2021.06.01 Beantwoording artikel 32-vragen Wakkere Geelbuik-fractie inzake 'Sint Franciscusgesticht'.pdf

RAADSINFORMATIEBRIEF met beantwoording artikel 32 vragen

Van college van burgemeester en wethouders Vergadering van Kenmerk Z/21/015059 / D/21/019491 Portefeuillehouder Bob Duindam Portefeuille Ruimtelijke ordening en Volkshuisvesting, inclusief implementatie Omgevingswet Opsteller Kats, Marcia van Onderwerp Beantwoording Schriftelijke vragen art. 32 RvO van De Wakkere Geelbuik inzake Sint Franciscusgesticht

Beantwoording van de vragen Het voormalige Sint Franciscusgesticht en stadskantoor aan de Kapellestraat 26 staat leeg, sinds de eigenaren ruim een jaar geleden de laatste gebruikers de huur opzegden. De eigenaren willen de kantoren in het pand verbouwen tot 23 ‘studio’s’ van 5 x 5 meter. Het college van B&W juicht het plan toe en wil omgevingsvergunning voor het plan verlenen. Volgens het college draagt het bij aan het leefklimaat van Oudewater en voorkomt het dat het beeldbepalende gebouw verloedert. Er zou weinig vraag zijn naar kantoorruimte in de binnenstad. Onduidelijk is hoe deze mening zich verhoudt tot de medewerking aan de bouw van een groot kantoorpand op bedrijventerrein Tappersheul. Enig obstakel voor vergunningverlening is in de optiek van het college de parkeerbehoefte die de functiewijziging van het pand met zich meebrengt. Zoveel extra auto’s passen niet in de buurt. Het voorgestelde nieuwe parkeerbeleid biedt echter uitkomst, meent het college. Op grond van het plan kunnen de bewoners volgens het college worden verplicht op een aangewezen, speciaal voor hen aangelegde plek, te parkeren.

Niet bekend is welke locatie het college op het oog heeft, maar mogelijk denkt het college aan het parkeerterrein aan de Waardsedijk, u weet wel dat terrein dat volgens ingewijden altijd leeg staat, behalve in het weekend, en waar ook de ‘boventallige’ autobezitters van de appartementengebouwen in de Wijngaardstraat en het Oranje Bolwerck en de binnenstad hun auto kwijt moeten. Het college verwacht dat het nieuwe regime dit najaar ingevoerd wordt. Wat B&W betreft hoeft de eigenaar van Kapellestraat 26 niet zolang te wachten en kan hij, weliswaar voor eigen risico, nu al aan de slag met de verbouwing. De vergunningprocedure is naar de smaak van het college kennelijk een formaliteit. De ontwikkeling is voor De Wakkere Geelbuik aanleiding voor de volgende vragen: 1. Het (ver)bouwplan is in strijd met de bestemming van het gebouw. Waarom wil het college toch omgevingsvergunning verlenen? Met welke argumenten? Er is een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van kantoren in het pand. Deze omgevingsvergunning is op 9 april 2021 verleend. Het realiseren van kantoren is passend binnen het bestemmingsplan. Er zijn derhalve geen weigeringsgronden. Eerder is een haalbaarheidsverzoek ingediend voor het realiseren van woningen. Dit verzoek is afgewezen. 2.

Op grond waarvan meent het college, dat er weinig vraag is naar kantoorruimte in Oudewater, waar het in de lopende rechtszaak tegen de bouw van een groot kantoor op bedrijventerrein Tappersheul betoogt dat er een tekort aan kantoren is in Oudewater? Dit blijkt uit het type kantoor en het feit dat er veel leegstond. Tevens is de vraag naar kantoren op het bedrijventerrein groter dan in de binnenstad. 3. Hoe verhoudt de bouw van 23 ‘woonkamers’ met een oppervlakte van slechts 25 vierkante zonder individuele en/of gemeenschappelijke buitenruimte zich tot de Woonvisie?

Dit is niet van toepassing op de verleende omgevingsvergunning voor kantoren. In de woonvisie wordt niet gesproken over woninggrootte. In de woonvisie is wel aangegeven dat de woningmarkt in Oudewater vooral veel eengezinswoningen in de koopsector kent. Voor jonge alleenstaande starters is dit niet de woning die aansluit bij hun wensen (te groot, te veel onderhoud) en hun financiële mogelijkheden. Voor deze doelgroep worden met name kleine, betaalbare appartementen toegevoegd zowel in de huur- als in de koopsector. De doorstroming in dit soort appartementen is hoog, na ongeveer 3 jaar maken deze starters een volgende stap in hun carrière. Aandachtspunten hierbij zijn: - Het realiseren van kleine, betaalbare appartementen en eengezinswoningen. - Inzetten op doorstroming in de bestaande woningvoorraad. 4. Het plan is in strijd met de Bouwverordening Oudewater ten aanzien van, onder andere, de regelgeving m.b.t. erven en buitenruimte(n). Hoe gaat het college hiermee om? Dit is niet van toepassing op de nu verleende omgevingsvergunning voor kantoren. Wij gaan er vanuit dat u het Bouwbesluit bedoeld in plaats van de Bouwverordening. Een rechtstreeks bereikbare buitenruimte voor woningen is alleen van toepassing op nieuwbouw. Dit betreft een bestaand pand. 5.

De eerdere aanvraag van de initiatiefnemer voor de bouw van de studio’s is afgewezen naar aanleiding van de uitkomsten van een haalbaarheidsonderzoek en de tegen het plan ingediende bezwaren. Naar verluidt heeft de eigenaar daags na de afwijzing een aanvraag ingediend voor de inrichting van 23 kantoorunits. Na overleg met de wethouder popte kort daarop het afgewezen en ingetrokken plan weer op. Bent u bekend met deze gang van zaken? Heeft u hierin een rol gespeeld en zo ja welke? Waarom wil uw college nu wel meewerken aan de functieverandering van het pand? Op grond van welke argumenten? Het haalbaarheidsverzoek voor het realiseren van woningen op Kapellestraat 26 is afgewezen met name op het parkeren. Initiatiefnemer heeft aangegeven, wanneer het parkeerbeleid het toelaat, opnieuw een aanvraag te willen indienen voor het realiseren van woningen. Zolang met betrekking tot het parkeren de ontwikkeling niet mogelijk is, wil initiatiefnemer graag alvast binnen aan de slag. Hiervoor is derhalve een omgevingsaanvraag ingediend en deze is verleend voor kantoren. Er zijn geen toezeggingen gedaan omtrent wonen. Er ligt op dit moment ook geen aanvraag m.b.t. wonen. 6.

Hoe wilt u de voorspelbare parkeerproblemen oplossen? Welke rol en bijdrage verlangt u hierin van de initiatiefnemer? (alternatieve locatie, financiële bijdrage, afkoopsom?) De nieuwe parkeernota zal een leidraad zijn hoe om te gaan met dergelijke ontwikkelingen. 7. Op grond van welke overwegingen verwacht u dat de omgevingsvergunning nu wel stand houdt in een gerechtelijke procedure? Zoals onder punt 5 al is aangegeven ligt er geen omgevingsaanvraag voor woningen. De huidige vergunning past binnen het bestemmingsplan, zoals onder punt 1 is aangegeven. 8. Waarom heeft u de gemeenteraad niet actief geïnformeerd over en betrokken bij de aanvraag voor dit plan, waar de gevraagde functieverandering de kaderstellende taak van de raad raakt en grote impact heeft op de woonomgeving? De nu verleende omgevingsvergunning is passend binnen het bestemmingsplan. Wanneer er een omgevingsaanvraag wordt gedaan om woningen te realiseren in de Kapellestraat 26 zal dit worden getoetst aan de geldende regelgeving. Het wijzigen van het gebruik van een bestaand pand kan door gebruik te maken van de kruimelregeling. Het college van b&w is hiervoor bevoegd.

Bijlagen Vragen reglement van orde: D/21/019490