Raadsvoorstel en besluit BP Varsseveld Leeuwerikstraat 25-31.pdf

Raadsvoorstel Datum raadsvergadering

: 4 juli 2024

Zaaknummer

: 708582

Onderwerp:

: Bestemmingsplan ‘Varsseveld, Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31’

De raad wordt voorgesteld 1. Het bestemmingsplan “Varsseveld, Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31”, met identificatiecode NL.1509.BP000213-VA01 gewijzigd vast te stellen. 2. Geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen.

Aanleiding Met bestemmingsplan ‘Varsseveld, Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31’ wordt bedrijfsbebouwing gesloopt en ter plaatse twee woningen mogelijk gemaakt. De locatie is gelegen tussen de Leeuwerikstraat nr. 25 en nr. 31 in Varsseveld en staat kadastraal bekend gemeente Varsseveld, sectie I, nummer 2415. De ontwikkeling past niet binnen het geldend bestemmingsplan ‘Kom Varsseveld 2010”, waardoor het bestemmingsplan voor deze locatie met bestemmingsplan ‘‘Varsseveld, Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31’ wordt herzien. Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Wel worden ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. De planregels worden op het gebied van geluid aangevuld om een goede ruimtelijke ordening te waarborgen. Ook wordt paragraaf 4.7 (bedrijven- en milieuzonering) van de toelichting hierop aangevuld. Deze aanpassingen vragen om het bestemmingsplan gewijzigd ter vaststelling aan de gemeenteraad voor te leggen. Omdat het een ondergeschikte wijziging betreft die niet tot een wezenlijk ander plan leidt, is er geen noodzaak om het gewijzigde plan opnieuw als ontwerp ter inzage te leggen. Wat wordt met beslissing bereikt Het bestemmingsplan biedt een juridisch-planologische basis voor de realisatie van twee woningen aan de Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31 in Varsseveld.

Argumenten om in te stemmen met voorgestelde beslissing(en)

1.1 Dit plan is een uitwerking van de eerdere principemedewerking en past binnen het woningbouwbeleid. Op 27 september 2021 is principemedewerking verleend aan de realisatie van twee woningen aan de Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31, waarbij leegstaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. In de principeuitspraak is gesteld is om de woningen voor starters en/of senioren te realiseren. In de verdere planuitwerking is afgestemd met de gemeente om twee levensloopbestendige woningen te realiseren. De realisatie van levensloopbestendige woningen ligt in lijn met het beleid uit de Lokale Kwaliteitscriteria Woningbouw en de Regionale Woonagenda 2023-2030. .

1

1.2 De ontwikkeling is ruimtelijk aanvaardbaar en past binnen het straat- en bebouwingsbeeld. In de bestaande situatie is sprake van een leegstaand bedrijfspand dat midden in een woonwijk is gesitueerd. Met het mogelijk maken van de functie ‘Wonen’ op de locatie wordt qua functies aansluiting gezocht met de omgeving. Daarnaast zorgt de sloop van het bedrijfspand en de realisatie van nieuwbouw ervoor dat leegstand wordt opgelost en (verdere) verloedering wordt voorkomen. Hiermee is sprake van ruimtelijke verbetering. Verder wordt met de positionering van de woningen aansluiting gezocht met de naastgelegen woningen in de wijk. 1.3 Het bestemmingsplan geeft blijk van een goede ruimtelijke ordening In de toelichting van het bestemmingsplan is uiteengezet dat de ontwikkeling aansluit bij bestaand beleid en voldoet aan diverse regelgeving. Alle relevante omgevingsaspecten zijn betrokken en waar nodig zijn onderzoeken uitgevoerd. Hierbij is rekening gehouden met het bestaande kleinschalige autobedrijf dat ten westen van het plangebied is gevestigd. Uit de beoordeling van het plan is gebleken dat bij het autobedrijf ’s avonds meer geluid (77dB) wordt geproduceerd bij het dichtslaan van autoportieren dan wat de regelgeving toelaat (maximaal 65 dB). Er wordt een maatwerkvoorschrift opgesteld zodat het bedrijf niet in zijn bedrijfsvoering wordt belemmerd.

Ook dient de westgevel van de nieuwbouwwoningen geluidwerend te zijn, om zo een goed woon- en leefklimaat te waarborgen. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen dient hiervoor een akoestisch onderzoek te worden overlegd. De planregels worden hierop aangevuld om zo een goede ruimtelijke ordening te waarborgen, zie ook argument 1.4. 1.4 Er is aanleiding voor het maken van ambtshalve wijzigingen De Omgevingsdienst Achterhoek (ODA) is gemandateerd om het maatwerkvoorschrift op te stellen. De opdracht hiervoor is verleend tijdens de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. De ODA heeft hiervoor aanvullend advies op het gebied van geluid verschaft. In dit advies is aanbevolen om de planregels aan te vullen met regels over geluidwering om zo een goede ruimtelijke ordening te waarborgen. Dit advies is overgenomen in het bestemmingsplan, waardoor sprake is van het ambtshalve wijzigen van de planregels. Tevens wordt ter verduidelijking paragraaf 4.7 (bedrijven- en milieuzonering) van de toelichting hierop aangevuld. 1.5 De vaststelling van een bestemmingsplan is een raadsbevoegdheid. Op basis van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening stelt de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente één of meer bestemmingsplannen vast.

2.1 Kostenverhaal is gewaarborgd Kosten die te maken hebben met de planologische procedure en realisatie van het plan komen voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor is met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten. Ook is een overeenkomst gesloten over de betaling van eventuele planschade. Met deze overeenkomsten is het kostenverhaal gewaarborgd en is het niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening. Kanttekeningen a. Niet de gehele bedrijfsbestemming wordt omgezet naar wonen De planlocatie is onderdeel van een bedrijfsbestemming aan de Leeuwerikstraat, Varsseveld, maar niet de gehele bedrijfsbestemming wordt omgezet naar wonen. Ten westen van het plangebied blijft een kleinschalig autobedrijf gevestigd. Alsnog is met het behoud van een deel bedrijvenbestemming sprake van een goede ruimtelijke ordening. Met het nemen van het maatwerkvoorschrift wordt het bedrijf niet belemmerd en met voorliggend bestemmingsplan is sprake van een goed woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen. b. De prijsklassen van de woningen zijn niet vastgelegd Op 8 maart 2023 is de Woondeal met het Rijk en de provincie afgesloten. Daarin is bepaald dat circa 2/3 van de woningbouw ‘betaalbaar’ (<€355.000,- voor koopwoningen) gebouwd wordt. Bij dit plan zijn de prijsklassen van de woningen niet vastgelegd.

Dit is te rechtvaardigen omdat ten tijde van de principe uitspraak (27 september 2021) er nog geen Woondeal met prijsklassen van kracht was. Aansluitend op de Woondeal is in de ‘Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030’ regionaal afgesproken dat bij minder dan 20 woningen maatwerk wordt verricht als het gaat om de prijsklassen van woningen en de betaalbaarheid. Hierbij moet dan wel de gewenste kwaliteit in acht worden genomen. De woningen worden levensloopbestendig opgeleverd, wat past binnen de woningbouwbehoefte van de gemeente zoals opgenomen in de Lokale Kwaliteitscriteria Woningbouw en de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030.

2

Kosten, baten, dekking Zie argument 2.1. Uitvoering Planning • Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage gelegd waarbij gelegenheid is beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. • Als er geen beroep of een voorlopige voorziening wordt ingesteld, is het bestemmingsplan de dag na afloop van de beroepstermijn onherroepelijk. Personeel N.v.t. Communicatie/participatie De vaststelling en termijn voor terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan wordt gepubliceerd in de Gelderse Post, het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website. Evaluatie/verantwoording N.v.t. Burgemeester en wethouders,

Ron Frerix

Mirjam Maasdam-Hoevers

Secretaris

Burgemeester

Bijlagen (algemeen) • • • • • •

Toelichting bestemmingsplan ‘Varsseveld, Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31’ Regels bestemmingsplan ‘Varsseveld, Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31’ Verbeelding bestemmingsplan ‘Varsseveld, Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31’ Nota van ambtshalve wijzingen ‘Varsseveld, Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31’ Bijlagen bij toelichting ‘Varsseveld, Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31’ Bijlagen bij regels ‘Varsseveld, Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31’

Achterliggende bijlagen --

3

Raadsvergadering d.d.4 juli 2024 ☐

conform voorstel

☐

zonder hoofdelijke stemming

☐

met algemene stemmen

☐

……stemmen voor……stemmen tegen

☐

aangenomen

☐

aangenomen met amendement…………

☐

aangehouden

☐

verworpen

☐

ter vergadering uitgereikt bij agendapunt

☐

in handen van B&W gesteld

☐

opmerkingen/toezeggingen……………….

☐

……………………………………………….

Raadsvergadering d.d. 4 juli 2024

De raad van de gemeente Oude IJsselstreek, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 21 mei 2024, gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening, BESLUIT: 1. Het bestemmingsplan “Varsseveld, Leeuwerikstraat tussen nr. 25 en nr. 31”, met identificatiecode NL.1509.BP000213-VA01 gewijzigd vast te stellen. 2. Geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen. Aldus besloten door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek in zijn openbare vergadering van 4 juli 2024.

De griffier,

de voorzitter,

M.B.J. Looman

M.W.J. Maasdam-Hoevers

4