Uitnodigingskader wonen buitengebied Oude IJsselstreek huisstijl.pdf

Uitnodigingskader

Wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek In het uitnodigingskader zijn nieuwe en ruimere mogelijkheden opgenomen voor woningbouwontwikkeling in het buitengebied in ruil voor sloop van vrijkomende gebouwen in combinatie met landschappelijke inpassing. Ook biedt het uitnodigingskader ruimere mogelijkheden voor woningsplitsing en landgoedontwikkeling.

Uitnodigingskader wonen buitengebied Gemeente Oude IJsselstreek Gendringen • 27/09/2023

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek 1. Inleiding 1.1

Aanleiding

De gemeente Oude IJsselstreek beschikt al geruime tijd over functieveranderingsbeleid voor het buitengebied. De kern van dat beleid is dat in ruil voor de sloop van agrarische gebouwen een woning mag worden gebouwd op het bestaande erf in combinatie met landschappelijke inpassing. Gedachte daarbij is dat stoppende agrariërs worden gestimuleerd om vrijgekomen gebouwen te slopen en daarvoor gecompenseerd worden door een extra woning te mogen bouwen. Daarmee wordt voorkomen dat buiten gebruik geraakte gebouwen vervallen en/of op een ongewenste manier gebruikt worden en daarmee de kwaliteit van het buitengebied achteruitgaat. Al geruime tijd merken we dat het huidige functieveranderingsbeleid niet meer aansluit bij de vragen vanuit de samenleving. Daardoor moeten we veel initiatiefnemers teleurstellen. Inmiddels is onder de noemer van maatwerk wel beperkt medewerking verleend aan initiatieven die afwijken van het bestaande beleid. Dit is echter geen structurele oplossing. Daarom hebben we als gemeente een uitnodigingskader wonen buitengebied opgesteld. Het nieuwe beleid is ruimer en flexibeler dan het vorige beleid. Daarmee verwachten we tegemoet te komen aan de behoefte vanuit de samenleving. Tegelijk beseffen we dat we niet alle initiatieven in standaard beleid kunnen opnemen. Om die reden hebben we in dit uitnodigingskader ook ruimte voor maatwerk opgenomen.

Maar zelfs met die ruimte zal niet alles mogelijk zijn.

1.2

Verandering van het buitengebied

In de agrarische sector is al jaren een transitie gaande waarbij het aantal agrarische bedrijven afneemt. De verwachting is dat het aantal bedrijven de komende jaren nog verder afneemt. De opgave is om te voorkomen dat vrijkomende gebouwen langdurig leeg blijven staan of verkeerd gebruikt worden. Wanneer leegstaande gebouwen in verval raken of gebruikt gaan worden voor ongewenste of criminele activiteiten, met risico’s voor de volksgezondheid en veiligheid, tast dit de kwaliteit van het buitengebied aan. De verwachting is dat de komende jaren het aantal agrarische bedrijven nog verder afneemt. Uit de Factsheet vrijgekomen agrarische bebouwing Oude IJsselstreek van de provincie Gelderland komt de volgende ontwikkeling naar voren:

Meetmoment 2010 Aantal agrarische bedrijven 325 Aantal panden 992 Pandoppervlakte (m²) 446.173

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

Meetmoment 2020 Vrijgekomen agrarische bedrijven 74 Vrijgekomen aantal panden 196 Vrijgekomen pandoppervlakte (m²) 79.348

Prognose voor 2032 Nog vrij te komen agrarische bedrijven 106 Nog vrij te komen aantal panden 336 Nog vrij te komen pandoppervlakte (m²) 114.756

2

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

Uit de factsheet blijkt dat de meeste agrarische bedrijven zijn gestopt in het gebied tussen Gendringen, Sinderen, Varsseveld en Silvolde. Uit een gebiedsanalyse van het Kadaster en Wageningen Economisch Research (10 februari 2021) over de periode 2008-2016 blijkt dat de gemeente Oude IJsselstreek de landelijke en regionale trends grotendeels volgt: • Het totaal aantal agrarische bedrijven neemt in de gemeente evenveel af als in de rest van Nederland, namelijk met ruim 30%. Dit zijn vaak ondernemers van hogere leeftijd van melkvee- of gemengde bedrijven. • We zien een sterkere toename van akkerbouwbedrijven met een kleinschalig karakter dan de landelijke trend. Dit komt waarschijnlijk omdat akkerbouw gezien wordt als tussenstap van (melk)vee-of gemengd bedrijf naar volledige bedrijfsbeëindiging, waarbij eerst de akkerbouwtak nog blijft. De kleine akkerbouwbedrijven binnen de gemeente zullen naar alle waarschijnlijkheid op termijn worden beëindigd, waarbij de schuren al grotendeels leeg staan. • In de gemeente Oude IJsselstreek hebben de veehouders in totaal 565 stallen in gebruik voor de veehouderij. Het merendeel is in gebruik voor rundvee (428), gevolgd door varkens (124) en een klein deel is voor pluimvee (13). Van de stallen is minder dan 30% na 2006 gebouwd. Meer dan een derde deel van de stallen is voor 1980 gebouwd.

De leeftijd van gebouwen kan een indicatie zijn voor de ontwikkeling van (landbouw)bedrijven. Het zegt niets over de technische staat, gebruiksmogelijkheden of onderhoudstoestand (bron: RVO). De opgave voor transformatie van de vrijkomende agrarische bebouwing op de (voormalige) agrarische erven is groot. Op basis van een analyse van Alterra komt er tot 2030 ruim 210.000 m2 aan agrarische bebouwing vrij als het aantal agrarische gebouwen in de gemeente met 30% afneemt. Echter, deze afname over de afgelopen 10 jaar neemt de komende jaren alleen maar toe door het grote aandeel kleinschalige bedrijven in de gemeente en een toename aan oudere agrarische ondernemers zonder opvolger. Met 50% stoppers in 2030 komt naar verwachting 350.000 m2 aan agrarische bebouwing vrij. De agrarische bedrijven die hun toekomst zoeken in verbreding en de nietagrarische bedrijven hebben waarschijnlijk niet veel invloed op deze leegstand. Door de invloed van leegstand van vrijkomende agrarische bebouwing op met name de veiligheid (ondermijning), maar ook op de gezondheid (asbest) en landschapsbeleving (verpaupering) neemt de leefbaarheid en de aantrekkingskracht van het buitengebied af. Daar staat tegenover dat mensen nieuwe mogelijkheden zien voor wonen in het buitengebied. Mensen vinden in het algemeen dat de leegstand van gebouwen op zich weinig invloed heeft op de beleving van het landschap.

Een verandering door bijvoorbeeld bomenkap of het bouwen van een nieuwe schuur zonder landschappelijke inpassing heeft dat wel. Daar waar leegstand van gebouwen leidt tot verpaupering wordt dit wel negatief ervaren. Ook ondermijning door oneigenlijk gebruik van vrijgekomen gebouwen kan aanleiding geven tot een afname van het gevoel van veiligheid en leefbaarheid.

1.3

Veranderende woonbehoefte

De transitie in de agrarische sector biedt ook kansen om in het buitengebied te wonen. Al jaren worden voormalige agrarische bedrijfswoningen omgezet naar burgerwoningen. Dit proces gaat door zolang meer agrarische bedrijven stoppen. Al sinds 2006 bieden Achterhoekse gemeenten de mogelijkheid om in ruil voor de sloop van vrijkomende agrarische gebouwen woningen te bouwen. Tot dusver ging het met name om vrijstaande woningen op bestaande erven. Maar het aantal initiatieven met andere type woningen groeit. Door hieraan tegemoet te komen kan én de kwaliteit van het buitengebied worden versterkt, én kan een bijdrage worden geleverd aan invulling van de behoefte aan kleinere, en betaalbare woningen – ook in het buitengebied. Hiermee kan ook invulling worden gegeven aan de woonwensen van mensen die zich verbonden voelen met het buitengebied.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

3

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek Op 16 februari 2023 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek de Regionale Woonagenda 2023- 2030 “Goed wonen in een vitale regio” vastgesteld. In de regionale woonagenda zijn 4 programmalijnen benoemd. Programmalijn 4, Wonen als integrale gebiedsopgave biedt ruimte voor woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied: “Het landelijk gebied met het afwisselende coulisselandschap en een veelheid aan kleine kernen met sterke gemeenschappen is een van de grote kwaliteiten van de Achterhoek. De verwevenheid van het landschap met wonen en werken is van bijzondere regionale waarde. Tegelijkertijd staat het landelijk gebied aan de vooravond van een aantal grote opgaven: de transitie in de agrarische sector, een toename aan vrijkomende agrarische bebouwing, de stikstofopgave, klimaatadaptatie en droogte, natuurontwikkeling, het bevorderen van meer biodiversiteit en landschapsontwikkeling. We zien kansen om daar waar ruimte vrijkomt de woonopgave te koppelen aan deze ruimtelijke opgaven in het landelijk gebied. Hiermee kunnen nieuwe verdienmodellen ontwikkeld worden die bijdragen aan een goede balans in de kwaliteit van de leefomgeving en daarmee ook een sleutel kunnen zijn voor een integrale gebiedsontwikkeling.

Deze woonstrategie biedt uitgangspunten voor tal van projecten in het gehele landelijk gebied in de regio. Daarbinnen is vanzelfsprekend aandacht voor de verscheidenheid en kleinschaligheid. Het doel is om in het landelijk gebied ruimte te bieden aan nieuwe woonconcepten op de plek van vrijkomende agrarische bebouwing. Ook zien we volop kansen voor (natuurinclusieve) collectieve concepten zoals de Oost-Gelrese woondroebels en woonzorgconcepten. Het buitengebied biedt ook ruimte voor meer-generatie concepten of woningsplitsing. Aanvullend kunnen ruime, groene en exclusieve woonconcepten nabij kernen in het buitengebied jonge huishoudens verleiden om in de Achterhoek te komen wonen en werken. Binnen deze woonstrategie richten we ons op diverse doelgroepen: ouderen, jonge huishoudens en collectieven.” Met dit uitnodigingskader wonen buitengebied geven we als gemeente Oude IJsselstreek uitvoering aan deze programmalijn in de Regionale Woonagenda. Ook geven we invulling aan een toekomstbestendig en leefbaar landelijk gebied en aan de groeiende behoefte om te wonen in het buitengebied. De kwaliteitsverbetering van ons buitengebied en het behoud van de leefbaarheid zijn daarbij leidend.

1.4

Verbeteren van de landschappelijke kwaliteit

De eigenheid en verscheidenheid van het landschap wil de gemeente Oude IJsselstreek blijvend versterken. In samenhang met ontwikkelingen in het buitengebied wordt daarom een bijdrage aan het verhogen van de landschappelijke kwaliteit gevraagd. Woningbouw in het buitengebied krijgt alleen een plek als deze een bijdrage levert aan de landschappelijke kwaliteit van die locatie. De als bijlage 2 bijgevoegde “Standaard landschappelijke inpassing” vormt het kader voor de ontwikkeling van een goed landschappelijk inpassingsplan.

1.5

Uitnodigingskader vervangt bestaand beleid

Dit uitnodigingskader vervangt het bestaand beleid ten aanzien van functieverandering zoals verwoord in de paragrafen 2.3, 2.4 en 2.5 van de Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek. In bestemmingsplannen1 opgenomen wijzigings- en ontheffingsbevoegdheden die betrekking hebben op functieverandering worden uitsluitend nog toegepast indien de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met dit uitnodigingskader.

1) Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 spreken we niet meer van bestemmingsplan, maar van omgevingsplannen.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

4

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

2. Algemeen kader voor ontwikkeling van woningen in het buitengebied 2.1

Basisprincipes

Voor de bouw van woningen in het buitengebied op basis van dit uitnodigingskader gelden een aantal basisprincipes. Die hierna zijn uitgewerkt. Bij de beantwoording van de vraag of de ontwikkeling in het buitengebied plaats vindt, zijn niet de grenzen van het bestemmingsplan Buitengebied of de verkeerskundige bebouwde kom leidend, maar de feitelijke ruimtelijk situatie. Dit wordt steeds per geval beoordeeld. Centrale vraag daarbij is waar de aaneengesloten bebouwing feitelijk ophoudt. 2.1.1 Kwaliteitsverbetering staat voorop Kwaliteitsverbetering van het buitengebied is het belangrijkste doel van het uitnodigingskader. Door een alternatief te bieden voor vrijkomende en al vrijgekomen bebouwing in het buitengebied worden leegstand, verloedering en ongewenste activiteiten voorkomen. Ieder initiatief tot herontwikkeling dient te leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Hoe dat gebeurt moet inzichtelijke worden gemaakt in een erfinrichtingsplan. Het erfinrichtingsplan geeft inzicht in de volgende zaken: a. De erfinrichting in de nieuwe situatie, met daarbij de te slopen bouwwerken en de bebouwing in de nieuwe situatie. b. De landschappelijke inpassing van het erf die aansluit op het ter plaatse heersende landschapstype c. De beeldkwaliteit van de bebouwing. Daarmee vormt het kwaliteitskader ook de basis voor de welstandsbeoordeling.

In bijlage 2 is de standaard landschappelijke inpassing opgenomen. Deze geeft duidelijk over waar een goede landschappelijke inpassing aan moet voldoen. In bijlage 3 wordt ingegaan op de beoogde kwaliteit van veranderende erven en het omringende landschap. 2.1.2 Ontwikkelruimte creëren en ontwikkelruimte inzetten Het beleid is gebaseerd op het idee dat ontwikkelruimte gecreëerd wordt en deze vervolgens weer wordt ingezet. Ontwikkelruimte creëren kan door sloop van gebouwen en/of door de aanleg van landschapselementen. Dit kunnen één of meer maatregelen zijn. Een combinatie van maatregelen is mogelijk. Met die maatregelen – waaraan afhankelijk van de omvang – punten worden toegekend, wordt ontwikkelruimte gecreëerd. De gecreëerde ontwikkelruimte kan vervolgens voor diverse ontwikkelingen ten behoeve van wonen worden ingezet. Dit kan op de locatie waar gesloopt is, maar ook op een ander erf of door de ontwikkeling van een nieuw erf. Ook kan ontwikkelruimte worden ingezet voor de vergroting van de op grond van het bestemmingsplan toegestane maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. Ontwikkelruimte kan worden ingezet door het omvormen van (agrarische) bedrijven in het buitengebied naar wonen, maar ook op bestaande woonerven door de toevoeging van één of meerdere woningen.

2.1.3 Woningbouw draagt bij voorkeur bij aan de realisatie van de Regionale Woonagenda 2023- 2030 Met dit uitnodigingskader worden de mogelijkheden voor woningbouw in het buitengebied verruimd. Daarmee draagt het kader bij aan de realisatie van ambitie en opgave om tot 2030 voldoende woningen te realiseren. In de Regionale Woonagenda 2023-2030 is afgesproken dat er in de regio Achterhoek 11.500 worden gerealiseerd. Dat zijn voor Oude IJsselstreek 2 250 woningen. In de met de provincie en het Rijk gesloten Woondeal is hierin een “knip” aangebracht van 8.400 woningen tot en met 2030 en de rest daarna. Voor Oude IJsselstreek komt de ambitie tot en met 2030 daarmee op 1.500 woningen.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

5

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek Van het totaal aantal te realiseren woningen dient 28% in de sociale huur en 32% in de betaalbare koop en middeldure huur te vallen. De realisatie van sociale huurwoningen in het buitengebied is niet waarschijnlijk. Wel wil de gemeente de realisatie van betaalbare koop in het buitengebied stimuleren door ook geschakelde woningen in het buitengebied mogelijk te maken. Voor deze woningen zal een andere sloopeis gelden dan voor vrijstaande woningen. Daarbij is het van belang dat deze woningen wat betreft beeldkwaliteit passen in het buitengebied. Een traditionele rijwoning of twee-onder-één-kap woning zoals die in woonwijken voorkomen horen daar niet bij. De gemeente Oude IJsselstreek wil een deel van de betaalbare koopwoningen echt bereikbaar maken voor starters door woningen te realiseren in een lagere prijscategorie dan door het Rijk aangegeven. In de Regionale Woonagenda 2023-2030 van de regio Achterhoek is de betaalbaarheidsgrens op € 250.000 vastgelegd (70% van de in 2022 door het Rijk bepaalde betaalbaarheidsgrens van € 355.000). Indien nodig wordt de grens aangepast. Om te stimuleren dat dit ook in het buitengebied gebeurt, hoeft voor de ontwikkeling van betaalbare koopwoningen minder ontwikkelruimte te worden ingezet. Het gaat hierbij overigens niet alleen om woningen voor starters, maar ook voor senioren.

Dit kan door bijvoorbeeld geclusterd wonen in kleinere wooneenheden op een erf mogelijk te maken. 2.1.4 Participatie Nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied kunnen ingrijpen op de omgeving. Het is daarom van belang dat omwonenden worden betrokken bij de planontwikkeling en dat er ruimte is voor inbreng en aanpassing van de plannen. Conform het participatiebeleid van de gemeente Oude IJsselstreek zorgt de initiatiefnemer zelf voor het betrekken van omwonenden bij de ontwikkeling en doet daarvan verslag richting de gemeente. 2.1.5 Alleen legaal aanwezige bebouwing in de gemeente Oude IJsselstreek mag worden ingezet Het gaat om het slopen van gebouwen en andere bouwwerken in het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek. Voordat van dit beleid gebruik kan worden gemaakt, moet alle eventuele illegale bebouwing op percelen waarop gesloopt en/of gebouwd wordt, gesloopt te zijn. Gesloopte gebouwen en andere bouwwerken mogen niet meer herbouwd worden: rechten vervallen definitief. Veel voormalige agrarische bedrijven hebben inmiddels een woonbestemming. De voormalige agrarische gebouwen zijn daarbij onder het overgangsrecht geplaatst. Indien voor deze gebouwen een bouw-/omgevingsvergunning is verleend, worden deze als legaal aangemerkt.

2.1.6 Uitwisselbare ontwikkelruimte Ontwikkelruimte – uitgedrukt in punten - die niet meteen wordt ingezet op de locatie waar ontwikkelruimte is gecreëerd, kan zowel later als op een andere locatie worden ingezet. Daarbij gelden twee voorwaarden: 1. Binnen de gemeente Oude IJsselstreek gecreëerde ontwikkelruimte dient ook binnen de gemeente Oude IJsselstreek te worden ingezet. 2. Ontwikkelruimte die later wordt ingezet wordt vastgelegd in een overeenkomst met de gemeente. De ontwikkelruimte wordt binnen 10 jaar na onherroepelijk worden van het gemeentelijke besluit, waarmee de ontwikkelruimte wordt gecreëerd, ingezet. De inzet van die ontwikkelruimte wordt dan ook weer vastgelegd in een gemeentelijk besluit. De vaststelling van dat besluit geldt dan als eindtermijn. 3. Als ontwikkelruimte van andere erven komt dan het erf waar woningen worden gerealiseerd, dan moet ook voor deze erven naar een eindsituatie worden toegewerkt door de ontwikkeling en uitvoering van een erfinrichtingsplan. Die eindsituatie wordt opgenomen in een bestemmingsplan. 2.1.7 Één erf-gedachte Er dient bij ontwikkeling sprake te blijven van één erf. Dat wil zeggen dat er sprake is van een ruimtelijke samenhang tussen de aanwezige gebouwen. In bijlage 3 wordt ingegaan op de beoogde kwaliteit van veranderende erven en het omringende landschap.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

6

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek 2.1.8 Het initiatief is uitvoerbaar Vanuit wat we noemen “een goede ruimtelijke ordening” is het noodzakelijk dat een plan voldoet aan diverse milieutechnische regels, zoals bijvoorbeeld bodemkwaliteit, geur, geluid, natuur. Ook dient te worden onderbouwd op welke manier in het plan rekening is gehouden met klimaatadaptatie. Door initiatiefnemer dient te worden onderbouwd dat het plan voldoet aan deze regels. Bij de vraag of een initiatief uitvoerbaar is, gaat het niet alleen om de vraag of de nieuwe woning(en) een goed woon- en leefklimaat kan worden geboden, maar ook om de vraag of de nieuwe woning(en) de bedrijfsvoering van omliggende (agrarische) bedrijven beperkt. Als een ontwikkeling leidt tot beperking van de bedrijfsvoering van een omliggend bedrijf kan geen medewerking worden verleend. De beschikbare ontwikkelruimte moet dan op een andere plek worden ingezet.

2.2

Beleid

Het standaard beleid beoogt het merendeel van de initiatieven mogelijk te maken. Om dat te bereiken zijn ten opzichte van het vorige beleid de mogelijkheden verruimd: • Woningbouw in ruil voor sloop van bedrijfsgebouwen mag nu ook bij erven met een andere bestemming dan een agrarische bestemming, zoals woonbestemmingen en bedrijfsbestemmingen. Ook niet-agrarische bebouwing in het buitengebied mag worden ingezet (gesloopt) om ontwikkelruimte te creëren. • Om de bedrijfswoning om te zetten naar een reguliere woning hoeft niet meer eerst 750 m2 aan bedrijfsgebouwen te worden gesloopt. • Oppervlaktes aan kuilvoerplaten, kassen, mestsilo’s en andere bouwwerken tellen gedeeltelijk mee. • Er mogen niet alleen vrijstaande woningen, maar ook andere type woningen worden ontwikkeld. Diverse maatregelen binnen het standaard beleid mogen worden gecombineerd. Door maatregelen op het gebied van sloop en de aanleg van landschapselementen in punten uit te drukken kunnen ze makkelijk opgeteld worden. Dit noemen we gecreëerde ontwikkelruimte. Deze wordt vervolgens weggestreept tegen de bouw van woningen die eveneens in punten wordt uitgedrukt; de ingezette ontwikkelruimte. Gecreëerde ontwikkelruimte die overblijft mag worden ingezet op locaties waar te weinig ontwikkelruimte kan worden gecreëerd.

2.3

Maatwerk

Maatwerk zijn ontwikkelingen die het standaard beleid overstijgen en een aparte afweging vereisen. Daarbij wordt wel een extra inspanning gevraagd en het initiatief moet een duidelijke maatschappelijke meerwaarde hebben. Maatwerk is niet bedoeld om medewerking te verlenen aan initiatieven die binnen de grenzen van het standaard beleid passen, maar onvoldoende ontwikkelruimte kunnen creëren of in maatvoering afwijken van het beleid. Wat verstaan wordt onder maatwerk is verder uitgewerkt in hoofdstuk 5.

2.4

Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is in de Omgevingsverordening Gelderland vertaald in regels waar rekening mee gehouden moet worden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Op de toepassing van dit uitnodigingskader wonen buitengebied zijn in ieder geval de volgende provinciale regels van toepassing. Deze regels kunnen door een besluit van Provinciale Staten van Gelderland worden gewijzigd. • •

De ontwikkeling van woningen binnen dit beleidskader past binnen de door de provincie en de Achterhoekse gemeenten vastgestelde Regionale Woonagenda Achterhoek. De ontwikkeling van woningen binnen het Gelders Natuur Netwerk wordt alleen toegelaten als die geen nadelige gevolgen heeft voor de kernkwaliteiten, oppervlakte of samenhang van het Gelders Natuur

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

7

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

•

Netwerk. Daarnaast mag er geen sprake zijn van nadelige gevolgen voor de oppervlakte als die in overeenstemming met paragraaf 2.6.2 worden gecompenseerd: (a) buiten het Gelders natuurnetwerk; of (b) in het Gelders natuurnetwerk op gronden die op de ambitiekaart bij het Natuurbeheerplan zijn aangeduid met code N00.01. Een nieuwe activiteit of ontwikkeling binnen de Groene Ontwikkelingszone kan alleen als uit onderzoek blijkt dat de kernkwaliteiten of ontwikkelingsdoelen per saldo en naar rato van de ingreep worden versterkt. En de samenhang niet verloren gaat. Voor het inzetten van ontwikkelruimte in de Groene Ontwikkelingszone is op grond van de Omgevingsverordening Gelderland een extra inspanning vereist waar het gaat om de landschappelijke versterking.

Het provinciale beleid is erop gericht om het Gelderse Natuur Netwerk, dat bestaande en nieuwe natuurgebieden omvat, te beschermen. De gemeente Oude IJsselstreek is van oordeel dat de ontwikkeling van nieuwe erven niet bijdraagt aan de bescherming van het Gelder Natuur Netwerk. Bovendien zijn er voldoende alternatieven voor de ontwikkeling van nieuwe erven buiten het Gelders Natuur Netwerk. De mogelijkheid om nieuwe erven te ontwikkelingen in het Gelders Natuur Netwerk wordt dan ook uitgesloten.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

8

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

3. Ontwikkelruimte creëren 3.1

Inleiding

Ontwikkelruimte creëren kan op verschillende manieren: • Door het slopen van gebouwen en bijbehorende bouwwerken. • Door het slopen van gebouwen in combinatie met het verwijderen van asbest. • Door het slopen / verwijderen van andere bouwwerken en verhardingen die bedrijfsmatig in gebruik waren. • Door de aanleg van landschapselementen, niet zijnde de standaard verplichte landschappelijke inpassing van het erf.

3.2

Slopen van gebouwen en bijbehorende bouwwerken

Het slopen van gebouwen geeft ontwikkelruimte. Het kan daarbij gaan om (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen, maar ook om andere gebouwen in het buitengebied zoals schuren bij woningen en niet-agrarische bedrijfsgebouwen. Kassen – niet zijnde plastic tunnelkassen – tellen ook als (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen. Gebouwen kunnen binnen diverse bestemmingen aanwezig zijn, zoals agrarische bestemmingen, woonbestemmingen en bedrijfsbestemmingen. Voor het slopen van gebouwen is er een ondergrens van 25 m² gebouwen. Dat levert 4 punten op. Als meer wordt gesloopt levert iedere extra 25 m² ook 4 punten op. Om sprokkelwerk te voorkomen mogen oppervlaktes gebouwen kleiner dan 25 m² op verschillende locaties niet samengevoegd worden tot 25 m². Berekening ontwikkelpunten 1) Te slopen oppervlakte aan gebouwen : 25 = … (afronden naar beneden op hele getallen) 2) Uitkomst (1) x 4 = … punten Voorbeeld: (1) Er wordt 1320 m2 gesloopt. Delen door 25 = 52,8. Afronden naar beneden wordt 52. (2) 52 x 4 = 208 punten. De eerste 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken bij de bestaande (bedrijfs)woning worden niet meegeteld. Die mogen namelijk veelal vergunningsvrij worden gebouwd.

3.3

Verwijderen asbest

Om de sloop van asbesthoudende gebouwen te stimuleren levert de sloop van deze gebouwen 15% meer ontwikkelruimte op dan sloop van gebouwen zonder asbest. Voorwaarde is dat de aanwezigheid van asbest wordt onderbouwd op basis van een asbestinventarisatie dat door een gecertificeerd bureau is uitgevoerd. Berekening ontwikkelpunten 3) Te slopen oppervlakte aan gebouwen met asbest : 25 x 1,15 = … (afronden naar beneden op hele getallen) 4) Uitkomst (1) x 4 = … punten (afronden op hele punten) Voorbeeld: (3) Er wordt 1320 m2 gesloopt. Delen door 25 x 1,15 = 60,7. Afronden naar beneden wordt 60. (4) 60 x 4 = 240 punten.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

9

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

3.4

Slopen van overige bedrijfsmatige bouwwerken

Om kwaliteitsverbetering op bestaande erven te bevorderen wordt niet alleen het slopen van gebouwen, maar ook het slopen van andere bouwwerken en bepaalde verhardingen beloond. Het daarbij om: Object

Telt mee?

Ontwikkelruimte in punten per 25 m² 4 punten 4 punten 1 punt 1 punt

Mestsilo Ja, voor 100% Kassen – niet zijnde tunnelkassen Ja, voor 100% Voersilo, inclusief onderplaat Ja, voor 25% Kuilvoerplaat – al dan niet met Ja, voor 25% wanden Mestbassin / foliebassin (gehele Ja, voor 25% 1 punt sanering) Mestkelder* Betonnen mestopslag voor vaste mest Spoel- en spuitplaatsen Ja, voor 25% 1 punt Mestzak Nee -Overige erfverharding / bestrating Nee -ter ontsluiting van het erf *Mestkelders gelegen onder bebouwing tellen ook voor 25% mee om het opruimen ervan te stimuleren.

Overige niet genoemde bouwwerken, waaronder schuilgelegenheden voor vee buiten het (agrarische) bouwvlak, tellen niet mee. Indien niet genoemde bouwwerken wel een waardering verdienen, maar zijn vergeten in bovenstaand overzicht, zal een afzonderlijke waardering plaatsvinden op basis van de beoordeling in bovenstaande tabel.

3.5

Ontwikkelruimte door aanleg landschapselementen

Ontwikkelruimte kan ook worden gecreëerd door landschapselementen aan te leggen. Landschapselementen moeten zijn gelegen buiten (de randen van) het erf. Landschappelijke inpassing van het erf is namelijk een standaardvoorwaarde en levert geen ontwikkelruimte op. Er worden op voorhand geen eisen gesteld ten aanzien van de locatie van de groene elementen. Wel dient een landschapselement te passen bij het landschapstype, de bodemgesteldheid en de waterhuishouding ter plaatse. Een goede verantwoording van keuzes voor landschapselementen is dan ook vereist, zoals is aangegeven in bijlage 2: de Standaard landschappelijk inpassing. Landschapselementen worden specifiek bestemd. Voor de waardering van de aanleg van landschapselementen is aansluiting gezocht bij het beleid ten aanzien van nieuwe landgoederen: • • •

In ruil voor aanleg van 5 hectare nieuwe natuur mag 2.500 m³ aan nieuwe woongebouwen worden gebouwd. De bouw van 2.500 m3 aan nieuwe woongebouwen kost feitelijk 400 punten (zie paragraaf 4.2). 400 / 50.000 m² (5 hectare) = 0,008 punten per m².

Omdat we uitsluitend met hele punten werken, is de waardering gesteld op 1 punt per 100 m2. Dus voor iedere 100 m2 aan te leggen landschapselementen ontstaat 1 punt aan ontwikkelruimte. Landschapselementen worden in het bestemmingsplan vastgelegd door middel van een specifieke bestemming waarbij de instandhouding wordt geborgd.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

10

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

4. Ontwikkelruimte inzetten 4.3

Inleiding

Gecreëerde ontwikkelruimte (uitgedrukt punten) kan op verschillende manieren worden ingezet voor woningbouwontwikkeling in het buitengebied: • Ten behoeve van de ontwikkeling van bestaande erven in het buitengebied. • Ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe woonerven in het buitengebied. • Extra oppervlakte bijbehorende bouwwerken en overkappingen bij woningen ten opzichte van wat nu op grond van het bestemmingsplan maximaal is toegestaan. Daarnaast omvat het inzetten van ontwikkelruimte specifieke regelingen voor woningsplitsingen en de aanleg van nieuwe landgoederen.

4.4

Herontwikkeling erven in het buitengebied

Deze ontwikkeling sluit aan op het bestaande functieveranderingsbeleid waarbij bestaande erven omgezet kunnen worden naar wonen, waarbij één of meer woningen mogen worden toegevoegd. Het kan gaan om woonerven, agrarische erven, en erven met andere vormen van (niet-agrarische) bedrijvigheid. Ten opzichte van het voorgaande beleid biedt het uitnodigingskader meer flexibiliteit ten aanzien van de omvang van de woning en het type woning. Zo zijn nu ook twee aaneen gebouwde woningen, geschakelde woningen en “tiny houses” mogelijk. Daarmee wordt er meer variatie geboden in de maatvoering van woningen. Voor de omzetting van de bedrijfswoning naar een burgerwoning hoeft niet meer te worden gesloopt. Uiteraard is wel de voorwaarde dat de (agrarische) bedrijfsbestemming wordt omgezet naar een woonbestemming. Door ook ruimte te bieden aan kleinere woningen willen we tegemoetkomen aan veranderende woonbehoefte en willen we ook mensen met een minder hoog inkomen de mogelijkheid bieden om in het buitengebied te wonen. Voor bijbehorende bouwwerken is een maximale oppervlakte aangegeven voor de verschillende categorieën woningen. Vergunningsvrij bouwen wordt uitgesloten om een logische erfopzet te waarborgen.

Om de betaalbaarheid van de geschakelde betaalbare woning te waarborgen is het wel van belang dat de omvang van het achtererf beperkt blijft en daarmee de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken die vergunningsvrij gebouwd kan worden. Te bouwen woning

Maximale inhoud woning

Vrijstaande woning Vrijstaande woning* Vrijstaande of tweeonderéén-kap woning Twee-onder-één-kap woning of geschakelde woning Geschakelde betaalbare woning** Tiny house, inclusief inpandig bijbehorend bouwwerk

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

1.000 m3 750 m3 500 m3

Maximale oppervlakte bijbehorende bouwwerken 150 m2 150 m2 100 m2

In te zetten punten ontwikkelruimte 160 punten per woning 120 punten per woning 80 punten per woning

300 m3

60 m2

48 punten per woning

300 m3

40 m2

36 punten per woning

175 m3

0 m2

20 punten per woning

11

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

*De vergroting van een vrijstaande woning van 750 m3 naar 1000 m3 is toegestaan, mits daar (40) ontwikkelpunten voor worden ingezet. **De prijsgrens voor een betaalbare woning is vastgelegd in ander gemeentelijk beleid en kan in de loop der tijd wijzigen. Om de realisatie van betaalbare woningen in het buitengebied te bevorderen hoeven voor deze woningen minder ontwikkelpunten te worden ingezet. Op deze manier hopen de ontwikkeling van betaalbare woningen in het buitengebied te stimuleren. De ontwikkeling van betaalbare woningen wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Het erf als een ensemble van gebouwen De gebouwen van een erf vormen gezamenlijk een ensemble van bebouwing. Vanuit een herkenbare erfstructuur is het wenselijk dat die gebouwen geclusterd staan. Dat betekent automatisch dat er grenzen zijn aan het aantal woningen dat op een erf kan worden gerealiseerd. Op voorhand willen we echter geen maximum stellen aan het aantal woningen om ruimte te bieden aan creatieve oplossingen. Dit geldt ook voor het aantal bijbehorende bouwwerken per woning.

4.3

Nieuwe erven

De inzet van gecreëerde ontwikkelruimte is ook mogelijk op een nieuw te ontwikkelen erf. Een nieuw erf is een onbebouwd stuk land dat bebouwd wordt met één of meerdere woningen en bijbehorende bouwwerken, en voorzien wordt van erfverharding, tuininrichting en landschappelijke inpassing Dit wordt aanvaardbaar geacht als dit nadrukkelijk bijdraagt aan de versterking van het landschap. Voor de bouw van de woning(en) moeten ontwikkelpunten worden ingezet zoals bij bestaande erven (paragraaf 4.2) en dient het nieuwe erf landschappelijk te worden ingepast. Aanvullend daarop geldt het volgende uitgangspunt: Er dient compensatie plaats te vinden door middel van de ontwikkeling van landschapselementen in de nabijheid van het nieuwe erf. Per 25 m3 te ontwikkelen woongebouwen dient 25 m² aan landschapselementen aangelegd te worden. Deze voorwaarde is aanvullend op de landschappelijke inpassing van het erf die standaard wordt verlangd. Om het karakter van het Achterhoekse landschap met verspreid liggende erven te behouden, dient de afstand tussen bestaande erven en nieuwe erven minimaal 50 meter te bedragen. Te meten tussen de grenzen van de bestemmingsvlakken zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Daar waar bij bedrijvigheid op bestaande erven uit oogpunt van milieuhinder een grotere afstand dient te worden aangehouden, geldt die afstand als uitgangspunt.

Niet het hele buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek komt in aanmerking voor de ontwikkeling van nieuwe erven. In de volgende gebieden is de ontwikkeling van nieuwe erven uitgesloten: • In het Gelders Natuur Netwerk. Dit netwerk omvat bestaande en nieuwe natuurgebieden. Het beleid is erop gericht deze gebieden te beschermen. • Binnen de op grond van de Omgevingsverordening Gelderland aangewezen molenbiotopen. • In het veenontginningslandschap (Zwarte Veen). De huidige situatie van het Zwarte Veen is nagenoeg onveranderd sinds de ontginning. Het relatief natte gebied kent nog hetzelfde verkavelingspatroon: rationele blokken. Het open en agrarische gebied wordt doorsneden door sloten en twee rechte wegen. Deze wegen zijn onverhard met populieren of Amerikaanse eiken aan weerszijden. Bebouwing ontbreekt in het Zwarte Veen. Verder wordt de structuur gemaakt door greppels en sloten met (deels) natuurvriendelijke oevers. Op enkele plekken is struweelbeplanting aanwezig. Toevoeging van bebouwing leidt tot een aantasting van het karakter van het veenontginningslandschap.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

12

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek De ontwikkeling van nieuwe erven binnen de Groene Ontwikkelingszone is wel mogelijk, mits de samenhang van het landschap en de natuur behouden blijft. Zowel de ontwikkeling van nieuwe erven als de Groene Ontwikkelingszone dienen hetzelfde doel: De versterking van het landschap. In de Groene Ontwikkelzone zijn ook de provinciale regels

ten aanzien van versterking van de kernkwaliteiten van het gebied waarin de ontwikkeling plaats vindt van toepassing. We zien vooral mogelijkheden voor nieuwe erven in het traditionele Achterhoekse kampenlandschap en het heide- en broekontginningslandschap. In de landschappen is duidelijk sprake van verspreid liggende erven met een divers gebruik: agrarisch, wonen, recreatie. Nieuwe erven zijn hier goed in te passen, mits er sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een herkenbare erfopzet. Toch willen we de vorming van nieuwe erven in het rivierenlandschap niet uitsluiten om kansen te bieden voor goede initiatieven.

4.4

Extra oppervlakte bijbehorende bouwwerken

Gecreëerde ontwikkelruimte kan ook worden ingezet om meer bijbehorende bouwwerken bij een woning te bouwen dan is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, dan wel op grond van de regeling vergunningsvrij bouwen. Dit kan bij bestaande woningen in het buitengebied, bij nieuw te ontwikkelen woningen op bestaande erven, en bij nieuw te ontwikkelingen woningen op nieuwe erven. Voorwaarde is wel dat een logische erfopzet behouden blijft. Extra oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken 5 m² 10 m² 20 m² 50 m² 100 m²

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

In te zetten punten ontwikkelruimte 2 punten 4 punten 8 punten 20 punten 40 punten

13

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

4.5

Hergebruik van bestaande gebouwen

Bij hergebruik van bestaande gebouwen ten behoeve van de realisatie van woningen hoeft maar 75% van het aantal punten ontwikkelruimte te worden ingezet om tot hetzelfde resultaat te komen als bij nieuwbouw. Dit geldt ook voor het omzetten van een bestand bijbehorend bouwwerken naar een woning. Volledigheidshalve wordt ook verwezen naar de beleidsregel over levensloop/zorgwoningen van de gemeente Oude IJsselstreek. Indien binnen die regels een tijdelijke woning wordt gerealiseerd in bestaande bebouwing is het Uitnodigingskader wonen buitengebied niet van toepassing.

4.6

Monumenten en karakteristieke gebouwen

Daar waar een monument of karakteristiek gebouw wordt omgezet naar een woning hoeft maar 50% van het aantal punten ontwikkelruimte te worden ingezet om tot hetzelfde resultaat te komen als bij nieuwbouw. Daarbij wordt voor karakteristieke gebouw een sloopverbod opgenomen in het bestemmingsplan om het behoud van het gebouw zeker te stellen. Kanttekening hierbij is dat veel monumentale en karakteristieke gebouwen al bestaande (bedrijfs)woningen zijn. Een hergebruik als woning is dan niet aan de orde.

4.7

Nieuwe landgoederen

Deze ontwikkeling sluit aan op het bestaande landgoederenbeleid waarbij in ruil voor de ontwikkeling van een minimale hoeveelheid natuur een nieuw landgoed mag worden ontwikkeld. Voor de ontwikkeling van een nieuw landgoed gelden de volgende voorwaarden: a. Nieuwe landgoederen mogen overal binnen de gemeente worden gerealiseerd, uitgezonderd binnen het Gelders Natuur Netwerk. b. De aanleg van nieuwe natuur omvat minimaal 3 aaneengesloten hectares. c. De maximale inhoud aan woongebouwen is als volgt: Aantal hectares natuur 5 hectare 4,5 hectare 4 hectare 3,5 hectare 3 hectare d.

e.

Maximaal aantal kubieke meters woongebouwen 2.500 m3 2.250 m3 2.000 m3 1.750 m3 1.500 m3

Het maximale aantal te realiseren woongebouwen bedraagt 3. Binnen een woongebouw mogen meerdere woningen worden gerealiseerd. 2 of meer geschakelde woningen zijn dus ook toegestaan. De maximaal toegestane inhoud wordt vastgelegd in het bestemmingsplan. Een verdere vergroting is niet toegestaan. Per woongebouw is 150 m2 aan bijgebouwen toegestaan.

4.8

Woningsplitsing

Voor woningsplitsing gelden de volgende uitgangspunten: a. b. c. d.

De woning dient te zijn gelegen in het buitengebied. Woningsplitsing is mogelijk binnen de contouren van de hoofdbouwmassa. Dit betekent bijvoorbeeld dat de deel van de woonboerderij mag worden ingezet bij woningsplitsing. In de hoofdbouwmassa mogen door middel van splitsing maximaal 3 woningen aanwezig zijn. De oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken en overkappingen mag per woning 150 m2 bedragen, met een maximum van 300 m2 bij 2 of meer woningen. Indien de bestaande oppervlakte aan bijbehorende

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

14

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

e. f.

bouwwerken meer dan 300 m2 bedraagt, dient overtollige bebouwing te worden gesloopt. Hiervoor ontvangt de initiatiefnemer ontwikkelruimte retour welke elders kan worden ingezet. Ook kan elders gecreëerde ontwikkelruimte worden ingezet om de bestaande oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken en overkappingen te kunnen behouden. Zie daarvoor paragraaf 4.4. Splitsing van bedrijfswoningen is ook mogelijk, mits per woning minimaal één bewoner werkzaam is in het bedrijf. In een erfinrichtingsplan dient te worden aangetoond dat er sprake is van een zorgvuldige landschappelijke inpassing, waarbij het “één erf principe” het uitgangspunt is.

4.9

Overgangsregeling voor afbouwende agrariërs

We ontvangen signalen dat er agrariërs zijn die geleidelijk afbouwen richting volledige bedrijfsbeëindiging. Vaak zijn dat (melk)veehouders die stoppen met de veeteelt en zich (volledig) gaan richten op akkerbouw. Maar ook andere varianten komen voor. De gemeente Oude IJsselstreek wil afbouwende agrariërs faciliteren door hen de mogelijkheid te bieden om al afscheid te nemen van gebouwen en agrarische bouwwerken die bij afbouw buiten gebruik raken. De ontwikkelruimte die door sloop ontstaat kan worden bewaard voor later gebruik na volledige bedrijfsbeëindiging. Dit wordt dan vastgelegd in een anterieure overeenkomst en is niet aan een termijn gebonden. De ontwikkelruimte kan ook elders worden ingezet. Conform paragraaf 2.1.6 dient dit binnen 10 jaar te gebeuren. De nieuwe bedrijfssituatie wordt vastgelegd in een bestemmingsplan met een bestemming op maat. Daarbij zal de overgebleven agrarische bedrijfsbebouwing worden vastgelegd in het bestemmingsplan. Uitbreiding van het bedrijf op de betreffende locatie is niet meer mogelijk. Aan deze regeling wordt niet de voorwaarde verbonden dat agrariërs niet meer op een andere locatie een agrarisch bedrijf mogen voeren. Na volledige bedrijfsbeëindiging kan op basis van dit beleid worden toegewerkt naar een eindsituatie.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

15

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

5. Maatwerk 5.1

Maatwerk in afwijking van het standaardbeleid

De gemeente Oude IJsselstreek schets in de Toekomstvisie Oude IJsselstreek het strategische perspectief voor de gemeente. Oude IJsselstreek heeft zichzelf zeven opgaven gesteld waarmee we een antwoord kunnen bieden op maatschappelijke uitdagingen en waarmee de gemeente en de gemeenschap verder kunnen groeien. De opgaven geven ons richting in de ontwikkelingen die de komende jaren gaan plaatsvinden. Met dit uitnodigingskader wonen buitengebied geven we mede invulling aan een aantal gestelde opgaven: - Florerende smart industry: een uitnodigend woonmilieu. - Vitaal platteland: nieuwe (woon)erven. - Groene parels: groene karakter versterken. - Gezond oud worden én gezond jong zijn: wonen. Daarnaast wordt in de toekomstvisie gesproken over “het witte vel.” We erkennen dat de toekomst onvoorspelbaar is en dat we ons in de toekomst mogelijk met hele andere opgaves bezighouden. De onvoorspelbaarheid hebben we tot uitdrukking gebracht in het witte vel, ook wel de zevende opgave. Op dit witte vel projecteren we als het ware alle mogelijkheden en kansen die zich de komende jaren nog gaan voordoen. Met het witte vel in de hand biedt dit uitnodigingskader bewust ruimte voor maatwerk. We zijn ons ervan bewust dat er zich altijd initiatieven kunnen aandienen waarin het standaardbeleid niet voorziet.

De gemeente Oude IJsselstreek staat open voor maatwerkoplossingen ten behoeve van woningbouwontwikkeling in het buitengebied indien het initiatief op inhoud en/of op omvang duidelijk afwijkt van de uitgangspunten van het standaardbeleid. Voorwaarde voor het verlenen van medewerking is dat er een duidelijke plus zit op de te leveren prestatie ten opzichte van het standaard beleid. Die plus kan worden bereikt door de aanleg van (extra) landschapselementen, de aanleg van natuur of door het creëren van meerwaarde op ander gebied. Meerwaarde Meerwaarde betekent dat een ontwikkeling extra kwaliteit toevoegt ten opzichte van de standaard uitgangspunten. Door het versterken van het landschap, de sloop van buiten gebruik gekomen gebouwen en de bouw van nieuwe woningen met een goede beeldkwaliteit is ruimtelijke meerwaarde bij iedere ontwikkeld verzekerd. Daar bovenop dient meerwaarde op andere vlakken te worden bereikt: Sociaal-maatschappelijke meerwaarde De mate waarin de deelname van burgers aan het sociale en economische leven wordt bevorderd. Onderdelen van sociaal-maatschappelijke meerwaarde zijn: welzijn, zelfredzaamheid, sociale cohesie, leefomgeving, veiligheid en gezondheid.

Lokale versterking meerwaarde Lokale versterking meerwaarde is de mate waarin lokale ondernemers en andere personen, instellingen en organisaties binnen de gemeente Oude IJsselstreek betrokken worden of baat hebben bij de uitvoering en exploitatie. Onderdelen van maatschappelijke aanvaardbaarheid meerwaarde is draagvlak, betrokkenheid inwoners, instellingen en organisaties, samenwerking met lokale ondernemers

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

16

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek Duurzame meerwaarde Duurzame meerwaarde is de mate waarin een initiatief een duidelijk grotere bijdrage levert aan een duurzame toekomst dan wettelijk is vereist. Dit kan op de volgende manieren: • Door een grotere inspanning te leveren ten aanzien van de energieprestatie van de nieuwe woningen; • De toepassing van duurzame bouwmaterialen; • Een inspanning te leveren ten aanzien van duurzame opwek van energie die ten goede komt aan de omgeving. De toepassing van het begrip meerwaarde betekent dat we moeten loskomen van een meetbaar afwegingskader. Dit vereist een open gesprek tussen de (adviseur van de) initiatiefnemer en de gemeente Oude IJsselstreek om te komen tot een goede invulling. Het vereist ook een blik die verder reikt dan het te bereiken fysiek waarneembare resultaat, en daarmee ook oog heeft voor het sociaalmaatschappelijke resultaat. De initiatiefnemer dient in zijn verzoek aan te geven of hij gebruik wil maken van maatwerk. Daarbij dient te worden onderbouwd waarom het initiatief niet past binnen het standaard beleid en op welke wijze een plus wordt gecreëerd ten opzichte van het standaard beleid. Die plus is bewust niet gekwantificeerd. Daarmee wordt geen recht gedaan aan het principe van maatwerk. De plus komt tot stand in het gesprek tussen initiatiefnemer en de gemeente.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

17

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

6. Kwaliteitsimpuls landschap, natuur, erf en beeldkwaliteit gebouwen 6.1

Erfinrichting

Bij erfinrichting gaat het om de positionering van bestaande en nieuwe bebouwing op een bestaand of nieuw erf. Om sturing te geven aan het ruimtelijk ontwerp van veranderingen van erven is in 2008 de kadernota ruimtelijke kwaliteit “Achterhoekse erven veranderen” ontwikkeld door het Gelders Genootscha in opdracht van de regio Achterhoek. De kadernota is leidraad en inspiratiebron bij de inpassing en inrichting van veranderende en nieuwe erven, en de ontwikkeling van een erfinrichtingsplan. Bij de ontwikkeling van een erfinrichtingsplan dient aandacht besteed te worden aan de volgende punten: De relatie met en de inpassing in het landschap Hoe ligt het erf in het landschap? Bij dit criterium wordt gekeken naar de ligging van het erf in het landschap. Verschillende landschapstypen kennen hun eigen kenmerken voor de ligging van erven en hun relatie tot het landschap. Hiermee moet rekening worden gehouden in het erfinrichtingsplan door duidelijk te maken op welke wijze het erf landschappelijk wordt ingepast. De standaard landschappelijke inpassing (bijlage 2) geeft aan waar het plan voor de landschappelijke inpassing aan moet voldoen De erfstructuur Het erfinrichtingsplan dient helderheid te geven over de positionering van gebouwen op het erf en de onderlinge verhouding tot elkaar.

Uitgangspunt daarbij is dat er sprake is van één erf waarop alle woningen met bijhorende bouwwerken zijn gesitueerd. Beeldkwaliteit gebouwen: bij aanvraag omgevingsvergunning. De beeldkwaliteit van de gebouwen wordt beoordeeld door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit op basis van de gemeentelijke welstandsnota. De kadernota ruimtelijke kwaliteit “Achterhoekse erven veranderen” kan als inspiratiebron dienen voor het ontwerp van de nieuwe gebouwen. In het erfinrichtingsplan hoeft geen helderheid te worden gegeven over de beoogde beeldkwaliteit of ontwerp van woningen. Dit komt pas aan de orde bij de aanvraag omgevingsvergunning.

6.2

Landschappelijke inpassing

Bij landschappelijke inpassing gaat het om de inpassing van het erf in het landschap. Dat betekent dat een plan wordt gemaakt dat duidelijk maakt op welke wijze door de inrichting van (de randen van) het erf met beplanting aansluiting wordt gezocht op het omringende landschap. Daarbij wordt rekening gehouden met het ter plaatse aanwezige landschapstype. De gemeente Oude IJsselstreek heeft een Standaard landschappelijke inpassing ontwikkeld. Uitgangspunt is dat iedere woningbouwontwikkeling in het buitengebied gepaard gaat met een erfinrichtingsplan en/of landschappelijk inrichtingsplan waarmee wordt aangetoond dat het plan een bijdrage levert aan het behoud en de versterking van het landschap. De standaard landschappelijke inpassing is opgenomen in bijlage 2.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

18

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

6.3

Aanleg landschapselementen

Bij de aanleg van landschapselementen gaat het om landschapselementen die worden aangelegd buiten het erf met als doel de kwaliteit van het landschap te versterken. Passend bij het landschapstype en de ter plaatse aanwezige ontstaansgeschiedenis, bodemgesteldheid en waterhuishouding.

6.4

Natuurontwikkeling

Bij natuurontwikkeling gaat het om de ontwikkeling van nieuwe natuur aansluitend op bestaande natuur of los daarvan. Het heeft de voorkeur om bij natuurontwikkeling aan te sluiten bij het natuurbeheerplan van de provincie Gelderland. De gemeente Oude IJsselstreek vindt natuurontwikkeling op andere plekken echter ook waardevol. Bij de ontwikkeling van natuur dient de minimale omvang 3 hectare te bedragen.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

19

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

7. Uitvoering 7.1

Stappenplan

Het onderstaande stappenplan geeft een overzicht van het proces dat doorlopen wordt. Dit sluit aan bij de werkwijze “Aanvraag initiatief principeverzoek” zoals is te vinden op de gemeentelijke website. Stap 1: Keukentafelgesprek De initiatiefnemer neemt contact op met het team Ruimtelijke Ontwikkeling van de eenheid Fysieke Leefomgeving van de gemeente Oude IJsselstreek om een afspraak te maken voor een keukentafelgesprek. In dit gesprek op de locatie waar de beoogde ontwikkeling plaats vindt worden de ideeën en mogelijkheden op basis van het beleid besproken. Stap 2: Analyse initiatiefnemer Op basis van de tijdens het keukentafelgesprek verkregen informatie werkt initiatiefnemer zijn of haar plannen uit op basis van het uitnodigingskader. Stap 3: Indienen principeverzoek Het uitgewerkte plan wordt als principeverzoek ingediend bij de gemeente Oude IJsselstreek. Hiervoor wordt gebruikt gemaakt van het intakeformulier op de website. Het plan maakt duidelijk wat de kern is van de beoogde ontwikkeling en bevat de volgende documenten: • Een omschrijving van de huidige situatie per locatie die onderdeel uitmaakt van de plannen: Weergegeven op een luchtfoto of situatietekening, voorzien van hoofdmaatvoering (schaal 1:500 of 1:1000). • Een schetsplan van de nieuwe situatie per locatie die onderdeel uitmaakt van de plannen met onderbouwing.

Het schetsplan is een situatietekening met daarop het plan aangegeven, voorzien van hoofdmaatvoering (schaal 1:500 of 1:1000). Geadviseerd wordt daarvoor een stedenbouwkundig adviesbureau in te schakelen. De onderbouwing omschrijft hoe invulling wordt gegeven aan de uitgangspunten en spelregels uit het uitnodigingskader. Zo wordt duidelijk op welke wijze ontwikkelpunten worden verkregen en op welke wijze deze worden ingezet. • De landschappelijke inpassing en erfinrichting wordt op hoofdlijnen uitgewerkt. • Indien verzocht wordt om maatwerk wordt dit duidelijk aangegeven en wordt onderbouwd op welke manier meerwaarde wordt gecreëerd. De gemeente Oude IJsselstreek beoordeelt het principeverzoek en geeft daarop een reactie. Stap 4: Verdere planuitwerking Bij een positieve reactie van burgemeester en wethouders – eventueel met opmerkingen waarbij in de verdere uitwerking rekening mee moet worden gehouden – kan het plan verder worden uitgewerkt. Zo wordt het erfinrichtingsplan met landschappelijke inpassing gedetailleerder uitgewerkt, wordt de eventuele aanleg van landschapselementen verder uitgewerkt, worden noodzakelijke onderzoeken voor de ruimtelijke procedure uitgevoerd en wordt een concept-bestemmingsplan opgesteld. Het geheel wordt vervolgens ter beoordeling ingediend bij de gemeente.

Stap 5: Formele procedure Als de planuitwerking, het conceptbestemmingsplan en de onderzoeken akkoord zijn, of als eventuele opmerkingen zijn verwerkt, kan de formele procedure worden opgestart. Het ontwerpbestemmingsplan wordt dan ter inzage gelegd voor inspraak.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

20

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

7.2

Vaststelling bestemmingsplan

De uitvoering van initiatieven tot herontwikkeling van erven ten behoeve van wonen verloopt via de vaststelling van een bestemmingsplan waarbij de eindsituatie op het erf waar de ontwikkeling plaats vindt vastgelegd wordt. Dat geldt ook voor eventuele andere locaties die in de ontwikkeling worden betrokken, bijvoorbeeld als er sprake is van uitruil van ontwikkelruimte. Met de invoering van de Omgevingswet zal aan de gemeenteraad worden voorgesteld om de bevoegdheid om een omgevingsplan vast te stellen te delegeren aan het college. Die bevoegdheid geldt alleen als de ontwikkeling in overeenstemming is met de in dit uitnodigingskader opgenomen voorwaarden. Omgevingsplannen die voorzien in maatwerk worden wel ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd.

7.3

Erfinrichtingsplan

Voor iedere herontwikkeling wordt een erfinrichtingsplan gemaakt voor de erven die in de ontwikkeling worden betrokken. De uitvoering en instandhouding van het erfinrichtingsplan wordt gewaarborgd en juridisch afdwingbaar gemaakt door in het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting op te nemen. Landschapselementen buiten het erf krijgen een bestemming op maat om het belang van die elementen voor de versterking van het landschap te benadrukken.

7.4

Kostenverhaal

De gemeentelijke kosten die gemaakt worden ten behoeve van de ontwikkeling worden verhaald op de initiatiefnemer. De kosten worden vastgesteld op basis van de plankostenscan die zijn basis vindt in de wettelijke Regeling plankosten exploitatieplan. De plankosten worden opgenomen in de anterieure overeenkomst. Eventuele planschade wordt verhaald op de initiatiefnemer door middel van een planschade-overeenkomst.

7.5

Anterieure overeenkomst

In een anterieure overeenkomst die wordt gesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente Oude IJsselstreek worden niet alleen de plankosten vastgelegd. Ook worden eventuele resterende ontwikkelpunten vastgelegd zodat die later elders kunnen worden ingezet. Als er sprake van de realisatie van betaalbare woningen worden hierover ook zaken vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Om te waarborgen dat die woningen daadwerkelijk voor de afgesproken maximumprijs worden verkocht, wordt een boeteclausule opgenomen.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

21

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

8. Samenvatting standaard beleid 1. Ontwikkelruimte creëren • Door sloop van gebouwen en bijbehorende bouwwerken Berekening ontwikkelpunten Te slopen oppervlakte aan gebouwen : 25 = … (afronden naar beneden op hele getallen) Uitkomst (1) x 4 = … punten Voorbeeld: Er wordt 1320 m2 gesloopt. Delen door 25 = 52,8. Afronden naar beneden wordt 52. 52 x 4 = 208 punten. • Door sloop van gebouwen en bijbehorende bouwwerken met aantoonbare asbest (extra ontwikkelruimte) Berekening ontwikkelpunten Te slopen oppervlakte aan gebouwen met asbest : 25 x 1,15 = … (afronden naar beneden op hele getallen) Uitkomst (1) x 4 = … punten (afronden op hele punten) Voorbeeld: Er wordt 1320 m2 gesloopt. Delen door 25 x 1,15 = 60,7. Afronden naar beneden wordt 60. 60 x 4 = 240 punten. • Door sloop van overige bedrijfsmatige bouwwerken Mestsilo, Ja, voor 100% Kassen – niet zijnde plastic tunnelkassen Ja, voor 100% Voersilo, inclusief onderplaat Ja, voor 25% Kuilvoerplaat – al dan niet met wanden Ja, voor 25% • Mestbassin / foliebassin (gehele Ja, voor 25% sanering) • Mestkelder* • Betonnen mestopslag voor vaste mest Spoel- en spuitplaatsen Ja, voor 25% Mestzak Nee Overige erfverharding / bestrating ter ontsluiting Nee van het erf

4 punten 4 punten 1 punt 1 punt 1 punt

1 punt ---

• Door aanleg van landschapselementen De aanleg van iedere 100 m2 aan landschapselementen levert 1 punt ontwikkelruimte op.

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

22

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

2. Ontwikkelruimte inzetten •

Voor bouw woningen Te bouwen woning

Vrijstaande woning Vrijstaande woning Vrijstaande of tweeonder-één-kap woning Twee-onder-één-kap woning of geschakelde woning Geschakelde betaalbare woning* Tiny house, inclusief inpandig bijbehorend bouwwerk •

• •

Maximale inhoud woning

In te zetten punten ontwikkelruimte

1.000 m3 750 m3 500 m3

Maximale oppervlakte bijbehorende bouwwerken 150 m2 150 m2 100 m2

300 m3

60 m2

48 punten per woning

300 m3

40 m2

36 punten per woning

175 m3

0 m2

20 punten per woning

Voor extra oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken Extra oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken 5 m² 10 m² 20 m² 50 m² 100 m²

160 punten per woning 120 punten per woning 80 punten per woning

In te zetten punten ontwikkelruimte 2 punten 4 punten 8 punten 20 punten 40 punten

Ontwikkeling woningen in karakteristieke en monumentale gebouwen: 50% minder ontwikkelpunten inzetten. Ontwikkeling woningen in bestaande gebouwen: 25% minder ontwikkelpunten inzetten.

3. Uitgangspunten • • • •

•

• •

Ontwikkelruimte kan ook worden gecreëerd door sloop van bebouwing binnen woonbestemmingen en nietagrarische bestemmingen. Dus niet meer uitsluitend binnen agrarische bestemmingen. Ontwikkelruimte kan ook op andere locaties worden ingezet dan op de locatie waar de ontwikkelruimte is gecreëerd. Ontwikkelruimte kan ook later worden ingezet: tot 10 jaar na onherroepelijk worden van het besluit waarmee ontwikkelruimte is gecreëerd. Ontwikkeling van nieuwe erven is mogelijk, maar niet in het Gelders Natuur Netwerk en in het veenontginningslandschap. Nieuw erf op minimaal 50 meter van bestaande erven. Per 25 m³ te ontwikkelen woongebouwen dient 25 m² aan landschapselementen te worden aangelegd. Die aanleg staat los van de landschappelijke inpassing van het erf die standaard is vereist. Kwaliteitsverbetering staat voorop: inzetten ontwikkelruimte gaat gepaard met erfinrichtingsplan waarin wordt ingegaan op erfinrichting, landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit van bebouwing. Bij de erfopzet dient er sprake te blijven / zijn van één erf. Als door de aanleg van landschapselementen ontwikkelruimte wordt gecreëerd, worden die landschapselementen specifiek bestemd. Inzet ontwikkelruimte draagt bij voorkeur bij aan divers aanbod van woningen in het buitengebied

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

23

Uitnodigingskader wonen buitengebied gemeente Oude IJsselstreek

Bijlage 1:

Begrippen en wijze van meten

Bijlage 2:

Standaard landschappelijke inpassing

Bijlage 3:

De kwaliteit van veranderende erven

Bijlage 4:

Lijst met karakteristieke bebouwing

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

24