CV_Afwijken van prijsafspraken AOK woningbouw Heelweg.pdf

Collegevoorstel Zaaknummer Datum Collegevergadering Portefeuillehouder Onderwerp

980166 28 januari 2025 11 februari 2025

Behandeld door Mede adviseur(s) Eenheidsmanager

Harm Leijssen en Rutger Schottert Inge Oolthuis André Putker

Ben Hiddinga Afwijken van prijsafspraken in de anterieure overeenkomst

Voorgestelde beslissing 1. Af te wijken van de in de anterieure overeenkomst vastgestelde verkoopprijs van €225.000,- VON (prijspeil 11-2021 en excl. indexering) voor drie starterswoningen en deze te verhogen naar €325.000,- voor twee tussenwoningen en €355.000,- voor de hoekwoning. 2. De gewijzigde prijsafspraken vast te leggen in een addendum bij de anterieure overeenkomst.

Samenvatting van de beslissing(en) De ontwikkelaar heeft een verzoek ingediend om af te wijken van de prijsafspraken in de anterieure overeenkomst, omdat de financiële haalbaarheid van het woningbouwproject onder druk staat. Het college besluit om af te wijken van de in de anterieure overeenkomst verkoopprijs voor starterswoningen.

Raad

Nee

Openbaarheid

Openbaar

Ondernemingsraad/ Georganiseerd overleg

Nee

Belangenvereniging/ Wijkraad

Nee

Consequenties voor

Naam Medewerker

Financiën P&O Inkoop I&A Communicatie Juridisch

1

Collegevoorstel Onderwerp: Afwijken van prijsafspraken in de anterieure overeenkomst Voorgestelde beslissing 1. Af te wijken van de in de anterieure overeenkomst vastgestelde verkoopprijs van €225.000,- VON (prijspeil 11-2021 en excl. indexering) voor drie starterswoningen en deze te verhogen naar €325.000,- voor twee tussenwoningen en €355.000,- voor de hoekwoning. 2. De gewijzigde prijsafspraken vast te leggen in een addendum bij de anterieure overeenkomst.

Aanleiding In de anterieure overeenkomst zijn verkoopprijzen vastgelegd voor drie, van de zeven, woningen op de locatie vml. locatie Zuidema in Heelweg. Daarnaast is een boeteclausule opgenomen om te garanderen dat woningen niet boven de afgesproken prijzen worden verkocht; de boete bedraagt €150.000,- per woning bij overschrijding van de afgesproken verkoopprijs. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat door stijgende bouw- en ontwikkelkosten de financiële haalbaarheid van het project onder druk staat. Om de verkoop en voortgang van het project te waarborgen, verzoekt de ontwikkelaar om voor twee tussenwoningen de overeengekomen verkoopprijs van € 225.000,- (prijspeil 11-2021 en exclusief indexering) te verhogen naar €325.000,- en van 1 hoekwoning de prijs te verhogen van €225.000,naar €355.000,-. Hierdoor komen deze drie woningen in de categorie ‘betaalbare koop’ (= tot € 355.000,-) i.p.v. de categorie ‘goedkope koop’.

Afbeelding 1: referentiebeeld van het vergunde woningbouwplan.

Tijdlijn Ter informatie is puntsgewijs een tijdlijn opgesteld van de belangrijkste momenten van dit woningbouwproject: •

6 januari 2021; aanvraag principeverzoek (incl. prijs per woning)

•

21 juni 2021; principe-uitspraak 2

•

24 mei 2023; ondertekening AOK

•

21 september 2023; vaststelling bestemmingsplan

• •

3 juli 2024; omgevingsvergunning ‘bouw’ September 2024; verzoek verhogen prijzen (incl. kosten-baten analyse)

Wat wordt met beslissing bereikt Door af te wijken van de in de anterieure overeenkomst afgesproken verkoopprijs voor starterswoningen wordt de financiële haalbaarheid van het totale projectplan verhoogd. Dit heeft als gevolg dat het woningbouwplan ook daadwerkelijk in de verkoop gaat en wordt gerealiseerd. Argumenten om in te stemmen met voorgestelde beslissing(en) 1.1 De financiële haalbaarheid van het project wordt verhoogd De gestegen kosten maken de ontwikkeling complexer. De ontwikkelaar heeft aangeeft dat hogere verkoopprijzen noodzakelijk zijn om uit de kosten te komen (zie bijlage: verzoek verhogen verkoopprijzen plan Zuidema). 1.2 Continuïteit van het project Het aanpassen van de prijs voorkomt dat het project stilvalt omdat het financieel niet haalbaar is. Dit zou negatieve gevolgen hebben voor de woningbouwplanning. Daarnaast zou een terrein op een beeldbepalende locatie in Heelweg, waar bedrijfsbebouwing gesloopt is, braak blijven liggen. 1.3 Bereikbaar voor startende stellen met een dubbel inkomen De drie betreffende woningen waarvoor de prijs wordt aangepast zijn bereikbaar voor stellen met een dubbel inkomen die starten op de woningmarkt. Hierdoor blijven de woningen beschikbaar voor een specifieke categorie starters. 1.4 De boeteclausule blijft in gewijzigde vorm van toepassing In de afgesloten anterieure overeenkomst staat een boeteclausule m.b.t.

de drie starterswoningen á € 225.000,(prijspeil 1-1-2021 en exclusief indexering). Deze boeteclausule wordt meegenomen naar de gewijzigde anterieure overeenkomt en van toepassing verklaard op het nieuwe prijsniveau van deze drie woningen. Kanttekeningen a. Er is kans op precedentwerking Het besluit kan precedentwerking creëren. Andere ontwikkelaars zouden vergelijkbare verzoeken kunnen indienen. Het college, oftewel de gemeente, moet helder communiceren dat dit een uitzondering betreft vanwege bovenstaande specifieke lokale omstandigheden. b. Starters met een beperkt budget hadden op goedkope starterswoningen gerekend Er zijn meerdere starters met een beperkt budget op zoek naar betaalbare woningen in Heelweg en omgeving. Zij komen door deze prijsverhoging waarschijnlijk niet in aanmerking voor een nieuwbouw koopwoning in dit project. Echter, dit project kan zorgen voor een bepaalde mate van doorstroming, waardoor de kans aanwezig is dat bestaande woningen vrij komen die voor deze starters betaalbaar zijn. c. Er is nog steeds een kans dat de woningen niet worden gerealiseerd. Het aanpassen van de anterieure overeenkomst zorgt er nog niet voor dat het woningbouwplan ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Om de ontwikkelaar te stimuleren om over te gaan tot realisatie, wordt in de gewijzigde anterieure overeenkomst een extra bepaling opgenomen m.b.t een realisatietermijn.

In overleg met de ontwikkelaar wordt een termijn van 1 jaar opgenomen. 3

Kosten, baten, dekking N.v.t. Uitvoering Planning N.v.t. Personeel De betrokken ambtenaren zorgen er samen voor de anterieure overeenkomst wordt aangepast. Communicatie/participatie Het besluit wordt schriftelijk gecommuniceerd aan de ontwikkelaar. Daarnaast zijn met het team communicatie afspraken gemaakt over het beantwoorden van mogelijk vragen van indirecte partijen en/of geïnteresseerden. Evaluatie/verantwoording N.v.t.

4