03-Vragen en beantwoording vragen Progressief OW 26-01-2026.pdf

Onderwerp: Datum ontvangst:

Beantwoording (technische) vragen Progressief Oudewater bij RIB ruimtelijk kader Statenland 26 januari 2026

Ingediend door:

Progressief Oudewater

Toelichting bij vraagstelling: Progressief Oudewater maakt zich zorgen over het realiseren en borgen van voldoende betaalbare woningen in Statenland. Wij zien betaalbaar wonen als de grootste prioriteit in Oudewater. Maar we constateren financiële druk op dit woningbouwprogramma door (stijgende) kosten rondom het zwembad. Statenland biedt ruimte om een aantal knelpunten in Oudewater op te lossen, namelijk: betaalbare woningen voor jongeren en starters, een parkeervoorziening om de binnenstad te ontlasten en woningen voor senioren om ‘van groot naar beter’ waar te maken. Wij constateren op basis van de voorliggende stukken echter het volgende: 1. In het concept Ruimtelijk Kader Statenland is het woningbouwprogramma uitgewerkt met o.a. 15% sociale huur, 10% middenhuur en ‘Overig 15% programma nader te bepalen’. 2. In dezelfde stukken staat dat de grondexploitatie door woningbouw ruimte moet bieden voor ‘noodzakelijke kosten’, waaronder (in elk geval) nieuwbouw/verplaatsing zwembad, verplaatsing skeelerbaan en de inrichting van de openbare ruimte, met een grote onzekerheidsmarge op het resultaat. 3.

In de Raadsinformatiebrief wordt benoemd dat uit de opbrengst van de nog op te richten grondexploitatie (naast reguliere locatiekosten) ook kosten worden gemaakt voor de verplaatsing van zwembad en skeelerbaan, dat dit van invloed kan zijn op ambities, en dat de doorrekening ‘vooralsnog een gering positief resultaat’ laat zien. 4. In de Prestatieafspraken 2025 (gemeente, corporatie, huurdersorganisatie) en de Woonvisie 2020-2025 staat dat in de jaarlijkse totale nieuwbouwplanning (o.a. Kerkwetering, Statenland) 30% sociale huur wordt opgenomen. Beantwoording van de vragen: Normenkader sociale huur: 30% versus 15% Vraag 1: Erkent het college dat in de Prestatieafspraken 2025 en in de Woonvisie 2020-2025 is vastgelegd dat in de jaarlijkse totale nieuwbouwplanning (waaronder Statenland) 30% sociale huur wordt opgenomen? Zo nee: welk actueel normenkader hanteert het college dan wél (documentnaam, datum, besluitvormend orgaan) en waarom prevaleert dat boven de 30%-norm? Antwoord vraag 1: Er wordt onderkend dat het bouwen van 30% sociale (huur) woningen het uitgangspunt is binnen de vigerende beleidskaders. De vertaling van dit beleid is gemiddeld jaarlijks over de volle breedte van de woningbouwopgave, gemeentebreed, 30% sociale (huur) woningen te bouwen. Tegelijkertijd ligt er ook een doelstelling gedifferentieerd te bouwen.

Het kan daarmee voorkomen dat binnen de diverse opgaven het percentage sociale woningbouw varieert. Vraag 2: Het concept Ruimtelijk Kader Statenland noemt 15% sociale huur. Welke keuze maakt het college? Kies één van onderstaande opties en onderbouw met aantallen: • Statenland wordt aangepast naar ≥30% sociale huur; of • (B) Statenland blijft op 15%, maar het tekort wordt volledig, project-specifiek en tijdgebonden gecompenseerd; of • (C) het college wijkt bewust af van de afspraak 30% sociale huur, met expliciete onderbouwing en besluitroute. Antwoord 2: Het college maakt de keuze uit te gaan van 15% sociale woningen en 15% nog nader te benoemen. 1

Daarmee wil zij wendbaar zijn binnen het planproces van het project zodat er in overleg met de raad keuzes kunnen worden gemaakt voor een definitieve invulling. Tegelijkertijd weten we dat er in concept een tweetal moties zijn die aansturen op de inzet van betaalbare woningen voor deze 15%. Daar kunnen we het binnen de raad over gaan hebben. In maart 2026 ligt het instrument Vereveningsfonds aan de raad voor. Hierin wordt de mogelijkheid geboden voor woningbouwprojecten om af te wijken van de betaalbaarheid eisen als zij een nog nader te bepalen afdracht doen in een fonds, ten behoeve van sociale huurwoningen. Vraag 3: Indien het college kiest voor optie B (compensatie): lever dan een compensatietabel met per project (projectnaam, fase, start/opleverjaar, aantallen sociale huur) waaruit blijkt dat de 30%-afspraak in de totale planning alsnog wordt gehaald. (Zonder deze tabel is het antwoord niet controleerbaar; wij vragen het college dit daarom als verplicht onderdeel van de beantwoording te leveren.) Antwoord vraag 3: Een compensatietabel is nog niet tot in detail te geven omdat de raad nog keuzes moet maken over sociale woningbouw binnen andere projecten. Er vindt bijvoorbeeld compensatie plaats door de bouw van circa 50 sociale (huur)woningen binnen het project Oranjepark 2.

Daarnaast mogelijkerwijs nog een nader te bepalen aantal sociale (huur)woningen binnen het project Het Wassende Water en in Hekendorp. Programma borgen: aantallen, minima en besluitmomenten Vraag 4: Geef de raad inzage (bij 100 én bij 120 woningen) in een programmatabel met absolute aantallen per segment (sociale huur, middenhuur, betaalbare koop, middeldure koop, dure koop, etc.) aan wat de plannen zijn. Neem daarbij op: A) per segment:minimum (ondergrens) en streefwaarde, én B) per segment: wat is hard geborgd (ja/nee) en waar (instrument/contract/planregel) Antwoord vraag 4: Dit komt aan bod bij de vaststelling van de grondexploitatie. Deze stukken worden op 3 februari in proces gebracht om op 12 maart door de raad vastgesteld te kunnen worden. Vraag 5: Over ‘Overig 15% programma nader te bepalen’: A) Wat is de beoogde inhoudelijke invulling (welk segment/segmenten)? B) Wanneer valt hierover het besluit (datum/kwartaal) en wie is bevoegd (college/raad)? C) Is het college bereid om dit ‘overig’ vooraf te labelen als buffer voor méér betaalbaarheid (sociaal en/of middenhuur) en daarmee uit te sluiten dat dit bij financiële tegenvallers verschuift naar duur of duurder (ja/nee, graag motiveren)? Antwoord vraag 5: Feitelijk wordt met ‘15% programma nader te bepalen’ beoogd de beste integrale keuze voor het project te gaan maken.

De beste keuze voor de woningzoekenden en voor het project. Op moment van antwoorden weten we dat er in concept een tweetal moties zijn die aansturen op de inzet van betaalbare woningen voor deze 15%. Daar kunnen we het binnen de raad over gaan hebben.

2

Borging en handhaafbaarheid: van ambitie naar afdwingbaarheid Vraag 6: Het concept Ruimtelijk Kader verwijst naar inzet van instrumenten zoals doelgroepenverordening, zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding. Lever de raad een borgingsmatrix (max. 2 pagina’s) waarin per segment staat: • welk instrument wordt toegepast, • waar dit juridisch wordt vastgelegd (bijv. tender/uitgiftevoorwaarden, erfpacht/koopakte met kettingbeding, anterieure overeenkomst, omgevingsplanregel, vergunningvoorschrift), • instandhoudingstermijn, en handhaving en sancties (controlefrequentie, boete/terugkoop/ontbinding/kettingbeding-handhaving). Antwoord vraag 6: Dit is nog te vroeg in het planproces. De inzet van genoemde instrumenten komt pas aan bod bij het opstellen van de voorwaarden in 2027 voor de tender en de opvolging ervan. Vraag 7: De Doelgroepenverordening bevat instandhoudingstermijnen en ook een mogelijkheid om die ‘ten gunste van de aanvrager’ aan te passen. A) Kan het college bevestigen welke instandhoudingstermijnen het voor Statenland hanteert voor sociale huur en (betaalbare/middeldure) huur? B) Kan het college toezeggen dat het eventuele toepassing van de afwijkingsmogelijkheid (verkorting) niet inzet zonder voorafgaande raadsmelding met onderbouwing (ja/nee)? Antwoord vraag 7: Zie hiervoor ook de beantwoording bij vraag 6.

Vraag 8: In de beleidsbeschrijving wordt gesproken over opkoopbescherming en inzet van zelfbewoning/antispeculatie. A) Welke concrete maatregelen worden in Statenland ingezet om vastgoedbelegging/shortstay/verhuurconstructies te voorkomen? B) Hoe wordt dit gecontroleerd (data/registratie/steekproeven) en welk sanctiepad geldt bij overtreding? Antwoord vraag 8: Zie hiervoor de beantwoording bij vraag 6. Vraag 9: Biedt het ruimtelijk kader Statenland de mogelijkheid voor de volgende ambities die hoog op de maatschappelijke prioriteitenlijst staan? A) Een appartementencomplex voor starters en jongeren? (naar het voorbeeld van project 1828 in Gouda, https://gouda.1828.nu/, Statenland ligt pal naast OV-voorzieningen, dus dit zou een logische locatie zijn.) Zo nee, waarom niet? B) Een extra parkeervoorziening om de binnenstad te ontlasten (eventueel verdiept met daarboven woningen)? Zo nee, waarom niet? C) Een woonvoorziening voor ouderen, zodat de ambitie ‘van groot naar beter’ voor ouderen mogelijk is? Zo nee, waarom niet? Antwoord vraag 9: De doelstelling van het project is gedifferentieerd te gaan ontwikkelen. Daar horen ook appartementen bij voor starters en jongeren. Ook wordt gedacht aan appartementen voor doorstromers. Hierbij valt zeker te denken aan voorzieningen die aansluiten bij de gedachte van ‘groot naar beter’.

Het is ons bekend dat er een motie ligt voor een onderzoek naar 1828-woningen. Tot slot of op deze plek straks nog ruimte is voor parkeervoorzieningen om de binnenstad te ontlasten is nog maar de vraag. Uiteindelijk bepaalt het definitief woonprogramma de parkeerbalans en zal onder andere uit de te vervaardigen vervolgproducten als het stedenbouwkundig plan en het inrichtingsplan Openbare Ruimte moeten blijken of daar mogelijkheden voor zijn. 3

Zwembad/skeelerbaan en grondexploitatie: kostenstijging voor rekening van starters Vraag 10: Lever een overzicht van alle kosten(posten) die volgens het college (direct of indirect) worden gedekt uit de (toekomstige) grondexploitatie Statenland, uitgesplitst in: • reguliere locatiekosten, • kosten verplaatsing/nieuwbouw zwembad, • kosten verplaatsing skeelerbaan, • openbare ruimte, • risicoreservering/onzekerheidsmarge, inclusief raming, bandbreedte en planning. Antwoord vraag 10: Zie hiervoor de beantwoording bij vraag 4. Vraag 11: De raadsinformatiebrief spreekt over een doorrekening met ‘gering positief resultaat’ en dat de extra kosten van invloed kunnen zijn op ambities. Geef de raad inzicht in: A) de kern-aannames van de doorrekening (opbrengsten/grondwaarden, kosten, rente/parameters, fasering), en B) een gevoeligheidsanalyse (minimaal: +5% en +10% kosten; +1%-punt renteparameter; 1 jaar vertraging), en C) een expliciete duiding wat dit doet met de ruimte voor sociale huur/middenhuur/betaalbare koop. Antwoord vraag 11: Zie hiervoor de beantwoording bij vraag 4.

Vraag 12: Welke expliciete beslisregel hanteert het college bij grex-tegenvallers? Beantwoord minimaal met ja/nee op: A) blijft het minimumaandeel sociale huur en middenhuur overeind (ja/nee; zo nee: waarom niet)? B) mag ‘overig 15%’ naar duur verschuiven (ja/nee; zo ja; waarom)? C) is het college bereid vast te leggen dat betaalbaarheid niet als sluitpost wordt gebruikt (ja/nee; zo nee: waarom niet)? Antwoord vraag 12: Bij de vaststelling van de grondexploitatie, waarvan de stukken op 3 februari in proces worden gebracht voor de behandeling in de raad van 12 maart, worden dit afwegingen tussen college en raad. Extra bijdrage € 420.000 SBZO en relatie met Statenland Vraag 13: Er is in de politieke discussie rond het zwembad gesproken over een extra (eenmalige) bijdrage van €420.000 voor SBZO. A) Kan het college bevestigen welk besluit hierover is genomen (datum, besluitnummer, dekking)? B) Kan het college expliciet bevestigen of deze bijdrage (of een deel daarvan) (in)direct wordt toegerekend aan/terugverdiend via de grondexploitatie Statenland (ja/nee)? Antwoord vraag 13: A) De gemeenteraad heeft op 6 november 2025 bij de behandeling van het raadsvoorstel ‘najaarsrapportage 2025’ ingestemd met een amendement om de begroting voor een subsidie aan SBZO in 2026 met EUR 420.000,- te verhogen naar EUR 2.885.725,00.

B) Deze extra toekenning wordt, net als de initiële toekenning, verhaald op de nog te openen grondexploitatie Statenland. Vraag 14: Indien het antwoord op 12b ja is: geef de exacte boekingsregel (kostensoort/grexpost), geef het effect op het grex-resultaat, én A) reken dit om naar effect (meerprijs, kostprijs, huurprijs) per woning bij 100 en 120 woningen 4

B) reken dit om naar het effect op de verdeling van aantallen per woningcategorie. Antwoord vraag 14: Deze vraag kan worden beantwoord bij de behandeling van de nog vast te stellen grondexploitatie Statenland en in de raadscyclus van maart 2026. Rol van raad en juridische status: wanneer kan de raad nog sturen? Vraag 15: Welke juridische status geeft het college aan het Ruimtelijk Kader (beleidskader/beleidsregel/anders) en wat betekent dit concreet voor de mogelijkheid om later af te wijken van het programma en de betaalbaarheidsambitie? Antwoord vraag 15: Na vaststelling is het een beleidsdocument. Het schetst een initieel kader met randvoorwaarden en ambities voor de beoogde ontwikkeling. In het vervolg van het planproces is bijsturing nog altijd mogelijk. Hierbij te denken aan de vaststelling van de stukken van de ontwerpfase (stedenbouwkundig, beeldkwaliteits- en inrichtingsplan) door de raad en later nog de stukken die aan basis gaan liggen voor de uit te schrijven tender. Vraag 16: Lever een besluitmomentenlijst (product, bevoegd orgaan, wat ligt dan vast?) waarin expliciet is opgenomen op welke momenten de raad nog kan sturen op: A) minimale aantallen sociaal/middenhuur/betaalbare koop, en B) de financiële koppeling tussen zwembadkosten en Statenland (welke keuzes zijn dan nog open en welke al niet).

Antwoord vraag 16: De raad kan op de volgende momenten nog bijsturen: 1. Bij de vaststelling van de stukken stedenbouwkundigplan, beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan OR. Naar verwachting in 2027; 2. Optioneel: bij de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten die aan de basis zullen liggen voor de uit te schrijven tender. Portefeuillehouder en ambtelijk opdrachtgever dienen nog te bepalen op welke wijze vaststelling daarvan gaan plaatsvinden. Tot slot Vraag 17: Is de conclusie gerechtvaardigd dat urgente maatschappelijke prioriteiten zoals: A) betaalbare woningen voor jongeren en starters in Oudewater, B) een extra parkeervoorziening om de binnenstad te ontlasten, en betaalbare seniorenwoningen om ‘van groot naar beter’ mogelijk te maken, niet mogelijk zijn, omdat bij de exploitatie van Statenland de financiële dekking voor de bouw van een zwembad en de verplaatsing van de skeelerbaan leidend zijn? Antwoord vraag 17: Die conclusie is niet juist. Zoals ook bij de behandeling van de grondexploitatie Statenland aan bod zal komen is het onmiskenbaar dat de verplaatsingskosten voor zowel het zwembad als de skeelerbaan een stevige wissel trekken op het financieel resultaat. Echter, en dat zal bij de behandeling ervan ook aan bod komen, was dit al op voorhand voorzien door het college.

Verzoeken om stukken (bij de beantwoording aan te leveren) Vraag 18: Wij verzoeken het college om de beantwoording te voorzien van de volgende bijlagen/overzichten: A) Programmatabel Statenland in aantallen bij 100 en 120 woningen, incl. minima/streefwaarden en borging per segment. B) Borgingsmatrix instrumenten (doelgroepenverordening, zelfbewoning, antispeculatie, etc.) inclusief handhaving/sancties. 5

C) Overzicht kostenposten zwembad/skeelerbaan/openbare ruimte die (in)direct in Statenlandgrex landen, incl. bandbreedtes/risicoreservering. D) Doorrekening/grondwaardemodel: kern-aannames en de gevoeligheidsanalyse (scenario’s). E) Beslisregel/college-uitgangspunt hoe wordt omgegaan met grex-tegenvallers zonder betaalbaarheid van woningen te laten wegdrukken. F) Besluitmomentenlijst (raad/college) voor de resterende planproducten. Antwoord vraag 18: De gegevens zoals gevraagd onder A), C), D) en E) komen aan bod bij de behandeling tot vaststelling van de grondexploitatie. De gegevens gevraagd onder B) komen later aan bod bij het op- en vaststellen van de uitgangspunten voor de uit te vragen tender, naar verwachting in 2027. Verzoek wijze van beantwoording (ter voorkoming van ontwijking) Vraag 19: Wij verzoeken het college om: A) bij vraag 2 expliciet A/B/C te kiezen; B) bij vragen waar om een ja/nee-antwoord verzocht, ook met ja of nee te antwoorden (met motivering); C) de gevraagde tabellen/memo’s als onderdeel van de beantwoording toe te voegen. Antwoord vraag 19: Zie voorgaande beantwoording.

6