Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2021.pdf

Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2021 Aanleiding Met deze prognose geeft het college invulling aan de nota Grondbeleid om jaarlijks te rapporteren over het verloop van de grondexploitaties van de gemeente Oude IJsselstreek. Doelstelling MPG Met de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (hierna MPG) wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de actuele inhoudelijke en financiële voortgang van alle grondexploitaties. De grondexploitatie is de financiële vertaling van de ontwikkelingen in een (ruimtelijk) project. Doorgaans zijn dat grondexploitaties voor woningbouwplannen of de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Vooruitgekeken wordt naar verwachte ontwikkelingen en indien dat aan de orde is kunnen verantwoorde en strategische keuzes worden gemaakt voor de komende jaren. In de nota grondbeleid worden de uitgangspunten geschetst en handvatten aangereikt om het grondbeleid bij te laten dragen aan de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Hierbij kiest de gemeente in beginsel voor facilitair grondbeleid en voor actief grondbeleid als dat moet. Woningbouw Regionaal is het standpunt ingenomen vooral voor starters en senioren te (blijven) bouwen. Wel onder de voorwaarden van regionale en lokale kwaliteitscriteria waaraan (oude en nieuwe) plannen getoetst worden.

Dit heeft vervolgens als resultaat dat eerder geschrapte bouwmogelijkheden binnen en buiten de gemeentelijke grondexploitaties alsnog (al dan niet in gewijzigde vorm) kunnen worden benut. De gemeente heeft in de grondexploitaties van Netterden, Sinderen en Breedenbroek nog voor 14 particuliere woningen, plannen in uitvoering, waarvan 8 in Breedenbroek voor collectief opdrachtgeverschap (CPO). De particuliere kavels zijn in woningbouwtype starters en vrijstaand/geschakeld voor levensloopbestendig. Ondertussen lopen er meerdere initiatieven voor ontwikkelingen ten behoeve van de bouw van starters- en levensloopbestendige woningen. In het kader van woningbouw voor kleine kernen als ook in het kader van versnelling woningbouw, zoals voor Varsseveld voor het plan “Varsseveld-West waarvoor in 2022 een bestemmingsplan ter vaststelling zal worden voorgelegd. Bedrijventerreinen De totale voorraad vrij uitgeefbaar bedrijventerrein in bezit van de gemeente bedraagt thans nog maar net 20.000 m² (2 hectare) en is op de Rieze in Ulft beschikbaar nadat naar verwachting in 2021 in totaal 2,8 hectare zal zijn verkocht. Op Hofskamp-Oost 2e fase in Varsseveld was in 2021 aanvankelijk nog 1,7 ha. beschikbaar maar zal na reservering in 2022 worden verkocht waarmee alle gronden in deze fase verkocht zullen zijn. Binnen het Varsseveld Industriepark zal daarna nog 25 ha. beschikbaar komen.

MPG 2021 Grondexploitatie Oude IJsselstreek

Pagina 1 van 5

Financieel verloop grondexploitaties Boekwaarden De geprognosticeerde boekwaarde van alle investeringen en desinvesteringen (de kosten verminderd met de opbrengsten) van de grondcomplexen bedraagt bij het opstellen van deze begroting per 31 december 2021 in totaal € 9,0 miljoen. Dit is geïnvesteerd vermogen dat, vermeerderd met nog te maken kosten en renten, moet worden terugverdiend met toekomstige opbrengsten uit verkopen. In onderstaande grafiek wordt het aandeel in de totale boekwaarde per grondcomplex weergegeven.

Grafiek omvang boekwaarden per grondexploitatie

Verwacht resultaat In onderstaande tabel wordt het verwachte resultaat per grondexploitatie weergegeven . Grondexploitatie De Rieze Hofskamp-Oost VIP Varsseveld Hutten-Noord (afgesloten) Centrpl Ulft (afgesloten) Slawijkseweg Kromkamp t Kuipje Totaal

Te realiseren kosten

Boekwaarde € € € € € € € € €

31-12-2021 2.157.601 198.707 6.522.196 -28.391 94.722 142.130 9.086.965

€ € € € € € € € €

151.698 251.148 14.526.759 27.609 38.929 169.688 15.165.831

Te realiseren opbrengsten

Resultaat op eindwaarde

€ -2.708.730 € -1.115.155 € -21.378.794 € € € -152.950 € -168.068 € -322.800 € -25.846.497

€ -399.431 (V) € -665.300 (V) € -329.839 (V) € € € -153.732 (V) € -34.417 (V) € -10.982 (V) € -1.593.701 (V)

Einde ex- Resultaat op ploitatie NCW dv 2025 2023 2030 2021 2021 2023 2023 2023

1-1-2022 € -369.012 (V) € -639.465 (V) € -275.995 (V) € € € -147.762 (V) € -33.080 (V) € -10.660 (V) € -1.475.975 (V)

Tabel resultaten per grondexploitatie

MPG 2020 versus MPG 2021

Onderstaande tabel toont de verwachte eindresultaten (op basis van netto contante waarde met een disconteringsvoet van 2 %) per grondcomplex zoals opgesteld voor het MPG 2021 en in vergelijking met de MPG 2020. De resultaten voor de MPG 2021 zijn opgesteld op basis van de begroting 2022 en de ontwikkelingen die zich de afgelopen periode hebben voorgedaan en op hernieuwde inzichten. Voortschrijdend inzicht geeft aanleiding om de uitgifte- als ook de exploitatieduur bij te stellen. Dit heeft vooral voor de bedrijventerreinen voordelige gevolgen voor het verwachte resultaat.

MPG 2021 Grondexploitatie Oude IJsselstreek

Pagina 2 van 5

Resultaten MPG 2021 in vergelijking met de resultaten van de MPG 2020: MPG 2020 NCW dv

Grondexploitatie resultaten De Rieze Hofskamp-Oost VIP Varsseveld Hutten-Noord Centrpl Ulft Slawijkseweg Kromkamp t Kuipje Totaal

€ € € € € € € € €

MPG 2021 NCW dv

601.167 € -369.012 € -236.118 € -639.465 € € -275.995 € 188.854 € € 11.178 € € 695 € -147.762 € 128.236 € -33.080 € € -10.660 € 694.012 € -1.475.975 € Nadelig Voordelig

Verschil -970.179 -403.347 -275.995 -188.854 -11.178 -148.457 -161.316 -10.660 -2.169.987

Tabel resultaa t grondexploitatie MPG 2021 ten opzi chte van MPG 2020

Het verwachte totaalresultaat van alle grondcomplexen is met ruim € 2,1 miljoen toegenomen t.o.v. het MPG 2020. Dat is een aanzienlijke omslag en kent de volgende oorzaken. Na afsluiting van de complexen Hutten-Noord en het centrumplan Ulft zijn vervolgens de exploitaties van Het VIP en t Kuipje geopend en toegevoegd. Daarnaast is gebleken dat de sombere inschatting van de mogelijke (nadelige) gevolgen van de Covid-19 pandemie niet zijn uitgekomen. Integendeel, nu de belangstelling en de verkoop van met name bedrijventerreinen sterk is toegenomen. Bovendien is de rente verder gedaald. Maar ook een actualisering van de grondcomplexen draagt bij aan dit voordelige resultaat. Voor woningbouw omdat, in het kader van de “Woningbouwplanning 2016” gedachte vermindering van bouwmogelijkheden binnen onze grondcomplexen in Netterden en Sinderen, deze alsnog kunnen worden gerealiseerd. Deze in totaal 6 resterende bouwkavels zijn daarom weer als opbrengsten in de begroting opgenomen. Voor bedrijventerrein de Rieze in Ulft moest, vanuit het voorzichtigheidsbeginsel opgenomen in de begroting en rekeningvoorschriften, van een deel de opbrengsten van bouwkavels buiten beschouwing worden gelaten. Bij actualisatie zijn deze nu weer volledig als opbrengsten opgenomen. Dit geeft als gevolg dat mede door de versnelling in de uitgifte nu een aanzienlijk voordelig resultaat zal ontstaan.

Voor het bedrijventerrein Hofskamp-Oost 2 e fase hebben ontwikkelingen tot gevolg dat nu nog slechts 2 kavels kunnen worden uitgegeven en waarvoor inmiddels gegadigden zijn gevonden en verkoop in 2022 is gepland. Voor Het VIP is de renteverlaging oorzaak van een toename van het verwachte voordelige resultaat. Voor het verloop van dit plan zijn we in afwachting van de (uitkomst van de) beroepsprocedure en het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan om met het inrichten daarvan te beginnen.

Grafiek resultaat grondexploitatie MPG 2021 ten opzichte van MPG 2020

MPG 2021 Grondexploitatie Oude IJsselstreek

Pagina 3 van 5

Voorzieningen De totale verliesvoorziening (een voorziening om er eventuele toekomstige verliezen mee te dekken) is ten opzichte van het MPG in 2020 voor de grondcomplexen van onze gemeente afgenomen met ruim € 1,2 miljoen. Een aanzienlijke verbetering die natuurlijk in lijn ligt met de ontstane voordelige resultaatverwachtingen van onder andere de bedrijventerreinen. De mogelijkheid tot winstneming is daardoor ook toegenomen met € 0,62 miljoen. De winstneming wordt jaarlijks bepaald en bij jaarrekening genomen overeenkomstig de daarvoor in de voorschriften opgenomen methode. Daarvoor wordt naar de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening verwezen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de verliesvoorzieningen op onderdelen weer: Jaarresultaten verliesvoorzieningen Woningbouw Bedrijventerreinen Samenwerking WA BP A18

MPG 2020

MPG 2021

Verschil

€ 328.963,00 € 601.167,00 € 366.620,00 € 1.296.750,00

€ € € 83.000,00 € 83.000,00

€ -328.963,00 € -601.167,00 € -283.620,00 € -1.213.750,00

Tabel Jaarresultaten verliesvoorziening en winstneming 2021 ten opzichte van 2020

Zoals onderstaande grafiek laat zien neemt naar verwachting de voorziening voor de woningbouw als ook voor de bedrijventerreinen geheel af. Onder de huidige blijkbaar gunstige economische omstandigheden voor bedrijven zal vooral de uitgifte- en exploitatieduur verder afnemen. De verwachting is dat ook de verliesvoorziening ingevolge de samenwerking WA BP A18 onder de huidige omstandigheden zal afnemen maar blijft afhankelijk van het verloop van de verkopen. De meest recente aanname is in de grafiek opgenomen.

Grafiek verloop verl iesvoorzieningen grondexploitatie s 2021 ten opzichte van 2020

MPG 2021 Grondexploitatie Oude IJsselstreek

Pagina 4 van 5

Risico’s Behalve dat resultaten kunnen wijzigen door aanpassing van parameters (voor rente, kostenstijging of opbrengstenstijging), nieuwe omstandigheden en inzichten, is het risicoprofiel van de grondcomplexen dynamisch. Bij de tussentijdse beoordeling en duiding van de resultaten zijn de effecten op het saldo en de wijziging in het risicoprofiel in samenhang beschouwd. Immers, een project kan een verbetering op het resultaatsaldo laten zien en tegelijkertijd een verslechtering in het risicoprofiel. Daarom worden de risico’s jaarlijks geactualiseerd. Hierdoor kan het risicoprofiel wijzigen. De grafiek laat het verloop van de verwachte risico’s, bepaald bij MPG 2020 en 2021, zien. Per saldo nemen de risico’s van de grondexploitatie met circa € 311.000,-- af tot € 1,3 miljoen door de gunstige ontwikkelingen op met name de bedrijventerreinen. Dat neemt niet weg er ook rekening gehouden wordt met marktontwikkelingen in de kosten van bouwrijp maken en plankosten. Het Centrumplan Ulft kent een specifiek risico. Dit risico op planschade blijft mogelijk nog een aantal jaren aanwezig. De risico’s vanuit de samenwerking ontwikkeling bedrijventerreinen BP A18 en DocksNLD zijn gebaseerd op de laatst bekende calculaties van dit jaar en bedragen slechts € 28.000,--. Voor het bepalen van de weerstandscapaciteit wordt met de uitkomst van de risicoanalyse rekening gehouden.

Grafiek verloop risico’s grondexploitatie 2021 ten opzichte van 2020

Vennootschapsbelasting (Vpb) Op basis van handreikingen van het BBV toetst de gemeente of en in hoeverre het “grondbedrijf” van de gemeente wordt belast met een afdracht in het kader van de vennootschapsbelasting (hierna Vpb). Op basis van deze toets is het meest waarschijnlijke scenario dat voor het “grondbedrijf” van de gemeente vooralsnog géén afdracht voor de Vpb zal plaats vinden. Het argument daarbij is dat de gemeente met het grondbedrijf géén onderneming drijft omdat niet wordt voldaan aan het criteria “winststreven”. De Vpb wordt bepaald aan de hand van toekomstige kasstromen en op basis van afwaarderingen in het verleden. In 2020 is de gevraagde toets met toelichting op het winstoogmerk van het “grondbedrijf” van de gemeente voor het eerste belastingjaar na invoering van de belastingplicht in 2016 voorgelegd aan de belastingdienst. De belastingdienst heeft geconcludeerd dat de gemeente in het jaar 2016 inderdaad géén winstoogmerk heeft, maar geeft aan dat vanwege de aantrekkende markt, het mogelijk is dat de gemeente op een later moment alsnog een winstoogmerk heeft. Daarom dient deze toets (de QuickScan) periodiek te worden uitgevoerd.

MPG 2021 Grondexploitatie Oude IJsselstreek

Pagina 5 van 5