Randvoorwaarden ontwikkeling Hiddinkdijk 27a Heelweg.pdf

RANDVOORWAARDEN ONTWIKKELING HIDDINKDIJK 27A HEELWEG GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK

NOTITIE UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN 2020

RANDVOORWAARDEN ONTWIKKELING HIDDINKDIJK 27A HEELWEG GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK partner in omgevingskwaliteit | www.geldersgenootschap.nl | 2

COLOFON Opdrachtgever

Jack Willemsen

Contactpersoon gemeente

Rutger Schottert | Gemeente Oude IJsselstreek

Datum advies

23 december 2020

Gelders Genootschap Ervenconsulent

026 4421742 Christel Steentjes, c.steentjes@geldersgenootschap.nl Janneke Hoenselaars, janneke@landplus.nl

NOTITIE UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN 2020

INLEIDING Aan de Hiddinkdijk 27a in Heelweg ligt een erf met agrarische bedrijfsbebouwing. Het betreft de percelen kadastraal bekend onder VSVOO, H nr. 3512, 3279, 3280 en 3672. De eigenaar heeft plannen om de agrarische bedrijfsbebouwing te slopen, de bijbehorende verharding te saneren en hiervoor in de plaats een vrijstaande woning en drie bijgebouwen te realiseren. De gemeente Oude IJsselstreek wil in principe medewerking verlenen aan deze functieverandering. Een initiatief voor nieuwbouw dient een bijdrage te leveren aan een aantrekkelijk en vitaal buitengebied ondermeer door sloop van landschapsontsierende gebouwen en versterking van het landschap. Verder dient het aan te sluiten bij het vigerende beleid van de gemeente.

27a

ijk kd din Hid

Voorliggende notitie betreft een uitwerking van de startnotitie. De notitie geeft uitgangspunten en randvoorwaarden voor het ruimtelijk ontwerp van de locatie en de bebouwing. Het dient als handreiking voor de welstandsadvisering en de vergunningverlening door het gemeentebestuur van de gemeente Oude IJsselstreek.

Luchtfoto van het plangebied (wit omlijnd) aan de Hiddinkdijk 27a.

bron: perceelloep

partner in omgevingskwaliteit | www.geldersgenootschap.nl |

In september 2020 is er door het Gelders Genootschap een startadvies geschreven. Na overleg met de gemeente en eigenaar is er een aantal aanpassingen doorgevoerd.

3

BELEID ALGEMEEN De gemeente wil dat bij bouwactiviteiten de bestaande waardevolle kenmerken behouden blijven en de vervlakking van het karakter van het buitengebied wordt tegengegaan. Het onderscheid in de landschappelijke identiteit van verschillende gebieden moet worden versterkt. De gemeente wil ook bevorderen dat nieuwe architectonische en landschappelijke kwaliteiten tot stand komen. De gemeente streeft naar plannen, die bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Daarbij gaat het om: • Versterken van de landschappelijk • e en/of ecologische kwaliteit door ondermeer herstel of behoud van kleinschalige landschapselementen, een passende inrichting van het erf en het versterken van erfbeplanting. • Versterken van de beeldkwaliteit van de bebouwing door hergebruik van waardevolle gebouwen, sloop van storende gebouwen en zorgvuldige nieuwbouw en verbouw. partner in omgevingskwaliteit | www.geldersgenootschap.nl | 4

STRUCTUURVISIE NIEUWE STIJL REGIO ACHTERHOEK, 2004 In de structuurvisie wordt de gewenste landschappelijke ontwikkeling als volgt omschreven: ‘Het landschap in dit gebied is in hoge mate in evenwicht. Het streven is gericht op het behouden van het totale beeld. Nieuwe ontwikkelingen worden met een grote zorgvuldigheid ingepast, op basis van een landschappelijke visie op het heideontginningslandschap als geheel’. ACHTERHOEKSE ERVEN VERANDEREN, 2008 Deze kadernota van de gemeente omschrijft de verschillende erfopzetprincipes per landschapstype. Het plangebied Hiddinkdijk 27a valt in de categorie ‘planmatige rationele nederzettingsvormen’. Hiervoor gelden de volgende erfopzetprincipes. ALGEMEEN • Het erf is een herkenbaar ensemble in het landschap. Het bestaat uit gebouwen, erfinrichting en beplanting. • Het erf wordt gevormd door een aantal gebouwen waarvan er één de belangrijkste is. Dit belangrijkste gebouw, het hoofdgebouw, staat voor op het erf.

• • •

De gebouwen staan dicht bij elkaar, gegroepeerd op en rond één gemeenschappelijke ruimte. Er is één duidelijke entree. Het erf is verankerd in het landschap door o.a. positie en oriëntatie van gebouwen, erfbeplanting en wandelpanden.

PLANMATIGE RATIONELE NEDERZETTINGSVORMEN • De erven hebben een rationele vorm met haakse hoeken. • De erven liggen aan de weg. De vorm van de erven is rechthoekig en het erf is altijd georiënteerd op de richting van de verkaveling. • Het woonhuis is van de weg af geplaatst zodat er een voortuin ontstaat. • Alle schuren, stallen en andere bijgebouwen zijn achter de woning geplaatst. • De richting van de bebouwing is parallel aan de erfgrens. Er is wel variatie in richting, deze is echter alleen haaks op elkaar. • Tegenwoordig is er in de ontginningsgebieden sprake is van grote open ruimtes. Veelal zijn er ondom de erven windsingels en houtwallen toegepast. Soms eenzijdig, soms tweezijdig, afhankelijk van de oriëntatie van het erf. • Doordat in houtwallen en houtsingels een afwisseling zit tussen jonge bomen, oude bomen en struikvormers is het beeld op het erf van buitenaf het meest groen met hier en daar een glimp van de bebouwing. LOKALE KWALITEITSCRITERIA WONINGBOUW OUDE IJSSELSTREEK, 2020 Dit document biedt een belangrijk instrument om te sturen op gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt ; de bouw van de ‘juiste’ woningen, van voldoende kwaliteit, in de juiste hoeveelheden en op de juiste locaties. Het plangebied valt onder de categorie ‘ functieverandering en hergebruik vrijkomende agrarische bebouwing (zgn. VAB)’.

De lokale kwaliteitscriteria voor het toepassen van de regeling voor functieverandering en hergebruik vrijkomende agrarische bebouwing zijn:

BELEID • • • • • • •

Alleen bij een volledige beëindiging van de agrarische bedrijfsactiviteit. Er dient minimaal 50% van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt te worden. Voor het toevoegen van één woning dient minimaal 750m2 bebouwing te worden gesloopt. Voor het toevoegen van een tweede, resp. derde woning dient 1000m2 bebouwing per toe te voegen woning extra te worden gesloopt. Het maximaal aantal toe te voegen woningen per locatie bedraagt drie. Per woning is maximaal 150m2 aan bijgebouwen toegestaan. Er dient sprake te zijn van een zorgvuldige stedenbouwkundige (erfprincipe) en landschappelijke inpassing. De initiatiefnemer dient hiertoe een erf- en landschapsinrichtingsplan te overleggen. Uitgangspunt hierbij is de ‘één erf-gedachte’. Het erf- en landschapsinrichtingsplan moet binnen 1 jaar na oplevering van de nieuwe woning gerealiseerd zijn.

EEN MOOIER BUITENGEBIED MAKEN WE SAMEN!, 2010 Dit document betreft een uitwerking van het landschapsontwikkelingsplan+ en gaat verder in op de kwaliteiten van de verschillende landschappen. Het landschap van de heideontginningen was in het verleden besloten door houtwallen en houtsingels op de hogere delen en knotbomen en elzensingels in de lagere gebieden. Tegenwoordig is het landschap meer open, doordat veel beplanting is verdwenen. De voorgevels van de bebouwing zijn op de weg gericht, de bijgebouwen staan achter het woongedeelte van de boerderij of de woning. De erfbeplanting bestaat uit hoogstamfruitbomen. Weinig beplanting op het achtererf, maar wel streekeigen beplanting langs de kavelgrens, zoals elzensingels.

Bestemmingsplankaart. Geel is bestemming ‘wonen‘, groen ‘agrarisch met waarden‘, rood is het plangebied en wit het bebouwingsvlak. bron: bestemmingsplan

In het bestemmingsplan zijn de volgende regels opgenomen voor: BOUWEN VAN WONINGEN • de inhoud mag max. 750m3 bedragen; • de goothoogte mag max. 3,5m. bedragen; • de bouwhoogte mag max. 8m. bedragen. BOUWEN VAN BIJGEBOUWEN • bijgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd; • de oppervlakte van een bijgebouw mag per woning max. 150 m2 bedragen; • bijgebouwen moeten minimaal 3 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van de betreffende woning worden gebouwd; • de goothoogte mag max. 3m bedragen; • de bouwhoogte mag max. 6m bedragen; • de afstand tot enig punt van de woning bedraagt max. 25m.

partner in omgevingskwaliteit | www.geldersgenootschap.nl |

LANDSCHAPSONTWIKKELINGSPLAN+, 2008 Het plangebied ligt in het landschap van de heideontginningen. In de heideontginningen hebben wegen en percelen rechtlijnige patronen. Langs de wegen staan elzen, essen, eiken en berken dikwijls met een onderbegroeiing van struiken. Langs greppels en slootjes in het veld vinden we elzensingels. De landbouw in het gebied is intensief en veelal grondgebonden. Rondom Heelweg ligt een fraai elzenbroek ontginningsgebied. De elzen zijn nog steeds sterk vertegenwoordigd in singelbeplanting en in bosschages. Omdat het gebied van nature nat was, kregen de hoger gelegen wegen namen als Hiddinkdijk.

BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED, 2017 Het plangebied Hiddinkdijk 27a heeft een enkelbestemming ‘wonen’ met uitzondering van de strook aan de noordzijde. Dit perceel heeft de bestemming ‘agrarisch met waarden‘.

5

BELEID

partner in omgevingskwaliteit | www.geldersgenootschap.nl | 6

WELSTANDSNOTA GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK, 2011. • Bebouwing dient samenhang geclusterd te zijn op het erf. • Bij het bepalen van de erfopzet en de groepering van de gebouwen dient ingespeeld te worden op de aanwezige karakteristieke landschappelijke structuren en ruimtelijke/landschappelijke elementen. • Het erf kent een logische ontsluiting, waarbij de hoeveelheid verhard terrein zoveel mogelijk beperkt wordt. • De afzonderlijke gebouwen dienen samen, qua oriëntatie en silhouet, een samenhangend ensemble te vormen. • Het hoofdgebouw, de boerderij of het woonhuis, dient zich duidelijk als hoofdgebouw te manifesteren. • De bedrijfsgebouwen dienen teruggelegen ten opzichte van de boerderij of het woonhuis te worden gesitueerd. Ook ‘ondergeschikte’ gebouwen en objecten dienen ondergeschikt gesitueerd te worden. • Bij gebouwen met meerdere ‘voorzijden’ en/of gebouwen die vanaf meerdere wegen zichtbaar zijn, wordt voor elke wand de geldende gebiedscriteria gehanteerd. • Toepassing van moderne materialen past bij de moderne vormgeving van de overige (boeren)erven, mits de schaal, maat en kleur geen contrast vormt met de omgeving, landschappelijke inpassing speelt hier een grote rol.

Kaart ca.1899. Het plangebied is rood omcirkeld.

bron: topotijdreis

Kaart ca.1930. Het plangebied is rood omcirkeld.

bron: topotijdreis

ANALYSE LANDSCHAP Het plangebied ligt in het heideontginningslandschap. Dit landschap heeft een rationele, rechthoekige verkaveling. Kavelgrenzen worden vaak bepaald door beken en sloten. Kavelgrensbeplanting speelde in het verleden een grote rol in dit landschap. Het landschap kent van oorsprong dan ook een meer besloten karakter dan tegenwoordig het geval is.

Luchtfoto uit 1973

Luchtfoto uit 1944

Luchtfoto uit ca.2020

bron: dotkadata

bron: dotkadata

bron: Provincie Gelderland

partner in omgevingskwaliteit | www.geldersgenootschap.nl |

Op historische kaarten en luchtfoto’s zijn de veranderingen in het landschap goed zichtbaar. De kaart uit ca.1899 toont een kleinschalige verkaveling, bospercelen met loofbomen (lichtgroen) langs de Hiddinkdijk en naaldbomen (donkergroen) op de voormalige heide en beplanting op de kavelgrenzen. Daarentegen is op de kaart uit het jaar ca.1930 een schaalvergroting in het landschap zichtbaar. Ook de bospercelen zijn verdwenen. Wel is er nog beplanting op de kavelgrens aanwezig. Deze beplanting is ook te zien op de historische luchtfoto uit 1944. De fotoreeks laat ook een duidelijke afname van kavelgrensbeplanting zien.

7

ANALYSE ERFPRINCIPES Van oudsher zijn erven op een bepaalde manier ontstaan en gegroeid. Daardoor zijn het duidelijk herkenbare eenheden met een logische plek in het landschap.

3. De gebouwen staan dicht bij elkaar, gegroepeerd op en rond een gemeenschappelijke ruimte.

Bij transformatie van erven is het belangrijk om de herkenbare eenheid van erven te behouden en te versterken. Onderstaande erfprincipes zijn daarom ook het uitgangspunt bij de advisering bij erftransformaties, zodat het ‘nieuwe’ erf bijdraagt aan de versterking van het landschap en de ruimtelijke kwaliteit.

partner in omgevingskwaliteit | www.geldersgenootschap.nl | 8

1. Een erf is een herkenbaar ensemble in het landschap. Het

4. Er is een duidelijke

bestaat uit gebouwen, erfinrichting en beplanting.

hoofdentree.

2. Het erf wordt gevormd door een aantal gebouwen

5. Het erf is verankerd in het

waarvan er één de belangrijkste is. Het hoofdgebouw staat

landschap door o.a. positie

voor op het erf.

en oriëntatie van gebouwen, erfbeplanting en wandelpaden.

ANALYSE HISTORISCHE ONTWIKKELING AGRARISCH ENSEMBLE Het plangebied maakt deel uit van een agrarisch ensemble. Op de luchtfoto uit 1944 is een erf te zien dat bestaat uit een boerderij (A), een schuur (B) en een inrit (rode pijl). De boerderij betreft de huidige oude boerderij Hiddinkdijk 27-2b en de schuur betreft de huidige gelegaliseerde bedrijfswoning. De luchtfoto uit 1973 toont dat naast de oude boerderij en de schuur een tweetal nieuwe langgerekte stallen gebouwd zijn (C). Ook is er een tweede inrit aangelegd. Op een luchtfoto uit 2020 is de huidige situatie zichtbaar. Te zien is dat er een woning (D) bij gebouwd is. Door de bouw van de woning (D) is er een gewijzigde situatie op het erf ontstaan. Was er in eerste instantie sprake van één hoofdgebouw (A) met bijgebouwen (B) en (C), door de bouw van de nieuwe woning (D) is er een tweede hoofdgebouw op het erf ontstaan. Een erf met twee hoofdgebouwen is het resultaat.

C B A

bron: dotkadata

C B B

A

D

A

B A

Luchtfoto 1944 met plangebied (wit omlijnd).

bron: dotkadata

Luchtfoto 2020. Er is sprake van twee hoofdgebouwen (A en D) bron: provincie Gelderland

partner in omgevingskwaliteit | www.geldersgenootschap.nl |

Luchtfoto 1973.

9

ANALYSE

partner in omgevingskwaliteit | www.geldersgenootschap.nl | 10

De woning Hiddinkdijk 27a (D)

De inrit tot het erf met de woning (D)

De streekeigen beplanting op de achterste perceelsgrens achter de schuren

De woning (D) en de gelegaliseerde bedrijfswoning (B)

De te slopen stallen (C) met de te saneren verharding

De oude boerderij (A) en de gelegaliseerde bedrijfswoning (B) met fruitboom

ANALYSE Ge

ne

ra

als

we

PLANGEBIED Het plangebied bestaat uit een recent gebouwde woning (A), een gelegaliseerde bedrijfswoning, voormalige schuur (B) en twee stallen (C). Het plangebied wordt ontsloten via een inrit. De twee stallen worden gesloopt. Ook de verharding wordt geruimd.

g

E

Het erf zelf heeft weinig erfbeplanting. Het betreft beperkte beplanting (E) op de erfgrens achter de schuren, een perenboom (F) en er is een start gemaakt met meer beplanting op het erf zelf zoals een fruitboomgaard (G). Verder draagt het bosperceel (H) ten zuiden van het plangebied bij aan een groene uitstraling. De woning en de schuren liggen iets verhoogd ten opzichte van het omliggende land. Het plangebied is ook goed te zien vanaf de Generaalsweg.

C D B

G

F

A ijk kd din Hid

• •

Luchtfoto met plangebied

bron: provincie Gelderland

A. Oude boerderij Hiddinkdijk 27- 27b., bouwjaar 1900 (valt buiten plangebied). B. Gelegaliseerde bedrijfswoning, voormalige schuur, bouwjaar 1920. C. Stallen, bouwjaar 1962, worden gesloopt. D. Woning Hiddinkdijk 27a, bouwjaar 2012. E. Kavelgrensbeplanting (o.a. Elzen). F. Waardevolle perenboom. G. Fruitboomgaard. H. Bosperceel (draagt bij aan groene uitstraling, maar valt buiten het plangebied). Rode pijl inrit.

• • • •

•

Het erf is verankerd in het heideontginningslandschap door o.a. positie en oriëntatie van gebouwen en erfbeplanting. Streekeigen beplanting op de kavelgrens in een rechtlijnig verkavelingspatroon. Streekeigen beplanting op het erf. Een erf is een herkenbaar ensemble in het landschap. De gebouwen staan dicht bij elkaar, gegroepeerd op en rond een gemeenschappelijke ruimte. Het erf wordt gevormd door een aantal gebouwen waarvan er één de belangrijkste is. Het hoofdgebouw staat voor op het erf, de bijgebouwen daarachter. Er is een duidelijke hoofdentree.

partner in omgevingskwaliteit | www.geldersgenootschap.nl |

H

AAANKNOPINGSPUNTEN ONTWIKKELING PLANGEBIED Vanuit de analyse worden onderstaande aanknopingspunten meegenomen in het verdere proces:

11

ADVIES

I H

‘h

et

ac

ht

er

‘

J

A ‘h

F

et

vo

or

‘

B

D

K

dd

M

L

ijk

C

E

kd

H

in

E

Hi

partner in omgevingskwaliteit | www.geldersgenootschap.nl | 12

E

B

Schematische weergave hoofdopzet erf

G

ADVIES TOELICHTING In deze paragraaf worden randvoorwaarden en uitgangspunten geformuleerd voor het ruimtelijk ontwerp van het plangebied. Het maakt duidelijk wat de ambities zijn en reikt inspiratie aan om mooie plannen te ontwerpen. De schets geeft een mogelijke uitwerking van het advies, andere uitwerkingen binnen het gegeven advies zijn mogelijk. Veranderingen in het buitengebied moet bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Een goede ruimtelijke en landschappelijke inpassing van het plangebied is voor de gemeente Oude IJsselstreek een voorwaarde. STREEKEIGEN BEPLANTING Met de inrichting en de soorten beplanting wordt ook aangesloten bij dit landschapstype. Streekeigen boom- en struiksoorten die hoort bij het heideontginningslandschap: • •

UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN A. Het erf wordt als een samenhangend geheel ontworpen, waarbij sprake is van een denkbeeldige scheiding tussen ‘het voor’ (wonen) en ‘het achter’ (werken). Deze oorspronkelijke indeling is terug te vinden in de situering van de woning, de bijgebouwen (en schuurwoning) en de erfinrichting. B. De gebouwen staan dicht bij elkaar, gegroepeerd rond een gemeenschappelijke ruimte. Er wordt aangesloten bij de één-erf-gedachte, nieuwe en bestaande gebouwen vormen samen één erf. C. De gebouwen vormen een herkenbare eenheid met één hoofdgebouw en een aantal ondergeschikte bijgebouwen (D, E, F).

partner in omgevingskwaliteit | www.geldersgenootschap.nl |

• • • •

Elzensingel: zwarte els langs greppel of sloot. Houtwal /houtsingel: zomereik aangevuld met ruwe berk, zwarte els, lijsterbes, hazelaar en struiken zoals meidoorn, veldesdoorn en hondsroos. Knotwilgen: zwarte els, schietwilg en gewone es. Hoogstamboomgaarden met appel, peer, pruim, walnoot of kers. Heg: o.a. meidoorn rond hoogstamboomgaard. Solitaire bomen: o.a. notenboom.

D. De bestaande gelegaliseerde bedrijfswoning (voormalige schuur) betreft een bijgebouw. E. Er komen drie nieuwe bijgebouwen op het erf. De bijgebouwen hebben een zadeldak. Het kleur- en materiaalgebruik van de bijgebouwen is ingetogen. F. Er komt een nieuwe woning in schuurarchitectuur. De nieuwe woning krijgt de uiterlijke verschijningsvorm van een schuurwoning. Het kleur- en materiaalgebruik is ingetogen. Een meer eigentijdse architectuur is denkbaar. G. Er is sprake van één gezamenlijke inrit. Deze wordt naar wens van de eigenaar naar het noorden verlegd. H. Aan twee zijden van het erf komt een streekeigen beplanting. Zo wordt het erf meer ingepast in het landschap en sluit het aan bij het van oorsprong meer besloten heideontginningslandschap. I. Behouden bestaande beplanting op achterste perceelsgrens. Hier is ook zicht op het omliggende landschap. J. Gras in aansluiting op het landschap, met incidenteel een boom. K. Recent aangeplante fruitbomen. Eventueel aanvullen met streekeigen fruitbomen zodat er een fruitboomgaard ontstaat. L. Om de fruitboomgaard komt een streekeigen haagbeplanting. M. Behouden waardevolle fruitboom.

13

INSPIRATIEBEELDEN

partner in omgevingskwaliteit | www.geldersgenootschap.nl | 14

Inspriratiebeelden van woningen en bijgebouwen in schuurachitectuur met een eigentijdse en ingetogen architectuur. Bronnen: o.a. studioSka, Maas Architecten, Weber Architecten.

LITERATUUR EN BRONNEN LITERATUUR REGIO ACHTERHOEK • Structuurvisie nieuwe stijl; speerpunten voor het regionale ruimtelijk beleid Achterhoek 2011-2020, 2004. • Achterhoekse erven veranderen, kadernota ruimtelijke kwaliteit, 2008.

POSTADRES

Postbus 68 6800 AB Arnhem TELEFOON

GEMEENTE OUDE IJSSELSTREEK E.A. • Van nieuwe naobers en brood op de plank, landschapsontwikkelingsplan+, 2008. • Een mooier buitengebied maken wij samen!, 2010. • Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025, 2011. • Welstandsnota gemeente Oude IJsselstreek, 2011. • Bestemmingsplan buitengebied Oude IJsselstreek, 2018. • Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek, 2019. WEBSITES (DECEMBER 2020) • Dotkadata • HISGIS.nl • Kadaster.nl • Oude-ijsselstreek.nl • Perceelloep.nl • Ruimtelijkeplannen.nl • Topotijdreis.nl • Vastgoedloep.nl

partner in omgevingskwaliteit

+31 (0)26 442 17 42 E-MAIL

info@geldersgenootschap.nl WEBSITE

www.geldersgenootschap.nl