rapport Haalbaarheidsonderzoek doorontwikkeling DRU IP (openbaar deel).pdf
Tekst van het document
JRL
Ea Paul Tankink TVC Real Estate 5 november 2022
Leeswijzer Deze rapportage is als volgt opgebouwd: Voor de lezer die snel kennis wil nemen van de bevindingen wordt gestart met een managementsamenvatting waarin conclusies van dit eindrapport inclusief de bijlagen van ZKA Leisure Consultants (ZKA) en Museumadvies zijn opgenomen. Het lezen van de gehele rapportage wordt aanbevolen voor degenen die diepgaander kennis willen nemen van uitwerking en onderbouwing van de haalbaarheidsstudie. Gezien het belang van de haalbaarheidsstudie en ten behoeve van een afgewogen besluitvorming wordt voor direct betrokkenen en tem behoeve van besluitvorming aanbevolen kennis te nemen van de gehele rapportage inclusief de bijlagen van de vakspecialisten. Door de gemeente is daarnaast separaat opdracht verstrekt aan DN L Advies voor een onderzoek naar de kansen voor een grensoverschrijdende doorontwikkeling van het DRUlndustriepark: Hotel en Museum. De opdracht voor dit onderzoek is niet tot stand gekomen in het kader van deze haalbaarheidsstudie maar separaat door de gemeente verstrekt. Het wordt aanbevolen ook kennis te nemen van deze DNL-studie vanwege de mogelijkheden en kansen die hierin worden geschetst. In deze rapportage worden een aantal bevindingen uit de DNLrapportage kort aangestipt en besproken. Deze rapportage zal separaat door de gemeente worden verstrekt.
Het inhoudelijk deel van de rapportage start met een korte beschrijving van de historie en ontstaansgeschiedenis van het DRU-Industriepark (die bij veel lezers als bekend wordt verondersteld). Daarna wordt de huidige situatie beschreven en worden een aantal referentieprojecten beschreven om een vergelijkings- en toetsingskader te bieden. In vervolg daarop worden de eerder verwoorde ambities, verrichte onderzoeken en architectuuruitwerkingen beschreven. Vervolgens worden de managementsamenvattingen van de onderzoeken naar de hotel- en museale functie ingevoegd en vertaald naar een globaal Programma van Eisen welke als briefing gebruikt is voor de architectuuruitwerking. Daaropvolgend wordt het uitgewerkte functionele programma ten tonele gevoerd voorzien van een uitwerking van de globale financiële kaders van het voorkeursscenario om een beeld te krijgen van de investeringsomvang. Daarna volgt de conclusie welke de business case beschrijft en een beschrijving bevat van de haalbaarheid en financiële kaders. Tenslotte volgt een vooruitblik op de mogelijke vervolgstappen na besluitvorming binnen de gemeente Oude IJsselstreek.
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
Ea
4
1. Achtergrond en vraagstelling gemeente Oude IJsselstreek 4.
In november 2021 heeft de gemeente Oude IJsselstreek aan TVC Real Estate opdracht verstrekt om het
haalbaarheidsonderzoek
naar
de
doorontwikkeling
van
het
DRU-lndustriepark
als
procesregisseur vorm te geven. Aanleiding is de gemeentelijke wens om zelf de regie te pakken op de doorontwikkeling en de vele initiatieven te kaderen. Het onderzoek is concreet gericht op de SSP-hal waar een museale- en hotelfunctie wordt geambieerd naast een versterking van het evenementenprofiel. De opdracht is voorzien van een set van uitgangspunten en kaders waarbinnen zoveel mogelijk geacteerd dient te worden. Doelstelling van de opdracht is de haalbaarheid te onderzoeken aan de hand van de volgende uitgangspunten: Stel, rekening houdend met de Rijk monumentale status van het industrieel erfgoed, een set van functionele uitgangspunten op, gericht op het toevoegen van de museale functie en hotelfunctie en voor het versterken van de evenementenhalfunctie binnen het DRU Industriepark; Zet in op een hoog ambitieniveau dat binnen een afzienbare termijn gerealiseerd kan worden; Benut zo veel mogelijk het bestaande gebouwoppervlak, dit is het vertrekpunt bij de verkenningen. Indien blijkt dat bepaalde functies om redenen van bouwtechnische en/of financiële aard niet binnen het bestaand industrieel erfgoed gerealiseerd kunnen worden, kan ook
de
haalbaarheid
van
(gedeeltelijke)
nieuwbouw
worden
onderzocht.
De
ontwerpoplossingen zoals door RAU Architecten, BOEi en Buro Ontwerp & Omgeving aangereikt bieden hiertoe een handvat; Verken (o.b.v. uiteenlopende scenario's) de financiële omvang en haalbaarheid van de museumfunctie, hotelfunctie en versterking van de evenementenhalfunctie en breng in beeld
Doorontwikkeling DRU-lndustriepark
8
welke private en/of publieke partijen een rol kunnen en willen vervullen in de daadwerkelijke realisatie van deze programmaonderdelen. Daarnaast zijn aanvullend de volgende kaders vastgesteld: Op voorhand worden er nog geen financiële kaders gesteld voor de realisatie van de resultaten van bovenstaande verkenningen. De raad is aan zet om op grond van de uitkomsten van de verkenningen te bepalen aan welke ontwikkelingen medewerking wordt verleend en wat het (financiële) aandeel van de gemeente hierin kan zijn. Uitgangspunt is dat mogelijke exploitatiewinsten uit toekomstige woningbouw niet op voorhand ter dekking worden ingeboekt. De opbrengst uit de verkoop van grond voor woningen kan er op termijn wel voor zorgen dat onze reservepositie weer wordt aangevuld; Het DRU-lndustriepark is één van de parels in de Oude IJsselzone. In het project Oude Usselzone wordt deze integraal benaderd. Daaruit volgt dat de regie over de uitwerking van de oeverzone Oude IJssel ter hoogte van Ulft (dus ook ter hoogte van de DRU) plaatsvindt vanuit het project Oude Usselzone. De procesregisseur DRU zal dus samenwerken met deze projectleider Oude Usselzone, maar voert nadrukkelijk geen regie over dit proces; Het bovenstaande zal leiden tot een situatie waarin functies zowel in een tijdelijke fase als in de eindsituatie qua omvang en ambities variëren.
Dit kan aanleiding geven tot tijdelijke of definitieve verhuizing van bestaande functies binnen het DRU Industriepark. Bij start van het haalbaarheidsonderzoek is door TVC Real Estate geconstateerd dat vrijwel al deze eerdere visies vooral ontwerpoplossingen bevatten zonder dat er voorafgaand een marktanalyse heeft plaatsgevonden. Deze marktanalyse is gewoonlijk richtinggevend voor het te kiezen concept en de te volgen ontwikkelingsrichting. Uit alles spreekt echter wel betrokkenheid en een hoog ambitieniveau. Het is nu zaak de regie te pakken en het ambitieniveau te vertalen in een doorwrochte visie en realiseerbaar concept. Hiertoe zal een businesscase worden uitgewerkt die uitgaat van een realiseerbaar concept vanuit marktmogelijkheden en kansen, commerciële en financiële haalbaarheid. Ten behoeve van een grondige toetsing aan de markt, conceptuele vertaalslag en beoordeling haalbaarheid zijn een tweetal vakspecialisten bij deze haalbaarheidsstudie betrokken. Dit betreft: a.
ZKA Leisure Consultants m.b.t. de hotelfunctie
b. Museumadvies Els Thijssen m.b.t. de museale functie. Beide rapportages zijn als bijlage bijgevoegd aan deze rapportage.
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
Ea
9
2. Ontstaansgeschiedenis DRU Industriepark in vogelvlucht De DRU in Ulft staat symbool voor het historisch belang van de ijzerindustrie in het Oude IJsselgebied. Dit gebied wordt de bakermat van de Nederlandse gietijzerindustrie genoemd. Het DRU-lndustriepark weerspiegeld deze rijke en langdurige industriële (ijzer-) historie. De wortels van het DRU Industriepark reiken terug tot 1754 toen in Ulft een IJzerhut werd gebouwd. Omstreeks het midden van de 18e eeuw werden langs de Oude IJssel meerdere hoogovens en ijzergieterijen opgericht die ijzeroer tot ruwijzer versmolten dat in vloeibare vorm direct tot eindproduct werd gegoten. Langs de Oude IJssel werd vanwege de beschikbaarheid van grondstof (ijzeroer), brandstof (hout) en stromend water (krachtbron) diverse bedrijven gevestigd (Deventer, Doetinchem, Ulft , Terborg, tot in het Duitse achterland toe). Vanaf 1774 zijn de families Diepenbrock en Reigers bij de Ulftse IJzerhut betrokken en rond 1830 verwierf men het volledige eigendom en ontstond de naam DRU (Diepenbrock & Reigers te Ulft). Door de eeuwen heen komt het bedrijf steeds meer tot ontwikkeling. In de 18e eeuw maakte de fabriek vooral haardplaten, kanonskogels, potten en eenvoudige kachels. In de loop van de 19de en 2oste eeuw werd het assortiment uitgebreid met onder meer badkuipen, emailleerwerk, plaatwerk, machineonderdelen, auto-onderdelen en gashaarden.
Rond 1900 werd er een nieuwe fabriek gebouwd, de Oude IJssel werd verlegd en vanaf toen werd er regelmatig uitgebreid. Veel van de gebouwen uit die tijd vormen nu het industrieel erfgoed. Productieprocessen veranderden, de verouderde hoogovens werden gesloten en de gieterijen werkten met andere, verbeterde technieken en grondstoffen. De DRU komt tot grote bloei met haar brede assortiment aan ijzeren producten met in het midden van de 2oste eeuw zelfs ca. 1500 werknemers en export naar 23 landen. Ook andere bedrijven zoals o.a. Benraad, Atag, Etna en Pelgrim kennen historische wortels in de Oude IJsselstreek en functioneren evenals de DRU voor een deel zelfs tot op de dag van vandaag alhoewel elders gehuisvest. Vanaf de 70er jaren van de vorige eeuw treedt er echter verval op m.b.t. de positie van de DRU. De DRU beëindigde het smelten en gieten van ijzer. Markten gingen verloren aan nieuwe ontwikkelingen, veranderende industriële processen en opkomende, sterk concurrerende productie in landen elders. Nieuwe activiteiten en
Doorontwikkeling DRU-lndustriepark
Ea
10
diversificatie boden onvoldoende perspectief op succes. De DRU werd enkele malen overgenomen (1973 en 1991) maar maakte desondanks uiteindelijk de noodzakelijke omslag niet. In de laatste decennia van de 2oste eeuw nemen omzet en werknemersbestand af hetgeen uiteindelijk in 1999 leidt tot het stoppen van de bedrijfsactiviteiten. In 1999 vertrok DRU Verwarming uit Ulft. Door een management buy-out werd het bedrijf in afgeslankte vorm op een nieuwe locatie in Duiven voortgezet waar het tot op de dag van vandaag is gehuisvest.; DRU IP&S, de vroegere stamperij, ging naar het nieuwe industrieterrein in Ulft onder de naam Exerion. Deze verplaatsingen leiden in 2002 uiteindelijk tot een algehele sluiting van de DRU in Ulft. De gestage neergang en geringe financiële weerbaarheid van de DRU eind 2oste eeuw was vanuit huidig perspectief een "blessing in disquise" ; er werd door onvoldoende financiële kracht niet geïnvesteerd in vervanging en modernisering van de oude bedrijfshuisvesting waardoor de huidige monumentale gebouwen voor het nageslacht behouden bleven. Het industrieel erfgoed werd rijksmonument en er werd een grootschalige herbestemming opgezet. De zeven industriële rijksmonumenten zijn de afgelopen decennia gerenoveerd en met nieuwe functies ingevuld waardoor er een basis is gelegd naar de toekomst.
Uitzondering hierop vormt de monumentale SSP-hal die met enige regelmaat gebruikt wordt voor evenementen, bijeenkomsten en beurzen. De SSP-hal wordt 'ruinebestendig' onderhouden (d.w.z. wind en waterdicht gehouden) en kent nog geen definitieve visie op haar meest wenselijke invulling. Dit vraagt een nadere analyse waarin de functionele voorkeuren vanuit de gemeente uitgaan naar een invulling met een hotel en/of museum mogelijk gecombineerd met de versterking van de evenementenfunctie.
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
Ea
11
3. Huidige situatie DRU Industriepark
HUTTEWEG
ê
ml
1
PORTIERSGEBOUW
2
KETELHUIS
3
LOONBUREAU
4 AFBRAMERIJ -- -- ---- -s SSP HAL
-- -
7
BADKUIPENFABRIEK
a
SCHOORSTEEN DE FAKKEL
g
WATERSPEELPLAATS
----
/
El AANLEGSTEIGER
Het DRU-lndustriepark bestaat uit een ensemble van
11
DRU PARK
gebouwen, landschapsinrichting en karakteristieke en
12
FRANK DAAMENGEBOUW
kunstzinnige inrichtingselementen.
L] AR«ERN PuBLuEKSINGANG GEBOUWEN
Het DRU Industriepark bestaat uit verschillende gebouwen met verschillende functies. De Stichting DRU Industriepark huurt vier van de zeven Rijksmonumenten van de gemeente Oude IJsselstreek met de opdracht deze in te zetten dan wel onder te verhuren aan derden met een maatschappelijke insteek. De overige gebouwen hebben vooral een woonfunctie. Hieronder volgt een korte beschrijving van de invulling van de gebouwen:
1
Portiersgebouw
Ja
Gemeente
DRUIP
2
Ketelhuis
Ja
Horeca BV
Horeca BV-Ouhrlokaal
Doorontwikkeling DRU-lndustriepark
Ea
12
3
Loon bureau
Ja
OVVG
OVVG
Bouwvisie
Bouwvisie
Gemeente
DRU IP t.b.v. Regio 8- Optimaal FM VVV- DRU lnspiratiepunt
4
Afbramerij
Ja
Gemeente
DRUIP t.b.v. CIVON en kabinetten NIJM
5
SSP Hal
Ja
Gemeente
DRU IP t.b.v. publieksevenementen
6
Beltman Complex
Ja
Wonion
Wonion kantoor Huurders Wonion woningen
7
Badkuipenfabriek
Ja
VVE-bewoners
Herontwikkeld naar 16 particuliere woningen/lofts
8
Frank Daamen Pand
Nee
Gemeente
Smarthub t.b.v. meerdere startups
9
Waterplaats
N.v.t.
Gemeente
Behoort tot openbaar gebied
10
Aanlegsteiger
N.v.t.
Waterschap
In combinatie met de Oude IJssel
11
Parkeerplaats
N.v.t.
Gemeente
Overzijde Oude IJssel
De zeven Rijksmonumenten op het DRU-lndustriepark betreffen:
a. Portiersgebouw Gebouw met een sterk toeristisch profiel. Hier zijn onder andere de bibliotheek, DRU Galerie, Grand-Café Het Schaftlokaal, DRU poppodium (600 pax), DRU Theater en DRU film (350 pax), verschillende zalen voor vergaderingen en conferenties, Muziekschool Oost-Gelderland en STOER gevestigd. Het poppodium en het theater bieden een gevarieerd wekelijks programma aan met een (boven)regionaal profiel.
b. Ketelhuis In dit gebouw zijn vanuit de Horeca BV onder andere het Ouhrlokaal voor bruiloften, de Oudheidkundige Vereniging OVGG en het bedrijf Bouwvisie gevestigd.
Doorontwikkeling DRU-lndustriepark
Ea
13
c. Loonbureau Hier zijn het DRU inspiratiepunt (V) en de
AFBRAMERIJ
streekomroepen Optimaal FM en Regio 8 gevestigd. Het lnspiratiepunt is in het voorjaar van 2020 geopend en dient tevens als voordeur van het DRU Industriepark, waar verschillende receptiewerkzaamheden worden samengevoegd. Ook kunnen bezoekers
hier
terecht
voor
informatie
en
kaartverkoop voor de activiteiten die plaatsvinden
f
±
.rir
il
ADKUIPENFABRIE K
BELTMANCOMPLEX 1,,
•
op het park.
d. Afbramerij Hier zijn het CIVON Innovatiecentrum, CIVON Smart Business Centrum en het Kunstenaars Collectief
H ,+
KETELHUIS
7ss et@ctco« "es
Breekijzer gevestigd. In dit gebouw zijn ook nog een aantal kabinetten van het Nederlands IJzermuseum
·1m7
•
Wig&
±ste@i Au
-sre r; 7--rit,r
ondergebracht die zijn te bezoeken. Het CIVON is een samenwerking tussen het Graafschap College, Anton Tijdink Techniekopleidingen, het Saxion en de hogeschool Arnhem- Nijmegen. In het CIVON staan onderzoek en toepassing van nieuwe technologieën centraal.
e. SSP-hal Deze monumentale industriehal wordt door de Stichting DRUIP incidenteel gebruikt voor beurzen, evenementen, tentoonstellingen etc. De SP- hal is één van de 7 rijksmonumenten op het DRU-IP en gemeentelijk eigendom. De Stainless Steel Products (SSP)- hal omvat ca.5500 m2 bvo en bestaat uit twee parallel naast elkaar gelegen rechthoekige bedrijfshallen die gefaseerd in de periode 19001960 zijn gerealiseerd. Het meest monumentale deel van het gebouw wordt gevormd door de in twee lagen gerealiseerde 'Koepeloven'.
f. Beltmancomplex Herontwikkeld complex geheel in gebruik door woningcorporatie Wonion t.b.v. haar kantoor en een 11 tal huurwoningen.
Doorontwikkeling DRU-lndustriepark
14
g. Badkuipenfabriek Voormalig bedrijfspand geheel herontwikkeld tot een industrieel wooncomplex bestaande uit 16 koopwoningen in de vorm van lofts en woonwerk- ruimten. DNA DRU Industriepark
De historische ijzergieterijen hebben de basis gelegd voor een sterke op ijzer georiënteerde industriële ontwikkeling van de Oude IJsselstreek welke uiteindelijk tot op heden geleid heeft tot een sterke vertegenwoordiging van de innovatieve maakindustrie in gemeente en regio. Deze historische oriëntatie komt op vele manieren tot uiting in het DRU-IP met o.a. de verwijzing in de naamgeving
naar
de
oorspronkelijke
functies
van
de
diverse
rijksmonumenten,
de
(gebouw)elementen die behouden zijn gebleven, de aanwezigheid van het Nederlands IJzermuseum en de vele kleine verwijzingen naar de oorspronkelijke functie van de DRU. Het complex 'ademt' ijzer en heeft daarmee een voor Nederland unieke positie. Het DNA van de DRU1 P laat zich onder deze noemer vatten.
4. Ambities DRU Industriepark In 2017 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek unaniem gekozen voor de doorontwikkeling van het DRU Industriepark. Een jaar later is hiertoe door gemeenteraad en B&W het visiedocument Samen voor een ijzersterk DRU Industriepark: dromen, denken, doen vastgesteld. Begin 2019 is de stichting DRU Industriepark officieel van start gegaan. Deze nieuwe stichting ontstond door het samengaan van drie stichtingen, namelijk de DRU Cultuurfabriek, de SSP-HAL en Galerie bij de Boeken. De Stichting heeft de ambitie om een groot en breed publiek te laten genieten van de monumentale gebouwen die de DRU heeft nagelaten. Daarmee treden ze in de voetsporen van de werkers, de ondernemers en de creatieve geesten die de DRU groot hebben gemaakt. "DRU Industriepark moet mensen uit de verre omtrek de kans bieden om kennis te maken met nieuwe technologie, samen te werken aan innovatieve technieken, te genieten van kunst en cultuur en elkaar te ontmoeten". Daarbij is de wens uitgesproken om landelijk en Euregionaal de positie van het DRU Industriepark te versterken en een bekendheid te verwerven die vergelijkbaar is met industrieel erfgoed zoals de Van Nellefabriek in Rotterdam, de Verkadefabriek in 's-Hertogenbosch en de Westergasfabriek in Amsterdam (bron: Werkplan 2022 Stichting DRU Industriepark
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
15
De ambities zijn vertaald in drie pijlers: Het DRU Industriepark is de culturele hotspot: lokaal, regionaal en (inter-)nationaal Het DRU Industriepark is vliegwiel voor technische innovatie en circulaire economie Het DRU Industriepark en haar ijzergeschiedenis zijn 'unique selling points' voor Oude IJsselstreek en de regio, zowel lokaal, nationaal als internationaal Om dit te bereiken zijn er een aantal concrete werkdoelen opgesteld, zoals de doorontwikkeling van de SSP-hal, het terrein als museaal concept, het vergroten van de bereikbaarheid, het versterken van de toeristische positie en het creëren van overnachtingsplekken. Naast de Stichting DRU Industriepark is er ook de DRU Industriepark Horeca BV opgericht waar de commerciële activiteiten onder vallen (bijvoorbeeld Grand Café het Schaftlokaal). De jaarplannen en cijfers van de Stichting zijn openbaar via de website van DRU, de cijfers van de BV zijn (voor zover mogelijk) gedeeld t.b.v. deze haalbaarheidsanalyse. (BRON: GESPREKKEN STICHTING DRU EN WERKPLAN STICHTING DRU 2022).
Op 28 mei 2020 heeft de gemeente haar ambities inzake de transformatie van de SSP-hal in de opdrachtverlening aan Thomas Rau als volgt beschreven: "De centrale opdracht en uitdaging voor de SSP-hal is als volgt: " realiseer in/aan/op de SSP-hal geheel of gedeeltelijk een Hotel met 75 kamers en een Museum qua omvang alla Gorssel (Museum MORE) inclusief het behoud van de evenementenfunctie van de SSP-hal
in het hogere gedeelte van de hal" Men zag concreet de volgende functies voor de SSP-Hal, nl.: een wintertuin (dienend als ontvangsthal, entree, terras/horeca, t.b.v. ijzercollectie tevens fungerend als energie buffer); een evenementenhal (doos-in-doos en/of badkuip en/of railsysteem); een (depot)museum van internationale allure, het 'Guggenheim van Ulft" (omvang MORE, Kröller-Müller Museum), voor wat betreft het inbouwpakket van het museum dient de Deichtorhallen Hamburg als referentie. Hotel(school) (ca. 75 kamers) met een centrale entree via de Koepeloven en haar verdere oriëntatie op het Emailleplein.
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
Ea
16
"Verder is van belang dat de lange zijde van de SSP-Hal aan het Emailleplein weer smoel krijgt en de Koepeloven in de hoogte uitgebouwd wordt en mogelijk getransformeerd wordt tot centrale entree van het Hotel/en of Museum". De verwachting is uitgesproken dat de architectonische verschijningsvorm van de (nieuwe) SSP-hal zich onderscheidt ten opzichte van de bestaande historische bebouwing. Voorbeelden daarbij zijn Umicore Hoboken van Conix, de Fenix Loodsen R'dam, Museum aan de Stroom en het Havenhuis in Antwerpen, Elbephilharmonie Harmburg, het Nationale Convention Centre in Dublin en de Pontsteiger Amsterdam etc. Uit alles blijkt dat er een grote waarde wordt toegedicht aan een inspirerende, architectonisch en onderscheidende verschijningsvorm. In december 2020 heeft RAU haar visie opgeleverd waarin tevens voorzien werd in de herontwikkeling van het Frank Daamen pand en de toevoeging van ca. 80 woningen op het complex. Ook de stichting DRU-IP heeft haar ambitie vastgelegd in de notitie: 'Revitalisatie SSP hal DRU Industriepark", juni 2021 (Stichting DRU-IP als briefing t.b.v. een ontwerpopgave voor studenten van de TU-Delft). "De Stichting DRU-IP heeft zich ten doel gesteld om een nieuwe permanente functie te vinden en ontwikkelen voor de SSP-hal. a.
Een aanvulling op het bestaande aanbod op het terrein;
b.
Het vergroten van het publieksbereik van het DRU-IP als geheel
c.
Verhogen van de naamsbekendheid van het DRU-IP;
d.
Bijdrage aan een verbeterde exploitatie van het gehele DRU-IP".
Parallel aan deze ambitie is vanuit de gemeente Oude IJsselstreek de wens ontstaan om het DRU Industriepark als geheel op enkele facetten door te ontwikkelen: a.
Het uitbreiden van de toeristisch-recreatieve mogelijkheden op en rond het park;
b. Het toevoegen van een museale functie; c.
Het toevoegen van een hotelfunctie.
Doorontwikkeling DRU-lndustriepark
Ea
17
5. Initiatieven tot op heden a. Hotelfu net ie Er is in het verleden diverse malen gekeken naar
de
mogelijkheden
voor
een
hotelfunctie in een bestaand gebouw op het DRU-IP. Zo is er in de periode 2007/2009 onderzoek verricht naar de herontwikkeling van het Ketelhuis t.b.v. een hotelfunctie (Koos van Lith- architecten- 26 kamers). Dit plan bleek financieel niet haalbaar en is nooit gerealiseerd. Het Ketelhuis heeft daarna een andere invulling gekregen. Ook is er door de Stichting DRU-IP eind 2021 een onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om het Loongebouw te herontwikkelen naar
een
hotelfunctie
(Hurenkamp
Architecten; 19 kamers). Ook dit onderzoek wees uit dat een dergelijke herontwikkeling financieel onhaalbaar was vanwege zowel de bouwkosten van de herontwikkeling alsook de kosten gemoeid met de uitplaatsing van de bestaande huurders (Regio 8 en Optimaal FM). M.b.t. de SSP-hal zijn er diverse studies verricht naar de mogelijkheden van een hotelfunctie al dan niet in samenhang met een onderzoek naar een museale invulling. Dit betreft: a.
RAU Architecten: DRU-Industriepark 4.o Ontwerpverkenningen (december 2020)
b. Boei- Hurenkamp: Herbestemming SSP-hal en Koepeloven (januari 2021) c.
Stichting DRU-IP: Verkenning verblijfsaccommodatie Koepeloven (december 2021)
Ad a: RAU Architecten Het plan van RAU architecten wordt gekenmerkt door een hoog ambitieniveau zowel in volume als in beoogde kwaliteit. Dit plan is gebaseerd op een door de gemeente verstrekte briefing: "realiseer in/aan/ op de SSP-hal geheel of gedeeltelijk een hotel met 75 kamers en een museum qua omvang a la Gorssel *Museum MORE) inclusief het behoud van de evenementenfunctie van de SSP-hal in het hogere gedeelte van de hal".
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
Ea
18
Naast deze briefing zijn er diverse functionele, stedenbouwkundige en kwalitatieve ambities toegevoegd zoals 'wintertuin, depotmuseum als Guggenheim van Ulft en een hotelschool'. Onderdeel van de opdracht vormde een ontwerpverkenning m.b.t. het toevoegen van additionele woningen en een overall visie op de DRU-IP 4.0. De opdracht aan RAU heeft geresulteerd in een uitwerking met de volgende kernpunten: Een nationaal depot museum in de SSP-hal; Een DRU-hotel c.q. leerbedrijf op de SSP hal in twee varianten met resp. 70 en 9o kamers; Een toevoeging met ca. 80 woningen naast het Frank Damenpand. M.b.t. de uitwerking van het museum en hotel is er uitsluitend sprake van een fysieke verkenning; er is geen onderzoek gedaan naar de marktmogelijkheden, het concept van het hotel c.q. inhoud van het museum en realisatie c.q. exploitatieaspecten (kosten versus opbrengstenramingen).
Ad b: Boei- Hurenkamp In januari 2021 heeft Boei -ondersteund door architectenbureau Hurenkamp- een studie verricht naar de herbestemmingsmogelijkheden van de SSP-hal tb.v. een hotel waarbij drie varianten werden gepresenteerd, elk met ca. 60 hotelkamers (varianten dwarsligger, toren en ruggengraat). Ook hier is sprake van een fysieke verkenning zonder nadere marktverkenning of onderbouwing. Ad c: Stichting DRU-lndustriepark De Stichting DRU-industriepark heeft in haar Bestuurs- en beleidsnotitie (november 2021) kenbaar gemaakt een nader onderzoek te willen doen naar de mogelijkheden voor een museum (begane grond) en een pop-up hotel (verblijfsruimten op de verdieping) in de Koepeloven. Dit heeft -mede met het oog op dit lopend onderzoek- geen vervolg gekregen.
b. Museale functie In de externe onderzoeken van RAU en Boei is in het verlengde van de hotelfunctie ook gekeken naar de mogelijkheden om de beoogde museumfunctie in de SSP-hal onder te brengen. In de plannen van RAU gebaseerd op de briefing vanuit de gemeente ("omvang MORE en qua ambitie Guggenheim van Ulft, met behoud van de evenementenfunctie in het hoge deel van de hal") is er wat betreft het museum uitgegaan van een box-in-box constructie in twee verdiepingen (geklimatiseerd en beveiligd, in totaal ca. 14oo m2) om kunst tentoon te stellen, aangevuld door een omliggend depot museum (ca. 1250 m2). Hierbij werd in drie varianten een uitbreiding voorzien onder c.q. op of boven het Emailleplein (o.a. door onder keldering).
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
Ea
19
Ook in de plannen van Boei wordt de museale functie onder de noemer "Toorop museum" verder uitgewerkt door deze te situeren in de Koepeloven in twee varianten (in de huidige situatie, zonder opbouw- ca. 720 m2 gebruiksvloer oppervlak - en met een opbouw (ca. 835 m2 gebruiksvloer oppervlak).
6. Kader herontwikkeling industrieel erfgoed Industrieel erfgoed is een betrekkelijk jonge loot binnen de monumentenzorg. Onder de noemer industrieel Erfgoed valt een breed scala aan objecten met als hoofdindeling mobiel- en immobiel erfgoed. Onder de definitie immobiel erfgoed valt weer een brede waaier aan objecten waaronder o.a. gietijzeren bruggen, watertorens, (stoom-)gemalen en historische industriële complexen (m.n. textiel-, ijzer- en steenfabrieken). Vanaf de '6oer -'7oer jaren van de vorige eeuw kwam er meer aandacht voor behoud van historische industriële gebouwen doordat vele verouderde bedrijfslocaties beschikbaar kwamen ten gevolge van de krimp in m.n. de textiel- en metaalindustrie. Deze waren veelal gevestigd binnen de stadsgrenzen en nabij woonbebouwing waardoor er veel locaties beschikbaar kwamen voor herontwikkeling. In eerste instantie koos men vaak voor sloop en nieuwbouw mede omdat industrieel erfgoed minder aandacht genoot in de monumentenzorg. Wel was er op kleinere schaal en vaak lokaal geïnitieerd wel belangstelling voor het behoud van Industrieel erfgoed hetgeen o.a. resulteerde in de oprichting van FIEN (Federatie Industrieel Erfgoed Nederland - 1984), een op vrijwilligers gebaseerd initiatief.
Door opvolgende initiatieven op Rijksniveau als het Ml P (Monumenten Inventarisatie Project) en de instelling van het PIE (Projectbureau Industrieel Erfgoed; 1992-1997) kenterde dit beeld. Na beëindiging van het PIE werd Industrieel Erfgoed ondergebracht bij de reguliere taken van de Rijksdienst voor de Monumentenzorg. In de loop van de '9oer jaren kwam behoud door herbestemmen actiever in beeld hetgeen in 1995 leidde tot de oprichting van de Nationale Maatschappij tot behoud van Industrieel Erfgoed (BOEI) en een verdere professionalisering van de industriële monumentenzorg. Er zijn momenteel ca. 600 beschermde industriële monumenten die de geschiedenis van de industrie in Nederland belichamen. DRU Industriepark wordt vaak ten tonele gevoerd als een zeer geslaagd voorbeeld van industrieel behoud d.m.v. herbestemming.
Doorontwikkeling DRU-lndustriepark
Eg
20
Voorbeelden en referenties elders in NL Er zijn een veelheid aan referentieprojecten in het land die zich globaal als volgt laten categoriseren: 1.
Door de gemeentelijke overheid geïnitieerd en grotendeels gerealiseerd met vnl. een invulling met aan de overheid gelieerde functies. Overheid loopt tevens voor een groot deel het exploitatierisico.
2.
Door de gemeentelijke overheid geïnitieerd en door de markt gerealiseerd deels met een invulling van aan de overheid gelieerde functies. Beperkt of geen exploitatierisico voor overheid.
3.
Door de markt en/of gemeentelijke overheid geinitieerd, door de markt gerealiseerd en grotendeels ingevuld met commerciële- en woon functies. Overheid heeft vooral faciliterende rol en loopt geen exploitatierisico.
Het DRU Industriepark heeft de meeste overeenkomsten met de eerste categorie, een sterke en sturende rol van de gemeentelijke overheid met een blijvend exploitatierisico. Het herontwikkelen van een bestaand, industrieel- historisch vastgoed t.b.v. andere functies die een forse ingreep in het bestaande gebouw vereisen blijkt in de praktijk dan ook een lastige opgave. Zeker als er sprake is van een (Rijks-)monument stuit herontwikkeling vaan op de belemmeringen vanuit de monumentenwet en anderzijds op hoge kosten en daardoor financiële onmogelijkheden. Gemeenten moeten alle zeilen bijzetten om de condities te creëren waaronder marktpartijen tot herontwikkeling bereid zijn. Dit kunnen zowel commerciële projectontwikkelaars zijn (bijvoorbeeld
NJ Menko - Enschede
Westergasfabriek - Amsterdam, De Witte Dame -Eindhoven, Villa Augustus -Dordrecht, Strijp-S/ R -Eindhoven etc.) als ook maatschappelijk gedreven organisaties, woningcorporaties (bijv. Nedinsco
Doorontwikkeling DRU-lndustriepark
Ea
21
Fabriek- Venlo, NJ Menko - Enschede, Dobbelmanterrein- Nijmegen). De laatste categorie investeerders, met een maatschappelijke insteek treedt vaak aan als er sprake is van sterk onder druk staande herontwikkelingskansen door financieel-technische problemen al dan niet in combinatie met een minder sterk marktgebied. Voorbeelden in de Achterhoek zijn het Wooncomplex Tricot in Winterswijk (De Woonplaats) en dicht bij huis de herontwikkeling van de Emaillefabriek op het DRU-Industriepark (door Wonion). In die situaties wordt er soms ook voor gekozen het gebouw zoveel mogelijk vanuit een conserveringsstatus te benaderen door weinig ingrepen en een functionele invulling die hierbij aansluit. Hierbij kan bijvoorbeeld verwezen worden naar de Caballero- fabriek in Den Haag (bedrijfsverzamelgebouw, creatieve industrie), het Energiehuis in Dordrecht (met een Culturele functie) of de Wagenwerkplaats in Amersfoort (ateliers, bedrijven en evenementenlocatie). Ook de SSP-hal kan in deze categorie worden ondergebracht, het onroerend goed wordt zo goed mogelijke geconserveerd zonder zware ingrepen hetgeen echter wel als consequentie heeft dat alleen een extensieve functie mogelijk is (evenementen, beurzen, tentoonstellingen). De Rijks monumentale status vormt daarbij vanuit herontwikkelingsperspectief een belemmering.
Bij de herontwikkeling van textielfabriek NJ Menko in Enschede - ook een ontwerp van Arent Beltman- maar geen Rijksmonument kon men aanzienlijk forser ingrijpen om de functies wonen, winkels en een basisschool optimaal te faciliteren. Ook treft men situaties aan waar handhaving van de het historisch industrieel erfgoed uiteindelijk niet haalbaar bleek en men heeft gekozen voor totale nieuwbouw waarbij het oude industrieel historische karakter in het ontwerp van de nieuwbouw op onderdelen terugkomt (zoals Het Vledder in Meppel of 't Suikerwerk in Bergen op Zoom).
7. Managementsamenvatting ZKA Leisure Consultants Hotelfunctie DRU Industriepark a. Inleiding en vraagstelling Als onderdeel van de doorontwikkeling van het DRU-Industriepark wordt gedacht aan versterking van de museale- en hotelfunctie. ZKA Leisure Consultants (ZKA) is gevraagd vanwege haar expertise het realiteitshalte te toetsen en bij gebleken marktkansen een voorkeursscenario voor een hotelconcept te ontwikkelen. De afgelopen jaren zijn een aantal hotelinitiatieven uitgewerkt welke echter alle niet voorzien zijn van een markttechnische- en financiële toets. ZKA heeft in haar analyse ook deze initiatieven betrokken en getoetst. Door haar betrokkenheid bij diverse onderzoeken op het gebied van de toeristisch recreatieve sector in Gelderland en de Achterhoek is ZKA goed bekend met de marktomstandigheden in provincie en regio.
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
22
b. Samenvatting onderzoekaanpak Allereerst zijn de beleidsmatige kaders verkend van het gemeentelijk en regionaal beleid. Vervolgens is de potentiële marktvraag verkend op basis van de huidige kengetallen van het DRU Industriepark en brengt ZKA de regionale hotelmarkt in beeld incl. het Duitse achterland. Hiervoor heeft deskresearch plaatsgevonden, is gesproken met direct intern betrokkenen bij het DRU Industriepark en betrokkenen uit de -regionale- hotelmarkt. Daarnaast heeft er nog een telefonische verkenning plaatsgehad bij regionale bedrijven (met meer dan 50 werknemers) om hun behoefte aan hotel- en logies accommodaties in beeld te brengen. Aangezien de aanbodomstandigheden op het DRU Industriepark, met haar historische setting als industrieel erfgoed ook elders referenties hebben, brengt ZKA ook enkele andere herontwikkelde industriële erfgoedlocaties met logiesfuncties in beeld, die mogelijk een goed referentiekader kunnen bieden. Ook brengt ZKA de ontwikkelingen in de hotelmarkt in beeld aan de hand van actuele trends. Hierbij dient er goed rekening mee te worden gehouden dat de afgelopen Corona jaren een enorme invloed
%
hebben gehad op de gehele horeca sector.
i
1
Tenslotte worden een aantal scenario's gewogen, een voorkeursscenario voorgesteld en voorzien van
r
conclusies en aanbevelingen.
c. Onderzoekresultaten Op
basis
van
bezoekersaantallen,
bezoekers-
profielen (o.a. herkomst) en aard van de activiteiten is de latente vraagbehoefte vanuit het DRUIndustriepark geraamd op 4-5 hotelkamers. Er is echter meer latente behoefte dan de 4-5 kamers die uit de cijfers naar voren komen. ZKA gaat derhalve uit van een latente behoefte vanuit de reguliere markt van5-10 kamers (incl. de 'misgelopen vraag'). Daarnaast zal een uniek concept (o.a. DRU-hotel met DRU-collectie in de kamers) dat regionaal onderscheidend is de identiteit van het hotel een eigen en unieke lading geven. Op basis hiervan kan het DRU-hotel ook nieuwe gasten aanspreken en vraag aantrekken. Dus geen mainstream hotelconcept maar een boetiekhotel dat het DNA van het DRU-Industriepark representeert. Met een goede marketing en positionering zou het aantal kamers in de optiek van ZKA nog vergroot kunnen worden. Gezien de excentrische ligging van Ulft en het beperkte perspectief voor het aantrekken van de zakelijke markt geniet echter een kleinschalig hotel de voorkeur met hooguit 1520 kamers. Dit wordt mede ingegeven door andere initiatieven tot uitbreiding van hotelcapaciteit
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
Ea
23
in de regio waarbij het Van derValkhotel in Doetinchem met 102 kamers dat momenteel in aanbouw is de belangrijkste component is. Van der Valk is een full-service hotelconcept met vergaderaccommodaties dat zowel op de toeristische als zakelijk markt mikt. De gemiddelde bezettingsgraad in de regio Achterhoek in de periode 2013-2019 steeg van 52% - te laag voor economisch verantwoord functioneren- naar 65% - hetgeen vaak als ondergrens wordt gezien. De gemiddeld gerealiseerde logiesopbrengst per kamer (RevPAR) wat als de belangrijkste parameter wordt gezien voor het economisch functioneren ligt met € 51in 2019 lager dan steden/regio's elders in Nederland. Dit wordt m.n. veroorzaakt door de lage ketengraad, de toeristische- en seizoensgebonden vraag. Hoewel de beoogde forse uitbreiding van logiescapaciteit (314 kamers voorziene uitbreiding op een huidige totaal van 1333 kamers in de regio Achterhoek) een indicatie geven dat de hotelmarkt in de Achterhoek in de lift zit past vanwege de lage gemiddelde opbrengst toch enige terughoudendheid met het toevoegen van teveel hotelkamers. ZKA adviseert een relatief kleinschalig hotel met een authentiek karakter dat gegrondvest is op toeristische vraag. Onderscheidend en met een zekere kwaliteit/ luxe. Geen budget formule.
Binnen de 7 aanbodtypologieën die ZKA beschrijft ziet ze de meeste kans voor twee typen: een kleinschalig authentiek hotel en lodges, dit zijn meerpersoons units met eigen faciliteiten (m.n. gericht op de toeristische markt). Beide typen acht men kansrijk op het DRU Industriepark. Geadviseerd wordt echter, vanwege kans rijkheid in de markt te starten met het hotel. In haar analyse is ZKA hierbij uitgegaan van 18 kamers. Gezien de geringe omvang van het hotel is een eigen restauratieve voorziening niet haalbaar. ZKA adviseert hierbij de al bestaande faciliteiten vanuit het Schaftlokaal te benutten. De exploitatie van het hotel zal derhalve nauw verbonden dienen te zijn met de Horeca BV en de Stichting DRU Industriepark. Dit vraagt naast een goede organisatorische inbedding ook versterking van de organisatie van de Horeca BV. Door de trend van digitalisering en technologisering van de hotelmarkt is er echter ook minder noodzaak voor een 'full service hotel'. Door minder personeel zijn de kosten lager en kan volstaan worden met een kleiner volume en dientengevolge een lagere omzet. Door gebruik te maken van de bestaande diensten van het Schaftlokaal kan daarnaast synergie worden bereikt en wordt de bestaande exploitatie versterkt.
ZKA heeft op basis van door haar reëel geachte uitgangspunten op basis van 18 hotelkamers een exploitatieopzet uitgewerkt die in de kern een positief exploitatieresultaat laat zien (EBITDA) van €
184K / jaar waarvan de kapitaalslast en kosten gebouwexploitatie voor de eigenaar gedekt
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
Ea
24
moeten worden. Op basis van een nader uit te werken Programma van Eisen en in samenspraak met de exploitant moet worden beoordeeld of deze marge toereikend is. Belangrijk is dat ze adviseren een organisch groeimodel te hanteren, een flexibele opzet die bij gebleken succes vrij eenvoudig kan worden uitgebreid. Ook indien het hotel minder succesvol is dan gehoopt adviseren ze mogelijkheden voor krimp in de uitwerking te verdisconteren of een dubbelbestemming te hanteren (hotel/ wonen) bij permanente bebouwing.
d. Conclusies Er zijn kansen voor versterking van de bijzondere industriële erfgoedlocatie DRU Industriepark te Ulft met logies. Een tweetal concepten - hotel en lodges - sluiten aan bij de behoeften/ wensen van potentiële doelgroepen én versterken het DRU Industriepark. Wanneer de logiesaccommodatie -regionaal- onderscheidend is, is er behoefte aan een concept met 15 tot 20 kamers voor zowel hotel als lodges. Er wordt geadviseerd om eerst een eerste fase te realiseren waarbij de realisatie van de hotelkamers vanuit marktperspectief het meest kansrijk wordt geacht. Voor de lodges ziet men echter ook draagvlak vanuit marktperspectief. De marktkansen voor de logiesaccommodaties worden groter als het DRU-Industriepark als één geheel in de markt wordt gezet. Meer bezoek treedt ook op wanneer er een eyecatcher wordt gecreëerd met bijzondere architectuur. Voor de exploitatie en bedrijfsvoering moet zo mogelijk de samenwerking worden gezocht met bestaande partijen.
e. Aanbevelingen Zet de ideeën voor versterking van het DRU Industriepark voort. Kom tot een verdiepingsslag voor het kleinschalige -authentieke hotelconcept op basis van een uitgewerkt Programma van Eisen resulterend in een meerjaren- exploitatiebegroting. Streef naar alternatieve aanwendbaarheid.
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
25
8. Managementsamenvatting Museumadvies Museale functie DRU Industriepark a. Inleiding Het DRU Industriepark is een decennium geleden tot stand gekomen door de herontwikkeling van het DRU fabriekscomplex. Het is een cultuurplek met een belangrijke functie voor de bewoners en bezoekers van de regio. De oorsprong van het complex - de ijzerwinning en de industrie die eruit voorkwam - zijn de inhoudelijke dragers van het verhaal over het gebied. Dit is zichtbaar gemaakt in de Afbramerij met inzet van de collectie van het Nederlands IJzermuseum. Sinds de opening van de presentatie van het NIJM is de ambitie van het ijzermuseum niet goed tot ontwikkeling gekomen. Gezien het belang van deze geschiedenis leeft bij de gemeente Oude IJsselstreek de wens om de ijzergeschiedenis toegankelijk te houden voor een breed publiek, maar ook te verbinden aan een nieuw museum voor beeldende kunst op het DRU Industriepark. De realisatie van een nieuw museum in deze tijd zal mogelijk hinder ondervinden van de huidige maatschappelijke vraagstukken. De coronapandemie heeft de museumsector in een zorgelijke positie gebracht. Overheden en cultuurfondsen spannen zich in om de bestaande instellingen in stand te houden. Het voorstel voor het nieuw museum op het DRU IP zal mogelijk moeite hebben om de financiering voor de benodigde investeringen te vinden.
Het concept voor het nieuwe museum dat in deze rapportage wordt voorgesteld, biedt desondanks kansen: het is uniek en onderscheidend in het bestaande museumaanbod.
b. Samenvatting & onderzoeksvraag Dit rapport start met een weergave van de ambities die er leven bij de gemeente Oude IJsselstreek, de stichting DRU Industriepark en het Nederlands IJzermuseum (NIJM) rond een museale doorontwikkeling van het DRU Industriepark, in en rond de SSP hal. De beoogde inhoudelijke scenario's van deze partijen zijn tegen het licht gehouden. Daarbij is gekeken naar de kansen, mogelijkheden en valkuilen. Een succesvol inhoudelijk, toekomstbestendig concept is niet gevonden in de bestaande ideeën. In plaats daarvan wordt hier een onderscheidend concept beschreven: een DRU Museum voor Vorm en Beweging (werktitel). Inhoudelijk is dit concept nieuw en concurreert niet met bestaande musea.
Daarnaast sluit het aan bij de geschiedenis en het karakter van het gebied en de
hedendaagse maakindustrie die daaruit is voortgekomen.
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
Ea
26
Voor de positionering van dit nieuwe museumscenario is een schets gegeven van het museumveld. Dit geeft de kaders waarbinnen dit nieuwe museum zal functioneren. Ook is onderzocht voor wie dit nieuwe museumconcept aantrekkelijk is. Het concept is een uitbreiding van het cultuur toeristisch aanbod in de regio en aantrekkelijk voor nieuwe doelgroepen. Het biedt ook een aantrekkelijk inhoudelijk aanbod voor de bestaande toeristische doelgroepen die de regio bezoeken. Er is een doorrekening gemaakt van de minimaal vereiste exploitatie om de professionaliteit te waarborgen die aansluit bij de ambities dat het concept met zich meebrengt. Hierbij voor zijn twee ramingen gemaakt: een op basis van kengetallen die een indicatie geeft van de kostensoorten en de verdeling daarvan op basis van sectorgemiddelden, bij een te verwachten (terughoudend) bezoekersaantal van 25.000 per jaar. Daarnaast is er een raming gemaakt op basis van een aanname in het beoogde scenario. Een blijvende exploitatieondersteuning is zeker in de beginjaren nodig om het museum een kans te geven door te groeien naar een volwaardig museum, dat voldoet aan de eisen van het Museumregister Nederland. Dit biedt de beste garantie dat het museum succesvol blijft en de beoogde spin off in toename van bezoekers aan het gebied wordt gerealiseerd. Voor een indicatie van de benodigde investeringen is een eerste raming opgesteld.
Vanwege het verkennende karakter van deze rapportage is deze eveneens gebaseerd op kengetallen en ervaringsgegevens. Voor het ruimtelijk ontwerp van de museumfunctie is een opsomming gegeven van de functionele en bouwkundige uitgangspunten. Deze zijn meegenomen in het ontwerpproces in deze projectfase.
c. Vraagstelling en beoogd resultaat In maart 2022 zijn de onderzoeksvragen meegegeven die moeten leiden tot een voorkeurscenario voor een museaal concept, dat recht doet aan de potentie van het DRU Industriepark om door te groeien tot een cultuurcentrum van formaat. De onderzoeksvragen zijn: Kader de vraag van de gemeente met een goede algemene beschrijving van de museale wereld en de positie van kleinere musea in den lande en een vertaalslag naar de DRU propositie. De kansen voor een depotmuseum op het DRU als één van de scenario's (mogelijk met referenties in den lande). Een goede scenarioanalyse van de mogelijkheden voor versterking van de museale functie in algemene zin. De positie van het Nederlands IJzer Museum (NIJM) in het kader van de versterking van de museale functie.
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
Eg
27
Het definiëren van een voorkeursscenario m.b.t. de versterking van de museale functie resulterend in een concept/ voorlopig programma. Een vertaalslag van dit voorkeursscenario naar een beknopt PvE en een globale toets op de haalbaarheid zowel qua realisatiekosten als globale exploitatiekosten-/ opbrengsten.
d. Aanpak van het onderzoek De resultaten van dit onderzoek zijn gebaseerd op bureauonderzoek, kennis en ervaring op het gebied
van
museummanagement,
conceptontwikkeling,
haalbaarheid/businessplannen
en
projectleiding van nieuwe musea, en de transitie van bestaande musea. Voor referentieprojecten zie: www.museumadvies.nl . Voor het onderzoek zijn diverse beleidsstukken van de gemeente Oude IJsselstreek, de Stichting DRU Industriepark en de actuele cijfers uit de museumsector gebruikt. Voor een betrouwbaar beeld zijn - in verband de museumsluitingen de afgelopen twee jaar- de museumsector uit 2019 gehanteerd.
feiten en cijfers uit de
Ook zijn er veel deskundigen uit het eigen netwerk op
geraadpleegd. Daarnaast zijn er vanuit het DRU- Industriepark interviews gehouden met: Mw. Juliette Hofman, directeur van de Stichting DRU Industriepark; Dhr. P. van Toor, voorzitter Stichtingen Exploitatie Nederlands IJzermuseum en Stichting Collecties Nederlands IJzermuseum; Dhr. G. Smeman, manager van het CIVON. De bevindingen zijn afgestemd met de procesregisseur voor de doorontwikkeling van de DRU Industriepark, de heer Paul Tankink van TVC Real Estate.
e. Conclusies & aanbevelingen Het onderzoek leidt tot het voorstel voor een nieuw museum, het DRU Museum voor Vorm en Beweging (werktitel) in de SSP hal. Refererend aan de notitie Samen voor een IJzersterk DRU IP wordt met het voorstel de wens gerealiseerd, om een museale presentatiefunctie op het DRU IP toe te voegen. Het initiatief DRU Museum voor Vorm en Beweging vult alle wensen in die binnen de thema's Historisch en museaal in de notitie zijn genoemd. Het uitgangspunt van het DRU Industriepark uit eigen onderzoek wordt weerlegt. Historische musea hebben wel degelijk bestaansrecht, het merendeel van musea zijn historische musea (61%).
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
28
Kunstmusea worden in het algemeen goed gewaardeerd, hun aandeel in het bezoekersaantal en de omzet neemt toe. De ijzergeschiedenis blijft/wordt overal op het DRU terrein zichtbaar, er worden meer kunstwerken in de buitenruimte geplaatst, al dan niet tijdelijk in samenhang met tijdelijke tentoonstellingen. De Koepeloven in de SSP hal wordt de presentatieruimte voor de ijzergeschiedenis, met gebruikmaking van de collectie van het Nederlands IJzermuseum. Van hieruit vindt een overgang plaats naar de SSP hal met ruimte voor hedendaagse kunst. Het DRU Museum voor Vorm en Beweging richt zich op kunst van ijzer en op hedendaagse beeldende kunst die beweegt of iets in beweging zet: kinetische kunst. De
rol
van
het
CIVON
als
publiekstoegankelijk
kenniscentrum en leerplek voor de hedendaagse ontwikkelingen in de functionele maakindustrie, sluit aan op het inhoudelijke aanbod van het nieuwe DRU Museum. Het CIVON en het nieuwe DRU Museum voor Vorm en Beweging werken nauw samen in publieksprogramma's t.b.v. allerlei soorten onderwijs. Er ontstaat door het voorstel dynamiek en synergie tussen alle activiteiten op het DRU Industriepark: wisseltentoonstellingen, evenementen, beurzen, kunst in de openbare ruimte en in de SSP hal. De museale activiteiten dragen bij aan de attractiewaarde van de SSP hal en versterken de exploitatie. Het Nederlands IJzermuseum gaat op in het DRU Museum voor Vorm en Beweging. Collectie verwerven is een museale taak en wordt opgenomen in het beleid van het nieuwe museum. Het betreft collectiestukken die het concept vorm en beweging zichtbaar maken. De te verwerven collecties omvatten historische, hedendaagse en kunstzinnige objecten.
Doorontwikkeling DRU-lndustriepark
29
9. DNL Onderzoek grensoverschrijdende doorontwikkeling DRU-IP Separaat aan deze onderzoeksopdracht heeft de gemeente opdracht gegeven aan DNL Contact om de kansen voor de doorontwikkeling vanuit grensoverschrijdend perspectief te benaderen. De opdracht van de gemeente luidde: "Onderzoek en inventariseer wat de kansen zijn voor een Nederlands-Duitse doorontwikkeling van het DRU-complex middels een hotel- en museum". Het onderzoek betreft een inventarisatie welke partners aan beide zijden van de grens mogelijk kunnen participeren in de doorontwikkeling en een verkenning van de financieringsmogelijkheden. Voor dit onderzoek zijn gesprekken gevoerd met ondernemers, ondernemersverenging I BOU (Industrie Belang Oude IJsselstreek), scholen, een hotelier en professionals uit de museumwereld in Duitsland en Nederland. Dit onderzoek maakt geen onderdeel uit van deze haalbaarheidsstudie maar kent belangrijke raakvlakken. Op verzoek van de gemeente worden de uitkomsten van deze verkenning als 'bouwstenen' meegenomen in deze studie. Gedurende de afgelopen maanden is er ook enkele keren inhoudelijk afgestemd om zoveel mogelijk kennis en kunde te mobiliseren. De DNL studie heeft een meer kwalitatief en verkennend karakter. Samenvattend laten de conclusies en aanbevelingen zich als volgt rubriceren.
a. Hotel: Doelstelling: 1.
Bouwen van een multifunctioneel hotel-woongebouw.
2.
Realisatie van een internationaal opleidingscentrum voor studenten/ leerlingen in de hotelhorecabranche.
Vanuit deze doelstellingen worden de volgende conclusies getrokken: Het bedrijfsleven heeft voor zakenpartners behoefte aan hotelkamers van hoge kwaliteit. Het bedrijfsleven heeft voor ingehuurde specialisten behoefte aan mogelijkheden voor langer verblijf (long stay). Er is sprake van een tekort aan vakmensen in de horeca. Dit biedt mogelijkheden specifieke doelgroepen samen met STOER op te leiden. Onderwijsinstellingen zijn geïnteresseerd in Duits- Nederlandse samenwerking. Het DRU-Industriepark ligt vanuit toeristisch perspectief in een aantrekkelijke grensregio.
Doorontwikkeling DRU-lndustriepark
30
Op basis van deze conclusies stelt DNL een brede hotelformule voor die voorziet in de behoeften van bedrijfsleven, onderwijs en toerisme. Kernbegrippen daarbij zijn: kwaliteitshotel, campushotel voor studenten (horeca, techniek), inclusief en rolstoelvriendelijk. Ook kan een gedeeltelijke invulling als zorghotel worden overwogen. Op basis van deze kernbegrippen beveelt DNL de volgende stappen aan: Vervolggesprekken met relevante onderwijsinstellingen in Nederland en Duitsland. Gesprekken met de WIHOGA School voor hotelmanagement in Dortmund. Gesprekken met INTEREG om te verkennen of er mogelijkheden zijn voor een INTEREG-VI project voor de ontwikkeling van grensoverschrijdende toeristische infrastructuur in de regio Ulft- Bocholt. Ook zou men de samenwerking willen zoeken met partners uit de 'Ring van Europese IJzersteden' om de subsidiemogelijkheden te verkennen voor hergebruik van industrieel erfgoed.
b. Museum: DN L wijst erop dat er in toenemende mate vanuit de Rijksoverheid aandacht is voor versterking van het cultureel aanbod in de regio. De gemeente Oude IJsselstreek zou in samenwerking met de provincie Gelderland hierop kunnen anticiperen. Op grond van haar verkenning stelt DNL de volgende drie pijlers voor het museum voor: 1.
Modern art/ depot: Modern Art Museum
2.
Historie erfgoed: Geschiedenis van de IJzerindustrie
3.
Kunstenaar in beeld: Jan Toorop.
Qua identiteit stelt DNL de pijler 'Modern art/ depot: Modern Art Museum' centraal. Aanbevolen volgende stappen voor het museum: Nadere verkenning van de samenwerkingsmogelijkheden van Duitse en Nederlandse musea. Geschiedenis van de IJzerindustrie uitwerken op basis van bestaande collectie/ contacten. Samenwerking met Nederlandse musea verkennen om de invulling met Jan Toorop te onderzoeken. Voor een verdere beoordeling van de uitkomsten van het DNL-onderzoek wordt kortheidshalve verwezen naar het DNL-rapport.
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
Ea
31
10. Toets op eerder initiatief hotelfunctie Thomas Rau en concept leerhotel en depotmuseum Uit het ZKA advies blijkt er dat er sprake is van een marktruimte die maximaal 2o hotelkamers toestaat in het midden- en goedkopere segment. Qua marktpositionering wordt geadviseerd op het niveau van 3 á 4 sterren te mikken hetgeen een kamer vereist van minimaal 25-30 m2 met een zelfstandige natte groep. Het eerdere ontwerp en de visie van RAU architecten met een omvang van ca. 78 -90 kamers t.b.v. een hotelschool raakt daardoor buiten beeld. Zeker de 'optopping' van de Koepeloven (de torenvariant) is qua volume en daarmee als concept niet realiseerbaar. Door het aantal bouwlagen te verminderen kan wel een kleiner programma worden bereikt echter het blijft een duur en inflexibel concept Ook de overbruggingsvariant (van Koepeloven en Gieterij) met ca. 90 kamers ligt programmatisch ver af van wat vanuit marktperspectief haalbaar is. Buiten dit alles betreft het een visie die behalve qua marktmogelijkheden ook niet getoetst is op technische aspecten (kan de Gieterij en de Koepeloven überhaupt zo zwaar belast worden) en financiële aspecten (een uiterst prijzig ontwerp dat waarschijnlijk geen haalbare exploitatie toestaat).
a. Visie op de realisatie van een leerhotel: Over het algemeen is het beeld dat studenten van HBO-hotelvakscholen (bijv. Maastricht en Amsterdam) voor een leerstage naar gerenommeerde binnen- en buitenlandse hotels afreizen. Immers daar kun je het vak goed leren. Op MBO-niveau ligt dit anders maar wordt er vaak gekozen voor een 'intern- hotel of restaurant' waar leerlingen binnen de opleiding kennis maken met een horeca omgeving door voor - en met elkaar te koken en serveren. In een aantal gevallen (bijv. De Rooi Pannen in Tilburg) zijn ook externe gasten welkom voor diner en vergaderingen. Een leer- of campushotel starten zonder een bestaande en stevige hotelexploitatie wordt afgeraden immers ook voor andere sectoren geldt dat een stageplaats binnen een bestaand bedrijf verre de voorkeur heeft van opleiders én studenten. Een leerhotel starten met 78-90 kamers vormt daarbij een enorm commercieel en financieel risico.
b. Toets op het concept depot museum Het begrip 'depot museum' heeft geen vastomlijnd kader en wordt vaak als containerbegrip gebruikt. Vaak wordt er gedoeld op een museale ruimte waar collecties uit depots van andere musea zouden kunnen worden tentoongesteld. In het rapport van Museumadvies wordt het depot van Museum Boymans van Beuningen in Rotterdam genoemd als voorbeeld waar veel andere
Doorontwikkeling DRU-lndustriepark
32
gemeenten zich aan spiegelen zonder zich echter de specifieke setting te realiseren. Het bruiklenen uit depots van andere musea acht Museumadvies zeker interessant voor het DRU Museum voor Vorm en Beweging mits dit aansluit op het voorgestelde concept en de identiteit van het DRU Industriepark versterkt.
11. Versterking evenementen op DRU Industriepark De evenementenfunctie van de SSP-hal wordt in het verlengde van museale en hotelinvulling versterkt door het linkerdeel van de SSP-hal, aan de zijde van de DRU-laan hiervoor specifiek te herontwikkelen. Het huidige, vaak extensieve gebruik van de gehele hal wordt daardoor gecomprimeerd op een kleiner oppervlak. Door aanpak van de schil kunnen de klimaat-technische condities sterk verbeterd worden en kan het evenementendeel van de hal in principe het gehele jaar gebruikt worden hetgeen tot een sterk verbeterde exploitatie kan leiden. Dit vergt welllicht wel een nadere oriëntatie op de herprogrammering van de evenementen zowel qua schaal als aard van gebruik. Indien de aard van het evenement het toestaat (beurs, tentoonstelling, bedrijfsevent) en de schaal het noodzakelijk maakt kan daarnaast incidenteel worden uitgeweken naar het kineticadeel van het museum. Bouwkundig wordt hierin voorzien door de wanden aan te passen. Door deze synergie tussen museum en evenementenfunctie na te streven kunnen beide exploitaties geoptimaliseerd worden.
12. Status SSP-hal De gemeente heeft voor de SSP hal in afwachting van een haalbare visie m.b.t. de herontwikkeling gekozen voor een conserverend beleid (wind en waterdicht; ruïne bestendig). Dit is een incidentenbeleid dat gedurende een aantal jaren kan worden toegepast echter op termijn ontsnapt men niet aan structurele ingrepen om het gebouw blijvend kwalitatief in stand te houden. Dit kan als volgt worden vormgegeven: Ingrepen in het pand zelf die niet samenhangen met herontwikkeling maar uitgaan van het huidig gebruik en kwaliteit en functie van het pand conserveren. Ingrepen in het pand die niet samenhangen met herontwikkeling maar uitgaan van forse ingrepen bij handhaving van de huidige functie om het pand toekomstwaarde te geven en de jaarlijks exploitatielast te verminderen.
Doorontwikkeling DRU-lndustriepark
Ea
33
Ingrepen in het pand die samenhangen met functionele herontwikkeling maar niet of slechts minimaal gericht zijn op de schil van het gebouw. Ingrepen in het pand die samenhangen met functionele herontwikkeling en gericht zijn op het zoveel mogelijk betrekken van de schil van het gebouw in de herontwikkeling. Belemmering vormt hierbij de Rijks monumentale status van de SSP-hal.
In deze situatie wordt getracht zoveel mogelijk synergie te realiseren tussen functionele herbestemming en blijvende conservering van de schil van de SSP-hal.
13. Ruimtelijke vertaling scenario's doorontwikkeling DRU Industriepark Hurenkamp
architecten
is
verzocht
de
uitkomsten
van
het
hotel-
en
museum
haalbaarheidsonderzoek en de bijbehorende Programma's van Eisen (PVE) te vertalen in een ruimtelijk functioneel ontwerp. Dit architectenbureau is eerder betrokken geweest bij de studie naar de SSP-hal en kent het object zeer goed. Uitgangspunt is een ontwikkeling in/op de SP-hal maar er is hen ook verzocht om voor een bredere benadering te kiezen onder de titel 'nabij' de SSPhal. Ook is Hurenkamp verzocht om een logische plek te zoeken voor de situering van de lodges.
Doorontwikkeling DRU-Industriepark
34
19.Appendix: Functioneel Programma van Eisen hotel en museum a. Programma van eisen hotelfunctie Kwalitatieve uitgangspunten welke van belang zijn betreffen: Het hotel moet qua inrichting en uitstraling aansluiten bij het DNA van het DRU-IP Authentiek,, comfortabel maar geen 'dure' uitstraling Nabijheid -loopafstand= bij voorkeur droogloop=- restauratieve voorzieningen (ontbijt. lunch. diner) is een vereiste. Omvang 18 kamers, voorzien van zelfstandige natte groepen met een all-in oppervlak per kamer van ca. 25-30 m2 Gestandaardiseerde modulaire opzet Mogelijkheden voor uitbreiding en krimp in het ontwerp verwerken Comfortabel 3 sterrenniveau (middenklasse+) Beperkte lobby qua omvang in combinatie met andere functies (max. 8o m2/ balie &receptie zitje t.b.v. wachtruimte) Kleine afgesloten ruimte direct aan de lobby t.b.v. personeel-administratieve taken Centrale entree gecombineerd met baliefunctie hotel en zo mogelijk centrale entree voor het Industriepark Geen restauratieve voorzieningen (wordt verzorgd in het Schaftlokaal); wel drankautomaat/ snacks in lobby. Opzet 18-20 hotelkamers van tijdelijke of permanente aard op de SSP hal dan wel bezijden de hal als dat functioneel, architectonisch, kostentechnisch etc. tot voordeel strekt.
Toiletten in de lobby in combinatie met museale functie Zelfstandige ontsluiting verdieping met trap/ lift (relatie tot personenlift museum beoordelen) Beoordelen of goederenverkeer gecombineerd kan worden met museum goederenlift Qua sfeerbeleving aansluiten bij DRU Industriepark Onderzoek naar relatie met beurzen/ evenementen in de SSP hal
Ruimte-indeling en logistiek Entree hotel is tevens Ingang en uitgang museum Bezoekersstroom museum zoveel mogelijk separeren van hotelfunctie Verkeerstroom hotelgasten en personeel niet scheiden gezien de bescheiden schaal Verticale ontsluiting via de lobby Opslagruimte hotelfunctie ntb