Raadsvoorstel MPG 2022.pdf

Raadsvoorstel Datum raadsvergadering

: 30 juni 2022

Zaaknummer

: 359015

Onderwerp:

: Meerjaren Prognose Grondexploitatie 2022 gemeente Oude IJsselstreek

De raad wordt voorgesteld 1. De Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2022 vast te stellen.

2. Een aanvullend krediet van € 597.549 voor het Varsseveld Industrie Park en een aanvullend krediet van € 148.632 voor ’t Kuipje beschikbaar te stellen.

Aanleiding In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat jaarlijks een Meerjaren Prognose Grondexploitaties wordt opgesteld en ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden. Met de Meerjaren Prognose Grondexploitaties wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de actueel inhoudelijke en financiële voortgang van alle grondexploitaties. De gepresenteerde resultaten in deze Meerjaren Prognose Grondexploitaties zijn gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties zoals verantwoord in de jaarstukken voor 2021 (paragraaf grondbeleid van de jaarrekening). Wat wordt met beslissing bereikt Besluitvorming leidt tot het instemmen met de gehanteerde uitgangspunten voor de grondexploitaties en de daaruit voortvloeiende financiële gevolgen. Met het vaststellen van de MPG vormen de geactualiseerde grondexploitaties het financieel kader voor de betreffende projecten. Met het beschikbaar stellen van het aanvullend benodigd krediet voor het Varsseveld Industrie park en ’t Kuipje kunnen de benodigde uitgaven ten behoeve van de realisatie van beide plannen gedaan worden. Argumenten om in te stemmen met voorgestelde beslissing(en)

1.1. De MPG is een uit de Nota Grondbeleid toegezegde jaarlijkse prognose van de grondexploitaties. Het is een van de begroting – en rekeningvoorschriften gewenste bijdrage aan meer transparantie rond grondexploitaties. Het MPG biedt actueel financieel inzicht en overzicht in de lopende grondexploitaties voor woningbouw en bedrijventerreinen.

1.2. In deze MPG wordt inzicht gegeven in het financieel verloop ten opzichte van voorgaande MPG. In de Nota grondbeleid is vastgelegd dat we jaarlijks een MPG opstellen om daarmee een zo actueel mogelijk beeld van de lopende grondexploitaties af te geven. Ook geven we met het opstellen van de MPG inzicht in de wijzigingen ten opzichte van de vorige MPG (vastgesteld door de raad d.d. 16.12.2021). 2.1 Aanvullend krediet is nodig om uitgaven te mogen doen. Vanuit rechtmatigheid en het budgetrecht van de raad vragen wij om aanvullend krediet beschikbaar te stellen voor de uit te voeren werkzaamheden in relatie tot de ontwikkeling van het Varsseveld Industrie Park en ’t Kuipje. De daadwerkelijke uitgaven (en opbrengsten) worden ten laste (en ten gunste) van de hiervoor benoemde grondexploitaties gebracht.

1

Kanttekeningen a. De lopende grondexploitaties kennen (financiële) risico’s Grondexploitaties kenmerken zich (onder meer) door het feit dat in een vroeg stadium kosten worden gemaakt, terwijl de opbrengsten veelal op een later moment worden geboekt. In dergelijke trajecten doen zich financiële risico’s voor. Vandaar dat we een risico – analyse opstellen voor de lopende grondexploitaties. Op dit moment kennen we zes lopende grondexploitaties. In 2021 zijn twee nieuwe grondexploitaties geopend (het Varsseveld Industrie Park en ’t Kuipje) waarvoor geldt dat een groot deel van de begrote uitgaven nog gedaan moeten worden (de opbrengsten moeten nog volledig gerealiseerd worden). Dergelijke grondexploitaties kennen bijna vanzelfsprekend een omvangrijker risicoprofiel dan grondexploitaties waarvoor geldt dat de uitgaven nagenoeg volledig gerealiseerd zijn evenals de inkomsten. In het bepalen van de vereiste weerstandscapaciteit voor de lopende grondexploitaties zie je dit terug. De grondexploitaties voor Het Varsseveld Industrie Park en ’t Kuipje hebben hier een groot aandeel in. b. Het bestemmingsplan voor het Varsseveld Industrie Park loopt vertraging op Om te kunnen starten met de daadwerkelijke inrichting van Het Varsseveld Industrie Park is het nog wachten op het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

In de aanhangige beroepsprocedure wordt gewacht op de behandeling daarvan bij de Raad van State. Dit zal naar verwachting in 2022 plaats vinden. In de grondexploitatie is de fasering (wanneer beginnen we het met het bouwrijp maken van het plangebied en wanneer verwachten we de eerste grondopbrengsten te ontvangen) met een jaar opgeschoven. In de risicoanalyse is rekening gehouden met een verdere vertraging in de ontwikkeling met een jaar. c. Het Didam arrest leidt mogelijk tot vertraging De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 geoordeeld dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, gelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak, indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Dit houdt in dat het overheidslichaam de koper moet selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Binnen de gemeente wordt hier op dit moment vorm en inhoud aan gegeven. Het resulteert voor nu wel in een mogelijk (beperkte) vertraging in de uitgifte van kavels. In de risicoanalyse is rekening gehouden met een vertraging in de uitgifte van kavels. Kosten, baten, dekking De boekwaarde van de grondexploitaties bedraagt per saldo afgerond 9 miljoen euro per 31 december 2021.

Hiervan komt 4,2 miljoen euro voor rekening van het Varsseveld Industrie park (aankoop gronden + planontwikkelingskosten). De boekwaarde betreft het geïnvesteerd vermogen dat, vermeerderd met de nog te maken kosten (inclusief kostenstijging en rentelasten), moet worden terugverdiend met toekomstige opbrengsten uit verkopen. Op basis van actueel inzicht bedraagt het voordelig resultaat van alle lopende grondexploitaties 0,71 miljoen euro netto contant per 1 januari 2022. De grondexploitaties voor de bedrijventerreinen De Rieze in Ulft en Hofskamp Oost Fase II hebben hier een groot aandeel in. Voor de grondexploitatie van ’t Kuipje is een voorziening getroffen ter dekking van het tekort. De op 30 september 2021 vastgestelde grondexploitatie voor ’t Kuipje kende een overschot (weliswaar zeer beperkt) en van het treffen van een voorziening was op dat moment nog geen sprake. In de planuitwerking voor ’t Kuipje is gebleken dat aanvullende werkzaamheden nodig zijn voor de waterhuishouding in en om het plangebied. Dit heeft ook tot gevolg dat aanvullend krediet benodigd is om de werkzaamheden uit te kunnen voeren. Ook voor de grondexploitatie van Het Varsseveld Industrie Park is aanvullend krediet noodzakelijk om uitgaven te mogen doen. Dit is per saldo volledig toe te rekenen aan extra kostenstijging als gevolg van de ontwikkeling van de inflatie.

Juist omdat met de ontwikkeling van het bedrijventerrein grote investeringen gepaard gaan en we nog aan het begin van de ontwikkeling staan, leidt dit direct tot een financieel omvangrijk effect in relatie tot het benodigd aanvullend krediet. Dit heeft niet direct een negatief effect op het resultaat van de grondexploitatie omdat dit effect 2

grotendeels gedempt wordt door het aanpassen van de parameter voor opbrengstenstijging. In de geactualiseerde grondexploitatie is deze parameter voor de periode na 2025 gebaseerd op het maximale meerjarige streefpercentage voor inflatie binnen de eurozone waarop de Europese Centrale Bank stuurt. Per 31 december 2021 hebben we (tussentijds) winst genomen voor een bedrag van afgerond 1,2 miljoen euro. Dit is gebaseerd op regelgeving vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording en hiervoor dient de Percentage Of Completion methode te worden gevolgd (% gerealiseerde kosten x % gerealiseerde opbrengsten = % winstneming). De grondexploitaties voor Hutten Noord en het Centrumplan Ulft zijn per 31 december 2021 afgesloten. Alle uitgaven en opbrengsten gerelateerd aan de in exploitatie genomen gronden zijn gerealiseerd. De kosten voor het onderhoud van de openbare ruimte worden nu gedekt uit de reguliere begroting. Ten opzichte van de MPG 2021 is de omvang van de vereiste weerstandscapaciteit (risico’s) in relatie tot de grondexploitaties begroot op 0,7 miljoen euro. In de risicoanalyse is rekening gehouden met risico’s in relatie tot de in 2021 geopende grondexploitatie voor ’t Kuipje en voor Het Varsseveld Industrie Park. In de risicoanalyses is rekening gehouden met een aantal onzekerheden zoals wijzigingen in de exploitatieduur, kostenstijging en rentewijzigingen.

Het totaal resultaat van de grondexploitaties zoals verantwoord in de MPG 2021 bedroeg afgerond 1,48 miljoen euro netto contant positief. Zoals aangegeven bedraagt het totaal resultaat van de geactualiseerde grondexploitaties zoals verantwoord in de MPG 2022 0,71 miljoen euro netto contant positief. Dit geeft een verschil van 0,77 miljoen euro netto contant, maar dit is niet direct ook een nadeel. Het verschil bestaat uit:  Aangepaste parameters en fasering: 0,24 miljoen euro (+)  Tussentijds genomen winst: 0,47 miljoen euro (+)  Hoger uitvallende uitgaven: 0,27 miljoen euro (+)  Hoger uitvallende grondopbrengsten: 0,21 miljoen euro (-) De tussentijds genomen winst wordt onttrokken aan de grondexploitatie en geeft daarmee een nadelig effect in het vergelijken van de resultaten. Maar feitelijk is geen sprake van een tegenvaller. De winstneming is het gevolg van regelgeving en wordt nu vooruitlopend op het afsluiten van een grondexploitatie al deels genomen. Het daadwerkelijk nadelig effect ten opzichte van de MPG 2021 bedraagt dan ook afgerond 0,3 miljoen euro en de verklaring hiervoor is hierboven opgenomen. De MPG beperkt zich tot de al in exploitatie genomen gronden. Voor de door de raad aangewezen uitleglocaties voor woningbouw geldt dat voorbereidingskredieten zijn vastgesteld.

Op het moment dat voor deze ontwikkelingen een grondexploitatie wordt geopend (bijvoorbeeld bij het vaststellen van het omgevingsplan) zullen de al gemaakte kosten ten laste van de grondexploitatie worden gebracht. Uitvoering Planning In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat we jaarlijks een MPG opstellen. Met ingang van 1 januari 2022 koppelen we de MPG aan de geactualiseerde grondexploitaties zoals verantwoord in de jaarstukken (paragraaf grondbeleid jaarrekening). Hierover bent u separaat middels een memo geïnformeerd. Op het moment dat lopende het jaar blijkt dat er bijvoorbeeld sprake is van een andere invulling van de ruimtelijke kaders van het bestemmingsplan met grote gevolgen voor de grondexploitatie, dan wordt veelal gesproken over een herziening van de grondexploitatie en wordt deze separaat aan de raad ter besluitvorming voorgelegd. Dit verloopt dan buiten de reguliere P&C cyclus om. Personeel n.v.t.

3

Communicatie/participatie n.v.t. Evaluatie/verantwoording Middels Planning & Control cyclus (marap / berap / jaarrekening) Bijlage 1. Meerjaren Prognose Grondexploitatie 2022

Burgemeester en wethouders,

Ron Frerix

Otwin van Dijk

Secretaris

Burgemeester

Raadsvergadering d.d. ☐

conform voorstel

☐

zonder hoofdelijke stemming

☐

met algemene stemmen

☐

……stemmen voor……stemmen tegen

☐

aangenomen

☐

aangenomen met amendement…………

☐

aangehouden

☐

verworpen

☐

ter vergadering uitgereikt bij agendapunt

☐

in handen van B&W gesteld

☐

opmerkingen/toezeggingen……………….

☐

……………………………………………….

4