Toelichting & Regels Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37_vastgesteld.pdf

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

27

Planspecifiek Cultuurhistorie Zoals in paragraaf 2.1 reeds is besproken betreft het bestaande pand ('Huize Finis') een gemeentelijk monument en hebben de bomen in de tuin een monumentale waarde. Het object is van belang vanwege de bijzondere kwaliteiten in de vormgeving en detaillering, welke nog meer bijzonder was geweest wanneer de grotto-structuren nog aanwezig zouden zijn. De later aangebouwde garage vertegenwoordigt weinig architectuurhistorische waarde. Behoud van dit bouwdeel is hoofdzakelijk van belang vanwege de ensemblewaarde.

Huize Finis met de toegangspoort in grotto-stijl (bron: Redegevende beschrijving Van Nispenstraat 37)

Het pand is recent gerestaureerd, waarbij het metselwerk is gereinigd. Tevens zijn beschadigingen aan het metselwerk veroorzaakt door de amovering van de grottostructuren op de pilasters en de muizentandlijsten en de eerdere verbouwingen door functiewijzigingen. Het interieur bevat daarnaast nog weinig oorspronkelijke elementen. Afgezien van de trap en een aantal paneeldeuren, is het interieur min of meer compleet vernieuwd. De oorspronkelijke plattegrond is in de loop der tijd gewijzigd door het verwijderen of verplaatsen van binnenmuren. Het pand is in de loop van de jaren veelvuldig verbouwd of aangepast. Hierdoor is het aannemelijk dat het realiseren van twee extra woningen binnen Huize Finis geen waardevolle elementen aantast. Voor de omgevingsvergunning 'bouwen' en 'wijzigen van een monument' zal in overleg met de monumentendeskundige de verbouwing worden besproken, waarbij het uitgangspunt is om zoveel mogelijk monumentale waarden te behouden. De nieuw te realiseren vrijstaande woning is geprojecteerd ter plaatse van een reeds bestaand bijgebouw. De aanwezige bomen kunnen behouden blijven. Met het mogelijk maken van woningbouw in het monumentale pand wordt leegstand voorkomen en wordt een duurzaam en toekomstbestendig gebruik geborgd.

Archeologie Navolgende afbeelding toont een kaartbeeld van de archeologische waardenkaart van de gemeente van de Oude IJsselstreek ter plaatse van het plangebied.

28

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

Uitsnede kaart gemeentelijke archeologische verwachtingen Oude IJsselstreek

Binnen het plangebied geldt voor het gedeelte ter plaatse van de oostelijke helft van het perceel (en de bestaande bebouwing) de waardeverwachting 'Dorpskern 1850'. Voor deze gronden geldt een verplichting van archeologisch onderzoek bij ingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm. Hier zijn geen ingrepen voorzien met voorliggend initiatief, de bestaande bebouwing blijft gehandhaafd. Voor de gronden ten westen hiervan geldt de waardeverwachting 'Specifieke archeologische verwachting - geulenstelsel dal Oude IJssel'. Hier geldt een verplichting tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek bij ingrepen groter dan 5.000 m² en dieper dan 30 cm. Ter plaatse wordt de bouw van een vrijstaande woning met bijgebouwen mogelijk gemaakt met een oppervlak van maximaal 180 m². Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is daarmee niet aan de orde. Ter bescherming van de mogelijke archeologische waarden in de bodem zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische Verwachting' en 'Waarde - Archeologische Verwachting 3' opgenomen in voorliggende herziening van het bestemmingsplan.

4.6

Klimaatadaptatie

Het klimaat verandert en steeds vaker worden we geconfronteerd met de gevolgen, zoals hitte, droogte, extreme neerslag en overstromingen. Klimaatverandering is in een vergaand stadium en de effecten en risico’s voor onze samenleving worden steeds groter. Aan de ene kant moeten we de uitstoot van broeikasgassen verminderen, zodat de opwarming beperkt blijft. Aan de andere kant is het noodzakelijk om ons als samenleving aan te passen en voor te bereiden op de reeds ingezette klimaatveranderingen en de gevolgen daarvan. Niet alleen om schade te beperken, maar ook om kansen te benutten. De nationale opgave voor klimaatadaptatie is beschreven in het Bestuursakkoord Klimaatadaptatie en het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie met daarin een prominente rol voor gemeenten. Lokale gevoeligheden voor klimaatverandering moeten in kaart worden gebracht en als integraal onderdeel van beleid daadkrachtig worden aangepakt. Daarbij is het van belang zowel te kijken naar aanpassingen aan de bestaande openbare ruimte als naar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Planspecifiek Op basis van de klimaatatlas gemeente Oude IJsselstreek is in beeld gebracht welke risico's zich kunnen voordoen in het plangebied als gevolg van klimaatverandering.

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

29









4.7

Wateroverlast. Uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel wateroverlast is op te maken dat ter plaatse van het plangebied enige plasvorming wordt verwacht na een korte of lange bui. Voorliggend plangebied blijft in de toekomstige situatie voor het grootste deel onverhard waardoor water in de bodem kan infiltreren. Hittestress. Uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel hittestress is op te maken dat het aantal warme nachten zal toenemen in het plangebied. De geplande nieuwbouw is goed te isoleren conform de huidige normen. Daarmee is de woning ook minder gevoelig voor opwarming wat relevant is voor warmte in de nachtelijke periode. De woningen binnen het bestaande pand worden zo ver mogelijk geïsoleerd, passend bij de monumentale status ervan. Daarnaast blijft de tuin en bomen grotendeels behouden wat de hittestress van het totale gebied ten goede komt. Droogte. De bijbehorende kaartbeelden laten wat betreft grondwaterstanden en droogtegevoeligheid in 2050 een lichte verandering zien ten opzichte van de huidige situatie. Daarmee is en blijft in het plangebied sprake van lagere grondwaterstanden en van grotere droogtegevoeligheid. Binnen het plangebied bestaat de mogelijkheid om hemelwater binnen het perceel te bergen en te laten infiltreren waardoor het hemelwater in het gebied kan blijven.

Het plangebied ligt in de kern van Ulft waardoor er geen sprake is van een grotere kans op natuurbranden bij langdurige droogte. Overstroming. De bijbehorende kaartbeelden laten zien dat er het plangebied niet in nabijheid van de groter wateren ligt. Mocht de dijk van de Oude IJssel bezwijken dan is er slechts een kleine kans (1/300 tot 1/3.000 per jaar) dat het plangebied overstroomt. Nieuwbouw dient een aangepaste drempelhoogte te hebben en de aansluitingen van elektra moeten hoger worden aangebracht.

Milieueffectrapportage

Voor activiteiten die belangrijke milieugevolgen kunnen hebben, is het verplicht een milieueffectrapportage (m.e.r.) uit te voeren en een Milieu Effect Rapport (MER) te maken. Hiermee krijgt het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming. De m.e.r. onderzoekt de milieugevolgen van een plan of een besluit en (milieuvriendelijker) alternatieven. Een plan of besluit is m.e.r.-plichtig in een van de volgende situaties:  in het Besluit milieueffectrapportage, artikel 7.4 bijlagen C en D zijn activiteiten aangewezen waarvoor direct een m.e.r.-plicht geldt;  een m.e.r.-plicht kan volgen uit een passende beoordeling in het kader van de Wet Natuurbescherming;  op grond van de provinciale milieuverordening kunnen aanvullend op het Besluit m.e.r. activiteiten worden aangewezen waarvoor een m.e.r.-plicht geldt. M.e.r.-beoordeling Een aantal activiteiten op kleinere schaal zijn m.e.r.-beoordelingsplichtig als een indicatieve drempelwaarde uit bijlage D wordt overschreden. Ook als de drempelwaarden niet worden overschreven kan in overleg worden bekeken of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling, omdat er mogelijk belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Er kunnen twee uitkomsten zijn:  als de conclusie is dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden hoeft er geen m.e.r.procedure te worden doorlopen.

Dit wordt in het betreffende plan of besluit gemotiveerd en moet ook formeel bekend worden gemaakt door het bevoegd gezag;  als belangrijke nadelige milieugevolgen niet uitgesloten kunnen worden, moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Planspecifiek Het onderhavige plan behelst het terug brengen van de planologische rechten (drie woningen, één woning was reeds toegestaan) op het perceel en blijft daarmee (ver) onder de drempel van 2.000 woningen. Daarom kan volstaan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voorliggend bestemmingsplan is die vormvrije m.e.r.beoordeling omdat in het kader van dit bestemmingsplan de belangrijkste milieuaspecten in beeld zijn gebracht.

30

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

4.8

Kabels en leidingen

Met een zogenaamde klic-melding krijgt initiatiefnemers alle kabel- en leidinginformatie, zodat graafschade en gevaarlijke situaties worden voorkomen. Binnen het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen. Met voorliggend plan worden enkel de planologische rechten op het perceel hersteld. Eventuele kabels en leidingen vormen geen belemmering voor voorliggend initiatief.

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

31

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing. Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan. Verbeelding De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend. Regels De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.  Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;  Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.  Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.  Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2

Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:  'Wonen', ten behoeve van de bouw van de vrijstaande woning en de drie woningen binnen de bestaande bebouwing. Er zijn twee bouwvlakken opgenomen met bouwaanduidingen 'vrijstaand' en 'aaneengebouwd'. Ten behoeve de maatvoering van de woningen zijn de bouwvlakken voorzien van een 'maximum goothoogte (m)' en 'maximum bouwhoogte (m)'. Daarnaast is middels de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' binnen het gedeelte van de bestaande bebouwing vastgelegd hoeveel woningen per bouwvlak gebouwd mogen worden.  'Tuin', ter plaatse van de tuin en erfafscheidingen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.  Dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting' en 'Waarde - Archeologische verwachting 3', ten behoeve van het beheer, behoud en bescherming van eventueel aanwezige archeologische resten in de bodem. De waardevolle bomen binnen het plangebied zijn aangeduid met de functieaanduiding 'waardevolle boom', ter bescherming en instandhouding van de aanwezige bomen.

32

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

33

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid van het plan

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:  het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;  het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;  het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. Planspecifiek In voorliggend plan is de gemeente initiatiefnemer om het bestemmingsplan te herzien. De kosten hiervoor zijn dan ook voor de gemeente. Vervolgkosten voor de realisatie van de woningen zelf is voor de (toekomstige) eigenaar van een woning. Er is dan ook geen sprake van verhaalbare kosten in voorliggend plan, waardoor er geen exploitatieplan is opgesteld.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.

Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Voor dit plan is geen formele inspraakprocedure georganiseerd. Het bestemmingsplan is direct als ontwerp ter inzage gelegd en er is afgezien van een voorontwerpbestemmingsplan.

6.3

Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Dit bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk overleg niet toegezonden aan de provincie, omdat geen sprake is van een bovenlokaal belang. Het waterschap Waterschap Rijn & IJssel is door middel van de digitale watertoets op de hoogte gesteld van het plan.

34

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

6.4

Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 7 december 2023 tot en met 17 januari 2024 ter inzage gelegen. Een ieder is in de gelegenheid gesteld hierop een zienswijze in te dienen. Er zijn in deze periode geen zienswijzen ontvangen.

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

35

Bijlagen bij de toelichting

36

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

Bijlage 1

Digitale watertoets

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

37

Bijlage 2

38

Voortoets stikstofdepositie

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

Bijlage 3

Quickscan Flora en Fauna

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

39

Regels

40

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

41

Hoofdstuk 1

Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 plan het bestemmingsplan Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37 met identificatienummer NL.IMRO.1509.BP000226-VA01 van de gemeente Oude IJsselstreek. 1.2 bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen. 1.3 aaneengebouwde woning een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen. 1.4 aan huis verbonden bedrijfsactiviteit een bedrijf dat is gericht op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten in of bij een woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. 1.5 aan huis verbonden beroepsactiviteit een bedrijf dat enkel is gericht op het leveren van diensten in of bij een woning waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. 1.6 aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.7 aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.8 archeologisch deskundige de regionaal (beleids)archeoloog of een andere door het college van Burgemeester en Wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg. 1.9 archeologische verwachting een gebied met een daaraan toegekende hoge, middelmatige of lage archeologische verwachting in verband met de kennis en wetenschap van de in dat gebied te verwachten overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden. 1.10 archeologische waarde een gebied met een daaraan toegekende archeologische waarde in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden. 1.11 bebouwing één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

42

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

1.12 bed & breakfast Een kleinschalige verblijfsaccommodatie gericht op een kortdurend recreatief verblijf en het serveren van ontbijt, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Er is geen sprake van een bed & breakfast bij de aanwezigheid van een zelfstandige kookgelegenheid en/of de verkoop van alcoholhoudende dranken voor gebruik ter plaatse en/of overnachting noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid. 1.13 bedrijf een onderneming gericht op het bedrijfsmatig produceren, bewerken, installeren, herstellen, opslaan en/of distribueren van goederen. 1.14 begane grond de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder. 1.15 bestaande situatie (bebouwing en gebruik)  bebouwing, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning;  het gebruik van grond en opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen. 1.16 bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak. 1.17 bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.18 bijbehorend bouwwerk uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk met een dak. 1.19 bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.20 bouwgrens de grens van een bouwvlak. 1.21 bouwlaag een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, kelder, dakopbouw en/of zolder. 1.22 bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.23 bouwperceelgrens een grens van een bouwperceel.

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

43

1.24 bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.25 bouwwerk elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.26 detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.27 gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.28 huishouden van een huishouden is sprake wanneer een persoon dan wel personen in een zekere continue samenstelling met elkaar wonen en tussen de verschillende personen de intentie bestaat om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. 1.29 hoofdgebouw een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht.

1.30 prostitutie het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding. 1.31 seksinrichting een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een escortbedrijf, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar. 1.32 volumineuze goederen goederen die vanwege hun omvang een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling, zoals bouw- en doehet-zelf producten, auto's, motorfietsen, boten, caravans, keukens, sanitair en meubelen. 1.33 voorgevel de naar architectuur, indeling en/of uitstraling meest gezichtsbepalende gevel(s) van een hoofdgebouw, (doorgaans) gekeerd naar de weg of het openbaar gebied. 1.34 wonen gebruiken van een woning of wooneenheid voor het huisvesten van niet meer dan één huishouden. 1.35 woning een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten.

44

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten. 2.1 de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens: de kortste afstand tussen de (zijdelingse) perceelsgrens en enig punt van een bouwwerk. 2.2 de bouwhoogte van een bouwwerk Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.3 het bebouwingspercentage het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden. 2.4 de dakhelling langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.5 de goothoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.6 de inhoud van een bouwwerk tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.7 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.8 de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk: de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf peil.

2.9 het bebouwd oppervlak van een bouwperceel/bestemmingsvlak: de oppervlakte van alle op een bouwperceel/bestemmingsvlak gelegen bouwwerken tezamen. 2.10 peil: a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de gemiddelde hoogte van de weg ter plaatse; b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte bouwterrein; c. vanaf het waterpeil tot het hoogtste punt van het bouwwerk. Toepassing van maten: Tenzij anders bepaald, worden de waarden die in dit bestemmingsplan in m of m2 zijn uitgedrukt op de volgende wijze gemeten: a. afstanden loodrecht; b. hoogten vanaf het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven, en c. maten buitenwerks, waarbij uitstekende delen van ondergeschikte aard als plinten, pilasters, kozijnen,

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

45

gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken tot maximaal 0,5 m buiten beschouwing blijven. Bij de toepassing van bovenstaande, wordt een bouwwerk, voor zover dit zich bevindt op een erf- of perceelgrens, gemeten aan de kant waar het aansluitend afgewerkt terrein het hoogst is.

46

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Tuin

3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen; b. wegen en paden; c. erkers en erfafscheidingen. 3.2 Bouwregels 3.2.1 Erkers Voor (het verlengde van) de voorgevel van een woning mogen erkers worden gebouwd, onder de voorwaarden dat: a. de diepte van de erker maximaal 1,5 meter is; b. de diepte van de voortuin voor 2,5 meter onbebouwd blijft; c. voorzover aan de voorgevel wordt gebouwd, de breedte maximaal 2/3 van de voorgevel van de woning is; d. de bouwhoogte maximaal 3 meter danwel de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw + 0,25 meter is. 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde a. De bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen is maximaal: 1. voor (het verlengde van) de voorgevel van de woning 1 m; 2. achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw 2 m. b. Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn niet toegestaan.

Artikel 4

Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. aan huis verbonden beroepsactiviteiten; c. een bed en breakfast in een woning; d. tuinen en erven; e. parkeer-, speel- en groenvoorzieningen; f. water en voorzieningen voor de waterhuishouding; g. straatmeubilair en nutsvoorzieningen. 4.2 Bouwregels 4.2.1 Algemeen Voor het bouwen van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt dat het bouwperceel voor maximaal 40% bebouwd mag worden; 4.2.2 Hoofdgebouwen a. Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd; b. Ter plaatse van de aanduiding: 1. 'vrijstaand' moet de woning vrijstaand worden gebouwd; 2. 'aaneengebouwd' mogen woningen aaneen worden gebouwd;

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

47

c. d.

e. f.

Het maximum aantal wooneenheden mag niet meer zijn dan 1 tenzij ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' een ander aantal is aangegeven; De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens is bij woningen ter plaatse van de aanduiding: 1. 'vrijstaand' aan beide zijden minimaal 3 meter of niet minder dan de bestaande afstand, indien die minder dan 3 meter is; 2. 'aaneengebouwd' aan de niet aangebouwde zijde van de eindwoning minimaal 2 meter of niet minder dan de bestaande afstand, indien die minder dan 2 meter is; De goothoogte mag niet meer zijn dan ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goothoogte (m)’ is aangegeven; De bouwhoogte mag niet meer zijn dan ter plaatse van de aanduiding ‘maximale bouwhoogte (m)’ is aangegeven.

4.2.3 Bijbehorende bouwwerken a. Bijbehorende bouwwerken moeten minimaal 3 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd; b. De gezamenlijke oppervlakte voor bijbehorende bouwwerken, gebouwd buiten het bouwvlak, is per woning maximaal 80 m²; c. De goothoogte is maximaal 3 m; d. De bouwhoogte is maximaal 6 m; e. In afwijking van het bepaalde onder a t/m d, mogen voor (het verlengde van) de voorgevel van de woning erkers worden gebouwd, onder de voorwaarden dat: 1. de horizontale diepte maximaal 1,5 meter is; 2. de diepte van de voortuin voor 2,5 meter onbebouwd blijft; 3. voorzover aan de voorgevel wordt gebouwd, de breedte maximaal 2/3 van de voorgevel van de hoofdgebouw is; 4. de bouwhoogte maximaal 3 meter danwel de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw + 0,25 meter is. f. In afwijking van het bepaalde onder a t/m d mogen achter (het verlengde van) de voorgevel van de woning bijbehorende bouwwerken worden gebouwd, onder de voorwaarden dat: 1. het bijbehorend bouwwerk per woning maximaal 2 gesloten wanden heeft; 2. de wand die parallel ligt aan (het verlengde van) de voorgevel van de woning, minimaal 3 meter achter de voorgevel ligt; 3. de bouwhoogte maximaal 3 meter is. 4.2.4 Bouwwerken geen gebouwen zijnde a. Voor (het verlengde van) de voorgevel van de woning mogen worden gebouwd: 1.

Erf- en terreinafscheidingen met een bouwhoogte van maximaal 1 meter. b. Achter (het verlengde van) de voorgevel van de woning mogen worden gebouwd: 1. Erf en terreinafscheidingen met een bouwhoogte van maximaal 2 meter; 2. De bouwhoogte van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde is maximaal 3 meter. c. De bouwhoogte van masten is maximaal 10 meter. 4.2.5 Ondergronds bouwen a. Ondergronds bouwen is alleen toegestaan onder hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken; b. De verticale diepte is maximaal 3,50 meter.

48

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

4.3 Specifieke gebruiksregels 4.3.1 Strijdig gebruik Tot een gebruik in strijd met deze bestemming wordt in ieder geval begrepen het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor zelfstandige bewoning of als afhankelijke woonruimte. 4.3.2 Aan huis verbonden beroep a. De oppervlakte die gebruikt wordt ten behoeve van het aan huis verbonden beroep beslaat maximaal 30% van het woonoppervlak met een maximum van 50 m²; b. Het aan huis verbonden beroep wordt uitgeoefend door de bewoner van de woning; c. Er mag geen zelfstandige vorm van detailhandel ontstaan, uitgezonderd een beperkte verkoop in verband met het uitgeoefende beroep. 4.3.3 bed en breakfast Een bed en breakfast is toegestaan onder de voorwaarden dat: a. de accommodatie deel uit maakt van de woning met dien verstande dat maximaal 3 slaapkamers en maximaal 6 slaapplaatsen zijn toegestaan; b. de oppervlakte van de gehele accommodatie maximaal 30% van de woning beslaat; c. op eigen terrein in de parkeerbehoefte dient te worden voorzien. 4.4 Afwijken van de gebruiksregels 4.4.1 Aan huis verbonden bedrijf Bij omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag afwijken van de regels voor het gebruik van een gedeelte van de woning ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarden dat: a. degene die de activiteiten uitvoert, tevens de bewoner van de woning is; b.

de oppervlakte van de voor het bedrijf uit te oefenen ruimte maximaal 30% is van het woonoppervlak, met een maximum van 50 m2; c. er geen zelfstandige vorm van detailhandel ontstaat, uitgezonderd een beperkte verkoop in verband met het uitgeoefende beroep of bedrijf; d. er geen milieutechnische belemmering zijn; e. op het eigen terrein dient in de parkeerbehoefte te worden voorzien. 4.4.2 afwijken voor een bed en breakfast in een bestaand bijgebouw Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.3.3 voor het toestaan van een bed en breakfast in een bestaand bijgebouw mits dit gebouw is gelegen op een afstand van maximaal 25 m van de bijbehorende woning. 4.4.3 Bijzondere woonvormen Bij omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag afwijken van het bepaalde in lid 4.1 ten behoeve van het toestaan van bijzondere woonvormen, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. het hoofdgebouw dient in overwegende mate de woonfunctie te behouden; b. de woonvorm een ruimtelijke werking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

49

Artikel 5

Waarde - Archeologische Verwachting

5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologische Verwachting' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, ook bestemd voor het behoud, bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden in de bodem. 5.2 Bouwregels 5.2.1 algemeen Ten aanzien van het bouwen van bebouwing gelden de volgende regels: a. bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk groter dan 100 m² en de grondbewerking dieper is dan 30 cm vanaf het maaiveld, dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarde van de gronden, waarop de aanvraag betrekking heeft, in voldoende mate is vastgesteld; b. indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het bouwen van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: c. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals alternatieven voor heiwerk, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen of d.

de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen of e. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een archeologisch deskundige en/of f. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan; g. het overleggen van een rapport is niet nodig indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst door de archeologisch deskundige, afdoende is vastgesteld, waarbij het bepaalde onder b van overeenkomstige toepassing is. 5.2.2 advies archeologisch deskundige Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 5.2.1 onder a, wint zij advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja welke voorwaarden zoals opgenomen in artikel 5.2.1 onder b dienen te worden gesteld. 5.2.3 uitzondering bouwregels Het bepaalde onder artikel 5.2.1 onder a geldt niet indien: a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of b.

het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders of c. gebouwen maximaal 2,5 meter uit de bestaande fundering wordt vergroot, met behoud van bestaande funderingen.

50

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

5.3 Nadere eisen Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden. 5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 5.4.1 vergunningplicht Onverminderd het in de Erfgoedwet bepaalde is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de gronden de volgende andere werken of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren: a. het ophogen van de bodem met meer dan 1 meter; b. grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm onder het maaiveld over een oppervlakte van meer dan 100 m2, waartoe worden gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het graven of vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage en/of oppervlakteverhardingen; c. bodem verlagen of afgraven (ook ten behoeve van het verwijderen van bestaande funderingen) van gronden waarvoor geen ontgrondingenvergunning is vereist; d. het verlagen van het waterpeil; e.

het tot stand brengen en/of in exploitatie brengen van boor- en pompputten; f. het uitvoeren van heiwerken en/of indrijven van scherpe voorwerpen in de bodem; g. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd; h. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur. 5.4.2 uitzonderingen vergunningplicht Het onder 5.4.1 opgenomen verbod geldt niet: a. voor werken en werkzaamheden die niet dieper reiken dan 30 cm onder het bestaande maaiveld; b. voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen; c. voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale agrarische gebruik; d. voor werken en werkzaamheden binnen een afstand van maximaal 2,5 meter uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk; e. voor werken en werkzaamheden in de bodem waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden' in dit kader is verleend; f.

voor werken en werkzaamheden waarvoor een vergunning op grond van de Erfgoedwet is vereist dan wel waarvoor overige bepalingen van de Erfgoedwet van toepassing zijn. 5.4.3 beoordelingscriteria Ten aanzien van de onder 5.4.1 genoemde omgevingsvergunning gelden de volgende beoordelingscriteria: a. de omgevingsvergunning kan slechts worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, hetgeen moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning dient te overleggen. In het rapport moeten de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Indien het rapport daartoe aanleiding geeft, dient op advies van een archeologisch deskundige zo nodig een opgraving plaats te vinden;

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

51

b.

het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst door de archeologische deskundige, afdoende is vastgesteld.

5.4.4 voorwaarden aan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden a. Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden onder beperkingen verlenen en zij kan voorschriften aan deze omgevingsvergunning verbinden, waaronder: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht; of 2. de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; of 3. de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen en/of 4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan. b.

Voordat het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden als bedoeld in artikel 5.4.1 wint zij advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van een dergelijke omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld. 5.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door a. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische Verwachting' geheel of gedeeltelijk te verwijderen, indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologisch begeleiding of zorg nodig is; b. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische Verwachting' te wijzigen in 'Waarde – Archeologie 1', indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn.

Artikel 6

Waarde - Archeologische Verwachting 3

6.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologische Verwachting 3' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, ook bestemd voor het behoud, bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden in de bodem. 6.2 Bouwregels 6.2.1 algemeen Ten aanzien van het bouwen van bebouwing gelden de volgende regels:

52

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

a.

b.

c.

d. e. f. g.

bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk groter dan 5.000 m² en de grondbewerking dieper is dan 30 cm vanaf het maaiveld, dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarde van de gronden, waarop de aanvraag betrekking heeft, in voldoende mate is vastgesteld; indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het bouwen van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals alternatieven voor heiwerk, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen of de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen of de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een archeologisch deskundige en/of de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is

omgegaan; het overleggen van een rapport is niet nodig indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst door de archeologisch deskundige, afdoende is vastgesteld, waarbij het bepaalde onder b van overeenkomstige toepassing is.

6.2.2 advies archeologisch deskundige Alvorens het bevoegd gezag beslist over een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.2.1 onder a, wint zij advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van de omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja welke voorwaarden zoals opgenomen in artikel 6.2.1 onder b dienen te worden gesteld. 6.2.3 uitzondering bouwregels Het bepaalde onder artikel 6.2.1 onder a geldt niet indien: a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of b. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders of c. gebouwen maximaal 2,5 meter uit de bestaande fundering wordt vergroot, met behoud van bestaande funderingen. 6.3 Nadere eisen Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 6.4.1 vergunningplicht Onverminderd het in de Erfgoedwet bepaalde is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de gronden de volgende andere werken of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren: a. het ophogen van de bodem met meer dan 1 meter;

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

53

b.

c. d. e. f. g. h.

grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm onder het maaiveld over een oppervlakte van meer dan 5.000 m2, waartoe worden gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het graven of vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren en het aanleggen van drainage en/of oppervlakteverhardingen; bodem verlagen of afgraven (ook ten behoeve van het verwijderen van bestaande funderingen) van gronden waarvoor geen ontgrondingenvergunning is vereist; het verlagen van het waterpeil; het tot stand brengen en/of in exploitatie brengen van boor- en pompputten; het uitvoeren van heiwerken en/of indrijven van scherpe voorwerpen in de bodem; het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd; het aanleggen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur.

6.4.2 uitzonderingen vergunningplicht Het onder 6.4.1 opgenomen verbod geldt niet: a. voor werken en werkzaamheden die niet dieper reiken dan 30 cm onder het bestaande maaiveld; b. voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen; c. voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale agrarische gebruik; d. voor werken en werkzaamheden binnen een afstand van maximaal 2,5 meter uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk; e. voor werken en werkzaamheden in de bodem waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden' in dit kader is verleend; f. voor werken en werkzaamheden waarvoor een vergunning op grond van de Erfgoedwet is vereist dan wel waarvoor overige bepalingen van de Erfgoedwet van toepassing zijn. 6.4.3 beoordelingscriteria Ten aanzien van de onder 6.4.1 genoemde omgevingsvergunning gelden de volgende beoordelingscriteria: a.

de omgevingsvergunning kan slechts worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, hetgeen moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning dient te overleggen. In het rapport moeten de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Indien het rapport daartoe aanleiding geeft, dient op advies van een archeologisch deskundige zo nodig een opgraving plaats te vinden; b. het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst door de archeologische deskundige, afdoende is vastgesteld. 6.4.4 voorwaarden aan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden a. Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden onder beperkingen verlenen en zij kan voorschriften aan deze omgevingsvergunning verbinden, waaronder: 1.

de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht; of

54

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

2.

b.

de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; of 3. de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen en/of 4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan. Voordat het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden als bedoeld in artikel 6.4.1 wint zij advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van een dergelijke omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

6.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door a. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische Verwachting 3' geheel of gedeeltelijk te verwijderen, indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologisch begeleiding of zorg nodig is; b. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische Verwachting 3' te wijzigen in 'Waarde – Archeologie 1', indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn.

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

55

56

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

Hoofdstuk 3 Artikel 7

Algemene regels Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 8

Algemene bouwregels

8.1 Bestaande afmetingen In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan. 8.2 Bestaande afstanden In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan. 8.3 Bestaande percentages In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentages in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Artikel 9

Algemene gebruiksregels

9.1 Verboden gebruik Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c Wabo wordt in elk geval verstaan: a. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie; b. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel in: 1. volumineuze goederen; 2. goederen waarvan de verkoop redelijkerwijs niet past in stedelijk gebied, zoals: brand- en explosiegevaarlijke stoffen; 3. detailhandel anders dan de ondergeschikte detailhandel bij een beroep of bedrijf aan huis zoals bedoeld in 4.4.1; c. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van horeca. 9.2 Parkeren a. Om de woningen in gebruik te nemen dienen binnen het plangebied acht parkeerplaatsen gerealiseerd te worden en in stand te worden gehouden. b. Na realisatie van de woningen als bedoeld onder lid a geldt bij nieuwbouw, uitbreiding en/of functieverandering van een gebouw, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, dient voor de bouw of functieverandering te worden aangetoond dat op het bouwperceel in voldoende parkeergelegenheid is voorzien en in dat deze in stand wordt gehouden. Er is sprake van voldoende parkeergelegenheid indien wordt voldaan aan het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan 2012-2020 (GVVP) van de gemeente Oude IJsselstreek. Daarbij worden de maximale parkeernormen in de categorie

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

57

c.

'Schil centrum' gehanteerd. Als gedurende de planperiode een nieuwe parkeernormering wordt vastgesteld, wordt rekening gehouden met de dan vastgestelde parkeernormering. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 9.2 sub a en b en worden toegestaan dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid in de directe omgeving van het bouwperceel, hetgeen met een parkeeronderzoek aangetoond kan worden.

Artikel 10

Algemene aanduidingsregels

10.1 Waardevolle boom 10.1.1 Aanduidingsomschrijving De gronden ter plaatse van de aanduiding 'Waardevolle boom' zijn, naast voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de aanwezige boom. 10.1.2 Bouwverbod Bouwen op de gronden met de aanduiding 'Waardevolle boom' is niet toegestaan. 10.1.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde of van werkzaamheden a. Ter plaatse van de aanduiding 'Waardevolle boom' is het verboden om zonder of in afwijking van een door bevoegd gezag verleende omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren: 1. het vellen of rooien van de boom; 2. de aanleg van verhardingen / halfverhardingen; 3. het ophogen, afgraven en egaliseren van gronden; 4. de aanleg of verwijdering van kabels en leidingen, tenzij gebruik wordt gemaakt van mantelbuizen. Het bevoegd gezag kan aan de omgevingsvergunning een voorwaarde verbinden met betrekking tot herplantplicht. b. Het verbod bedoeld in lid 10.1.3, onder a geldt niet voor de werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden: 1. waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan een (omgevings)vergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is verleend; 2. die het normale onderhoud en beheer betreffen. c.

werken als bedoeld in lid 10.1.3, onder a zijn slechts toelaatbaar indien: 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de beeldwaarde van de boom; 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud en de bescherming van de boom; 3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud en de bescherming van de wortels en ondergrondse delen van de boom.

Artikel 11

Algemene afwijkingsregels

11.1 Afmetingen Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. 11.2 Overschrijding van bouwgrenzen Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het overschrijden van bouwgrenzen. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarden dat:

58

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

a. b.

de overschrijding maximaal 2,5 meter bedraagt; de noodzakelijkheid is aangetoond in verband met de uitmeting van het terrein of uit oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing.

11.3 Grotere hoogte voor bouwwerken geen gebouwen zijnde Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat: a. De bouwhoogte maximaal 10 meter bedraagt. 11.4 Gebouwen voor nutsdoeleinden Het bevoegd gezag kan afwijken van de regels voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken worden gebouwd voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen, transformatorhuisjes en bouwwerken ten behoeve van het rioolstelsel, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen. De afwijking wordt toegepast onder de voorwaarde dat: a. de bouwhoogte maximaal 3 meter bedraagt; b. de inhoud maximaal 50 m3 bedraagt, met uitzondering van bouwwerken ten behoeve van het rioolstelsel. 11.5 Nadere voorwaarden voor afwijken van de regels Het bevoegd gezag wijkt enkel af van de regels zoals hierboven genoemd onder de voorwaarden dat: a. Geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat; b. Het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid niet onevenredig worden benadeeld; c. De sociale veiligheid niet onevenredig wordt benadeeld; d. De bouw- en gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden benadeeld; e. Er geen milieutechnische belemmeringen zijn.

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

59

60

Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

Hoofdstuk 4 Artikel 12

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

12.1 Overgangsrecht bouwwerken Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 12.2 Ontheffing Het bevoegd gezag kan eenmalig afwijken van lid 12.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 12.1 met maximaal 10%. 12.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken Lid 12.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 12.4 Overgangsrecht gebruik Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.