BP 'Kom Varsseveld, supermarkt Boterstraat' 20220511.pdf

Bestemmingsplan Kom Varsseveld, supermarkt Boterstraat Gemeente Oude IJsselstreek Vastgesteld

Bestemmingsplan Kom Varsseveld, supermarkt Boterstraat Gemeente Oude IJsselstreek Vastgesteld

Rapportnummer:

P00688_1

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.1509.BP000164-VA01

Datum:

11 mei 2022

Opdrachtgever:

Varsseveld Boterstraat BV

Projectteam BRO:

RMa, RFe, TAu

Concept:

maart 2019

Voorontwerp:

juli 2020

Ontwerp:

augustus 2021, december 2021

Vaststelling:

23 juni 2022

Bron foto kaft:

BRO 17

BRO Vestiging Amsterdam Sarphati Plaza Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 E info@bro.nl

Toelichting

Hoofdstuk 6

53

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding en ontwikkeling 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan

4 4 4 5

2. PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie 2.2 Toelichting op het bouwplan

7 7 7

3. BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid

10 10

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2 Provinciaal beleid

10 11 11 14

3.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 3.2.2 Geconsolideerde Omgevingsverordening 3.3 Regionaal beleid

14 14 16

3.3.1 Achterhoekvisie 2030 3.3.2 Afsprakenkader detailhandel regio Achterhoek (2017) 3.4 Gemeentelijk beleid

16 17 18

3.4.1 Structuurvisie Oude IJsselstreek 3.4.2 Toekomstvisie Oude IJsselstreek 3.4.3 Gebiedsvisie centrum Varsseveld 3.4.4 Ontwikkelingskader detailhandel Oude-IJsselstreek 2020-2023 3.4.5 Lokale Kwaliteitscriteria Woningbouw

18 19 20 22 23

4. OMGEVINGSASPECTEN 4.1 MER

25 25

4.1.1 Doorwerking plangebied 4.1.2 Conclusie 4.2 Bodem

25 26 26

4.2.1 Toetsingskader 4.2.2 Onderzoek 4.2.3 Conclusie 4.3 Geluid

26 26 27 27

4.3.1 Onderzoek 4.3.2 Conclusie 4.4 Bedrijven en milieuzonering

28 28 28

4.4.1 Toetsingskader 4.4.2 Onderzoek

28 29

Inhoudsopgave

1

4.4.3 Conclusie 4.5 Verkeer en parkeren

29 30

4.5.1 Toetsingskader 4.5.2 Onderzoek 4.5.3 Conclusie 4.6 Luchtkwaliteit

30 30 33 34

4.6.1 Toetsingskader 4.6.2 Onderzoek 4.6.3 Conclusie 4.7 Stikstofdepositie

34 34 35 36

4.7.1 Onderzoek 4.7.2 Conclusie 4.8 Externe veiligheid

36 36 36

4.8.1 Toetsingskader 4.8.2 Onderzoek 4.8.3 Conclusie 4.9 Water

36 38 39 39

4.9.1 Toetsingskader 4.9.2 Onderzoek 4.9.2 Conclusie 4.10 Archeologie

39 40 41 41

4.10.1 Toetsingskader 4.10.2 Onderzoek 4.10.3 Conclusie 4.11 Flora en fauna

41 42 42 42

4.1.1 Toetsingskader 4.11.2 Onderzoek 4.11.3 Conclusie 4.12 Molenbiotoop

42 42 44 44

5. JURIDISCHE PLANOPZET 5.1 Inleiding 5.2 Plansystematiek 5.3 Bestemmingen

46 46 46 48

6. UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

50 50 50

6.2.1 Omgevingsdialoog 6.2.2 Vooroverleg 6.2.3 Inspraak 6.2.4 Vaststellingsprocedure

Inhoudsopgave

51 51 51 Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

2

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Historisch bodemonderzoek Bijlage 2: Verkennend en nader bodemonderzoek en saneringsplan Bijlage 3: Verkeersonderzoek Bijlage 4: Archeologisch onderzoek Bijlage 5: Quickscan Flora en fauna Bijlage 6: Vervolgonderzoek huismus, gierzwaluw en vleermuizen Bijlage 7: Behoefteonderzoek supermarktontwikkeling zuivelfabriek Varsseveld Bijlage 8: AERIUS-berekeningen aanlegfase en gebruiksfase Bijlage 9: Akoestisch onderzoek industrielawaai Bijlage 10: Quickscan externe veiligheid Bijlage 11: Molenbiotooponderzoek Bijlage 12: Watertoets Bijlage 13: Nota van zienswijzen

Inhoudsopgave

3

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding en ontwikkeling Het voornemen bestaat om nabij het centrum van Varsseveld (gemeente Oude IJsselstreek) een supermarkt van ca. 1.800 m² bvo (waarvan ca. 1.300 wvo) te realiseren met bijbehorende parkeerplaats. De supermarkt betreft een full-service supermarkt van een landelijk dekkende formule. Op de beoogde locatie stond voorheen een zuivelfabriek, welke reeds gesloopt is. Het beoogde plan valt niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling van de supermarkt mogelijk te maken moet de bestemming ‘bedrijf’ welke op de grond rust omgezet worden naar ‘detailhandel’. Vandaar dat er voor dit initiatief een separaat bestemmingsplan wordt opgesteld, dat de beoogde ontwikkeling planologisch – juridisch mogelijk moet maken. Voorwaarde voor deze ontwikkeling is dat de detailhandelsbestemming aan de Oranjestraat – de zogenaamde Helminklocatie- komt te vervallen. De mogelijkheden in de Boterstraat worden daarmee afhankelijk gesteld van de mogelijkheden in de Oranjestraat. Ter plaatse van de Oranjestraat moet op termijn woningbouw ontwikkeld worden. Op hetzelfde terrein, ten westen van de beoogde supermarkt, zijn tevens woningen voorzien. Deze ontwikkeling kan middels een wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het vigerende plan mogelijk gemaakt worden.

Voor dit plan is daarom een separaat wijzigingsplan opgesteld, welke op 22 december 2020 is vastgesteld.

1.2 Plangebied Het plangebied bevindt zich direct ten noorden van het centrumgebied van Varsseveld in de gemeente Oude IJsselstreek. Het dorp Varsseveld is gelegen ten oosten van Doetinchem en ten westen van Winterswijk, centraal in de Regio Achterhoek. Het dorp wordt ontsloten door de A18 en de spoorlijn van traject Arnhem- Winterswijk. Het terrein van de voormalige zuivelfabriek wordt aan de oostzijde begrensd door de Boterstraat, aan de zuidzijde door de Zuivelstraat, aan de noordzijde door de Eikenlaan en aan de westzijde door de Volharding. Kadastraal staat het plangebied bekend als de gemeente Varsseveld, sectie I en perceelnummer 2533. In figuur 1.1 zijn luchtfoto’s met de ligging en globale begrenzing van het plangebied weergegeven.

Hoofdstuk 1

4

Figuur 1.1 Ligging projectgebied, rood omkaderd (bron: Google Maps)

1.3 Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van de projectlocatie is momenteel het bestemmingsplan ‘Kom Varsseveld 2010’ vigerend, welke is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Oude IJsselstreek op 23 juni 2011. Op het merendeel van de locatie rust de bestemming ‘Bedrijf’ en de gebiedsaanduiding ‘Specifieke vorm van bedrijf – zuivelfabriek’. Ter plaatse van de ontsluitingsweg en de aansluiting op de Eikenlaan gelden de bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer- Verblijfsgebied’. Op het hele plangebied is tevens de gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone- molenbiotoop’ van toepassing. Ter plaatse van een smalle strook aan de westzijde vigeert het wijzigingsplan ‘Plan van wijziging Kom Varsseveld, woningbouw zuivelfabriek’ (d.d. 22 december 2020). Ter plaatse van de overlap is de bestemming ‘Verkeer’ opgenomen. Het voorgenomen initiatief om op het terrein detailhandel mogelijk te maken en de ruimte ter plaatse van de gebiedsontsluiting aan de Eikenlaan her in te richten past niet binnen dit bestemmingsplan. Daarom dient er een nieuwe (postzegel)bestemmingsplan opgesteld te worden.

Hoofdstuk 1

5

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan. Plangebied rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Hoofdstuk 1

6

2.

PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie De projectlocatie ligt op het terrein van een voormalige zuivelfabriek. De diverse fabriekspanden zijn reeds gesloopt (zie onderstaande figuren).

Figuur 2.1 Zicht projectgebied vanuit noorden

Figuur 2.2 Zicht projectgebied vanuit oosten

2.2 Toelichting op het bouwplan Het voornemen bestaat om ter plaatse van de voormalige zuivelfabriek een supermarkt mogelijk te maken met bijbehorende parkeervoorziening. De supermarkt wordt gesitueerd aan de Boterstraat, één van de toegangswegen naar het centrum van Varsseveld. De supermarkt wordt aan de noordzijde van de kavel gesitueerd zodat tussen de supermarkt en de Zuivelstraat ruimte ontstaat ten behoeve van de benodigde parkeerplaatsen. Dit zorgt voor een overzichtelijke indeling en een royaal straatprofiel. De supermarkt wordt uitgevoerd met een plat dak, met aan de voorzijde een hoogteaccent. De gewenste supermarkt krijgt circa 1.800 m2 brutovloeroppervlak (bvo), waarvan ca. 1.300 m2 winkelvloeroppervlak (wvo). Een schets van de toekomstige inrichting van het terrein is weergegeven in figuur 2.6. Het volume van de supermarkt wordt aan de Boterstraat gepositioneerd. Er blijft een smalle groenstrook over waarin enkele bomen zijn gesitueerd. In de gevels van de supermarkt worden de hoekpunten geaccentueerd. Het betreft de hoek van het gebouw aan de Boterstraat die een visuele verbinding legt met het Kerkplein, conform de gebiedsvisie (zie paragraaf 3.4.2), en de entree van de supermarkt die centraal op het parkeerterrein komt te liggen. Het beoogde pand bevat diverse elementen die naar het industriële verleden van de locatie.

Dit zijn de hoge ramen, de gevelpanelen, het bakstenen metselwerk en de beoogde ‘toren’. De verhogingen staan iets voor de gevel waardoor de gewenste parcelering in het gevelvlak ontstaat.

Hoofdstuk 2

7

De supermarkt wordt ontsloten vanaf zowel de Zuivelstraat als de Volharding. De entree van de supermarkt is gericht op het zuiden. In totaal worden 87 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. De parkeervraag van de supermarkt (92 voertuigen) kan niet volledig worden bediend door het parkeerterrein bij de supermarkt. Op de 20 voorziene parkeerplaatsen tegenover de supermarkt en de 4 voorziene parkeerplaatsen in de Eikenlaan is echter (naast de parkeervraag van 11 voertuigen vanuit de woningen), capaciteit beschikbaar om de overloop van de supermarkt (5 voertuigen) op te vangen. Via de Volharding kunnen vrachtwagens het terrein verlaten richting de Eikenlaan en de Zuivelstraat. In figuur 2.3, 2.4 en 2.5 zijn zijaanzichten van het gewenste supermarktpand weergegeven. In figuur 2.6 is het stedenbouwkundig plan weergegeven.

Figuur 2.3 Gevelaanzicht vanaf parkeerplaats/ entree/ zuidzijde

Figuur 2.4 Gevelaanzicht vanaf parkeerplaats/ westzijde

Figuur 2.5 Gevelaanzicht vanaf Boterstraat/ oostzijde

Voorwaarde voor deze ontwikkeling is dat het oppervlakte detailhandel dat momenteel is toegestaan aan de Oranjestraat – de zogenaamde Helminklocatie- verplaatst wordt naar onderhavig bestemmingsplan, waarmee de detailhandelsfunctie aan de Oranjestraat komen te vervallen. De mogelijkheden in de Boterstraat worden daarmee afhankelijk gesteld van de mogelijkheden in de Oranjestraat. Ter plaatse van de Oranjestraat moet op termijn woningbouw ontwikkeld worden. In de planregels van onderhavig bestemmingsplan is daarom een voorwaardelijke verplichting opgesteld om dit juridisch te borgen.

Hoofdstuk 2

8

Figuur 2.6: Stedenbouwkundig plan (plangebied rood omkaderd)

Hoofdstuk 2

9

3.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 juli 2022, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Deze is vastgesteld op 9 september 2020. De NOVI is vastgesteld op grond van de huidige regelgeving (dus als structuurvisie) en zal bij inwerkingtreding van de Omgevingswet gelden als Nationale omgevingsvisie in de zin van de Omgevingswet. De NOVI vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die met uitzondering van paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone is komen te vervallen. Daarnaast vervangt de NOVI-delen van het Nationaal Waterplan, de Natuurvisie en het Nationaal Milieubeleidsplan. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving.

Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:  ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  duurzaam economisch groeipotentieel;  sterke en gezonde steden en regio’s;  toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. afwentelen wordt voorkomen.

Hoofdstuk 3

10

Doorwerking plangebied Onderhavig initiatief kan niet gezien worden als een ontwikkeling waarbij nationale belangen gemoeid zijn. De Nationale Omgevingsvisie heeft dan ook geen invloed op dit plan. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen die juridische borging vragen, zijn geborgd in het Barro. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Doorwerking plangebied Het plangebied bevindt zich niet in een gebied dat door het Rijk is aangewezen als van nationaal belang. Het Barro heeft dan ook geen doorwerking binnen dit plan, behoudens de ‘Ladder duurzame verstedelijking’ (zie paragraaf 3.1.3). 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen.

De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.1 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

Doorwerking plangebied Het planinitiatief moet worden opgevat als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Zodoende is een toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking wettelijk verplicht. BRO heeft een behoefteonderzoek uitgevoerd in het kader van supermarktontwikkeling ter plaatse van de voormalige zuivelfabriek te

1

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Hoofdstuk 3

11

Varsseveld (zie bijlage 7). Onderstaand wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies uit deze analyse. Kwalitatieve behoefte Het planinitiatief voorziet primair in een kwalitatieve behoefte. Deze kwalitatieve behoefte kan op basis van de analyses met de volgende overwegingen worden onderbouwd:  Met de komst van een moderne supermarkt in omvang, bereikbaarheid en parkeermogelijkheden, wordt de consumentenverzorging voor inwoners in Varsseveld aanzienlijk versterkt. De keuzemogelijkheden binnen de dagelijkse sector nemen aanzienlijk toe. Supermarkten en levensmiddelen liggen aan de basis van de leefbaarheid in dorpen zoals Varsseveld. Daarmee wordt ook het woon- en leefklimaat in Varsseveld versterkt. Zeker na het vertrek van Helmink is dit essentieel.  Meer keuzemogelijkheden en een sterker ‘eigen’ supermarktaanbod zal er voor zorgen dat inwoners van Varsseveld meer besteden in de eigen kern. Dit betekent meer koopkrachtbinding en minder koopkrachtafvloeiing. Doordat inwoners meer op de eigen kern zijn georiënteerd kunnen ook bestaande andere winkels profiteren van deze toenemende oriëntatie.  In de “Gebiedsvisie centrum Varsseveld” (BRO, januari 2019) is het realiseren van een publieksaantrekkende functie op de locatie van de oude zuivelfabriek, direct aangrenzend aan het centrum, als belangrijke ruimtelijke en functionele kans beschreven.

Specifiek wordt hierin zelfs een moderne supermarkt genoemd. Het beoogde initiatief speelt in belangrijke mate in op de visie en kansen, zoals benoemd in de gebiedsvisie: - Voorzieningen kunnen profiteren van de aanwezigheid van de nieuwe supermarkt, vanwege het combinatiebezoek. - Het past ook in het trendbeeld dat de consument kiest voor gemak en comfort en zodoende voor de grotere boodschappencentra, een geconcentreerd winkelaanbod, meerdere en moderne supermarkten en ruime en voldoende parkeervoorziening. - Hoewel de zuivelfabriek-locatie beleidsmatig niet gelegen is binnen het aanloopgebied, heeft de straat in werkelijkheid wel een belangrijke aantrekkende functie (vestiging Berden, Welkoop, Sensire, bronpunt parkeren, ontsluitingsweg en route naar sporthal/zwembad), waardoor een supermarkt hier, mits goed ingepast, wel een goede aanvulling op het centrum kan zijn. - De ontwikkeling lost via transformatie één van de beeldbepalende, leegstaande ‘rotte kiezen’ binnen de kern op. Transformatie van het zuivelfabriek-complex naar een andere (publieksverzorgende) functie is in algemene zin ook in overeenstemming met de strategie van de gemeente om in te zetten op de revitalisering van centrumgebieden en aanloopstraten in de grote kernen.  De ontwikkeling ligt tegen het centrumgebied aan, waardoor sprake is van concentratie van voorzieningen met een nieuw bronpunt.

Doordat de supermarkt(entree) en het voorliggende parkeerterrein direct aan de Boterstraat gesitueerd is, is er een zichtrelatie met het Kerkplein en is de afstand beperkt (< 100 meter tussen parkeerterrein supermarkt en Kerkplein). Combinatiebezoek zal aan de orde zijn waardoor ook voorzieningen in met name het noordelijk deel van het centrum kunnen profiteren van de extra aantrekkingskracht. Per saldo is sprake van een versterking van de detailhandelsstructuur.  De aangetoonde behoefte wordt gerealiseerd door herontwikkeling van een bestaande leegstaand pand. Daarmee is sprake van duurzaam ruimtegebruik en sluit de ontwikkeling aan bij het gedachtegoed van de Ladder. Bovendien wordt als onderdeel van de ontwikkeling concreet juridische mogelijkheden voor detailhandel op de Helmink-locatie gesaneerd. Ook dit speelt in op

Hoofdstuk 3

12





het principe van duurzaam ruimtegebruik en het terugdringen van kwalitatief slechte harde plancapaciteit. Het initiatief voorziet in de provinciale, regionale en gemeentelijke ambities (beleid), omdat wordt bijgedragen aan een vitale en leefbare dorpskern, een versterking van een bestaand winkelgebied, concentratie van detailhandel en transformatie van leegstand. Daarbij komen op de Helmink-locatie 6 à 7 woningen terug en is middels een wijzigingsplan is op het aangrenzende terrein woningbouw mogelijk gemaakt, waardoor alle drie (met elkaar verknoopte) projecten ook sterk van belang zijn voor het realiseren van de gemeentelijke woningbouwambitie voor Varsseveld en het oplossen van het woningbouwtekort van 100 woningen.

Kwantitatieve behoefte en aanvaardbaarheid ruimtelijk-functionele effecten  Op basis van distributief planologisch onderzoek is de kwantitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied voor dagelijkse artikelen berekend. Hieruit blijkt dat er tot 2030 circa 900 tot 1.550 m² wvo distributieve uitbreidingsruimte ontstaat. Deze ruimte ontstaat vanwege de (op basis van historische trenddata) verwachte stijging van de dagelijkse bestedingen en de optimalisatie van de koopstromen als gevolg van het initiatief. De bovenkant van de bandbreedte kan worden bereikt als een deel van de gemeentelijke woningbouw ambitie wordt gehaald. In dat geval is geen sprake van bevolkingskrimp, maar bevolkingsgroei.  Met de verplaatsing van 900-1.00 m² wvo van de Helminklocatie naar de Boterstraat en een minimale toevoeging van extra metrages tot in totaal 1.300 m² wvo voor een supermarkt in Varsseveld voorziet het initiatief daardoor binnen het verzorgingsgebied deels in een kwantitatieve behoefte. Om te borgen dat de supermarktmeters ter plaatse van de Helmink-locatie komen te vervallen, is dit middels een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan geregeld.  Negatieve omzeteffecten zijn echter op basis van kwantitatieve berekeningen niet volledig uit te sluiten. De mate van deze effecten zijn sterk afhankelijk van de daadwerkelijke bevolkingsontwikkeling tot 2030.

Desalniettemin wordt op basis van de berekeningen in het meest negatieve scenario de kans op verdringing van bestaand dagelijks aanbod en daarmee leegstand als gevolg van het initiatief klein geacht. Indien er toch leegstand zou ontstaan is deze vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening in het kader van de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur en in het verlengde daarvan het woon-, leef- en ondernemersklimaat per saldo aanvaardbaar. De volgende overwegingen liggen hieraan ten grondslag: - De consumentenverzorging blijft hoe dan ook op peil, omdat er ook een moderne supermarkt bijkomt. Per saldo is de kans bovendien groter dat er sprake is van een verbetering, omdat het een modern initiatief is tegen het centrum. - De detailhandelsstructuur ondervindt per saldo geen onaanvaardbare effecten. Met de beoogde ontwikkeling wordt het centrum versterkt met een moderne en grote trekker. Indien er zaken onverhoopt zouden verdwijnen buiten het centrumgebied, is dit vanuit de gedachte van concentratie ruimtelijk aanvaardbaar. Indien een zaak uit het centrum zou verdwijnen, blijven voldoende trekkers (inclusief de te realiseren supermarkt) over om een vitaal centrum te behouden. Eventuele leegstand is op zich zelf in Varsseveld niet onaanvaardbaar, omdat panden niet van dien aard zijn dat herinvulling en/of transformatie niet mogelijk is.

Bovendien hebben locaties binnen het centrum veelal een brede bestemming, wat de mogelijkheden tot herinvulling vergroot.

Hoofdstuk 3

13

3.2 Provinciaal beleid Het plangebied is gelegen in de gemeente Oude IJsselstreek in de provincie Gelderland. Hieronder wordt ingegaan op het relevante ruimtelijke beleid van de provincie Gelderland. 3.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld. De provincie wil met deze Omgevingsvisie een gaaf Gelderland voor bewoners, ondernemers en bezoekers realiseren, zodat er in provincie prettig gewoond, gewerkt, gestudeerd en ontspannen kan worden. De visie is onderverdeeld onder zevental thema’s: energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. In het kader voor onderhavig plan is het laatste thema ‘woon- en leefomgeving’ relevant. Gelderland heeft de ambitie de provincie aantrekkelijk te houden voor mensen en bedrijven. Hierom is het van belang de kwaliteit van de leefomgeving op peil te houden. De provincie vindt het daarom van belang te voorzien in goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen en een mooie natuur. Tevens wil de provincie investeren in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt.

Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en het concentreren van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, wordt er nagedacht over uitbreiden aan de randen van steden of dorpen. Doorwerking plangebied Onderhavig project betreft een supermarktontwikkeling binnen verstedelijkt gebied. Hiermee voorziet het project in het versterken van het lokale voorzieningenniveau en daarmee in het vitaal houden van het platteland. Omdat de ontwikkeling binnenstedelijk plaatsvindt, zal het niet ten koste gaan van natuur. Hiermee sluit het plan aan op de ambities als beschreven in de Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie is concreet uitgewerkt in de hierna beschreven Omgevingsverordening Gelderland. Deze bevat concrete regels, waaraan het plan wordt getoetst. 3.2.2 Geconsolideerde Omgevingsverordening Op 31 maart 2021 hebben de Provinciale Staten de geconsolideerde Omgevingsverordening vastgesteld. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, op delen of op gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels.

De regels in de verordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie en hebben de status van algemeen verbindende voorschriften. De omgevingsverordening bestaat uit een tiental thematische kaarten. Hieronder worden de kaarten toegelicht die relevant zijn in het kader van onderhavige supermarktontwikkeling:

Hoofdstuk 3

14

Regels Natuur (kaart 4) Op ca. 435 meter ten noorden van het plangebied ligt een gebied dat is aangeduid als ‘Gelders natuurnetwerk’ en tevens als ‘Verkenningsgebied voorwaarden windturbines’. Voor ontwikkelingen binnen deze gebieden zijn in de verordening nadere regels opgenomen. Voor ontwikkelingen in de nabijheid van deze gebieden gelden deze regels niet. De nabijheid van deze gebieden belemmert onderhavig project daarom niet. Regels Water en Milieu (kaart 6) Op ca. 435 meter ten noorden van het plangebied ligt een gebied dat is aangeduid als ‘Waterbeschermingsgebied’. Voor ontwikkelingen binnen deze gebieden zijn in de verordening nadere regels opgenomen. Voor ontwikkelingen in de nabijheid van deze gebieden gelden deze regels niet. De nabijheid van deze gebieden belemmert onderhavig project daarom niet. Regels Erfgoed (kaart 7) In de kaart ‘erfgoed’ is een aantal molenbiotopen opgenomen. In de verordening zijn instructieregels opgenomen waaraan bestemmingsplannen binnen de reikwijdte van een molenbiotoop aan moeten voldoen. Zo mag een bestemmingsplan geen nieuwe bebouwing of beplanting mogelijk maken als daardoor de windvang van een molen wordt beperkt. Nadere bepalingen hierover zijn opgenomen in het bestemmingsplan ‘Kom Varsseveld 2010’. Het plangebied ligt binnen een molenbiotoop.

Zoals in paragraaf 4.11 van deze onderbouwing wordt vermeld, voldoet onderhavig project aan deze bepalingen. Instructieregels bestemmingsplan detailhandel De provincie heeft inmiddels het 8e Actualisatieplan voor de Omgevingsverordening in procedure gebracht. Het ontwerp heeft reeds ter inzage gelegen en voorziet in aanpassingen ten opzichte van de geldende Omgevingsverordening. De instructieregel voor specifieke detailhandel op een perifere locatie wijzigt daarbij niet, enkel de nummering zal wijzigen. In de provinciale verordening (d.d. 31 maart 2021) zijn in artikel 2.13 en 2.14 tevens instructieregels opgenomen voor bestemmingsplannen die detailhandel en specifiek ook supermarkten mogelijk maken op een perifere locatie: “Een bestemmingsplan maakt de vestiging van een supermarkt alleen mogelijk binnen of aansluitend aan een winkelcentrum, tenzij vanwege bijzondere omstandigheden vestiging op zo’n locatie niet mogelijk is” De projectlocatie van de beoogde supermarkt ligt strak tegen het centrum van Varsseveld aan en maakt daar dusdanig ook deel van uit (zie ook paragraaf 3.4.2). Ook ligt de locatie in bestemmingsplan ‘Kom Varsseveld 2010’ tegen de bestemming ‘Centrum’ aan. De provinciale instructieregels zijn van toepassing op perifere locaties en daarmee niet op het plangebied.

Conclusie De Omgevingsverordening Gelderland zorgt daarom niet voor beperkingen voor onderhavig plan.

Hoofdstuk 3

15

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Achterhoekvisie 2030 Sinds september 2018 trekken ondernemers, maatschappelijke organisaties en de overheid in de Achterhoek intensief samen op. Het eerste product van de nieuwe samenwerking is de Achterhoek Visie 2030 die op 14 mei 2019 is vastgesteld. De visie is opgesteld door de zes Thematafels en de Achterhoek Board. Naast de Achterhoek Raad hebben zo’n 150 bestuurders van Achterhoekse bedrijven, onderwijsinstellingen, gemeenten, zorgorganisaties, ziekenhuizen, woningcorporaties, waterschappen, belangen- organisaties en vele anderen hiervoor hun inbreng geleverd. De Visie 2030 geeft aan waar de Thematafels, Achterhoek Board en Achterhoek Raad de komende jaren samen hun energie op richten. De visie is een voorwaarde voor een flexibele agenda waarmee de Achterhoek wil inspelen op ontwikkelingen buiten en binnen de Achterhoek. Hierbij is nadrukkelijk aandacht voor samenwerkingskansen met andere regio’s in Nederland en over de Duitse grens. De Achterhoek staat voor flinke opgaven komende jaren. De beroepsbevolking neemt sneller af dan elders (-12% tot 2030), de huidige woningvoorraad voldoet niet aan de toekomstige vraag, de lichte huishoudensgroei die nu nog aan de orde is, zal over tien jaar omslaan in een daling, de bereikbaarheid van bedrijven en voorzieningen is matig tot slecht.

Tevens is de verwachting dat circa 40% van de agrariërs in de Achterhoek in 2030 is gestopt met hun bedrijf. In de visie zijn daarom zes streefbeelden geformuleerd waar de regio Achterhoek zich komende jaren op gaat richten: 1. De productieve regio Richt zich op de regio als open innovatiesysteem, waarbij het gaat om economische én sociale innovatie. 2. De gekwalificeerde regio Richt zich op de beschikbaarheid van de juiste kwaliteiten op de arbeidsmarkt (onderwijs) en het benutten van talenten. Hieronder valt ook de inclusieve arbeidsmarkt, met als uitgangspunt dat iedereen in de Achterhoek mee kan doen. 3. De bereikbare regio Richt zich op duurzame en slimme mobiliteitsoplossingen voor alle vervoersmodaliteiten, en het op een innovatieve wijze verbinden en integreren hiervan. 4. De schone regio Gaat over de energietransitie, verduurzaming en grootschalige energieopwekking, kringlooplandbouw, circulair ondernemen en circulair vastgoed. 5. De leefbare regio Gaat over duurzame en passende woningen en de ontwikkeling van dorpen. Bij die leefbaarheid hoort ook aandacht voor vastgoed, voorzieningen, groen en sociale cohesie.

Hoofdstuk 3

16

6. De gezonde regio Werkt aan het langer gezond blijven van mensen door preventie en zorginnovatie. Doorwerking plangebied Het voorliggend plan vindt vooral aansluiting bij de leefbare regio. Hier wordt daarom nader op ingegaan. Om de aantrekkelijkheid van de Achterhoek te waarborgen liggen er uitdagingen in de centra van steden en dorpen en het buitengebied. Denk aan het verkleinen van kernwinkelgebieden om leegstand te voorkomen, nieuwe bestemmingen voor of sloop van vrijkomende agrarische bebouwing en de noodzaak van grootschalige asbestsanering. Ook gaat de regio een transformatieen sloopstrategie voor leegstaand en leegkomend vastgoed ontwikkelen en uitvoeren (agrarische bebouwing, kantoren, detailhandel, maatschappelijk vastgoed). Onderhavig project betreft een supermarktontwikkeling binnen verstedelijkt gebied. Hiermee voorziet het project in het versterken van het lokale voorzieningenniveau en daarmee in het vitaal houden van het platteland en het creëren van een ‘leefbare regio’. Omdat de ontwikkeling binnenstedelijk plaatsvindt, zal het niet ten koste gaan van natuur. Hiermee sluit het plan aan op de ambities als beschreven in de Achterhoekvisie 2030.

3.3.2 Afsprakenkader detailhandel regio Achterhoek (2017) Op regionaal niveau is door de gemeenten Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Montferland, Oost Gelre, Oude IJsselstreek en Winterswijk een aantal basisbeleidsafspraken vastgelegd in dit afsprakenkader. Doel is behoud van een zo aantrekkelijk mogelijke winkelstructuur voor inwoners van en bezoekers aan de Achterhoek. De focus ligt hierbij op behoud van vitale centra, groot en klein. Centra zijn het visitekaartje van een kern en zijn hierdoor zeer belangrijk voor het woon- en leefklimaat. De regionale afspraken vormen de basis voor lokaal beleid en (toetsing van) lokale ontwikkelingen. De toekomstig haalbare gewenste winkelstructuur is als volgt:  Regionaal centrum: Doetinchem en Winterswijk.  Lokaal centrum (kern en omliggende kleine kernen): Aalten, Borculo, Didam, Dinxperlo, Eibergen, Gaanderen, Gendringen, Groenlo, ’s-Heerenberg, Hengelo, Lichtenvoorde, Neede, Ruurlo, Steenderen, Terborg, Ulft, Varsseveld, Vorden, Wehl en Zelhem.  Het centrum van Silvolde heeft in de regionale detailhandelsstructuur eenzelfde positie als niethoofdkernen in de regio.

De gemeente Oude IJsselstreek heeft bij de vaststelling van het Regionaal Afsprakenkader Detailhandel het voorbehoud gemaakt van instandhouding van de ontwikkelruimte voor lopende initiatieven in Varsseveld en Gendringen, voor zover dit op grond van de uitkomsten van nadere verkenningen bestuurlijk wordt gewenst. Tijdens de besluitvorming van het afsprakenkader was onderhavig plan al bij de gemeente bekend en valt daarom onder de noemer ‘lopend initiatief’.

Hoofdstuk 3

17

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Structuurvisie Oude IJsselstreek De gemeente Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie 2025 vastgesteld. Dit is een doorkijk voor het ruimtelijke beleid tot 2025. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het gemeentelijk ruimtelijk beleid tot het jaar 2025 weer en richting aan het ruimtelijk, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente Oude IJsselstreek. Daarnaast is de structuurvisie leidraad voor toekomstig beleid van de gemeente Oude IJsselstreek. Belangrijke thema’s in de structuurvisie zijn: wonen, economie en economische voorzieningen, sociaal maatschappelijke voorzieningen, verkeer en vervoer, recreatie en toerisme, archeologie en cultuurhistorie, water alsook klimaat, duurzaamheid en energie. Ten aanzien van winkelcentra stelt de gemeente zich voorwaardenscheppend op, waarbij de ontwikkelingen moeten passen bij de karakteristieke eigenschappen van de kernen. Voor de grote kernen Varsseveld, Ulft en Terborg (centra met een bovenlokale functie) stelt de gemeente een centrumvisie op. Nieuwe detailhandel wordt geconcentreerd in de centrumgebieden. De centrumvisies worden als instrument ingezet om de centra ook voor de toekomst aantrekkelijk te houden voor de bewoners, het winkelend publiek en de mensen die er werken, zet de gemeente in op centrumplannen voor deze kernen.

De centrumplannen zullen moeten leiden tot een versterking van de detailhandelsfunctie, in combinatie met het verhogen van de levendigheid van de centra. Dit wordt onder meer bereikt door het realiseren van meer vierkante meter vloeroppervlakte voor commerciële doeleinden, appartementen, parkeervoorzieningen, horeca en werk. In de centrumplannen wordt een winkelconcentratiegebied aangewezen, waarbinnen de detailhandelsfunctie voorop komt te staan. Door het realiseren van de centrumplannen en het kiezen voor een centrumwinkelgebied daarbinnen, worden positieve effecten verwacht voor de detailhandel in de grotere woonkernen. Meer koopkracht door een toenemende klandizie is de opmaat naar een sterker en een meer gedifferentieerd winkelaanbod.

Figuur 3.2 Uitsnede kaart structuurvisie (Bron: gemeente Oude IJsselstreek)

Hoofdstuk 3

18

Doorwerking plangebied Het plangebied wordt in de structuurvisie aangeduid als bestaand stedelijk gebied en tevens als ‘wijkverbeteringsgebied’. Hierbij gaat het om gebieden met bebouwing die niet meer voldoen aan de eisen en wensen van de huidige tijd, zodat herstructurering van de wijk ofwel wijkverbetering aan de orde is. Dit kan zich uiten in renovatie of sloop en vervangende nieuwbouw van woningen, in combinatie met aanpassing van de openbare ruimte, om de leefbaarheid en de vitaliteit van deze wijken te bevorderen. Onderhavig bestemmingsplan sluit naadloos aan op deze gemeentelijke ontwikkelingsambitie, gezien het een impuls geeft aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. De uitstraling van het pand zal tevens aansluiting bij de bestaande bebouwing in de directe omgeving. 3.4.2 Toekomstvisie Oude IJsselstreek Oude IJsselstreek heeft zichzelf zeven opgaven gesteld waarmee ze een antwoord kan bieden op maatschappelijke uitdagingen en waarmee de gemeente en de gemeenschap verder kunnen groeien. Deze opgaven en nog meer staan beschreven in de ontwerp-toekomstvisie met de titel ‘Maak toekomst in Oude IJsselstreek’. De toekomstvisie is een document geworden in de vorm van een magazine en heeft van 25 november 2020 tot 6 januari 2021 ter inzage gelegen.

Met de zeven opgaven geeft Oude IJsselstreek antwoord op maatschappelijke opgaven en kan als gemeente en gemeenschap verder groeien: 1) Benut de stroom van de Oude IJssel 2) Florerende Smart Industry 3) Vitaal platteland 4) De allernieuwste energie 5) Groene parels 6) Gezond oud worden én gezond jong zijn 7) Het witte vel Doorwerking plangebied In de toekomstvisie worden geen thema’s behandeld die relevant zijn voor de beoogde supermarktontwikkeling die in onderhavig bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt. De toekomstvisie zorgt daarmee niet voor belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3

19

3.4.3 Gebiedsvisie centrum Varsseveld In opdracht van de gemeente Oude IJsselstreek heeft BRO in januari 2019 een gebiedsvisie opgesteld voor het centrum van Varsseveld. In onderstaande figuur wordt aangegeven welk gebied in deze visie tot het centrumgebied gerekend wordt.

Figuur 3.3 Centrumgebied Varsseveld in de gebiedsvisie centrum Varsseveld (Bron: gemeente Oude IJsselstreek)

De projectlocatie ter plaatse van de zuivelfabriek valt hier ook onder. De belangrijkste aanleiding voor deze Gebiedsvisie Centrum Varsseveld is de ontwikkelopgave van het terrein van de zuivelfabriek aan de Boterstraat. Deze herontwikkeling heeft in meer of mindere mate invloed op het functioneren en de ruimtelijke structuur van het centrumgebied. Om de juiste keuzes te kunnen maken ten aanzien van de verschillende ontwikkelvraagstukken in het centrum, is het essentieel om een bestuurlijk gedragen visie op het centrumgebied te hebben alvorens verscheidene ontwikkelingen te starten. In deze visie wordt aangegeven dat door zijn ligging Varsseveld een kern met een verzorgingsfunctie voor de eigen kern én het omliggende landelijke gebied is. Het is wenselijk dat deze verzorgingsfunctie wordt versterkt. Varsseveld is op lokaal niveau immers één van de gemeentelijke hoofdkernen en de ambitie is dat deze in 2025 verder is uitgegroeid tot dé dynamische plattelandskern van de gemeente Oude IJsselstreek. Inwoners van omliggende dorpen vinden hun weg naar Varsseveld voor de dagelijkse boodschappen. Specifiek wordt vanuit gemeentelijk beleid voor het centrum van Varsseveld ingezet op een winkelconcentratiegebied, waarbij het centrum waar mogelijk compacter wordt vormgegeven. Een aantal locaties kan als verbeteringsproject worden aangemerkt.

Dit betreft zowel bestaande panden als verblijfsgebieden. Deze locaties zijn belangrijk voor de toekomst van het centrum. Het belangrijkste verbeteringsproject is het gebied rond de kerk. Bij nieuw- en verbouw wordt rekening gehouden met de maat, schaal, kleur- en materiaalgebruik van de bestaande bebouwing.

Hoofdstuk 3

20

In deze visie zijn ruimtelijke kaders en functionele kansen benoemd die toekomstige ontwikkelingen kunnen sturen op een kwalitatieve invulling en inpassing. Ook zijn er kaders gegeven voor enkele concrete projectlocaties binnen het centrumgebied. Voor de locatie zuivelfabriek en omgeving (Boterstraat) is het volgende opgenomen:  Functionele kansen: Het realiseren van een publieksaantrekkende functie op de locatie van de oude zuivelfabriek, direct aangrenzend aan het centrum. Specifiek zou dat het terugbrengen van een derde supermarkt van moderne omvang kunnen zijn. Andere mogelijke invullingen zijn (grootschaliger) maatschappelijke voorzieningen, zoals zorg (medisch centrum, kinderopvang), onderwijs, sport en/of cultuur. Hoe dan ook zou een ontwikkeling hier één van de beeldbepalende, leegstaande ‘rotte appels’ binnen de kern oplossen. Transformatie van het zuivelfabriek-complex naar een andere (publieksverzorgende) functie is in algemene zin ook in overeenstemming met de strategie van de gemeente om in te zetten op de revitalisering van centrumgebieden en aanloopstraten in de grote kernen.  Supermarkt: Specifiek zou het toevoegen van een extra supermarkt van moderne omvang in het centrum van Varsseveld de verzorgingsfunctie van de kern in grote mate versterken en daarmee aansluiten bij de gemeentelijke beleidswens.

Andere winkels en voorzieningen kunnen immers profiteren van de aanwezigheid van de nieuwe supermarkt, vanwege het combinatiebezoek. Het past ook in het trendbeeld dat de consument kiest voor gemak en comfort en zodoende voor de grotere boodschappencentra, een geconcentreerd winkelaanbod, meerdere en moderne supermarkten en ruime en voldoende parkeervoorziening. Hoewel de zuivelfabriek-locatie beleidsmatig niet gelegen is binnen het aanloopgebied, heeft de straat in werkelijkheid wel een belangrijke aantrekkende functie (vestiging Berden, Welkoop, Sensire, bronpunt parkeren, ontsluitingsweg en route naar sporthal/zwembad), waardoor een supermarkt hier, mits goed ingepast, wel een goede aanvulling op het centrum kan zijn.  Wonen: De locatie zuivelfabriek leent zich voor (aanvullende) woningbouw gezien de omvang van het terrein, de aansluiting op bestaande bebouwingsstructuren en de gewenste verbetering van de ruimtelijke en functionele kwaliteit van de Boterstraat. Doordat de locatie direct aan het centrum grenst is de locatie ook aantrekkelijk voor verschillende woondoelgroepen.  Ruimtelijke kansen: Ontwikkeling van het terrein van de zuivelfabriek brengt een aantal kansen met zich mee om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren.

Het gaat onder meer om het versterken van zichtlijnen, toevoegen van groen en uitstraling openbare ruimte, verbeteren van de gevelwand (blinde gevels) aan de Boterstraat en verbeteren van de relatie tussen het centrum en de Van Pallandt-sporthal. Doorwerking plangebied In de visie wordt concreet gesteld dat het realiseren van een publieksaantrekkende functie op de locatie van de oude zuivelfabriek een kans biedt. Specifiek zou dat het terugbrengen van een derde supermarkt van moderne omvang kunnen zijn. Hoe dan ook zou een ontwikkeling hier één van de beeldbepalende, leegstaande ‘rotte kiezen’ binnen de kern oplossen. Transformatie van het zuivelfabriek-complex naar een (publieksverzorgende) functie is in algemene zin ook in overeenstemming met de strategie van de gemeente om in te zetten op de revitalisering van centrumgebieden en aanloopstraten in de grote kernen. Functioneel gezien zou het toevoegen van een extra supermarkt van moderne omvang in het centrum van Varsseveld de verzorgingsfunctie van de kern in grote mate versterken en daarmee aansluiten bij de gemeentelijke beleidswens. Ruimtelijk gezien worden kansen benut, door een kwaliteitsimpuls te

Hoofdstuk 3

21

realiseren ter plaatse van het momenteel verpauperde terrein. De te realiseren supermarkt wordt gerealiseerd aan de Boterstraat met aan de zuidoostzijde een geaccentueerd hoekpunt. Door zijn zichtrelatie met het Kerkplein kan de supermarkt, conform de gebiedsvisie, onderdeel gaan vormen van het centrumgebied. Hierbij zal aandacht zijn voor het versterken van de groenstructuur langs de Boterstraat, waardoor er een nieuwe groene as zal ontstaan. De gewenste bebouwing aan de zijde van de Boterstraat, die aansluit op het dorpse en kleinschalige karakter, zal de begeleiding van de groene as daarbij ondersteunen. Specifiek wordt vanuit gemeentelijk beleid voor het centrum van Varsseveld ingezet op een winkelconcentratiegebied, waarbij het centrum waar mogelijk compacter wordt vormgegeven. In onderhavige ontwikkeling wordt hierop geanticipeerd door de Helminklocatie aan de Oranjestraat aan te kopen en de vierkante meters hier uit de markt te nemen en te verplaatsen naar de locatie aan de Boterstraat. Daarmee wordt een perifere locatie verplaatst naar een nieuwe detailhandelslocatie, direct grenzend aan het centrum, hetgeen het centrum compacter maakt. Beoordeling Commissie Omgevingskwaliteit Op 14 januari 2021 heeft de Commissie Omgevingskwaliteit een advies uitgebracht waarin wordt ingegaan op de beeldkwaliteit van het plan.

In dit advies is de Gebiedsvisie centrum Varsseveld als toetsingskader gehanteerd. Naar aanleiding van dit advies is het bouwplan op diverse onderdelen versterkt en aangepast, welke op 25 februari door de Commissie zijn goedgekeurd. 3.4.4 Ontwikkelingskader detailhandel Oude-IJsselstreek 2020-2023 Op 26 november 2020 is het Ontwikkelingskader detailhandel Oude-IJsselstreek 2020-2023 door de gemeenteraad vastgesteld. De detailhandel is aan snelle veranderingen onderhevig en daarom zijn er op regionaal niveau afspraken gemaakt die lokaal om uitvoering vragen. De veranderingen in de detailhandel hebben immers zichtbaar (negatief) effect op de winkelcentra in de gemeente Oude IJsselstreek. De gemeente wil, hoewel er al veel gedaan is, blijven inzetten op versterking van de lokale detailhandelsstructuur. Daarmee worden economische ontwikkelingen versterkt, blijven clusters en kernen vitaal en leefbaar en worden leegstand en verloedering tegengegaan. Hier hoort een multidisciplinaire aanpak op verschillende schaalniveaus met verschillende partners en belanghebbenden bij. Bovendien wordt hiermee uitvoering gegeven aan het Regionaal Afsprakenkader Detailhandel, de beleidsopgave om tot lokale afspraken over ondernemerschap te komen en de Retaildeal. Voor het detailhandelsbeleid in Oude IJsselstreek zijn er vier hoofdlijnen. Dat zijn: 1.

Inzet op vergroening en beleving Veel inwoners en bezoekers geven aan dat vergroening van belang is. Het nodigt uit, zorgt voor extra beleving, kan hittestress tegengaan en heeft links met toerisme. Dergelijke elementen worden steeds belangrijker om winkelcentra vitaal, sociaal en toekomstbestendig te houden en dragen bij aan maatschappelijke opgaven. 2. Tegengaan van leegstand en inzet op transformatie Een compacter winkelcentrum is het belangrijkste ruimtelijke element om op in te zetten. Dit vloeit voort uit de regionale afspraken en wordt door vrijwel alle experts aangeraden. Het sluit bovendien

Hoofdstuk 3

22

aan op hoofdlijn 1 en kan een oplossing bieden als er geen opvolging is. Dat betekent er actief ingezet moet worden op transformatie in aanloopstraten, er zo min mogelijk nieuwe winkels buiten het compacte winkelcentrum bij moeten komen en dat er voor locaties buiten het compacte winkelcentrum nagedacht moet worden over transformatie. Inwoners van de Achterhoek zien dit ook als prioriteit. 3. Ondernemerschap stimuleren De gemeente is in veel gevallen faciliterend, want het zijn de ondernemers die zorgen voor de lokale economische activiteiten. Zij geven daarmee voor een belangrijk deel invulling aan het gebied. Omdat de wereld inclusief het consumentengedrag snel verandert, vraagt dat ook actie van de ondernemers. De consument vraagt om service en beleving. Daarnaast is organiserend vermogen bij ondernemer belangrijk om voor beleving te zorgen. De gemeente kan faciliteren, onder andere door de positieve grondhouding vanuit de rode loperaanpak. 4. Inzet van maatwerk op basis van een clusterbenadering De uitgangspositie, kansen en opgaven verschillen per kern. Dat geldt ook voor het lokale organiserend vermogen. Het benutten van de unieke elementen van een kern zorgt voor meer draagvlak en een grotere kans van slagen. Uiteindelijk gaat het om het aanvullen van de identiteit van de kern op een duurzame manier. Dit vraagt om maatwerk en biedt kansen voor nichemarkten.

Wel moet hier aandacht zijn voor de positie van de specifieke kern in het grote gemeentelijke geheel. Want juist de inzet op aanvullend aanbod versterkt het totaal. De clusterbenadering met drie hoofdkernen versterkt dit. Concurrentie tussen kernen zorgt voor het tegenovergestelde effect. De maatwerkaanpak gaat uit van bovenstaande drie hoofdlijnen die zich vertalen in ruimtelijk-economisch en een sociaaleconomische aspecten. Dit alles vanuit een rode loperaanpak. Doorwerking plangebied Onderhavig plangebied voorziet in de transformatie van het zuivelfabriek-complex aam de Boterstraat naar een (publieksverzorgende) functie aan een belangrijke aanloopstraat van het centrum van Varsseveld. Door zijn zichtrelatie met het Kerkplein kan de supermarkt, conform de gebiedsvisie (zie paragraaf 3.4.3), onderdeel gaan vormen van het centrumgebied. De ontwikkeling is daarmee in lijn met hoofdlijn 2 van het Ontwikkelingskader detailhandel. 3.4.5 Lokale Kwaliteitscriteria Woningbouw De gemeente heeft recent het beleid Lokale Kwaliteitscriteria Woningbouw aangepast (d.d. 22 april 2021). In dit nieuwe kader is nu ook ruimte opgenomen voor het bouwen op uitleglocaties aan de rand van de grote kernen, waaronder Varsseveld. In principe blijft de voorkeur uitgaan naar woningbouw door transformatie van (leegstaand) vastgoed en bouwen op inbreidingslocaties binnen de kernen.

Toch is er, gezien de grote druk op de woningmarkt, ook noodzaak om tot 2030 op uitleglocaties aan de randen van de grote kernen te bouwen. Voor de kern van Varsseveld is het inbreidingspotentieel op ruim 100 woningen ingeschat. Daarnaast zijn er twee uitleglocaties aangewezen. Varsseveld-West met een indicatief aantal van tussen 400 en 540 woningen en Varsseveld-Noord met een indicatief aantal van tussen 350 en 475 woningen. Opgeteld betekent dit een bandbreedte voor Varsseveld van 850 tot 1.115 woningen tot 2030. Uitgaande van een gemiddelde huishoudensgrootte van 2 (nu 2,15 maar dalend) betekent dit bij een volledige invulling van het programma dat er sprake is van een toename van 1.700 tot 2.230 inwoners in Varsseveld. Opgemerkt moet worden dat het bovenstaande een ambitie is. Het is nog niet zeker of

Hoofdstuk 3

23

dit aantal gehaald wordt. Indien wordt uitgegaan van een gematigd scenario dat circa de helft van de (bestuurlijke) ambitie) wordt gerealiseerd, gaat het om een toename van 500 woningen en circa 1.000 inwoners. Indien uit wordt gegaan van de bovenstaande gematigde ambitie is sprake van groei. Dit heeft directe invloed op de kwantitatieve behoefte voor de supermarktontwikkeling. Deze scenario’s zijn ook doorgerekend in het behoefteonderzoek (zie paragraaf 3.1.3).

Hoofdstuk 3

24

4.

OMGEVINGSASPECTEN 4.1 MER Met voorliggend bestemmingsplan wordt de functiewijziging van een deel van het perceel van de voormalige zuivelfabriek te Varsseveld mogelijk gemaakt. Dit kan leiden tot een m.e.r.(beoordelings)plicht. Of een m.e.r.-procedure of m.e.r-beoordeling noodzakelijk is, hangt af van het feit of de ontwikkeling (activiteit) is opgenomen in lijst C en D van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Per 7 juli 2017 is een wijziging van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Wanneer de voorgenomen ontwikkeling (activiteit) is opgenomen in lijst C en D van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) moet getoetst worden of er sprake is van nadelige milieugevolgen en moet een m.e.r.-beoordelingsbesluit genomen worden. 4.1.1 Doorwerking plangebied Gemeenten en provincies moeten ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.procedure nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen.

Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig. De beoogde realisatie van een supermarkt valt in het Besluit m.e.r. onder de activiteit stedelijk ontwikkelingsproject van de D-lijst van het Besluit m.e.r. (categorie 11.2) en wordt niet als activiteit genoemd in de C-lijst. De drempelwaarde qua aantallen metrage voor categorie 11.2 wordt niet overschreden (drempelwaarde is een aaneengesloten gebied van 100 hectare of meer). Ook zijn significant negatieve effecten op Natura 2000 gebieden op voorhand uit te sluiten. Zie voor meer informatie hierover paragraaf 4.7. Een directe m.e.r.-plicht is daarom niet van toepassing. In het besluit m.e.r. is geen grens voor een stedelijk ontwikkelingsproject qua aantal woningen opgenomen waarboven een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld moet worden. Of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject is onder meer afhankelijk van de volgende factoren:  aard, omvang en schaalgrootte van de ontwikkeling;  of er sprake is van functiewijziging of behoud van bestaande functie(s), uitbreiding van een bestaand bouwwerk of een nieuw bouwwerk;  ligging in stedelijk gebied of niet;  stedenbouwkundige vormgeving en opzet t.o.v. het bestaande gebied.

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van een supermarkt en vindt plaats op een terrein dat gelegen is in stedelijk gebied, is bestemd voor bedrijfsdoeleinden en voorheen in gebruik was ten behoeve van een zuivelfabriek. Bovendien zal de verkeersaantrekkende werking geen onevenredig negatief effect hebben op de omgeving (zie paragraaf 4.5). De omvang van de bebouwing zal afnemen ten opzichte van momenteel in het bestemmingsplan mogelijk is. De nieuwe locatie ligt binnen de bestaande bebouwingsstructuur, in een gebied waar een dergelijke ontwikkeling passend is (zie paragraaf 3.4.3).

Hoofdstuk 4

25

In het kader van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan zijn de milieueffecten van het plan onderzocht. De resultaten daarvan zijn beschreven in de hierop volgende paragrafen 4. Daaruit kan worden geconcludeerd dat er, rekening houdend met: 1. de kenmerken van het project; 2. de plaats van het project; en 3. de kenmerken van het potentiële effect, sprake is van een relatief klein schaalniveau met bijbehorende minimale effecten. Bij elk plan is sprake van invloed op het milieu, maar deze is niet zodanig dat normen worden overschreden. De potentiële effecten van het plan, in relatie tot de kenmerken en de plaats van het plan, zijn dusdanig beperkt van aard en omvang dat dit geen belangrijk nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken. Op basis van de voorgaande bevindingen wordt geconcludeerd, dat er van een stedelijk ontwikkelingsproject zoals bedoeld in onderdeel D 11.2 van het Besluit m.e.r., gezien de aard en omvang van het project en de beschreven gevolgen, geen sprake is. Een m.e.r.-(beoordelings)plicht is daarom niet aan de orde. De gemeente hoeft hierover geen formeel besluit te nemen. 4.1.2 Conclusie Het bestemmingsplan kan zonder m.e.r.(-beoordeling) worden vastgesteld.

4.2 Bodem 4.2.1 Toetsingskader In het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 1 onder d) is bepaald dat voor de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden moet worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bepaald of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden bepaald of nader onderzoek en eventueel saneringen noodzakelijk zijn. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Ook wordt getoetst aan het Besluit Bodemkwaliteit. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. De nieuwe functie zal op grond van de regionale bodemkwaliteitkaart in de functieklasse Wonen moeten vallen en zal aan deze functieklasse moeten voldoen. Derhalve is een bodemonderzoek noodzakelijk. Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. In bijlagen 1 is een historisch bodemonderzoek opgenomen en in bijlage 2 een verkennend en nader bodem- en asbestonderzoek en saneringsplan opgenomen. Op de laatstgenoemde wordt onderstaand ingegaan.

4.2.2 Onderzoek Verkennend en nader bodem- en asbestonderzoek met saneringsplan In november en december 2020, door Hunneman Milieu-Advies Raalte BV, een verkennend en nader bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Het verkennend en nader bodem- en asbestonderzoek is uitgevoerd naar aanleiding van de onderzoeksresultaten uit de voorgaande bodemonderzoeken en de voorgenomen herontwikkeling van de locatie.

Hoofdstuk 4

26

Op basis van de onderzoeksresultaten is tevens een saneringsplan opgesteld, voor de sanering van de aangetoonde verontreinigingen. Conclusies Zintuiglijk zijn in de vaste bodem lokaal sporen tot matige bijmengingen aan puin waargenomen. In de monsterpunten 52, 94 en 95 is een volledige puinhoudende bodemlaag aangetroffen vanaf 0,26 tot maximaal 1,0 m-mv. Zintuiglijk is geen asbestverdacht materiaal in of op de bodem aangetroffen. Zintuiglijk zijn in de vaste bodem, ter plaatse van de verdachte deellocaties, geen oliecomponenten waargenomen. Op de volgende locaties zijn in de vaste bodem verhoogde gehalten aangetroffen: A. ter plaatse van de opslag grondstoffen is een sterke bodemverontreiniging met PAK aangetoond direct onder de betonvloer in de bodemlaag tot 0,6 m-mv. Het bodemvolume met sterk verhoogde gehalten bedraagt circa 400 m 3; B. nabij de ketelruimte is een sterke bodemverontreiniging met lood en PAK aangetoond direct onder de betonvloer in de bodemlaag tot 1,0 m-mv Het bodemvolume met sterk verhoogde gehalten bedraagt circa 250 m3; C. ten zuiden van de expeditieruimte is een sterke bodemverontreiniging met asbest aangetoond. Het bodemvolume met sterk verhoogde gehalten bedraagt circa 100 m 3. Lokaal (< 25 m3) zijn sterke verhogingen aan zware metalen en/of PCB’s aangetoond; D.

ten zuiden van de expeditieruimte is puin(stort)houdend bodemmateriaal aangetroffen over een oppervlakte van circa 915 m². De omvang van het puin(stort)houdend materiaal bedraagt circa 550 m³. De aangetoonde sterke verontreinigingen met lood, PAK en asbest in de vaste bodem zijn globaal ingekaderd en betreffen bestaande gevallen van ernstige bodemverontreiniging, welke naar verwachting zijn veroorzaakt voor 1987. De omvang van de verontreinigingen met lood, PAK en asbest in de vaste bodem met gehalten > I-waarden bedraagt > 25 m3. De provincie Gelderland is het bevoegd gezag. Er wordt geadviseerd de aangetoonde verontreinigingen onder milieukundige begeleiding te verwijderen. Op basis van een opgesteld saneringsplan is reeds een BUS - melding ingediend en goedgekeurd. De saneringswerkzaamheden zijn media augustus 2021 in uitvoering en gebeurt in nauw overleg met de ODRA en de gemeente. Het evaluatieverslag van de saneringswerkzaamheden zal na afronding worden toegevoegd aan onderhavige bestemmingsplantoelichting. Ook wordt door de aannemer een grondstromenplan opgesteld. 4.2.3 Conclusie Met de sanering volgens de BUS-melding zal locatie geschikt gemaakt worden voor de functie Wonen.

4.3 Geluid Bij een nieuwe ontwikkeling dient op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), in het kader van een goede ruimtelijke ordening, het akoestische klimaat inzichtelijk te worden gemaakt en te worden