Kadernotitie bijgestelde kader flexwonen2_04112022.pdf

Kadernotitie: bijgestelde kader flexwonen Van Aan Datum Kopie aan Onderwerp

: Ben Hiddinga

: Gemeenteraad : 1 november 2022 : André Putker, Harm Leijssen, Thomas van Rijbroek, Daniëlle Wolters : Voortgang uitvoering motie uitvoering Woonplan - Flexwonen 4 november 2021

Inleiding Op 4 november 2021 is een motie aangenomen (zie bijlage 1) om uiterlijk zomer 2023 maximaal 100 flexwoningen te realiseren. We zijn aan de slag gegaan om te kijken op welke wijze we uitvoering konden geven aan deze motie. Het afgelopen jaar hebben we verschillende werkzaamheden uitgevoerd om een scherper beeld te krijgen van voor wie we de flexwoningen gaan realiseren en exploiteren, door wie, waar, op welke wijze, et cetera. De laatste maanden hebben in het teken gestaan van onderzoek naar de mogelijkheden met betrekking tot de ruimtelijke procedure het laten uitvoeren van onderzoeken en de participatie met omwonenden. De gemeenteraad heeft op 29 september 2022 een volgende motie aangenomen (zie bijlage 2) waarin gevraagd wordt om in november 2022 met een voorstel te komen voor de aanpassing van het kader voor realisatie tijdelijke woningen. In dit kader ook de nieuwste inzichten te verwerken, aan te geven hoe bewonersparticipatie wordt vormgegeven, op welke momenten de raad wordt geïnformeerd en hoe zorgvuldigheid van het proces geborgd wordt. Beide moties zijn bij deze notitie gevoegd. Via deze kadernotitie willen invulling geven aan deze tweede motie. Waarom Flexwoningen Een steeds grotere groep woningzoekenden, met name starters, jongeren, statushouders, alleenstaanden en spoedzoekers kunnen geen betaalbare woning vinden.

Flexwoningen zijn goedkoper dan reguliere woningen en daardoor mogelijk een goed alternatief voor deze woningzoekenden. Op een vraag vanuit de gemeente Oude IJsselstreek of er behoefte is aan flexwoningen hebben we bijna 150 positieve reacties gekregen. In de nationale woon- en bouwagenda krijgen flexwoningen ook een belangrijke plaats. ‘Naar verwachting worden vanaf 2024 jaarlijks 100.000 woningen gebouwd, waarvan (op termijn) jaarlijks 15.000 flexwoningen’. Flexwoningen worden een structureel onderdeel van het woningbouwprogramma de komende jaren; het is dus niet een ad-hoc oplossing. Gemeente Oude IJsselstreek wil en zal een bijdrage gaan leveren aan de opgave om flexwoningen te realiseren. De motie is gericht op tijdelijke flexwoningen in het huursegment. Maar we krijgen ook signalen van woningzoekenden en vanuit ontwikkelaars dat er belangstellenden zijn voor realisatie van permanente flexwoningen in het koopsegment. Deze woningen zijn een goede en een betaalbare toevoeging aan de reguliere woningmarkt zoals we deze kennen in de gemeente Oude IJsselstreek. Motie flexwonen: stand van zaken. De uitvoering van de motie van 4 november 2021 is voortvarend opgepakt. We hebben hierdoor nieuwe inzichten gekregen die leiden tot aanpassingen van de in de motie opgenomen doelstellingen. Sinds november 2021 is de vastgoedmarkt wezenlijk veranderd.

De gevolgen hiervan voor de uitvoering van de motie zijn als volgt samen te vatten:  De planning: Als gevolg van de lange levertijden bij zowel bouwers als nutsbedrijven gaat het helaas langer duren dan verwacht om de eerste woningen te kunnen plaatsen. Bovendien geven partijen aan niet eerder opdracht tot productie van de woningen te geven dan wanneer er een onherroepelijke Omgevingsvergunning ligt. De eerste woningen kunnen hierdoor niet eerder dan eind 2023 gerealiseerd worden. NB.

De uitkomsten van de onderzoeken op het gebied van flora en fauna, bodem en archeologie kunnen ook nog van invloed zijn op de snelheid waarmee we de uitvraag richting marktpartijen kunnen publiceren. Mogelijk is nog aanvullend onderzoek nodig om definitief uitsluitsel te kunnen geven over de beschikbaarheid van de locaties en de eventueel noodzakelijke maatregelen.

1

Bouwen in alle kernen: Bouwen in alle kernen betekent dat we met relatief kleine locaties werken. De kosten voor het voeren van een ruimtelijke procedure en het bouw- en woonrijp maken e.d. staan niet in verhouding tot het beperkte aantal woningen. Daarnaast is het een nieuw product op de woningmarkt, we weten nog niet of dit segment ook op de langere termijn goed aanslaat. We kiezen er daarom voor om niet direct in alle kernen te bouwen. We starten in 5 kernen om te kijken hoe groot de vraag is en we doen dat in kernen waar wij als gemeente zelf gronden bezitten. Een kaart met de 7 locaties vindt u in bijlage 3. Er melden zich de laatste tijd ook particuliere initiatieven die mogelijk gaan leiden tot flexwoningen in een aantal andere kernen. We zijn in gesprek met initiatiefnemers in o.a. Varsselder, Breedenbroek en Heelweg om op private grond kleinere aantallen flexwoningen te realiseren door marktpartijen.



Hogere kosten per woning: De bouwkosten (incl. bouw- en woonrijp maken) zijn fors gestegen de afgelopen periode en blijven naar verwachting doorstijgen. Prijsgaranties worden niet of voor een zeer korte periode, bijvoorbeeld een maand, afgegeven.



Bandbreedte van de woonlasten: Zoals gezegd, de bouwkosten voor een woning zijn flink gestegen. Om de realisatie en exploitatie van de flexwoningen kostendekkend te kunnen maken, zullen de huurprijzen hoger komen te liggen dan in de motie aangegeven. We komen op basis van eerste berekeningen uit, op een huur tussen de 650 en 750 euro per maand. Echter, voor de betaalbaarheid is het beter om te kijken naar de totale woonlasten. De flexwoningen worden energiezuinig gerealiseerd waardoor de maandelijkse energiekosten laag zijn. Hierdoor blijven de maandelijkse woonlasten voor de toekomstige bewoners betaalbaar ondanks deze hogere huurprijs;



Doelgroepen: We zetten in op een bredere groep om de mogelijkheid van betaalbare huisvesting te bieden, omdat we zien dat de vraag binnen diverse doelgroepen leeft. Hoofddoel daarbij blijft dat we het doen voor bewoners met een sociaal-economische binding met Oude IJsselstreek. De flexwoningen komen beschikbaar voor de doelgroepen: starters, jongeren, statushouders, alleenstaanden en spoedzoekers.

Het hoofddoel is en blijft overeind: het realiseren van betaalbare huisvesting in de vorm van flexwoningen. Aandachtspunten bij de verdere uitwerking motie 4 november 2021 Naast deze nieuwe inzichten spelen er ook een aantal andere aandachtspunten/ontwikkelingen die van invloed zijn op de uitvoering van de motie. We vatten deze aandachtspunten kort samen: 1. Als gevolg van aanbesteding / Didam arrest: mogelijk niet alleen lokale partijen zoals gewenst Alle in het plan van aanpak genoemde locaties zijn gemeentelijke locaties. Dit betekent dat we deze locaties moeten ‘aanbesteden’ als gevolg van het Didam-arrest. Aanbesteden kan op verschillende manieren, ieder met zijn eigen voorwaarden en termijnen. We onderzoeken de meest praktische variant waarbij ook lokale partijen hun stem kunnen laten horen. Het is daardoor nog onzeker welke partijen welke locatie kunnen gaan ontwikkelen, exploiteren en beheren. 2. Voor alle locaties moet participatie plaatsvinden met betrokken omwonenden over de invulling. Het college heeft ingestemd met de 7 voorgestelde locaties. De direct betrokken omwonenden zijn inmiddels benaderd. Met een aantal omwonenden en bewonersgroepen zijn gesprekken gevoerd. Daarnaast heeft per locatie in de periode september / oktober 2022 een inwonersbijeenkomst plaatsgevonden.

Tijdens de bijeenkomsten hebben we omwonenden uitgenodigd om met ons mee te denken over het participatieproces. Gevraagd is op welke manier zij graag betrokken zouden willen worden bij de planvorming. Deze vraag is via mail nogmaals aan de aanmelders voor de informatiebijeenkomsten toegestuurd samen met een overzicht van vragen en antwoorden. Zodra bekend is wat er op een locatie gaat gebeuren willen we via participatie onze plannen daarmee verder vormgeven en draagvlak creëren. We denken steeds na over welke momenten we kiezen in het proces waarop we in gesprek gaan. Op de gemeentelijke website en op het platform OnzeOudeIJsselstreek.nl kunnen inwoners de voortgang van het project

2

volgen. Op het platform kan er ook meegedacht en gepraat worden via de het plaatsen van opmerkingen en vragen op de tijdlijn. Hiermee is dus eigenlijk sprake van een continu proces van participatie. Participatie kan echter ook betekenen dat er inwoners zijn die tegen deze plannen zijn voor flexwoningen. Dit kan tot vertraging leiden bij onder andere de ruimtelijke procedure of in het ergste geval betekenen dat we de voorgestelde locaties helemaal niet kunnen inzetten voor de flexwoningen. 3. Vertraging vanwege de planning en onvoldoende capaciteit bij nutsbedrijven Een ander risico voor vertraging is de aanleg van de nutsvoorzieningen. Op dit moment duurt het 9 maanden tot een jaar om een woningbouwlocatie aan te sluiten. De nutsbedrijven plannen het aansluiten niet eerder in dan wanneer er zekerheid is over de realisatie van een locatie. Om de periode tot het aansluiten zo kort mogelijk te houden hebben we contact met Liander en Vitens over onze plannen en locaties. 4. Wonion zal niet investeren in flexwoningen Wonion heeft aangegeven zelf geen flexwoningen te willen realiseren in Oude IJsselstreek. Wonion staat wel open voor eventueel beheer en exploitatie van de woningen. 5.

Onzekerheid over verhuurbaarheid, verplaatsingskosten en restwaarde Er wordt vanuit gegaan dat er veel enthousiasme is voor flexwoningen en dat er een grote vraag is naar deze betaalbare huurwoningen voor de voorgestelde huurprijzen. Een eerste peiling heeft 150 positieve reacties opgeleverd. In de praktijk moet blijken of deze interesse ook resulteert in concrete en langdurige verhuur. Andere aspecten die de exploitatie kunnen beïnvloeden zijn de maximale plaatsingsduur op de eerste locatie van 15 jaar, de verwachte restwaarde, gestegen productiekosten flexwoningen, onderhoudskosten en op termijn renovatie- en verplaatsingskosten. Om de woningen goed te kunnen exploiteren voor een langere periode gaan we als gemeente een grondabonnement uitwerken. Dit houdt in dat de flexwoningen 30 jaar lang binnen de gemeente geëxploiteerd kunnen worden, op 2 verschillende locaties. De eerste locatie wordt nu voor 15 jaar beschikbaar gesteld. De volgende locatie is nog niet bekend, maar zal t.z.t worden aangewezen. De uitleglocaties zouden hiervoor een reële optie kunnen zijn. Daarnaast kijken we in overleg met de provincie Gelderland naar de mogelijkheid om kosten (deels) vergoed te krijgen. 6.

Er is volgens de huidige meerjarenbegroting geen ruimte binnen de wet FIDO om meer te lenen Het bereiken van het hoofddoel, 80 tot 100 flexwoningen, is niet alleen afhankelijk van investeringen door de gemeente. Mocht de gemeente zelf in flexwoningen willen investeren zal geld moeten worden geleend. Het heeft niet onze voorkeur om zelf als gemeente te investeren in de aankoop van flexwoningen. We zetten daarom nu eerst in op beleggers op gemeentelijke locaties en stimuleren particuliere initiatieven.

Uitdagingen vragen om oplossingen Ondanks de hiervoor genoemde marktontwikkelingen en aandachtspunten zien wij nog steeds mogelijkheden om de flexwoningen te realiseren, omdat we de meerwaarde van dit type woning zien als aanvulling op de bestaande woningvoorraad.

3

Vervolg Op dit moment zijn we bezig met de volgende werkzaamheden: 1. Participatie direct omwonenden De eerste stap was het informeren van de direct omwonenden van de potentiële locaties. Dit hebben we gedaan door middel van gesprekken en informatiebijeenkomsten waarin we duidelijk hebben aangegeven dat de locatiekeuze voor de flexwoningen vastligt; hierover gaan we, omwille van de snelheid, dus niet participeren. Bij de verdere uitwerking per locatie worden de omwonenden zeker betrokken op de manier zoals hiervoor omschreven. 2. Opstellen uitvraag gemeentelijke locaties aan beleggers. Voor de potentiële gemeentelijke locaties t.b.v. flexwoningen wordt een concept uitvraag voorbereid die voldoet aan het ‘Didam arrest’. De inzet daarbij is om te komen tot een overeenkomst voor de realisatie van maximaal 74 flexwoningen op de 7 door het college vastgestelde locaties. Daarbij houden we rekening met de uitgangspunten van o.a. de motie. In deze uitvraag gaan we ook een voorstel opnemen op welke wijze bewoners betrokken worden bij de uitwerking van de plannen. 3. Mogelijkheden flexwoningen op private locaties Naast gemeentelijke locaties gaan we ook inzetten op investeringen door derden in flexwoningen op private locaties. Er lopen al enkele gesprekken in kleine kernen met private ontwikkelaars. Dit betreffen veelal koopwoningen op permanente locaties. 4.

Uitwerken randvoorwaarden realisatie flexwoningen We gaan aan de slag met het uitwerken van een vorm voor het grondabonnement. Met dit abonnement is het mogelijk om na afloop van de eerste periode van 15 jaar op een tweede locatie de flexwoningen verder te exploiteren. Daarnaast zullen we voor de gemeentelijke locaties ook overeenkomsten aan gaan. We bereiden deze overeenkomsten die we sluiten met de ontwikkelende partijen voor. In deze overeenkomsten maken we afspraken met elkaar over o.a. de doelgroepen, het toewijzen van de woningen en de betaalbaarheid om te voorkomen dat de woningen te duur worden voor de beoogde doelgroepen. Daarnaast willen we op deze wijze ook borgen dat ontwikkelende partijendoor hoge huurprijzen er met de winst vandoor gaan. Planning Alle ontwikkelingen op de markt waar we nu tegenaan lopen hebben consequenties voor de planning voor de realisatie van de flexwoningen. We hebben een indicatieve nieuwe planning opgesteld. Deze ziet er als volgt uit:

Activiteit Sept Bewonersavonden Onderzoeken* Uitvraag flexwoningen Overeenkomst Bewonerspartcipatie Ruimtelijke procedure Productie flexwoningen Plaatsen flexwoningen Start verhuur

2022 Okt Nov

Dec

Jan

Febr

Mrt

Apr

Mei

2023 Jun Jul

Aug

Sept

Okt

Nov

Dec

*)Flora/fauna, bodem, archeologie

4

Samenvatting: oude en nieuwe kaders naast elkaar Onderstaand overzicht is een samenvatting van de kaders zoals opgenomen in de motie van 4 november 2021 en een voorstel voor enkele nieuwe kaders. Deze nieuwe kaders zijn gebaseerd op de nieuwe inzichten zoals weergegeven in deze notitie.

Kaders motie 4 november 2021 • Tijdelijke huurwoningen in de vorm van Flexwonen De huursom tussen de 500 tot 600 euro exclusief eventuele servicekosten en daarmee vallend onder de huursubsidiegrens; • Realisatie uiterlijk zomer 2023 • Maximaal 100 tijdelijke woningen

•

Alle kernen van de gemeente Oude IJsselstreek dienen hiervoor-naar rato- in aanmerking te komen

Accent op jonge starters maar ook andere doelgroepen • die een sociaal economische binding hebben of krijgen met de gemeente Oude IJsselstreek Zoveel als mogelijk lokale/Achterhoekse • organisaties/bedrijven te betrekken bij de realisatie, verhuur en beheer Diverse mogelijkheden voor realisatie van deze • tijdelijke woningen aan te bieden (experimenteel / zelf bouwen door inwoners / fabrieksmatig); Zoveel als mogelijk aan te sluiten bij, inmiddels • bekende en operationele, tijdelijke woonconcepten; SROI toe te passen door, indien mogelijk, medewerkers • van STOER, werk te bieden in de te contracteren organisatie; Te streven naar budgettair neutrale exploitatie en indien nodig dekking te zoeken voor een eventuele onrendabele top; afhankelijk van de nog nader te • kiezen exploitatiewijze kan hierbij worden gedacht aan bijvoorbeeld dekking uit huurinkomsten, bijdragen van derden (fondsen, subsidies, particulieren bij zelfbouw) en dergelijke meer De financiële consequenties voor de Gemeente Oude • IJsselstreek transparant op te nemen in de bestuursrapportages en de jaarrekeningen; De voortgang over de uitvoering minimaal 1x per • kwartaal rapporteren in de commissie FL

Voorgestelde nieuwe kaders Ongewijzigd De huursom zal tussen de € 650,- en € 750,- uitkomen Realisatie wordt nu voorzien eind 2023 De ambitie ligt nu op 74 flexwoningen verdeeld over 7 gemeentelijke locaties De woningen worden gerealiseerd op 7 locaties verdeeld over 5 kernen. Daarnaast zijn een aantal particuliere initiatieven aangedragen en werken we aan een aanvullende uitvraag gericht op ontwikkelingen op particuliere locaties. Ongewijzigd Ongewijzigd Ongewijzigd Ongewijzigd Ongewijzigd De woningen worden niet door de gemeente zelf aangekocht, gerealiseerd, en geëxploiteerd maar er wordt een uitvraag gedaan aan de markt om ze te ontwikkelen en exploiteren op 7 gemeentelijke locaties. Ongewijzigd Ongewijzigd

5

Bijlagen: 1. Motie gemeenteraad d.d. 4 november 2021 2. Motie gemeenteraad d.d. 29 september 2022 3. Kaart met de 7 gemeentelijke locaties

6

Bijlage 1: Motie gemeenteraad d.d. 4 november 2021

7

8

Bijlage 2: Motie gemeenteraad d.d. 29 september 2022

Motie vreemd aan de orde van de dag Onderwerp: Tijdelijke woningen

Motie op grond van art. 29 Reglement van Orde. Indiener(s): Camiel Vanderhoeven (D66), Herman Vreeman (DePB), Rens Spijkers (VVD) De gemeenteraad van Oude IJsselstreek, in vergadering bijeen op 29 september 2022, Constaterende dat: • Het college de uitvoering van de motie Woonplan van 4 november voortvarend ter hand heeft genomen; • Binnen de raad geen consensus bestaat over de vraag of het college bij deze uitvoering binnen de kaders van de motie blijft; • Het college aangeeft op dit moment nog net binnen hun interpretatie van deze kaders te blijven, maar ook aangeeft dat niet ondenkbaar is dat nieuwe ontwikkelingen ertoe kunnen leiden dat dit onmogelijk wordt; • Een deel van de raad vraagtekens zet bij de zorgvuldigheid van het doorlopen proces tot nu toe, en dan met name waar het de inwonerparticipatie betreft; Overwegende dat • Er onverminderd behoefte is aan tijdelijke woningen; • Van belang is dat realisatie van tijdelijke woningen met inachtneming van de nodige zorgvuldigheid zo min mogelijk vertraging oploopt; • Het college met de opgedane ervaringen in dit dossier kan aangeven binnen welke duidelijke, niet voor tweeërlei uitleg vatbare kaders zij deze tijdelijke woningen kan realiseren; • De raad met het vaststellen van deze kaders het college de ruimte kan geven die het college nodig heeft; • Hiermee voorkomen kan worden dat het college in een later stadium alsnog

terug moet naar de raad en het proces hierdoor vertraging oploopt; Draagt het college op: • In november 2022 met een voorstel voor een aanpassing van het kader voor realisatie van tijdelijke woningen bij de raad terug te komen; • In dit nieuwe kader de laatste inzichten te verwerken over hoe de woningen over de kernen verdeeld worden, welke vormen van samenwerking met private partijen hierbij mogelijk zijn, binnen welke bandbreedte de kale huur dan wel de volledige woonlasten voor deze woningen komen te vallen, wanneer de woningen opgeleverd kunnen worden, en hoe de woningen op termijn een tweede leven op een andere locatie kunnen krijgen; • In dit nieuwe kader in ieder geval ook op te nemen hoe inwonerparticipatie vormgegeven wordt, op welke momenten de raad geïnformeerd wordt, en hoe de zorgvuldigheid van het proces geborgd wordt; • In afwachting van het vaststellen van dit nieuwe kader door te gaan met de ingezette ontwikkeling, incl. het organiseren van de uitvraag aan de markt; en gaat over tot de orde van de dag. Ondertekening: Camiel Vanderhoeven D66

Herman Vreeman DePB

Rens Spijkers VVD

9

Bijlage 3: kaartje met 7 gemeentelijke locaties

Locatienaam

Plaats

Eikenlaan

Varssevel d Varssevel d Terborg

Het Haam Borgsche Rieten Zeskamp Weverstraat Voorstsestraat

Kadastrale gegevens Varsseveld L 1264

Oppervlak m2 2.245

Bestemming

Varsseveld E 5086

700

Groen

Wisch F 4365

6.284

Maatschappelijk

Ulft

Gendringen M 2687

19.025

Varsselde r Bontebrug

Gendringen L 3619

250

Agrarisch zonder bebouwing Groen

Gendringen 2124 en 2125

2.900

Groen

Agrarisch, met dubbelbestemming Waarde - Archeologische

10

Walseweg

Gendringe n

Gendringen H 1080

5.800

Verwachting 1 Speelterrein, beplantingsstrook

11