van begin tot het eind zal het project 9000 uur kosten, verspreid over 7 jaar. Hierin loopt echter ook de visievorming op de school locatie, de speeltuin en de huidige Boezemlocatie mee. Het project is op de voorraadlijst van de gemeente geplaatst. Zodra er capaciteit vrijkomt kan er gewerkt worden aan de verdere uitwerking van dit plan.

Ook dan kan pas met degelijke onderbouwing een uitspraak gedaan worden over de toekenning (en de hoogte) van een gemeentelijke bijdrage aan de Boezem . De Boezem gaat sneller dan de gemeente op dit moment kan. Indien de Raad dit project voorrang geeft, dan zal een ander ruimtelijk project in de wachtstand moeten worden gezet. Concreet betekent dit Het Wassende Water, Statenland of Oranjepark2 tijdelijk stopgezet wordt ten faveure van de ontwikkeling van een nieuwe Boezem. Dat leidt tot vertraging in woningbouw maar kan ook leiden tot claims. De gemeenteraad dient hier een uitspraak over te doen. Ook dient dekking te zijn voor de ambtelijke capaciteit. Dit vergt heldere sturing en bestuurlijke keuzes van het nieuwe college en de nieuwe raad. Alternatieve scenario’s Het College is positief over de inzet en enthousiasme van De Boezem voor de ontwikkeling van een nieuwe Boezem. Het College vindt de ontwikkeling van een nieuwe Boezem met woningbouw ook essentieel voor de leefbaarheid en vitaliteit

van Hekendorp. Maar aan de gevraagde locatie, het terrein van de oude school, zitten wel een aantal risico’s vast. In het kader van zorgvuldigheid wil het College de Raad ook andere mogelijke scenario’s ter overweging meegeven: Scenario 1 Zoals in de tabel met fasen zichtbaar wordt, is een nieuw te bouwen Boezem in het beste geval pas over een paar jaar gereed. Dit betekent dat het huidige gebouw sowieso nog een tijdje in stand moet worden gehouden. In dit scenario wordt wel een visie ontwikkeld voor het schoolterrein (dat kan de verder uitgewerkte haalbaarheidsstudie van de Boezem zelf zijn) maar ondertussen wel samen met de Boezem naar de bouwtechnische staat van het gebouw te kijken en deze geschikt te maken voor 5 (of meer) jaren extra exploitatie. Dit is de realisatietijd plus de extra tijd om een visie op de gebiedsontwikkeling voor het schoolterrein op te stellen en uit te voeren. Het onderzoek naar de bouwtechnische staat doen we nog voor september 2026. De gemeente stelt daar de nodige capaciteit voor ter beschikking (in samenwerking met De Boezem). In de begroting van 2027 wordt geld vrijgemaakt voor het nodige onderhoud en eventuele andere opties, zoals het aanleggen van een terras bij de huidige Boezem en het plaatsen van een unit voor wat extra opbergruimte. Ook de Dorpendeal van provincie Utrecht kan hier wellicht voor worden aangewend.

Zodra alle voorbereidingen zijn afgerond, wordt zo snel als mogelijk gestart met een nieuwe Boezem op de locatie die volgens de visie op gebiedsontwikkeling de optimale combinatie van een nieuwe Boezem en woningbouw geeft met de minste risico’s. In dit scenario zijn de plannen uitgewerkt en kan eventueel wel worden gestart met de bouw van een nieuwe Boezem, maar wordt woningbouw op een later moment gerealiseerd. Dit betekent ook dat er met spoed ambtelijke capaciteit moet worden vrijgemaakt en dat een andere ruimtelijke ontwikkeling -on hold- wordt gezet. Ook in dit scenario geldt het risico voor het Didam arrest. Eventueel kan scenario 1 worden gecombineerd met het uitzoeken van de mogelijkheden voor scenario 2, voor wat betreft het beheer en onderhoud van de nieuwe Boezem. Scenario 2 Een andere scenario is dat de gemeente de ontwikkeling van de nieuwe Boezem op zich neemt, waarna de locatie verhuurd wordt aan de Boezem. Daarmee kan de gemeente een aantal risico’s omzeilen, zoals dat van het Didam-arrest. Het beheer en onderhoud blijft dan bij de gemeente en de geldstromen zijn hierdoor helderder. Ook behoudt de gemeente de boekwaarde van het gerealiseerde pand, waardoor het als investering kan worden aangemerkt in plaats van een bijdrage. Scenario 3 De derde optie is sloop-nieuwbouw op de bestaande locatie, hoewel dit niet de voorkeur van het dorp geniet.

De Boezem kan tijdelijk worden ondergebracht in de leegstaande school. De huidige Boezem kan dan worden uitgebreid en er kan een buitenruimte worden gemaakt door slim naar de directe omgeving te kijken (bijvoorbeeld parkeerplekken verplaatsen, eenrichtingsverkeer instellen, etc.). Scenario 4 En de laatste optie is dat er een visie op gebiedsontwikkeling voor heel Hekendorp wordt gemaakt, inclusief uitbreiding met 50 woningen aan de west- of noordzijde. Dit vraagt echter veel extra tijd. Het College heeft daarom al eerder aangegeven niet voor deze optie te willen gaan. Dit zijn de scenario’s. De keuze wordt aan het volgende college overgelaten.

Financiën Vervolg De motie die op 5 februari 2026 is aangenomen, regelt al een aantal punten die in deze RIB zijn behandeld. Voor het vervolg van de haalbaarheidsstudie moeten voorwaarden meegegeven worden aan het uitvoeren van deze haalbaarheidsstudie. De Boezem vraagt om een raadsvoorstel in september 2026. Dit is voor het ambtelijk apparaat vanwege capaciteit alleen haalbaar als een van de andere grote ruimtelijke projecten door de raad tijdelijk on hold wordt gezet. Het voor de Boezem meest optimale scenario kent een aantal risico’s voor de gemeente. Het College geeft de gemeenteraad mee om deze en mogelijke andere scenario’s in overweging te nemen. De wethouder stelt het Comité Red de Boezem op de hoogte van deze RIB.

Bijlagen 1. Aangenomen motie 5 februari 2026: Motie vreemd aan de orde van de dag: Nieuwbouw De Boezem in Hekendorp 2. Voorwaarden haalbaarheidsstudie en toekenning € 40.000,- inclusief scope.