Raadsvoorstel Meerjaren Prognose Grondexploitaties gemeente Oude IJsselstreek (3).pdf

Raadsvoorstel Datum raadsvergadering

: 4 juli 2024

Zaaknummer

: 706230

Onderwerp:

: Meerjaren Prognose Grondexploitatie gemeente Oude IJsselstreek

De raad wordt voorgesteld 1. De Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2024 vast te stellen; 2. De benodigde uitvoeringskredieten voor Het VIP in Varsseveld en ’t Kuipje in Breedenbroek te verlagen naar een totaal van respectievelijk € 13.938.277 en € 470.203.

Aanleiding In de nota grondbeleid is vastgelegd dat jaarlijks een Meerjaren Prognose Grondexploitaties wordt opgesteld en ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden. Met de Meerjaren Prognose Grondexploitaties wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de actueel inhoudelijke en financiele voortgang van alle lopende grondexploitaties. De gepresenteerde resultaten in deze Meerjaren Prognose Grondexploitaties zijn gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties zoals verantwoord in de jaarstukken 2023 (paragraaf grondbeleid van de jaarrekening). Wat wordt met beslissing bereikt Besluitvorming leidt tot het instemmen met de gehanteerde uitgangspunten voor de grondexploitaties en de daaruit voortvloeiende financiele gevolgen. Met het vaststellen van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties vormen de geactualiseerde grondexploitaties het financieel kader voor de betreffende projecten. Met het beschikbaar stellen van de verlaagde uitvoeringskredieten voor Het VIP en ’t Kuipje kunnen de benodigde uitgaven ten behoeve van de realisatie van beide plannen gedaan worden. Argumenten om in te stemmen met voorgestelde beslissing(en) 1.1. De MPG is een uit de nota grondbeleid toegezegde jaarlijkse prognose van de grondexploitaties. Het is één van de begroting – en rekeningvoorschriften gewenste bijdrage aan meer transparantie rond grondexploitaties.

Het MPG biedt actueel financieel inzicht en overzicht in de lopende grondexploitaties voor woningbouw en bedrijventerreinen. 1.2. In deze MPG wordt inzicht gegeven in het financieel verloop ten opzichte van voorgaande MPG. In de nota grondbeleid is vastgelegd dat we jaarlijks een MPG opstellen om daarmee een zo actueel mogelijk beeld van de lopende grondexploitaties af te geven. Ook geven we met het opstellen van de MPG inzicht in de wijzigingen ten opzichte van de vorige MPG (vastgesteld door de raad d.d. 29 juni 2023).

1

1.3. Netwerkcongestie leidt tot het nemen van financiële maatregelen voor Het VIP In de loop van 2023 is gebleken is dat er problemen zijn rondom het leveren van energie door Tennet en Liander. Dit heeft gevolgen voor de ontwikkeling van Het VIP in Varsseveld. Voor Het VIP heeft het vraagstuk zich vertaald in het niet kunnen krijgen van een reguliere stroomaansluiting voor 2029. Omdat de aanwezigheid van ‘nutsvoorzieningen’ voor te vestigen bedrijven een belangrijke voorwaarde zijn, levert dit op basis van huidig inzicht een flinke vertraging op in de uitgifte van bouwrijpe kavels en resulteert in een grondexploitatie met een aanmerkelijk langere doorlooptijd. We schatten de resterende doorlooptijd in op 18 jaar hetgeen bijna het dubbele is van de gebruikelijke doorlooptijd van een grondexploitatie. Aangezien de onzekerheden en risico’s sterk toenemen bij de looptijd van een grondexploitatie is financieel een knip aangebracht in de ontwikkeling van Het VIP. Kortweg gezegd leidt het tot een grondexploitatie voor de 1 e fase met een tekort waarvoor een voorziening is getroffen en zijn de gronden voor de 2 e fase op de balans onder materiele vaste activa (gronden en terreinen) opgenomen. De financiële maatregelen zijn verwerkt in de jaarstukken over 2023 (en dus in de grondexploitatie 1 e fase voor Het VIP) en daarmee is het financieel risico voor de gemeente beheersbaar gemaakt.

2.1. Uitvoeringskrediet is nodig om uitgaven te mogen doen Vanuit rechtmatigheid en het budgetrecht van de raad vragen wij om een (gewijzigd) uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen voor de uit te voeren werkzaamheden in relatie tot de ontwikkeling van Het VIP in Varsseveld en ’t Kuipje in Breedenbroek. De daadwerkelijke uitgaven (en opbrengsten) worden ten laste (en ten gunste) gebracht van de hiervoor benoemde grondexploitaties gebracht. Kanttekeningen a.

De lopende grondexploitaties kennen (financiële) risico’s Grondexploitaties kenmerken zich (onder meer) door het feit dat in een vroeg stadium kosten worden gemaakt, terwijl de opbrengsten veelal op een later moment worden geboekt. In dergelijke trajecten doen zich financiele risico’s voor. Vandaar dat we een risico – analyse opstellen voor de lopende grondexploitaties. Op dit moment kennen we zes lopende grondexploitaties, waarvan twee grondexploitaties in 2021 zijn geopend (Het VIP en ’t Kuipje). Met name de grondexploitatie voor Het VIP kent een omvangrijker risicoprofiel dan de grondexploitaties waarvoor geldt dat de uitgaven nagenoeg volledig gerealiseerd zijn evenals de inkomsten. In het bepalen van de vereiste weerstandscapaciteit voor de lopende grondexploitaties zie je dit terug. De grondexploitatie voor Het VIP heeft hier het grootste aandeel in.

b. Onzekerheid gevolgen netwerkcongestie voor Het VIP Met het actualiseren van de grondexploitatie voor Het VIP zijn maatregelen getroffen om de financiele gevolgen van de netwerkcongestie voor de gemeente beheersbaar te houden. Vooralsnog gaan we ervanuit dat in 2029 op de reguliere wijze energie geleverd kan worden. Op het moment dat verdere vertraging aan de orde is, zal dit verdere financiele gevolgen voor de gemeente hebben. Hierin wordt deels voorzien doordat we een risico analyse hebben uitgevoerd en de uitkomst daarvan meegenomen is in het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit. Daartegenover staat ook dat op het moment dat we voor 2029 de beschikking hebben over energie waardoor kavels eerder op de markt gebracht kunnen worden we de grondexploitatie hier snel op aan kunnen passen waardoor mogelijkerwijs het tekort voor de gemeente lager uitvalt en daarmee ook de voorziening bijgesteld kan worden. Kosten, baten, dekking 2

De boekwaarde van de grondexploitaties bedraagt per saldo € 5.598.335 per 31 december 2023 en valt daarmee in totaliteit € 2.658.516 lager uit ten opzichte van de boekwaarde per 31 december 2022. Dit is allereerst te danken aan de gerealiseerde verkoop van een kavel met een oppervlak van afgerond één hectare op Hofskamp Oost II in Varsseveld. Daarnaast is met het aanbrengen van een knip in de ontwikkeling van Het VIP de boekwaarde per 31 december 2023 ten opzichte van de boekwaarde per 31 december 2022 verlaagd. De boekwaarde betreft het geïnvesteerd vermogen dat, vermeerderd met de nog te verwachten uitgaven (inclusief kostenstijging en rentelasten), moet worden terugverdiend met toekomstige opbrengsten uit verkopen. De geactualiseerde grondexploitaties laten in totaliteit op eindwaarde een negatief resultaat zien van € 1.424.149 (contant € 1.119.567 per 1 januari 2024) waarin de grondexploitatie voor de 1 e fase in de ontwikkeling van Het VIP het grootste aandeel heeft. De grondexploitaties voor ’t Kuipje en Het VIP laten een tekort zien en voor het tekort is dan ook, zoals voorgeschreven in het Besluit Begroting en Verantwoording, een voorziening van in totaliteit € 1.925.880 getroffen. De balanswaarde onderhanden werk (de boekwaarde gecorrigeerd met de getroffen voorziening) is afgenomen van € 8.068.120 per 31 december 2022 naar € 3.672.456 per 31 december 2023.

Het resultaat van alle grondexploitaties is omgeslagen van een overschot naar een tekort. Het netto contant verschil bedraagt circa 1,6 miljoen euro. Hiervan is per saldo circa 0,1 miljoen euro te relateren aan de tussentijds genomen winst in 2023, het gestegen rentepercentage (van 1,50% naar 2,25% op jaarbasis), een wijziging in de verwachte kosten- en opbrengstenstijging, een gewijzigde fasering waardoor kasstromen anders uitpakken dan voorzien en een wijziging in de uitgaven en inkomsten. Het restant verschil van circa 1,5 miljoen euro is toe te rekenen aan de doorgevoerde maatregelen in de grondexploitatie voor Het VIP. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties wordt voor ’t Kuipje en Het VIP een gewijzigd uitvoeringskrediet aangevraagd omdat de begrote uitgaven lager uitvallen dan voorzien was op peildatum 1 januari 2023. De grondexploitatie op peildatum 1 januari 2024 voor ’t Kuipje laat nog altijd een tekort zien, maar deze valt lager uit dan voorzien was in de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2023. Het tekort op deze grondexploitatie is afgenomen als gevolg van de minder hoog uitvallende uitgaven in het woonrijp maken van het plangebied. Dit leidt ertoe dat het benodigd uitvoeringskrediet eveneens lager uitvalt.

De grondexploitatie voor de 1e fase van Het VIP laat, als gevolg van de getroffen maatregelen, een tekort zien waarvoor dan ook een voorziening is getroffen. Het tekort ontstaat per saldo doordat het effect van het niet inrekenen van een deel van de grondopbrengsten (2e fase) zwaarder weegt dan het vervallen van uitgaven die voorzien zijn in de 2e fase van Het VIP. Door het vervallen van een deel van de uitgaven valt het benodigd uitvoeringskrediet lager uit. Naast het actualiseren van de grondexploitaties hebben we ook een risico – analyse uitgevoerd om daarmee de vereiste weerstandscapaciteit in relatie tot de lopende grondexploitaties te bepalen. Het inzicht is noodzakelijk voor het bepalen van het weerstandsvermogen van gemeente Oude IJsselstreek. Ten opzichte van de MPG 2023 is de omvang van de vereiste weerstandscapaciteit afgenomen tot een bedrag van € 1.092.463 op eindwaarde. Hierin heeft de grondexploitatie voor Het VIP, ondanks de genomen maatregelen, het grootste aandeel. Dat is op zich niet vreemd, aangezien een groot deel van de uitgaven en nog alle inkomsten gerealiseerd dienen te worden. Met name de risico’s in relatie tot de kostenstijging en rentelasten spelen hierin een rol. Tot slot: de Meerjaren Prognose Grondexploitaties beperkt zich tot de al in exploitatie genomen gronden.

Voor bijvoorbeeld de door de raad aangewezen uitleglocaties voor woningbouw geldt dat voorbereidingskredieten zijn gevoteerd. Op het moment dat voor deze ontwikkelingen een grondexploitatie wordt geopend zullen de al gemaakte 3

uitgaven ten laste van de grondexploitatie worden gebracht. De financiële verantwoording voor wat betreft de beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten verloopt via de bestuursrapportage. Uitvoering Planning In de nota grondbeleid is vastgelegd dat we jaarlijks een MPG opstellen. Met ingang van 1 januari 2022 wordt de MPG gekoppeld aan de geactualiseerde grondexploitaties zoals verantwoord in de jaarstukken (paragraaf grondbeleid jaarrekening). Personeel n.v.t. Communicatie/participatie n.v.t. Evaluatie/verantwoording Middels planning & control cyclus (marap / berap / jaarrekening)

Bijlagen 1. Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024

Burgemeester en wethouders,

Ron Frerix

Mirjam Maasdam-Hoevers

Secretaris

Wnd. Burgemeester

Raadsvergadering d.d. ☐

conform voorstel

☐

zonder hoofdelijke stemming

☐

met algemene stemmen

☐

……stemmen voor……stemmen tegen

☐

aangenomen

☐

aangenomen met amendement…………

☐

aangehouden

☐

verworpen

☐

ter vergadering uitgereikt bij agendapunt 4

☐

in handen van B&W gesteld

☐

opmerkingen/toezeggingen……………….

☐

……………………………………………….

5

Raadsvergadering d.d. 4 juli 2024

De raad van de gemeente Oude IJsselstreek,

overwegende dat ter uitvoering van het grondbeleid jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders aan de raad van de gemeente Oude IJsselstreek een Meerjaren prognose Grondexploitaties van de gemeente ter vaststelling wordt aangeboden

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 21 mei 2024

gelet op het bepaalde in de nota grondbeleid van de gemeente Oude IJsselstreek en de financiële consequenties volgend uit de actualisatie van de grondexploitaties

BESLUIT: 1. De Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2024 vast te stellen; 2. De benodigde uitvoeringskredieten voor Het VIP in Varsseveld en ’t Kuipje in Breedenbroek te verlagen naar een totaal van respectievelijk € 13.938.277 en € 470.203.

Aldus besloten door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek in zijn openbare vergadering van 4 juli 2024.

De griffier,

de voorzitter,

M.B.J. Looman

M.W.J. Maasdam-Hoevers

6